房地產(chǎn)二手買賣交易前的準備工作

1、1 簽約前審查要點 21世紀不動產(chǎn)福州區(qū)域簽約部 2011年8月新編2簽約前溝通的意義v 房產(chǎn)買賣自客戶或房源委托日起至成功簽約日止，都在進行著簽約前溝通。v 本課件根據(jù)實時的交易及貸款政策，對買賣雙方的成交、交易、及后期手續(xù)辦理等進行詳細的講解，對如何促成成交、及避免糾紛起到指導的作用。3簽約前溝通要點v一、身份證件的審核及委托公證辦理v二、限購應(yīng)準備材料v三、貸款政策及限貸應(yīng)準備材料v四、產(chǎn)權(quán)資料審核v五、稅費計算v六、土地證辦理v七、成交的其它細節(jié)4一、身份證件的審核及委托公證5身份證件的審核要點1、買、賣雙方身份證件種類2、賣方身份證件號碼不一致3、公證委托4、委托書范本61、買、賣雙

2、方身份證件種類 身份證件種類： 居民身份證、護照、臺胞證（香港、澳門身份證）、軍官證、士官證、士兵證等均為有效的身份證明。駕駛證也可以做為簽約的有效證件之一。 驗證身份證明的目的： 證明簽署合同時是由買、賣雙方本人簽，以確保合同的有效性。72、賣方身份證件號碼不一致v1、在福州市公證處辦理翻譯公證、聲明公證（購買座落、兩個號碼為同一個人，需舊身份證復印件，聲明均合法有效）2、原來戶口本帶上（或由派出所開具的某年某月某日，遷往何處的證明），留有直系親屬在里面的，則直系親屬出面證明。v3、護照號碼不一致，有的新的護照后有體現(xiàn)舊護照號。若未體現(xiàn)的，只能通過辦理委托公證，并把舊護照號藏到公證書里。v4

3、、賣方購房時為國內(nèi)身份證現(xiàn)為國外護照的，需由公安出入境管理中心開具為同一人的證明83、公證委托v公證委托機構(gòu) 國內(nèi)的必須通過縣級以上公證處辦理，港澳居民需由律師樓辦理，臺灣公民需由當?shù)胤ㄔ恨k理，境外公民需通過中國駐外大使館辦理。v公證委托所需要的材料 出售：夫妻雙方同時到場，出具產(chǎn)權(quán)證、夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證（外地戶口在福州辦理公證的，其結(jié)婚證需司法鑒定）。 購買：擬購買房產(chǎn)的權(quán)屬材料復印件、身份證明 注：無產(chǎn)權(quán)證的，國外不能辦理公證94、委 托 書v公證委托書范本（專業(yè)）注意：地址不能有錯漏稅，及委托事項要完整。受托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。委托期限至上述事宜辦妥之日止。v手寫委托書范本委托人:

4、 性別： 出生年月 年 月 日 身份證號碼： 現(xiàn)住址： 受托人： 性別： 出生年月 年 月 日 身份證號碼： 現(xiàn)住址： 坐落于福州市 區(qū) 單元的房產(chǎn)（詳見房屋所有權(quán)證證號： 號，系本人產(chǎn)業(yè)。因本人事務(wù)繁忙，特委托 代為辦理如下事項： 1、 代為辦理上述房產(chǎn)的出售及簽署買賣合同。 受托人在辦理上述委托事項過程中所依法簽署的一切有關(guān)法律文件，本人均予以承認。 委托人： 年 月 日 10二、限 購 限 貸 及 應(yīng) 準 備 材 料11限購限貸及應(yīng)準備材料的要點v1、買方應(yīng)符合的條件v2、調(diào)首次購房證明需提供材料v3、非首購交易收件需提供材料v4、特殊人群需提供材料121、買方應(yīng)符合的條件vA、福州戶口

5、（含八縣），可新購一套房，但以家庭為單位總額不得超過兩套vB、外地戶口，持社保證達一年以上（以社保局打印詳單為準），可新購一套房，但以家庭為單位總額不得超過壹套vC、外籍人士，勞動保障局開具的工作滿6個月的工作證明，可購買一套房產(chǎn)132、調(diào)首次購房證明需提供材料v1、在掛牌網(wǎng)簽后，即可帶上夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證或離婚證及未再婚證明、喪偶證明及未再婚證明即調(diào)首購證明，需三個工作日。v2、交易時，另需提供身份證、戶口本、社保明細、繳稅明細，但不需要結(jié)婚證143、非首購交易收件需提供材料v交易過戶需要本人到場，同時提供夫妻雙方的材料原件：v1、夫妻雙方身份證v2、夫妻雙方戶口本v3、結(jié)婚證v

6、4、外地戶口需提供社保12個月以上明細或個人名下稅單明細，外籍人士需提供勞動保障局開具的6個月以上的工作證明。v5、外地戶口，配偶若不符合購買條件的（即無12個月社?；蚨悊危?，則不能一起上產(chǎn)權(quán)。154、特殊人群需提供材料v1、離異的人群，需提供離婚證及民政局（街道）開具的離婚未再婚證明v2、喪偶的人群，需提供配偶死亡證明（火化證明或戶口本上有體現(xiàn)）及民政局開具的喪偶未再婚證明。v3、未達到結(jié)婚年齡的人士的成年人，調(diào)首購或過戶時均只出具戶口本即可v4、產(chǎn)權(quán)做未成年人名字，則需夫妻雙方均達到購房條件。v5、軍官及士兵，需由駐地提供單位駐地證明，證明其在福州駐地。若結(jié)婚證上需體現(xiàn)軍官證號碼與現(xiàn)號碼不

7、一致，可由部隊開證明。后期的結(jié)婚證將用身份證辦理，若以身份證辦理的結(jié)婚證，也需部隊開具證明身份證與軍官證為同一人。16三、貸款及限貸、準備材料17貸款及限貸、準備材料要點v1、買方購房款及貸款資料的準備v2、貸、貸 款款 限限 制制v3、貸款人符合貸款條件v4、貸款成數(shù)及利率v5、公積金貸款v6、公積金提取181、買方購房款及貸款資料的準備v購房定金是否已經(jīng)支取或存入有銀聯(lián)標識的銀行卡中v首付款是否足夠 1、評估稅后價是多少，是否能達到貸款要求，評估需注意不避稅的，不要評估成高檔住宅（稅點為：高檔住宅0.917，普通住宅0.933）。 2、資信是否良好 3、夫妻雙方名下原購及貸款住宅情況，現(xiàn)住

8、宅情況是否符合購買標準v貸款資料的準備 1、夫妻雙方身份證 2、戶口本 3、結(jié)婚證 4、收入證明（需與社保單位一致） 5、社保證明 6、交易中心出具的住房套數(shù)證明，抵押人面簽，由銀行統(tǒng)一查檔。192、貸、貸 款款 限限 制制v在外地有貸過款的，也將計入征信系統(tǒng)在外地有貸過款的，也將計入征信系統(tǒng)vA、除五區(qū)八縣以外的人員，都視為外地人口vB、外地人申請貸款需提供一年期以上公司參加社保證明或繳稅證明，否則不能予以貸款203、貸款人符合貸款條件v1、以家庭為單位，包括夫妻雙方及未成年子女。v2、現(xiàn)所有銀行即認房又認貸，即認定首套住宅需具備兩項條件：vA、夫妻二人在征信系統(tǒng)無貸款記錄，vB、在房地產(chǎn)交

9、易中心中住房調(diào)查表中顯示名下無房。否則無論原購房產(chǎn)是否已出售，均視為第二套貸款。v3、店面不計入購房套數(shù)。v4、大部分銀行需回原戶籍地開無房證明（少部分不需要）v5、未成年人不得加入產(chǎn)權(quán)證。年滿18周歲的公民，無收入的，可由父母親提供共同還款證明，可申請貸款，可做為產(chǎn)權(quán)人。v6、正常時期，大多數(shù)銀行均可以轉(zhuǎn)賬賃證+賣方收條做首付證明，但貸款額度緊張的時期除外。214、貸款成數(shù)及利率v一、首次購房一、首次購房v1、無論是普通住宅或高檔住宅：、無論是普通住宅或高檔住宅：vA、貸款首付款比例不得低于30%，貸款利率不得低于1.1倍（一般為1.1-1.2倍之間）v二、二次購房二、二次購房vA、貸款首付

10、款比例不得低于60%vB、貸款利率不得低于基準利率的1.2倍（一般為1.2-1.3倍之間）v三、第三次購房三、第三次購房vA、第三套以上住房停止貸款v四、商住樓 按五成貸款，但需符合貸款條件（即本地戶口或12個月以上社?；蚨悊危┥套且话阈再|(zhì)定義為住宅，出新證時將更改為住宅（特別是早期的商住樓，以土地性質(zhì)定義成商住樓的， 都將改為住宅。但大利嘉城、居住主題除外，其為非住宅），商住樓可以申請貸款，可以落戶。v五、商業(yè)銀行基本可以避稅，但恒升、興業(yè)除外。225、公積金貸款vA、純公積金貸款，購房套數(shù)的認定，以購房所在地房地產(chǎn)交易部門出具家庭已購房產(chǎn)套數(shù)證明為準（認房不認貸，不查征信系統(tǒng)）。vB、原

11、公積金貸款若已經(jīng)結(jié)清并出售的，再次使用公積金貸款仍可按照首套的標準申請貸款，即按3成首付，基準利率。第二套貸款首付不得低于50%，利率上浮10%vC、公積金及商業(yè)組合貸跟隨商業(yè)貸款政策認定房貸套數(shù)。235、公積金貸款v房改房、集資房需產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方到公積金中心簽字 v房改房、集資房、拆遷房需提供雙證。v貸款年限+房年齡小于等于30年v在購買首套住房時，可以申請最高額度60萬元的住房公積金個人購房貸款；單方繳存住房公積金的職工，在購買首套住房時可申請最高45萬元的貸款。但購買第二套改善性住房的雙職工貸款最高額度仍保持45萬元不變，單職工貸款最高額度保持35萬元不變。v省直雜物間可參與貸款，市直不

12、可以貸款，但車位均不可以參與貸款。245、公積金貸款v貸款人，貸款年限內(nèi)：男性不得超過65周歲，女性不得超過60周歲。但產(chǎn)權(quán)人可以加入老年人名字。v別墅、閩候的房產(chǎn)不能申請福建省、福州市直公積金貸款。256、公積金提取v申請表，經(jīng)單位蓋章后，持房產(chǎn)證、契稅完稅憑證、身份證的原件和復印件，以及住房公積金存折到中心辦理。v有按揭貸款的，除一次性提前結(jié)清貸款本息外，每年可提取一次，最高額不得超過前12個月的貸款月供之和。v購房后1年內(nèi)提取住房公積金有效 ，超出無效v公積金首次提取金額一次必付款的不得超過購房申報價，按揭貸款的，不得超過首付款金額26四、產(chǎn)權(quán) 資 料 的 審 核27產(chǎn)權(quán)資料審核要點v1

13、、房屋權(quán)屬的種類v2、交易需提供的特殊材料v3、產(chǎn)權(quán)來源方式及時間v4、非直系親屬贈予v5、房屋原值v6、產(chǎn)權(quán)證的建筑面積v7、房屋的結(jié)構(gòu)用途v8、房屋的抵押狀況v9、解押方式及收費v10、產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)及工作日v11、各類房產(chǎn)辦理一手產(chǎn)權(quán)證材料281、權(quán)屬資料的種類產(chǎn)權(quán)證、土地證、商品房買賣合同（預告登記證明）、拆遷協(xié)議書、購房發(fā)票等等 292、權(quán)屬來源交易需提供材料v房改房、集資房需夫妻雙方共同到交易中心辦理過戶手續(xù)v集資房、經(jīng)適房，需提供雙證才可以辦理過戶303、產(chǎn)權(quán)證權(quán)利來源方式及時間v該信息將影響房產(chǎn)的交易稅種及稅費計算。 一、如何識別來源時間及方式： A、舊證： 產(chǎn)權(quán)證附件欄：于

14、某年某月某日購買受房改集資拆遷受某房產(chǎn)公司/或（自然人）的產(chǎn)業(yè)。 B、新證： 以產(chǎn)權(quán)證中座落下方的登記時間為準。 拆遷房以拆遷協(xié)議時間為準。 二、如果是閩侯的房地產(chǎn)管理局填發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，則填發(fā)時間作為權(quán)利來源時間的起算點。314、非直系親屬贈予v1、非直系親屬贈予后出售的，原值為零，權(quán)利來源時間以受贈時間為準。v2、09年1月1日前受贈予的，辦受贈予產(chǎn)權(quán)證時，免收營業(yè)稅、個人所得稅v09年1月1日至09年5月25日期間受贈的，辦受贈予產(chǎn)權(quán)證時，免收個人所得稅，需征收營業(yè)稅v09年5月25日以后受贈的，辦受贈予產(chǎn)權(quán)證時，營業(yè)稅及個人所得稅均需征收。325、房 屋 原 值v房屋原值將關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交

15、納的稅費額度。 1、商品房原值以產(chǎn)權(quán)人原購房的發(fā)票金額為準，二手房，則應(yīng)以最后一次轉(zhuǎn)讓所申報的價格作為判定依據(jù)。 2、房改房的原值以房改時所交的款+個人工齡價值，每套約4-8萬。 3、集資、經(jīng)適、拆遷房原值以當時所交的現(xiàn)金款為準 4、繼承受（包括贈予受直系親屬的房產(chǎn)）的房產(chǎn)權(quán)利來源時間及原值，以前一道為準。 5、拍賣受房產(chǎn)原值為：拍賣價值+拍賣費用+稅費為準 注：前一道房產(chǎn)的原值（單價）不影響后一道房產(chǎn)定義為高檔住宅或普通住宅。336、產(chǎn)權(quán)證的建筑面積 1、核實房產(chǎn)的建筑面積是否與委托出售的建筑面積一致？ 明 2、新舊產(chǎn)權(quán)證的轉(zhuǎn)換：舊證的私有面積=單元的私有面積+附屬間的私有面積。共有面積另外

16、測算。 3、福州市有些老舊住宅于產(chǎn)權(quán)登記時陽臺面積按全部計算，現(xiàn)應(yīng)改變?yōu)殛柵_面積按一半計算可能會造成面積減少。 4、首購時，房產(chǎn)+雜物間大于90，則住宅按1%交契稅，雜物間按非住宅交稅，但工本費共85元。大于144的，則住宅按1.5%交契稅，雜物間按非住宅交稅，但工本費共85元。 5、出售時，房產(chǎn)+雜物間大于144，則應(yīng)分開申報，避免成為高檔住宅，同樣房產(chǎn)按普通住宅征稅，雜物間按非住宅征稅。347、房屋結(jié)構(gòu)、用途v房屋結(jié)構(gòu) 有些房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)實為框架，但產(chǎn)權(quán)證體現(xiàn)混合結(jié)構(gòu)的，則應(yīng)親自帶產(chǎn)權(quán)人到檔案館查詢檔案落實是否可以辦理變更手續(xù)v房屋用途 1、房屋性質(zhì)對交易有哪些影響： A、房屋性質(zhì)不同，交易

17、稅費也不同 B、住宅可以落戶，非住宅無法落戶 C、住宅的貸款政策比非住宅寬松很多，比如店面、寫字樓貸款銀行需先審核房屋的各種情況，并進行風險評估，貸款層數(shù)也只能按5層貸款。附屬間和車位就不能單獨辦理貸款，必須和房屋同時申請貸款 358、房屋抵押需了解的狀況 1、房屋抵押于哪家銀行，是否滿一年，貸款余額多少。 2、該貸款行是否同意提前還清貸款，申請需要多少時間 3、賣方自行解押還是委托擔保公司解押，費用是否有談妥。 4、委托擔保公司解押需辦理委托公證 5、買方房款需于賣方解押還款前凍結(jié)在擔保公司指定銀行 6、以現(xiàn)金或贖樓方式還款 7、銀行收取的提前還款違約金由賣方承擔。 8、解押時只需產(chǎn)權(quán)人到場

18、，不需要夫妻雙方369、解押方式及收費v現(xiàn)金解押現(xiàn)金解押v 賣方需以現(xiàn)金解押方式解押的，解押費最低需最低需2.2%/月。月。v買方贖樓解押買方贖樓解押v賣方需要辦理解押，以買方贖樓方式還款的，需在擔保公司指定銀行辦理按揭貸款，收費為最低收費為最低1.5%/月。月。v（注：買方為一次性付款或公積金貸款不可辦理買方贖樓解押，目前只能現(xiàn)金解押）v買方贖樓的益處：買方贖樓的益處：v因贖樓方式解押收費標準低，相應(yīng)承擔解押擔保費低。v放貸在前，可以避免交易結(jié)束后，銀行無額度拖延放款造成交房、收款手續(xù)延誤及擔保費持續(xù)產(chǎn)生等問題。3710、產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)及工作日1、如何識別發(fā)證機關(guān) 通過產(chǎn)權(quán)證右下角的蓋章來

19、識別，以確定一次性付款的單子，應(yīng)在哪個區(qū)房管局辦理交易。v2、各房管局交易工作日 房地產(chǎn)交易中心：10個工作日繳稅+領(lǐng)證 鼓樓、臺江：10個工作日繳稅+15個工作日領(lǐng)證 晉安：10個工作日繳稅+22個工作日領(lǐng)證 倉山：15個工作日繳稅+17個工作日領(lǐng)證3811、各類房產(chǎn)辦理一手產(chǎn)權(quán)證材料1、商品房辦證資料及程序 如果已經(jīng)辦理總登記，則產(chǎn)權(quán)人可以帶身份證和商品房買賣合同預告登記證及預收款的發(fā)票到開發(fā)商處開具正式購房發(fā)票、到銀行開具期轉(zhuǎn)現(xiàn)報告及領(lǐng)取備案登記證，并到房地產(chǎn)交易中心辦理維修基金繳納手續(xù)。一般需要10個工作日。2、房改房辦證資料及程序 ： 公房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、房改證明書、結(jié)算單等。同時要與產(chǎn)

20、權(quán)人確認該房改房辦理產(chǎn)權(quán)證的時間。房改房法律禁止未房改到產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)上市交易。10個工作日3、拆遷房辦證資料及程序 ： 審查產(chǎn)權(quán)人是否有拆遷協(xié)議書、拆遷安置排房單、拆遷安置結(jié)算單、補面積款的發(fā)票原拆遷房屋產(chǎn)權(quán)注銷單及產(chǎn)權(quán)人及配偶的身份證明。10個工作日39五、交 易 稅 費40交易稅費要點v1、高檔住宅的標準v2、買方稅費v3、賣方稅費41高檔住宅的標準v1、容積率在1.0以上；v2、單套面積在144以內(nèi)（包括144）；v3、單價超過以下標準的：鼓樓、臺江8500元以下/（含8500元），晉安、倉山、馬尾7000以下/（含7000），2007年拿地的10000元/以下均屬于普通住宅注意：申報的

21、時候要注意單價，不要申報成高檔住宅，未避稅的按揭單， 要注意單價不能評估成高檔住宅。42稅費計算(買方)性質(zhì)性質(zhì)稅種稅種建建 筑筑 面面 積積購房套數(shù)購房套數(shù)稅稅 率率普通住宅普通住宅契契 稅稅90及90以下首次三值取高*1%非首次三值取高*3%90-144首次三值取高*1.5%非首次三值取高*3%印花稅印花稅/免征交易手續(xù)費交易手續(xù)費/建筑面積*3元/工本費工本費/85元高檔住宅高檔住宅契稅契稅/三值取高3%印花稅印花稅/免征交易手續(xù)費交易手續(xù)費/建筑面積*3元/工本費工本費/85元非住宅非住宅契稅契稅/三值取高*3%印花稅印花稅/申報價*0.05%交易手續(xù)費交易手續(xù)費/建筑面積*3-12元

22、/工本費工本費/555元43稅費計算（賣方）性質(zhì)劃分性質(zhì)劃分稅稅 種種新新 政政 策策(2011.1.28(2011.1.28起起) )購購 進進 年年 限限稅稅 率率普通住宅普通住宅營業(yè)稅營業(yè)稅0-50-5年年三值取高三值取高* *5.55%5.55%5 5年以上年以上免征免征個人所得稅個人所得稅0-50-5年年三值取高三值取高* *1%1%5 5年以上年以上, ,唯一住宅唯一住宅免征免征印印 花花 稅稅/ /免征免征交易手續(xù)費交易手續(xù)費/ /建筑面積建筑面積* *3 3元元/ /高檔住宅高檔住宅營業(yè)稅營業(yè)稅0-50-5年年三值取高三值取高* *5.55%5.55%5 5年以上年以上增值部分

23、增值部分* *5.55%5.55%個人所得稅個人所得稅0-50-5年年三值取高三值取高* *1.5%1.5%5 5年以上年以上, ,唯一住宅唯一住宅免征免征印花稅印花稅/ /免征免征交易手續(xù)費交易手續(xù)費/ /建筑面積建筑面積* *3 3元元/ /土地增值稅土地增值稅/ /免征免征別墅別墅申報價申報價* *3%3%44六、土 地 證 辦 理45土地證辦理的要點v土地性質(zhì)及出讓金承擔v土地證費用v土地用途、分類，分攤計算v土地證辦理的要求461、土地性質(zhì)及出讓金承擔v土地性質(zhì) 1、土地證分為：集體土地和國有土地 2、集體土地證的房產(chǎn)無法正常交易。 v土地使用者與費有承擔 土地使用者的名字與產(chǎn)權(quán)證上

24、的產(chǎn)權(quán)人的名字應(yīng)一致，否則該產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，產(chǎn)生的土地出讓金應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人承擔，而不是由買方承擔472、土地證辦理費用級別劃拔地費用交易費一級67530.375二級49522.275三級36016.2四級25511.475五級1958.775六級1506.75483、土地用途、分類，分攤計算v土地用途 1、土地的用途關(guān)系到該房產(chǎn)的土地使用權(quán)的年限的不同：商品房使用年限為60年，經(jīng)濟適用房為50年，非住宅為40年v使用權(quán)類型使用權(quán)類型 1、國有土地使用權(quán)類型分為出讓與劃拔 2、劃撥性質(zhì)的土地變更費用較高，明細如表一：v劃拔分攤面積計算 1、先審核該房產(chǎn)內(nèi)的附圖中的紅線位置是否包含整個小區(qū)，如果包含整個小區(qū)，則分攤面積會綜合