南通市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1南通市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告南通市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告印象南通印象南通1：追江趕海追江趕海/長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角“一體兩翼一體兩翼”之北翼之北翼/沿江沿海，江蘇最具潛力的沿海開發(fā)區(qū)域；沿江沿海，江蘇最具潛力的沿海開發(fā)區(qū)域；蘇通大橋的通車，距離上海蘇通大橋的通車，距離上海1 1小時(shí)車程，依靠蘇北廉價(jià)勞動(dòng)力，蘇南部分調(diào)整企業(yè)首小時(shí)車程，依靠蘇北廉價(jià)勞動(dòng)力，蘇南部分調(diào)整企業(yè)首選之地，城市輻射力大增。選之地，城市輻射力大增。江蘇一直實(shí)行沿江開發(fā)的戰(zhàn)略，忽略了沿海地區(qū)的開發(fā)，導(dǎo)致了蘇南蘇中以及蘇北區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，南通作為最具潛力的沿海區(qū)域，將是江蘇未來發(fā)展的重要增長(zhǎng)極 江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 已頒布實(shí)施，規(guī)劃明確，江

2、蘇沿海將建設(shè)以南通港為龍頭的南部港口群。第1頁/共49頁印象南通印象南通2：南通南通上海上海寧波寧波“三港三港”并駕齊驅(qū)并駕齊驅(qū)必將成為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極必將成為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極 “ “一體兩翼一體兩翼”新格局和上海一小時(shí)都市圈，使得南通作為后起之秀，具備了與寧新格局和上海一小時(shí)都市圈，使得南通作為后起之秀，具備了與寧波、無錫、蘇州等城市同等競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。波、無錫、蘇州等城市同等競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。城市支柱產(chǎn)業(yè)GDP (億元)人均GDP(元)固定資產(chǎn)投資(億元)房地產(chǎn)投資(億元)人口數(shù)(萬人)南通紡織、機(jī)械、電子化工、建材、船舶業(yè)2111.88275661265.8518.29766.13

3、寧波紡織服裝業(yè)、機(jī)械制造業(yè)臨港工業(yè)、石化工業(yè)鋼鐵工業(yè)、電力工業(yè)3433.1608061597.9767.2564.6無錫紡織服裝加工精密機(jī)械汽車配套工業(yè)、電子信息高檔家電業(yè)、特色冶金精細(xì)化工、生物醫(yī)藥業(yè)3858652031674.22378.12461.74蘇州IT業(yè)、電器機(jī)械制造儀表制造、化工業(yè)5700913462360565624第2頁/共49頁印象南通印象南通3：大橋時(shí)代，城市向南。大橋時(shí)代，城市向南。蘇通大橋、崇啟大橋、崇海大橋，三橋鼎立。蘇通大橋、崇啟大橋、崇海大橋，三橋鼎立。基于市區(qū)地理環(huán)境、未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮，南通城市中心將逐步南移，新市政府區(qū)域基于市區(qū)地理環(huán)境、未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考

4、慮，南通城市中心將逐步南移，新市政府區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥沓鞘泻诵牡囟?。將成為未來城市核心地段。?頁/共49頁城市及宏觀分析城市及宏觀分析1環(huán)境。第4頁/共49頁地理位置：地理位置：全面接軌大蘇南，融入上海全面接軌大蘇南，融入上海1小時(shí)都市圈小時(shí)都市圈 市域面積市域面積 南通市總面積南通市總面積8,001平方平方公里，境內(nèi)擁有江海岸線公里，境內(nèi)擁有江海岸線365公里公里 地理位置地理位置 1. .南通位于江蘇省東南部南通位于江蘇省東南部，江海匯合處，江海匯合處 2. 首批沿江開放城市，江首批沿江開放城市，江蘇沿海發(fā)展的第一站蘇沿海發(fā)展的第一站 3. 南通是蘇中，蘇北地區(qū)南通是蘇中，蘇北地區(qū)融入上海的

5、橋頭堡融入上海的橋頭堡 城市人口城市人口 全市總?cè)丝谌锌側(cè)丝?86萬人萬人 GDPGDP 08年年,全市全市GDP2,510億億元，比上年增長(zhǎng)元，比上年增長(zhǎng)13.3% 南通南通第5頁/共49頁城市功能定位與發(fā)展戰(zhàn)略：城市功能定位與發(fā)展戰(zhàn)略： 城市功能定位城市功能定位: :上海都市圈副中心城市,上海北翼現(xiàn)代化港口、工業(yè)、貿(mào)易、旅游城市,長(zhǎng)江流域現(xiàn)代化物流基地 人口發(fā)展規(guī)劃人口發(fā)展規(guī)劃: :2010年 市域城鎮(zhèn)總?cè)丝?18萬人,2020年 市域城鎮(zhèn)總?cè)丝?16萬人,全市非農(nóng)業(yè)人口近幾年增長(zhǎng)較快，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了越來越多的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入市區(qū)，。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀: :工業(yè)化中期、城市化加

6、速期、經(jīng)濟(jì)國(guó)際化提升期; 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略: :實(shí)施科教興市、以港興城,接軌蘇南,接軌大上海; 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃: :建設(shè)電力能源、食品加工、船舶制造、現(xiàn)代紡織五大基地;積極發(fā)展機(jī)電一體化、制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè);積極吸引上海傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至南通市。上海都市圈蘇錫常都市圈南京都市圈杭州都市圈寧波都市圈南通第6頁/共49頁南通城市結(jié)構(gòu)：南通城市結(jié)構(gòu)：沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：形成以204國(guó)道為依托的沿海城鎮(zhèn)聚合軸海安、如皋城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般，農(nóng)業(yè)開發(fā)為主，工業(yè)處于轉(zhuǎn)型期引導(dǎo)：以如城海安為中心，城鎮(zhèn)相向發(fā)展，形成“雙核型”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)掘港、長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，以農(nóng)業(yè)開發(fā)與灘涂

7、養(yǎng)殖為主；引導(dǎo)：以發(fā)展掘港鎮(zhèn)為重心，形成“母子型”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：以寧通啟公路為依托的城鎮(zhèn)聚合軸南通市城市圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，市域政治經(jīng)濟(jì)文化中心；引導(dǎo)：以南通市為中心城市，海門、金沙、長(zhǎng)江鎮(zhèn)為次中心城鎮(zhèn)，形成“一主三副”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)匯龍、呂四城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，海洋漁業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、加工業(yè)初具規(guī)模；引導(dǎo)：依托道路交通，形成以匯龍為中心，呂四、和合、南陽“眾星拱月”型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)第7頁/共49頁探究：探究：1 GDP：南通的國(guó)民生產(chǎn)總值近年一直呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，按同比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)幅度基本保持在15%左右。南通經(jīng)濟(jì)潛力尚未充分發(fā)揮, 未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期較高2 財(cái)政收入：依托南通

8、市國(guó)民生產(chǎn)總值的快速增加，帶動(dòng)了地方政府財(cái)政收入快速增長(zhǎng), 增長(zhǎng)速度保持在20%以上，07年更達(dá)38.2%。 08年財(cái)政收入達(dá)到390億元,增幅近30% 宏觀經(jīng)濟(jì)：宏觀經(jīng)濟(jì)：增速領(lǐng)先全省、未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期較高。增速領(lǐng)先全省、未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期較高。第8頁/共49頁探究：探究：1 1、人均、人均GDPGDP，人均國(guó)民生產(chǎn)總值也人均國(guó)民生產(chǎn)總值也呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì) 20082008年達(dá)年達(dá)35,04035,040元元2 2、人均可支配收入、人均可支配收入：人均可支配收人均可支配收入一直保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的入一直保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度比較增長(zhǎng)速度比較, , 相對(duì)增長(zhǎng)速度

9、較慢相對(duì)增長(zhǎng)速度較慢 人民生活水平穩(wěn)步提升，但相對(duì)薄人民生活水平穩(wěn)步提升，但相對(duì)薄弱弱, , 與蘇南三市相比，還有一定的差與蘇南三市相比，還有一定的差距距3 3、居民存款、居民存款，居民存款余額的年增居民存款余額的年增長(zhǎng)保持在長(zhǎng)保持在15%20%15%20%之間之間 0808年已達(dá)年已達(dá)1,8911,891億元，充分體現(xiàn)出居億元，充分體現(xiàn)出居民的潛在購(gòu)買能力民的潛在購(gòu)買能力, ,充分說明了潛在消充分說明了潛在消費(fèi)力費(fèi)力第9頁/共49頁探究：探究：1 1、固定資產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資，固定資產(chǎn)投資快速固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，占增長(zhǎng)，占GDPGDP總量的比值偏高，近總量的比值偏高，近60%60%，有明

10、顯過熱趨勢(shì)，有明顯過熱趨勢(shì) 房地產(chǎn)投資占比較低房地產(chǎn)投資占比較低, , 近年來近年來, , 僅占僅占到了固投的到了固投的10%10%左右左右, ,說明固定資產(chǎn)投說明固定資產(chǎn)投資中用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資較多資中用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資較多2 2、下轄縣市、下轄縣市，縣級(jí)城市的縣級(jí)城市的GDPGDP排名排名，均位于江蘇省縣級(jí)市前，均位于江蘇省縣級(jí)市前2020，占比達(dá)，占比達(dá)到到25%25%，充分顯示了南通良好的經(jīng)濟(jì)，充分顯示了南通良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及區(qū)域均衡、全面、快速的發(fā)展基礎(chǔ)及區(qū)域均衡、全面、快速的發(fā)展形勢(shì)形勢(shì)GDPGDP（億（億元）元）人口人口（萬）（萬）人均人均GDPGDP（元）（元）江蘇省縣級(jí)

11、江蘇省縣級(jí)市排名市排名南通全市南通全市251025107867863504035040海門市360103.2 349009 啟東市325116 2801711如皋市2801451930015如東縣265 108.52442417海安縣25495.826500 20第10頁/共49頁產(chǎn)業(yè)分析：產(chǎn)業(yè)分析：探究：探究：1 1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)體量中的占比不高第二產(chǎn)業(yè)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)體量中的占比不高, , 低于同低于同類三線城市類三線城市2 2、產(chǎn)業(yè)增速、產(chǎn)業(yè)增速，第三產(chǎn)業(yè)增速基本逐年加快，第三產(chǎn)業(yè)增速基本逐年加快，20092009年年, ,第三

12、產(chǎn)業(yè)增速超過第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增速超過第二產(chǎn)業(yè), , 第三第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后勁強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后勁強(qiáng)大增長(zhǎng)方式：長(zhǎng)期以第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。增長(zhǎng)方式：長(zhǎng)期以第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。根據(jù)南通未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，今后的支柱產(chǎn)業(yè)仍將是以勞動(dòng)密集型企業(yè)為主根據(jù)南通未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，今后的支柱產(chǎn)業(yè)仍將是以勞動(dòng)密集型企業(yè)為主第11頁/共49頁重點(diǎn)發(fā)展崇川開發(fā)區(qū)加快發(fā)展 精細(xì)化工捷利康、先正達(dá)電子工業(yè)中天科技現(xiàn)代紡織東麗、帝人造紙日本王子新材料（造紙）日本王子出口加工業(yè)出口加工區(qū) 現(xiàn)代物流吉斯達(dá)船舶修造中遠(yuǎn)、川崎電子工業(yè)富士通食品加工業(yè)寶港油脂汽配工業(yè)汽配生產(chǎn)、安裝現(xiàn)代紡織紡織控股公司、三友服飾集團(tuán)新材料工業(yè)南亞

13、塑膠現(xiàn)代物流南通港集裝箱、運(yùn)河現(xiàn)代物流中心精細(xì)化工醋酸纖維、東洋之花現(xiàn)代紡織大生集團(tuán)電子工業(yè)永興多媒體電力能源天電、華能集團(tuán)機(jī)械制造中集集裝箱精細(xì)化工（新興醫(yī)藥）精華集團(tuán)冶金工業(yè)寶日制鋼船舶修造南通亞華、南通港閘造船現(xiàn)代物流“道口經(jīng)濟(jì)”、交通樞紐站場(chǎng)行業(yè)典型企業(yè)典型企業(yè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)港閘開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)：第12頁/共49頁交通布局與規(guī)劃：交通布局與規(guī)劃： 2008年年6月，月，蘇通大橋蘇通大橋正式通車，南通和上海實(shí)現(xiàn)正式通車，南通和上海實(shí)現(xiàn)“無障礙無障礙”對(duì)接對(duì)接 接通上海崇明至南通啟東的接通上海崇明至南通啟東的崇啟大橋崇啟大橋，目前建設(shè)之中，目前建設(shè)之中，2010年可望實(shí)現(xiàn)全線貫通年

14、可望實(shí)現(xiàn)全線貫通 滬崇橋隧滬崇橋隧工程已于工程已于2009年年10月通車，計(jì)劃月通車，計(jì)劃2010年與崇啟大橋?qū)崿F(xiàn)貫通年與崇啟大橋?qū)崿F(xiàn)貫通 崇明到南通海門的崇明到南通海門的崇海大橋崇海大橋已被列入規(guī)劃已被列入規(guī)劃 滬通鐵路滬通鐵路連接南通、常熟、太倉(cāng)、昆山及上海連接南通、常熟、太倉(cāng)、昆山及上海,設(shè)計(jì)時(shí)速設(shè)計(jì)時(shí)速160公里，全長(zhǎng)公里，全長(zhǎng)225公里，計(jì)劃公里，計(jì)劃2009年內(nèi)開工建設(shè)年內(nèi)開工建設(shè)蘇通大橋蘇通大橋崇啟大橋崇啟大橋滬崇隧道滬崇隧道滬通鐵路公滬通鐵路公路兩用橋路兩用橋南通市區(qū)南通市區(qū)崇海大橋崇海大橋第13頁/共49頁主城規(guī)劃：主城規(guī)劃：1、發(fā)展方向:南通主城區(qū)和通州城區(qū)相向發(fā)展,主城區(qū)

15、將主要發(fā)展東東, ,南方向南方向2、預(yù)計(jì)，未來的城區(qū)內(nèi)的城南板塊（新市政府及CBD區(qū)域）、南通開發(fā)區(qū)板塊和城東板塊（外環(huán)東至通州區(qū)域）將是城市主要發(fā)展方向，城南板塊相對(duì)更具優(yōu)勢(shì)城南板塊相對(duì)更具優(yōu)勢(shì)城南板塊城南板塊城東板塊城東板塊開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊南通行政南通行政中心中心第14頁/共49頁總結(jié)：總結(jié)：l 南通市經(jīng)濟(jì)近年來呈現(xiàn)快速發(fā)展,下轄區(qū)縣齊頭并進(jìn)，在江蘇省GDP排名中已躍居第4，蘇中，蘇北區(qū)域內(nèi)處于領(lǐng)先水平, 經(jīng)濟(jì)潛力尚未充分發(fā)揮,未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期較高l 固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，占GDP總量比值偏高，有過熱趨勢(shì),但基本集中于基礎(chǔ)建設(shè)投資l 城區(qū)人口增加趨勢(shì)明顯,但基本源于本地農(nóng)業(yè)人口和下屬鄉(xiāng)

16、鎮(zhèn)及蘇北南移的導(dǎo)入人口;城市居民的購(gòu)買能力相對(duì)于長(zhǎng)三角其他發(fā)達(dá)的城市仍顯薄弱,居民的生活水平還待于進(jìn)一步提高l 第二產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)南通經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量,南通未來一段時(shí)間內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)仍將是以勞動(dòng)密集型為主,但第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭,09年三產(chǎn)增速已經(jīng)超過二產(chǎn)l 對(duì)外聯(lián)系不斷強(qiáng)化標(biāo)志著南通正式進(jìn)入了上海市“1小時(shí)都市圈”, 將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇, 加快建設(shè)長(zhǎng)三角北翼經(jīng)濟(jì)中心、江海交匯的現(xiàn)代國(guó)際港口城市的戰(zhàn)略進(jìn)程l 未來的主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃決定了- 市區(qū)東南兩向?qū)⑹俏磥沓鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展方向, 城南板塊無疑最具優(yōu)勢(shì)l 憑借與上海及蘇南城市的聯(lián)系不斷強(qiáng)化, 自身勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)及良好的投資環(huán)境, 南通

17、將對(duì)上海及周邊城市形成一定的吸引力,同時(shí)對(duì)蘇北蘇中區(qū)域展現(xiàn)出強(qiáng)大的輻射能力第15頁/共49頁地產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)概況。2第16頁/共49頁政策分析：政策分析：2010年上半年房?jī)r(jià)低探或企穩(wěn)的可能性較大年上半年房?jī)r(jià)低探或企穩(wěn)的可能性較大隨著各地控制公積金貸款的發(fā)放，控制商業(yè)貸款的投入，并逐步提高利率，房?jī)r(jià)將逐步企穩(wěn)。進(jìn)行新一輪購(gòu)地開發(fā)商的資金壓力將逐步加大。年前也就是2月份前，迫于資金回籠的壓力，部分開發(fā)商將對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行外松內(nèi)緊的微調(diào)，甚至可能出現(xiàn)下調(diào)。規(guī)范南通房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)規(guī)范南通房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)11月20日，市房管局出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為的通知從2009年12

18、月1日起開始實(shí)施。將加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理，加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為。如政策能落實(shí)到位，那么，房?jī)r(jià)有希望企穩(wěn)，進(jìn)而推動(dòng)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，南通房?jī)r(jià)走高的趨勢(shì)較強(qiáng)長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，南通房?jī)r(jià)走高的趨勢(shì)較強(qiáng)隨著土地價(jià)格及南通經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，南通房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期來看，將處于上升通道。第17頁/共49頁地產(chǎn)投資額分析：地產(chǎn)投資額分析：近幾年，南通房地產(chǎn)行業(yè)保持較快發(fā)展勢(shì)頭，投資增速保持在25%以上，最高值達(dá)到34.8%，遠(yuǎn)超過12的合理增長(zhǎng)速度。07年增長(zhǎng)速度開始放緩，房地產(chǎn)投資逐步走向理性增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比值合理范圍在22-28 ，近4年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資

19、的比例偏少投資增速快，投資基數(shù)較低，未來增長(zhǎng)空間較大第18頁/共49頁土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)政策、價(jià)量分析政策、價(jià)量分析 南通是全國(guó)土地制度改革試點(diǎn)市，相對(duì)于其他地區(qū)，土地市場(chǎng)更為透明、規(guī)范、公開公正 南通整體土地市場(chǎng)一直控制的較好，沒出現(xiàn)盲目推地的現(xiàn)象，且存量土地較少，這也使得近幾年南通房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)。 “保障性居住用地”的推出力度較大，一定程度上抑制了房地產(chǎn)的爆發(fā)性增長(zhǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。土地競(jìng)拍價(jià)格2006-2007年漲幅較大，2007年達(dá)到頂峰,160.8萬元/畝。 08年土地出讓中以工業(yè)用地為主，拉低了成交價(jià)格 從土地量來看，07年也達(dá)到高峰，區(qū)域以城南為主，另外，

20、城東區(qū)域也新增了大量的土地供應(yīng)，在整體市場(chǎng)分布上，南通東南兩向?qū)⒊尸F(xiàn)持續(xù)擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)東南兩向?qū)⒊尸F(xiàn)持續(xù)擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)第19頁/共49頁土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析及總結(jié)結(jié)構(gòu)分析及總結(jié) 07年出讓的26塊住宅用地中: 保障性住宅達(dá)11塊，達(dá)42%，商住類型27%，純居住的僅有8塊 南通在控制土地利用方面，效果較好08年南通市繼續(xù)擴(kuò)大保障性住宅，同時(shí)萎縮一定的純住宅的開發(fā)量，應(yīng)付較為不佳的宏觀形式，為后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，做了一定的保障。 純居住地塊以及商住地塊基本已超越底價(jià)的價(jià)格成交。同時(shí)，保障性住宅則基本以底價(jià)成交 外來大開發(fā)商開始入駐南通，如：綠城、萬通、萊茵達(dá)等，高端、品牌開發(fā)商的入駐，將給房

21、地產(chǎn)市場(chǎng)住宅品質(zhì)的提升起到較大的作用 總體來看，由于土地市場(chǎng)較好的控制，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)第20頁/共49頁商品房市場(chǎng)：商品房市場(chǎng)：銷售面積與竣工面積比值從06年開始大于1，近年來, 南通商品房市場(chǎng)供求關(guān)系較為合理，部分出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這也導(dǎo)致06年、07年價(jià)格漲幅較快的原因之一南通06、07年市場(chǎng)需求得到了集中的釋放，而跟據(jù)07-08年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，非保障性住宅用地實(shí)際推出量不大, 預(yù)計(jì)供求關(guān)系仍將維持在合理、健康的水平 由于南通較好的政策導(dǎo)向，市場(chǎng)一直供求穩(wěn)定在合理的水平，南通市區(qū)的商品房均價(jià)保持平穩(wěn)增長(zhǎng) 2008年市區(qū)的商品房均價(jià)為5800元/平米 2009年上半年

22、市區(qū)商品住宅均價(jià)達(dá)到6333元/平米, 主要是由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,一批高檔樓盤集中上市,如博園嵐郡、玉蘭公寓、金河名人世家等第21頁/共49頁商品房市場(chǎng)總結(jié)：商品房市場(chǎng)總結(jié)：n南通市商品房?jī)r(jià)格處于平穩(wěn)增長(zhǎng)階段和健康合理水平，南通市場(chǎng)相對(duì)封閉，需求較為剛性，投資性購(gòu)房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撐上漲的商品房?jī)r(jià)格，這將阻礙南通房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的速度，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)仍然以中檔商品房購(gòu)房需求為主，社會(huì)購(gòu)買力水平在短期內(nèi)不會(huì)有較大的提升，商品房的價(jià)格漲幅將放緩，不會(huì)出現(xiàn)明顯快速的上升n由于城市的東、南兩向快速擴(kuò)張和城市人口的增加，預(yù)計(jì)南通商品房量的需求將持續(xù)增加；07-08年,非保障性住宅

23、用地實(shí)際推出量不大, 預(yù)計(jì)供求關(guān)系仍將維持在合理健康的水平,部分出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面n南通進(jìn)入上海“1小時(shí)都市圈”后與上海及蘇南城市的聯(lián)系加強(qiáng)，城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)逐步體現(xiàn)，預(yù)計(jì)真正意義上的高端商品房需求在價(jià)格與量上都將有所增加，未來仍有一定的發(fā)展?jié)摿涂臻g第22頁/共49頁板塊分析：板塊分析：城北城北城南城南城中城中城東城東開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)u從實(shí)際市場(chǎng)特點(diǎn)看，南通市區(qū)主要分五大房地產(chǎn)板塊：城中、城南、城東、城北、開發(fā)區(qū)。各區(qū)域住宅平均銷售價(jià)格各區(qū)域住宅平均銷售價(jià)格區(qū)域均價(jià)（元/平方米）城中650013000城北45006000城南600013000城東45008500開發(fā)區(qū)（能達(dá)商務(wù)區(qū)域）45005000

24、第23頁/共49頁城南板塊城南板塊區(qū)域劃分：洪江路以南的崇川區(qū)域及開發(fā)區(qū)北向的軍山區(qū)域本區(qū)域由南通新市政府搬遷而形成的新城區(qū)域，同時(shí)具有狼山、軍山、園博園等風(fēng)景景觀優(yōu)勢(shì)。未來該區(qū)域?qū)⒊蔀槟贤ǔ鞘械男潞诵膮^(qū)域。規(guī)劃和建設(shè)有CBD、體育會(huì)展中心等，居住環(huán)境也非常宜人。 區(qū)域內(nèi)目前在售的新項(xiàng)目較多，主要集中于城市行政中心區(qū)域分布，狼山,軍山等風(fēng)景區(qū)周邊也有較多樓盤城市行政中心區(qū)域，代表樓盤有中南世紀(jì)城、綠地玉蘭公寓，價(jià)格在600010600元/平米自然風(fēng)景區(qū)域，代表樓盤有博園嵐郡 、金河名人世家 、優(yōu)山美地，價(jià)格在600013000元/平米城南板塊，南通未來城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域城南板塊，南通未來城市發(fā)

25、展的重點(diǎn)區(qū)域第24頁/共49頁u 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯u 發(fā)展前景好發(fā)展前景好u 南通市場(chǎng)傾向南通市場(chǎng)傾向u 客戶需求客戶需求u 周邊環(huán)境周邊環(huán)境u 配套設(shè)施配套設(shè)施 未來南通市行政、經(jīng)濟(jì)、文化和居住的新城市中心 南通城市發(fā)展的里程碑 南通“十五”計(jì)劃確定的五大重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一 以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為南通未來10年城市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域 體育會(huì)展中心、城市CBD、行政中心所在地，周邊配套皆以國(guó)際化新城的規(guī)劃思路配置 道路系統(tǒng)完善，可達(dá)性好、交通便捷 對(duì)社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高 政府所在地，南通人認(rèn)知度高 環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)突出: 周邊有濱江公園,狼山風(fēng)景區(qū),園藝博覽園等風(fēng)景秀美

26、 大盤，名盤概念開始顯現(xiàn)，具有發(fā)展?jié)摿?地傾東南，城南、城東將是主要發(fā)展方向，城南占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)城南板塊發(fā)展優(yōu)勢(shì)第25頁/共49頁城南板塊典型樓盤綠城玉蘭公寓 -行政中心區(qū)域地理位置：世紀(jì)大道 容積率：1.73 停車位: 750產(chǎn)品類型：小高層、高層 總建面積：16.7萬銷售均價(jià)：10，600元/平方米開盤時(shí)間：2009年6月交房日期：2010年8月開發(fā)商：綠城集團(tuán)簡(jiǎn)評(píng)：從09年開盤，價(jià)格一路刷新走高，目前10，600元/平米的銷售均價(jià)，現(xiàn)最高單價(jià)已達(dá)到13，500元/平米。在城南區(qū)域甚至整個(gè)南通市區(qū)的在售樓盤中均處于最高水平（該項(xiàng)目于07年7月以4400元的樓板價(jià)成交，高出底價(jià)3000元成交。

27、）門窗：斷橋彩鋁窗：雙層中空玻璃公共區(qū)域以及地下大廳均4星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)第26頁/共49頁城東板塊區(qū)域劃分：主要是外環(huán)東路至通州延伸段區(qū)域城東區(qū)域目前整個(gè)面貌比較陳舊，但整體經(jīng)濟(jì)處于較好的水平，具有較大的發(fā)展?jié)摿翱臻g，目前推出代表產(chǎn)品有：萬通城、蘇建花園城等,均價(jià)在45008500元/平米城東板塊第27頁/共49頁開發(fā)區(qū)板塊區(qū)域劃分：星湖大道以南南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，前期其房地產(chǎn)項(xiàng)目主要是以配套開發(fā)區(qū)為主的項(xiàng)目，目前隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，帶來越來越多的外區(qū)人口導(dǎo)入。該板塊區(qū)域以北，有軍山風(fēng)景區(qū)的低密度產(chǎn)品代表能達(dá)商務(wù)區(qū)，面積: 規(guī)劃總占地2000畝，總建筑面積163萬平方米 功能定位:南通經(jīng)

28、濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的行政辦公區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、商務(wù)活動(dòng)區(qū)、商業(yè)娛樂區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、高尚居住區(qū) 。能達(dá)商務(wù)區(qū)域均價(jià)在 4500元/平米左右 開發(fā)區(qū)板塊第28頁/共49頁城中板塊區(qū)域劃分：主要為崇川區(qū)中部城中板塊做為南通的城市中心，是整個(gè)南通房地產(chǎn)價(jià)格的核心的最高點(diǎn)。面積99.67平方公里，人口54.89萬，下轄兩鎮(zhèn)、八街道，是南通市人口最密集。項(xiàng)目以圍繞濠河分布的項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高，成為整個(gè)南通區(qū)域的價(jià)格巔峰目前在售的新項(xiàng)目較少，絕大部分項(xiàng)目都處于尾盤銷售階段區(qū)域在售樓盤均價(jià)在650013000（聯(lián)排）元/平米 城中板塊第29頁/共49頁城北板塊區(qū)域劃分：城北區(qū)域主要包括目前行政上的港閘區(qū)港閘區(qū)位于我國(guó)首批對(duì)

29、外開放的十四個(gè)沿海港口城市之一，是南通市區(qū)以工業(yè)為主、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為輔、城市居住相配套的重要組團(tuán)。目前該區(qū)域工業(yè)廠房眾多，居住氣氛較差區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目整體品質(zhì)不高，檔次一般，價(jià)格也處于南通較低的水平，均價(jià)在 4500- 6000元/平米 通呂運(yùn)河把城北區(qū)域劃分成兩部分，其中運(yùn)河以北的區(qū)域發(fā)展要遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與運(yùn)河以南的區(qū)域 城北板塊第30頁/共49頁0909年土地市場(chǎng)年土地市場(chǎng)分布。3第31頁/共49頁23242225城中區(qū)城中區(qū)港閘區(qū)港閘區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城南區(qū)城南區(qū)城東區(qū)城東區(qū)位于港閘區(qū)位于港閘區(qū),相對(duì)偏遠(yuǎn)落相對(duì)偏遠(yuǎn)落后后商辦商辦,旅游產(chǎn)業(yè)為主旅游產(chǎn)業(yè)為主未開始動(dòng)遷未開始動(dòng)遷,拆遷量大拆

30、遷量大開發(fā)體量較小開發(fā)體量較小關(guān)注地塊關(guān)注地塊 09年, 南通土地招商會(huì)共推介地塊25幅2010711城中區(qū)城中區(qū)89151619652117211318港閘區(qū)港閘區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城南區(qū)城南區(qū)城東區(qū)城東區(qū)2643地塊介紹第32頁/共49頁城南區(qū)域城南區(qū)域3號(hào)號(hào) 濱江公園東側(cè)地塊濱江公園東側(cè)地塊城中區(qū)域城中區(qū)域城東區(qū)域城東區(qū)域能達(dá)商務(wù)區(qū)能達(dá)商務(wù)區(qū)4號(hào)號(hào) 體育會(huì)展中心東側(cè)地塊體育會(huì)展中心東側(cè)地塊8號(hào)號(hào) 原通棉二場(chǎng)及周邊地塊原通棉二場(chǎng)及周邊地塊9號(hào)號(hào) 原合成纖維廠及周邊地塊原合成纖維廠及周邊地塊18號(hào)號(hào) 原縱橫國(guó)際及周邊地塊原縱橫國(guó)際及周邊地塊14號(hào)號(hào) 外環(huán)東路西法倫寺河北側(cè)地塊外環(huán)東

31、路西法倫寺河北側(cè)地塊12號(hào)號(hào) 濱河?xùn)|城南側(cè)地塊濱河?xùn)|城南側(cè)地塊26號(hào)號(hào) 能達(dá)商務(wù)區(qū)地塊能達(dá)商務(wù)區(qū)地塊2009年推出年推出2009年推出年推出2009年推出年推出2010年后推出年后推出萬通地產(chǎn)萬通地產(chǎn)8.26成交成交2010年后推出年后推出2010年后推出年后推出華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地10月月16日成交日成交地塊第33頁/共49頁辦公樓部分辦公樓部分4探究。第34頁/共49頁辦公用地：辦公用地：從辦公用地量出讓來看，05年達(dá)到小高峰，07年又迎來一次高峰，區(qū)域以城南為主，另外，城東區(qū)域也增加了不少的辦公土地供應(yīng)，辦公用地 競(jìng)拍價(jià)格2004年達(dá)到頂峰，達(dá)到326.16萬元/畝，此后一路震蕩，至08年才

32、有所回升，達(dá)230萬/畝左右。 第35頁/共49頁按照線型布局發(fā)展：沿人民路、南大街、青年路、工農(nóng)路發(fā)展；作為南通連接外省市的必經(jīng)之路工農(nóng)路，依托其交通道路的便捷，成為南通辦公樓近年來開發(fā)的主要線路，并且由中段向南北方向發(fā)展；姚港路躍龍路辦公樓供應(yīng)量不大。南通辦公樓特征分布青年路16%南大街14%工農(nóng)路30%其他區(qū)域5%姚港路/躍龍路10%人民路25%姚港路/躍龍路18%工農(nóng)路40%南大街18%人民路18%青年路6%全市分布特征高檔辦公樓分布第36頁/共49頁南通辦公樓特征檔次按個(gè)數(shù)按個(gè)數(shù)(%)20183011低檔高檔中檔自用自用按個(gè)數(shù)按個(gè)數(shù)(%)20183011低檔高檔中檔自用自用按建筑面積

33、按建筑面積(%)中檔36%低檔22%高檔42%22%20%35%23%低檔高檔中檔自用自用按建筑面積按建筑面積(%)中檔36%低檔22%高檔42%22%20%35%23%低檔高檔中檔自用自用低檔25%中檔38%高檔37%南通高檔辦公樓所占比重較大，但是23%都是機(jī)構(gòu)自建自用；中低檔辦公樓中機(jī)構(gòu)自用的物業(yè)基本無；自用的高檔辦公樓中歸屬于銀行、政府、電信、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)，成為這些機(jī)構(gòu)在南通的總部；在高檔辦公樓中機(jī)構(gòu)自用的大樓比其他大樓品質(zhì)更高些。第37頁/共49頁南通辦公樓特征入住率南通高檔辦公樓需求大，供應(yīng)少，導(dǎo)致其多個(gè)物業(yè)達(dá)到滿租；由于南大街受到交通道路限制，制約了其辦公樓的發(fā)展，入住率也因此下滑

34、；青年路和姚港路由于離港口近，而吸引了大量的物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐，入住率也排行較前；工農(nóng)路則憑借其便捷交通，成為辦公樓供應(yīng)最大的區(qū)域，同時(shí)也吸引了大量企業(yè)入住 。下限均值上限上限按檔次分按檔次分(%)全市平均值全市平均值86%下限均值上限上限按檔次分按檔次分(%)全市平均值全市平均值86%90%81%92%83%94%051015202530工農(nóng)路南大街青年路人民路姚港路/躍龍路70%75%80%85%90%95%65%85%55%82%95%80%90%100%94%低檔高檔中檔第38頁/共49頁南通辦公樓特征租金南通市的租金水平在10-55元/月間；南通城市由西向東發(fā)展，老城區(qū)早期建造的辦

35、公樓較舊，物業(yè)檔次和租金也逐步下滑；人民中路、躍龍路、 青年中路、工農(nóng)路圍合的區(qū)域商業(yè)商務(wù)及旅游酒店業(yè)均比較發(fā)達(dá)，高品質(zhì)辦公樓基本沿這些區(qū)段分布建造，在這些區(qū)段形成了租金高地。按檔次分按檔次分(元/平方米/月)下限均值上限上限104022134728553820低檔高檔中檔按檔次分按檔次分(元/平方米/月)下限均值上限上限104022134728553820低檔高檔中檔第39頁/共49頁南通辦公樓特征物業(yè)管理費(fèi)南通市的物業(yè)費(fèi)用尚可，峰值集中在2-2.5元/平方米/月；南通辦公樓的物業(yè)管理水平整體不高，即使是高品質(zhì)的辦公樓管理上也不是很完善。全市分布比例 (元/平方米/月)2.5-3.028%3

36、.0以上10%2-2.549%1.5以下13%按檔次分按檔次分(元/平方米/月)下限下限上限上限2.52.01.52.03.04.5高檔中檔低檔第40頁/共49頁南通辦公樓特征裝修南通的辦公樓早期交付時(shí)候的走道基本不裝修；目前交付的辦公樓走道基本都鋪設(shè)地磚；辦公樓多數(shù)無大堂，所用的電梯最多的品牌是上海三菱，多數(shù)大樓的電梯都無品牌。三菱三菱 OTIS OTIS 其他品牌其他品牌KONE DOVFR TOSHIBA 黑馬 蒙哥馬利 南通金東 南通中天奧 現(xiàn)代 永大日立 水泥地38%大理石8%地磚54%有26%無74%其他品牌14%OTIS9%無49%三菱28%走道大堂電梯第41頁/共49頁金融匯（

37、暫）南通大飯店熔盛大廈（場(chǎng)地平整）國(guó)際貿(mào)易中心海外聯(lián)誼大廈安泰大廈（辦公改酒店）中南世紀(jì)城健馬房產(chǎn)（蘇建國(guó)際大酒店）掛牌地塊（綜合）潛在辦公樓項(xiàng)目在售辦公項(xiàng)目含辦公項(xiàng)目用地住宅項(xiàng)目其他新城辦公項(xiàng)目新城辦公項(xiàng)目鑫乾國(guó)際廣鑫乾國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)第42頁/共49頁主要在售辦公樓南通國(guó)際貿(mào)易中心物業(yè)類別物業(yè)類別 ：寫字樓 項(xiàng)目特色項(xiàng)目特色 ：投資地產(chǎn) 建筑類別建筑類別 ：高層占地面積占地面積:17595平方米 總建筑面積總建筑面積:79821.67平方米平方米 裝修狀況裝修狀況 ：毛坯 物業(yè)地址物業(yè)地址 ：新城區(qū)園林路和崇川路的交界處 交通狀況交通狀況 ： 301路，13、22、31路，41路入住時(shí)間入住時(shí)間

38、 ：2010-10-31 容容 積積 率率 ：4.53 綠綠 化化 率：率： 36%售價(jià)：售價(jià)：1萬1.2萬元/平方米物物 業(yè)業(yè) 費(fèi)：費(fèi)： 5元/平方米月月租金：月租金：50元/平方米月物業(yè)公司物業(yè)公司 ：南通保華物業(yè)管理有限公司 開開 發(fā)發(fā) 商商 ：保華興東置業(yè)（江蘇）有限公司 南通國(guó)際貿(mào)易中心有著80平方米的展廳，大堂中庭挑高20.8米。12部電梯，1000兆寬帶入戶，另有閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、煙霧感應(yīng)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、雙空調(diào)溫控節(jié)能系統(tǒng)、多媒體會(huì)議系統(tǒng)，是南通市首個(gè)5A級(jí)高檔辦公樓。第43頁/共49頁主要在售辦公樓海外聯(lián)誼大廈物業(yè)類別物業(yè)類別 寫字樓、其他 建筑類別建筑類別 高層 裝修狀況裝修狀況 毛坯 占地面積占地面積:12642平方米 總建筑面積總建筑面積:50925平方米物業(yè)地址物業(yè)地址 工農(nóng)路和世紀(jì)大道交界處東側(cè) 交通狀況交通狀況 13路、22路、31路、37路、37B路、38路、39路、301路等多條公交線路入住時(shí)間入住時(shí)間 2010-12-31 容容 積積 率率 3.49綠綠 化化 率率 30% 銷售價(jià)格：60887688元/平方米 物物 業(yè)業(yè) 費(fèi)費(fèi) 暫無物業(yè)公司物業(yè)公司 上海利林物業(yè) 開開 發(fā)發(fā) 商商 南通環(huán)中置業(yè)有限公司 地處規(guī)劃中的CBD中心。在工農(nóng)路和