江蘇南京商業(yè)物業(yè)管理模式解讀學(xué)習(xí)教案

1、會計(jì)學(xué)1江蘇南京商業(yè)江蘇南京商業(yè)(shngy)物業(yè)管理模式解物業(yè)管理模式解讀讀第一頁，共18頁。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理從概念范疇而言，主要包括商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。經(jīng)過對南京成熟商業(yè)體商業(yè)經(jīng)營管理模式的深入調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)主要體現(xiàn)為四種模式： 1、相對獨(dú)立運(yùn)作，成立不同公司或部門 2、由物業(yè)管理公司進(jìn)行整體經(jīng)營統(tǒng)籌，聘請商業(yè)顧問 3、由商業(yè)管理公司承擔(dān)整體運(yùn)營管理，設(shè)立物業(yè)部門 4、開發(fā)商成立商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理兩個(gè)(lin )部門，并統(tǒng)籌整體工作以下我們將根據(jù)對南京成熟商業(yè)體的運(yùn)營管理模式調(diào)研結(jié)果分別對這四種模式進(jìn)行解讀。第1頁/共18頁第二頁，共18頁。因商業(yè)經(jīng)營管理包括商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)

2、管理兩部分內(nèi)容，所以，商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)必然由商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理兩方面的專業(yè)人員組成。但什么樣的運(yùn)營管理模式才適合商業(yè)物業(yè)的管理呢？在這里，我們通過以下三種架構(gòu)組合進(jìn)行探討。1、商業(yè)運(yùn)營與物業(yè)管理兩部分工作內(nèi)容 分別由兩個(gè)(lin )公司團(tuán)體操作一、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(ynyng)管理模式（主體關(guān)系）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商商業(yè)運(yùn)營物業(yè)管理商業(yè)運(yùn)營物業(yè)管理 獨(dú)立(dl)存在工作協(xié)調(diào)性較弱在這種模式下，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營之間關(guān)聯(lián)性緊密，兩個(gè)操作主體之間的工作內(nèi)容必然存在交叉重疊，因而其中的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系也易混淆，易產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致運(yùn)作服務(wù)效率偏低。第2頁/共18頁第三頁，共18頁。1、開發(fā)商：

3、南京國資綠地金融中心有限公司2、物業(yè)組合類型：寫字樓+酒店+購物中心3、商業(yè)管理：由綠地商業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一運(yùn)營管理，并在南京國資綠地金融中心有限公司下設(shè)商業(yè)管理部。4、物業(yè)管理：綠地中心委托上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展(fzhn)有限公司進(jìn)行管理服務(wù)，第一太平戴維斯進(jìn)行顧問。上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展(fzhn)有限公司，于2002年1月18日成立，由上海綠地集團(tuán)控股、多方投資組建，為國家壹級物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)。5、費(fèi)用結(jié)算方式：由南京國資綠地金融中心有限公司統(tǒng)一收取，再支付給科瑞物業(yè)。委托國家1級物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)上海綠地集團(tuán)南京國資集團(tuán)南京國資綠地金融中心有限公司商業(yè)管理部綠地控股，多方投資組建上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)

4、展有限公司商業(yè)運(yùn)營第一太平戴維斯物業(yè)管理例1 綠地(l d)中心紫峰購物廣場第3頁/共18頁第四頁，共18頁。例2 南京(nn jn)德盈國際廣場1、開發(fā)商：德盈置業(yè)有限公司；2、物業(yè)組合類型：公寓+寫字樓+購物中心(u w zhn xn)3、商業(yè)管理：由南京德盈商業(yè)管理有限公司統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)招商、運(yùn)營。4、物業(yè)管理：購物中心(u w zhn xn)由南京德盈置業(yè)有限公司下設(shè)物業(yè)部門進(jìn)行管理，寫字樓以及公寓由南京紫竹物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。5、費(fèi)用結(jié)算方式：購物中心(u w zhn xn)由南京國德盈商業(yè)管理有限公司統(tǒng)一收取，公寓/寫字樓由紫竹物業(yè)獨(dú)立收取。外聘購物中心：設(shè)立物業(yè)部門商業(yè)運(yùn)

5、營公寓/寫字樓：南京紫竹物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理德盈置業(yè)有限公司南京德盈商業(yè)管理有限公司第4頁/共18頁第五頁，共18頁。例3 南京(nn jn)凱潤金城1、開發(fā)商：南京凱潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、物業(yè)組合類型：公寓+住宅+寫字樓+購物中心3、商業(yè)管理：由南京凱潤金城商業(yè)項(xiàng)目專門投資成立南京緯思武德投資實(shí)業(yè)有限公司，進(jìn)行統(tǒng)一策劃、招商、運(yùn)營管理。4、物業(yè)管理：由深圳市保利物業(yè)管理有限公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理。5、費(fèi)用結(jié)算方式：由南京緯思武德投資實(shí)業(yè)有限公司統(tǒng)一收取(shuq)，再支付給保利物業(yè)。外聘南京凱潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京緯思武德投資實(shí)業(yè)有限公司深圳市保利物業(yè)管理有限公司商業(yè)運(yùn)營物業(yè)管理第5頁

6、/共18頁第六頁，共18頁。 2、 物業(yè)管理由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)， 商業(yè)運(yùn)營由專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司提供顧問意見或派駐場代表， 由物業(yè)管理公司進(jìn)行整體經(jīng)營統(tǒng)籌這種架構(gòu)組合等于把物業(yè)管理公司視同為“商業(yè)運(yùn)營公司”，在團(tuán)隊(duì)架構(gòu)功能上并不理想，因?yàn)槲飿I(yè)管理并非商業(yè)經(jīng)營管理的核心。綠地紫峰廣場運(yùn)營初期也采取這種模式，曾聘請美國朗潤作為商業(yè)顧問，運(yùn)作了一段時(shí)間后，雖有一定成效，但并不顯著，故后來逐漸弱化此合作模式。畢竟，這種合作以甲方支付顧問費(fèi)為前提，且由于專業(yè)公司沒有爭取更大利潤的動力，未溶入真正的經(jīng)營活動中，故其專業(yè)意見多少存在著不到位或?qū)嵤?shsh)走樣的情況。物業(yè)管理商業(yè)顧問商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)管理公司

7、商業(yè)顧問物業(yè)管理兼具經(jīng)營功能管理經(jīng)營比較統(tǒng)一(tngy)但經(jīng)營成效低這種模式能避免以上第1種模式出現(xiàn)的一系列矛盾問題，另外，物業(yè)公司也能夠在一定程度上得到專業(yè)(zhuny)公司的意見，以彌補(bǔ)自身在經(jīng)營方面的經(jīng)驗(yàn)不足。但這種組合形式更多地考慮利用專業(yè)(zhuny)公司的品牌作用促進(jìn)招商或銷售工作，利用其專業(yè)(zhuny)意見多在于商場開業(yè)前期。第6頁/共18頁第七頁，共18頁。 3、 商業(yè)由獨(dú)立經(jīng)營管理公司承擔(dān)整體運(yùn)營管理這種管理架構(gòu)最合理，經(jīng)營管理公司功能上包含了商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理兩部分內(nèi)容，為最多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理所采用。在成熟的體制下，這種管理架構(gòu)中物業(yè)管理的概念甚至弱化。國內(nèi)成功的商

8、業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理架構(gòu)都是基于這種管理組合原則而組建的，這也是以下所探討(tnto)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)建立模式的基礎(chǔ)。商業(yè)運(yùn)營物業(yè)管理成熟管理模式商業(yè)運(yùn)營為核心指導(dǎo)整體工作辦事效率高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商商業(yè)經(jīng)營管理公司包含商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理兩部分內(nèi)容物業(yè)管理部門在這種模式中，以商業(yè)運(yùn)營為核心指導(dǎo)整體工作，兩部分工作可以在一個(gè)公司內(nèi)協(xié)調(diào)解決，管理距離短，決策和反應(yīng)迅速，團(tuán)隊(duì)工作和辦事(bn sh)快捷，效率高。第7頁/共18頁第八頁，共18頁。1、開發(fā)商：南京萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、物業(yè)組合類型：公寓(gngy)+寫字樓+購物中心3、商業(yè)管理：由萬達(dá)商業(yè)管理有限公司南京分公司承擔(dān)所有運(yùn)營管理工作。4、物業(yè)管

9、理：有萬達(dá)商業(yè)管理有限公司南京分公司承擔(dān)物業(yè)管理工作。5、費(fèi)用結(jié)算方式：由萬達(dá)商業(yè)管理有限公司南京分公司統(tǒng)一收取。例1 南京(nn jn)河西萬達(dá)廣場萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá)商業(yè)管理有限公司南京分公司物業(yè)管理部門商業(yè)運(yùn)營物業(yè)管理第8頁/共18頁第九頁，共18頁。1、開發(fā)商：上海鵬欣（集團(tuán)）有限公司2、物業(yè)組合類型：酒店+購物中心3、商業(yè)管理：假日酒店委托洲際酒店集團(tuán)管理，購物中心由南京水游城商業(yè)管理有限公司經(jīng)營(jngyng)管理。4、物業(yè)管理：水游城物業(yè)并沒有設(shè)立單獨(dú)物業(yè)管理公司，而是由南京水游城商業(yè)管理有限公司下設(shè)資產(chǎn)管理部、設(shè)備部以及警衛(wèi)部進(jìn)行日常環(huán)衛(wèi)和安保工作。5、費(fèi)用結(jié)算方式：購物中心由南京水游

10、城商業(yè)管理有限公司統(tǒng)一收取，再支付給洲際酒店集團(tuán)運(yùn)營費(fèi)用。例2 水游城委托上海鵬欣（集團(tuán)）有限公司購物中心：南京水游城商業(yè)管理有限公司資產(chǎn)管理部、設(shè)備部、警衛(wèi)部商業(yè)運(yùn)營物業(yè)管理酒店：洲際酒店集團(tuán)第9頁/共18頁第十頁，共18頁。1、開發(fā)商：蘇寧置業(yè)2、物業(yè)組合(zh)類型：酒店+公寓+寫字樓+購物中心3、商業(yè)管理：由蘇寧商業(yè)管理公司（蘇寧集團(tuán)旗下的大型商業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)）進(jìn)行商業(yè)招商、運(yùn)營。4、物業(yè)管理：購物中心物業(yè)管理由蘇寧商業(yè)管理公司下設(shè)物業(yè)部門進(jìn)行管理，酒店以及公寓由高力國際物業(yè)顧問主理服務(wù)管理。5、費(fèi)用結(jié)算方式：電器賣場由蘇寧商業(yè)管理公司統(tǒng)一收取，餐飲區(qū)域、公共廣場以及酒店部分由高力物業(yè)

11、獨(dú)立收取。例2 南京(nn jn)新街口蘇寧廣場委托蘇寧集團(tuán)蘇寧商業(yè)管理公司購物中心：物業(yè)部門商業(yè)運(yùn)營物業(yè)管理高力國際物業(yè)顧問第10頁/共18頁第十一頁，共18頁。1、開發(fā)商：南京德基房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2、物業(yè)組合類型：公寓+寫字樓+購物中心+酒店3、商業(yè)管理：由德基廣場有限公司進(jìn)行商業(yè)招商、運(yùn)營。4、物業(yè)管理：購物中心以及寫字樓物業(yè)由南京德基廣場有限公司進(jìn)行管理，其中保潔工作外包給三家保潔公司；公寓由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。5、費(fèi)用(fi yong)結(jié)算方式：購物中心由德基廣場有限公司統(tǒng)一收取，保潔費(fèi)用(fi yong)后期結(jié)算給保潔公司，公寓部分由蓮花物業(yè)獨(dú)立收取。例3 南

12、京德基(d j)廣場外聘南京德基房地產(chǎn)發(fā)展有限公司德基廣場有限公司商業(yè)運(yùn)營購物中心：三家保潔公司公寓：深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司購物中心物業(yè)管理物業(yè)管理第11頁/共18頁第十二頁，共18頁。 4、 由開發(fā)商成立商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理兩個(gè)部門 開發(fā)商進(jìn)行整體統(tǒng)籌工作這種架構(gòu)組合(zh)是由較大的房地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)立組建或聯(lián)合組建的，為自己所開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目提供售后管理和服務(wù)物業(yè)管理模式。這種模式適用于物業(yè)以自用為主，不出售或部分出租，商業(yè)運(yùn)營與物業(yè)管理同步性較強(qiáng)。多適用于大型超市或酒店物業(yè)，尤其對小型、低檔次的酒店物業(yè)比較適用。管理經(jīng)營(jngyng)比較統(tǒng)一不專業(yè)，易過度依賴開發(fā)商這種模式能夠讓商業(yè)運(yùn)營

13、與物業(yè)管理介入前期管理，在一定程度上避免了機(jī)構(gòu)之間接管驗(yàn)收的矛盾，但這種管理機(jī)構(gòu)往往不具備法人資格，不專業(yè)，易過度(gud)依賴開發(fā)商。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商（業(yè)主方）商業(yè)運(yùn)營部門物業(yè)管理部門開發(fā)商為主體，整體進(jìn)行統(tǒng)籌工作開發(fā)商物管部商管部第12頁/共18頁第十三頁，共18頁。1、開發(fā)商：南京(nn jn)新城市商業(yè)置業(yè)有限公司2、物業(yè)組合類型：購物中心；3、商業(yè)管理：由南京(nn jn)新城市商業(yè)置業(yè)有限公司下設(shè)營運(yùn)部進(jìn)行招商、運(yùn)營。4、物業(yè)管理：由南京(nn jn)新城市商業(yè)置業(yè)有限公司下設(shè)物業(yè)管理部進(jìn)行物業(yè)管理。5、費(fèi)用結(jié)算方式：由南京(nn jn)新城市商業(yè)置業(yè)有限公司統(tǒng)一收取。例 南京(nn

14、 jn)新城市廣場南京新城市商業(yè)置業(yè)有限公司營運(yùn)部物業(yè)管理部商業(yè)運(yùn)營物業(yè)管理第13頁/共18頁第十四頁，共18頁。因商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營直接牽涉到開發(fā)商、管理者、投資者、經(jīng)營者等多個(gè)方面的利益關(guān)系，這個(gè)關(guān)系必須要有一個(gè)主體來進(jìn)行協(xié)調(diào)運(yùn)作，所以，建立專業(yè)的商業(yè)商業(yè)運(yùn)營管理公司（包含商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理兩部分）是必然的。從當(dāng)前國內(nèi)外商業(yè)商業(yè)運(yùn)營管理公司的組建模式看，主要有以下幾種：（一）由發(fā)展商與專業(yè)公司共同組建經(jīng)營管理公司，對商場實(shí)行統(tǒng)一的全面經(jīng)營管理。優(yōu)點(diǎn)：1、可以充分發(fā)揮雙方面的積極性，以使商場經(jīng)營管理效益最大化；2、一方面可最大限度利用專業(yè)公司的優(yōu)勢，另一方面也可體現(xiàn)發(fā)展商對經(jīng)營管理的監(jiān)控力度

15、；3、可以全程地參與經(jīng)營管理的運(yùn)作當(dāng)中，在合作中積累經(jīng)驗(yàn)，加快自身成長。不過，這種模式的前提在于合作雙方明晰風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)和利潤，避免推諉責(zé)任和利益矛盾。二、運(yùn)營管理(gunl)團(tuán)隊(duì)建立的模式探討第14頁/共18頁第十五頁，共18頁。（二）請專業(yè)公司承包全面經(jīng)營(jngyng)管理工作。此種模式中，發(fā)展商聘請專業(yè)公司承包商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(jngyng)管理工作，發(fā)展商每月只收取固定費(fèi)用，管理公司盈虧自負(fù)。優(yōu)點(diǎn)：專業(yè)公司可發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，且發(fā)展商也有微利回報(bào)。缺點(diǎn)：1、發(fā)展商對商場經(jīng)營(jngyng)管理的監(jiān)控力度較??；2、當(dāng)商場出現(xiàn)經(jīng)營(jngyng)不善，商戶拒交租金等問題時(shí)，發(fā)展商不僅會收不到微利的回報(bào)，更可能要出面收拾殘局。第15頁/共18頁第十六頁，共18頁。3、由發(fā)展商單獨(dú)組建經(jīng)營管理公司，對物業(yè)(w y)實(shí)行全面經(jīng)營管理。這種模式的前提是發(fā)展商本身對商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營管理特點(diǎn)有清晰的認(rèn)識，而不是習(xí)慣套用住宅開發(fā)的模式。優(yōu)點(diǎn)：1、