怎樣分攤樓房土地使用權(quán)面積

1、怎樣分攤樓房土地使用權(quán)面積物權(quán)法實施后，人們對不動產(chǎn)登記制度的認識程度越來越高，樓房業(yè)主要求辦理土地使用證越來越多，土地使用權(quán)由單一主體享有變?yōu)槎鄠€權(quán)利主體按份共有，這就要求土地使用權(quán)登記人員對樓房所占用的土地使用權(quán)進行分攤?？墒窃趯嶋H的操作中沒有統(tǒng)一的原則或具體的標準，各地均采取了不同的分攤方法。那么采用哪種分攤方法才能做到公平合理，被權(quán)利人接受？在分攤時要遵循哪些原則？需要注意哪些問題呢？分攤方法的選擇樓房土地面積分攤的方法主要有面積分攤法、地份分攤法、樓價分攤法三種。使用地價分攤法和樓價分攤法計算涉及的因素較多，不同的時期價格不盡相同，地價、房價之間又沒有固定的關(guān)系，而且操作起來也比較麻

2、煩，因此雖然比較合理，在運用上并不多見。面積分攤法操作簡單，北京、成都、杭州等大中城市均采用這一方法，是比較實用的分攤方法，在實際工作中經(jīng)常被采用。本文就以面積分攤法為例介紹怎樣為樓房分攤土地使用權(quán)面積。面積分攤法遵循的原則公平公正、合理分攤原則。對住宅小區(qū)內(nèi)的所有權(quán)利人都要按照統(tǒng)一的標準進行合理分攤，讓所有權(quán)利人公平分享樓房所在土地增值的收益。當樓房發(fā)生損毀或者面臨拆遷改建時，所有的權(quán)利人有權(quán)決定對樓房的處分事宜，并獲得相應的補償。區(qū)別對待、分開分攤原則。由于用途不同，地價、房價也不同，尤其是對多用途樓房，分攤時應分攤建筑占地面積，然后再分攤共有面積。誰使用、誰分攤原則。對住宅小區(qū)內(nèi)的幼兒園

3、、醫(yī)院、市場等非單純小區(qū)配套設施，已明示為個人所有的綠地花園，以及住宅小區(qū)權(quán)利人不能使用的其他部分，應單獨劃出，不參與分攤。尊重歷史、尊重現(xiàn)實原則。對已經(jīng)按契約分攤、由于歷史原因造成分攤不盡合理等現(xiàn)實情況，不必苛求統(tǒng)一，應采取“老房老辦法，新房新規(guī)定”的做法，保持面積分攤方法的基本穩(wěn)定。分攤計算的具體方法地上建筑物分攤土地使用權(quán)（地上）面積的計算。分攤建筑占地面積的公式為：分攤建筑占地面積=權(quán)利人建筑面積m本幢建筑面積X本幢建筑占地面積；分攤共用面積的公式：分攤共用面積=權(quán)利人建筑面積m總建筑面積X（宗地面積一總建筑面積）。權(quán)利人分攤土地面積=分攤建筑占地面積+分攤共用面積。地下建筑物分攤土地

4、使用權(quán)（地下）面積計算公式。地下建筑物分為兩種。一種是與地上建筑物連為一體的地下建筑物；另一種是離開地面一定深度單獨建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物。國土資源部關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的復函（國土資廳函2000171號）中明確指出：凡是與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可以確定為土地使用權(quán)。具體登記時，將地下建筑物的建筑面積計入整體建筑總面積，然后按權(quán)利人擁有的地下建筑面積占整體建筑面積的比例分攤地面上的土地面積。離開地面一定深度單獨建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑，其土地權(quán)利可確定為土地使用權(quán)（地下）。具體登記時，其土地面積為地下建筑物垂直投影面積，

5、并在備注欄注明相應地上土地使用權(quán)的特征。土地使用權(quán)（地下）在不違反地下建筑物規(guī)定的用途、使用條件的前提下，可以進行出租、轉(zhuǎn)讓和抵押。按照文件要求，與地上建筑物連為一體的地下建筑物已經(jīng)按地上建筑物進行了分攤。離開地面一定深度單獨建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物的面積分攤可參照以下公式進行：分攤土地使用權(quán)（地下）面積=權(quán)利人地下建筑面積m地下建筑物總面積X地下建筑物垂直投影面積。計算中常數(shù)的確定宗地面積是指樓房所在宗地的總面積，包括建筑占地面積和共用使用面積，由具備資質(zhì)的測量機構(gòu)實際測量確定。建筑占地面積是指建筑物底層房屋閉合線范圍內(nèi)的土地面積，通常以房產(chǎn)測繪的建筑物底層面積為依據(jù)。建筑

6、面積（地下建筑物面積）指建筑物的總建筑面積，通常以房產(chǎn)測繪的建筑面積為依據(jù)。地下建筑物垂直投影面積指地下室通道的垂直投影面積，由具備資質(zhì)的測量機構(gòu)實際測量確定。權(quán)利人（地下）建筑面積：權(quán)利人出資或以其他方式實際所有的建筑面積，通常以房產(chǎn)測繪的建筑面積為依據(jù)。需要注意的幾個問題關(guān)于住宅小區(qū)中共用宗的指界問題。共用宗在實施地籍調(diào)查指界時，原則上應由所有權(quán)利人共同委托代表出席，考慮到實際情況，尚未竣工、或雖已竣工但土地使用權(quán)人仍為房地產(chǎn)開發(fā)商的，可由房地產(chǎn)開發(fā)商代為出席指界；已經(jīng)竣工多年，且與房地產(chǎn)開發(fā)商失去聯(lián)系的，可由土地管理部門按實際情況確定界限，經(jīng)公告后生效。關(guān)于土地使用權(quán)的使用期限問題。分戶土地使用權(quán)的使用年限為出讓合同約定的年限減去轉(zhuǎn)讓時已使用年限的剩余年限。如果鋼混結(jié)構(gòu)房屋使用年限為70年，于2000年簽訂出讓合同并交付使用，2008年3月進行土地登記，登記期日使用年限為708=62年。當主樓和裙樓連體時，應合并計算整幢樓建筑總面積，以主樓和裙樓共同占地面積作