良渚文化村規(guī)劃及啟動計劃

1、萬科萬科良渚文化村良渚文化村配套商業(yè)啟動計劃配套商業(yè)啟動計劃項目分析項目分析1項目操作思路項目操作思路2現(xiàn)階段玉鳥執(zhí)行計劃現(xiàn)階段玉鳥執(zhí)行計劃3我們的開店計劃我們的開店計劃4項目分析項目分析1項目目前開發(fā)情況項目目前開發(fā)情況08年清盤項目年清盤項目09年新售項目年新售項目08年新推項目年新推項目住宅項目住宅項目公建項目公建項目10年新推項目年新推項目11年新推項目年新推項目2006年底交付年底交付858套，現(xiàn)入套，現(xiàn)入住率住率10%07年年12月底竹徑月底竹徑茶語獨棟茶語獨棟37，排，排屋屋52，公寓，公寓16008年年3月竹徑茶月竹徑茶語排屋語排屋117套套2008年年3月底月底白東白東627

2、套套2008年年12月底月底白東白東150套套08年年12月陽光月陽光天際排屋天際排屋1702008年年12月底月底白南白南1238套套2009年陽光年陽光250套套2009底白南底白南1720套套2009底白西底白西115套套2010白南白南860套套2010白西白西230套套住宅項目交付計劃交房交房時間時間樓盤名稱樓盤名稱建筑類型建筑類型實際交實際交付戶數(shù)付戶數(shù)現(xiàn)入住率現(xiàn)入住率累計交累計交付戶數(shù)付戶數(shù)06年12月底白鷺郡北85810%07年12月底竹徑茶語獨棟37排屋52公寓16011072008年3月白鷺郡東627竹徑茶語排屋11818522008年12月陽光天際排屋170白鷺郡東150

3、白南1238341009年陽光250白南1720白西115549510年白南860白西2306585白鷺郡北入住竹徑茶語入住白鷺郡東入住白鷺郡南、陽光天際入住白鷺郡西入住白鷺郡西、白鷺郡南全部入住注意：實際入住戶數(shù)按交付戶數(shù)的注意：實際入住戶數(shù)按交付戶數(shù)的1010計算計算商業(yè)功能定位：商業(yè)功能定位：1、茶語、陽光項目的生活配套；、茶語、陽光項目的生活配套；2、整個文化村休閑、娛樂公建配套；、整個文化村休閑、娛樂公建配套；3、良渚的特色旅游休閑商業(yè)配套、良渚的特色旅游休閑商業(yè)配套白鷺郡南商業(yè)白鷺郡南商業(yè)商業(yè)功能定位：商業(yè)功能定位：1、文化村的社區(qū)商業(yè)中心、文化村的社區(qū)商業(yè)中心2、公建配套中心；、

4、公建配套中心；項目商業(yè)規(guī)劃及開發(fā)現(xiàn)狀商圈覆蓋范圍：商圈覆蓋范圍：1、良渚文化村北區(qū)塊；、良渚文化村北區(qū)塊；2、整個良渚文化村；、整個良渚文化村；3、將覆蓋整個杭州；、將覆蓋整個杭州；1、商業(yè)體量：、商業(yè)體量：2.8萬方萬方2、建議商業(yè)配比：、建議商業(yè)配比： 20-30%日常生活配套商業(yè)日常生活配套商業(yè) 70-80%休閑旅游特色商業(yè)休閑旅游特色商業(yè)商圈覆蓋范圍：商圈覆蓋范圍： 整個良渚文化村整個良渚文化村1、商業(yè)體量、商業(yè)體量4萬方萬方2、建議商業(yè)配比、建議商業(yè)配比 40-50%公建配套公建配套 50-60%社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：1、玉鳥流蘇一期已啟動，、玉鳥流蘇一期已啟動，共計共計800

5、0方。方。2、白南商業(yè)區(qū)尚未啟動。、白南商業(yè)區(qū)尚未啟動。面臨的問題人口導入緩慢開發(fā)周期長入住率低規(guī)劃與現(xiàn)實的矛盾供給矛盾。需求的矛盾。玉鳥流蘇）玉鳥流蘇）需兌現(xiàn)承諾購房時的承諾滿足入住居民日常生活配套要求如何在人氣不足，開發(fā)次序錯位的情況下，來兌現(xiàn)承如何在人氣不足，開發(fā)次序錯位的情況下，來兌現(xiàn)承諾，滿足居民日常生活需求，是本項目亟需解決的商業(yè)諾，滿足居民日常生活需求，是本項目亟需解決的商業(yè)問題。問題。因此：因此：如何操作？如何操作？項目操作思路項目操作思路2整體商業(yè)操作思路第一階段第一階段1-3年年該階段將白南的部分功該階段將白南的部分功能先行移植到玉鳥流蘇能先行移植到玉鳥流蘇，基本實現(xiàn)兩個功

6、能：，基本實現(xiàn)兩個功能：1、公共服務功能、公共服務功能2、日常生活消費功能、日常生活消費功能白南商業(yè)交付后白南商業(yè)交付后 玉鳥業(yè)態(tài)二次調(diào)整，玉鳥業(yè)態(tài)二次調(diào)整，保留部分生活配套以滿保留部分生活配套以滿足茶語、陽光天際的需足茶語、陽光天際的需求外，其他的公共服務求外，其他的公共服務功能和大部分的生活配功能和大部分的生活配套功能回歸到白南。套功能回歸到白南。 區(qū)域相對成熟后區(qū)域相對成熟后 1、白南在原有配套商業(yè)的基、白南在原有配套商業(yè)的基礎上，進一步豐富服務功能礎上，進一步豐富服務功能與商業(yè)功能；帶動與商業(yè)功能；帶動4個服務點，個服務點，輻射整個文化村輻射整個文化村 2、 玉鳥實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，引進特玉鳥實

7、現(xiàn)轉(zhuǎn)型，引進特色餐飲、休閑娛樂、旅游特色餐飲、休閑娛樂、旅游特色商業(yè)業(yè)態(tài)實現(xiàn)最終的定位。色商業(yè)業(yè)態(tài)實現(xiàn)最終的定位?！肮δ苻D(zhuǎn)化功能轉(zhuǎn)化 ，分步實現(xiàn)，分步實現(xiàn)”總體策略總體策略功能回歸功能回歸功能提升功能提升功能移植功能移植玉鳥流蘇的操作思路 強行啟動強行啟動全面招商全面招商業(yè)態(tài)調(diào)整業(yè)態(tài)調(diào)整按照良渚文化村的商業(yè)總體策略，目前我們首先要做好第一按照良渚文化村的商業(yè)總體策略，目前我們首先要做好第一步的工作，即功能移植步的工作，即功能移植強行啟動玉鳥流蘇一期商業(yè)。強行啟動玉鳥流蘇一期商業(yè)。 功能移植功能移植玉鳥流蘇白南商業(yè)總結(jié)現(xiàn)階段玉鳥的執(zhí)行方案現(xiàn)階段玉鳥的執(zhí)行方案3玉鳥一期現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：目前玉鳥一期建筑

8、面積將目前玉鳥一期建筑面積將近近8000多平方米，預計多平方米，預計在在2008年年6月交付。其建月交付。其建筑形態(tài)別具一格。筑形態(tài)別具一格。配套優(yōu)先配套優(yōu)先保護性保護性可操作性可操作性一期業(yè)態(tài)規(guī)劃玉鳥啟動階段業(yè)態(tài)規(guī)劃的三個原則：玉鳥啟動階段業(yè)態(tài)規(guī)劃的三個原則：鑒于遠景規(guī)劃、獨特的建筑形態(tài)、現(xiàn)實的問題鑒于遠景規(guī)劃、獨特的建筑形態(tài)、現(xiàn)實的問題業(yè)態(tài)規(guī)劃表公共服務配套及公司用房分期功能必要性點位數(shù)量(個)占地面積建筑面積合計建筑面積裝修標準性質(zhì)業(yè)態(tài)玉鳥已建成商業(yè)（一期)對外展示玉文化館必需F-b0211500銷售中心必需F-d0216411500對公司服務項目部辦公樓必需K-1,K-211500萬科

9、物業(yè)總部必需J-31800員工宿舍必需F-d011800公共服務客戶服務中心必需F-d011800醫(yī)療診所必需F-d031郵局必需F-d031派出所必需I-1樓1電信、電視服務移動可選L-11100100電信可選L-115050數(shù)字電視可選 L-115050玉鳥配套商業(yè)分期功能必要性點位數(shù)量(個)建筑面積性質(zhì)業(yè)態(tài)玉鳥已建成商業(yè)（一期)對內(nèi)商業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(臨時)必須1500主力店餐飲主力店必須A-a01/A-a021500簡餐必須A-a031150咖啡館可選A-a041450茶舍可選 A-a031400社區(qū)生活中心必須F-C011572小商鋪24自助銀行A或分理處必須L-1樓1100-150房產(chǎn)中

10、介可選L-1樓2-360-100裝飾設計可選L-1樓2100美發(fā)可選L-1樓1100美容可選L-1樓1200家紡可選L-1樓1100業(yè)態(tài)規(guī)劃表F-C01F-a01F-a02F-a03F-a04F-b02F-d03F-a05F-d01F-d02F-b01L-1L-2k-1K-2K-3J-1J-2I-1I-2小型社區(qū)小型社區(qū)商鋪區(qū)商鋪區(qū)“十全十美十全十美”社區(qū)店社區(qū)店宿舍區(qū)宿舍區(qū)售樓部售樓部一期業(yè)態(tài)規(guī)劃圖中餐中餐公共服務公共服務配套區(qū)配套區(qū)項目部項目部辦公樓辦公樓萬科萬科物業(yè)物業(yè)總部總部玉文化館玉文化館餐飲區(qū)餐飲區(qū)餐飲區(qū)餐飲區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃玉鳥一期北區(qū)塊一期一期II標待建標待建項目辦公大樓項目辦公大樓功

11、能必要性數(shù)量(個)建筑 位置業(yè)態(tài)面積L1小商鋪自助銀行必須120房產(chǎn)中介可選2100裝飾設計可選2100移動/聯(lián)通/數(shù)字可選150-100棋牌可選1200家紡可選1100美容美發(fā)可選1150L1商鋪商鋪玉鳥流蘇L1一層100120124108120120美容（美容（1、2層）層）家紡家紡美發(fā)美發(fā)房產(chǎn)中介房產(chǎn)中介房產(chǎn)中介房產(chǎn)中介24小時銀行小時銀行玉鳥流蘇L1二層美容（美容（1、2層）層） 裝修設計裝修設計裝修設計裝修設計棋牌棋牌玉鳥流蘇南區(qū)F-c01“十全十美十全十美”社區(qū)店社區(qū)店洗衣店洗衣店藥店藥店我們的開店計劃我們的開店計劃4迷你型社區(qū)迷你型社區(qū)店，含簡餐，店，含簡餐，但不設營業(yè)區(qū)但不設營

12、業(yè)區(qū)中期在白南完中期在白南完整版的全功能整版的全功能服務區(qū)服務區(qū)后期布點進組后期布點進組團團“由點到面，由面到點由點到面，由面到點”的布局方式的布局方式整體策略第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段白南白南商業(yè)商業(yè)中心中心公建公寓區(qū)公建公寓區(qū)服務點服務點服務點服務點服務點服務點服務點服務點玉鳥流蘇玉鳥流蘇整體策示意圖餐廳餐廳服務區(qū)服務區(qū)蛋糕坊蛋糕坊玉鳥的社區(qū)店位置：位置：F-C01面積：約面積：約300開業(yè)時間：開業(yè)時間：08年下旬年下旬“十全十美十全十美”社區(qū)店社區(qū)店洗衣店洗衣店藥店藥店果蔬店果蔬店便利店便利店幾個尚需溝通的問題在業(yè)態(tài)規(guī)劃方案確定后，下階段將制定招商執(zhí)行計劃與投入的測算在業(yè)態(tài)規(guī)劃方案確定后，下階段將制定招商執(zhí)行計劃與投入的測算白東與白南開盤時間和交付時間問題確認白東與白南開盤時間和交付時