策劃報告流程

1、精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-張家口策劃作業(yè)書提綱（前期提案篇）說明：由于項目現(xiàn)階段條件因素的影響， 和項目推進工作時間勢在的實施， 項目正式提報日期的臨近，前期工作量較大，時間緊； 建議前期調(diào)查工作時間縮短， 調(diào)查事項安排應(yīng)具有針對性，使項目定位具有強有力的支撐點。 因項目特性屬旅游地產(chǎn)， 前期銷售又著重于地產(chǎn)與高爾夫捆綁銷售，所以工作重點大量放在高爾夫休閑運動項目的調(diào)查和項目人群定位上。（注：以下部分 紅色字體 為必做工作，分為大項和大項中的小項、分項，其中小項部分沒有劃出的看大項顏色）目錄起始頁項目概述第一部分市場1、旅游發(fā)展

2、規(guī)劃和政策研究：旅游地產(chǎn)，政策研究與政府支持等2、旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢：全國旅游地產(chǎn)供應(yīng)量，華北地區(qū)，環(huán)渤海灣，張家口旅游地產(chǎn)供應(yīng)量；未來發(fā)展趨勢判斷。3、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)：張家口，呼市，大同，太原，北京，天津，唐山等；城市類型，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，人群結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，投資結(jié)構(gòu)等4、城市發(fā)展規(guī)劃：張家口城市發(fā)展規(guī)劃，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等5、宏觀經(jīng)濟環(huán)境：張家口，呼市，大同，太原，北京，天津，唐山等；宏觀經(jīng)濟，經(jīng)濟成長，城市核心產(chǎn)業(yè)，人均收入，消費習(xí)慣，區(qū)域房價等。7、生活結(jié)構(gòu)：張家口，呼市，大同，太原，北京，天津，唐山等；區(qū)域與輻射區(qū)域人均收支，生活結(jié)構(gòu)8、高爾夫市場北京、天津、河北（北京

3、周邊，燕郊、張家口、廊坊，保定、石家莊、唐山等）和浩特、包頭等）9、典型性調(diào)查與分析：、內(nèi)蒙（呼旅游地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境催生；專業(yè)市場研究（高爾夫地產(chǎn)）；競爭性項目研究（休閑度假、會議、體育運動，展覽等）；-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-已出現(xiàn)項目，潛在隱形項目分析。9、消費者消費行為的調(diào)查與研究：區(qū)域市場，張家口當(dāng)?shù)厥袌觯幌M意識，消費形態(tài)，消費動機，消費習(xí)慣等。10、立地條件研究：區(qū)域因素研究，張家口環(huán)境，項目本位條件研究11、市場總結(jié)或分析結(jié)論市場空間利弊分析，市場定位引導(dǎo)。第二部分定位一、項目概況1、項目區(qū)位（地理位置）2

4、、地塊交通條件調(diào)查（地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃）3、項目周邊環(huán)境及市政配套4、項目四至（配圖示意）5、項目主要經(jīng)濟指標(biāo)6、地塊的優(yōu)、劣勢分析7、地塊或項目現(xiàn)狀、項目施工進展（備選部分）二、項目SWOT分析項目的優(yōu)勢分析：政策，交通，環(huán)境，規(guī)模，配套，服務(wù)，產(chǎn)品等項目的劣勢分析：項目區(qū)域，范圍，氣候，環(huán)境影響，產(chǎn)品等項目的機會點：政策，區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)品發(fā)展空間，多種業(yè)態(tài)鏈等項目的威脅：目標(biāo)專業(yè)市場的影響，同質(zhì)化，區(qū)域性，同類型產(chǎn)品競爭等分析總結(jié)或分析結(jié)論：區(qū)域性，同質(zhì)化，差異性，專業(yè)性，規(guī)?；?；市場導(dǎo)向。三、項目定位1、市場定位（包括原則、思路）2、產(chǎn)品定位（定位詮釋）3、客群定位（

5、客群構(gòu)成：核心客群、次核心客群、輔助客群，客群特征描述并細分客層）4、形象定位（思路、關(guān)鍵詞）備注：需增加項目核心賣點提煉和開發(fā)商支持-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-第三部分產(chǎn)品建議 （選擇性部分，簡略）一、發(fā)展商提供基本數(shù)據(jù)1、建筑空間布局項目總體平面規(guī)劃及其說明項目功能分區(qū)示意及其說明2、道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意：項目主要出入口設(shè)置項目主要干道設(shè)置項目車輛分流情況說明項目停車場布置3、綠化系統(tǒng)布局地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：項目綠

6、化景觀系統(tǒng)分析項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計4、公建與配套系統(tǒng)公共建筑外立面設(shè)計提示會所外立面設(shè)計提示營銷中心外立面設(shè)計提示其他公建（如圍墻）外立面設(shè)計提示公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示二、建筑風(fēng)格定位1、項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思2、建筑單體外立面設(shè)計提示不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示其他特殊設(shè)計提示-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-3、主力戶型選擇1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例3、主力戶型設(shè)計提示TownHouse，酒店公寓戶型設(shè)計提

7、示別墅戶型設(shè)計提示4、室內(nèi)空間布局裝修概念提示1、室內(nèi)空間布局提示2、公共空間主題選擇3、庭院景觀提示5、 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示1、項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想地塊已有的自然環(huán)境利用項目人文環(huán)境的營造3、項目各組團環(huán)境概念設(shè)計組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計組團內(nèi)共享空間設(shè)計組團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計項目主入口環(huán)境概念設(shè)計項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計針對本項目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計6、公共家具概念設(shè)計提示1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)營銷中心大堂、管理辦公室2、本項目公共

8、家具概念設(shè)計提示7、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較2、本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思3、項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計客廳裝修概念設(shè)計客房裝修概念設(shè)計室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-4、項目營銷中心裝修風(fēng)格提示5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示TownHouse，酒店公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)提示別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示8、燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)1、項目燈光設(shè)計項目公共建筑外立面燈光設(shè)計項目公共道路、綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計2、背景音樂指導(dǎo)廣場、項目室內(nèi)背景音樂布置第四部分投

9、資分析 （備選，簡略）1、靜態(tài)投資成本估算2、利潤預(yù)期3、項目敏感性分析盈虧平衡點（保本銷售量）=固定成本（銷售單價- 單位變動成本）保本銷售額 =銷售單價盈虧平衡點成本變動對利潤的影響銷售價格變動對利潤的影響第五部分營銷推廣建議1、開發(fā)周期及節(jié)奏建議1、開發(fā)商的項目開發(fā)初步規(guī)劃和設(shè)想2、我們開發(fā)建議的原則或目標(biāo)3、實施步驟（分期開發(fā)思路，首期開發(fā)思路）2、價格定位1、價格策略2、實施措施和步驟（價格走勢制定）3、定價依據(jù)和建議3、營銷周期建議（階段性營銷策略設(shè)定）1、營銷策略（總綱）整體推盤策略：-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)

10、有盡有-市場區(qū)隔，差異化行銷，USP行銷策略等；項目主導(dǎo)產(chǎn)品，高爾夫產(chǎn)品，附加值的體現(xiàn)，市場空間的制定，市場外圍的控制。階段策略：1、高爾夫捆綁；2、專業(yè)市場升級；3、輔助可群的導(dǎo)入；4、吸納并影響投資。渠道策略：1、高爾夫練習(xí)場；2、定點分銷； 3、市場混銷；4、企業(yè)聯(lián)誼；5、旅游團體等。渠道建立：1、政府支持與引導(dǎo)；2、區(qū)域項目聯(lián)合；3、旅游團體、企業(yè)聯(lián)誼；5、專業(yè)招商組組建。2、入市時機建議3、推盤節(jié)奏（計劃）4、周期各節(jié)點時間安排準(zhǔn)備期預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購期蓄勢調(diào)整期開盤試銷期銷售擴張期強銷期持續(xù)強銷期促銷清盤期4、 項目營銷策略支持1、售樓處建議2、銷售道具建議3、樣板間建議5、銷售策略1、房地產(chǎn)銷售目標(biāo)設(shè)定2、房地產(chǎn)銷售模式設(shè)定3、入市時機設(shè)定4、入市姿態(tài)設(shè)定5、開盤策略設(shè)定6、銷售策略設(shè)定7、項目銷售進度仿真6、推廣建議1、推廣策略2、推廣思路（市場推廣的階段性劃分）3、推廣主題（階段性的推廣主題設(shè)定）4、推廣方案7、媒體及廣告策略1、廣告宣選重點2、公關(guān)策劃3、媒體選擇建議：窄眾傳播、目標(biāo)客群口碑傳播為主；窄眾：（資源互換）高爾夫雜志、俱樂部期刊、企業(yè)內(nèi)部期刊、會刊、休閑旅游度假雜志等；-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得