新國五條政策解讀PPT學習教案

1、會計學1新國五條政策解讀新國五條政策解讀新新“國五條國五條”政策解讀政策解讀第1頁/共24頁目錄目錄一、一、“國五條國五條”政策背景政策背景二、二、“國五條國五條”概述及后續(xù)政策概述及后續(xù)政策三、業(yè)內評論三、業(yè)內評論四、日新解讀四、日新解讀五、后市預測五、后市預測第2頁/共24頁Part1“國五條”政策背景第3頁/共24頁數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局9.70%825002010年825009.70%895568.50%2011年895568.50%917052.40%2012年917052.40%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%940009200090000880

2、00860008400082000800007800076000銷售面積（萬）同比(%)2012年商品房銷售面積年商品房銷售面積：需求強勁，全年成交量為近三年最高，：需求強勁，全年成交量為近三年最高，2012年樓市火熱年樓市火熱。2012年，隨著貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松，置業(yè)者觀望情緒漸趨緩解，積壓的剛需與部分壓抑已久的改善性需求積極入市。在此支撐下，2012年全國商品房銷售面積91705萬平米，同比增長2.4%。2010-2012年全國商品房銷售面積走勢年全國商品房銷售面積走勢第4頁/共24頁2012年住宅成交價格：年住宅成交價格：百城住宅成交均價連續(xù)百城住宅成交均價連續(xù)6個月環(huán)比上漲，價個月環(huán)比上

3、漲，價格止跌反彈。格止跌反彈。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)月份月份平均價格平均價格（元（元/)平均環(huán)比漲跌平均環(huán)比漲跌 環(huán)比上漲城市環(huán)比上漲城市 環(huán)比下跌城市環(huán)比下跌城市幅幅 個數(shù)個數(shù) 個數(shù)個數(shù)2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月8645868687388773881988568874888088778856883288090.95%0.48%0.59%0.40%0.53%0.41%0.21%0.07%-0.03%-0.23%-0.28%-0.25%1008082777

4、67566565440433701816222125334444585760月份月份平均價格平均價格（元（元/)平均環(huán)比漲跌平均環(huán)比漲跌 環(huán)比上漲城環(huán)比上漲城 環(huán)比下跌城環(huán)比下跌城幅幅 市個數(shù)市個數(shù) 市個數(shù)市個數(shù)2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月879387678741871186848688871787388753876887919715-0.18%-0.30%-0.30%-0.34%-0.31%0.05%0.33%0.24%0.17%0.17%0.26

5、%10.51%3927342926457063605660576072667173553027384238432011年全國百城住宅成交均價：年全國百城住宅成交均價：2012年全國百城住宅成交均價：年全國百城住宅成交均價：第5頁/共24頁2010年6232439%62324592086039239%-5%2011年59208-5%2%2012年603922%0%-10%30%20%10%50%40%5800057000成交面積（萬）同比(%)610006000059000630006200020個典型城市為：北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、武漢、沈陽、成都、西安、鄭州、大連、青島、蘇

6、州、無錫、合肥、南昌、長春、南寧，2012年土地市場：年土地市場：一、二線城市土地市場升溫明顯，一、二線城市土地市場升溫明顯，“地王地王”再再度出現(xiàn)。度出現(xiàn)。2012年20個典型城市土地成交面積為60392萬平米，同比增長2%，土地市場表現(xiàn)火熱；2012年全國土地成交面積前20個城市中，分城市來看，除一線城市上海以及南通、徐州、鹽城、常州四個三線城市外，其余均為二線城市，二線城市土地成交放量，市場火熱。其中重慶共成交2160萬平米，位居榜首，其次是武漢市、沈陽市突破1000萬平米。2012年全國住宅用地成交面積前20城市2010-2012年年20個典型城市土地成交走勢個典型城市土地成交走勢第6

7、頁/共24頁國五條政策背景：2012年需求強勁，樓市火熱，價格止跌反彈，土地市場一、二線城市升溫明顯，再度出現(xiàn)“地王”。為遏制房價過快增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府在即將換屆時再次強調房地產(chǎn)市場調控，出臺新“國五條”，為外界表明政府的房產(chǎn)調控決心和力度，同時成為新一屆政府繼續(xù)堅持從嚴調控政策的“指示燈”。第7頁/共24頁Part2 “國五條”政策概述及后續(xù)政策第8頁/共24頁新國五條概述：新國五條概述：支持自住需求和抑制投機投資性購房兩手抓，支持自住需求和抑制投機投資性購房兩手抓，“限價限價”、“限購限購”、“限貸限貸”、“房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅”是調控四大法寶。是調控四大法寶。政策措施完善穩(wěn)定房價工作責任

8、制堅決抑制投機投資性購房增加普通商品住房及用地供應加快保障性安居工程規(guī)劃建設加強市場監(jiān)管具體內容各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地

9、、建設和上市，盡快形成有效供應。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶＜訌娚唐贩款A售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。后續(xù)政策：“從緊”是2013年的調控基調，兩會將出臺新政細則。第9頁/共24頁Part3業(yè)內評論第10頁/共24頁業(yè)內評論：業(yè)內評論：國五條是國五條

10、是“敀技重演敀技重演”，對樓市丌會產(chǎn)生大的影響。，對樓市丌會產(chǎn)生大的影響。陳寶存：新國五條“新瓶裝舊酒 ”房產(chǎn)稅試點擴大言之尚早；較2011年政策環(huán)境，比較利于樓市發(fā)展。中國社會科學院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立：這次調控是“史上最溫柔”的調控，“老調重彈”的內容居多，幾乎對房價走勢不會產(chǎn)生大的影響。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓：房地產(chǎn)調控新政無“殺傷力”。第11頁/共24頁Part4日新解讀第12頁/共24頁完善穩(wěn)定房價工作責任制：完善穩(wěn)定房價工作責任制：再次強調再次強調“限價限價”政策，實現(xiàn)地方政府政策，實現(xiàn)地方政府問責制。問責制。政策解讀政策解讀今年2月20日“新國五條”重啟價格控制目

11、標，并將城市范圍縮小，但是在2012年停止之后，在今年重新啟動，但具體的標準與時間表未提到，可以說是無新意可言。影響影響調控政策調控政策各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。采取地方政府問責制，對地方政府進行考核，對政府有一定壓力，但治標不治本?！跋迌r政策”是國家穩(wěn)定房價的一種行政手段，只是防止房價過快增長，讓更多的購房者實現(xiàn)購房愿望，從根本上有利于樓市的發(fā)展，不會對市場成交量造成影響。第13頁/共24頁堅決抑制投機投資性購房：堅決抑制投機投資性購房：繼續(xù)繼續(xù)“限購限購”政策，實施差別化

12、信貸政政策，實施差別化信貸政策，擴大房產(chǎn)稅試點范圍。策，擴大房產(chǎn)稅試點范圍。政策解讀政策解讀限購政策對投資及投機性需求起到一定抑制作用，改變市場供需關系；實施差別化政策旨在保證合理的購房需求，提高二套房的貸款門檻，對投資性需求起到抑制作用；明確擴大房產(chǎn)稅信號，但影響影響調控政策調控政策嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。擴大范圍未確定，房產(chǎn)稅的實施對投資者的心理造成一定壓

13、力。目前市場上仍以剛需為主，限購政策的實施未對剛需造成影響，同時商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度有所加大，加劇了商業(yè)地產(chǎn)的競爭；差別化信貸政策的實施能刺激首置客戶的釋放，利于樓市的發(fā)展；房產(chǎn)稅只是一個信號，具體細則有待商榷，同時房產(chǎn)稅對市場影響甚微。第14頁/共24頁增加普通商品住房及用地供應：增加普通商品住房及用地供應：加快中小套型普通商品住房項目的加快中小套型普通商品住房項目的供地。供地。政策解讀政策解讀國家強調增加普通商品住房及用地供應旨在改善市場供需關系，滿足中低收入者的首置需求。影響影響調控政策調控政策2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、

14、建設和上市，盡快形成有效供應。國家加快中小型普通商品住房及用地供應，加大中小型商品房的供應量，首置客戶的購房選擇面更大，利于首置客戶的釋放。第15頁/共24頁加快保障性安居工程規(guī)劃建設：加快保障性安居工程規(guī)劃建設：加大保障房建設和供應力度，讓部加大保障房建設和供應力度，讓部分低收入者住有所居。分低收入者住有所居。政策解讀政策解讀加快保障性安居工程建設體現(xiàn)國務院新提出“新型城鎮(zhèn)化”的重要組成部分，“將外來農民工轉變城市人口”，完善住房保障體系，解決部分低收入者的影響影響調控政策調控政策全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同

15、步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。住房問題。由于保障房建設實施難度大，機制不完善，申請門檻高，對大量的中低收入者的住房需求只能是“杯水車薪”，對商品房市場需求起不到分流作用，不能真正改變市場上的供需關系。第16頁/共24頁加強市場監(jiān)管：加強市場監(jiān)管：規(guī)范市場行為，推進個人住房信息系統(tǒng)建設。規(guī)范市場行為，推進個人住房信息系統(tǒng)建設。政策解讀政策解讀開發(fā)商“明碼標價”，實際上操作缺乏可行性，形同虛設。 推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，利于房產(chǎn)市場的監(jiān)測和信息的發(fā)布，同時利于房產(chǎn)稅的實施。

16、影響影響調控政策調控政策加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。加強市場監(jiān)管，規(guī)范市場行為，促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，而不是“打壓”房地產(chǎn)市場。第17頁/共24頁國五條政策的影響：“新國五條”只是2011年房產(chǎn)調控政策的翻版，可謂“換湯不換藥”，對市場影響甚微；隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，收入水平的提高，市場上的購房需求強勁。因此，對2013年樓市持樂觀態(tài)度。第18頁/共24頁Part5后市預測第19頁/共24頁限購政策的持續(xù)，市場以剛需為主導，中小型商品房供應量增大；雖然再次出臺國五

17、條，但調控內容與之前調控政策大致相同，對后市持樂觀對后市持樂觀態(tài)度態(tài)度；調控政策仍采取差別化信貸政策，滿足合理購房需求，預計成交量小幅上漲，大反彈的可能性不大。土地市場溢價率頻出，樓市開發(fā)成本增大，縮小降價空間縮小降價空間。國家再次強調“限價政策”，遏制房價過快增長，2013年房價大幅度反彈的可能性較小，整體趨于穩(wěn)定。實行差別化信貸政策，優(yōu)先保證首次購房需求，刺激需求的釋放，同時限購政策的持續(xù)，剛需的主導地位不會改變，市場仍以剛需支撐，70-90平米的物業(yè)將成為熱銷產(chǎn)品。中小型商品房供中小型商品房供應量增大，成交應量增大，成交量小幅上漲；量小幅上漲；價格下行空間縮價格下行空間縮小，趨于穩(wěn)定；小

18、，趨于穩(wěn)定；剛需仍是主力。剛需仍是主力。商品房住宅市場：中小型商品房供應量增大，市場仍以剛需為主，商品房住宅市場：中小型商品房供應量增大，市場仍以剛需為主，2013年樓市量漲價穩(wěn)。年樓市量漲價穩(wěn)。第20頁/共24頁二手房市場：量穩(wěn)價漲，首置和首改占市場主導。二手房市場：量穩(wěn)價漲，首置和首改占市場主導。成交量平穩(wěn)運行，成交量平穩(wěn)運行，波動性較小；波動性較??；成交均價小幅上成交均價小幅上漲；漲；80-110平米戶型平米戶型且無營業(yè)稅的物且無營業(yè)稅的物業(yè)將是市場熱銷業(yè)將是市場熱銷產(chǎn)品。產(chǎn)品。受評估報稅影響，2012年二手房市場成交火熱，大量需求釋放；同時2013年的調控力度不減，限購政策仍是主旋律，部分需求仍被抑制，預計2013年的成交量企穩(wěn)，波動性較小。2012年成都二手房成交火熱，市場上有效房源的不斷消化，優(yōu)質房源稀缺，同時評估報稅影響逐漸褪去，業(yè)主惜賣心理增強，提價預期增大，預計2013年二手房成交均價小幅上漲；受限購政策影響，部分投資客戶被抑制，市場仍以剛需支撐，首置和首改是市場主力客戶群。評估報稅上線后，無營業(yè)稅的房子，交易成本相對較少，更受客戶追捧。第21頁/共24頁商業(yè)市場：由于限購的持續(xù)，商業(yè)開發(fā)力度加大，供應量持續(xù)走高，成交商業(yè)市場：由于限購的持續(xù)，商業(yè)開發(fā)力度加大，供應量持續(xù)走高，成交量趨穩(wěn)，供求關系失衡，成交均價下滑，同質化競爭加劇。量趨穩(wěn)，供求關系失衡，