基礎(chǔ)學(xué)習(xí)班0506全50講講義1

1、第五章 房地產(chǎn)估價案例與分析相關(guān)知識點(diǎn)補(bǔ)充【知識體系】第一部分 房地產(chǎn)估價理論與方法知識點(diǎn)歸納和總結(jié)第一章 房地產(chǎn)估價概論1.考點(diǎn)：實(shí)際上，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值或價格評估業(yè)務(wù)（包括為了各種需要，對房地產(chǎn)的各種價值和價格進(jìn)行評估），還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值或價格評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：1）房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)。例如，把包含土地價格和建筑物價格在內(nèi)的房地產(chǎn)成交價格或購買價款（如通常所說的房價），把包含土地和建筑物在內(nèi)的房地產(chǎn)（如通常所說的房租），把評估出的包含土地價值和建筑物價值在內(nèi)的房地產(chǎn)價值，在土地和建筑物之間進(jìn)行；把采用成本法測算出的一個住宅小區(qū)的平均房價

2、，在各樓幢、單元、樓層、朝向、戶型之間進(jìn)行分配；把采用成本法測算出的一個開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價，在開發(fā)完成后的各宗土地之間進(jìn)行分配；把一宗土地的價格或價值在其上建筑物的各（套）之間進(jìn)行分配，即所謂“建筑地價分?jǐn)?。把房地產(chǎn)的總體價值在其不同部分之間進(jìn)行分配，例如把一整塊土地的價值分配是單選題的重點(diǎn)內(nèi)容：土地價值在不同用途房地產(chǎn)的分配；商業(yè)房地產(chǎn)不同樓層價值在兄妹之間的分配；房地產(chǎn)合并不同地塊價值的共享；2016 年樓頂利潤在業(yè)主間的分配。2） 房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)。例如，對房屋進(jìn)行更新改造、改變用途、增加容積率、將相鄰房地產(chǎn)合并等帶來的房地產(chǎn)價值提升評估。3） 房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)

3、務(wù)。例如因環(huán)境污染、工程施工、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、工程質(zhì)量缺陷、房地產(chǎn)分割等造成的房地產(chǎn)價值減損評估。近幾年常考損害價值評估，如規(guī)劃變了對房地產(chǎn)開發(fā)商的補(bǔ)償；屋面漏水對業(yè)主的補(bǔ)償；2016 年房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題的賠償。4） 相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)。例如因征收、征用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評估。這個在單選題中?？?。5）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。例如開展房地產(chǎn)政策咨詢，出具相關(guān)咨詢報告或意見書；對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研（包括房地產(chǎn)市場、分析、），提供市場調(diào)研報告；編制房地產(chǎn)項(xiàng)目、可行性研究報告、項(xiàng)目評估報告；開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)

4、項(xiàng)目評價、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場競爭力分析、房地產(chǎn)狀況評價、房地產(chǎn)定價、房地產(chǎn)分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。2.考點(diǎn)：鑒證性估價與咨詢性估價的區(qū)別？（問答題考過）根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，估價分為鑒證性估價（或稱公正性估價、證據(jù)性估價）和咨詢性估價（或稱參考性）。鑒證性估價（或稱為性估價、證據(jù)性估價）是向委托人提供的，估價報告供委托人給第使用，、起著價值證明作用的估價，如為、上市、上市公司關(guān)聯(lián)、房屋征收補(bǔ)償、房地產(chǎn)抵押 強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價。咨詢性估價（或稱參考性）是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)

5、的估價。在這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。其中在起著鑒證性估價中承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于在起著咨詢性估價中承擔(dān)的法律責(zé)任。3.單選題的儲備知識案例【1-1】值得借鑒：某辦公樓工程基礎(chǔ)施工中，造成鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的基礎(chǔ)不均勻沉降、墻體開裂和門窗變形等。該住宅樓總建筑面積 5500m2，共 60 套住房，有 60 戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損狀況下的市場價格為 6000 元/m2，平均每套住房的市場為 2000 元/月，在受損狀況下的市場價格為 5200 元/m2；如果對該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)工程費(fèi)為 180 萬元，并需要居民搬遷和在外臨時安置 6

6、個月，搬遷費(fèi)平均每戶每次 1000 元，臨時安置費(fèi)每戶每月 2000 元；該住宅樓即使修復(fù)后，也會因曾受損使人們心理減價 3%。請計算或回答：（1） 該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額；（2） 修復(fù)所能帶來的價值增加額；（3） 修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用；（4） 該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)；（5） 該損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失額；（6） 該損害造成的總損失額；（7） 如果由損害方修復(fù)，則損害方除修復(fù)外，平均還應(yīng)給予每戶的賠償金額?？山Y(jié)合房地產(chǎn)估價案例與分析第 3 章第 5 節(jié)來學(xué)習(xí)【解】（1）該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場價格之差， 即：（60005200）×

7、5500440.00（萬元）（2） 修復(fù)所能帶來的價值增加額，為修復(fù)后與修復(fù)前的市場價格之差，即：（6000×（13%）5200）×5500341.00（萬元）（3） 修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用，包括修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)，即：1800.1×2×600.2×6×60264.00（萬元）（4） 該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，是看修復(fù)的必要費(fèi)用是否小于或等于修復(fù)所能帶來的價值增加額。如果修復(fù)的必要費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的價值增加額，則在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的；反之，在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。因?yàn)樾迯?fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用 264 萬元小于修復(fù)所能帶來的價值

8、增加額 341 萬元，所以該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。（5） 該損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失額，是房地產(chǎn)價值減損（本例為修復(fù)工程費(fèi)和修復(fù)后的價值減損額） 之外的直接經(jīng)濟(jì)損失額，包括搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)，即：0.1×2×600.2×6×6084.00（萬元）（6） 該損害造成的總損失額，包括修復(fù)的必要費(fèi)用和修復(fù)后的價值減損額，即：2640.6×3%×5500363.00（萬元）（7） 如果由損害方修復(fù)，則損害方除修復(fù)外，平均還應(yīng)給予每戶的賠償金額包括搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)和修復(fù)后的價值減損額，或者總損失額減去修復(fù)工程費(fèi)后的余額，即：0.1×

9、20.2×60.6×3%×5500÷603.05（萬元）（8） 本例題作為選擇題，以及計算題的考點(diǎn)，要注意考點(diǎn)： 不修復(fù)情況下的價值減損損壞前后的市場價差修復(fù)帶來的價值增加額修復(fù)后的市場價值修復(fù)前的市場價值損害經(jīng)濟(jì)上是否可被修復(fù)，修復(fù)的必要費(fèi)用小于修復(fù)后的價值增加值（成本效益原則） 損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，主要是搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)總損失額修復(fù)必要費(fèi)用修復(fù)后的價值減損額第二章 房地產(chǎn)及其描述考點(diǎn)：本章第 4 節(jié)房地產(chǎn)狀況的描述，在案例中估價結(jié)果報告、技術(shù)報告都要進(jìn)行估價對象的描述， 如何描述不少項(xiàng)，如何描述條理清晰，可認(rèn)真學(xué)習(xí)本節(jié)內(nèi)容。第三章 房地產(chǎn)價格和

10、價值考點(diǎn)：掛牌價格和成交價格（一）掛牌價格掛牌價格簡稱掛牌價，是出售房地產(chǎn)時公開標(biāo)出的要價，即公布的賣方的要價或報價、開價。它不是成交價格，且通常高于成交價格。缺點(diǎn)是不是真實(shí)成交價，因此一般不能作為估價的依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考。掛牌價通常隨著市場行情而上下變動。如掛牌價一開始可能較高，但經(jīng)過一段時間無人問津后，賣方可能會調(diào)低掛牌價；而當(dāng)意向者很多或市場越來越火時，賣方可能會調(diào)高掛牌價。掛牌價與成交價之差稱為議價空間。它越小，說明市場越景氣。而當(dāng)市場越不景氣時，一方面掛牌價會越低， 另一方面議價空間會越大。（二）成交價格成交價格也稱為實(shí)際成交價，簡稱成交價，是在成功的中買方支付和賣方接

11、受的金額。它是已完成的事實(shí)，是個別價格，通常隨著者對對象和市場行情的了解程度，出售或的或急迫程度，雙方之間的關(guān)系、議價能力和技巧，賣方的價格策略等的不同而不同。2017 年問答題：某市采用比較法估價時，因司法拍賣需要，委托甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估一棟獨(dú)棟別墅的市場價值。房地產(chǎn)估價師在網(wǎng)上到 A 別墅的相關(guān)信息及掛牌價格，搜集到 B 別墅網(wǎng)上司法拍賣的相關(guān)信息及拍賣成交價，兩棟別墅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況均與估價對象有良好的可比性，掛牌時間和拍賣成交時間與價值時點(diǎn)間隔均在半年以內(nèi)。請問：1.上述兩個案例能否作為可比實(shí)例？為什么？ 主要考掛牌價格和成交價格。考點(diǎn)：市場價值和非市場價值的區(qū)別非市場價值經(jīng)?？?/p>

12、投資價值，有時考現(xiàn)狀價值。投資價值指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)建設(shè)成本或運(yùn)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同、納稅狀況不同、對未來的信心不同等。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。能力的估計，評估投資價值與評估市場價值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價值與市場價值都可以采用法來評估價值是未來凈的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。投資價值的評估方法與評估市場價值的方法相同，主要區(qū)別在參數(shù)的取值。就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價

13、通常是評估房地產(chǎn)的市場價值；但作為房地產(chǎn)估價師，評估房地產(chǎn)的投資價值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，舉行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意者可能委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高價格，為其確定投標(biāo)報價提供參考依據(jù)。這就是一種投資價值評估。受價值評估?，F(xiàn)狀價值委托，確定土地的招拍掛底價就是公開市場現(xiàn)狀價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值?，F(xiàn)狀使用包括當(dāng)前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。但如果現(xiàn)狀利用是最高最佳利用的，則現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值可

14、能高于市場價值。例如，臨街住宅樓的底層住宅擅自改為商鋪，該底層住宅的現(xiàn)狀商業(yè)用途的現(xiàn)狀價值，通常高于法定居住用途下的價值。案例等。會考如果征收、舊工業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按什么用途估價，如果估價結(jié)果當(dāng)事人有異議如何解釋考點(diǎn)：再次抵押價值的計算，案例單選題儲備【例 31】某商品住宅小區(qū)在建工程的建設(shè)用地面積為 25000m2，擬建總建筑面積為 50000m2、共 500套住房。該工程已完成總投資的 80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以 5000 元/m2 的價格預(yù)售了其中 100 套、建筑面積市場價值投資價值折現(xiàn)率一般率特定投資者要求的最低率凈稅前凈（不扣除所得稅）稅后凈（扣除所得稅）未來凈的估計客觀可能樂觀，也可

15、能悲觀總計為 10000m2 的住房，預(yù)購人平均按房價的 70%辦理了住房抵押。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾將該在建工程抵押，目前該筆余額為 1860 元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前支付給施工的工程款比施工的實(shí)際投入少 500 萬元?，F(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為 2 億元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅旱盅簝r值。成數(shù)一般為 60%。請求取該在建工程的再次無租約限制價值、出租益價值、承租益價值對于已出租的房地產(chǎn)，在估價時需要區(qū)分和弄清評估的是無租約限制價值，還是出租租益價值。益價值或承出租約定的承租益價值也稱為有租約限制價值、帶租約的價值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃合同確定租賃收入、租

16、賃期間屆滿后和未出租部分按照市場水平確定租賃收入所求取的價值。益價值即租賃權(quán)價值，是指按照租賃合同約定的與市場的差額所求取的價值。無租約限制價值出租益價值承租益價值近年?？迹汉贤皇０肽昊?2 個月租期，不考慮合同；合同高于市場，如何處理？2017年如果合同明顯低于市場，采用法估價時，如何測算該商鋪的有效毛收入？采用比較法估價時，如何對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整？ 抵押時要注意謹(jǐn)慎價值和快速變現(xiàn)價值謹(jǐn)慎價值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價值。謹(jǐn)慎價值通常低于市場價值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值即為謹(jǐn)慎價值?？焖僮儸F(xiàn)值是指不符合市場價值形成條

17、件中的“適當(dāng)?shù)摹毕碌膬r值。例如，賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評估的價值即為快速變現(xiàn)價值。由于房地產(chǎn)難以變現(xiàn)，如果時間較短（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期），則其最可能的價格較低，因此快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值。第四章 房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則主要有以下 8 項(xiàng)：、客觀、公正原則；合法原則；價值時點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳利用原則；謹(jǐn)慎原則；一致性原則；一慣性原則。合法原則【例 1】某公司根據(jù)總公司的決定，準(zhǔn)備通過資產(chǎn)重組、組建來轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制。按照國家和地方的土地管理實(shí)施辦法，公司擬將 12000 平方米的倉庫進(jìn)行資產(chǎn)處置，即該倉庫仍由原總公司所有，重組后新的以租賃的方式向總公司交納

18、，倉庫用于資產(chǎn)重組后分流職工的安置。經(jīng)雙方商定：將倉庫中的 10000 平方米進(jìn)行租賃，年為 150 元/平方米，租賃期為 5 年（2006 年10 月 1 日起 2011 年 9 月 30 日止），租賃期間些手續(xù)？正確本題的知識點(diǎn)為倉庫租賃經(jīng)營的要點(diǎn)：水平不變。試問：總公司在對倉庫進(jìn)行租賃時應(yīng)辦理哪問題。首先應(yīng)驗(yàn)證出租倉庫使用權(quán)的證，出租人與土地使用權(quán)和房屋所，即出租倉庫是否具有合法的土地使用權(quán)和房屋所證記載的權(quán)利人是否一致。在此基礎(chǔ)上，確定出租人簽訂出租合同的，然后，租賃雙方應(yīng)草簽租賃協(xié)議文件，并確定出租面積、水平等。租賃雙方根據(jù)租賃協(xié)議文件，由雙方自行認(rèn)定租賃范圍或共同委托有資格的測繪機(jī)

19、構(gòu)進(jìn)行面積測量，并繪制成圖。雙方根據(jù)律師出具的法律意見書或辦理租賃登記備案手續(xù)。書的租賃合同，并備齊相關(guān)資料，到屬地管理部門【例 2】某公司擁有一棟舊寫字樓，房屋所證記載的建筑面積為 460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至 600m2，該公司認(rèn)為建 600m2 經(jīng)濟(jì)上不合算擅自建成建筑面積 1000m2 的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價。1.能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在（ ）。A.B.C.D.房地產(chǎn)管理部門規(guī)劃管理部門 土地管理部門總公司正確B2.評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（ ）。A.460m2

20、B.600m2 C.1000m2D.以上三個面積都不行正確D因?yàn)樵u估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選 1000m2；原房已滅失，也不能選 460m2。2.評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（ ）。A.460m2 B.600m2 C.1000m2D.以上三個面積都不行正確D因?yàn)樵u估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理，無法確定其合法建筑面積，故不能選 1000m2；原房已滅失，也不能選 460m2?！纠?3】最高最佳利用原則。某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)，占地面積 800 平方米，地上建筑面積 200 平方米的建筑物

21、為一陳舊住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。估價師經(jīng)過了解到，目前該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為 2 萬元/平方米，商品房價格為 8000 元/平方米，城市規(guī)劃該商業(yè)區(qū)的容積率為 5，試問：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在不考慮土地出讓金的情況下大約是多少？為什么？正確本題的知識點(diǎn)為最高最佳利用原則的應(yīng)用。要點(diǎn)：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在不考慮土地出讓金情況下大約是：2×8001600 萬元。上述估價結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)估價的最高最佳利用原則。因?yàn)椋涸诜比A商業(yè)區(qū)內(nèi)建造住宅，特別是目前為陳舊住宅，在用途上不合理；在使用強(qiáng)度上未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率（200/8000.255），土地未得到充分利用；按照房地產(chǎn)

22、估價的最高最佳利用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行估價。故估價結(jié)果在不考慮土地出讓金的情況下大約為 1600 萬元，確切的價值應(yīng)該是 1600 萬元減去舊建筑物拆除費(fèi)用后的余額。價值時點(diǎn)原則價值時點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。【例 4】甲公司 2005 年 8 月 10 日因業(yè)務(wù)拓展而以總價 900 萬元購入相鄰辦公樓，2008 年 7 月 1 日后，公司部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，該辦公樓閑置，2008 年 8 月 1 日，甲公司與乙公司組建新公司，甲公司以閑置的辦公樓產(chǎn)權(quán)入股，并委托丙房地產(chǎn)估價公司對該閑置的辦公樓進(jìn)行估價，估價結(jié)果為 780 萬元

23、。甲公司認(rèn)為丙估價公司的評估價值過低，但丙估價公司堅持自己的估價結(jié)果。試問：丙估價公司的理由有哪些？正確本題的知識點(diǎn)為價值時點(diǎn)原則的應(yīng)用。要點(diǎn)：丙估價公司堅持自己的估價結(jié)果的理由主要有：房地產(chǎn)價格與其對應(yīng)的時點(diǎn)或價值時點(diǎn)密切相關(guān)；甲公司辦公樓時是因業(yè)務(wù)拓展的急需，價格可能高于正常市值；合并也使價格偏高；時點(diǎn)與價值時點(diǎn)不同，市場狀況不同；該房地產(chǎn)的區(qū)域條件、實(shí)物狀況可能發(fā)生了變化，特別是實(shí)物狀況方面，如建筑物折舊、使用權(quán)期限變短等?！颈容^法、法、成本法、假設(shè)開發(fā)法四大估價方法的對比總結(jié)】1.各種方法的適用對象和條件（1）比較法的適用對象與條件（參見房地產(chǎn)估價理論與方法第五章）1）適用對象：同類數(shù)

24、量較多、有較多且具有一定可比性的房地產(chǎn)。如住宅（普品住宅、高檔公寓、別墅）、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。而對于那些數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、古建筑、教堂、寺廟、博物館等；很少發(fā)生的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等，就難以采用比較法估價。2）適用條件：比較法估價需要在價值時點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價。房地產(chǎn)市場總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不適用，如可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長時期很少發(fā)生房地產(chǎn)。在目前房地產(chǎn)和登記等信息不夠公開透明的情況下，獲取房地產(chǎn)真實(shí)成交

25、價格及估價所必要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運(yùn)用比較法估價的難點(diǎn)。盡管如此，以下情況不能成為不采用比較法估價的理由：估價對象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的采用比較法估價。，而由于估價機(jī)構(gòu)和估價師沒有努力收集實(shí)例，造成不能（2）法的適用對象與條件（參見房地產(chǎn)估價理論與方法第六章）1）適用對象：法適用的對象是性的房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空置的住宅，雖然沒有實(shí)際，但卻具有潛在，因?yàn)轭愃谱≌猿鲎夥?/p>

26、式獲取的情形很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用法估價，即先根據(jù)有出租的類似住宅的有關(guān)資料，采用比較法的方法求取該住宅的水平、空置率和運(yùn)營費(fèi)用等，再利用收益法來估價。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，2）適用條件：法一般不適用。法測算出的價值取決于估價師對未來的預(yù)期，錯誤或非理性的預(yù)期會得出錯誤或偏離實(shí)際的價值。因此，法適用的條件是房地產(chǎn)未來的和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地。對未來的預(yù)期通常是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和對現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識做出的，必須以廣泛、深入的市場研究為基礎(chǔ)。（3）成本法的適用對象與條件（參見房地產(chǎn)估價理論與方法第七章）1）適用對象：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)建

27、設(shè)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法估價。對于很少發(fā)生而限制了比較法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)或沒有潛在經(jīng)濟(jì)而限制了法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、館、體育場館、公園、營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。特殊廠房（如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠）、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨(dú)特設(shè)計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。因?yàn)樵诒ｋU事故發(fā)生

28、后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要采取重建成本來解決。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)難以采用比較法估價時，通常只好采用成本法。實(shí)例較少的地區(qū)，成本法一般適用于評估可開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值和價格。當(dāng)采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價值和價格時，例如評估某幢住宅樓中某套住房的價值，通常是先評估該整幢住宅樓的平均價值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、戶型、室內(nèi)裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住房的估價中，根據(jù)估價對象這類房地產(chǎn)的開發(fā)方式，還可能需要先求取整個“小區(qū)”的平均價值。在實(shí)際價值，然后調(diào)整到“幢”的平均價值，再調(diào)整到

29、該套住房的價值。采用成本法評估開發(fā)區(qū)中某宗土地的價值和價格，通常與此類似。成本法估價通常比較費(fèi)時費(fèi)力，因?yàn)闇y算估價對象尤其是建筑物較老舊的房地產(chǎn)的重新購建成本和折舊，難度都較大。如果建筑物過于破舊，基本上沒有了使用價值，通常就不宜采用成本法估價。在這種情況下，對于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價值來估價；對于整個房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)法，根據(jù)其未來開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)的必要是新的或比較新的房地產(chǎn)的價值和價格。及應(yīng)得利潤來估價。因此，成本法主要適用于評估建筑物2）適用條件：運(yùn)用成本法時要求具備兩個條件：一是自由競爭，二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā) 建設(shè)。運(yùn)用成本法估價時要注意以下三個方面

30、的問題：一是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本?？蓪⒊杀緟^(qū)分為實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本也稱為個別成本，是購置估價對象的實(shí)際是購置估價對象的必要然的因素后的成本。，或開發(fā)建設(shè)估價對象的實(shí)際，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要及所得利潤?？陀^成本也稱為正常成本，及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或規(guī)劃設(shè)計不合理等造成不符合市場需求的房地產(chǎn)，的例子是在人流量很小的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論建造該商場都要花那么多成本，但該商場也有那么高的價值。三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)該類房地產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)

31、下調(diào)評估價值；當(dāng)供小于求時，應(yīng)上調(diào)評估價值。成本法估價還要求估價師具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價、財務(wù)會計等方面的專業(yè)知識。成本法測算出的價值在未進(jìn)行有關(guān)調(diào)整之前一般是完全產(chǎn)權(quán)價值，在中國可視為房屋所和在價值時點(diǎn)剩余期限的土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、等情況下的價值。當(dāng)估價對象的權(quán)益狀況與此不相同時，如產(chǎn)權(quán)有瑕疵，則還應(yīng)對成本法測算出的價值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。（4）假設(shè)開發(fā)法的適用對象與條件（參見房地產(chǎn)估價理論與方法第八章）1）適用對象：假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)且開發(fā)完成后的價值可采用比較法、法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法

32、估價，如待開發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括重新裝飾裝修、改建、擴(kuò)建等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。這類房地產(chǎn)，統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”）。應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價假設(shè)，并

33、在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的（即要進(jìn)行可靠性分析），以及它對估價結(jié)果的影響或估價結(jié)果對它的依賴性（包括它的變化將會導(dǎo)致的估價結(jié)果變化，類似于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估中的敏感性分析）。2）適用條件：在實(shí)際估價中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于下列兩個：一是最佳開發(fā)利用方式的，即是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）；二是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的后的房地產(chǎn)價值。，即是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確地了未來開發(fā)完成由于這兩個包含著較多的不確定因素，假設(shè)開發(fā)法有時被指責(zé)為較粗糙，具有較大的隨意性。這一點(diǎn)也可

34、從國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣、掛牌、招標(biāo)出讓中，都是采用假設(shè)開發(fā)法測算出價或報價，但不同的競買者所愿意支付的最高價格常常相差懸殊中反映出來。當(dāng)然，各個競買者在測算其報價或出價時所依據(jù)的自身?xiàng)l件以及對未來房地產(chǎn)市場的判斷可能不同，因?yàn)槠錅y算結(jié)果本質(zhì)上是投資價值而不是市場價值。另外，準(zhǔn)確地后續(xù)開發(fā)的必要及應(yīng)得利潤，也有較大的難度。不過，當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的一種估價方法。2.各估價方法的技術(shù)路線比較法：可比實(shí)例是否可比估價對象與可比實(shí)例條件說明表比較因素條件指數(shù)表比較因素修正系數(shù)表估價結(jié)果的確定法：選擇公式年限凈率成本法：估價路徑選擇（房地合估、分估）重置價格折

35、舊假設(shè)開發(fā)法：估價方法（動、靜）估價前提條件開發(fā)經(jīng)營條件和開發(fā)期開發(fā)完成后價值后續(xù)必要應(yīng)得利潤3.各估價方法應(yīng)用時應(yīng)收集的資料（1）各估價方法應(yīng)用時應(yīng)收集的基礎(chǔ)資料（不論何種估價方法都應(yīng)收集的資料）1）估價委托的有關(guān)資料：委托方情況（法人、住址、）；估價目的（委托方提供）；價值時點(diǎn)；項(xiàng)目有關(guān)文件（產(chǎn)權(quán)證、租賃合同、抵押、財務(wù)報表等）；委托方的其他要求。2）相關(guān)和政策。和政策：委托估價是否符合相關(guān)和政策；估價操作應(yīng)遵循的相關(guān)法律3） 價值時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料：一般性的房地產(chǎn)市場狀況資料；地區(qū)性的房地產(chǎn)市場狀況資料；本類型房地產(chǎn)市場狀況資料。4） 估價對象狀況的資料：估價對象所處位置、占地面積

36、、建筑面積、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑裝修及設(shè)備狀況、建成年月、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、土地權(quán)利狀況、土地使用年限及剩余使用年限、房地產(chǎn)有否抵押、租約等他項(xiàng)權(quán)利等等。5）估價對象區(qū)域條件資料：交通；環(huán)境；繁華程度；景觀；公共配套；（2）比較法應(yīng)用時應(yīng)收集的技術(shù)資料等。1）收集三宗以上的類似估價對象的近期實(shí)例房地產(chǎn)狀況等。實(shí)例，包括價格、成交日期、付款方式、目的、2） 收集情況。3） 收集4） 收集實(shí)例的情況，如稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式，有無隱瞞價、急買急賣、人為哄抬、親友間等實(shí)例成交日期與估價對象價值時點(diǎn)的時差和價差。實(shí)例和估價對象的區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況。（3）成本法應(yīng)用時應(yīng)收集的技術(shù)資料1） 收集類似房地產(chǎn)開

37、發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；2） 收集類似土地的市場價格或其基準(zhǔn)地價及其相關(guān)修正系數(shù)；3） 收集建筑物重置成本資料；4） 收集估價對象的已使用年限、尚可使用年限、折舊及殘值率，或現(xiàn)場查勘和評定建筑物的新舊程度。（4）法應(yīng)用時應(yīng)收集的技術(shù)資料1）收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的收入水平（標(biāo)準(zhǔn)、價格標(biāo)準(zhǔn)，出租率、上座率、滿客率），可出租面積、營業(yè)面積等資料。2）收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用，或收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用占潛在毛收入的比例，以便測算估價對象的客觀及年凈。3）收集類似房地產(chǎn)的與價格資料、或類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的投資率資料、或類似房地產(chǎn)的無風(fēng)險率和風(fēng)險調(diào)整率，以便測算或選用估價對象房地產(chǎn)

38、的化率。法的計算公式計算估價對象的4）收集估價對象在未來年限的變化情況，以便選擇價格。（5）假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用時應(yīng)收集的技術(shù)資料1）同類房地產(chǎn)市場狀況、未來趨勢；2）同類房地產(chǎn)市場售價、；3）同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用；4）同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或資料；5）折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。4.估價方法的優(yōu)選與歸類（1）估價方法選用要求當(dāng)估價對象僅適用法進(jìn)行估價時，可只選一種估價方法進(jìn)行估價。當(dāng)估價對象適用兩種或兩種以上方法進(jìn)行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。（2） 估價方法的優(yōu)選見第二部分房地產(chǎn)估價規(guī)范。（3） 估價方法的歸類1）土地估價：基

39、準(zhǔn)地價修價法。；比較法；假設(shè)開發(fā)法；成本法；土地剩余技術(shù)；路線2）建筑物估價：成本法；建筑物剩余技術(shù)。3）房地估價：比較法；法；成本法；假設(shè)開發(fā)法。4）居住房地產(chǎn)估價：比較法；成本法；法（出租住房）。（參見房地產(chǎn)估價案例與分析第二章，第一節(jié)）5）商業(yè)房地產(chǎn)估價：法；比較法；成本法。（參見房地產(chǎn)估價案例與分析第二章，第二節(jié)）5.各個方法特別注意的知識儲備（1）比較法注意估價對象與可比實(shí)例的可比性，3 個修正系數(shù)的具體內(nèi)涵、修正公式。（2）法注意公式的選取、凈的求取、率的確定和年限的確定（建筑物剩余經(jīng)濟(jì)年限與土地使用權(quán)剩余年限的比較）。（3）成本法注意包含的成本內(nèi)容，注意投資利息、銷售稅費(fèi)和利潤的

40、計算。注意建筑物折舊的確定，直線折舊的年限的確定（土地使用權(quán)年限與建筑物耐用年限不一致的折舊）（參見房地產(chǎn)估價理論與方法第七章，第五節(jié)最后部分，土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)的影響）（4）假設(shè)開發(fā)法注意動態(tài)和靜態(tài)計算、假設(shè)開發(fā)法的 3 個估價前提、開發(fā)經(jīng)營方式的確定、開發(fā)完成后價值的求取方法，注意減掉的后續(xù)費(fèi)用不要漏項(xiàng)和算錯。第二部分 房地產(chǎn)估價規(guī)范（20151201 實(shí)施）本次修訂的主要內(nèi)容是：1.調(diào)整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語和附錄 A 估價報告的規(guī)范格式；2.增加了路線價法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失化法、價差法等方法，以及房地產(chǎn)損害賠償估價、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估

41、價、為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價等目的的估價；3.細(xì)化、完善了估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果、估價報告、估價職業(yè)道德等內(nèi)容。2 估價原則2.0.1 房地產(chǎn)市場價值評估，應(yīng)遵循下列原則：1.、客觀、公正原則；2. 合法原則；3. 價值時點(diǎn)原則；4. 替代原則；5. 最高最佳利用原則。2.0.2 房地產(chǎn)的抵押價值和抵押凈值評估，除應(yīng)遵循市場價值評估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。2.0.3 房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值和價格評估，應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型，從市場價值評估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。2.0.4 遵循不同估價原則的評估價值，應(yīng)符合下列

42、規(guī)定：1.遵循、客觀、公正原則，評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值。2. 遵循合法原則，評估價值應(yīng)為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。3. 遵循價值時點(diǎn)原則，評估價值應(yīng)為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。4. 遵循替代原則，評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。5. 遵循最高最佳利用原則，評估價值應(yīng)為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。6. 遵循謹(jǐn)慎原則，評估價值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。2.0.5 估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、

43、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1.當(dāng)估價對象的權(quán)利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不相同時，應(yīng)先根據(jù)估價目的確定從估價對象權(quán)利人的角度或意向取得者角度進(jìn)行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價對象的最高最佳利用狀況。2.當(dāng)估價對象已為某種利用時，應(yīng)在及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列判斷和選擇，并在估價報告中說明：1） 維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價；2） 更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價；3） 改變

44、用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價；4） 改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價；5） 重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價；6） 上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價。2.0.6 當(dāng)估價對象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價報告中說明及對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：1.2.或其有關(guān)部門對估價對象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價；或其有關(guān)部門對估價對象的用途沒有認(rèn)定或處理的

45、，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：1） 登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；2） 實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價目的確定估價所依據(jù)的用途。3 估價程序3.0.1 房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1. 受理估價委托；2. 確定估價基本事項(xiàng)；3. 編制估價作業(yè)方案；4. 搜集估價所需資料；5.實(shí)地查勘估價對象；6. 選用估價方法進(jìn)7. 確定估價結(jié)果；8. 撰寫估價報告；9. 審核估價報告；10. 交付估價報告；11. 保存估價資料。算；3.0.2 估價委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1.在接受估價委托時，應(yīng)要求估價委托人出具估價委托

46、書；2.決定受理估價委托的，應(yīng)與估價委托人訂立估價委托合同；3.受理估價委托后，應(yīng)根據(jù)估價項(xiàng)目的規(guī)模、難度和完成時間確定參加估價的房地產(chǎn)估價師數(shù)量，并至少選派兩名能勝任該估價工作的房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價，且應(yīng)明確其中一人為項(xiàng)目；4.除應(yīng)采用批量估價的項(xiàng)目外，每個估價項(xiàng)目應(yīng)至少有一名托、實(shí)地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價工作。房地產(chǎn)估價師全程參與受理估價委3.0.3 估價基本事項(xiàng)包括估價目的、價值時點(diǎn)、估價對象和價值類型，應(yīng)在與估價委托人有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：及1.估價目的應(yīng)根據(jù)估價委托人真實(shí)、具體的估價需要及估價報告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定，對其表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、

47、簡潔。2.價值時點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r和性估價的價值時點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。3.估價對象應(yīng)在估價委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價目的依法確定，并應(yīng)明確界定其范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政規(guī)定不得、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價目的的估價對象。對作為估價對象的，應(yīng)在估價報告中根據(jù)估價目的分析、說明其進(jìn)行相應(yīng)或租賃、抵押、作為出資等活動的。4.價值類型應(yīng)根據(jù)估價目的確定，并應(yīng)包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。3.0.4 估價作

48、業(yè)方案應(yīng)在對估價項(xiàng)目進(jìn)行初步分析的基礎(chǔ)上編制，并應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 估價工作內(nèi)容及質(zhì)量要求，包括擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來等；2. 估價工作的具體步驟及時間進(jìn)度；源3.估價工作的安排等。3.0.5 估價所需資料應(yīng)針對估價項(xiàng)目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包括下列資料：1.反映估價對象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料；2.估價對象及其同類房地產(chǎn)的、成本等資料；3. 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料；4. 對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料。3.0.6 對搜集的估價所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)利人時，應(yīng)查看估價對象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對，

49、不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價對象的權(quán)屬狀況。3.0.7 估價對象的實(shí)地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：1.應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況；2.應(yīng)拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的需的關(guān)于估價對象的其他資料；等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價所3.應(yīng)制作實(shí)地查勘，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。3.0.8 當(dāng)無法進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時，應(yīng)對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價報告中說明未進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價假設(shè)中的

50、依據(jù)不足假設(shè)在估價報告中說明。3.0.9 在估價中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價技術(shù)問題時，應(yīng)尋求相關(guān)估價供專業(yè)幫助，并應(yīng)在估價報告中說明?；蛱?.0.10 對估價對象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務(wù)狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的應(yīng)建議估價委托人聘請具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，先行鑒定或檢測、測量、審計等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或出具的專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價，并應(yīng)在估價報告中說明。3.0.11 估價報告在交付估價委托人前，應(yīng)對其內(nèi)容和形式等進(jìn)行核定，并應(yīng)形成審核，記載審核的意見、結(jié)論、日期和及其簽名。3

51、.0.12 估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參加估價的房地產(chǎn)估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并按有關(guān)規(guī)定或估價委托合同的約定交付估價委托人。3.0.13 估價報告交付估價委托人后，不得擅自改動、更換、刪除或銷毀下列估價資料：12345678估價報告；估價委托書和估價委托合同；估價所依據(jù)的估價委托人提供的資料；估價項(xiàng)目來源和 估價對象實(shí)地查勘估價報告內(nèi)部審核估價中的不同意見情況；外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。3.0.14 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)及時整理和保存估價資料，并應(yīng)保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于 10年。保存期限應(yīng)自估價報告出具之日起計算。4 估價方法4.1 估價方法選用4.1.1 選

52、用估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法進(jìn)行適用性分析。4.1.2 估價方法的選用，應(yīng)符合下列規(guī)定：1.估價對象的同類房地產(chǎn)有較多的，應(yīng)選用比較法。2.估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用法；3.估價對象可假定為的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法；當(dāng)估價對象的同類房地產(chǎn)沒有或很少，且估價對象或其同類房地產(chǎn)沒有等經(jīng)濟(jì)收入時，應(yīng)選用成本法。4.估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用除成本法以外的方法測算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。4.1.3 當(dāng)估價對象僅適用法進(jìn)行估價時，可只選用一種估價方法進(jìn)行估價。當(dāng)

53、估價對象適用兩種或兩種以上方法進(jìn)行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時， 應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。4.2 比較法4.2.1 運(yùn)用比較法估價，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1.搜集實(shí)例；2. 選取可比實(shí)例；3. 建立比較基礎(chǔ)；4.進(jìn)行情況修正；5. 進(jìn)行市場狀況調(diào)整；6. 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7. 計算比較價值。4.2.2 搜集的實(shí)例信息應(yīng)滿足比較法運(yùn)用的需要，宜包括下列內(nèi)容：1.2.3.對象基本狀況；雙方基本情況； 方式；4. 成交日期；5. 成交價格、付款方式、融資條件、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況；6. 目的等。4.2.3 可比實(shí)例選取應(yīng)符合下列規(guī)定：1.可比實(shí)例應(yīng)從實(shí)例中選

54、取且不得少于三個；2.可比實(shí)例的方式應(yīng)適合估價目的；3. 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似；4. 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價值時點(diǎn)；與價值時點(diǎn)相差不宜超過一年，且不得超過二年；5. 可比實(shí)例的成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格；6.在同等條件下，應(yīng)將位置與估價對象較近、成交日期與價值時點(diǎn)較近的實(shí)例選為可比實(shí)例。4.2.4 下列特殊1.利害關(guān)系人之間的情況下的；實(shí)例，不宜選為可比實(shí)例：2.對對象或市場行情缺乏了解的；3. 被迫出售或被迫4. 人為哄抬價格的的；5.對對象有特殊偏好的；6.相鄰房地產(chǎn)合并的；7.受影響的。4.2.5 可比實(shí)例及其有關(guān)信息應(yīng)真實(shí)、可靠，不得虛構(gòu)。應(yīng)對可比實(shí)例的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價報告中說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀。4.2.6 選取可比實(shí)例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，標(biāo)準(zhǔn)化處理應(yīng)包括統(tǒng)一范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、