深圳寶石購物廣為場石巖項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方案學(xué)習(xí)教案

1、會計(jì)學(xué)1深圳寶石購物廣為場石巖項(xiàng)目深圳寶石購物廣為場石巖項(xiàng)目(xingm)商業(yè)規(guī)劃方案商業(yè)規(guī)劃方案第一頁，共49頁。一、商業(yè)(shngy)定位1.1 定位依據(jù)定位依據(jù)1.2 商業(yè)定位商業(yè)定位1.3 檔次定位檔次定位1.4 形象定位形象定位1.5 項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)命名建議命名建議第1頁/共49頁第二頁，共49頁。一、商業(yè)(shngy)定位1.1 定位(dngwi)依據(jù) 石巖商業(yè)石巖商業(yè)(shngy)特點(diǎn)分析特點(diǎn)分析 消費(fèi)者問卷調(diào)研分析消費(fèi)者問卷調(diào)研分析 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析定位依據(jù)定位依據(jù) 主力商家訪談主力商家訪談第2頁/共49頁第三頁，共49頁。一、商業(yè)(shngy)定位 石巖商業(yè)目

2、前主要(zhyo)以萬聯(lián)百貨為核心、以“T”字型商業(yè)街形式分布于寶石南路與寶石東路寶石南路，項(xiàng)目區(qū)域周邊的商業(yè)基本為廠房改造而成；周邊商業(yè)環(huán)境：萬聯(lián)百貨、盛妝百貨、創(chuàng)富商業(yè)廣場、宏發(fā)大世界、國惠康、以純服飾、檸檬街區(qū)等。 第3頁/共49頁第四頁，共49頁。一、商業(yè)(shngy)定位 石巖石巖(sh yn)商業(yè)特點(diǎn)分析商業(yè)特點(diǎn)分析 石巖(sh yn)商業(yè)目前主要以萬聯(lián)百貨為核心、以“T”字型商業(yè)街形式分布于寶石南 路與寶石東路；第4頁/共49頁第五頁，共49頁。一、商業(yè)(shngy)定位 石巖的商業(yè)設(shè)施老化，商鋪大都由農(nóng)民房改建而成； 石巖商業(yè)的品牌商家不多，商業(yè)形象不佳，經(jīng)營檔次以中低檔為主，

3、商業(yè)以 滿足居民日常生活為目的； 石巖商業(yè)的業(yè)態(tài)種類不夠豐富. 消費(fèi)群主要由當(dāng)?shù)鼐用窈凸S員工構(gòu)成，其中工廠員工占較大(jio d)的比例； 總體看，石巖商業(yè)仍處于發(fā)展階段，未能完全滿足石巖消費(fèi)群的消費(fèi)需求。第5頁/共49頁第六頁，共49頁。 消費(fèi)者多為外來人口，消費(fèi)者多為外來人口，90%以上的居民屬外來人口，本地居民占以上的居民屬外來人口，本地居民占10%以下；以下； 消費(fèi)者以青年為主，消費(fèi)者以青年為主，19-25歲人群歲人群(rnqn)比例為比例為64； 消費(fèi)者收入水平不高，多數(shù)消費(fèi)者月收入水平在消費(fèi)者收入水平不高，多數(shù)消費(fèi)者月收入水平在3,000元以下；家庭月收入元以下；家庭月收入 主要

4、在主要在5,000-9,000元的范圍。元的范圍。整體看，消費(fèi)群體現(xiàn)出消費(fèi)水平不高但頻率整體看，消費(fèi)群體現(xiàn)出消費(fèi)水平不高但頻率(pnl)較高的特征。較高的特征。一、商業(yè)(shngy)定位 消費(fèi)者分析第6頁/共49頁第七頁，共49頁。 大多數(shù)的消費(fèi)者選擇大多數(shù)的消費(fèi)者選擇(xunz)去萬聯(lián)商場購物；去萬聯(lián)商場購物； 步行是消費(fèi)者逛街購物主要的方式；步行是消費(fèi)者逛街購物主要的方式； 日用品與水果蔬菜是消費(fèi)者日常消費(fèi)的主要商品；日用品與水果蔬菜是消費(fèi)者日常消費(fèi)的主要商品； 消費(fèi)者在外就餐頻率較高，每月在外就餐頻率在消費(fèi)者在外就餐頻率較高，每月在外就餐頻率在1030次的人群比例次的人群比例 為為43

5、。從消費(fèi)地點(diǎn)和交通形式看，本項(xiàng)目緊鄰從消費(fèi)地點(diǎn)和交通形式看，本項(xiàng)目緊鄰(jnln)萬聯(lián)商場，是本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群之一，從主要消費(fèi)業(yè)態(tài)看，打造石巖購物廣場是可行的。萬聯(lián)商場，是本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群之一，從主要消費(fèi)業(yè)態(tài)看，打造石巖購物廣場是可行的。一、商業(yè)(shngy)定位第7頁/共49頁第八頁，共49頁。一、商業(yè)(shngy)定位 有八成的消費(fèi)者支持本項(xiàng)目打造石巖商業(yè)中心；有八成的消費(fèi)者支持本項(xiàng)目打造石巖商業(yè)中心；從消費(fèi)者對餐飲形態(tài)的需求來看，地方小吃比例為的從消費(fèi)者對餐飲形態(tài)的需求來看，地方小吃比例為的33%，中西快餐占比，中西快餐占比 為為28，大排檔占了總數(shù)的，大排檔占了總數(shù)的18%，中式酒

6、樓，中式酒樓(ji lu)比例為比例為13，各占比較為均勻。，各占比較為均勻。 總體表現(xiàn)出消費(fèi)者對本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃總體表現(xiàn)出消費(fèi)者對本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃(guhu)要求為多層次、多樣化的特點(diǎn)。要求為多層次、多樣化的特點(diǎn)。第8頁/共49頁第九頁，共49頁。一、商業(yè)(shngy)定位 消費(fèi)者對項(xiàng)目設(shè)置商業(yè)設(shè)施的需求依次是娛樂休閑、餐飲、服飾(fsh)精品和 服務(wù)配套.第9頁/共49頁第十頁，共49頁。一、商業(yè)(shngy)定位 消費(fèi)群中消費(fèi)群中1925歲人群比例較大，其中占比較高的為工廠員工；歲人群比例較大，其中占比較高的為工廠員工； 整體消費(fèi)水平不高，但消費(fèi)頻率較高；整體消費(fèi)水平不高，但消費(fèi)頻率較高

7、； 消費(fèi)需求呈現(xiàn)出業(yè)態(tài)消費(fèi)需求呈現(xiàn)出業(yè)態(tài)(y ti)豐富、多樣化的趨勢。豐富、多樣化的趨勢。綜合綜合(zngh)以上分析，項(xiàng)目消費(fèi)群體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：以上分析，項(xiàng)目消費(fèi)群體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：第10頁/共49頁第十一頁，共49頁。 項(xiàng)目(xingm)SWOT分析一、商業(yè)(shngy)定位優(yōu)勢分析： 規(guī)模優(yōu)勢，易于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)； 位置優(yōu)勢，地處石巖中心商圈； 交通優(yōu)勢，位于寶石南路和西路交匯處； 項(xiàng)目地塊臨街面廣，昭示性較強(qiáng)。劣勢分析： 由于項(xiàng)目單層體量不大及物業(yè)形狀不規(guī)則，帶來的商業(yè)規(guī)劃中一定程度上的限制；機(jī)會分析： 石巖商業(yè)處于發(fā)展階段，未來發(fā)展空間較大； 石巖商業(yè)規(guī)模小，業(yè)態(tài)不夠豐富，在一定程度上

8、，未能完全滿足消費(fèi)群的需求； 項(xiàng)目緊鄰萬聯(lián)，未來可形成石巖商業(yè)中心。威脅分析： 石巖中心商圈的威脅；石巖片區(qū)新興項(xiàng)目的威脅。第11頁/共49頁第十二頁，共49頁。 主力主力(zhl)商家訪談商家訪談一、商業(yè)(shngy)定位訪談目的：通過對主力商家訪談，是項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃的關(guān)鍵因素，訪談目的：通過對主力商家訪談，是項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃的關(guān)鍵因素， 使項(xiàng)目定位及招商工作更切合實(shí)際，符合市場需求。使項(xiàng)目定位及招商工作更切合實(shí)際，符合市場需求。訪談對象：品牌商家。訪談對象：品牌商家。訪談方法：電話溝通、上門拜訪、陪同訪談方法：電話溝通、上門拜訪、陪同(pitng)考察現(xiàn)場。考察現(xiàn)場。第12頁/共49

9、頁第十三頁，共49頁。一、商業(yè)(shngy)定位總體總體(zngt)看：看： 項(xiàng)目項(xiàng)目1-3層打造小型購物廣場比較合適；層打造小型購物廣場比較合適； 對經(jīng)營面積的要求達(dá)到一定的規(guī)模對經(jīng)營面積的要求達(dá)到一定的規(guī)模(gum)，有利于帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)的經(jīng)營；，有利于帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)的經(jīng)營； 必須對樓層進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。必須對樓層進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。第13頁/共49頁第十四頁，共49頁。1.2 商業(yè)(shngy)定位 立足于石巖區(qū)域消費(fèi)群，輻射整個(gè)石巖及周邊地區(qū)，符合所在區(qū)域商業(yè)立足于石巖區(qū)域消費(fèi)群，輻射整個(gè)石巖及周邊地區(qū)，符合所在區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)，樹立差異化優(yōu)勢，以時(shí)尚、流行、休閑為特點(diǎn)，集購物、餐飲、休閑特

10、點(diǎn)，樹立差異化優(yōu)勢，以時(shí)尚、流行、休閑為特點(diǎn)，集購物、餐飲、休閑三大主題于一體三大主題于一體(yt)，打造成石巖第一購物消費(fèi)場所，成為區(qū)域商業(yè)中心。，打造成石巖第一購物消費(fèi)場所，成為區(qū)域商業(yè)中心。綜合點(diǎn)，本項(xiàng)目可定位綜合點(diǎn)，本項(xiàng)目可定位(dngwi)如下：如下：一、商業(yè)定位第14頁/共49頁第十五頁，共49頁。1.3 檔次(dn c)定位l 目前石巖商業(yè)以中低檔為主，項(xiàng)目定位應(yīng)符合區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)目前石巖商業(yè)以中低檔為主，項(xiàng)目定位應(yīng)符合區(qū)域商業(yè)特點(diǎn) ；l 消費(fèi)群體現(xiàn)出消費(fèi)水平不高，但消費(fèi)頻率較高的特點(diǎn)；消費(fèi)群體現(xiàn)出消費(fèi)水平不高，但消費(fèi)頻率較高的特點(diǎn)；l 項(xiàng)目所處位置為工業(yè)區(qū)，工廠項(xiàng)目所處位置為工業(yè)

11、區(qū)，工廠(gngchng)員工是本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群之一，主要以中低員工是本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群之一，主要以中低檔消費(fèi)為主；檔消費(fèi)為主；l 項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)氛圍不強(qiáng)，具有一定的發(fā)展空間，易于形成區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次的差異化。項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)氛圍不強(qiáng)，具有一定的發(fā)展空間，易于形成區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次的差異化。符合區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢，兼顧多樣消費(fèi)群，體現(xiàn)差異化，購物符合區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢，兼顧多樣消費(fèi)群，體現(xiàn)差異化，購物(u w)環(huán)境優(yōu)美環(huán)境優(yōu)美本項(xiàng)目商業(yè)檔次可定位為本項(xiàng)目商業(yè)檔次可定位為 中檔中檔一、商業(yè)定位第15頁/共49頁第十六頁，共49頁。1.4 形象(xngxing)定位以突出項(xiàng)目在片區(qū)的差異化為目的，同時(shí)以突出項(xiàng)目

12、在片區(qū)的差異化為目的，同時(shí)(tngsh)融入石巖整體商業(yè)中，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、休閑的特點(diǎn)。融入石巖整體商業(yè)中，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、休閑的特點(diǎn)。 形象定位：形象定位：現(xiàn)代化、簡潔、具商業(yè)氣氛現(xiàn)代化、簡潔、具商業(yè)氣氛(qfn)的外立面，特色的戶外廣告，的外立面，特色的戶外廣告，獨(dú)特的結(jié)構(gòu)和新穎的顏色，整體形成中檔或中檔偏高的形象。獨(dú)特的結(jié)構(gòu)和新穎的顏色，整體形成中檔或中檔偏高的形象。關(guān)于項(xiàng)目形象的設(shè)計(jì)改造將在建筑改造建議內(nèi)容中展開闡述。關(guān)于項(xiàng)目形象的設(shè)計(jì)改造將在建筑改造建議內(nèi)容中展開闡述。一、商業(yè)定位第16頁/共49頁第十七頁，共49頁。一、商業(yè)(shngy)定位1.5 項(xiàng)目(xingm)命名建議結(jié)合項(xiàng)

13、目商業(yè)定位結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)定位(dngwi)、檔次定位、檔次定位(dngwi)及形象定位及形象定位(dngwi)，項(xiàng)目建議命名為：，項(xiàng)目建議命名為：寶石購物廣場第17頁/共49頁第十八頁，共49頁。一、商業(yè)(shngy)定位1.6 項(xiàng)目命名(mng mng)LOGO建議第18頁/共49頁第十九頁，共49頁。二、商業(yè)(shngy)業(yè)態(tài)規(guī)劃2.1 業(yè)態(tài)規(guī)劃思路業(yè)態(tài)規(guī)劃思路2.2 主力店規(guī)劃主力店規(guī)劃2.3 總體業(yè)態(tài)規(guī)劃總體業(yè)態(tài)規(guī)劃2.4 租金租金(zjn)建議及收益測算建議及收益測算2.5 人流動(dòng)線規(guī)劃人流動(dòng)線規(guī)劃第19頁/共49頁第二十頁，共49頁。二、商業(yè)業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃2.1 業(yè)態(tài)(y ti

14、)規(guī)劃思路結(jié)合項(xiàng)目定位，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃思路結(jié)合項(xiàng)目定位，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃思路(sl)如下：如下： 以大品牌主力店作為拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，形成合理的商業(yè)布局，服飾精品、以大品牌主力店作為拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，形成合理的商業(yè)布局，服飾精品、小商品、手機(jī)數(shù)碼等帶旺人氣，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的經(jīng)營，同時(shí)，以休閑娛樂、小商品、手機(jī)數(shù)碼等帶旺人氣，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的經(jīng)營，同時(shí)，以休閑娛樂、美容等豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，打造石巖商業(yè)中心。美容等豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，打造石巖商業(yè)中心。第20頁/共49頁第二十一頁，共49頁。二、商業(yè)業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃參考參考(cnko)案例案例西部義烏西部義烏比較項(xiàng)目比較項(xiàng)目西部義烏西部義烏本項(xiàng)目本項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位處于

15、發(fā)展區(qū)域處于發(fā)展區(qū)域位于石巖中心位置，位于石巖中心位置，靠近石巖傳統(tǒng)商圈靠近石巖傳統(tǒng)商圈主要消費(fèi)群主要消費(fèi)群工廠員工工廠員工工廠員工工廠員工交通條件交通條件很好很好較好較好 沙井西部義烏是沙井新興的商圈，人流量大、業(yè)態(tài)豐富沙井西部義烏是沙井新興的商圈，人流量大、業(yè)態(tài)豐富(fngf)、購物消費(fèi)氛圍濃厚，、購物消費(fèi)氛圍濃厚，是沙井居是沙井居民和周邊地區(qū)消費(fèi)群的首選消費(fèi)地。民和周邊地區(qū)消費(fèi)群的首選消費(fèi)地。第21頁/共49頁第二十二頁，共49頁。二、商業(yè)業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃西部義烏裝修西部義烏裝修(zhungxi)風(fēng)格風(fēng)格第22頁/共49頁第二十三頁，共49頁。2.2 樓層(lu cn)規(guī)劃一樓：品牌

16、服裝、化妝品、黃金珠寶、品牌街鋪形式一樓：品牌服裝、化妝品、黃金珠寶、品牌街鋪形式二樓：小商品市場（包括：服裝、服飾、精品、日用百貨、工藝禮品、二樓：小商品市場（包括：服裝、服飾、精品、日用百貨、工藝禮品、 鞋類、箱包、皮具、針織品等鞋類、箱包、皮具、針織品等 ）三樓：兒童三樓：兒童(r tng)主題商城（包括：童裝、童鞋、嬰幼用品、玩具、兒童主題商城（包括：童裝、童鞋、嬰幼用品、玩具、兒童(r tng)樂樂 園、兒童園、兒童(r tng)培訓(xùn)等）培訓(xùn)等）詳細(xì)規(guī)劃詳見后期平面規(guī)劃圖詳細(xì)規(guī)劃詳見后期平面規(guī)劃圖二、商業(yè)(shngy)業(yè)態(tài)規(guī)劃第23頁/共49頁第二十四頁，共49頁。主力店規(guī)劃主力店規(guī)

17、劃(guhu)思路思路 主力主力(zhl)店位置規(guī)劃應(yīng)起到人流焦點(diǎn)的作用，是商業(yè)人流的集散地；店位置規(guī)劃應(yīng)起到人流焦點(diǎn)的作用，是商業(yè)人流的集散地； 主力主力(zhl)店位置應(yīng)臨主出入口或主干道而設(shè)，形成良好的對外展示面；店位置應(yīng)臨主出入口或主干道而設(shè)，形成良好的對外展示面； 對于本項(xiàng)目規(guī)模較大的商業(yè)面積而言，主力對于本項(xiàng)目規(guī)模較大的商業(yè)面積而言，主力(zhl)店規(guī)模及數(shù)量應(yīng)達(dá)到一店規(guī)模及數(shù)量應(yīng)達(dá)到一 定的量，才能有效帶動(dòng)其他商業(yè)的經(jīng)營；定的量，才能有效帶動(dòng)其他商業(yè)的經(jīng)營； 結(jié)合主力結(jié)合主力(zhl)商家訪談情況。商家訪談情況。二、商業(yè)業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃第24頁/共49頁第二十五頁，共49頁。

18、2.3 總體(zngt)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃(guhu)說明：說明： 在項(xiàng)目定位在項(xiàng)目定位(dngwi)思路的指導(dǎo)下，為項(xiàng)目商業(yè)做出較優(yōu)的業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，思路的指導(dǎo)下，為項(xiàng)目商業(yè)做出較優(yōu)的業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，但在實(shí)際的招商過程中，往往出現(xiàn)和業(yè)態(tài)規(guī)劃方案局部不符的情況，具體但在實(shí)際的招商過程中，往往出現(xiàn)和業(yè)態(tài)規(guī)劃方案局部不符的情況，具體在招商工作中可靈活處理。在招商工作中可靈活處理。二、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃第25頁/共49頁第二十六頁，共49頁。二、商業(yè)業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃2.4 租金建議(jiny)及收益測算租金租金(zjn)建議思路：建議思路： 石巖租金水平調(diào)研石巖租金水平調(diào)研 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析項(xiàng)目地塊

19、價(jià)值分析 各行業(yè)租金水平參考各行業(yè)租金水平參考第26頁/共49頁第二十七頁，共49頁。二、商業(yè)(shngy)業(yè)態(tài)規(guī)劃 石巖(sh yn)租金水平調(diào)研調(diào)查調(diào)查(dio ch)區(qū)域：寶石東路、寶石南路區(qū)域：寶石東路、寶石南路區(qū)域區(qū)域業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金水平租金水平備注備注寶石東路寶石東路五金、汽配、維修及雜貨店五金、汽配、維修及雜貨店 4060元元/月月靠近萬聯(lián)百貨附近的靠近萬聯(lián)百貨附近的商鋪?zhàn)饨鸺s在商鋪?zhàn)饨鸺s在200300元元/月之間月之間服飾精品、數(shù)碼通信服飾精品、數(shù)碼通信 約約150元元/ /月月寶石南路寶石南路五金、建材、汽配店五金、建材、汽配店3555元元/月月服飾店、面包店服飾店、面包店 80

20、110元元/月月具體調(diào)查租金水平如下：具體調(diào)查租金水平如下：第27頁/共49頁第二十八頁，共49頁。二、商業(yè)業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃小結(jié)小結(jié)(xioji)： 整體看，石巖商業(yè)的租金處于適中的水平；整體看，石巖商業(yè)的租金處于適中的水平； 業(yè)態(tài)中，五金、建材和汽配修理等業(yè)態(tài)租金水平較低，而服飾業(yè)態(tài)中，五金、建材和汽配修理等業(yè)態(tài)租金水平較低，而服飾(fsh)精品、手機(jī)數(shù)碼精品、手機(jī)數(shù)碼 等業(yè)態(tài)租金水平相對較高；等業(yè)態(tài)租金水平相對較高； 從位置看，越靠近萬聯(lián)百貨的鋪位，租金水平越高，明顯體現(xiàn)出大型商家對租從位置看，越靠近萬聯(lián)百貨的鋪位，租金水平越高，明顯體現(xiàn)出大型商家對租 金水平的提升作用；金水平的提升作

21、用；第28頁/共49頁第二十九頁，共49頁。二、商業(yè)(shngy)業(yè)態(tài)規(guī)劃 各行業(yè)(hngy)租金水平參考行業(yè)行業(yè)能承受的固定租金能承受的固定租金超市超市20-2520-25元元/ /獨(dú)立店鋪獨(dú)立店鋪4040200200元元/ / 西式餐廳西式餐廳202040/40/特色餐飲特色餐飲30-8030-80元元/ /快餐連鎖店快餐連鎖店40-10040-100元元/ /家居家居/ /家電家電30305050元元 健身、美容健身、美容20-4020-40元元/ / 根據(jù)我司多年操作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)地調(diào)研總結(jié)，類似于本區(qū)域，各業(yè)態(tài)承受根據(jù)我司多年操作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)地調(diào)研總結(jié)，類似于本區(qū)域，各業(yè)態(tài)承受(chngshu

22、)租金水平如下：租金水平如下：第29頁/共49頁第三十頁，共49頁。二、商業(yè)(shngy)業(yè)態(tài)規(guī)劃綜合綜合(zngh)因素，對本項(xiàng)目短租租金建議及收益測算如下：因素，對本項(xiàng)目短租租金建議及收益測算如下：樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積（）面積（）租金水平租金水平 （元（元/ / /月）月）月收益（元）月收益（元）年收益（元）年收益（元）一樓一樓品牌服裝、黃金珠寶品牌服裝、黃金珠寶化妝品、品牌鞋等化妝品、品牌鞋等約約2500平米平米1403570004284000二樓二樓女人世界、格子商鋪女人世界、格子商鋪約約2340平米平米1002400002880000三樓三樓兒童主題商城兒童主題商城約約2350平米平

23、米601560001872000四樓四樓酒店、休閑中心酒店、休閑中心約約2600平米平米451170001404000五六樓五六樓酒店酒店約約1600平米平米3048000576000合計(jì)合計(jì)11390113909180009180001101600011016000第30頁/共49頁第三十一頁，共49頁。二、商業(yè)業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃綜合因素，對本項(xiàng)目十年長租建議及收益綜合因素，對本項(xiàng)目十年長租建議及收益(shuy)測算如下：測算如下：樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積（）面積（）租金水平租金水平 （元（元/ / /月）月）長租均價(jià)長租均價(jià)總收益（萬元）總收益（萬元）一樓一樓品牌服裝、黃金珠寶品牌服裝、黃金

24、珠寶化妝品、品牌鞋等化妝品、品牌鞋等約約2500平米平米10096002400二樓二樓女人世界、格子商鋪女人世界、格子商鋪約約2340平米平米6057601347三樓三樓兒童主題商城兒童主題商城約約2350平米平米302880676合計(jì)合計(jì)71907190平米平米44234423第31頁/共49頁第三十二頁，共49頁。2.5 人流動(dòng)(lidng)線規(guī)劃 規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性； 人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo) 入外部人流； 人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心(zhngxn)位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè) 置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)。人流動(dòng)

25、人流動(dòng)(lidng)線規(guī)劃原則：線規(guī)劃原則：二、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃第32頁/共49頁第三十三頁，共49頁。三、招商(zho shn)策略建議 次主力 客戶招商商場開業(yè)小商戶全面招商 各品類 主力商戶 招商龍頭主力客戶招商總體總體(zngt)招商流程如下：招商流程如下：提高提高(t go)(t go)商場商業(yè)價(jià)值；商場商業(yè)價(jià)值； 提升商場品牌形象；提升商場品牌形象； 確保商場正常營業(yè)；確保商場正常營業(yè)； 商場經(jīng)營管理權(quán)的統(tǒng)一；商場經(jīng)營管理權(quán)的統(tǒng)一； 成本效益最佳化。成本效益最佳化。 第33頁/共49頁第三十四頁，共49頁。主力(zhl)店招商策略主力店的招商工作可分為主力店的招商工作可分為(fn wi

26、)(fn wi)三個(gè)階段：三個(gè)階段：第一階段第一階段 準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作(gngzu)(gngzu)階段階段第二階段第二階段 談判實(shí)際操作階段談判實(shí)際操作階段 (3(34 4個(gè)月個(gè)月) )第三階段第三階段 合同簽訂及進(jìn)場階段合同簽訂及進(jìn)場階段三、招商策略建議第34頁/共49頁第三十五頁，共49頁。主力店商家(shn ji)談判原則1.一對(y du)多原則2.意向書優(yōu)先(yuxin)原則3.踏勘優(yōu)先原則4.持續(xù)聯(lián)絡(luò)原則三、招商策略建議第35頁/共49頁第三十六頁，共49頁。主力(zhl)店商家談判技巧1.開誠布公(ki chng b gng)1.2.主力(zhl)店優(yōu)先1.3.高層介入1.4.長

27、期關(guān)注1.5.休會策略三、招商策略建議第36頁/共49頁第三十七頁，共49頁。普通商家招商(zho shn)策略普通(ptng)商家招商的工作階段安排：1電話推介(tu ji)及資料傳真階段2上門推介階段3主要條件談判階段4合同階段（工程條件洽談） 5進(jìn)場階段三、招商策略建議第37頁/共49頁第三十八頁，共49頁。普通(ptng)商家談判原則一對(y du)多原則 競爭對手原則(yunz) 意向書優(yōu)先原則 踏勘優(yōu)先原則 發(fā)布會推動(dòng)原則 持續(xù)聯(lián)絡(luò)原則 三、招商策略建議第38頁/共49頁第三十九頁，共49頁。四、招商推廣(tugung)方案火爆銷售火爆銷售 提升利潤提升利潤 建立品牌建立品牌在良好

28、的宏觀市場行情下，基本上每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都在良好的宏觀市場行情下，基本上每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都可以在市場上得以去化。但是，產(chǎn)品的市場去化時(shí)間可以在市場上得以去化。但是，產(chǎn)品的市場去化時(shí)間與銷售利潤則會由于營銷策劃的總體思路與銷售利潤則會由于營銷策劃的總體思路(sl)(sl)與方與方法而產(chǎn)生不同的結(jié)果。法而產(chǎn)生不同的結(jié)果。對于本項(xiàng)目而言，產(chǎn)品在市場上的順利銷售并不僅僅指對于本項(xiàng)目而言，產(chǎn)品在市場上的順利銷售并不僅僅指產(chǎn)品可以在市場上去化，而是要制造出一種火爆銷售產(chǎn)品可以在市場上去化，而是要制造出一種火爆銷售的結(jié)果并且實(shí)現(xiàn)銷售利潤的最大化。通過產(chǎn)品火爆銷的結(jié)果并且實(shí)現(xiàn)銷售利潤的最大化。通過產(chǎn)品火爆銷售

29、的結(jié)果使得市場對于開發(fā)商和產(chǎn)品品牌產(chǎn)生更深刻售的結(jié)果使得市場對于開發(fā)商和產(chǎn)品品牌產(chǎn)生更深刻的認(rèn)知，從而真正建立穩(wěn)固的浙商品牌形象。的認(rèn)知，從而真正建立穩(wěn)固的浙商品牌形象。一營銷(yn xio)推廣目標(biāo) 第39頁/共49頁第四十頁，共49頁。四、招商(zho shn)推廣方案理性的利益+情感的推動(dòng)=一個(gè)(y )強(qiáng)有力的核心資產(chǎn)感性品牌核心對消費(fèi)者建立品牌的重要性第40頁/共49頁第四十一頁，共49頁。四、招商(zho shn)推廣方案【準(zhǔn)確【準(zhǔn)確(zhnqu)的消費(fèi)群細(xì)的消費(fèi)群細(xì)分與定位】分與定位】【鮮明的品牌形象鮮明的品牌形象】【整合營銷傳播系統(tǒng)的實(shí)施整合營銷傳播系統(tǒng)的實(shí)施】【明確的傳播核心明

30、確的傳播核心】關(guān)鍵關(guān)鍵第41頁/共49頁第四十二頁，共49頁。四、招商(zho shn)推廣方案燈旗燈旗+戶外廣告戶外廣告:燈旗可選擇在寶石西路與寶石南路及石巖各主干道大道投放燈旗可選擇在寶石西路與寶石南路及石巖各主干道大道投放,戶外廣告集中在寶石南路、寶石西路、及石巖各主干道投放。戶外廣告集中在寶石南路、寶石西路、及石巖各主干道投放。車身廣告：車身廣告的傳播方式是主動(dòng)出現(xiàn)在受眾的視野車身廣告：車身廣告的傳播方式是主動(dòng)出現(xiàn)在受眾的視野(shy)之中，在傳播方式上最為之中，在傳播方式上最為積極、主動(dòng)積極、主動(dòng)，從人的注意力角度講，移動(dòng)的物體總是比較能被注意到，因此，唯一可以移動(dòng)的車身媒體同樣也更

31、能在眾多戶外媒體中脫穎而出，得到更多的注意，實(shí)現(xiàn)高到達(dá)率。，從人的注意力角度講，移動(dòng)的物體總是比較能被注意到，因此，唯一可以移動(dòng)的車身媒體同樣也更能在眾多戶外媒體中脫穎而出，得到更多的注意，實(shí)現(xiàn)高到達(dá)率。占總投放額度的占總投放額度的20%.輔助(fzh)渠道01第42頁/共49頁第四十三頁，共49頁。四、招商(zho shn)推廣方案電臺電臺: : 針對受眾群體多半是有車一族針對受眾群體多半是有車一族, ,電臺有較高的到達(dá)率，對交通狀況及天氣報(bào)告都比較留意電臺有較高的到達(dá)率，對交通狀況及天氣報(bào)告都比較留意, ,故可選擇故可選擇(xunz)106.2(xunz)106.2頻道的同步天氣欄目頻道的同步天氣欄目, ,每天整點(diǎn)時(shí)間共投放每天