物業(yè)服務(wù)合同法律問題淺析

1、物業(yè)服務(wù)合同法律問題淺析隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化， 商品房市場逐步確立和完善， 居民自己購買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應(yīng)， 傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。正確認(rèn)識物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和內(nèi)容， 明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，是正確解決物業(yè)糾紛， 保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和特征物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托

2、提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書面協(xié)議。 它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件， 提供了當(dāng)事人雙方活動的范圍和準(zhǔn)則， 是業(yè)主的權(quán)利保障書， 在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。 正確認(rèn)識物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容及注意事項(xiàng)，對每位業(yè)主都很重要。1、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)在我國傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下， 實(shí)行的是福利分房， 由政府房屋主管部門統(tǒng)一管理這些公有房屋， 也有各單位自己投資建設(shè)， 由單位安排專人管理房屋的情況， 都帶有極為厚重的行政管理色彩。 用戶與房屋管理者之間一般是所屬關(guān)系， 處于被管理和被領(lǐng)導(dǎo)的地位。隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個人

3、所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)， 而業(yè)主要支付對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來說， 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人，是平等的主體，享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和義務(wù)。1 兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠實(shí)信用原則。所以，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。2、物業(yè)服務(wù)合同的特征（1）物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五種有名合同之外的無名合同， 是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同。 它以提

4、供物業(yè)服務(wù)為主要內(nèi)容，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，是關(guān)系人們生活居住的重要合同。在2002 年稿的中國民法典草案建議稿中，增加了物業(yè)管理合同，其第 1318 條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團(tuán)體委托， 為委托人持續(xù)處理物業(yè)管理事務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在 2003 年全國人大常委會法制工作委員會發(fā)布的中華人民共和國國民法（草案）合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業(yè)服務(wù)合同作出規(guī)定。 我個人認(rèn)為， 基于物業(yè)服務(wù)合同的典型性和重要性，而物業(yè)管理?xiàng)l例對物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定極為簡單，應(yīng)該在合同法中增設(shè)物業(yè)服務(wù)合同，以規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，

5、 保障雙方的合法權(quán)益。 在法律未作出明確規(guī)定時(shí)，則可適用合同法的一般規(guī)定。（2）物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離。 2 現(xiàn)代社會高速發(fā)展，要求實(shí)現(xiàn)社會化大分工， 每個人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術(shù)， 而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為業(yè)主服務(wù)，行使管理權(quán)。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。（3）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是指當(dāng)事人雙方互負(fù)對待給付義務(wù)的合同。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務(wù)，業(yè)主支付費(fèi)用， 雙方的

6、權(quán)利義務(wù)是相互對應(yīng)相互依賴的。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的一項(xiàng)基本原則是質(zhì)價(jià)相符，充分反應(yīng)了其雙務(wù)性的特點(diǎn)。（4）物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同。3、物業(yè)服務(wù)合同是否委托合同有人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是委托合同。 委托合同是指委托人和受托人約定， 由委托人處理委托人事務(wù)的合同。 3 物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主聘任， 為業(yè)主提供服務(wù)， 代替業(yè)主管理小區(qū)物業(yè)及相關(guān)事物。 從這點(diǎn)看，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同有相似之處。 但仔細(xì)分析合同的特點(diǎn)以及當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)， 物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同， 不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。（1）委托合同中，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)，受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)，

7、產(chǎn)生的法律后果有委托人承擔(dān)。而物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，有自己的經(jīng)營方法，在業(yè)主將小區(qū)委托于其管理時(shí)，它以自己的經(jīng)營費(fèi)用，自己的名義開展業(yè)務(wù)，并獨(dú)立承擔(dān)對外法律后果。（2）委托合同的重要特點(diǎn)之一就是委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。而對于物業(yè)服務(wù)合同， 除合同約定的條件成就外， 物業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同；業(yè)主委員會只有在業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 23 以上通過決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿足合同解除的相關(guān)條件。（3）委托合同一般是無償合同、不要式合同。物業(yè)管理是一種市場經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付報(bào)酬，是有償合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采取

8、書面形式，有的地方物業(yè)管理?xiàng)l例還要求在房地產(chǎn)行政主管部門備案，是典型的要式合同。二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立- 業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)自由根據(jù)契約自由原則， 當(dāng)事人可以自由選擇相對人。 在物業(yè)服務(wù)合同中表現(xiàn)為業(yè)主可以自由選擇為其提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。 然而，在實(shí)際生活中， 開發(fā)商在房屋竣工出售前，常常選定一個物業(yè)管理企業(yè)為它管理物業(yè)，即前期物業(yè)管理。通常，該物業(yè)管理企業(yè)或者是開發(fā)商的下屬企業(yè)， 與開發(fā)商利益一致， 或者由原來的房管所轉(zhuǎn)變而來， 受到行政單位制約。 開發(fā)商捆綁銷售， 強(qiáng)制業(yè)主同意其選定的物業(yè)管理企業(yè)， 或者行政部門加以干涉， 在很大程度上限制了業(yè)主的選擇自由。 雖然業(yè)主大會成立后， 可

9、以通過決議選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)， 但是多數(shù)情況下， 業(yè)主們出于方便等考慮， 會接納前期物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)為自己服務(wù)。 等到出現(xiàn)問題時(shí)， 根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容， 業(yè)主常常處于弱勢，其利益難以追回。所以，要保障業(yè)主的權(quán)益，首先要規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，使之與房地產(chǎn)開發(fā)商和行政單位脫鉤， 成為獨(dú)立經(jīng)營、 自負(fù)盈虧的法人， 實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商之間的平等主體關(guān)系。 只有這樣，開發(fā)商才能從維護(hù)整個物業(yè)的角度， 選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)， 符合業(yè)主的利益， 同時(shí)能夠防止傳統(tǒng)的行政權(quán)力干涉業(yè)主的選擇自由。 2001 年 9 月，景洲大廈在深圳首開先例，第一次由業(yè)主投票表決成功炒掉了地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理

10、公司， 使房地產(chǎn)行業(yè)流行多年的 “誰開發(fā)誰管理” 的物業(yè)管理模式成為終結(jié)，在地產(chǎn)物管界引起了軒然大波，被媒體稱為“景洲事件”，得到了國家建設(shè)部的肯定， 推動了中國房地產(chǎn)物管行業(yè)的改革， 其目標(biāo)就是 “房地產(chǎn)必須與物業(yè)管理分離”， 4 為業(yè)主更好的行使自由選擇權(quán)提供條件。選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由是業(yè)主們的自由， 其權(quán)利是以在業(yè)主大會中行使投票權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)的。 “選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)， 必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)23 以上通過”，實(shí)行的是少數(shù)服從多數(shù)的原則，所以單個業(yè)主的自由是受到一定限制的。物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂的。 實(shí)踐中出現(xiàn)了業(yè)主委員會為了物業(yè)管理企業(yè)所給的好處，

11、 而在選定物業(yè)管理企業(yè)或者議定具體條款時(shí)， 與業(yè)主大會的決議不符的情況，這樣的行為無疑侵犯了業(yè)主的權(quán)利， 業(yè)主可以聯(lián)名要求業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，罷免業(yè)主委員會， 同時(shí)申請法院以業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)惡意串通， 侵害業(yè)主利益為由而宣告物業(yè)服務(wù)合同無效。三、合同主要條款 - 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主聘請，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展維護(hù)、修繕、整頓服務(wù)以及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。 作為物業(yè)合同的一項(xiàng)主要條款， 服務(wù)收費(fèi)關(guān)系到每一個業(yè)主的切身利益， 是現(xiàn)今物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題， 也是物業(yè)糾紛中涉及最多的問

12、題。 51、合同相對性原理 - 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納合同關(guān)系具有相對性， 它主要是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當(dāng)事人之間， 只有合同當(dāng)事人一方能夠向另一方基于合同提出請求或提起訴訟； 與合同當(dāng)事人沒有發(fā)生合同上權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人不能依據(jù)合同向合同當(dāng)事人提出請求或提起訴訟， 也不應(yīng)承擔(dān)合同的義務(wù)和責(zé)任； 非依法律或合同的規(guī)定， 第三人不能主張合同上的權(quán)利。 6 所以，在履行物業(yè)服務(wù)合同， 提供物業(yè)服務(wù)和交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的過程中， 必須明確合同的雙方當(dāng)事人是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，不要和其他合同相混淆。（1）區(qū)分物業(yè)服務(wù)合同和售房合同要注意，物業(yè)服務(wù)合同與售房合同是兩個獨(dú)立、 互不相干的合同。 售房合

13、同的雙方當(dāng)事人是購買人 （業(yè)主）和房地產(chǎn)開發(fā)商， 物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人則是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。在實(shí)踐中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引更多的購買人， 把物業(yè)管理也作為一個賣點(diǎn)，打出“如購買房屋則送（免）半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”這樣的促銷廣告。這實(shí)際上超出了其售房合同的范圍。 雖然業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定， 由開發(fā)商代替業(yè)主交納半年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 但實(shí)際履行時(shí)， 由于得不到開發(fā)商的實(shí)際承諾常常引起爭議， 業(yè)主利益無法得到保障。有的開發(fā)商在其售房合同中約定了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，在房屋交付之后，把物業(yè)交由自己下屬的物業(yè)管理企業(yè)或者某一個部門管理， 實(shí)際上提供的物業(yè)服務(wù)水平低下，并且以維護(hù)開發(fā)商利益為主，忽

14、視業(yè)主權(quán)益。所以，業(yè)主在購買房屋時(shí)，一定要理清楚這兩者之間的關(guān)系，簽好售房合同，不要被開發(fā)商的“物業(yè)”條款所迷惑。正因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同和售房合同時(shí)相互獨(dú)立的，所以物業(yè)服務(wù)費(fèi)用與購房款無關(guān)。因而，開發(fā)商不能以業(yè)主沒有預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用而拒絕交付房屋， 同時(shí)買房人也不能以房屋存在缺陷而拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 對于前期出現(xiàn)的遺留問題， 如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。通過保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商和買房人都只能依照合同的約定來履行義務(wù)和追究相對人的責(zé)任， 從而保護(hù)自己的權(quán)利。（2）物業(yè)

15、管理企業(yè)不能以停電停水的方式逼繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用目前，很多居民小區(qū)都出現(xiàn)了物業(yè)管理公司用停電停水的方法相威脅， 逼迫業(yè)主交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況， 消費(fèi)者協(xié)會的統(tǒng)計(jì)也表明這類投訴處于前列并有不斷上升的趨勢。 7 這類問題，涉及到業(yè)主的日常生活， 極易引起業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主的憤怒。對于其處理，應(yīng)當(dāng)引起重視。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 實(shí)際工作中，物業(yè)管理企業(yè)往往基于委托向業(yè)主代收水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)用。而且，物業(yè)服務(wù)合同中也往往訂有業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 物業(yè)管理企業(yè)可以停電停水的條款。 因此，物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)為，業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 物

16、業(yè)管理企業(yè)停水停電， 既是合同的約定，也符合常理，并沒有不妥。同樣，物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個獨(dú)立的合同，涉及不同的合同當(dāng)事人。小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應(yīng)公司。 根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，用水用電人有義務(wù)交納水費(fèi)和電費(fèi)， 供水供電公司有義務(wù)按照約定供水供電。 也就是，用水用電人有要求供水供電的權(quán)利， 而供水供電公司相應(yīng)的享有收取水費(fèi)電費(fèi)的權(quán)利。根據(jù)雙務(wù)合同履行中抗辯權(quán)行使的原則， 如果用水用電人不履行交納水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務(wù)， 即供水供電公司此時(shí)有停水停電的權(quán)利?？梢姡碛型Ｋｋ姍?quán)利的權(quán)利人是供水公司和電力供應(yīng)公司。 物業(yè)管理企

17、業(yè)并不是小區(qū)業(yè)主的供水供電人， 不享有停水停電的權(quán)利。 在物業(yè)服務(wù)合同中， 雙方當(dāng)事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況下，賦予物業(yè)管理企業(yè)停水停電的權(quán)利是不合理的，因?yàn)檫@一約定侵犯了供水供電人的權(quán)利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過第三然即供水供電人的同意，否則是無效的。 并且，由于供水供電義務(wù)所對應(yīng)的是交納水費(fèi)電費(fèi)義務(wù)， 即使供水供電公司授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費(fèi)電費(fèi)并可以停水停電作為收取費(fèi)用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，只能以它來催繳水費(fèi)電費(fèi)。因?yàn)?，供水供電不是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，其從供水供電公司得到授權(quán)的范圍是有限制的。過去，物業(yè)管理企業(yè)

18、往往代收整個小區(qū)的水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)等公共服務(wù)費(fèi)，同時(shí)向業(yè)主收取一定的手續(xù)費(fèi)， 這是作為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的一個組成部分寫入合同的， 是由城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 所明確的?，F(xiàn)在，新的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的， 不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。從而明確了公共服務(wù)提供人與業(yè)主之間的直接關(guān)系，理清了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及提供公共服務(wù)的主體之間的關(guān)系， 防止物業(yè)管理企業(yè)利用其便利的條件， 侵害業(yè)主的利益， 獲取不正當(dāng)?shù)氖找妗?當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)依照合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的權(quán)利

19、，也必須要給予保障。 在業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的約定或者法律的規(guī)定， 采取合法程序來保護(hù)自己的權(quán)益， 比如申請業(yè)主委員會督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)用， 親自上門與業(yè)主溝通， 向法院提出訴訟， 或者依雙方合同中訂立的仲裁條款申請仲裁等等。（3）物業(yè)管理企業(yè)未公布財(cái)務(wù)報(bào)表，業(yè)主能否拒絕交納服務(wù)費(fèi)用在物業(yè)服務(wù)合同中， 雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是明確的： 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定， 提供相應(yīng)的服務(wù)； 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)際生活中發(fā)生了這樣的案例， 物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定公布其財(cái)務(wù)收支狀況，業(yè)主們拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，引發(fā)爭議。在

20、這種情況下，業(yè)主究竟有沒有權(quán)利拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 有不同的觀點(diǎn)。 一種觀點(diǎn)是： 如果物業(yè)管理企業(yè)按照合同提供了質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，盡管沒有公布其財(cái)務(wù)狀況， 業(yè)主也應(yīng)該交納服務(wù)費(fèi)。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：定期公布財(cái)務(wù)報(bào)表是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)， 如果其不履行義務(wù)， 業(yè)主就可以行使抗辯權(quán)，拒絕交納服務(wù)費(fèi)。我個人認(rèn)為，在這種情況下，必須對業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)合同進(jìn)行分析，然后做出判斷。第一，如果物業(yè)服務(wù)合同中約定 “物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支狀況，如果不公布的，業(yè)主有權(quán)拒絕繼續(xù)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。根據(jù)合同意思自治原則，當(dāng)事人之間的合意達(dá)成的契約， 在當(dāng)事人之間有相當(dāng)于法律的效力。所以， 業(yè)

21、主可以暫時(shí)拒絕支付服務(wù)費(fèi)用， 并通過業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)盡快公布。 如果物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)補(bǔ)正的，業(yè)主也應(yīng)該及時(shí)補(bǔ)交服務(wù)費(fèi)用。在被稱作物業(yè)管理行業(yè)的“ 204 條” - 深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同中，第四條（物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其管理）第八項(xiàng)明確規(guī)定：景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)所有收支賬目， 按政府規(guī)定由乙方每 3 個月向業(yè)主公布一次（張貼時(shí)間不少于 1 個月），賬目公布前送交業(yè)主委員會審核備存。賬目公布時(shí)間為每季度后的次月 15 日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業(yè)主委員會。乙方不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。第二，如果物業(yè)合同中僅規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布財(cái)務(wù)收支報(bào)告， 并

22、未規(guī)定業(yè)主的權(quán)利， 此時(shí)，合同的主給付義務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)依照約定提供服務(wù)， 業(yè)主依照預(yù)定支付費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)定期公布其財(cái)務(wù)收支報(bào)告， 是其根據(jù)誠實(shí)信用原則所負(fù)有的附隨義務(wù)。在雙務(wù)合同中，根據(jù)同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使條件，一方單純違反附隨義務(wù)，但已履行了主給付義務(wù)， 另一方不得援用同時(shí)履行抗辯權(quán)。 8 所以，物業(yè)管理企業(yè)提供了質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對于物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告，可以通過業(yè)主委員會督促其公布或者要求業(yè)主委員會進(jìn)行檢查。對物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況進(jìn)行監(jiān)督，是業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)工作的重要方式。如何保障業(yè)主的這一權(quán)利呢？最好的做法就是學(xué)習(xí)深圳景洲大廈的做法，以合意的方式在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)不公布賬目， 業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存的資金來源， 這樣的約定必然促使物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)、全面的公布財(cái)務(wù)帳目。3、關(guān)于開發(fā)商空置物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納問題實(shí)踐中，由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間千絲萬縷的聯(lián)系， 兩者通常約定， 對于開發(fā)商尚未售出的空置物業(yè)， 不