土地儲備和一級開發(fā)_土地儲備開發(fā)和土地市場相關(guān)知識講訴

1、WWW.BJTD.COM 北京市土地整理儲備中心順義區(qū)分中心BEIJING LAND REHABILITATION & RESERVATION CENTER SHUNYI DISTINCTION CENTERn20012001年，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（國年，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)發(fā)200115200115號文，要求在全國范圍內(nèi)建立土地有形市場，建立土地號文，要求在全國范圍內(nèi)建立土地有形市場，建立土地收購儲備制度。收購儲備制度。n在此形勢下，在此形勢下，20012001年，北京市土地整理儲備中心成立。年，北京市土地整理儲備中心成立。n200

2、22002年北京市人民政府出臺了關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理建立土年北京市人民政府出臺了關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度的意見（京政發(fā)地儲備制度的意見（京政發(fā)2002420024號文），明確了建立土地有號文），明確了建立土地有形市場，大力推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣及建立土地收購儲備形市場，大力推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣及建立土地收購儲備制度。制度。n在同年在同年7 7月月1 1日實施的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（日實施的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第國土資源部令第1111號），對招拍掛的范圍、程序等做了詳細(xì)約束。號），對招拍掛的范圍、程序等做了詳細(xì)約束。n2

3、0052005年，北京市建設(shè)用地供應(yīng)辦法（京政發(fā)年，北京市建設(shè)用地供應(yīng)辦法（京政發(fā)2005620056號）、號）、北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市20055402005540號）號）等一系列政策的出臺，為土地儲備和一級開發(fā)的具體實施提供了依等一系列政策的出臺，為土地儲備和一級開發(fā)的具體實施提供了依據(jù)。據(jù)。 （一）概念u 什么是土地儲備？北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法中所稱土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。按照國民經(jīng)濟(jì)和按照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)

4、劃、社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲劃和城市土地儲備供應(yīng)計劃要求，備供應(yīng)計劃要求，確定土地開發(fā)綜確定土地開發(fā)綜合策劃方案合策劃方案以以“政府主導(dǎo)、政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作化運作”的原則，的原則，由政府委托或公由政府委托或公開招標(biāo)的方式確開招標(biāo)的方式確定土地一級開發(fā)定土地一級開發(fā)主體。主體。 由土地一級開發(fā)由土地一級開發(fā)主體組織實施征主體組織實施征地、拆遷、市政地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融環(huán)境建設(shè)和投融資工作，使建設(shè)資工作，使建設(shè)用地達(dá)到宗地內(nèi)用地達(dá)到宗地內(nèi)平整、市

5、政配套平整、市政配套管線鋪設(shè)到宗地管線鋪設(shè)到宗地紅線的狀態(tài)紅線的狀態(tài)（二）土地儲備開發(fā)范圍新征集體土地用于經(jīng)營性開發(fā)的；新征集體土地用于經(jīng)營性開發(fā)的；因單位搬遷、解散、撤銷、兼并、破產(chǎn)或其他原因調(diào)整出來的原劃撥因單位搬遷、解散、撤銷、兼并、破產(chǎn)或其他原因調(diào)整出來的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造中調(diào)整出來的劃撥用地；國有土地，包括原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造中調(diào)整出來的劃撥用地；依法收回的閑置土地；依法收回的閑置土地； 土地使用權(quán)期限已滿，政府依法收回的土地；土地使用權(quán)期限已滿，政府依法收回的土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履行出讓合同，又不具備轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履

6、行出讓合同，又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；條件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；土地使用者要求政府收回的土地；全區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權(quán)的國有土地；全區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權(quán)的國有土地；其它依法可以收回的國有土地。其它依法可以收回的國有土地。（三）土地儲備開發(fā)計劃的編制依據(jù)順義區(qū)城市總體規(guī)依據(jù)順義區(qū)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計劃，編年度土地利用計劃，編制下一年度土地儲備開制下一年度土地儲備開發(fā)計劃發(fā)計劃 區(qū)政府市國土局市政府區(qū)國土局會同區(qū)發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財政、交通、環(huán)保等行政主管部門現(xiàn)階段我區(qū)土地儲備的重點范圍位置圖現(xiàn)階段我區(qū)土地儲備的重點范圍位置圖居住項目

7、居住項目商服項目商服項目潮白河溫榆河奧運水奧運水上公園上公園（四）土地儲備開發(fā)組織和原則u 土地儲備和一級開發(fā)由北京市國土資源局順義分局（以下簡稱區(qū)國土局）負(fù)責(zé)我區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)的土地儲備開發(fā)管理工作，并由北京市土地整理儲備中心順義區(qū)分中心（以下簡稱區(qū)土地儲備分中心）具體組織實施。n1.必須服從城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市土地利用規(guī)劃的要求；n2.必須符合城市土地儲備和供應(yīng)計劃的要求；n3.必須堅持政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃和市場化運作的原則；n4.必須對項目全過程進(jìn)行把握和控制，加強批后管理；n5.必須保證形成土地市場的有效供地來源，保證二級開發(fā)的順利實施；n6.必須達(dá)到社會、環(huán)境、經(jīng)

8、濟(jì)效益的高度統(tǒng)一。 土地儲備開發(fā)土地儲備開發(fā) （五）土地一級開發(fā)流程 n20072007年年4 4月，國土部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)月，國土部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于落實工業(yè)關(guān)于落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知國土資發(fā)國土資發(fā)200778200778號號n20072007年年6 6月，北京市人民政府出臺月，北京市人民政府出臺關(guān)于全面實行工業(yè)關(guān)于全面實行工業(yè)用地招拍掛出讓的實施意見用地招拍掛出讓的實施意見（京政發(fā)（京政發(fā)200714200714號，將號，將工業(yè)用地納入招拍掛范疇，并實施項目前期開發(fā)。工業(yè)用地納入招拍掛范疇，并實施項目前期開發(fā)。n前期開發(fā)授權(quán)

9、：前期開發(fā)授權(quán)：n提出授權(quán)申請（所在鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及產(chǎn)業(yè)功能區(qū)提出）提出授權(quán)申請（所在鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及產(chǎn)業(yè)功能區(qū)提出）n區(qū)國土局對項目用地進(jìn)行審核（是否符合規(guī)劃）區(qū)國土局對項目用地進(jìn)行審核（是否符合規(guī)劃）n報區(qū)政府審定報區(qū)政府審定n區(qū)政府下發(fā)土地前期開發(fā)授權(quán)批復(fù)區(qū)政府下發(fā)土地前期開發(fā)授權(quán)批復(fù)n前期開發(fā)主體：儲備機(jī)構(gòu)、區(qū)屬專業(yè)從事前期開發(fā)的國有全資企業(yè)、各鎮(zhèn)前期開發(fā)主體：儲備機(jī)構(gòu)、區(qū)屬專業(yè)從事前期開發(fā)的國有全資企業(yè)、各鎮(zhèn)工業(yè)開發(fā)中心工業(yè)開發(fā)中心n前期手續(xù)的辦理（區(qū)相關(guān)職能部門）n土地規(guī)劃條件n土地預(yù)審n項目核準(zhǔn)n項目前期開發(fā)（項目資金實施單位負(fù)責(zé)籌措）n征地；n拆遷；n大市政建設(shè)；n前期開發(fā)成本

10、確定前期開發(fā)成本確定n區(qū)成本審核小組審核確定n構(gòu)成：參照經(jīng)營性項目用地開發(fā)成本構(gòu)成n利潤率：不高于審定成本的8% 20042004年至今，已啟動土地一級開發(fā)的授權(quán)項目共年至今，已啟動土地一級開發(fā)的授權(quán)項目共計計8989個，土地總面積為個，土地總面積為3208.973208.97公頃（公頃（48134.5548134.55畝）畝） 截止目前，已完成入市交易截止目前，已完成入市交易702.8702.8公頃（公頃（1054210542畝）畝）. . 2012年順義區(qū)在施項目年順義區(qū)在施項目73個個，土地總面積，土地總面積2640.92公頃公頃（另有死庫容項目（另有死庫容項目1個，總面積個，總面積39

11、.08公頃，單獨選址項公頃，單獨選址項目目3個，總面積個，總面積74.08公頃，未計入在在施項目中）。其公頃，未計入在在施項目中）。其中：中： 1.市區(qū)聯(lián)儲備項目市區(qū)聯(lián)儲備項目12個，開發(fā)土地總面積個，開發(fā)土地總面積307.84公頃；公頃； 2.分中心為主體項目分中心為主體項目30個，開發(fā)土地總面積個，開發(fā)土地總面積1099.26公公頃。其中：頃。其中： 分中心直接投資項目分中心直接投資項目20個，開發(fā)土地總面積個，開發(fā)土地總面積679.5公頃；公頃； 委托實施主體帶資項目委托實施主體帶資項目7個，開發(fā)土地總面積個，開發(fā)土地總面積286.06公頃；公頃； 分中心收儲項目分中心收儲項目 3個，土

12、地總面積個，土地總面積133.7公頃；公頃； 3。企業(yè)為主體項目。企業(yè)為主體項目31個，開發(fā)土地總面積個，開發(fā)土地總面積1233.82公頃；公頃；入市交易入市交易企業(yè)利用自有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障用地建設(shè)保障房的項目房的項目工業(yè)園區(qū)中，工業(yè)園區(qū)中，已完成征地、已完成征地、拆遷等前期工拆遷等前期工作的多功能用作的多功能用地地中心收儲的項目中心收儲的項目企業(yè)為主體一企業(yè)為主體一級開發(fā)項目（含級開發(fā)項目（含458458項目）項目）儲備機(jī)構(gòu)為主儲備機(jī)構(gòu)為主體一級開發(fā)項目體一級開發(fā)項目直接入市土地直接入市土地收購儲備土地收購儲備土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地招標(biāo)定義：招標(biāo)定義：市、區(qū)政府國土資源行政主管

13、部門（出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣定義：拍賣定義：市、區(qū)政府國土資源行政主管部門（出讓人）發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌定義：掛牌定義：市、區(qū)政府國土資源行政主管部門（出讓人）發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。u入市交易應(yīng)具備的條件入市交易應(yīng)具備的條件入市交易

14、宗地必須具備：1.規(guī)劃用地范圍必須權(quán)屬清楚，面積準(zhǔn)確，沒有與周圍用地單位的權(quán)屬問題。不得有法院查封、抵押、或其它他項權(quán)利責(zé)任。2.地上物已完成拆除，場地已平整清理，達(dá)到三通一平條件。遺留物必須有處理原則、主責(zé)單位和最終處理完畢時限。用地范圍內(nèi)留有未完成拆遷居民的，嚴(yán)禁入市交易。3.必須具備規(guī)劃主管部門正式核發(fā)的建設(shè)項目規(guī)劃條件。權(quán)屬權(quán)屬清晰清晰 三通三通一平一平規(guī)劃規(guī)劃確定確定u審核流程編制出讓方案及交易文件1、權(quán)屬核實結(jié)果2、地塊控規(guī)批復(fù)3、釘樁報告1、評估報告2、區(qū)政府關(guān)于成本及回購、還建等事項的意見審核結(jié)果報經(jīng)市政府批準(zhǔn)出讓方案報經(jīng)市國土局批準(zhǔn)申請主體相關(guān)材料建設(shè)項目規(guī)劃條件土地釘樁市政

15、方案地價審核結(jié)果交通影響評價（如需）環(huán)境影響評價（如需）建設(shè)用地預(yù)審意見補償協(xié)議樣本地上物處理意見簽訂委托交易協(xié)議，收取入市服務(wù)費一級開發(fā)項目及收儲項目直接入市項目 根據(jù)北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）（京政發(fā)20056號）及關(guān)于印發(fā)北京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法的通知（京國土用2005533號）的規(guī)定，市國土局應(yīng)會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委以及部分社會專家，對出讓宗地的出讓底價、配建限價商品住房或保障性住房方案和出讓方案進(jìn)行審核工作，通過集體審議形成有關(guān)決議后，上報市政府審核批準(zhǔn)后，實施土地出讓。u土地入市交易地價審核程序評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地政府

16、土地收益和開發(fā)成本評估入市申請主體委托地價辦公室會審議地價專家會暨配建和出讓方案會審議局長辦公會審議上報市政府批準(zhǔn)市發(fā)展改革委、市國土局市發(fā)展改革委、市財政、市規(guī)委、市住建委、市國土局、部分社會專家審定毛地價或出讓金審定補償費、政策性住房配建方案及實物補償要求 招標(biāo)招標(biāo) 掛牌掛牌拍賣拍賣 價高者得價高者得 不設(shè)評標(biāo)委員會的招標(biāo)不設(shè)評標(biāo)委員會的招標(biāo) 價高者得價高者得 限地價、競配政策性住房限地價、競配政策性住房 限房價、競地價限房價、競地價 限地價、競房價限地價、競房價公示期公示期（2020天）天）預(yù)登記之日起第三個工預(yù)登記之日起第三個工作日作日 不設(shè)評標(biāo)委員會的招標(biāo)是由企業(yè)通過背對背的方式，一

17、次性投報價格，最終以“價高者得”原則確定中標(biāo)人的交易方式。公示期公示期（2020天）天）競競價價期期發(fā)布公告競買人提交競買申請并報價競價期內(nèi)達(dá)到地價上限競價期內(nèi)未達(dá)到地價上限以承諾配建面積最高者為競得人現(xiàn)場競配保障性住房面積現(xiàn)場競價達(dá)到上限未達(dá)到上限以最終報價最高者為競得人 該種交易方式通過事先限定土地交易上限價格，如達(dá)到上限則轉(zhuǎn)為在此上限價格的基礎(chǔ)上競配保障性住房面積，以承諾配建面積最高者競得土地。公示期公示期（2020天）天）競價期競價期該種交易方式與掛牌方式基本一致，但是限制了未來商品住房的限售均價，按照“價高者得”的原則確定競得人。公示期公示期（2020天）天）競價期競價期該種交易方式

18、固定了宗地的出讓價格，同時限制了商品住房的最高售價，由競買人向下投報商品房銷售價格，按照“售價最低者得”的原則確定競得人。n 截止到2011年底，我區(qū)共完成經(jīng)營性土地入市交易78宗，土地總面積1007.62公頃，入市起始價199.1億元，成交價340.45億元，政府土地收益198.88億元，包括增值收益162.23億元。 n 自2008年我區(qū)第一宗招拍掛以來，已完成工業(yè)用地招拍掛出讓118宗，土地總面積958.33公頃，土地成交總金額64.8億元，實現(xiàn)政府土地收益5.9億元，其中實現(xiàn)政府土地增值收益0.2億元。1、涉及的政策文件經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部39號

19、令)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)（國土資發(fā)2006114號）北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法(試行)(京政發(fā)20056號)關(guān)于印發(fā)北京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法的通知（京國土用2005533號）關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)201034號）關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知（國土資發(fā)2010151號）入市交易審核程序入市交易審核程序關(guān)于落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)200778號）北京市人民政府關(guān)于全面實行工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的實施意見（京政發(fā)200714號）關(guān)于工業(yè)用地倉儲用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓有關(guān)問題

20、的通知（京國土市2007692號）關(guān)于印發(fā)北京市工業(yè)用地國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序（試行）的通知（京國土市2007865號）入市交易審核程序入市交易審核程序1、涉及的政策文件工業(yè)用地n1.底價：國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價，是指招標(biāo)底價以及掛牌、拍賣的保留價，即招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的最低控制價格。底價由市局組織專家會的形式，根據(jù)土地評估機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)果，即熟地價，結(jié)合項目具體情況綜合確定。 n2.熟地價：熟地價指的是達(dá)到“七通一平”或“五通一平”開發(fā)程度下土地的客觀市場價格，主要取決于土地位置及周邊環(huán)境、規(guī)劃條件等因素。我們通常所說的某地區(qū)的土地價格為“多少萬一畝”即是

21、熟地價的高低。n3.土地開發(fā)補償費：土地開發(fā)補償費是指土地一級開發(fā)商在項目的土地一級開發(fā)過程中投入的土地開發(fā)成本，一般而言包括征地、拆遷補償、市政建設(shè)、其他直接費用和其他費用等。其中，征地費用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費用，主要包括土地補償費、青苗補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉(zhuǎn)人員安置費、耕地開墾費、耕地占用稅等；拆遷補償費用是指城市土地的舊城改造費用和農(nóng)村集體宅基地房屋拆遷費用，分農(nóng)居民拆遷和企業(yè)單位拆遷，農(nóng)居民拆遷補償費用主要為被拆遷農(nóng)居民房屋的補償及安置費；企業(yè)單位拆遷補償為被拆遷單位房屋的補償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。七通一平費是指通上水、通下水、通電、通燃?xì)?、通?/p>

22、力、通郵、通路和場地平整。 在土地完成二級開發(fā)權(quán)市場交易后，土地一級開發(fā)商在土地一級開發(fā)過程中所投入的土地開發(fā)費用應(yīng)得到補償。 n4. 政府收益與出讓金：指政府以土地出讓金的形式收取的國有土地使用權(quán)使用的使用成本，是國家對國有土地?fù)碛械耐恋厮袡?quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)。在采用協(xié)議方式出讓土地時代，出讓金即為政府的收益。 在經(jīng)營性土地招牌掛交易中，土地的最后成交價格支付完土地一級開發(fā)商應(yīng)得的土地開發(fā)補償費后，剩余部分全部為政府收益，該收益中含原協(xié)議出讓方式下的土地出讓金。n5.毛地價：由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費組成。其中，土地使用權(quán)出讓金為交給國家的土地使用權(quán)費，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費為大市政費

23、和四源費，是政府向土地使用人收取的各項基礎(chǔ)設(shè)施使用成本。我區(qū)為吸引外來投資者，2003年全面取消了基礎(chǔ)設(shè)施配套費的收取。在北京城八區(qū)，該標(biāo)準(zhǔn)為住宅用途160元/平方米，商業(yè)和辦公用途200元/平方米。 返回回遷房建設(shè)模式v帶條件入市:即在項目范圍內(nèi)以商品住宅配建部分回遷安置房,通過土地招拍掛方式進(jìn)行公開出讓.v“三定三限三結(jié)合”方式: 三定:定性、定向、定量 三限：限戶型、限價、限交易 三結(jié)合：定向安置房建設(shè)方式與對應(yīng)的征地拆遷方式相結(jié)合 定向安置房的銷售價格與相對應(yīng)的征地、拆遷補償標(biāo)準(zhǔn) 及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的相關(guān)政策相結(jié)合 定向安置房建設(shè)應(yīng)與我市現(xiàn)行的農(nóng)村地區(qū)拆遷安置用房 政策相結(jié)合要求：（要

24、求：（1 1）具備控制性詳細(xì)規(guī)劃；（）具備控制性詳細(xì)規(guī)劃；（2 2）納入年度儲備開發(fā)計劃）納入年度儲備開發(fā)計劃 原土地所有者或使用者原土地所有者或使用者向區(qū)土地儲備分中心提出土向區(qū)土地儲備分中心提出土地一級開發(fā)申請，同時提交地一級開發(fā)申請，同時提交如下資料：如下資料：l土地一級開發(fā)申請書土地一級開發(fā)申請書l土地使用權(quán)證書或相關(guān)權(quán)土地使用權(quán)證書或相關(guān)權(quán)屬證明屬證明l控規(guī)及其批復(fù)控規(guī)及其批復(fù)l地形圖地形圖1 1份（份（1 1：20002000）l地塊說明地塊說明l現(xiàn)狀照片現(xiàn)狀照片l村鎮(zhèn)政府提出土地征地的村鎮(zhèn)政府提出土地征地的補償標(biāo)準(zhǔn)補償標(biāo)準(zhǔn)l其他須提交的材料其他須提交的材料由市局直接授權(quán)儲備由市局

25、直接授權(quán)儲備機(jī)構(gòu)作為開發(fā)主體進(jìn)機(jī)構(gòu)作為開發(fā)主體進(jìn)行土地一級開發(fā)行土地一級開發(fā)由市局直接授權(quán)給開由市局直接授權(quán)給開發(fā)企業(yè)，如順義新城發(fā)企業(yè)，如順義新城等項目的開發(fā)主體為等項目的開發(fā)主體為順義新城公司直接通順義新城公司直接通過授權(quán)方式取得開發(fā)過授權(quán)方式取得開發(fā)主體資格主體資格 由區(qū)縣分中心組織招由區(qū)縣分中心組織招標(biāo)，通過招標(biāo)方式確標(biāo)，通過招標(biāo)方式確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為土地一級開發(fā)主體為土地一級開發(fā)主體 土地一級開發(fā)實施方土地一級開發(fā)實施方案包括：一級開發(fā)項案包括：一級開發(fā)項目的基本情況（開發(fā)目的基本情況（開發(fā)地塊的范圍、土地面地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上積、控規(guī)條件、地上

26、物狀況等）、開發(fā)成物狀況等）、開發(fā)成本測算、市場預(yù)測、本測算、市場預(yù)測、開發(fā)進(jìn)度等開發(fā)進(jìn)度等, ,其核心內(nèi)其核心內(nèi)容是開發(fā)成本測算。容是開發(fā)成本測算。需報批審核的方案有需報批審核的方案有拆遷方案、征地補償拆遷方案、征地補償方案、市政方案及供方案、市政方案及供地方案等。地方案等。 u企業(yè)為主體項目由市國土企業(yè)為主體項目由市國土局核發(fā)授權(quán)批復(fù)；局核發(fā)授權(quán)批復(fù)；u 儲備中心為主體項目由區(qū)儲備中心為主體項目由區(qū)國土分局核發(fā)授權(quán)批復(fù)；國土分局核發(fā)授權(quán)批復(fù)；1.確定一級開發(fā)成本 :區(qū)儲備中心進(jìn)行初驗后報市儲備中心驗收 需要說明：土地儲備開發(fā)項目原則上應(yīng)做到 “七通一平”的入市交易條件，即基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到供水（

27、上水）、排水（下水，包括雨水、污水）、供電、通信、燃?xì)?、熱力（供暖）及道路通平，才可納入?yún)^(qū)儲備庫進(jìn)行入市交易。 確因地區(qū)大環(huán)境影響，基礎(chǔ)設(shè)施不能一步到位的，也可以雙方協(xié)議交付土地進(jìn)度，有計劃、逐步交付基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件。但入市交易時必須先滿足臨水、臨電、臨路等施工要求。 聘請審計公司對開發(fā)成本進(jìn)行審計；報區(qū)成本審核小組進(jìn)行審核；報市國土局進(jìn)行審核；報市地價審批 征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其

28、他支出。 u 區(qū)土地儲備分中心負(fù)責(zé)實施土地一級開發(fā)的，由區(qū)土地儲備分中心負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2。u 通過招標(biāo)方式和授權(quán)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)手續(xù)并組織實施。招標(biāo)底價包括土地開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8。 2.現(xiàn)場驗收公示期公示期（2020天）天）由市人事局專家?guī)煊墒腥耸戮謱＜規(guī)祀S機(jī)抽取評標(biāo)委員會成員隨機(jī)抽取評標(biāo)委員會成員預(yù)登記之日起第三個工預(yù)登記之日起第三

29、個工作日作日 綜合招標(biāo)是以對投標(biāo)企業(yè)的綜合實力，包括投標(biāo)價格、資金狀況、財務(wù)實力、開發(fā)業(yè)績、對社會貢獻(xiàn)程度等各種因素，經(jīng)過隨機(jī)抽取組成的專家委員會綜合評議，按“綜合條件最優(yōu)者得”的原則確定土地中標(biāo)人的交易方式。2011年招標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)年招標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)第一階段：評估和比較投標(biāo)人的財務(wù)及資信（20分）投標(biāo)人第一階段得分低于15分的不能進(jìn)入第二階段的評標(biāo)。第二階段:綜合（80分）：一、投標(biāo)價款總額（40-50分）；二、建設(shè)方案（15-20分）由評標(biāo)委員會對項目整體建設(shè)方案以及該項目的定位、方案說明、經(jīng)營理念及開發(fā)進(jìn)度等進(jìn)行綜合評判。三、企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績或投資業(yè)績情況（特別是政策性住房建設(shè)情況；以及通過北京市土地交易市場取得的商品住房用地建筑規(guī)模及經(jīng)營性用地出讓合同履約情況。（10-15分）；四、綜合印象（5分）。由評標(biāo)委員會綜合評定。公示期公示期（2020天）天）競價期競價期公示期公示期（2020天）天）預(yù)登記之日起第三個工預(yù)登記之日起第三個工作日作日 拍賣方式基本與掛牌交易中的現(xiàn)場競價過程相同，按價高者得的原則確定競得人。n北京市規(guī)劃委員會關(guān)于對部分新建項目進(jìn)行交通影響評價的通知（市規(guī)發(fā)【2001】1001號） 需進(jìn)行交通影響評價的項目：u 1、規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建項目及超過5萬平方米的居住類項目；u 2、邊緣集團(tuán)、衛(wèi)星城及重點地區(qū)，建筑規(guī)