2020年中糧悠唐購(gòu)物中心商業(yè)定位調(diào)整方案ppt課件

1、2019年2月悠唐購(gòu)物中心商業(yè)定位調(diào)整工作成果呈現(xiàn)12目錄大悅城經(jīng)驗(yàn)回顧定位方向及策略各樓層調(diào)整建議一二三大悅城經(jīng)驗(yàn)大悅城購(gòu)物中心在主題定位、功能組合、品牌組合、店鋪切割等方面與其他購(gòu)物中心以及傳統(tǒng)百貨形成鮮明區(qū)分，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)主題定位有清晰的主題定位不是全客層、全業(yè)態(tài)的混合功能組合強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)、空間組合的邏輯不是唯租金或無(wú)序的堆砌店鋪切割盡量切小，少做大型主力店，增加豐富度不是大業(yè)態(tài)的拼湊品牌混搭以?xún)?nèi)在邏輯和主題街區(qū)混搭不完全按品類(lèi)、業(yè)態(tài)分類(lèi)X大悅城經(jīng)驗(yàn)回顧一大悅城經(jīng)驗(yàn) 商圈位于成熟核心商圈，面向全市，做大商圈 定位鮮明的主題定位，與競(jìng)品錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，“國(guó)際青年城使消費(fèi)者和商戶(hù)對(duì)大悅城品牌一目了然

2、 規(guī)劃高樓層設(shè)置目的性強(qiáng)的餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，通過(guò)飛天梯快速到達(dá)，吸引大量客流上行，再形成噴淋效應(yīng)帶活低樓層的零售業(yè)態(tài) 品牌（1） 定位型、銷(xiāo)售貢獻(xiàn)型、租金貢獻(xiàn)型、客流貢獻(xiàn)型品牌合理組合； （2） 新首次進(jìn)中國(guó)或北京品牌，保持時(shí)尚度）、優(yōu)銷(xiāo)售冠軍品牌，保證銷(xiāo)售和市場(chǎng)占有率）、特保證差異化合理組合分析商圈定位人群分析人群特點(diǎn)和需求設(shè)定業(yè)態(tài)、品牌布局落位大悅城經(jīng)驗(yàn)回顧一5目錄大悅城經(jīng)驗(yàn)回顧定位方向及策略各樓層調(diào)整建議一二三1、客群：周邊以企事業(yè)機(jī)關(guān)白領(lǐng)、夜店客流、外貿(mào)批發(fā)人群為主，后兩類(lèi)客人均不是購(gòu)物中心的主力客流，不能互動(dòng)，因此做精做專(zhuān)，主攻白領(lǐng)階層2、商圈：源于朝外、高于朝外，面向全市，在滿(mǎn)足周邊白

3、領(lǐng)需求的同時(shí)，做精做透，提高知名度，并最終面向全市3、定位：針對(duì)白領(lǐng)階層工作生活的精致服務(wù)，打造精彩生活先立足商圈，源于朝外，集中一點(diǎn)，做精做透，打響知名度定位方向及策略二方 向7都市白領(lǐng)樂(lè)活天地白領(lǐng)精英時(shí)尚生活工作交匯Office lady 精彩生活匯定位方向及策略二定位：小白領(lǐng)的聚會(huì)、休閑、午餐聚集地，都市白領(lǐng)全方位加油站，滿(mǎn)足都市白領(lǐng)日常工作生活的各種需求2435242526272829303133以24-35歲初級(jí)、中級(jí)公司白領(lǐng)為主力消費(fèi)人群，以休閑、小資、時(shí)髦、女性為特色以滿(mǎn)足初級(jí)、中級(jí)白領(lǐng)女性各方面生活、商務(wù)、娛樂(lè)、修身為主打方向 購(gòu)物中心主打方向目標(biāo)人群項(xiàng)目特色24-28初入職場(chǎng)

4、的女性29-35有一定職場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)未有小孩的女性35定位方向及策略二9首先是職場(chǎng)成長(zhǎng)需求24-28歲由于初入職場(chǎng)，進(jìn)入一個(gè)外在迅速擺脫稚氣的成長(zhǎng)期，在服裝、配飾、美發(fā)、美甲、化妝品、交際、聚會(huì)等方面需求較大。29-35歲有一定職場(chǎng)積累，進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定逐漸進(jìn)入下一生活階段的積累期，在化妝品、商務(wù)交際、旅行、約會(huì)、娛樂(lè)、緩解壓力、提升自身修養(yǎng)、家居等方面需求較大。定位方向及策略二工作需求：就餐、會(huì)客、著裝、充電、商務(wù)服務(wù)生活需求：就餐、聚會(huì)、著裝、休閑、減壓10定位方向及策略二生活需求A交際、娛樂(lè)需求B職場(chǎng)應(yīng)對(duì)、緩壓需求C生活軌跡餐飲：日常工作簡(jiǎn)餐、小型商務(wù)水吧、咖啡、甜品服飾：時(shí)尚商務(wù)休閑裝、正裝鞋文

5、教：商務(wù)禮儀、英語(yǔ)等培訓(xùn)效勞：洗印、洗衣、機(jī)票預(yù)訂、發(fā)型造型等餐飲：適合小型聚會(huì)的時(shí)尚餐、特色餐服飾：休閑裝、時(shí)裝鞋、包文化：精品書(shū)吧、音像店休閑：電影、ktv、瑜伽館、美容、小型美體沙龍、spa、美甲生活：精品超市、創(chuàng)意雜貨定位方向及策略二工作需求生活需求12定位方向及策略二一期、二期整體規(guī)劃，形成互動(dòng)戰(zhàn)略餐飲先做加法，增加適合白領(lǐng)休閑、會(huì)客、日常消費(fèi)的簡(jiǎn)餐、快餐，增加餐飲口味和商戶(hù)數(shù)量，提高豐富度和可選性，吸引客流；根據(jù)合同期限，對(duì)到期大型高端商務(wù)餐逐步清退，最終以中檔特色人氣餐廳為主.風(fēng)格上：目前日系風(fēng)格比較足，應(yīng)增加港臺(tái)風(fēng)格it）、歐美風(fēng)格mango）、內(nèi)地特色設(shè)計(jì)師風(fēng)格的品牌zucz

6、ug給消費(fèi)者提供更多的消費(fèi)選擇；增加白領(lǐng)通勤裝如翠貝卡等）品項(xiàng)上：增加中檔價(jià)位正裝鞋、包等配飾類(lèi)百麗等）品牌上：選擇知名度高、市場(chǎng)熱銷(xiāo)、追捧度高的品牌根據(jù)白領(lǐng)的工作生活軌跡和需求，補(bǔ)充商務(wù)服務(wù)類(lèi)、學(xué)習(xí)充電類(lèi)、減壓休閑類(lèi)服務(wù)項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，形成白領(lǐng)第二生活圈做強(qiáng)餐飲，迅速熱場(chǎng)豐富業(yè)態(tài)，一站式服務(wù)。零售類(lèi)增加各種風(fēng)格和品類(lèi)13目錄大悅城經(jīng)驗(yàn)回顧定位方向及策略各樓層調(diào)整建議一二三定位主題思想：都市白領(lǐng)工作之余的聚會(huì)地、減壓場(chǎng)B1主題定位:U享各樓層調(diào)整建議三各樓層調(diào)整建議三B1層定位區(qū)塊描述休閑情趣區(qū)： 經(jīng)營(yíng)生活雜品：增加可逛性,與餐飲形成互補(bǔ),以隨機(jī)消費(fèi)的日用護(hù)理產(chǎn)品、小雜貨店為主，例如：屈臣氏、

7、莎莎、生活本色等；美食餐飲區(qū)： 經(jīng)營(yíng)快餐飲：目前整體結(jié)構(gòu)不變，對(duì)個(gè)別品牌調(diào)整提升；品質(zhì)生活區(qū)： 經(jīng)營(yíng)精品超市：以滿(mǎn)足都市白領(lǐng)小資情調(diào)生活產(chǎn)品為主。例如：BLT、face shop等休閑情趣區(qū)餐飲區(qū)品質(zhì)生活區(qū)16各樓層調(diào)整建議三B1品牌建議零售類(lèi)BLT精品超市屈臣氏DHCXOXO face shop 柏文熊餐飲類(lèi)貝爾多爸爸泡芙工房摩提工坊零食誘惑土司工坊快樂(lè)檸檬適合都市白領(lǐng)注重穿著品質(zhì)并對(duì)品牌有一定追求的人群。她們熱衷時(shí)尚，對(duì)價(jià)格不是十分敏感。各樓層調(diào)整建議三1F主題位:U品l延續(xù)一期現(xiàn)有主題，打造國(guó)際時(shí)尚主題區(qū)域。保留ZARA、P&B、BURSHKA等品牌。l將二期打造成為國(guó)際精品主題

8、區(qū)域。提高一定的檔次?？梢栽黾悠放疲篈|X、CKJ、GUESS、LACOSTE等。l將ZARA移至國(guó)際時(shí)尚區(qū)，增加通道寬度。建議i.t集團(tuán)旗下b+ab、izzue、Fcuk等品牌，成為過(guò)渡區(qū)域。l終極調(diào)整建議：l1.從業(yè)態(tài)豐富角度考慮，遠(yuǎn)期調(diào)整應(yīng)增加手表及配飾類(lèi)、化妝品及皮鞋皮具業(yè)態(tài)。如LONGINES、TISSOT、ORIGINS、FANCL、MAC、LOCCITANE及百麗集團(tuán)旗下品牌等。l2.將現(xiàn)有內(nèi)衣區(qū)域調(diào)整為具有一定品質(zhì)的鞋區(qū)。國(guó)際精品國(guó)際時(shí)尚各樓層調(diào)整建議三1F層定位區(qū)塊描述19國(guó)際精品區(qū)Swarovski GUESSCK JEANS NINE WESTLacoste Tissot

9、Loccitane MACOrigins Bobbi Brown國(guó)際時(shí)尚區(qū)SISLEY Miss sixtyB+AB izzueMINNE TONKASTEVE MADDENUGG Ck包袋各樓層調(diào)整建議三1F品牌建議20目標(biāo)定位為：24-30歲，有追求、具備職業(yè)素養(yǎng)并對(duì)時(shí)尚敏感度較高的職業(yè)白領(lǐng)人群。各樓層調(diào)整建議三2F主題位:U雅 由于一期物業(yè)條件及樓內(nèi)風(fēng)格相對(duì)陳舊，二期新開(kāi)業(yè)部分物業(yè)條件相對(duì)優(yōu)越，視覺(jué)明亮，招商品牌風(fēng)格鮮明。建議未來(lái)調(diào)整后分為兩大組團(tuán)，風(fēng)格上有一定的高對(duì)比度； 調(diào)整后的2F主要分為兩個(gè)大的組團(tuán)，分別為“職業(yè)風(fēng)尚組團(tuán)和“時(shí)尚新銳組團(tuán)”， “職業(yè)風(fēng)尚組團(tuán)主打國(guó)際化的日韓歐美品牌

10、，以期吸引相對(duì)年輕的時(shí)尚白領(lǐng)光顧，時(shí)尚之余不失甜美可愛(ài)的氣息； “時(shí)尚新銳組團(tuán)則通過(guò)引進(jìn)冠軍品牌及部分設(shè)計(jì)師品牌，吸引富有品味及創(chuàng)新精神的都市白領(lǐng)。各樓層調(diào)整建議三2F層定位區(qū)塊描述22各樓層調(diào)整建議三2F品牌建議職業(yè)風(fēng)尚組團(tuán)： TNGT EITEI G2黑標(biāo) TRIBECA Mo&co INITIAL DGVI SCOFIELDW.各樓層調(diào)整建議三2F品牌建議時(shí)尚新銳組團(tuán)：EACHWAYJNBY播CHARLES&KEITHDAZZLEDGVIX-MOOMSHESUNICOOEVA JEWELRYROEMPRICHE-LANDFOREVER NEWMIKIBANAMark Fa

11、irwhale(女裝) 20-25歲飛揚(yáng)恣意的青春 大膽 鮮明 叫囂個(gè)性 追逐新潮 無(wú)憂(yōu)無(wú)慮 快樂(lè)至上的蔥蘢歲月各樓層調(diào)整建議三3F主題位:U潮配飾配飾青春女青春女裝裝時(shí)尚餐時(shí)尚餐飲飲日系田園日系田園風(fēng)風(fēng)潮流男裝潮流男裝化妝化妝品品水水吧吧配飾配飾/ /皮皮具具潮流男裝區(qū)：不僅是酷帥、個(gè)性、運(yùn)動(dòng)為的潮男聚集地，同時(shí)也是搖滾、中性的辣妹集中處。匯聚有時(shí)下最個(gè)性的街頭風(fēng)品牌。青春女裝區(qū)：原有的大面積咖啡店取消，與南側(cè)邊店組成百貨形式的青春女裝區(qū)，以中島加邊店的形式重新規(guī)劃這個(gè)區(qū)域的動(dòng)線(xiàn)，旨在形成澀谷風(fēng)的摩登時(shí)尚區(qū)，通過(guò)大量的女裝品牌集合吸引客流。日系田園風(fēng)：旨在通過(guò)IORI，olive des o

12、live這類(lèi)品牌打造帶有森林系的原宿風(fēng)格的區(qū)域，將一期的人流引導(dǎo)至二期。時(shí)尚餐飲：由于此區(qū)域面寬徑深比特殊，加之面積在2000平米，考慮到招商的可替代性，故建議落位時(shí)尚餐飲品牌。各樓層調(diào)整建議三3F層定位區(qū)塊描述26各樓層調(diào)整建議三3F品牌建議潮流男裝LEVIS/LEE/VANS/CONVERSE/ JACK JONES/G2000/MARK FAIRWHALE/卡賓/DRILL青春女裝SLY/ONLY/AZONA(A02)/FIVE PLUS/ON AND /自然元素/2%/NANCY.K/COCOLULU/La Chapelle27各樓層調(diào)整建議三3F品牌建議日式田園風(fēng)IORI/NICE

13、CLAUP/OLIVE DES OLIVE/W CLOSET/TAPENADE/ONE AFTER ANOTHER/HONEYS/TUTUANNA化妝品MABELLINE/MAXFACTOR/REVLON/IPKN/BANILA.CO/MISSHA/深藍(lán)/AFU香薰/佰草集/家美樂(lè)/匯美舍/林清軒28各樓層調(diào)整建議三3F品牌建議水吧滿(mǎn)記甜品/雕刻時(shí)光/鮮果時(shí)間/找茶/鮮元素時(shí)尚餐飲辛香匯/外婆家/廣州蕉葉亞洲土地）/麻辣誘惑各樓層調(diào)整建議三4F主題位:U活定位主題思想：都市白領(lǐng)的生活家、職場(chǎng)充電器、商務(wù)成功的交流會(huì)所學(xué)習(xí)體驗(yàn)區(qū)：經(jīng)營(yíng)精品生活區(qū)：精品電器、生活超市、成人教育等；包括：順電、HOL

14、A、華爾街英語(yǔ)等；休閑時(shí)光區(qū)：經(jīng)營(yíng)優(yōu)雅時(shí)光區(qū)：休閑咖啡、水吧、書(shū)吧、家居家飾；例如：雕刻時(shí)光、光合作用、傲勝按摩、歐西亞等；容顏永駐區(qū)：經(jīng)營(yíng)美容美發(fā)美甲區(qū)：貝黎詩(shī)、必瘦站、東田造型、ASKIDO美甲。各樓層調(diào)整建議三4F層定位區(qū)塊描述學(xué)習(xí)體驗(yàn)區(qū)休閑時(shí)光區(qū)容顏永駐區(qū)各樓層調(diào)整建議三4F品牌建議零售類(lèi)十月媽咪 全棉時(shí)代倍輕松 品東西MRKT 愛(ài)麗絲生活館EMOI 生態(tài)良品GIFTOUR 亨利屋瘋狂鋼琴 HOLA順電 蘇寧精品店教育服務(wù)類(lèi)東田造型瑪花纖體華爾街英語(yǔ)321、項(xiàng)目整體燈光照度不夠，整體館內(nèi)光線(xiàn)較暗。應(yīng)提升公共區(qū)域照度，采取局部地區(qū)的重點(diǎn)照明；2、全館顧客休息區(qū)較少，尤其是二期新區(qū)，導(dǎo)致顧客無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間停留，應(yīng)在公