姜堰市場(chǎng)報(bào)告03

1、姜堰市場(chǎng)報(bào)告姜堰市場(chǎng)報(bào)告姜堰市位于江蘇省中部，南北分屬長(zhǎng)江流域和淮河流域。東鄰海安縣、東臺(tái)市，西接泰州市海陵、高港二區(qū)及江都市，南北分別與泰興市、興化市接壤。境內(nèi)寧靖鹽高速公路縱貫?zāi)媳保?28國(guó)道、寧啟鐵路和在建中的江海高速橫穿東西，從姜堰到南京、上海均不超過(guò)2.5小時(shí)車(chē)程。全市土地面積921平方千米，人口85萬(wàn)人。地勢(shì)低平，水網(wǎng)密布，水面總面積約占15%。區(qū)域介紹區(qū)域介紹050001000015000200002500030000350002008200920102011職工平均工資職工平均工資職工平均工資年份2008200920102011職工平均工資（元） 231012657030211

2、334540200040006000800010000120002008200920102011農(nóng)民收入農(nóng)民收入農(nóng)民收入年份2008200920102011農(nóng)民收入（元）717180039131108020501001502002503003504002008200920102011生產(chǎn)總值（億元）生產(chǎn)總值（億元）生產(chǎn)總值姜堰市近2008年到2011年經(jīng)濟(jì)情況的變化經(jīng)濟(jì)情況經(jīng)濟(jì)情況0102030405060702008200920102011財(cái)政收入（億元）財(cái)政收入（億元）財(cái)政收入（億元）年份2008200920102011生產(chǎn)總值（億元）218.15255.76301.43364.08年份2

3、008200920102011財(cái)政收入（億元） 34.1340.9451.2366.730501001502002503002008200920102011施工面積（萬(wàn)平米）竣工面積（萬(wàn)平米）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）房地產(chǎn)行業(yè)情況年份2008200920102011施工面積（萬(wàn)平米）170.41167.57239.93251.33竣工面積（萬(wàn)平米）65.1954.6161.5844.27銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）53.4656.882.6779.77房地產(chǎn)行業(yè)情況房地產(chǎn)行業(yè)情況02000004000006000008000001000000120000014000002008200920102011土地成交

4、面積（平米）土地成交面積（平米）土地成交面積（平米）年份2008200920102011土地成交面積（平米）888039810546 1181566.8 1190240土地成交走勢(shì)分析11年全年土地成交119.02萬(wàn)方，同比較去年118.15萬(wàn)方略有上漲，整體基本去去年相同；11年成交的住宅用地平均價(jià)格與10年相差無(wú)幾，受宏觀調(diào)控帶來(lái)的連鎖影響，下半年多塊土地以底價(jià)成交；2011年商業(yè)用地的成交價(jià)不及去年，環(huán)比下降28.1%，多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。；02004006008001000120014001600180020002008200920102011住宅用地均價(jià)對(duì)比住宅用地均價(jià)對(duì)比

5、住宅用地均價(jià)對(duì)比年份2008200920102011住宅用地均價(jià)對(duì)比1483182214481491土地成交情況土地成交情況0200400600800100012001400160018002008200920102011商業(yè)用地均價(jià)對(duì)比商業(yè)用地均價(jià)對(duì)比商業(yè)用地均價(jià)對(duì)比年份2008200920102011商業(yè)用地均價(jià)對(duì)比82754217001223商業(yè)用地對(duì)比商業(yè)用地對(duì)比11年土地成交走勢(shì)分析11年全年土地成交119.02萬(wàn)方，其中住宅用地為115.08萬(wàn)方、占總額的96.5%，依舊為土地市場(chǎng)成交的主力；1月由于土地市場(chǎng)集中出讓?zhuān)山幻黠@放大、為全年最高值；之后由于政策影響導(dǎo)致土地市場(chǎng)成交受冷

6、，難回到1月水平。土地成交匯總土地成交匯總鄉(xiāng)鎮(zhèn)市區(qū)11年共成交住宅用地27塊，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)18塊、市區(qū)9塊均分布在城西片區(qū)、平均樓面價(jià)615元/；商業(yè)用地共成交10塊，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)9塊、市區(qū)1塊，市區(qū)地塊位于城東，平均樓面價(jià)450元/。土地成交匯總土地成交匯總地塊編號(hào)地塊位置面積容積率1經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)十一路西側(cè)、陳莊路北側(cè)、328國(guó)道南側(cè)（A地塊）102845 1.20容積率22經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)十一路西側(cè)、陳莊路北側(cè)、328國(guó)道南側(cè)（B地塊）89660 1.20容積率23經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)十一路西側(cè)、陳莊路北側(cè)、328國(guó)道南側(cè)（C地塊）94284 1.20容積率24杭州路東側(cè)、姜堰大道北側(cè)地段 453792.50

7、5經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)十一路西側(cè)、陳莊路北側(cè)、328國(guó)道南側(cè)（D地塊）80001 1.20容積率26石黃南路東側(cè)、羅塘西路北側(cè)852992.607淮海西路北側(cè)、上海路東側(cè)50208 1.0容積率2.48姜堰大道南側(cè)、西外環(huán)路東側(cè)69279 1容積率2.209姜堰大道南側(cè)、西外環(huán)路東側(cè)64122 1容積率2.20合計(jì)68107711年城西片區(qū)共成交土地9塊，總成交面積681077平米、總成交價(jià)91154萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年住宅可上市量達(dá)148萬(wàn)方7 74 46 68 89 92 23 3 5 520112011年城西土地成交情況年城西土地成交情況1111年城東土地成交情況年城東土地成交情況地塊編號(hào)地塊

8、位置面積容積率1328國(guó)道南側(cè)、東轉(zhuǎn)盤(pán)東12670211年城東片區(qū)共成交土地1塊商業(yè)用地，成交面積12670平米、總成交價(jià)1141萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年轉(zhuǎn)換為2.5萬(wàn)方商業(yè)體量1銷(xiāo)售金額（萬(wàn)）銷(xiāo)售面（）銷(xiāo)售套數(shù)均價(jià)234202.250622145354626元11年全年商品住宅成交50.62萬(wàn)方、4535套、套均面積111.62，成交量遠(yuǎn)低于去年水平82.6萬(wàn)方水平；全年商品住宅成交均價(jià)為4626元1月受10年末翹尾影響導(dǎo)致成交量較高，3-8月受到一定政策影響、但成交仍舊保持平穩(wěn)，9-10月雖為“金九銀十”但成交并未明顯改善，11月由于房交會(huì)促銷(xiāo)力度加大，前期客戶集中成交，當(dāng)月成交為全年最高點(diǎn)

9、。20112011年住宅成交分析年住宅成交分析項(xiàng)目成交套數(shù)區(qū)域東方巴黎城364城南錦繡姜城346城西福田花園277城南亞美國(guó)際235城南名人國(guó)際232城北中天清華園220城中榕錦花園207城西和睦佳園205城西香溪美地197城東皇廷御苑185城西全年住宅成交4535套，其中城西成交1458套、占總額的32.1%，其次為城中片區(qū)、總成交1188套、占26.1%，未來(lái)隨著城西片區(qū)的供應(yīng)量加大、成交額將持續(xù)上升；從11年成交排名可以看出，城西片區(qū)有4個(gè)樓盤(pán)排在前十，其中錦繡姜城以346套排名第二，其他樓盤(pán)以性價(jià)比優(yōu)勢(shì)促進(jìn)成交。20112011年區(qū)域住宅成交分析年區(qū)域住宅成交分析銷(xiāo)售金額（萬(wàn)）銷(xiāo)售面（

10、）銷(xiāo)售套數(shù)均價(jià)82609.2917847419008元11年全年商業(yè)成交8.26萬(wàn)方、91784套、成交均價(jià)9008元/，基本與去年水平相當(dāng)；全年前三季度市場(chǎng)走勢(shì)表現(xiàn)平穩(wěn)，四季度除11月由于房展會(huì)成交125套外，其余各月成交低迷，基本與住宅市場(chǎng)保持一致，樓市影響對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)也尤為明顯。20112011年商業(yè)成交分析年商業(yè)成交分析全年商業(yè)成交741套，其中城西成交328套、占總額的44.26%，其次為城中片區(qū)、總成交167套、占22.5%，未來(lái)隨著城西片區(qū)的供應(yīng)量加大、成交量將隨其增長(zhǎng)從11年成交排名可以看出，城西片區(qū)有5個(gè)樓盤(pán)排在前列，其中中天清華園以1.4萬(wàn)方排第一，錦天汽配港排名第二。東方

11、巴黎城排名第三20112011年區(qū)域商業(yè)成交分析年區(qū)域商業(yè)成交分析項(xiàng)目成交面積區(qū)域中天清華園14259.5城西錦天汽配港12545.2城西東方不夜城8782.14城中金湖灣一期8016.97城西鵬程一品麗園6035.34城東東方巴黎城4784.01城南海上海中心街區(qū)4178.47城西榕錦花園3571.97城西文昌麗都2994.97城東項(xiàng)目名稱房屋類(lèi)型本期銷(xiāo)售面積(M2)本期銷(xiāo)售金額(萬(wàn)元)本期銷(xiāo)售套數(shù)所屬區(qū)域城市公館多層19789.8 11502.1 160城中東方不夜城高層15743.8 8488.6 164城中嘉中名苑高層14510.9 9509.0 132城中中天清華園小高層14259.

12、5 7358.1 220城中藍(lán)岳相府小高層7004.3 3640.2 67城中文昌麗都小高層6855.7 3601.0 73城中和睦佳園多層21352.0 7860.6 205城西榕錦花園小高層22413.5 8308.4 207城西錦宸國(guó)際小高層7975.0 5212.5 57城西皇廷御苑高層21334.1 7708.7 185城西翡翠城多層10794.6 4768.0 76城西府西人家高層11684.9 5314.3 99城西中天御苑別墅4678.5 2147.4 18城西錦繡姜城高層38266.3 18086.3 346城西藍(lán)岳首府高層4441.0 2100.7 42城西項(xiàng)目名稱房屋類(lèi)型

13、本期銷(xiāo)售面積(M2)本期銷(xiāo)售金額(萬(wàn)元)本期銷(xiāo)售套數(shù)所屬區(qū)域東方巴黎城多層39883.717265.4364城南亞美國(guó)際小高層26321.611255.3235城南福田花園小高層32996.713610.2277城南慧澤園多層2259.41108.820城南泓潤(rùn)花園小高層7351.53226.461城南東方明珠城 小高層8518.33838.486城東鵬程一品小高層3960.92050.838城東香溪美地多層22048.711918.9197城東德馳金郡小高層10977.85291.6102城東華陽(yáng)文錦園多層1787.7737.911城東翰香府小高層3548.41908.528城北名人國(guó)際多層

14、20259.910327232城北鴻楊華庭小高層4293.91550.439城北全年主要樓盤(pán)住宅成交匯總?cè)曛饕獦潜P(pán)住宅成交匯總城市公館、東方不夜城、嘉中名苑分別為城中板塊的成交前三名，分別成交1.97萬(wàn)方、1.57萬(wàn)方、1.45萬(wàn)方；錦繡姜城、榕錦花園、和睦家園、皇廷御苑分別為城西板塊的前四，分別成交3.82萬(wàn)方、2.24萬(wàn)方、2.13萬(wàn)方和2.13萬(wàn)方，低價(jià)樓盤(pán)成為區(qū)域主力，首府因?yàn)槿胧袝r(shí)間較晚同時(shí)受政策影響，整體成交排名較低；香溪美地、德馳金郡為城東板塊的成交前兩名，分別為2.2萬(wàn)方和1.09萬(wàn)方；城南板塊主要以大盤(pán)成交為主，以東方巴黎城、福田花園、亞美國(guó)際為主，分別成交3.98萬(wàn)方、3

15、.29萬(wàn)方、2.63萬(wàn)方房屋用途總套數(shù)總面積（M2） 已售已備案（套數(shù)） 已售未備案（套數(shù)）可售（套數(shù)）商鋪101740.120010住宅27534523.72121262 宏博錦園宏博錦園板板 塊塊城南地段商圈地段商圈人民公園商圈占地面積占地面積 M2 產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型多層住宅、高層住宅、小高層總總 戶戶 數(shù)數(shù)594綠綠 化化 率率33%容容 積積 率率2.44 建筑面積建筑面積100893 M2 開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-6-1交付時(shí)間交付時(shí)間待定開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商江蘇宏博置業(yè)有限公司售樓地址售樓地址人民公園大門(mén)口均價(jià)均價(jià)6000 元元/M2宏博錦園宏博錦園項(xiàng)目位于姜堰城南區(qū)域，距離市中心步

16、行街僅2公里左右，緊靠人民公園和中學(xué)。地段尚佳，環(huán)境鬧中取靜。宏博錦園戶型宏博錦園戶型項(xiàng)目簡(jiǎn)介：小區(qū)位于勵(lì)才路的西側(cè)，項(xiàng)目東臨姜堰四中，南靠長(zhǎng)江路重點(diǎn)學(xué)?！皠?lì)才中學(xué)北臨人民公園及人民醫(yī)院，項(xiàng)目是群校環(huán)繞，書(shū)香盡染，周邊配套一應(yīng)俱全：超市、酒店、休閑娛樂(lè)，生活盡顯方便。整個(gè)小區(qū)由6棟花園洋房、8棟高層住宅組成；總建筑面積約10萬(wàn)平方米；并且規(guī)劃了兩個(gè)地下停車(chē)庫(kù)，共12800多平方米。宏博錦園建筑采用歐陸風(fēng)格建筑，在規(guī)劃中以環(huán)境生態(tài)為先導(dǎo)，為業(yè)主打造一個(gè)公園里的“家”。戶型普遍偏大，以大三房為主力戶型，7層電梯洋房底層帶地下室和花園宏博錦園戶型宏博錦園戶型直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 嘉中名苑嘉中名苑

17、板塊板塊城中地段商地段商圈圈市中心占地面占地面積積 34273 M2 產(chǎn)品類(lèi)產(chǎn)品類(lèi)型型高層住宅、商鋪總總 戶戶 數(shù)數(shù)1014綠綠 化化 率率45%容容 積積 率率3.49建筑面建筑面積積120000 M2 開(kāi)盤(pán)時(shí)開(kāi)盤(pán)時(shí)間間2011-10-4交付時(shí)交付時(shí)間間待定開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商泰州嘉中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓地售樓地址址人民公園大門(mén)口均價(jià)均價(jià) 7200/M2 折后折后6800 元元/M2 房屋用途總套數(shù)總面積（M2）已售已備案（套數(shù)） 已售未備案（套數(shù)）可售（套數(shù)）商鋪16812746.3220166住宅62966452.911921436 嘉中名苑地處主城區(qū)，位于振興路與古田路交匯處。小區(qū)有三個(gè)

18、入口，主入口位于振興路，南北分別有二個(gè)次入口。小區(qū)汽車(chē)車(chē)位1:0.6，總數(shù)達(dá)到669位。嘉中名苑嘉中名苑 嘉中名苑嘉中名苑 戶型戶型 一室一廳一廚一衛(wèi)約48一室兩廳一廚一衛(wèi)約74兩室兩廳一廚一衛(wèi)約115兩室兩廳一廚一衛(wèi)約103兩室兩廳一廚一衛(wèi)約160一室一廳一廚一衛(wèi)約48兩室兩廳一廚兩衛(wèi)約106中天清華園中天清華園板塊板塊城中地段商地段商圈圈市中心占地面占地面積積 94194 M2 產(chǎn)品類(lèi)產(chǎn)品類(lèi)型型高層住宅、小高層 總總 戶戶 數(shù)數(shù)2728綠綠 化化 率率45.6% 容容 積積 率率3.13建筑面建筑面積積294753 M2 開(kāi)盤(pán)時(shí)開(kāi)盤(pán)時(shí)間間2010-9-10交付時(shí)交付時(shí)間間2011-12-3

19、1 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商泰州中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓地售樓地址址姜堰中學(xué)南大門(mén)西側(cè) 均價(jià)均價(jià) 7000 /M2 房屋用途總套數(shù)總面積（M2） 已售已備案（套數(shù)） 已售未備案（套數(shù)）可售（套數(shù)）住宅123887223.277388492 中天清華園項(xiàng)目位于姜堰市區(qū)，東鄰人民公園，北鄰姜堰中學(xué)，西鄰人民路，由泰州市中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有些公司開(kāi)發(fā)，周邊醫(yī)療設(shè)施齊全，姜堰第一人民醫(yī)院，第二人民醫(yī)院近在咫尺，省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)，姜堰中學(xué)，姜堰五中，勵(lì)才中學(xué)環(huán)抱總占地94194，總建筑面積為294753 。中天清華園中天清華園中天清華園中天清華園 戶型戶型戶型46精裝修戶型1室1廳1衛(wèi)1廚46.00GY4-61 GY

20、3-67 GY2-55 板塊板塊城中地段商地段商圈圈市中心占地面占地面積積 94194 M2 產(chǎn)品類(lèi)產(chǎn)品類(lèi)型型高層住宅、小高層 總總 戶戶 數(shù)數(shù)2728綠綠 化化 率率45.6% 容容 積積 率率3.13建筑面建筑面積積294753 M2 開(kāi)盤(pán)時(shí)開(kāi)盤(pán)時(shí)間間2010-9-10交付時(shí)交付時(shí)間間2011-12-31 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商泰州中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓地售樓地址址姜堰中學(xué)南大門(mén)西側(cè) 均價(jià)均價(jià) 7000 /M2 東方不夜城東方不夜城房屋用途總套數(shù)總面積（M2） 已售已備案（套數(shù)） 已售未備案（套數(shù)）可售（套數(shù)）辦公216528.098013商鋪1047118580.88844159住宅126

21、5112016.6103240193 東方不夜城位于城市核心區(qū)位，項(xiàng)目南北跨度400余米，東西近200米，占地面積近8萬(wàn)方，土地形狀規(guī)整，被規(guī)劃道路分為南北兩個(gè)區(qū)塊，本項(xiàng)目南區(qū)定位于高檔一站式購(gòu)物中心和一座四星級(jí)酒店，兼有高檔公寓、寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)，北區(qū)則定位于高檔公寓為主體的都市人居社區(qū)。本項(xiàng)目總用地面積119.2畝，其中規(guī)劃道路用地3502，凈用地面積75977，地上建筑面積236070，建筑密度40.3%，容積率2.97，最高建筑高度為98.7米東方不夜城東方不夜城東方不夜城東方不夜城 戶型戶型優(yōu)劣勢(shì)比較優(yōu)劣勢(shì)比較地段：地段：基本處于同一區(qū)域 產(chǎn)品：產(chǎn)品：全高層VS高層 電梯洋房 規(guī)劃景觀嘉中名苑 占優(yōu)勢(shì) 戶型：戶型：宏博面積明顯偏大 配比屬于大三房占60%以上 嘉中戶型較為合理 營(yíng)銷(xiāo)：營(yíng)銷(xiāo)：嘉中已經(jīng)成