房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營計劃管理考核

1、北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司2內(nèi)容內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理如何進行有效的計劃管理北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司領導忙策劃看領導規(guī)劃等策劃報建待圖紙工程量清單編制和目標成本等圖紙審核招投標等工程量清單和目標成本項目等招標定標和材料采購3在關(guān)注公司目標的完成中，最多的往往是進度在關(guān)注公司目標的完成中，最多的往往是進度說法一：或者我們不能按時完成進度、或者我們雖然完成了進度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時完工了，可是留下了很多隱患說法二：在進度和質(zhì)量、成本的選擇

2、中，我優(yōu)先考慮的一定是進度北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進度？為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進度？-進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題由于建設工期的拖長，房地產(chǎn)投資機會風險加大進度時間，決定管理費和財務費用的增加“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài)內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復雜計劃管理是管理人員的必備工具北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點，項目不只是失敗而已產(chǎn)品

3、做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點，項目不只是失敗而已北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司6進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題從碧桂園的選擇中看到的從碧桂園的選擇中看到的：代表關(guān)鍵里程碑：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。：配合專業(yè)的任務。項目論證階項目論證階段段項目策劃階項目策劃階段段設計管理階段設計管理階段工程管理階段工程管理階段項目立項項目立項主體結(jié)構(gòu)開主體結(jié)構(gòu)開工工開盤銷售開盤銷售入伙入伙竣工竣工銷售管理階段銷售管理階

4、段客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理階段階段拓拓展展營營銷銷設設計計工工程程組織項目論組織項目論證證初步產(chǎn)品定初步產(chǎn)品定位位規(guī)劃要點規(guī)劃要點/規(guī)劃草規(guī)劃草案案組織項目策劃組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及產(chǎn)品、市場及客戶定位研究客戶定位研究概念規(guī)劃設概念規(guī)劃設計計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備及銷售前準備方案設計方案設計擴 初 設擴 初 設計計施 工 圖 設施 工 圖 設計計設計配合、供應商考察及招標、設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預售條至具備預售條件件工程施工工程施工至竣工

5、驗至竣工驗收收銷售及入伙配合銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷 售 事 務 管銷 售 事 務 管理理成成本本估算估算測算測算預算、標底、合同預算、標底、合同價價進度款、工程進度款、工程變更、招標采變更、招標采購購 結(jié)算結(jié)算入伙事務管理入伙事務管理客客服服報報建建建設用地規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同簽訂土地使用合同設計方案及施工圖報建、初步設計方案及施工圖報建、初步設計報建、基礎提前開工報建設計報建、基礎提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預辦理房地產(chǎn)預售許可證售許可證產(chǎn) 權(quán) 初產(chǎn) 權(quán) 初始登記始登記合同備案、合同備案、按揭辦理按揭辦理工程施

6、工配工程施工配合合設計配合設計配合銷售配合銷售配合采購管理采購管理土 地 獲土 地 獲取取北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司7進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題提速帶來的價值提速帶來的價值內(nèi)部收益率提高內(nèi)部收益率提高5 5個百分點個百分點，銷售凈利率提高，銷售凈利率提高0.70.7個百分點個百分點集團凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)集團凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.20.2次次，凈資產(chǎn)收益率提高，凈資產(chǎn)收益率提高3 3個百分點個百分點同等資金峰值條件下，集團平均開發(fā)規(guī)模可提高同等資金峰值條件下，集團平均開發(fā)規(guī)?？商岣?0%20%項目平均占用降低項目平均占用降低25%25%，資金成本降低，資金成本降低6060

7、元元/ /平米平米某公司提速某公司提速6 6個月帶來的收益?zhèn)€月帶來的收益北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司然而，單純的計劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題然而，單純的計劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題8l從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標之間的脫節(jié)問題從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標之間的脫節(jié)問題l計劃本身不能解決業(yè)務模式和流程的問題計劃本身不能解決業(yè)務模式和流程的問題l影響進度計劃的原因中，相當一部分是因為工作的成果質(zhì)量原因影響進度計劃的原因中，相當一部分是因為工作的成果質(zhì)量原因l計劃解決不了激勵的問題計劃解決不了激勵的問題l。北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管

8、理所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理9l世茂運營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理世茂運營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理l龍湖：最早提出運營概念之一的企業(yè)龍湖：最早提出運營概念之一的企業(yè)l萬科：總經(jīng)辦最早設立運營管理崗萬科：總經(jīng)辦最早設立運營管理崗l更多中小企業(yè)開始關(guān)注運營更多中小企業(yè)開始關(guān)注運營l。北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理10計劃管理體系計劃管理管理型運營體系營運績效管理運營計劃管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理信息與知識管理流程管理專業(yè)

9、型運營體系投資決策管理運營績效管理運營計劃管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理資金預算管理目標成本管理信息與知識管理流程管理14北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司11內(nèi)容內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理如何進行有效的計劃管理北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司12影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素組織與項目管理模式組織與項目管理模式-決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素業(yè)務流程的合理性業(yè)務流程的合理性-是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰

10、、作業(yè)標準是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標準是否明確決定工作的質(zhì)量；計劃運營體系是否明確決定工作的質(zhì)量；計劃運營體系產(chǎn)品與管理的標準化程度產(chǎn)品與管理的標準化程度項目本身的因素項目本身的因素-政府關(guān)系、項目自然條件和主動性的政府博弈（偷面積、改政府關(guān)系、項目自然條件和主動性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃）規(guī)劃）是否業(yè)績導向的文化與有無清晰的責任機制是否業(yè)績導向的文化與有無清晰的責任機制北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司13案例：客觀原因背后的因素案例：客觀原因背后的因素案例：某項目案例：某項目A A區(qū)樁基礎選型與施工區(qū)樁基礎選型與施工某項目某項目A A區(qū)別墅去年區(qū)別墅去年1212月開始

11、招標，基礎形式（設計定）鉆孔樁月開始招標，基礎形式（設計定）鉆孔樁3 3月份初施工單位進場施工月份初施工單位進場施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應該改成沖孔樁發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應該改成沖孔樁但是設計建議盡量不改，成本會增加但是設計建議盡量不改，成本會增加60%60%，但由于無法施工，經(jīng)成控部門同意，但由于無法施工，經(jīng)成控部門同意3 3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2 2周時間，成控才同意）周時間，成控才同意）4 4月份已經(jīng)開始施工月份已經(jīng)開始施工4 4月底發(fā)現(xiàn)有月底發(fā)現(xiàn)有4 4棟別墅土質(zhì)特殊，無法進行人工開挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也

12、不行，后來就改成鋼管樁（設計棟別墅土質(zhì)特殊，無法進行人工開挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來就改成鋼管樁（設計要重新出施工圖，用了要重新出施工圖，用了1 1個月的時間），招標又用了個月的時間），招標又用了1 1個月的時間個月的時間7 7月份開始進場，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（月份開始進場，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（2020天）天）9 9月份設計增加月份設計增加800800多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工另外另外3 3棟別墅，原設計是天然基礎（直接做在土上），棟別墅，原設計是天然基礎（直接做在土上），5 5月份開挖后土質(zhì)達不到設計要求，改成了人工挖

13、孔樁，月份開挖后土質(zhì)達不到設計要求，改成了人工挖孔樁，6 6月又遇到與剛才月又遇到與剛才4 4棟一樣的情況，棟一樣的情況，3 3棟樓討論到現(xiàn)在還沒有確定最終的施工方案，棟樓討論到現(xiàn)在還沒有確定最終的施工方案，6 6月份開始討論方案，反復試用鋼護筒、水泥管護筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，月份開始討論方案，反復試用鋼護筒、水泥管護筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8 8月份最終確定此部分樁月份最終確定此部分樁采用繡閥管加固后再開挖的方案，采用繡閥管加固后再開挖的方案，1010月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進場繼續(xù)開挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍達不到預想效月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進場繼續(xù)開挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍

14、達不到預想效果果本來今年希望今年年底達到預售條件，但由于以上問題，也只能拖到明年開售，竣工也只能到明年年底。本來今年希望今年年底達到預售條件，但由于以上問題，也只能拖到明年開售，竣工也只能到明年年底。北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司14從萬科均好中加速所看到的難的不是快，而是又快又好從萬科均好中加速所看到的難的不是快，而是又快又好案例：萬科案例：萬科“在均好中加速在均好中加速”北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司15我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會效率低？我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會效率低？公司流程框架業(yè)務模型人力資源策劃定位規(guī)劃設計工程管理營銷管理客戶服務業(yè)務主流程及子流程操作指導及表格概念設計方案設計初步設計

15、施工圖設計施工過程配合主流程:一級子流程:二級流程:行政財務主流程決定總體效率主流程決定總體效率部門流程決定協(xié)同效率部門流程決定協(xié)同效率作業(yè)標準決定工作質(zhì)量作業(yè)標準決定工作質(zhì)量北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司16首先應關(guān)注公司的整體業(yè)務流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率首先應關(guān)注公司的整體業(yè)務流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率某公司專業(yè)某公司專業(yè)集成流程圖集成流程圖北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司17建設工程施工許可證建設工程施工許可證方案報建方案報建營銷營銷設計設計項目項目成本成本工程工程可行性研究報告可行性研究報告土地出讓合同土地出讓合同建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證概念設計概念設計產(chǎn)品建議

16、書產(chǎn)品建議書規(guī)劃設計規(guī)劃設計單體設計單體設計施工圖設計施工圖設計工程總包招標工程總包招標施工圖報建施工圖報建建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證工程形象進度工程形象進度銷售開盤銷售開盤項目聽證會項目聽證會市場定位市場定位國有土地使用權(quán)證國有土地使用權(quán)證開工開工銷售許可證銷售許可證第二階段第二階段:開發(fā)決策開發(fā)決策 ？月？月技術(shù)決策技術(shù)決策 ？月？月第一階段第一階段:土地決策土地決策第三階段第三階段:技術(shù)實施技術(shù)實施 ？月？月生產(chǎn)施工生產(chǎn)施工 ？月？月總周期？月總周期？月自有資金自有資金銀行貸款銀行貸款北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司18某公司示范區(qū)加速某公司示范區(qū)加速北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有

17、限公司19其次關(guān)注業(yè)務流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個關(guān)鍵因素其次關(guān)注業(yè)務流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個關(guān)鍵因素很多時候，我們只關(guān)注業(yè)務流程的審批順序，往往忽略業(yè)務流程間的協(xié)調(diào)性很多時候，我們只關(guān)注業(yè)務流程的審批順序，往往忽略業(yè)務流程間的協(xié)調(diào)性北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司20案例：某項目標高錯誤的產(chǎn)生和業(yè)務流程的關(guān)注點案例：某項目標高錯誤的產(chǎn)生和業(yè)務流程的關(guān)注點場地豎向標高設計場地豎向標高設計原因分析原因分析: : 土建設計、市政設計與景觀設計土建設計、市政設計與景觀設計系三個不同的單位，分別完成后施系三個不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設計為依據(jù)進行控工以最后的景觀設

18、計為依據(jù)進行控制標高。制標高。經(jīng)驗及教訓：經(jīng)驗及教訓： 各專業(yè)設計提前介入是好事，各專業(yè)設計提前介入是好事，但各自完成后須進行綜合豎向設計但各自完成后須進行綜合豎向設計匯總。繪制綜合豎向設計圖并進行匯總。繪制綜合豎向設計圖并進行嚴格的綜合評審。嚴格的綜合評審。如何避免？如何避免？北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司21如何確保業(yè)務流程完成節(jié)點的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一如何確保業(yè)務流程完成節(jié)點的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一由于時間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點質(zhì)量達不到要求返工而導由于時間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點質(zhì)量達不到要求返工而導致流程效率降低成為了影響流程效率

19、的主要因素致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司22能否快速決策和在合適的時間決策是快速運營的關(guān)鍵能否快速決策和在合適的時間決策是快速運營的關(guān)鍵北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司23內(nèi)容內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理如何進行有效的計劃管理北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司計劃運營管理的架構(gòu)計劃運營管理的架構(gòu)-誰來管誰來管24戰(zhàn)略型集團總部戰(zhàn)略型集團總部萬科萬科北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司計劃運營管理的架構(gòu)計劃運營管理的架構(gòu)-誰來管誰來管25

20、地區(qū)地區(qū)PMOPMO型型龍湖龍湖北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司計劃運營管理的架構(gòu)計劃運營管理的架構(gòu)-誰來管誰來管26權(quán)威推動型權(quán)威推動型金地金地北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司計劃運營管理的架構(gòu)計劃運營管理的架構(gòu)-誰來管誰來管27職能型職能型-中小企業(yè)中小企業(yè)總經(jīng)理總經(jīng)理財務副總財務管理部運營發(fā)展部人力資源部工程副總設計副總設計管理部工程管理部董事長董事長營銷管理部合同預算部景觀裝飾部材料設備部投資副總會計核算稅務籌劃審計監(jiān)察財務分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報批報建項目拓展法律事務人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶服務營銷策劃產(chǎn)品定位銷售管理高高層層部門部門主要職能主要職能合同管理商務談判甲供材料分包總包

21、景觀設計景觀施工成本管理計劃運營資產(chǎn)運營部資產(chǎn)管理招商運營產(chǎn)品研究市場研究市場策劃品牌管理營銷副總行政管理部行政副總?cè)耸滦姓本┾x涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司計劃運營管理的架構(gòu)計劃運營管理的架構(gòu)-如何管如何管(整體思路）整體思路）目的：1 1、及時和充分掌握集團所屬項目的動態(tài)運行狀況；、及時和充分掌握集團所屬項目的動態(tài)運行狀況；2 2、及早判斷公司及項目運行的風險和影響，提前做出相關(guān)預警和應對策略；、及早判斷公司及項目運行的風險和影響，提前做出相關(guān)預警和應對策略；2 2、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運行效率；、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運行效率；4 4、為集團的績效考核提供依據(jù)、為集團的績效考核提供依

22、據(jù)5 5、推進業(yè)務流程的實施，提高集團精細化管理水平。、推進業(yè)務流程的實施，提高集團精細化管理水平。管理對象：針對集團下屬的所有項目針對集團下屬的所有項目管理方式：以目標管理為工具，以動態(tài)監(jiān)控手段，并通過結(jié)果評價體系，有效將運營管控納入績效考核體系，以目標管理為工具，以動態(tài)監(jiān)控手段，并通過結(jié)果評價體系，有效將運營管控納入績效考核體系，使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。28北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司一體化運營的概念一體化運營的概念系統(tǒng)的一體化 一體化的運營管理是一個完整的系統(tǒng)，包含目標設定、過程監(jiān)控、結(jié)果評估，形成一個一體化的運營管理是一個完整的系統(tǒng)，

23、包含目標設定、過程監(jiān)控、結(jié)果評估，形成一個 PDCAPDCA的有效循環(huán)體系；的有效循環(huán)體系；專業(yè)的一體化 一體化的運營管理涵蓋了項目運營管理的各個重要專業(yè)環(huán)節(jié)，保證集團對各項目動態(tài)一體化的運營管理涵蓋了項目運營管理的各個重要專業(yè)環(huán)節(jié)，保證集團對各項目動態(tài)監(jiān)控的全面性和科學性，并且能夠通過報表管理系統(tǒng)地反映項目的重要經(jīng)營指標；監(jiān)控的全面性和科學性，并且能夠通過報表管理系統(tǒng)地反映項目的重要經(jīng)營指標；管理的一體化 一體化的運營管理通過與考核的有效鏈接，運營管理將納入公司績效考核體系，使得一體化的運營管理通過與考核的有效鏈接，運營管理將納入公司績效考核體系，使得運營管理和人力資源形成良好的互動，實現(xiàn)的

24、管理的一體化，使得運營管理有效可控；運營管理和人力資源形成良好的互動，實現(xiàn)的管理的一體化，使得運營管理有效可控；29北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司通過目標規(guī)劃、過程監(jiān)控、結(jié)果評價緊密整合，形成一套全面科學的管控體系通過目標規(guī)劃、過程監(jiān)控、結(jié)果評價緊密整合，形成一套全面科學的管控體系30運營目標運營目標設定設定計劃管理計劃管理成果管理成果管理決策管理決策管理目標規(guī)劃目標規(guī)劃過程監(jiān)控過程監(jiān)控結(jié)果評價結(jié)果評價項目項目評估評估成本管理成本管理資金預算管理資金預算管理知識管理知識管理信息報表管理信息報表管理北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司目標管理是保證公司目標實現(xiàn)的全程工具目標管理是保證公司目標實現(xiàn)的

25、全程工具31收益目標收益目標進度目標進度目標成本目標成本目標成果跟蹤表成果跟蹤表計劃跟蹤表計劃跟蹤表動態(tài)成本表動態(tài)成本表滾動資金計劃表滾動資金計劃表季度評估季度評估年度評估年度評估項目周期評估項目周期評估目標設定目標設定運營監(jiān)控運營監(jiān)控結(jié)果評估結(jié)果評估通過表單對目標及成果進行跟蹤通過表單對目標及成果進行跟蹤 設計基于關(guān)鍵目標的評估體系，設計基于關(guān)鍵目標的評估體系，優(yōu)化評估結(jié)果的應用方式優(yōu)化評估結(jié)果的應用方式北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司運營目標設定為明確了項目開發(fā)的方向運營目標設定為明確了項目開發(fā)的方向32項目運營目標項目運營目標戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略目標品牌目標品牌目標經(jīng)營目標經(jīng)營目標進度目標進度目

26、標土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展具體對項目開發(fā)周期等的要求具體對項目開發(fā)周期等的要求品牌承擔在細分市場地位的責任品牌承擔在細分市場地位的責任對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司過程監(jiān)控包含計劃管理、成本管理、資金管理、知識信息管理四條主線過程監(jiān)控包含計劃管理、成本管理、資金管理、知識信息管理四條主線33計劃管理計劃管理（計劃編制及跟蹤監(jiān)督、動態(tài)調(diào)整）（計劃編制及跟蹤監(jiān)督、動態(tài)調(diào)整）成果管理成果管理（關(guān)鍵成果管理）（關(guān)鍵成果管理）決策管理決策管理（決策會議管理）（決策會議管理）成本管理成本管理（目標成本、動態(tài)成本管理）（目標成

27、本、動態(tài)成本管理）資金預算管理資金預算管理（預算編制及滾動資金計劃）（預算編制及滾動資金計劃）知識管理知識管理計劃管理線計劃管理線成本管理線成本管理線知識信息線知識信息線信息報表管理信息報表管理-資金管理線資金管理線北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司基于基于WBS的計劃運營管理思路的計劃運營管理思路34計劃管理指導思想：基于業(yè)務活動分析，以目標結(jié)果位導向計劃管理指導思想：基于業(yè)務活動分析，以目標結(jié)果位導向WBS分析分析計劃計劃管理管理成果成果管理管理決策決策管理管理基于WBS的計劃運營管理：邏輯嚴密：邏輯嚴密：依靠一套嚴謹?shù)姆治龇椒ǎ?而不是靠“經(jīng)驗”收集；系統(tǒng)解決：系統(tǒng)解決：基于一個內(nèi)核構(gòu)建項

28、目計劃運 營管理的各個體系，以保證各個體系 的系統(tǒng)性和匹配性個性定制個性定制：基于上述兩個個條件，才可 以保證“針對公司個性，量身定制， 并且符合行業(yè)規(guī)律”；北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司四大要素的設定是計劃運營管理的核心四大要素的設定是計劃運營管理的核心 （流程總圖）梳理項目從獲取到竣工交付過程中關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)，通過合理搭接和工作前置，提高了項目開發(fā)的總體效率；（提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全業(yè)務的流程清單）35流程策劃流程策劃計劃管理設定關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的標準工期，提高項目管理計劃的可控及可實施性，同時通過標準工期設定，也便于多項目及異地項目管控變得有效；計劃管理計劃管理計劃管理通過關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的成果標準

29、統(tǒng)一化，評價運營質(zhì)量，標志階段完成，提高會議決策效率，積累管理經(jīng)驗 ；關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的成果決策方式標準化，明確決策層級，降低決策風險，提高側(cè)決策效率成果管理成果管理決策會議管理決策會議管理關(guān)聯(lián)任務關(guān)聯(lián)任務工作周期工作周期確認方式確認方式輸出成果輸出成果北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司一體化運營管理體系搭建思路一體化運營管理體系搭建思路36北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司根據(jù)企業(yè)需求及關(guān)注點，一般將項目開發(fā)階段劃分為根據(jù)企業(yè)需求及關(guān)注點，一般將項目開發(fā)階段劃分為5-8個個37STEP1劃分項目開發(fā)階段某標桿企業(yè)劃分方案：1、土地投資分析階段；2、項目啟動階段；3、方案設計及初設指導階段；4、初設驗

30、算及施工圖指導階段；5、施工準備階段；6、營銷開盤階段；7、竣工交房階段；8、項目后評估階段；北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司根據(jù)企業(yè)項目特點建立分級計劃管理體系根據(jù)企業(yè)項目特點建立分級計劃管理體系38北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司里程碑節(jié)點計劃里程碑節(jié)點計劃39項目開發(fā)及產(chǎn)品化1.項目獲取2.項目策劃5.項目銷售3.項目設計4. 工程建設6.產(chǎn)品交付立項可研報告項目取得項目定位規(guī)劃方案單體方案初步設計施工圖設計總包/監(jiān)理開工達預售條件結(jié)構(gòu)封頂竣工集中入住開盤拓展報建營銷設計工程采購客服成本運營北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司沒有標準的項目節(jié)點，但應該有設置的思路原則和工具沒有標準的項目節(jié)點

31、，但應該有設置的思路原則和工具40項目項目1級節(jié)點級節(jié)點項目里程碑項目里程碑依據(jù)公司依據(jù)公司/項目特點的關(guān)鍵活動項目特點的關(guān)鍵活動進度過程控制點投資/財務/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶導向管理精細化北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司某標桿企業(yè)某標桿企業(yè)12里程碑里程碑41北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司需要創(chuàng)造哪些價值活動需要創(chuàng)造哪些價值活動42北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司增加的項目節(jié)點，體現(xiàn)了項目管理或公司管理的增加的項目節(jié)點，體現(xiàn)了項目管理或公司管理的“需求需求”和和“思想思想”43 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司44計劃的拆分案例計劃的拆分案例北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司設定標準工期設定標準

32、工期45北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司計劃監(jiān)控與計劃預警是計劃執(zhí)行的保證計劃監(jiān)控與計劃預警是計劃執(zhí)行的保證46北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司通過明確節(jié)點的前置節(jié)點、后置節(jié)點為編制流程總圖提供依據(jù)通過明確節(jié)點的前置節(jié)點、后置節(jié)點為編制流程總圖提供依據(jù) STEP3 編制項目開發(fā)流程總圖47北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司流程總圖示意流程總圖示意48北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司關(guān)鍵成果總圖示意關(guān)鍵成果總圖示意49 STEP4 根據(jù)項目開發(fā)計劃梳理重要節(jié)點的關(guān)鍵成果北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司50龍湖節(jié)點成果管理體系龍湖節(jié)點成果管理體系北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司51項目成果管理是運營

33、管理的主要內(nèi)容項目成果管理是運營管理的主要內(nèi)容北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司52項目成果管理是運營管理的主要內(nèi)容項目成果管理是運營管理的主要內(nèi)容北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 STEP5 根據(jù)關(guān)鍵成果規(guī)劃項目決策會議體系53關(guān)鍵決策會議示意關(guān)鍵決策會議示意北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司54內(nèi)容內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理如何進行有效的計劃管理房地產(chǎn)企業(yè)的三級計劃管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的三級計劃管理體系北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司56房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系

34、房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系公司年度經(jīng)營目標項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃配套工程計劃一級計劃營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃 承建商、材料分判計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃（比如：精裝修）二級計劃三級計劃35年戰(zhàn)略人力資源配置報建計劃北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司57施工營銷推廣計劃 計劃公司年度經(jīng)營目標項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃一級計劃承建商、材料分判計劃售樓賣場計劃各專二級計劃三級計劃項目總體開發(fā)計劃剖析以及建議 1. 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 2. 房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃編制要求 3. 編制建議案

35、例 4. 在不同管控模式下的建議35年戰(zhàn)略人力資源配置北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司582010.10版權(quán)所有 不得拷貝項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)中，各個房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對于房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃的定義和控制關(guān)注點不盡相同，有營銷導向型、有法務導向、有承建導向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因為項目關(guān)鍵節(jié)點計劃體現(xiàn)的是一個企業(yè)的經(jīng)營思想。項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司59以營銷為導向的計劃管理安排1. 土地使用證2. 交地3. 方案4. 初步設計5. 施工圖設計6. 開工7. 售樓處、樣板房區(qū)開放8. 預售

36、許可證9. 開盤10. 完成銷售額4511. 完成銷售額7012. 完成銷售額9513. 景觀施工進場14. 竣工15. 交房16. 交房95房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導向的項目關(guān)鍵節(jié)點計劃案例房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導向的項目關(guān)鍵節(jié)點計劃案例北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司龍湖：集團關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點龍湖：集團關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點14個關(guān)鍵節(jié)點：（1）取得國土使用權(quán)證（2）交地（3）完成方案設計（4）完成初步設計（5）完成施工圖設計（6）取得施工許可證（7）項目開工（8）售樓處、樣板區(qū)開放（9）取得預售許可證（10）開盤（11）景觀施工進場（12）竣工備案（13）交房（14）交房完成率95不影響集團管控的14個關(guān)鍵

37、節(jié)點，地區(qū)公司可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄送集團運營中心；影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點，地區(qū)總經(jīng)理應進行書面解釋，并經(jīng)集團總裁審批，以引起關(guān)注；剩余9個關(guān)鍵節(jié)點的變化由集團運營中心審批；集團只考核項目關(guān)鍵節(jié)點的按時達成率。60北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司61房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃編制要求建議：房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃編制要求建議：1.公司經(jīng)營資金進出關(guān)鍵節(jié)點（經(jīng)營進度）2.項目融資節(jié)點（比如:四證）3.考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點的協(xié)調(diào)關(guān)系4.重大的費用節(jié)點5.上市公司的財務節(jié)點6.報建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點7.集團對項目專業(yè)管理監(jiān)控點8.人力資源授權(quán)管理節(jié)點9.適當?shù)臅r候，要考慮供方資源配置項目總體

38、開發(fā)計劃體現(xiàn)項目經(jīng)營思想、統(tǒng)領項目各專業(yè)計劃，是項目進入實施階段最核心的計劃。房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃編制要求房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃編制要求北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司62房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃編制建議案例編制建議案例1. 土地確權(quán)（項目第一筆付款） 完善法律手續(xù)、重大費用節(jié)點2. 場地拆遷完畢 完善法律手續(xù)3. 項目經(jīng)營實施策劃報告 經(jīng)營監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)4. 概念性方案設計任務書 專業(yè)節(jié)點5. 概念性方案設計任務書集團確認 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)6. 營銷方案專業(yè)節(jié)點7. 營銷方案集團確認專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)8. 項目投資分析模型（概念版） 項目專業(yè)風險控制、專業(yè)監(jiān)

39、控與公司授權(quán)9. 規(guī)劃及建筑方案集團確認 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)10. 詳規(guī)批復完善法律手續(xù)11. 建筑用地規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)12. 土地證 完善法律手續(xù)13. 建筑方案征詢及批復 完善法律手續(xù)14. 園林景觀方案設計集團確認專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)15. 擴初征詢及批復 完善法律手續(xù)16. “示范區(qū) ”策劃方案集團確認專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)17. 施工圖報建、會審專業(yè)節(jié)點18. 建設工程規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)19. 簽訂總承包合同 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)20. 建筑工程施工許可證 專業(yè)節(jié)點21. 四證取得融資節(jié)點22. 基礎工程開工 專業(yè)節(jié)點23. “示范區(qū) ”完工開放專業(yè)節(jié)點24. 預售許可證辦理

40、完善法律手續(xù)25. 開盤 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點26. 完成銷售額30 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點27. 完成銷售額45 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點28. 完成銷售額70 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點29. 完成銷售額85 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點30. 主體工程結(jié)構(gòu)完工重大費用節(jié)點31. 外立面落架 重大費用節(jié)點32. 市政配套工程及室外工程 重大費用節(jié)點33. 竣工備案完善法律手續(xù)34. 交樓入伙專業(yè)節(jié)點35. 辦理房產(chǎn)證 完善法律手續(xù)北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司63房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃在不同管控模式下的精度建議房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃在不同管控模式下的精度建議1.2.集團公司控制區(qū)域總部，計劃控制節(jié)點建議20

41、30個；區(qū)域總部控制項目公司，計劃控制節(jié)點建議4550個；我們的關(guān)鍵節(jié)點控制多少個合適？我們的關(guān)鍵節(jié)點控制多少個合適？北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司64項目現(xiàn)金流分析計劃剖析及建議承建商、材料進場計劃公司年度經(jīng)營目標項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃營銷推廣計劃 施工一級計劃承建商、材料分判計劃售樓賣場計劃二級計劃三級計劃1. 項目現(xiàn)金流分析計劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗糙，沒有成本部門、工程部門參與，僅僅由財務根據(jù)經(jīng)驗估算出來2.建議：對項目前期時間管理、項目工程管理進行優(yōu)化，有效提高資金利用效率。各專業(yè)部門計劃 需要的其它計劃35年戰(zhàn)略人力資源配置北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限

42、公司65公司年度經(jīng)營目標項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃配套工程計劃一級計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 報建計劃承建商、材料進場計劃施工進度控制計劃剖析及建議1. 施工進度控制計2. 施工進度控制行業(yè)現(xiàn)狀施工進度控制編制要求3.35年戰(zhàn)略人力資源配置北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司66房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質(zhì)意義房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質(zhì)意義經(jīng)營目標行動計劃轉(zhuǎn)化 房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營目標轉(zhuǎn)化為工程管理的行動計劃。 這是房地產(chǎn)工程項目管理最關(guān)鍵的計劃！北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司房地產(chǎn)項

43、目施工進度控制計劃的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃疑問疑問? ?此計劃與總包施工組織設計中提供的計劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？此計劃與總包施工組織設計中提供的計劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？此計劃由誰編制？什么時候編制？此計劃由誰編制？什么時候編制？此計劃設置的控制節(jié)點多少合適？由什么要素決定？此計劃設置的控制節(jié)點多少合適？由什么要素決定？67北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司682010.10公司年度經(jīng)營目標項目總體開發(fā)計劃項目現(xiàn)金流計劃一級計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃版權(quán)所有 不得拷貝需要的其它計劃二級計

44、劃三級計劃承建商、材料分判計劃剖析及建議1.分包模式對經(jīng)營進度控制的影響節(jié)后付款的必要性35年戰(zhàn)略人力資源配置2.承銷商、材料分判計劃北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司分包模式對經(jīng)營進度控制的影響分包模式對經(jīng)營進度控制的影響承建單位和甲供材料招標計劃探討：分判越細，要求甲方介入越深，經(jīng)營進度的量化可能更難。分判越細，要求甲方介入越深，經(jīng)營進度的量化可能更難。分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習慣、三邊工程分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力

45、配置等。力配置等。工程范圍劃分探討工程范圍劃分探討分判數(shù)量建議。分判數(shù)量建議。69北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司70 1. 2. 現(xiàn)金流計劃配套工程計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃三級計劃出圖、樣板封樣計劃剖析及建議出圖、樣板封樣計劃需要前置設計管理程序優(yōu)化承建商、材料分判計劃北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司施工圖出圖與樣板確認計劃分析施工圖出圖與樣板確認計劃分析施工圖出圖與樣板確認計劃施工圖出圖與樣板確認計劃施工圖出圖與樣板確認計劃要求：施工圖出圖與樣板確認計劃要求：施工圖出圖與樣板確認計劃隨著設計深入，盡快不斷細化；施工圖出圖與樣板確認計劃隨著設計深入，盡快

46、不斷細化；二次委托設計和選材用料，盡量提前；二次委托設計和選材用料，盡量提前；設計部保持與成本部、工程部的及時溝通配合；設計部保持與成本部、工程部的及時溝通配合；關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計劃，還要細化關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計劃，還要細化71北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司72房地產(chǎn)設計管理程序優(yōu)化：設計前置、售樓賣場爭取時間、支持招標采購房地產(chǎn)設計管理程序優(yōu)化：設計前置、售樓賣場爭取時間、支持招標采購土建擴初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設備初步方案施工圖設計建筑、規(guī)劃方案部品設計及定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設計施工圖設計景觀概念方案設計景觀施工圖設計設備選型實施方案設計階段銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點策劃階段方案報建設計管理階段擴初設計工程管理景觀方案設計銷售示范區(qū)設計部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議施工圖設計指引模型研究結(jié)構(gòu)設計建筑平面北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司73一級計劃承建商出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它