商業(yè)地產(chǎn)綜合體接管、驗收和移交指引

1、綜合體接管、驗收和移交指引1、總則1.1 為了加強對商業(yè)項目的管理，通過明晰工程在建設(shè)期、驗收期和投入使，后的質(zhì)量責(zé)任與義務(wù)，明確工程遺留問題的解決方案及時間，盡快使商業(yè)項目滿月各種應(yīng)有的使用功能、達到使用條件、發(fā)揮其功效，維護開業(yè)后商業(yè)綜合體的正博運行，減少物品丟失與損壞、減少各用戶的投訴、減少安全和火災(zāi)事故的發(fā)生，符合項目實際情況，特制定商業(yè)綜合體接管、驗收和移交指引。1.2 責(zé)任和義務(wù)1.2.1 項目公司總經(jīng)理和相應(yīng)的商管公司總經(jīng)理為移交、接收負責(zé)人，工程副總為直接負責(zé)人，各專業(yè)工程師為具體經(jīng)辦人。1.2.2 辦理移交是項目公司的責(zé)任和義務(wù)，項目公司組織所建的項目在開業(yè)前應(yīng)完成相應(yīng)驗收，

2、達到開業(yè)的條件。1.2.3 商管公司在開業(yè)前應(yīng)提前積極配合項目公司做好接管的準(zhǔn)備工作，接管和驗收是商管公司的責(zé)任和義務(wù)。1.2.4 商管公司在設(shè)計功能范圍內(nèi)有提出質(zhì)量問題、要求項目公司組織定期整改達到合格的權(quán)利和義務(wù)，達到開業(yè)條件后，不能因為有質(zhì)量缺陷問題拒絕接管，拒絕辦理接管手續(xù)。1.2.5 項目公司與商管公司應(yīng)密切配合，做好接管與移交工作。對亍工期來得及的項目，開業(yè)前應(yīng)完成全部的工程缺陷整改和全部驗收工作，并辦理相關(guān)移交工作；對于時間緊，急于開業(yè)的項目，則在開業(yè)前至少要辦理接管手續(xù)：清點物品、設(shè)施、設(shè)備數(shù)量和記錄設(shè)施、設(shè)備完好程度及使用狀態(tài)，并辦好所有物品接管工作，而開業(yè)后則應(yīng)按照要求盡快

3、完成全部驗收和移交工作。1.3 開業(yè)前項目公司必須與商管公司經(jīng)充分的溝通協(xié)商，針對項目情況制定接收移交計劃（附表一）。1. 4各主力店的驗收與移交由商管公司組織，由項目公司向各主力店移交，商管公司負責(zé)監(jiān)督1.5 綜合體項目商業(yè)部分（除商管公司組織的主力店的移交之外）由項目公司統(tǒng)一向當(dāng)?shù)厣坦芄疽平?，商管公司視情況再向相關(guān)主力店移交。1.6 移交、接收組織及人員分工：由項目組織移交小組，由項目商管公司組織接管小組，由股份公司項目中心質(zhì)量監(jiān)管部、商管公司進行監(jiān)督。必要時可邀請規(guī)劃院、成本部、人力資源部、審計部等部門參與。項目公司、商管公司工程副總為移交單位、接收單位直接負責(zé)人，直接領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)移交、接

4、收事宜，各專業(yè)工程師負責(zé)各專業(yè)工程實體和資料的移交、驗收接管。在移交過程中，當(dāng)項目公司和商管公司產(chǎn)生矛盾影響移交情時，由股份公司項目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部和商管公司成立監(jiān)督小組，協(xié)調(diào)解決。移交、接收組織架構(gòu)圖：2、接管、驗收和移交工作程序2.1 開業(yè)前的準(zhǔn)備和復(fù)合工作2.1.1 開業(yè)前，項目公司與商管公司溝通辦理接管計劃，組織交接培訓(xùn)、組織設(shè)備操作培訓(xùn)。2.1.2 項目建設(shè)內(nèi)容已按股份公司批準(zhǔn)的經(jīng)營策劃書、設(shè)計施工圖內(nèi)容、變更商簽證以及合同約定的內(nèi)容全部完成，人員責(zé)任落實明確2.1.3 項目使用功能符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，滿足使用功能要求。2.2 接管2.2.1 接管工作應(yīng)在開業(yè)前完成。開業(yè)前不能完成接管的

5、,要上報接管計劃到股份公司項目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部批準(zhǔn)。2.2.2 項目公司各專業(yè)首先把設(shè)施、設(shè)備清點，商管公司接到接管清單后，由項目公司專業(yè)工程師、商管接管人雙方當(dāng)場核對清點，無誤后，雙方在項目接管記錄表（見表二）上簽字。2.2.3 商管公司在接管過程中對發(fā)現(xiàn)的未完工作、質(zhì)量問題用遺留問題清單（見表三）記錄清楚，雙方簽字。2.2.4 項目公司應(yīng)及時完成未完工作內(nèi)容，如調(diào)試，聯(lián)動運行等，對存在的質(zhì)量問題組織限期整改。2.2.5 項目公司在完成所有工作內(nèi)容（含竣工圖等檔案資料），且對提出的質(zhì)量問題進行徹底的整改后，進行自查，合格后方可辦理接管及移交。2.3 驗收及移交辦理。通過資料和現(xiàn)場核查，達到

6、標(biāo)準(zhǔn)要求后雙方辦理移交手續(xù)。2.3.1 商管公司在接到驗收和移交通知后，檢查竣工資料是否齊全、真實、有效。（見附表四）。2.3.2 項目公司應(yīng)積極組織相關(guān)單位完成施工技術(shù)資料的整理歸檔、竣工圖的編制、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量缺陷的整改，項目移交前所有竣工相關(guān)資料達到國冢要求的標(biāo)準(zhǔn)。2.3.3 根據(jù)竣工資料，核對工程是否與竣工圖紙等資料相符，包括但不限于工程做法，數(shù)量等。2.3.4 根據(jù)國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計圖紙等核查工程實體質(zhì)量是否達到標(biāo)準(zhǔn)要求。再次提出工程施工質(zhì)量缺陷。2.3.5 工程完成竣工驗收，工程質(zhì)量經(jīng)過規(guī)劃、消防、人防、電梯、環(huán)保、供電、市政、燃氣、水質(zhì)、質(zhì)監(jiān)站等部門正式驗收且質(zhì)量等級在合格以上。

7、2.3.6 商管公司應(yīng)與項目公司密切配合，完成驗收、移交工作（見附表五：項目設(shè)備移交清單）。2.3.7 接管、驗收和移交工作程序：2.4 保修期2.4.1 保修期內(nèi)工程質(zhì)量問題處理1）未完成項目的移交，且在保修期內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，當(dāng)?shù)仨椖抗驹诘谝粫r間書面通知施工單位到現(xiàn)場解決，并督促問題的解決。2）已完成項目移交，且在保修期內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題開業(yè)前項目須具備的條件.a.已完成項目移交，且在保修期內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，當(dāng)?shù)厣坦芩驹诘谝粫r間書面通知施工單位到現(xiàn)場解決b.施工單位怠于維修或維修兩次以上仍存在質(zhì)量問題的，物業(yè)公司可要求項目公司委托物業(yè)公司組織進行維修，費用經(jīng)項目公司確認后從施工

8、單位質(zhì)保金和工程尾款中扣減。c.因施工單位怠于維修或兩次維修后仍存在質(zhì)量問題所引起的業(yè)主索賠責(zé)任，由物業(yè)公司配合項目公司做好取證工作，以便于向施工單位追討違約責(zé)任。2.4.2 超過保修期工程質(zhì)量問題的處理超過保修期的工程質(zhì)量問題的處理由當(dāng)?shù)厣坦芄驹诘谝粫r間書面通知施工單位到場解決，并督促問題的解決。3、開業(yè)前項目需具備的條件3.1 取得開業(yè)前政府規(guī)定的必須具備的各項驗收報告。3.2 基于股份公司商管公司（物管部）在擴初設(shè)計時已對設(shè)備和機電系統(tǒng)及設(shè)相關(guān)管理用房進行了確認，驗收移交時，商管公司不得增加項目和功能。如需增加，則在驗收移交后，由股份公司商管公司另行報告申請。3.3 設(shè)計圖紙有效性、完

9、整性，應(yīng)取得審圖單位的審圖意見，重大問題應(yīng)得到落實。3.4 相應(yīng)階段有關(guān)結(jié)構(gòu)安全和嚴(yán)重影響使用功能方面的設(shè)計變更，要有設(shè)計單位的簽章和相應(yīng)注冊結(jié)構(gòu)師或注冊建筑師的簽字，及時辦理了簽認手續(xù)。3.5 屋面淋水、蓄水試驗：在雨后或進行持續(xù)淋水2h,有可能作蓄水檢驗的屋面，其蓄水時間不小于24h,屋面無滲漏、積水和排水系統(tǒng)暢通。3.6 開業(yè)使用的有防水要求的地面應(yīng)作蓄水檢驗，蓄水深度宜為20-30mm24h內(nèi)無滲漏。3.7 各種給排水、采暖管道系統(tǒng)的強度和嚴(yán)密性試驗：試壓試驗必須按照設(shè)計圖紙上的要求進行試驗，各項試驗（驗收）記錄中填寫的試驗壓力值應(yīng)與實際試壓的數(shù)僮一致，經(jīng)外觀檢查，應(yīng)無滲漏。3.8 各

10、種制冷、空調(diào)水管道強度、嚴(yán)密性試驗：經(jīng)外觀檢查，應(yīng)無滲漏。3.9 清（吹）洗、灌水、通水試驗：自動噴水滅火系統(tǒng)的管道沖洗達到出口處水的顏色、透明度與人口處的顏色基本一致；生活水管道系統(tǒng)要求在管道出口處的水質(zhì)（顏色、透明度）與人口處的顏色基本一致，在交付使用前必須沖洗和消毒，并經(jīng)有關(guān)部門取樣檢驗，符合國家生活應(yīng)用水標(biāo)準(zhǔn)方可使用；排水管的灌水試驗在設(shè)計無要求的情況下，其灌水高度不應(yīng)低于衛(wèi)生器具的上邊緣或底層地面的高度，在滿水15分鐘水面下降后，灌滿后再觀察5分鐘，以水面不下降為合格；室內(nèi)排水系統(tǒng)通水t驗，按給水系統(tǒng)的1/3配水點同時開放，檢查各排水點暢通，接口處無滲漏；排水主立管及水平干管進行通球

11、試驗。3.10 風(fēng)管系統(tǒng)的漏風(fēng)量、漏光檢驗：必須通過工藝性檢驗或驗證，其強度和嚴(yán)密性必須滿足設(shè)計或規(guī)范要求。3.11 要求具備使用功能的空調(diào)系統(tǒng)、設(shè)備調(diào)試滿足以下參數(shù)。3.11.1 冷（熱）源的正常聯(lián)合試運轉(zhuǎn)不少于8小時。3.11.2 通風(fēng)、除塵系統(tǒng)的連續(xù)試運轉(zhuǎn)不應(yīng)少于2小時。3.11.3通風(fēng)機、空調(diào)機組中的風(fēng)機在額定轉(zhuǎn)速下連續(xù)運行2小時；滑動軸承外殼最高溫度不得超過70aC;滾動軸承不得超過800Go3.11.4水泵旋轉(zhuǎn)方向正確，無異常振動和聲響，連續(xù)運行不得少于2小時,滑動軸承外殼最高溫度不得超過700C;滾動軸承不得超過75Co3.11.5冷卻塔本體應(yīng)穩(wěn)固，運行無異常振動，冷卻塔和循環(huán)水

12、系統(tǒng)應(yīng)連續(xù)運行不少于2小時。3. 11.6制冷機組、單元式空調(diào)機組的試運行不應(yīng)少于8小時。3.12 接地、絕緣電阻測試符合設(shè)計和規(guī)范要求。3.13 門窗（幕墻）工程必須滿足設(shè)計要求的水密性、氣密性、抗風(fēng)壓性能、F面內(nèi)變形性能及其它性能，性能檢測應(yīng)由國家認可的檢測機構(gòu)實施；幕墻面板安走必須符合設(shè)計要求，安裝必須牢固；玻璃幕墻的防火封堵構(gòu)造系統(tǒng)，在正常使用每件下，應(yīng)具有伸縮變形能力、密封性和耐久性；在遇火狀態(tài)下，應(yīng)在規(guī)定的耐火t限內(nèi)，不發(fā)生開裂或脫落，保持相對穩(wěn)定性；幕墻的金屬框架應(yīng)與主體結(jié)構(gòu)的防體系可靠連接，連接部位應(yīng)清除非導(dǎo)電保護層，并經(jīng)防雷測試合格。3.14 照明系統(tǒng)經(jīng)過24小時試運行，達到

13、合格。4、接管要求4.1 區(qū)域劃分原則：按管理區(qū)域劃分，如主力店、萬千百貨、步行街、KTV影城等，或按商業(yè)業(yè)態(tài)明細分布（不限于），如商場、超市、步行街、影院、KTV電玩等。根據(jù)專業(yè)類別分工對專業(yè)分部工程建筑電氣工程、給排水及采曖工程、通風(fēng)空調(diào)、電梯工程、智能建筑等對所有設(shè)備仔細清點，并按照圖紙資料核實，確保沒有漏項后列出清單。4.2 各區(qū)域的系統(tǒng)應(yīng)包括內(nèi)容但不限于：4.2.1 消防系統(tǒng)：泵房設(shè)施設(shè)備、報警機房設(shè)施設(shè)備、消防箱、報警的煙感溫感、消防煙機、消防器材；4.2.2 電力系統(tǒng)：配電室設(shè)施設(shè)備，配電箱盤，開關(guān)面板；4.2.3 供暖系統(tǒng)：鍋爐房，熱交換站設(shè)施設(shè)備，散熱器，溫度控制器；4.2.

14、4 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)：室外制冷機組，制冷機房設(shè)施設(shè)備，空調(diào)風(fēng)機盤管，溫控器；4.2.5 智能系統(tǒng)：智能控制機房設(shè)施設(shè)備，室外監(jiān)控，巡更、周界；4.2.6 燃氣系統(tǒng)：井、表、閥；4.2.7 有線電視：箱、盤、芯、解碼器等；4.2.8 上水系統(tǒng)：井、表、閥；4.2.9 雨水系統(tǒng)：排水篦子、井；4.2.10污水系統(tǒng)：井；4.2. 11景觀：建筑小品、裝飾裝修、配電箱盤、水景設(shè)施設(shè)備、背景音樂、植被；4.2.12泛光照明：配電箱盤、燈具4.2 .13電梯。4.2.14鑰匙：各系統(tǒng)門、配電箱盤、屯梯等鑰匙。4.3 接管的各區(qū)域機電等設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容包括但不限于的名稱、型號、數(shù)量、狀態(tài)等。4.4 接管清點及交接

15、原則上由項目公司、施工單位、商管公司三方同時進行。對主力店的清點及交接由項目公司、施工單位、主力店三方同時進行，商管公司參與。如果接管過程中發(fā)現(xiàn)未完或需要返工，未完或修整的部分，應(yīng)規(guī)定期限完成，維保期應(yīng)在完成驗收合格后開始計算。4.5 交接清點必須對設(shè)備運行狀況、調(diào)試情況、質(zhì)量缺陷情況作出說明。4.6 所有的交接過程由參與交接的各方代表簽字確認。4.7 接管期間項目公司對項目工程的質(zhì)量、安全、維護等承擔(dān)責(zé)任。4.8 接管明細表（詳見附表二）5、驗收工作要求5.1 工程具備竣工驗收條件后，項目公司應(yīng)要求施工單位及監(jiān)理單位及時寫出包括工程概況、設(shè)計要求、完成情況、完成投資額、工程質(zhì)量、工程造價的分

16、析、技術(shù)設(shè)備的調(diào)試報告等內(nèi)容的竣工報告，并抄送股份公司主管部門。5.2 竣工驗收應(yīng)重點做好以下工作：5.2.1 對全部建設(shè)工程進行檢查和重點項目抽查；5.2.2 對主要技術(shù)設(shè)施進行測試并做好聯(lián)動負荷運轉(zhuǎn)試驗，寫出試驗報告；5.2.3 核實未完工程，提出解決辦法，列出包括工程量、預(yù)算、完成日期等一覽表；5.2.4 檢查建設(shè)項目的投資執(zhí)行情況，分析概（預(yù)）算的執(zhí)行情況；5.2.5 對隱蔽工程進行檢查并核對隱蔽工程的圖紙、資料是否齊全；5.2.6 檢查是否做好竣工圖、技術(shù)資料以及工程文件的整理匯總，分類編目,裝訂成冊。有關(guān)檔桑館規(guī)定上報的工程圖紙、資料等，檢查是否齊備；5.2.7 核實工程剩余物資，

17、核對器材帳目，是否帳物相符；5.2.8 做好設(shè)備、工具、儀器、維護器材及一切固定資產(chǎn)的清點造冊登記工作，做好固定資產(chǎn)構(gòu)成分析表；5.2.9 檢查是否處理完畢各種債權(quán)債務(wù)；5.2.10 其他。5.3 對未完或驗收提出遺留工程問題，維保責(zé)任期應(yīng)在解決驗收后明確界定。（無）370各附表附表項目交驗計劃時間表序號系統(tǒng)名稱計劃開始時間計劃完成時間實際進度備注123456789101112131415管理公司代表:項目公司代表:主力店代表:附表二項目接管記錄表驗收時間：序號項目驗收檢查資料和文件備品備件完工程度驗收結(jié)論12345678910參加驗收單位項目公司施工單位管理公司管理公司代表：項目公司代表：主

18、力店代表:附表三工程遺留問題清單交接時間：序號系統(tǒng)名稱問題計劃整改完成時間實際整改完成時間現(xiàn)狀備注123456789101112131415管理公司代表：項目公司代表：主力店代表:附表四項目交驗資料記錄表交接時間：序號系統(tǒng)名稱資料名稱內(nèi)容應(yīng)交份數(shù)實父份數(shù)備注123456789101112131415管理公司代表：項目公司代表：主力店代表:附表五項目設(shè)備移交清單交接時間：序號名稱型號品牌產(chǎn)地單位數(shù)量123456789101112131415管理公司代表：項目公司代表：主力店代表:附表六項目移交資料清單交接時間：序號系統(tǒng)名稱資料名稱內(nèi)容份數(shù)備注123456789101112131415管理公司代表：項目公司代表：主力店代表:附表七施工單位和設(shè)備廠商一覽表設(shè)備名稱）商名稱聯(lián)系人電話施工單位聯(lián)系人電話附表八項目備品備件交驗記錄表交接時間：序號設(shè)備名稱品牌規(guī)格型號應(yīng)交數(shù)重實收數(shù)量完好狀態(tài)備注123456789101112131415附表九項目備品備件交驗清單交接時間：序號系統(tǒng)名稱設(shè)備名稱品牌規(guī)格型號單位數(shù)量123456789101112131415附表十主力店進場驗收審批會簽表日期：年月日發(fā)起部門/公司：發(fā)起人：審批事項名稱：審批事項內(nèi)容：附件清單：項目公司工程