白銀時(shí)代房企成本全程精細(xì)化管控體系實(shí)戰(zhàn)解析

1、“白銀時(shí)代”房企成本全程精細(xì)化管控體系實(shí)戰(zhàn)解析暨背后價(jià)值提升十大攻略-哇，聽(tīng)說(shuō)史上最全面的成本管理實(shí)戰(zhàn)課程降臨了【課程背景】2015年4月15日恒大集團(tuán)突然宣布，恒大在全國(guó)的住宅樓盤(pán)將實(shí)施“無(wú)理由退房”，此新聞一出引起業(yè)界軒然大波，一時(shí)間各大品牌房企紛紛出招，引發(fā)一場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)口水之戰(zhàn)，可以說(shuō)地產(chǎn)界將真正迎來(lái)你死我活的生存斗爭(zhēng)。過(guò)去幾十年，房地產(chǎn)由于行業(yè)利潤(rùn)空間大，一些企業(yè)成本管控并沒(méi)有得到足夠的重視，如今在白銀微利時(shí)代下，當(dāng)企業(yè)品牌的溢價(jià)能力無(wú)法再短期內(nèi)顯著提升時(shí)，想讓利潤(rùn)率不至于很快下滑，最迫切的就是有效降低開(kāi)發(fā)成本，但在品質(zhì)致勝的時(shí)代，降低成本又絕對(duì)不能降低品質(zhì)，如何辦？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的

2、系統(tǒng)工程，項(xiàng)目投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，設(shè)計(jì)和工程建造專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)成本控制和項(xiàng)目管理都存在相當(dāng)?shù)碾y度，如何做好“開(kāi)源與節(jié)流”管理？ 成本管理在于建立全員、全過(guò)程成本管理意識(shí)和文化，做到目標(biāo)分解到位、責(zé)任落實(shí)到位、考核監(jiān)控到位，掌握精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化管理思維，從細(xì)節(jié)入手，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。一些企業(yè)由于運(yùn)營(yíng)管理能力不足，導(dǎo)致項(xiàng)目拖期、財(cái)務(wù)和管理費(fèi)用不斷上升等，隱性成本的控制也是開(kāi)發(fā)成本控制的難點(diǎn)和頑癥之一，必須引起高度重視?！菊n程收益】在缺乏專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、缺乏管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，如何確保項(xiàng)目成本管理的成功率？成本管理工作如何前置？本次課程通過(guò)理論引導(dǎo)、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和案例分析，分階段、分節(jié)點(diǎn)、分模塊詳解控制方

3、法。將成本管控與項(xiàng)目生命周期緊密結(jié)合，提供事前、事中及事后的控制工具。向?qū)W員全面剖析萬(wàn)科、龍湖成本管理背后的力量和運(yùn)作模式。引導(dǎo)學(xué)員從“認(rèn)識(shí)了解借鑒改進(jìn)”的方法和策略，全程對(duì)接講師親自操作的項(xiàng)目案例剖析，把復(fù)雜的問(wèn)題簡(jiǎn)單化，重點(diǎn)解決落地問(wèn)題，真正做到學(xué)以致用，以大視角破除項(xiàng)目成本管理的迷局?！窘鹋浦v師】 李老師LWilian：易迪房地產(chǎn)商學(xué)院首席顧問(wèn)，法國(guó)CNAM大學(xué)建筑學(xué)碩士，清華大學(xué)MBA,法國(guó)FNSI建筑設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)會(huì)員，中國(guó)地產(chǎn)聯(lián)盟講師會(huì)員，萬(wàn)科住宅研究中心交流設(shè)計(jì)師，資深設(shè)計(jì)專(zhuān)家，就職標(biāo)桿企業(yè)期間，全面系統(tǒng)掌握了萬(wàn)科、龍湖成本管理精髓。2001年從大型國(guó)有建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)入地產(chǎn)公司，在集團(tuán)總

4、部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理。先后在著名標(biāo)桿企業(yè)歷任設(shè)計(jì)總監(jiān)、項(xiàng)目總工，做項(xiàng)目總經(jīng)理多年，成功操作過(guò)多個(gè)大型高品質(zhì)項(xiàng)目，積累了豐富的實(shí)操管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)為某品牌地產(chǎn)公司高管、合伙人。其本人對(duì)項(xiàng)目工程、設(shè)計(jì)、成本管理有獨(dú)特理解和研究。授課詼諧幽默，將高深的企業(yè)管理之道融入簡(jiǎn)單的事例中，摒棄空話(huà)，一切以實(shí)戰(zhàn)，以落地為標(biāo)準(zhǔn)，幫助企業(yè)全面提升項(xiàng)目成本管理能力。 【課程對(duì)象】房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、總工、工程副總、項(xiàng)目總經(jīng)理、工程、設(shè)計(jì)、成本總監(jiān)、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、造價(jià)工程師等?！菊n程大綱】前言：白銀微利時(shí)代對(duì)房企影響研討行業(yè)蛻變1、2015年行業(yè)動(dòng)態(tài)總結(jié)分析Ø 行業(yè)整體走勢(shì)分析Ø 標(biāo)桿房企主要經(jīng)營(yíng)總

5、結(jié)Ø 從成本角度分析白銀時(shí)代帶給我們的啟示 2、高周轉(zhuǎn)、快速度、低成本的出路Ø 高周轉(zhuǎn)、快速度與低成本之間的關(guān)聯(lián)Ø 如何構(gòu)建低成本控制體系Ø 管理者應(yīng)從哪些方面掌握成本控制成效七嘴八舌：【天變了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？【毀三觀】產(chǎn)品+營(yíng)銷(xiāo)+成本三觀【戰(zhàn)略論】生死攸關(guān)的三個(gè)問(wèn)題【新常態(tài)】房地產(chǎn)成本管理環(huán)境第一部分：開(kāi)發(fā)商的三種境界和三個(gè)層次 （頭腦風(fēng)暴篇）核心思想一、做好項(xiàng)目成本管理的四大關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞一、格局關(guān)鍵詞二、創(chuàng)想關(guān)鍵詞三、顛覆 關(guān)鍵詞四、落地思考：前端決定后端-項(xiàng)目成本管理的趨勢(shì)-先策后控討論：關(guān)于成本管理經(jīng)歷的三個(gè)階段、四種能力、五個(gè)邏輯核心思想二

6、、成本管理的落地的六大實(shí)施攻略 攻略一、目標(biāo)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)-成本管理的核心 攻略二、目標(biāo)成本前期策劃-成本管理的基礎(chǔ) 攻略三、確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)-成本管理重要手段 攻略四、預(yù)警和強(qiáng)控-成本控制的創(chuàng)新手段 攻略五、合約規(guī)劃-連接成本與合同的樞紐 攻略六、月度動(dòng)態(tài)成本反饋-成本管理的監(jiān)控糾偏手段思考：如何通過(guò)專(zhuān)業(yè)精細(xì)化的成本控制管理實(shí)現(xiàn)地塊利潤(rùn)最大化？核心思想三、成本管理的十大關(guān)鍵問(wèn)題1） 開(kāi)發(fā)周期時(shí)間成本2） 成本策劃與規(guī)劃3） 管理成本與隱形（成本）消耗4） 不可忽視的財(cái)務(wù)成本5） 設(shè)計(jì)管理工作對(duì)成本控制的重要意義和價(jià)值注意：我們沒(méi)必要成為萬(wàn)科、龍湖的影子，但卻急需成

7、為自已的NO.1-我能秘籍：成本控制八大價(jià)值提升策略1、“杠桿”原理2、“等級(jí)匹配”原理3、“效益”原理4、“不平衡”原理思考：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的成本價(jià)值挖掘？案例分享：1、不平衡使用容積率項(xiàng)目龍湖弗萊明戈2、用足建筑密度的前提下，增加親地戶(hù)型的數(shù)量的案例秘籍：成本價(jià)值挖掘的四大原則案例分析：萬(wàn)科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣注意：要敢于拉大產(chǎn)品價(jià)格差距，最不好的產(chǎn)品可以由成本溢價(jià)補(bǔ)缺。核心思想四、以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系的建立1、 目標(biāo)成本確定2、 目標(biāo)成本分解3、 目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理4、 目標(biāo)成本考核辦法5、 目標(biāo)成本后評(píng)估6、 成本管控基礎(chǔ)保障思考點(diǎn)：成長(zhǎng)型企業(yè)與標(biāo)桿企業(yè)的成本管理

8、特點(diǎn)對(duì)比分析案例總結(jié)：龍湖、萬(wàn)科成本管理工具、考核模板、數(shù)據(jù)庫(kù)模板第二部分 標(biāo)桿地產(chǎn)成本管理經(jīng)典項(xiàng)目?jī)r(jià)值表現(xiàn)賞析（伐骨洗髓篇）我們要學(xué)習(xí)最優(yōu)秀的：Ø 1、萬(wàn)科地產(chǎn) 2、龍湖地產(chǎn) 3、綠城地產(chǎn) 4、星河灣地產(chǎn)思考：1、為什么要學(xué)習(xí)萬(wàn)科成本控制技巧？2、解讀龍湖景觀成本控制背后的故事？應(yīng)用分享：1、龍湖控景觀成本3個(gè)必殺技.doc2、如何降低成本又不影響景觀品質(zhì),“砍”成本技巧？3、詳解景觀成本控制核心15大關(guān)注點(diǎn)一、內(nèi)部視角看龍湖-“我能”之造夢(mèng)工廠1、相對(duì)較低的成本 2、成本集中引爆的震撼效果二、客戶(hù)視角看龍湖極致浪漫生活秀（極致成本價(jià)值杠桿作用）1、兒時(shí)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn) 2、配置好、品質(zhì)高

9、、有面子三、學(xué)習(xí)龍湖成本控制的四個(gè)層次1、道、法、術(shù)、器a、天下沒(méi)有難做的成本，找對(duì)方法和路徑  b、走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái) c、站在巨人肩膀看世界深度分享：破解房地產(chǎn)成本管理不為人知的利器-22大絕招絕招一、建立全員成本管理文化 絕招二 構(gòu)建成本管理框架 絕招三 規(guī)范成本科目分類(lèi)絕招四 建立成本管理流程絕招五 客戶(hù)產(chǎn)品導(dǎo)向需求絕招六 控制設(shè)計(jì)八大環(huán)節(jié)絕招七 加強(qiáng)施工圖紙深度審核絕招八 規(guī)范變更簽證流程本 第三部分 房地產(chǎn)十大階段成本管理實(shí)戰(zhàn)方法 (登堂入室篇)第一節(jié) 立項(xiàng)階段成本控制18要點(diǎn)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制由于國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地

10、控制企業(yè)的費(fèi)用。1、新征土地期間2、買(mǎi)斷項(xiàng)目期間3、合作開(kāi)發(fā)期間第二節(jié) 規(guī)劃階段成本控制30要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)幾乎決定了項(xiàng)目成本的85%，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。1、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2、規(guī)劃方案報(bào)批3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)4、施工圖設(shè)計(jì)5、銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)6、裝修設(shè)計(jì)階段7、配套功能設(shè)計(jì)8、設(shè)計(jì)變更9、材料設(shè)備選型案例解析：“規(guī)劃成本敏感點(diǎn)”、“某項(xiàng)目容積率”、“總圖定位”、“產(chǎn)品建議書(shū)”、“風(fēng)水案例” “偷面積與新面積計(jì)算規(guī)則”、“風(fēng)格、材料與成本案例”、等。其中：1、 方案階段易出錯(cuò)點(diǎn)提醒 2、擴(kuò)初階段易出錯(cuò)點(diǎn)提醒3、 施工

11、圖階段易出錯(cuò)點(diǎn)提醒 4、地下室與地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)易出錯(cuò)點(diǎn)提醒案例與解析：“報(bào)規(guī)報(bào)建關(guān)鍵技術(shù)”“萬(wàn)科成控9項(xiàng)要點(diǎn)”“含鋼量控制步驟”“立面造價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)” “規(guī)劃設(shè)計(jì)成控技術(shù)” “景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化”等?？刂茦?biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)误w、車(chē)庫(kù)與地下室、豎向設(shè)計(jì)、容積率、配套、人防、消防、層高、柱網(wǎng)、覆土、頂板、底板、結(jié)構(gòu)形式、防水、通風(fēng)、層數(shù)、出口與景觀、分期、管線綜合、照明等。思考點(diǎn)：1、關(guān)于用足容積率與建筑密度； 案例：龍湖唐寧ONE2、關(guān)于用足規(guī)劃法規(guī)的邊界； 案例：龍湖·天街 、弗萊明戈3、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化和價(jià)值再造方法；案例：萬(wàn)科地下車(chē)庫(kù)、悠山郡二期車(chē)庫(kù)管理分享：龍湖地產(chǎn)對(duì)設(shè)計(jì)人員10條素質(zhì)要求1、加強(qiáng)

12、設(shè)計(jì)管理部門(mén)的市場(chǎng)意識(shí)和策劃能力2、嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn)；提高決策效率3、減少人為增加的工作復(fù)雜度4、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?、選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)服務(wù)商第三節(jié)、招投標(biāo)階段成本控制11要點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作，這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。1、 投標(biāo)單位選擇 2、招投標(biāo)文件 3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)思考點(diǎn)：1、中國(guó)式合同潛規(guī)則 ；2、簽署總包合同必須注意的事項(xiàng)3、合同管理三大關(guān)鍵點(diǎn)：要命的開(kāi)工令，合同中的定時(shí)炸彈、合同計(jì)價(jià)原則4、如何判斷合同是采用固定總價(jià)包干還是固定單價(jià)合同？案例：工期管理、違約管理、合同管理案例、詳解龍湖的6

13、個(gè)成本模板成果分享：標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)方法及其經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審報(bào)告其中：發(fā)標(biāo)、 答疑、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn)；供應(yīng)商管理、招標(biāo)方案、標(biāo)段劃分案例等。第四節(jié)、施工階段成本控制30要點(diǎn)施工環(huán)節(jié)的成本控制應(yīng)注意，一是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，二是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化原因，施工階段不可避免要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，這一階段要注意各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作。1、設(shè)計(jì)變更 2、現(xiàn)場(chǎng)簽證 3、審圖 4、總分包配合費(fèi)5、材料供應(yīng) 6、工程款支付 7、工程檔案管理分享：1、標(biāo)桿房企設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法、簽證變更流程及、簽證變更單2、簽證變更處理三大原則簽證變更案例：事后補(bǔ)單案例、綠化

14、變更案例、土石方案例、無(wú)效成本案例3、成果分享：目標(biāo)成本測(cè)算表目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)無(wú)效成本管理工作指引成本管理月報(bào)、工程付款審批表應(yīng)用分享：1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標(biāo)準(zhǔn)化表單2、某項(xiàng)目19-23樓及地下車(chē)庫(kù)工程招標(biāo)答疑.doc3、施工圖審查控制要點(diǎn).doc 4、某項(xiàng)目工程圖紙會(huì)審記錄.doc第五節(jié)、采購(gòu)階段成本控制10要點(diǎn)材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過(guò)明確而科學(xué)的流程，可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。1、材料進(jìn)場(chǎng)階段 2、材料性能價(jià)格比 3、材料款支付 5、材料驗(yàn)收與保管6、什么是合約規(guī)劃？其核心作用如何？7、合約規(guī)劃的編制、執(zhí)行與

15、過(guò)程管控如何設(shè)置合同主要條款，防范采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)注意：采購(gòu)管理核心價(jià)值-厘清采購(gòu)管理的誤區(qū)、真正認(rèn)識(shí)采購(gòu)分享：標(biāo)桿房企工程采購(gòu)管理辦法、采購(gòu)信息管理規(guī)定、供應(yīng)商管理及、供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引一些標(biāo)準(zhǔn)化合同范本（總包及分包）第六節(jié)、供應(yīng)商管理成本控制要點(diǎn)1、供應(yīng)商管理基本原則供應(yīng)商拓展捷徑：相忘于江湖、郁悶的推薦人2、供應(yīng)商考察三大關(guān)鍵步驟：三年業(yè)績(jī)表使用技巧供應(yīng)商考察：-項(xiàng)目管理至關(guān)重要的第一步：看什么？怎么看？對(duì)掛靠的態(tài)度與政策；識(shí)別掛靠的核心技巧；履約評(píng)估核心與誤區(qū)3、供應(yīng)商管理：對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的認(rèn)識(shí)商務(wù)談判三大原則 博弈：田忌賽馬標(biāo)桿房企供應(yīng)商管理案例：-李鬼案例-營(yíng)銷(xiāo)整合案例-黑名單案例分享：標(biāo)

16、桿房企供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引第七節(jié)、銷(xiāo)售階段成本控制10要點(diǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，制訂費(fèi)用目標(biāo)總額控制。銷(xiāo)售涉及的部門(mén)比較多，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生影響。1、營(yíng)銷(xiāo)方案2、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)3、媒體廣告選擇4、樣板房裝修5、銷(xiāo)售回款6、客戶(hù)交房案例分享：營(yíng)銷(xiāo)管理案例、無(wú)效營(yíng)銷(xiāo)案例 第八節(jié)、預(yù)決算階段成本控制20要點(diǎn)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方和甲方自身，日常應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行月結(jié)制度，防止不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。1、乙方預(yù)算2、鋼筋含量核實(shí)3、價(jià)差的調(diào)整4、洽商、變更的費(fèi)用控制5、違約與索賠分享：標(biāo)桿房企工程報(bào)送結(jié)算資料作業(yè)指引工程計(jì)價(jià)管理辦法工程預(yù)結(jié)算管理辦法、工程結(jié)算審批表、竣工結(jié)算造價(jià)協(xié)議清單案例：結(jié)算不及時(shí)案例、屋面防水案例、竣工驗(yàn)收案例、園建基礎(chǔ)案例、涂料結(jié)算案例第九節(jié)、期間費(fèi)用成本控制15要點(diǎn)期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政費(fèi)用組成。由于期間費(fèi)用的靈活性很高，更財(cái)務(wù)部要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。1、財(cái)務(wù)費(fèi)用 2、人工費(fèi)用 3、行政管