高第國際購物公園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、高第國際購物公園項(xiàng)目商業(yè)策劃書2007-9-26商情密級(jí)： AA 級(jí)項(xiàng)目名稱：高第國際購物公園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書項(xiàng)目類別：大型物業(yè)項(xiàng)目策劃撰稿時(shí)間： 2006-03-26策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：中國法律策劃網(wǎng)地產(chǎn)策劃（廣州）高第國際購物公園項(xiàng)目商業(yè)策劃書目錄前言第一章高第國際購物公園項(xiàng)目定位與發(fā)展目標(biāo)第二章高第國際購物公園總體布局第三章高第國際購物公園項(xiàng)目描述第四章項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)背景與社會(huì)背景第五章高第國際購物公園項(xiàng)目所處區(qū)域狀況第六章高第街的歷史與現(xiàn)狀概要第七章項(xiàng)目開發(fā)與管理團(tuán)隊(duì)第八章項(xiàng)目開發(fā)的投資預(yù)算第九章項(xiàng)目盈利模式及其預(yù)測(cè)第十章風(fēng)險(xiǎn)分析與綜合評(píng)價(jià)第十一章附則高第國際購物公園項(xiàng)目商業(yè)策劃書前言美國房地產(chǎn)專

2、家迪帕斯奎爾教授和惠頓教授在他們的經(jīng)典教材城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng)中說：“對(duì)于許多城市而言，大量的城市土地再開發(fā)是重塑城市土地使用模式的重要力量。比如紐約或波士頓，在最近幾十年，波士頓都市區(qū)的舊城中心是再開發(fā)的主要地段?！痹诜治隽诉@兩個(gè)城市的再開發(fā)價(jià)值后，他們得出結(jié)論說： “在城市開發(fā)的一些臨界時(shí)點(diǎn)上，拆除舊有住宅是可以獲取利潤(rùn)的， 這在好地段尤其如此。 對(duì)于這些地段， 新開發(fā)帶來的土地凈收益會(huì)超過現(xiàn)有住宅的總價(jià)值。 ”今天，廣州市的高第街就屬于這一類地區(qū)。當(dāng)廣州市大規(guī)模擴(kuò)張時(shí)， 處于城市中心黃金地段的這一地區(qū)舊住宅維護(hù)狀況很差， 嚴(yán)重毀損，面臨的舊城改造難度最大，必須改造的形勢(shì)最為迫切，在開發(fā)

3、的潛質(zhì)上也最為巨大，因此，在城市內(nèi)部形成了新的開發(fā)機(jī)會(huì)。本商業(yè)計(jì)劃書作為一份投資建議，其宗旨就在于分析說明本項(xiàng)目所具有的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，為大型商用物業(yè)投資決策提供依據(jù)。第一章高第國際購物公園項(xiàng)目定位與發(fā)展目標(biāo)一、形象定位1、高第國際購物公園項(xiàng)目的總體形象定位為“中華第一購物公園”?！竞x闡述：以高第街深厚的歷史積淀為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，堅(jiān)持社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，堅(jiān)持“以人文景觀帶旅游，以旅游促商貿(mào)”的發(fā)展思路，塑造具有現(xiàn)代文化特色的、國際性的、融旅游、商貿(mào)、休閑為一體的中華第一購物公園。2、項(xiàng)目定位的意義2.1 廣州建城有2200 多年歷史。 在漫長(zhǎng)的城市發(fā)

4、展中，廣州始終以本區(qū)域所在地為中心向周邊不斷擴(kuò)展， 古城的中心位置沒有變化，因而歷史積淀下來的文化旅游資源十分豐富，成為嶺南文化的“天然博物館”。2.2、兩千多年來，廣州一直是中國南方最大的對(duì)外貿(mào)易城市。本區(qū)域在歷史上一直是廣州的中心商貿(mào)區(qū)。2.3、本區(qū)“千年商都”的商貿(mào)旅游形象不斷得到發(fā)展和充實(shí)。改革開放以來，隨著城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，高第街的形象得到不斷充實(shí)和完善。二、發(fā)展目標(biāo)1、到 2010 年，將高第國際購物公園發(fā)展成為商貿(mào)和旅游配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)良，特色鮮明，商業(yè)發(fā)達(dá)， 歷史文化旅游景觀豐富的繁華商都；使之成為中外游人來廣州必去之地，又是周邊市民日常休閑的最佳去處。2、到

5、2015 年，使高第國際購物公園成為世界聞名的、集世界各地精品于一體的中國最大的第一座區(qū)域型購物公園。成為代表廣州歷史文化名城形象的標(biāo)志，21 世紀(jì)國際商旅業(yè)的最亮點(diǎn)。三、規(guī)劃原則1、整體規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則根據(jù)本區(qū)商貿(mào)、旅游、休閑一體化的發(fā)展思路，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，引進(jìn)企業(yè)分別開發(fā)，在發(fā)展方向、項(xiàng)目設(shè)置、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)環(huán)境、空間布局等方面相互聯(lián)系、整體融合、協(xié)調(diào)發(fā)展。2、突出特色的原則高第廣場(chǎng)項(xiàng)目既是廣州市發(fā)展商業(yè)和旅游的總體形象，也是“千年商都”的特點(diǎn)所在。在開發(fā)中， 強(qiáng)化本區(qū)優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，充分利用現(xiàn)代科技手段，挖掘歷史文化內(nèi)涵，實(shí)施精品工程，重點(diǎn)發(fā)展人文景觀、文化旅游和商務(wù)旅游。3、社會(huì)效益

6、、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)環(huán)境效益相結(jié)合的原則在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 開發(fā)高第廣場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，注重在保護(hù)的前提下開發(fā)，脈的保護(hù)。在開發(fā)中促進(jìn)歷史文4、堅(jiān)持與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)配套的原則。根據(jù)廣州市城市總體規(guī)劃的要求，確立高第國際購物公園整體形象與海珠廣場(chǎng)及沿江區(qū)域的中長(zhǎng)期定位相統(tǒng)一， 使高第國際購物公園項(xiàng)目成為獨(dú)具特色的、 又能與周圍商業(yè)文化環(huán)境和自然景觀相融合的一部分。第二章高第國際購物公園項(xiàng)目總體布局高第國際購物公園總體布局為：“一街二館三區(qū)六城高第廣場(chǎng)”。1、“一街”高第街以現(xiàn)有 800 米古代高第街為基礎(chǔ)， 維護(hù)和整修沿街兩側(cè)， 全面恢復(fù)其原來的傳統(tǒng)特色，當(dāng)年的高第街形象，使之成為廣州歷史文化與商貿(mào)的一個(gè)縮影。再

7、現(xiàn)2、“二館”（1）許氏家族與中國近代史紀(jì)念館許氏家族是廣州的一個(gè)名門望族，從許家遠(yuǎn)祖清代到高第街居住經(jīng)商，到族人棄商入仕成為官宦世家， 許家涌現(xiàn)出廣州府上的鹽業(yè)巨賈許拜庭、反英軍入城斗爭(zhēng)功臣許祥光、粵軍總司令許崇智、 辛亥革命老將許崇憬、東征名將許濟(jì)、 紅軍將領(lǐng)許卓、 中華女杰許廣平等一大批中國近現(xiàn)代名人。許氏家族的興衰，折射出了近代中國社會(huì)的變遷。（2）千年商都博物館建成一個(gè)集廣州歷史悠久的文物古跡和宗教文化、嶺南風(fēng)情、 民俗特色于一體的參觀游覽為主導(dǎo)功能的博物館。3、“三區(qū)”（ 1）休閑娛樂區(qū) ：音樂、舞蹈、錄影、電影、夜總會(huì)等；（ 2）文化活動(dòng)區(qū) ：圖書館、閱覽室、演講廳、沙龍會(huì)館等；

8、（ 3）體育健身區(qū)： 健身房、旱冰場(chǎng)、臺(tái)球館、乒乓球室等；4、“六城”（ 1）文物城：世界各地精品文物紀(jì)念品；（ 2）珠寶城：世界各地珠寶、鐘表、裝飾品等精品店（ 3）嶺南特產(chǎn)城：以廣東各地特色產(chǎn)品為主，包括來自海南、廣西、福建、香港、臺(tái)灣、澳門等地的特產(chǎn)專賣店；（ 4）服裝精品城；適應(yīng)都市白領(lǐng)消費(fèi)潮流，建立世界各地服裝精品的專賣店；（ 5）神州美食城：以各省或有特色的地區(qū)為單位，開設(shè)全國各地風(fēng)味美食店；（ 6）國際 IT 產(chǎn)業(yè)城：電腦、各類軟件、手機(jī)、各類通信產(chǎn)品的專賣店。5、高第廣場(chǎng)在現(xiàn)有高第街以南位置， 建造融休閑購物、 娛樂文化于一體的露天開放式的廣場(chǎng)， 包括露天酒吧，咖啡茶座、冷飲美

9、食、音樂網(wǎng)吧等；第三章高第國際購物公園項(xiàng)目描述1、高第國際購物公園位于廣州市越秀區(qū)，北起大南路，南至泰康路；東起北京路，西至廣州起義路?？傆玫孛娣e約為 50 萬平方米。2、高第國際購物公園周邊環(huán)境的延伸拓展：南接海珠廣場(chǎng)，商業(yè)旅游景觀可延續(xù)至海珠橋與規(guī)劃中的海珠橋南廣場(chǎng)公園緊連江南大道北；北聯(lián)廣州市主要商業(yè)旺地惠福東路、教育路和西湖路延續(xù)至中山五路； 東邊是全國聞名的商業(yè)步行街北京路； 西邊是市區(qū)主要交通要道解放中路，與廣州火車站和機(jī)場(chǎng)相接。3、高第國際購物公園是一個(gè)高檔次、綜合性和體現(xiàn)民族特色的千年商都第一街。游客到此可參觀許氏家族與中國近代史紀(jì)念館和千年古都博物館，了解廣州市建城2200

10、年的歷史文化，市民可以經(jīng)常到此回憶廣州的過去，增強(qiáng)做一個(gè)廣州市民的自豪感，中小學(xué)生更可以把這里作為愛國主義傳統(tǒng)教育的基地；中外游人來到廣平故居可以一睹當(dāng)年一代中華女杰許廣平的風(fēng)采，了解中國現(xiàn)代史上一段令人難忘的歷史； 尤其是作為女性特色的故居， 將帶給當(dāng)代女性更加獨(dú)一無二的精神享受與文化感受，必將成為廣大市民和都市女性的首選場(chǎng)所；音樂娛樂區(qū)、 文化活動(dòng)區(qū)、 體育健身區(qū)分別以專業(yè)功能各不相同的服務(wù)特色，突出重點(diǎn)，滿足不同需求的人們的需要，為不同喜好、不同需求的游人和市民提供全方位的特色服務(wù)，陶冶人們的情操；由世界各地名牌精品構(gòu)成的文物城、珠寶城、嶺南特產(chǎn)城、服裝精品城、神州美食城、國際 IT 產(chǎn)

11、業(yè)城，集各國精品之大全，滿足海內(nèi)外游人與都市消費(fèi)者的購物需求，通過打造誠信、精品、實(shí)惠的形象，成為最為放心的購物首選之地；配套的寫字樓和酒店、 公寓專為在此地經(jīng)商的業(yè)主及外地客商提供服務(wù)為他們構(gòu)件經(jīng)商店鋪就在家門口，各類商務(wù)服務(wù)一應(yīng)俱全的智能化服務(wù)體系和安全放心的社區(qū)環(huán)境；4、高第國際購物公園在經(jīng)營(yíng)上將主打文化牌、國際牌、旅游牌、精品牌，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一物業(yè)管理、 統(tǒng)一塑造區(qū)域性象、 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式、 由各業(yè)主發(fā)揮特長(zhǎng)， 不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)思路，創(chuàng)造中國商業(yè)文化的全新形象。5、高第國際購物公園所有經(jīng)營(yíng)區(qū)域全部是互通的，進(jìn)入這個(gè)廣場(chǎng)，到處是綠草如茵、鮮花盛開， 具有嶺南特色的樹木和體現(xiàn)高第街歷史文化的

12、人物雕塑相映生輝， 流連期間， 你會(huì)常常產(chǎn)生曲徑通幽、柳暗花明的神奇感覺。第四章項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)背景與社會(huì)背景第一部分、廣州市的商貿(mào)業(yè)發(fā)展?fàn)顩rA 、 2002 年廣州消費(fèi)品市場(chǎng)特點(diǎn)分析一、消費(fèi)品市場(chǎng)特點(diǎn)（一）居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)支撐消費(fèi)需求增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1370.68 億元，比上年增長(zhǎng) 9.81，剔除價(jià)格因素增長(zhǎng)13.3。全年社會(huì)商品銷售總額3661.27 億元，比上年增長(zhǎng) 10.1。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)顯現(xiàn)，經(jīng)過多年的積累，萬元級(jí)、10萬元級(jí)消費(fèi)悄然進(jìn)入廣州家庭。 而代表 10 萬元級(jí)以上的汽車消費(fèi)成為了2002 年消費(fèi)品市場(chǎng)的最亮點(diǎn)，支撐消費(fèi)需求不斷增長(zhǎng)。全年商品房實(shí)際銷售合同金額

13、274.61 億元，同比增長(zhǎng)15.4，持續(xù)多年增長(zhǎng)的居住消費(fèi)帶動(dòng)了多種關(guān)聯(lián)消費(fèi)，如家電、家具、裝飾材料等的消費(fèi)。（二） 現(xiàn)代流通模式加快發(fā)展。推進(jìn)現(xiàn)代流通方式與組織形式快速發(fā)展是商貿(mào)業(yè)的主攻方向。 一是連鎖經(jīng)營(yíng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，規(guī)模擴(kuò)大，速度加快，尤其是生鮮連鎖超市發(fā)展迅速，全年新開近 50 間。全市全年連鎖銷售額約178 億元，同比增長(zhǎng)28，增速高于全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額一倍多， 占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重為13，比 2001 年增加 4 個(gè)百分點(diǎn)。二是經(jīng)過升級(jí)改造后的批發(fā)市場(chǎng)涌現(xiàn)了具有代表性的現(xiàn)代批發(fā)企業(yè)，如廣州（獅嶺） 皮具數(shù)碼城、 廣州花卉博覽園、 廣東天建國際家居裝飾材料廣場(chǎng)等，依托現(xiàn)

14、代信息技術(shù)， 分別建立了電子商務(wù)平臺(tái)、交易中心、展覽中心等，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化交易，起到示范帶頭作用。2002年73 戶超億元的批發(fā)市場(chǎng)全年成交額為306 億元，比上年增長(zhǎng)12.9 ，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積增加55萬平方米。三是第三方物流示范效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，寶供物流集團(tuán)2002 年被定為中國第二個(gè)物流示范基地；華新物流集團(tuán)正與IT 企業(yè)研發(fā)物流信息化電子平臺(tái)，引進(jìn)購銷存等網(wǎng)絡(luò)化數(shù)據(jù)管理系統(tǒng) ，進(jìn)一步提升科技含量，增強(qiáng)企業(yè)輻射能力。（三） 具有歷史文化的特色商業(yè)街建設(shè)日趨完善。特色商業(yè)街經(jīng)過整治和建設(shè)，品位提升，各具特色，有效地推進(jìn)了休閑消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。北京路步行街整飾后，千年古道重現(xiàn)，更具文化品味， 讓消費(fèi)者盡

15、情享受在購物以外娛樂、文化、歷史的多元化體驗(yàn)；上下九步行街完成了延伸步行區(qū)域和街道文化整飾，西關(guān)風(fēng)情隨處可見； 集飲食、 娛樂、 購物于一體的白鵝譚酒吧風(fēng)情街成為珠江南岸區(qū)域旺地；沿江路、 濱江西路也形成了風(fēng)格各異的酒吧、西餐經(jīng)營(yíng)的休閑娛樂地帶。此外， 文德路嶺南字畫街、西關(guān)古玩玉器街、狀元坊飾物精品街等特色鮮明的商業(yè)街的改建、擴(kuò)建規(guī)劃基本完成。10 條特色商業(yè)街的建設(shè)，將更有效地打造廣州商貿(mào)的繁榮。（四） 會(huì)展經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用顯現(xiàn)。會(huì)展經(jīng)濟(jì)是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。全年成功舉辦了廣州國際服裝節(jié)、美食節(jié)、茶文化節(jié)、展銷會(huì)等活動(dòng)；以及組織參加各種洽談會(huì)、博覽會(huì)十幾項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)了“一月一節(jié)”的目標(biāo)，大

16、大推動(dòng)了商品的購銷，為經(jīng)營(yíng)企業(yè)營(yíng)造商機(jī)，拉動(dòng)內(nèi)需，取得了良好的社會(huì)效益和企業(yè)效益。特別是首次以市政府名義主辦的廣州（國際）服裝節(jié)，主會(huì)場(chǎng)展位達(dá)1200 個(gè)，參展國內(nèi)外名牌超過800 個(gè)， 30 多個(gè)省市和國外 10 個(gè)國家和地區(qū)組團(tuán)參加了服裝節(jié)，成交或協(xié)議成交總額達(dá)18.5億元。第十六屆廣州國際美食節(jié)也收到較好效果，設(shè)有中心主會(huì)場(chǎng)和100 多個(gè)分會(huì)場(chǎng)，主場(chǎng)接待顧客52 萬人，營(yíng)業(yè)額超過2000 萬元，參展企業(yè)均獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。（五）企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益持續(xù)向好。近年來，商貿(mào)企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良好循環(huán)，企業(yè)效益保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。主要原因： 一是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)向縱深發(fā)展， 商貿(mào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化， 現(xiàn)代連鎖經(jīng)營(yíng)

17、方式的運(yùn)用使經(jīng)營(yíng)成本下降；二是國有企業(yè)按照“先轉(zhuǎn)制，后重組，能放則放，做強(qiáng)做大龍頭企業(yè)” 的改革原則， 改革步伐進(jìn)一步深化。三是社保體系進(jìn)一步健全，企業(yè)包袱減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市限額以上批發(fā)零售企業(yè)（年銷售額2000萬元以上的批發(fā)企業(yè)，500 萬元以上的零售企業(yè)）全年利潤(rùn)總額15 億元，同比增長(zhǎng)40。（六）消費(fèi)品價(jià)格水平持續(xù)底位。去年城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 97.6，其中，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為 96.9 ，在八大類商品的指數(shù)中， 除煙酒及用品和居住類指數(shù)與上年比較略有上升外，其余均下降，下降幅度較大的是鮮菜、鮮果類，均達(dá)到了 9。消費(fèi)品價(jià)格水平持續(xù)下降 2 年多，就連近年來一直處于上升趨勢(shì)的服務(wù)項(xiàng)目

18、價(jià)格也從 5 月份起出現(xiàn)下降趨勢(shì)，全年服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)下降 0.5。各項(xiàng)價(jià)格水平持續(xù)下降， 大大削弱了市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)動(dòng)力。B 、 2002 年消費(fèi)品市場(chǎng)存在的主要矛盾與問題（一）消費(fèi)熱點(diǎn)尚未形成對(duì)內(nèi)需的明顯拉動(dòng)。雖然 2002年全市汽車銷售量同比有大幅增長(zhǎng)，但據(jù)調(diào)查，銷往周邊縣市的數(shù)量占總銷量三分之一左右。小轎車仍難以開進(jìn)普通居民家庭。（二）連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小。2002 年全市連鎖企業(yè)的數(shù)量和經(jīng)營(yíng)規(guī)模雖然有了較大發(fā)展，全年全市連鎖企業(yè)銷售額占零售市場(chǎng)比重雖增加了4 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到13，但仍低于全省平均水平 17，低于上海的30、深圳 28和北京的 15。除連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模小之外，龍頭企業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)也顯弱

19、，全國連鎖企業(yè)100 強(qiáng)中，廣州僅有2 名企業(yè)入圍，排名分別在71和 97位。企業(yè)小規(guī)模與大流通發(fā)展態(tài)勢(shì)極不相稱。（三） 社區(qū)商業(yè)建設(shè)發(fā)展不均。社區(qū)商業(yè)是體現(xiàn)流通現(xiàn)代化水平的一個(gè)重要方面。隨著房地產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展， 廣州地區(qū)住宅小區(qū)日漸增加，居民日常生活的便利與社區(qū)商業(yè)的建設(shè)密切相關(guān)。 目前一些老城區(qū)的社區(qū)商業(yè)建設(shè)相對(duì)成熟，較好地滿足居民的需求， 而一些新區(qū)尤其是人口已超過 100 萬的新區(qū)， 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，貼近居民生活的便利店、專買店較少，不能有效滿足日常需求。C、廣州商貿(mào)業(yè)下一步發(fā)展的主要設(shè)想去年底，廣東省政府提出了關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的實(shí)施意見，明確指出廣東省要建設(shè)以廣州、深圳

20、為軸線的珠江三角洲現(xiàn)代流通體系，推進(jìn)現(xiàn)代物流和經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)代化，重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、 物流業(yè)、中高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，使物流產(chǎn)業(yè)成為廣東新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。廣州市政府把大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)，作為建設(shè)國際大都市的重要內(nèi)容和重點(diǎn)戰(zhàn)略。一、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)中心區(qū)，體現(xiàn)商貿(mào)中心的繁榮繁華。將加快開發(fā)珠江新城、天河中心區(qū)、 琶州等新的城市中軸線的貿(mào)易功能、購物功能和服務(wù)功能，發(fā)揮廣州商業(yè)、 餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)特色， 構(gòu)建現(xiàn)代化商務(wù)中心區(qū)。 推進(jìn)改造北京路、 上下九路傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)和發(fā)展天河城廣場(chǎng)、環(huán)市路、農(nóng)林下路新的商業(yè)中心區(qū)并舉，增強(qiáng)個(gè)性化、特色化、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化商業(yè)功能。二、進(jìn)一步提高城市商業(yè)服務(wù)業(yè)的檔次和水平。 抓好

21、商業(yè)中心區(qū)店鋪裝飾和櫥窗文化， 引導(dǎo)大型綜合性商店向集購物、 休閑、娛樂于一體的現(xiàn)代化購物中心發(fā)展， 努力吸引商業(yè)跨國公司、先進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)、 世界品牌匯聚廣州， 營(yíng)造高品味的廣州商業(yè)文化。 大力引進(jìn)國內(nèi)外各種菜系、名牌小吃和各國風(fēng)味美食，營(yíng)建酒吧一條街和美食一條街，使“食在廣州”更加發(fā)揚(yáng)光大。大力發(fā)展新型服務(wù)業(yè)，提高美容、美發(fā)、攝影、洗染等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，積極引導(dǎo)租賃、 典當(dāng)、拍賣、咨詢、 展覽、展示等新興服務(wù)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)中心城市的綜合服務(wù)功能。三、推進(jìn)建設(shè)現(xiàn)代化中高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)， 增強(qiáng)廣州的集聚和輻射功能。 按照“市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系化、市場(chǎng)布局群落化、市場(chǎng)運(yùn)作信息化、 市場(chǎng)交易現(xiàn)代化”的發(fā)展思路，

22、抓好批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和改造升級(jí)。 通過政府引導(dǎo)、 政策扶持、 試點(diǎn)培育， 優(yōu)化、 調(diào)整、 重組、提高現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)，重點(diǎn)改造升級(jí)若干個(gè)有專業(yè)特色、產(chǎn)業(yè)依托和具備較大輻射力的市場(chǎng)，打造一批集市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體、 管理主體和發(fā)展主體于一體的標(biāo)志性、示范性現(xiàn)代化批發(fā)交易企業(yè)，帶動(dòng)全市批發(fā)市場(chǎng)上檔次上水平。目前正在改建的國家級(jí)廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)，建筑面積達(dá)16 萬平方米，預(yù)計(jì)年成交量達(dá) 40 萬噸，成交額達(dá)100 億元。廣州玩具批發(fā)市場(chǎng)已選址立項(xiàng)，規(guī)劃建設(shè)占地面積 13多萬平方米，計(jì)劃投資近4 億元，建成后預(yù)計(jì)年成交額20億元。廣州花卉博覽園第二期工程廣州花卉交易中心，計(jì)劃投資1.5 億元，占地 160

23、畝，主體建筑預(yù)計(jì)今年建成并投入使用?；ǘ吉{嶺（國際）皮具交易中心第二期工程皮具數(shù)碼城正在動(dòng)工，將建成集科技咨詢與商業(yè)技術(shù)于一體，成為全國最具影響力和輻射力的皮具交易中心。廣州南方茶葉市場(chǎng)正以高標(biāo)準(zhǔn)、 高品位擴(kuò)建市場(chǎng)中心館，拓展茶葉銷售、 展示及茶文化活動(dòng)交流功能區(qū)，形成全國最大的茶葉批發(fā)、零售基地。四、廣州市今后10 年將在現(xiàn)有商業(yè)街的基礎(chǔ)上形成45 條特色商業(yè)街，其中20 條重點(diǎn)商業(yè)街，使廣州 12區(qū)（市）均有一條以上的重點(diǎn)商業(yè)街。廣州市目前共有商業(yè)街36 條，其中綜合街22 條，專業(yè)街 14 條，分別占商業(yè)街總數(shù)的61.1和 38.9。在綜合街里，有北京路和上下九路2 條步行街，其余的為非

24、步行街。專業(yè)街的種類較多，以服裝及其配料、飾物精品、建筑裝飾材料、鞋類及相關(guān)產(chǎn)品、電子信息類產(chǎn)品等為主。由于歷史因素和城市規(guī)劃的原因，廣州市的商業(yè)街主要分布在老市區(qū)，其中越秀、 荔灣、東山 3 個(gè)區(qū)商業(yè)街總數(shù)達(dá)到了 19 條之多，占全市商業(yè)街總數(shù)的一半以上。商業(yè)街在老城區(qū)高度密集，使得商業(yè)街土地利用強(qiáng)度過高， 不利于綜合利用城市資源和形成商業(yè)街的個(gè)性特色，在交通組織、 基礎(chǔ)設(shè)施配套、 旅游資源開發(fā)等方面亦造成較大壓力從而對(duì)商業(yè)街和城市的發(fā)展造成不利影響。廣州近期內(nèi)將努力推進(jìn)北京路步行街、上下九步行街、 白鵝潭風(fēng)情酒吧街、 沿江路風(fēng)情休閑街、濱江路風(fēng)情休閑街、狀元坊飾物精品街、一德路商業(yè)街、文德

25、路字畫文化街、農(nóng)林下路商業(yè)街和西關(guān)玉器古玩街等10 條重點(diǎn)特色商業(yè)街的建設(shè)。五、未來廣州商業(yè)街的發(fā)展方向、經(jīng)營(yíng)服務(wù)、職能等級(jí)與商業(yè)街的環(huán)境設(shè)計(jì)、景觀風(fēng)貌等將向特色化方向發(fā)展。商業(yè)街發(fā)展將人的需要作為商業(yè)街規(guī)劃及建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)，合理設(shè)置人行道、 廁所、座椅、停車位、治安崗?fù)ぁ?公共交通系統(tǒng)等，為顧客創(chuàng)造一個(gè)舒適的購物環(huán)境。商業(yè)街還將按照現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求和生活方式特點(diǎn)，將購物與飲食、娛樂、游憩、文化、交流、休閑服務(wù)等多種功能融為一體的公共活動(dòng)社區(qū)。市商業(yè)和規(guī)劃部門共同組織制定的全市商業(yè)街10 年發(fā)展規(guī)劃中，有意將珠江兩岸打造為濱水風(fēng)情休閑帶，使其成為珠江岸線上具有濱水風(fēng)光特色、嶺南文化內(nèi)涵、適

26、宜營(yíng)商、觀光、休閑、購物、娛樂、飲食的商旅長(zhǎng)廊。珠江濱水風(fēng)情休閑帶位于珠江兩岸， 從海珠橋以東伸展至琶洲， 由沿江路風(fēng)情休閑街、 濱江路風(fēng)情休閑街和白鵝潭風(fēng)情酒吧街等組成。沿江路濱水風(fēng)情休閑街從人民橋至海印橋，全長(zhǎng)約4500 米。沿江路風(fēng)情休閑街的改造和建設(shè)以構(gòu)建珠江岸線文化特色、 旅游風(fēng)情為主導(dǎo)， 以南方大廈商業(yè)文化中心等大型項(xiàng)目為龍頭，以各種酒店、餐飲店、零售店等為依托，發(fā)展成高層次的集旅游、美食、購物、娛樂、休閑等多種功能的服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)街。濱江路風(fēng)情休閑街位于海珠區(qū)珠江南岸， 由洲頭咀公園至海珠半島花園。 按照珠江岸線景觀規(guī)劃要求， 在濱江西路建設(shè)以酒吧、 西餐廳為主的海珠風(fēng)情街，在濱

27、江中路、海珠橋南建設(shè)婚紗禮儀用品街，在濱江東路發(fā)展觀光購物與酒吧娛樂的休閑消費(fèi)街。白鵝潭風(fēng)情酒吧街位于芳村區(qū)， 珠江隧道口東側(cè)、 與北岸的沙面隔江相望。 按照歐陸式建筑風(fēng)格建設(shè)成為以休閑消費(fèi)為主，集觀光、餐飲、購物、娛樂于一體的服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)街。與將要興建的芳村美食城聯(lián)成一個(gè)整體，成為中西合璧的餐飲美食長(zhǎng)廊。D、廣州的旅游業(yè)狀況分析2002 年廣州的旅游業(yè)總收入500 億元，全市現(xiàn)有1570 家旅游住宿設(shè)施（含賓館、酒店、旅店、招待所等）營(yíng)業(yè)收入總額為1680970.84 萬元，比上年增長(zhǎng)4.17，實(shí)現(xiàn)利稅總額為147990.28 萬元，比上年增長(zhǎng)3.4，其中客房收入占了旅館業(yè)總收入的37.0

28、2，附設(shè)餐飲收入占 34.98，商品收入占12.93。在主要賓館（酒店）中，營(yíng)業(yè)收入超過3 億元的有中國大酒店、花園酒店、白天鵝賓館；超過 1 億元的有東方賓館股份有限公司、廣東國際大酒店、長(zhǎng)隆酒店、廣信江灣新城大酒店、華夏大酒店、番禺賓館、新白云賓館、番禺祈福新村度假俱樂部、廣州大廈、流花賓館。以上 13 家賓館（酒店）營(yíng)業(yè)收入總額和實(shí)現(xiàn)利稅總額分別占全市賓館（酒店）同類指標(biāo)的15.18、 28.53。廣州高星級(jí)飯店和中外合資合作企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益較好，三星級(jí)以上的飯店客房出租率較高，全年平均保持在 62.72以上，平均房?jī)r(jià)在 246 元以上。其中， 192 家星級(jí)賓館（酒店）客房平均出租率 62

29、.67，比上年同期增加 2.45 個(gè)百分點(diǎn)。但部分中小型酒店、旅館卻呈現(xiàn)“三低”（出租率低、房?jī)r(jià)低、利潤(rùn)低） ，特別是一些邊緣地區(qū)的旅館房?jī)r(jià)、出租率偏低，經(jīng)濟(jì)效益不大理想。2003 年 1 月份，廣州城市接待總?cè)藬?shù)達(dá)695 萬多人次， 入境游者為 36.18萬人次， 外國人為8.47 萬人次，同比增長(zhǎng)20.49，其中日本游客最多，其次是美國、韓國、馬來西亞、新加坡的游客；香港港同胞為21.60 萬人次，同比增長(zhǎng) 7.8，占了入境人數(shù)約60；澳門同胞和臺(tái)灣同胞的同比增長(zhǎng)則分別達(dá)1.68和 6.28。 旅游業(yè)收入達(dá) 37.8 億多元，而旅游外匯收入達(dá) 1.3 億多美元，占全國旅游外匯收入15億元的

30、近 1 10，同比增長(zhǎng)12.01。今后， 廣州將入境游工作作為重中之重來抓，將通過政府、企業(yè)和社會(huì)團(tuán)體一起實(shí)施“請(qǐng)進(jìn)來，走出去”的旅游促銷戰(zhàn)略，進(jìn)一步鞏固港澳臺(tái)的入境游市場(chǎng)，擴(kuò)大對(duì)日、韓市場(chǎng)的占有率，深挖東南亞市場(chǎng)的潛力， 同時(shí)還將在開拓歐美市場(chǎng)和培育俄羅斯、 印度等新興市場(chǎng)上做足功夫。E、廣州商業(yè)領(lǐng)域利用外資情況分析2002 年，外商在廣州商貿(mào)業(yè)的注冊(cè)資金達(dá)到655 萬美元，投資總額為915 萬美元。目前廣州市外資、合資商業(yè)項(xiàng)目已有12 個(gè)，法國家樂福、北京華聯(lián)、華潤(rùn)萬佳、新一佳、世紀(jì)聯(lián)華、國美家電等外資及國內(nèi)連鎖巨頭已經(jīng)大規(guī)模進(jìn)入廣州零售業(yè)領(lǐng)域。 7 11 便利店、普爾斯馬特、百安居、歐倍

31、德和 TESCO 等跨國零售企業(yè)也正在進(jìn)軍廣州。對(duì)此廣州市政府歡迎更多的外資進(jìn)入商業(yè)的領(lǐng)域。第二部分廣州市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r分析A 、與廣州社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析相關(guān)的幾個(gè)理論支持點(diǎn)：一、根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，開放的區(qū)域經(jīng)濟(jì)可以促成生產(chǎn)的專業(yè)化，經(jīng)濟(jì)體通過相互之間的外部交易獲得各自所需的要素， 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢的地區(qū)的儲(chǔ)蓄通常超過投資， 這些多余資金就會(huì)轉(zhuǎn)移到增長(zhǎng)迅猛的區(qū)域。 出生率高的區(qū)域會(huì)將其勞動(dòng)力 （通過人口流出） 轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速而出生率低的地區(qū)。二、都市區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的規(guī)模和速度對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和變化起著決定性的作用。三、廣州作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛的都市區(qū)域，區(qū)域產(chǎn)出市場(chǎng)、 區(qū)域勞動(dòng)力市場(chǎng)和區(qū)域

32、房地產(chǎn)市場(chǎng)（包括土地和建筑物）三部門模型都處于良性循環(huán)的發(fā)展周期。四、生產(chǎn)周期理論說明， 對(duì)于區(qū)域或者都市區(qū)來說， 如果其生產(chǎn)成本低并能持續(xù)地吸引那些生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的成熟企業(yè)，她就能實(shí)現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展；五、在激發(fā)、保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面，區(qū)域勞動(dòng)力市場(chǎng)扮演了重要的角色；B、廣州近五年來的發(fā)展?fàn)顩r5 年來，廣州大力推進(jìn)現(xiàn)代化中心城市建設(shè)，城市競(jìng)爭(zhēng)力大幅提升。廣州市發(fā)展的最終目的是提高廣州人民的生活水平，把廣州建設(shè)成為一個(gè)適宜生活、適宜創(chuàng)業(yè)的城市。下面是廣州市五年發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖表：項(xiàng)目2002 年與 1997 年比GDP3001.69 億元增長(zhǎng) 85.3人均 GDP突破 5000 美元增長(zhǎng) 71.

33、1工業(yè)總產(chǎn)值3786.08 億元增長(zhǎng) 95.3工業(yè)增加值1067.71 億元增長(zhǎng) 84.2電子、汽車、石油化工三大支柱行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)1062 億元增長(zhǎng) 230產(chǎn)值高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值795.91億元年 均 增長(zhǎng)44.8第三產(chǎn)業(yè)增加值1668.6億元增長(zhǎng) 93.5城市居民人均可支配收入城市13380元 (按新口徑計(jì)增長(zhǎng) 44.7算 )居民人均居住面積15.57 平方米市民平均期望壽命75.24 歲增加 2.18 歲社會(huì)消費(fèi)品零售總額1370.7億元增長(zhǎng) 70.8C、今后五年廣州市的主要目標(biāo)今年召開的廣州市十二屆人大一次會(huì)議提出， 要以提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力為核心， 全力推進(jìn)工業(yè)化、 信息化和國際化，

34、精心打造經(jīng)濟(jì)中心、 文化名城和山水之都，進(jìn)一步把廣州建成帶動(dòng)全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市。這次會(huì)議提出的五年發(fā)展目標(biāo)是：1、到 2007 年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過8000 美元。城市化水平達(dá)到85。2、城市建設(shè)和管理上新水平，城市生活污水處理率達(dá)到80以上。3、到 2007 年，三次產(chǎn)業(yè)增加值的比重為24157。新型工業(yè)化取得重大發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)25以上。4、統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)體系基本形成。5、金融、電信、貿(mào)易和旅游等服務(wù)領(lǐng)域的對(duì)外開放進(jìn)一步擴(kuò)大。6、各級(jí)各類教育協(xié)調(diào)發(fā)展，教育從“滿足型”向“優(yōu)質(zhì)型”發(fā)展，在全國保持先進(jìn)水平。7、社會(huì)政治穩(wěn)定，治安秩

35、序良好，城市文明法治程度達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。8、市民綜合素質(zhì)和城市文化品位進(jìn)一步提升。體育、衛(wèi)生等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。9、人民生活水平要有明顯提高，城鄉(xiāng)居民收入不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人居環(huán)境改善，恩格爾系數(shù)降到 35以下。D、廣州市降低城市運(yùn)營(yíng)成本狀況分析1、去年以來，市政府明確提出“要把控制城市各方面的運(yùn)作成本作為重大戰(zhàn)略措施提上議事日程，將地價(jià)、電價(jià)、水價(jià)等公共產(chǎn)品價(jià)格努力控制在比較合理水平，降低成本，提高整個(gè)城市的運(yùn)作效率，保持城市發(fā)展的可持續(xù)性。2、廣州市“控制城市運(yùn)作成本”內(nèi)容包括：一是降低投資者創(chuàng)業(yè)發(fā)展的成本。如控制地價(jià)、電價(jià)、各種收費(fèi)、勞動(dòng)力工資成本等，讓投資者能以較低的投資

36、成本獲得較大的投資利益。二是改善城市運(yùn)作效益。 如政府改進(jìn)工作作風(fēng)，提高辦事效率。三是提高勞動(dòng)力素質(zhì)， 對(duì)職工工資作自我約束，以降低企業(yè)的人工成本，不把工資提得太高。3、廣州市降低政府管理服務(wù)的成本。該市將體制創(chuàng)新作為降低城市運(yùn)作成本的著力點(diǎn)和核心，通過全面推行政務(wù)公開，加快政府職能轉(zhuǎn)變，改革行政審批制度，以政府管理創(chuàng)新降低政府公共服務(wù)的運(yùn)作成本。廣州市在區(qū)和縣級(jí)市全面推行政務(wù)公開，國有土地使用權(quán)出讓已全部實(shí)現(xiàn)公開競(jìng)投。先后實(shí)施了“路橋收費(fèi)年票制” 、“繳費(fèi)一戶通” 、“政府采購公開招標(biāo)”等并取得了成效。4、 廣州市實(shí)施城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 該市不僅從約束的角度來降低運(yùn)作成本， 城市政府還引入 “經(jīng)

37、營(yíng)城市”的理念，把“城市資產(chǎn)”包括城市土地、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市生態(tài)環(huán)境、文物古跡和旅游資源等有形的資產(chǎn)， 以及依附于其上的名稱、 形象、 知名度和城市特色文化等無形的資產(chǎn)，通過對(duì)其使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、冠名權(quán)等相關(guān)權(quán)益的市場(chǎng)運(yùn)作，以獲取經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，從而更積極地降低城市運(yùn)作成本。E、 2003 年廣州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將實(shí)現(xiàn)如下的目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)外商直接投資增長(zhǎng)外貿(mào)出口總額增長(zhǎng)居民消費(fèi)價(jià)格社會(huì)消費(fèi)品零售總額城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在人口自然增長(zhǎng)率控制在12（以 2002755持平增長(zhǎng) 10，增長(zhǎng) 6，4內(nèi)4.7 內(nèi)年為基數(shù)、下同）第三部分世界商業(yè)街區(qū)歷

38、史演變的特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)一、傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸讓位于新型商業(yè)業(yè)態(tài)，并且傳統(tǒng)業(yè)態(tài)內(nèi)部也在進(jìn)行著局部更新；現(xiàn)代世界零售業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三次以業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換為標(biāo)志的革命，第一次是以百貨商店經(jīng)營(yíng)方式和以銷售為中心的經(jīng)營(yíng)觀念的產(chǎn)生為標(biāo)志；第二次是以連鎖經(jīng)營(yíng)、 超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式和以市場(chǎng)為中心經(jīng)營(yíng)觀念的出現(xiàn)為標(biāo)志； 第三次是以購物中心經(jīng)營(yíng)方式和以人為本經(jīng)營(yíng)觀念的產(chǎn)生為標(biāo)志。至今在商品零售領(lǐng)域已形成百貨業(yè)、專業(yè)店、超級(jí)市場(chǎng)、購物中心、倉儲(chǔ)式銷售、方便店、折扣店、郵購、自動(dòng)售貨機(jī)、電子商務(wù)、以及連鎖經(jīng)營(yíng)等多種經(jīng)營(yíng)方式和組織形式并存的商業(yè)形態(tài)而且商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)部也在不斷進(jìn)行著調(diào)整，百貨店內(nèi)有超級(jí)市場(chǎng)、 專業(yè)店， 各種業(yè)態(tài)形式可以

39、以連鎖經(jīng)營(yíng)的方式擴(kuò)大規(guī)模，增強(qiáng)輻射力。二、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂等的交融更為明顯；世界各國的商業(yè)街，其顯著的共同特點(diǎn)有以下幾個(gè)方面： 以是多集中在交通便利的市中心區(qū)域，輻射力強(qiáng)， 且疏散較快， 因而商圈大；二是一般以某個(gè)或幾個(gè)大百貨商店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多的流動(dòng)人口；三是多由各自獨(dú)立的零售商構(gòu)成，專業(yè)店占多數(shù)且各具特色，有的還是著名的“老字號(hào)”商店；四是所經(jīng)營(yíng)的商品齊全，檔次拉開，消費(fèi)者選擇余地大。 以上特點(diǎn)決定了凡中心商業(yè)街，無不是同類或不同類型的多家零售商店、餐飲、娛樂、休閑、旅店等各種商業(yè)、服務(wù)設(shè)施集中在一起，相互交融，相互配套。

40、而且，隨著中心商業(yè)街零售商店的規(guī)模區(qū)域大型化，經(jīng)營(yíng)的商品品種、 提供的商品經(jīng)營(yíng)服務(wù)越來越齊全，從而使商業(yè)街區(qū)布局中商業(yè)店鋪的比重趨于下降，餐飲、休閑、娛樂等店鋪的比重上升。三、商業(yè)街區(qū)的功能從單一趨向完備和互補(bǔ)；當(dāng)今世界大都市的中心商業(yè)區(qū)，其功能日趨完備，從商品的集散功能來看，就生活資料消費(fèi)而言，消費(fèi)者的吃、穿、住、用等各方面的需求，均可在中心商業(yè)區(qū)得到滿足，并且出現(xiàn)了方便化、時(shí)尚化、系列化、舒適化等特點(diǎn)和趨勢(shì)，因而新經(jīng)營(yíng)部門或行業(yè)不斷出現(xiàn)；同時(shí)由于精神文化消費(fèi)日益成為重要的消費(fèi)形態(tài)和消費(fèi)內(nèi)容，并使物質(zhì)消費(fèi)和精神文化消費(fèi)兩者統(tǒng)一化，使商業(yè)的發(fā)展把穩(wěn)化和產(chǎn)業(yè)融合在一起，從而使休閑、娛樂、文化、體

41、育健身、旅游、社交等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所在中心商業(yè)街區(qū)的比重越來越大。此外， 現(xiàn)代大城市中心商業(yè)區(qū)的職能在保持其傳統(tǒng)的商業(yè)零售業(yè)的同時(shí)，日益強(qiáng)調(diào)他們?cè)谌珖蜈呌趦?nèi)心細(xì)雨金融系統(tǒng)中的地位集在全國或區(qū)域范圍內(nèi)組織與指揮經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能，因此，金融業(yè)、信息業(yè)、商務(wù)活動(dòng)、會(huì)戰(zhàn)活動(dòng)等新興產(chǎn)業(yè)紛紛落戶中心商業(yè)區(qū)或附近，更進(jìn)一步起到了與中心商業(yè)區(qū)主要功能互補(bǔ)的作用。四、商業(yè)的發(fā)展更加突出人本、 人的需求的充分滿足及人的個(gè)性的充分發(fā)展； 這主要體現(xiàn)在商家的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)手段、經(jīng)營(yíng)管理等方面。時(shí)時(shí)處處為消費(fèi)者著想，真正做到以人為中心，充分滿足消費(fèi)者的方方面面的需要。五、交易手段和方式更多借助高科技，體現(xiàn)信息社會(huì)的特

42、征和要求；在物流設(shè)施方面，現(xiàn)代化物質(zhì)技術(shù)裝備應(yīng)用于商品的包裝、運(yùn)輸、儲(chǔ)藏等過程，在商品交易的經(jīng)營(yíng)與管理過程中，電子信息技術(shù)更是得到了廣泛的應(yīng)用，如計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、POS 系統(tǒng)、 MIS 系統(tǒng)、 EOS 系統(tǒng)、電子結(jié)算系統(tǒng)等等，特別是以現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為支撐的電子商務(wù)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。六、從世界大都市發(fā)展的歷程看，20 世紀(jì)八十年代“新都市主義” （ NewUrbanism ）浪潮出現(xiàn)在以美國為首的西方世界；日本的東京則通過政府引導(dǎo)和商家的努力，城市中心區(qū)的繁榮不但得到恢復(fù)，而且得到較快發(fā)展。高第國際購物公園項(xiàng)目正是體現(xiàn)了這些國際商業(yè)文化發(fā)展大趨勢(shì)，代表了我國方興未艾的商業(yè)發(fā)展新潮流。第

43、五章高第廣場(chǎng)所處區(qū)域狀況一、區(qū)位優(yōu)勢(shì)1、本項(xiàng)目所處的越秀區(qū)是廣州市的中心城區(qū)，是一個(gè)具有二千多年歷史的古城區(qū)，區(qū)域面積 916 平方公里，常住人口 4454 萬，人口密度約 49 萬人平方公里，是廣州市人口密度最高的城區(qū)。2、本項(xiàng)目所處區(qū)域是廣州市的商貿(mào)旅游中心，商貿(mào)繁華，旅游發(fā)達(dá)，商貿(mào)旅游業(yè)在全市一直占有重要地位。3、本項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)偈袃?nèi)交通的中心樞紐。既有與市外聯(lián)系的重要交通集散地火車站，省、市汽車總站、 又有多條市級(jí)交通主干道，如環(huán)市路、 東風(fēng)路、 中山路、 沿江路、 人民路、解放路等。地鐵一號(hào)、二號(hào)線在區(qū)附近交匯，日流動(dòng)人口約50 萬。4、本項(xiàng)目所處又是廣州市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。省

44、、市政府等重要黨政機(jī)關(guān)位于本區(qū)附近，有其它很多重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化機(jī)關(guān)、團(tuán)體和社會(huì)組織。二、商貿(mào)旅游優(yōu)勢(shì)1、本項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)發(fā)達(dá)，特色突出(1) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布十分密集密度約為 3500 個(gè)平方公里。遠(yuǎn)高于廣州市的平均水平。區(qū)內(nèi)臨街商鋪分布密集，平均密度達(dá)到 90以上。(2) 商業(yè)經(jīng)濟(jì)特色突出擁有眾多具有一定規(guī)模、一定知名度的商品專業(yè)街和專業(yè)市場(chǎng)。具有一定的集聚規(guī)模和特色。（ 3）大型商廈數(shù)量多、規(guī)模大、 檔次高。 本區(qū)域附近擁有多間 1 萬平方米以上的大型商廈，如廣州百貨大廈、新大新百貨公司、億安廣場(chǎng)等。（4）本區(qū)域所屬北京路是廣州市最繁華的步行街，日客流量達(dá)30 萬人次以上， 成為國內(nèi)外

45、商旅人士游覽、觀光、購物的重要景點(diǎn)。2、旅游資源豐富，開發(fā)潛力大（1）文物古跡等級(jí)高、密度大、數(shù)量多本區(qū)周圍有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位7 處，省級(jí)文物保護(hù)單位9 處，市級(jí)文物保護(hù)單位22 處，占全市文物保護(hù)單位總量的 24。其中南越王墓、南越國宮署遺址、許地等文物古跡享譽(yù)國內(nèi)外。(2) 近現(xiàn)代革命史跡豐富本區(qū)周圍有大量近現(xiàn)代革命史跡，知名的有中山紀(jì)念堂、中山紀(jì)念碑、廣州公社舊址、 “三二九起義指揮部舊址、廣州解放紀(jì)念像等。(3) 園林眾多本區(qū)域鄰近主要有越秀公園、人民公園等。三、配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)1、住宿設(shè)施。鄰近有華廈大酒店、麗都酒店、愛群大酒店、廣州賓館等。2、餐飲設(shè)施。區(qū)內(nèi)餐飲設(shè)施數(shù)量眾多，特色鮮

46、明，中西兼?zhèn)?，高、中、低檔齊全，能夠適應(yīng)各層次游客的消費(fèi)需求。3、娛樂設(shè)施。區(qū)內(nèi)有永漢電影院等娛樂場(chǎng)所。第六章高第街的歷史與現(xiàn)狀概要一、高第街簡(jiǎn)史高第街許地， 為著名的許氏家族的發(fā)祥地。 清道光年間族人修祠建宅， 有家廟、 戲臺(tái)、書室、花園等，古色古香，雅致非常。從許家遠(yuǎn)祖清代到高第街居住經(jīng)商，到族人棄商入仕，后成官宦世家，“許地”二百年滄桑，今已歷十代，涌現(xiàn)出一代又一代知名人物：清代廣州一大鹽商許拜庭、 清代的廣州名紳許祥光、 反英軍入城斗爭(zhēng)功臣許祥光、 民國的粵軍總司令許崇智、辛亥革命老將許崇憬、東征名將許濟(jì)，紅軍將領(lǐng)許卓、教育家許崇清、魯迅先生的夫人許廣平等。 而許廣平的父親許炳樗， 曾

47、任廣東省副省長(zhǎng)。 就連著名美籍華人陳香梅女士、 30 年代著名影星陳云裳、粵劇表演家紅線女、好萊塢明星盧燕等都是許家的親戚。高第街有其悠久的歷史。很多歷史名人也曾住高第街。如唐代丞相張九齡的后裔張子頤在宋代時(shí)從故鄉(xiāng)曲江遷來廣州高第街。 明代畫家李孔修是廣東名儒陳獻(xiàn)章的高第， 故其居住的街被稱為“高第” 。明初清官周新常斷奇案，久負(fù)盛名，他所住的地方被稱為高第。清代林則徐在廣州查禁鴉片， 曾住過高第街。 從以上的歷史名人住在高第街反映了高第街的歷史悠久聞名全國。二、高第街的商業(yè)傳統(tǒng)廣州市的高第街是一條歷史悠久的商業(yè)街， 在全國頗有名氣，因而有 “未到過高第街、不算到過廣州”的美稱。從清朝開始，高

48、第街就經(jīng)營(yíng)鞋類、頭繩、梳篦、布匹等，但凡婚姻嫁娶，就能在高第街買齊所需嫁妝。建國前，高第街是廣州著名商業(yè)中心之一，在一公里長(zhǎng)街中，店鋪林立，商品琳瑯滿目，著名的老字號(hào)有“九同章” 、“三多軒”等。當(dāng)時(shí)街內(nèi)店鋪多為前店后作坊式工場(chǎng)，是廣州有名的日用百貨的集散地。隨著社會(huì)歷史發(fā)展和演變， 也隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 高第街演變?yōu)閺V州民情風(fēng)俗一景， 成為海內(nèi)外聞名的，甚至堪與香港的“女人街” 、沙頭角的中英街媲美的一條商業(yè)街。黨的十屆三中全會(huì)以后，開放改革的春風(fēng)催開了這朵斑斕瑰麗的商業(yè)之花。1980 年 10 月經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，廣州市第一個(gè)工業(yè)品市場(chǎng)“高第街工業(yè)品市場(chǎng)”正式開設(shè)，現(xiàn)時(shí)高第街工業(yè)品市場(chǎng)東

49、起北京路，西至起義路，全長(zhǎng) 578 米，面積為 3600 平方米， 有 700 多檔個(gè)體戶，就業(yè) 2000 多人，主要經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)“布匹、鞋帽、服裝、日用百貨”等，商品大多來自各地手工業(yè)者及區(qū)鄉(xiāng)、街道企業(yè)。銷售至全國20 多個(gè)省、市，經(jīng)營(yíng)方式以批量銷售為主，兼有零售、來料加工、代銷、經(jīng)銷，靈活多樣，信息靈通。善于根據(jù)市場(chǎng)變化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)群眾喜愛的商品而聞名海內(nèi)外，并成為廣州的一個(gè)櫥窗，接待過無數(shù)港澳、臺(tái)灣、外國游客，更多的是國內(nèi)客戶來此批發(fā)訂貨，被人們稱為“小南方大廈” 。在開發(fā)改革、搞活流通中為國家作出了貢獻(xiàn)。三、高第街及許地故居的現(xiàn)狀。1、拜庭許大夫家廟位于越秀區(qū)高第街許地 41 號(hào)后座。從商業(yè)氣息濃厚的北京路轉(zhuǎn)入高地街，再沿幽深蜿蜒的小巷拐入許地，老街的氣息立即撲面而來。院里屋角勾翹，朱瓦層層，古色古香。故居全部是磚木式結(jié)構(gòu)，到現(xiàn)在已歷經(jīng)了160 多個(gè)年頭。 因?yàn)槟昃檬?，房屋破舊不堪，現(xiàn)在居民擠迫于此，連小天井也有3 棟違章小建筑，巷內(nèi)一片雜亂。最近，李百明等11 名市政協(xié)委員提出“盡快維修許廣平故居，建成許廣平紀(jì)念館”的提案，以