沈陽萬象城調(diào)研解析

1、華潤系列研究華潤系列研究沈陽萬象城沈陽萬象城附注：紅色字體為已開業(yè)項目，項目開業(yè)時間更新到2011年5月。杭州錢江新城萬象城上海吳中路萬象城深圳萬象城沈陽萬象城南寧萬象城濟南萬象城青島萬象城無錫萬象城常州萬象城成都萬象城重慶萬象城鄭州萬象城合肥萬象城全國全國14個華潤萬象城，目前開業(yè)個華潤萬象城，目前開業(yè)3個。個。沈陽萬象城大連萬象城華潤萬象城華潤萬象城 全國版圖全國版圖項目所屬城市項目所屬城市位置位置深圳華潤中心位于深圳市羅湖區(qū)深圳金融商業(yè)核心區(qū)域 杭州位于杭州未來CBD核心區(qū)域錢江新城沈陽位于沈陽市重點開發(fā)的金廊規(guī)劃區(qū)的核心位置（遼寧體育館原址）成都位于新城東核心位置二環(huán)路東三段萬年場雙橋

2、子片區(qū)南寧位于東盟國際商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域萬象城選址要求：萬象城選址要求： 城市黃金地段，城市金融商業(yè)中心或未來城市黃金地段，城市金融商業(yè)中心或未來CBD核心區(qū)，核心區(qū)，基地分析基地分析項目選址項目選址萬象城選址對比：萬象城選址對比： 基地分析基地分析區(qū)位區(qū)位235米米375米米SITE80501GREEN7700l沈陽華潤中心位于沈陽市重點開發(fā)的金廊規(guī)劃區(qū)（南段）的核心位置 l整個項目用地為矩形，南北長約375米，東西長約235米，其中場地東北角為7700平米的市政綠地。l四至：東至青年大街、西至彩塔街、南至規(guī)劃18米路(與省工業(yè)展覽館相鄰)、北至文藝路。華潤中心華潤中心規(guī)劃路規(guī)劃路彩彩塔塔街街

3、青青年年大大街街文藝路文藝路基地分析基地分析現(xiàn)狀現(xiàn)狀基地分析基地分析現(xiàn)狀現(xiàn)狀彩彩塔塔街街基地分析基地分析道路交通道路交通青青年年大大街街地地鐵鐵二二號號線線文化路文化路文藝路文藝路建建院院路路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路基基地地三三好好街街五五愛愛街街五愛五愛批發(fā)批發(fā)市場市場l東東 青年大街青年大街：城市主干道，規(guī)劃雙向10車道l文化路文化路：城市次干道，規(guī)劃雙向8車道l北北 文藝路文藝路：城市次干道，規(guī)劃雙向6車道l南南 規(guī)劃道路規(guī)劃道路：18米l西西 彩塔街彩塔街：規(guī)劃雙向4車道l地鐵地鐵：距離二號線工業(yè)展示館站不到100米，通過地下通道，萬象城與地鐵直接連通l公交站點

4、公交站點：分別是青年大街和文藝路的體育館站；133，134，222，257，214，244，225，238等20余條；l距離火車站15分鐘車程，機場20分鐘車程 工業(yè)展示館站工業(yè)展示館站 青年大街青年大街基地分析基地分析地鐵地鐵青年公園站青年公園站工業(yè)展示館站工業(yè)展示館站中街中街太原大街太原大街基地分析基地分析l基地基地l文化教育文化教育l住宅住宅l商業(yè)商業(yè)l市政公園市政公園l辦公辦公l酒店酒店l城市綜合體城市綜合體商業(yè)定位商業(yè)定位嘉嘉里里中中心心基地基地茂葉中心茂葉中心地鐵地鐵2號線文號線文化北路站化北路站家樂福家樂福青年青年公園公園基地分析基地分析周邊配套周邊配套沈陽茂業(yè)中心沈陽茂業(yè)中心沈

5、陽嘉里中心沈陽嘉里中心沈陽沈陽二中二中省氣象省氣象學院學院省氣象省氣象學院學院沈陽音沈陽音樂學院樂學院工業(yè)展工業(yè)展覽館覽館藥科大藥科大學學東北大學東北大學沈陽沈陽九中九中 電腦軟電腦軟件城件城基地分析基地分析規(guī)劃條件規(guī)劃條件l規(guī)劃設(shè)計條件:l出讓面積:80501.4平方米l用地性質(zhì)：商住混合用地，商業(yè)比例75%l容積率：4.5l綠地率：居住部分30%，北側(cè)現(xiàn)狀綠地仍作為綠地納入地塊統(tǒng)一規(guī)劃l建筑高度：滿足機場凈空要求，以凈空批復(fù)為準l出讓年限：居住50年，商業(yè)40年l土地交付時間l土地成交價l付款進度要求東北三省如何布點？為何要先搶灘沈陽？然后布點大連？宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境選址疑問選址疑問附注：紅

6、色字體為已開業(yè)項目，項目開業(yè)時間更新到2011年5月。杭州錢江新城萬象城上海吳中路萬象城深圳萬象城沈陽萬象城南寧萬象城濟南萬象城青島萬象城淄博萬象城無錫萬象城常州萬象城成都萬象城重慶萬象城鄭州萬象城合肥萬象城全國：東、西、南、北戰(zhàn)略基點全國：東、西、南、北戰(zhàn)略基點大連萬象城宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境萬象城全國戰(zhàn)略萬象城全國戰(zhàn)略沈陽沈陽 中國東北地區(qū)最大的中心城市中國東北地區(qū)最大的中心城市SHENYANG China North East Area Central City l遼寧省會，東北遼寧省會，東北地區(qū)經(jīng)濟、文化、交通、金融和商業(yè)地區(qū)經(jīng)濟、文化、交通、金融和商業(yè)的的中心中心；l沈陽是連接東北地區(qū)與華

7、北、華東、西北等其他地區(qū)沈陽是連接東北地區(qū)與華北、華東、西北等其他地區(qū)的重要的重要交通樞紐交通樞紐；l東北三省東北三省消費力最強消費力最強的城市的城市 l東北三省東北三省輻射范圍最廣輻射范圍最廣的城市的城市 l東北三省東北三省投資報酬率最高投資報酬率最高的城市的城市 l東北三省東北三省時尚上升度最高時尚上升度最高的城市的城市 u 沈陽概況沈陽概況Shenyang Summary東北地區(qū)東北地區(qū)宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境沈陽總體情況沈陽總體情況l主要是外來人口的遷入，反映了沈主要是外來人口的遷入，反映了沈陽的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了較強的吸引力陽的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了較強的吸引力 宏觀宏觀環(huán)境環(huán)境沈陽總體情況沈陽總體情況

8、沈陽市區(qū)人口密度分布圖：沈陽市區(qū)人口密度分布圖：宏觀宏觀環(huán)境環(huán)境沈陽總體情況沈陽總體情況l沈陽高人口密度區(qū)域主要集中在和平區(qū)和沈河區(qū)沈陽高人口密度區(qū)域主要集中在和平區(qū)和沈河區(qū) 。 l金廊沿線人口密度普遍很高金廊沿線人口密度普遍很高 。l人均可支配收入穩(wěn)步增長，增長幅人均可支配收入穩(wěn)步增長，增長幅度較大，至度較大，至2010年已達到年已達到21578元元 l同處環(huán)渤海經(jīng)濟圈，與北京相比，同處環(huán)渤海經(jīng)濟圈，與北京相比，差距較大，剛剛達到北京差距較大，剛剛達到北京2007年的年的居民人均可支配收入水平；居民人均可支配收入水平；l2010年沈陽人均可支配收入低于大年沈陽人均可支配收入低于大連，略高于長

9、春和哈爾濱，在東北連，略高于長春和哈爾濱，在東北三省主要城市排名第二三省主要城市排名第二 宏觀宏觀環(huán)境環(huán)境沈陽總體情況沈陽總體情況l2010年，沈陽人均消費性支出為年，沈陽人均消費性支出為15676元，與北京相差較大，剛剛接元，與北京相差較大，剛剛接近北京近北京2001年的水平，在東北地區(qū)年的水平，在東北地區(qū)的幾個主要城市中排第二，相對的幾個主要城市中排第二，相對2006的第三名有所提高的第三名有所提高l2010年沈陽人均可支配收入低于大年沈陽人均可支配收入低于大連，略高于長春和哈爾濱，在東北連，略高于長春和哈爾濱，在東北三省主要城市排名第二三省主要城市排名第二 宏觀宏觀環(huán)境環(huán)境沈陽總體情況沈

10、陽總體情況l根據(jù)沈陽市商業(yè)局統(tǒng)計，截至2007年初，沈陽商業(yè)網(wǎng)點總面積約1100萬平米?？偯娣e包含市區(qū)和郊區(qū)零售、餐飲服務(wù)和批發(fā)物流三大類，具體為百貨、購物中心、餐飲網(wǎng)點、批發(fā)市場、商品交易市場、物流基地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)街等l雖然總面積大，但有較大部分為批發(fā)市場、物流基地，實際人均擁有的商業(yè)零售面積僅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。l從引領(lǐng)零售市場的主要商業(yè)類型看，截至2007年4月，沈陽的百貨和購物中心共有15個，總供應(yīng)為96.6萬平米，人均0.137平米；低于北京目前的353.6萬平米和人均0.295平米水平。l雖然五洲商業(yè)廣場、興隆大家庭、沈陽春天等采取店中店的形式，與購

11、物中心的經(jīng)營模式相同，但還是側(cè)重于服裝服飾的零售，餐飲、娛樂少，也并未完全帶來消費體驗的改變。l萬達商業(yè)廣場雖然體量大，但各大主力商戶為獨立建筑，彼此間缺乏聯(lián)動性，而且以專業(yè)店為主，服飾零售、餐飲、娛樂比例低，并不能算購物中心。l從整體看，在沈陽經(jīng)濟快速發(fā)展推動下，沈陽的商業(yè)從總量和商業(yè)類型上還有較大的提升空間。沈陽各類商業(yè)比例（2007）宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境城市商業(yè)分析城市商業(yè)分析l由于本項目未來發(fā)展方向主要是購物中心，競爭對手將主要是百貨和購物中心。在此主要對購物中心和百貨加以研究，批發(fā)市場、家居建材市場和底商將不是此次的研究重點。l根據(jù)現(xiàn)有和未來百貨、購物中心較聚集的區(qū)域，沈陽目前有以下6大

12、商圈：太原街商圈中街商圈北站商圈五里河商圈北行商圈鐵西商圈l渾南雖然是未來發(fā)展的一個重要區(qū)域，但目前由于人氣不旺，發(fā)展的主要是底商配套、專業(yè)市場等類型，在此不將期作為主要商圈研究。l以下將對上述商圈進行分析。由于太原街商圈將在區(qū)域市場里著重介紹，在整體市場中不進行詳細分析。商圈分布圖五五里里河河北北站站太太原原街街本項目本項目中中街街鐵鐵西西北北行行市級商圈區(qū)域商圈社區(qū)型商圈宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境沈陽商圈分析沈陽商圈分析市級商圈：太原街商圈、中街商圈、長江街商圈區(qū)級商圈：北市商圈、北站商圈、鐵百商圈專業(yè)商圈：五愛商圈、三好街商圈、南塔商圈特色商圈：西塔商圈 商圈主要特征商圈主要特征商圈商圈名稱名稱商

13、圈地位商圈地位位置位置現(xiàn)有百貨購物現(xiàn)有百貨購物中心（平米）中心（平米）主要特征主要特征太原街市級商圈和平區(qū)391,400l以中華路和太原街為主；l成熟商圈，聚集有7個百貨和購物中心，以中興和新世界為代表，商業(yè)氛圍濃厚；l歷史悠久，也是沈陽最早形成的高檔購物區(qū)域，類似于北京的王府井；l不僅是沈陽人購物目的地，還是周邊城市高檔購物的目的地，輻射沈陽和周邊城市。中街市級商圈沈河區(qū)大東區(qū)439,000l以中街步行街和小東路為主；l成熟商圈，聚集有5個百貨和購物中心，以興隆大家庭和新瑪特為代表；l歷史悠久，但檔次為中檔和中高檔，缺乏高檔項目；l有較多服裝小商品市場，消費群體主要以沈陽中等收入人群為主，品

14、牌貨單價不高，無國際一二線品牌，類似于北京的西單。北站區(qū)域型商圈沈河區(qū)和平區(qū)91,000l依托于北站的商務(wù)辦公區(qū)得到發(fā)展；l并不是成熟商圈，還處在發(fā)展起步階段，目前只有一個卓展購物中心；l未來隨著北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，具有一定的發(fā)展?jié)摿?；l除吸納北站商務(wù)區(qū)的商務(wù)人群，還將吸引部分其他區(qū)域的人群，主要是北部區(qū)域。五里河區(qū)域型商圈和平區(qū)沈河區(qū)15,000l依托于五里河區(qū)域的高檔居住氛圍和近年新發(fā)展起來的渾南中高檔居住區(qū)；l處于發(fā)展的起步階段，目前只有一個西武百貨；l未來發(fā)展主要依托于五里河高檔居住、商務(wù)辦公以及渾南居住氛圍的發(fā)展；l主要吸納南部的購物需求；北行社區(qū)型商圈皇姑區(qū)30,000l主要

15、為周邊社區(qū)提供便利的服裝服飾購物場所，輻射范圍局限于皇姑區(qū)內(nèi)；l商業(yè)氛圍一般，目前只有千盛百貨，為中等檔次；l由于區(qū)域商務(wù)和居住氛圍發(fā)展慢，又缺乏輻射影響力，商業(yè)發(fā)展慢；鐵西社區(qū)型商圈鐵西區(qū)45,000l主要為周邊區(qū)域提供便利的購物場所，主要輻射鐵西區(qū)和于洪區(qū)部分；l商業(yè)氛圍一般，目前有鐵西百貨和鐵西友誼購物中心，檔次為中檔；l由于鐵西原有工業(yè)項目遷出，騰地發(fā)展住宅項目，未來人口增長快，有較好發(fā)展前景，但依然主要服務(wù)周邊區(qū)域。宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境沈陽商圈分析沈陽商圈分析3.0商業(yè)市場商業(yè)市場l2005年被評為“全國十大著名商業(yè)街”之一。l被譽為“東北第一街”l中街現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)62萬平米，其中百貨購

16、物中心70.8，其余為超市、電器、服裝小商品市場。l在現(xiàn)有的百貨購物中心中，檔次稍高的是沈陽商業(yè)城、新瑪特和罕王百貨，但以國內(nèi)品牌和港澳臺品牌為主，缺乏國際一二線品牌。l其他的商業(yè)檔次低，引進的主要是外貿(mào)店形式的自有品牌，與街邊店的檔次類似，例如興隆大家庭就有較多的品牌貨單價在1000元以下，基本屬于五愛市場的升級版或者延伸版。l中街整體檔次不高，吸引的人群整體收入水平低，高檔品牌和國際時尚品牌在此區(qū)域發(fā)展空間小，it就由中街興隆大家庭遷往太原街的東舜百貨。l由于其貨單價低，滿足了占城市絕大部分的中低收入人群需求；同時部分外貿(mào)店，雖然無品牌效應(yīng)，但能較快拷貝國際一些流行元素，滿足年輕時尚人群需

17、求。加上步行街逛街的便利，吸引了較多的客流。l整體而言，中街整體檔次不高，但符合絕大部分中低收入人群的需求，擁有較大的客流量。中街主要商業(yè)項目中街主要商業(yè)項目3.0商業(yè)市場商業(yè)市場項目名稱項目名稱位置位置開業(yè)時間開業(yè)時間規(guī)模規(guī)模類型類型沈陽商業(yè)城百貨公司、餐飲中高檔、經(jīng)典199179,000中街路212-214號沈陽春天時裝之苑專業(yè)服裝商場199740,000中街興隆大家庭一站式購物中心中高檔、時尚、休閑2001197,000中街路115號沃爾瑪鵬利分店專業(yè)店-超市200126,000大東區(qū)小東路新瑪特購物休閑廣場百貨公司中高檔、時尚、流行2002100,000中街蘇寧電器中街店專業(yè)店-電器2

18、00312,000大東區(qū)小東路1號流行前線服裝小商品市場200410,000中街國美電器中街店專業(yè)店-電器200411,000正陽街88號都會名城(伊都錦)百貨公司20055,000中街235號0101流行館（罕王百貨）餐飲、百貨中高檔、年青、時尚、運動200523,000中街路205號沈陽春天百貨服裝小商品市場中低檔、200515,000中街路168號1世界專業(yè)店-家具200512,000朝陽街2號金利來運動匯專業(yè)店-體育產(chǎn)品20055,000中街大東北文化城專業(yè)店-文化用品200560,000大東區(qū)小東路時代美美購物中心服裝小商品市場200620,000中街路189號運動源專業(yè)店-體育產(chǎn)品

19、20065,000中街現(xiàn)有合計620,000商業(yè)城世界名牌折扣商城名品折扣廣場200710,000中街SC南華置業(yè)中街項目N/A2009N/A時代美美東側(cè)日神廣場N/A2009N/A大東區(qū)小東路新鵬利廣場N/A2009N/A大東區(qū)小東路新世界百貨第四店一站式購物中心2009大東區(qū)津橋路大悅城一站式購物中心2009中街恒隆廣場一站式購物中心高檔、零售、影院、餐飲2009121,000中街龍之夢一站式綜合體2010沈陽天潤廣場綜合性購物中心30,0000中街主要商業(yè)項目中街主要商業(yè)項目項目選址項目選址 城市綜合體分布城市綜合體分布華府天地華府天地恒隆廣場恒隆廣場西武百貨西武百貨華潤中心華潤中心新世

20、界國際會展中心新世界國際會展中心新華國際金融中心新華國際金融中心新世界百貨新世界百貨3店店新瑪特新瑪特沈陽商業(yè)城沈陽商業(yè)城中興商廈中興商廈新世界百貨新世界百貨伊勢丹百貨伊勢丹百貨卓展購物中心卓展購物中心美美百貨美美百貨大悅城大悅城恒隆廣場恒隆廣場罕王百貨罕王百貨0101流行館流行館新瑪特新瑪特序序號號項目名稱項目名稱所屬所屬區(qū)域區(qū)域類型類型 開發(fā)商開發(fā)商建筑建筑 （萬平方米）（萬平方米）容積容積率率物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)投資總額（投資總額（億元）億元）竣工竣工時間時間現(xiàn)狀現(xiàn)狀1 1沈陽天地沈陽天地皇姑皇姑樞紐型樞紐型瑞安地產(chǎn)瑞安地產(chǎn)1001001010公寓公寓 高檔住宅高檔住宅 商業(yè)商業(yè) 寫字樓寫字

21、樓909020122012年年建設(shè)中建設(shè)中2 2東北世貿(mào)中心東北世貿(mào)中心沈河沈河中心型中心型新恒基新恒基33339 9商業(yè)商業(yè) 寫字間寫字間 星級酒店星級酒店5454- -建設(shè)中建設(shè)中3 3國際金融中心國際金融中心沈河沈河中心型中心型恒基兆業(yè)恒基兆業(yè)53531313購物中心、寫字樓購物中心、寫字樓 超五星酒店、商住公寓超五星酒店、商住公寓808020122012年年建設(shè)中建設(shè)中4 4華府天地華府天地 沈河沈河中心型中心型上置、華銳上置、華銳1901901111購物中心購物中心 酒店酒店 公寓公寓 寫字樓寫字樓 會議會展中心會議會展中心15015020082008年年一期投入使用，二期待建一期投

22、入使用，二期待建5 5新華國際新華國際沈河沈河中心型中心型香港新華集團香港新華集團25259 9購物中心購物中心 酒店酒店 寫字樓寫字樓252520102010年年建設(shè)中建設(shè)中6 6恒隆廣場恒隆廣場沈河沈河中心型中心型恒隆地產(chǎn)恒隆地產(chǎn)80807 7商業(yè)商業(yè) 辦公辦公 公寓公寓 酒店酒店 展覽展覽 10010020112011年年建設(shè)中建設(shè)中7 7裕景項目裕景項目沈河沈河中心型中心型菲律賓裕景地產(chǎn)菲律賓裕景地產(chǎn)1201201212公寓公寓 寫字間寫字間 酒店酒店 百貨百貨 高端住宅高端住宅808020122012年年待施工待施工8 8領(lǐng)先國際領(lǐng)先國際和平和平中心型中心型沈陽新拓置業(yè)沈陽新拓置業(yè)3

23、0301010公寓公寓 住宅住宅 商業(yè)商業(yè) 寫字間寫字間151520102010年年基本完工基本完工9 9華潤中心華潤中心和平和平中心型中心型華潤置地華潤置地61617.67.6住宅住宅 寫字間寫字間 酒店酒店 商業(yè)商業(yè) 購物中心購物中心454520112011年年建設(shè)中建設(shè)中1010嘉里中心嘉里中心和平和平中心型中心型嘉里集團嘉里集團2002001212星級酒店星級酒店 會展會展 辦公樓辦公樓 服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓 高端住宅高端住宅808020112011年年建設(shè)中建設(shè)中1111佳兆業(yè)項目佳兆業(yè)項目和平和平中心型中心型深圳佳兆業(yè)深圳佳兆業(yè)21211010住宅住宅 公寓公寓 寫字樓寫字樓 商業(yè)

24、商業(yè)242420132013年年拆遷中拆遷中1212茂業(yè)中心茂業(yè)中心和平和平中心型中心型深圳茂業(yè)集團深圳茂業(yè)集團38.7738.771515辦公樓辦公樓 公寓公寓 住宅樓住宅樓 商業(yè)商業(yè)202020102010年年建設(shè)中建設(shè)中1313世紀華豐世紀華豐和平和平中心型中心型華豐建設(shè)華豐建設(shè)40409.59.5高檔住宅高檔住宅 大型商業(yè)大型商業(yè) 5A5A智能化辦公樓智能化辦公樓 五星標準酒店式公寓五星標準酒店式公寓 252520112011年年建設(shè)中建設(shè)中1414世茂五里河世茂五里河和平和平中心型中心型香港世茂集團香港世茂集團1661661010公寓公寓 住宅住宅 百貨百貨 酒店酒店 寫字樓寫字樓1

25、5015020112011年年建設(shè)中建設(shè)中1515新夏宮新夏宮和平和平中心型中心型華新地產(chǎn)華新地產(chǎn)31319.39.3寫字樓寫字樓 公寓公寓 商業(yè)商業(yè) 高端住宅高端住宅303020112011年年建設(shè)中建設(shè)中1616皇朝萬鑫大廈皇朝萬鑫大廈和平和平中心型中心型中一集團中一集團2525- -商業(yè)商業(yè) 酒店酒店 公寓公寓 寫字樓寫字樓272720092009年年使用中使用中1717泛華廣場泛華廣場渾南渾南城郊型城郊型泛華地產(chǎn)泛華地產(chǎn)46466.16.1商業(yè)商業(yè) 酒店酒店 公寓公寓 寫字樓寫字樓 住宅住宅252520112011年年建設(shè)中建設(shè)中1818億豐廣場億豐廣場渾南渾南城郊型城郊型上海億豐集團

26、上海億豐集團85855.35.3商業(yè)商業(yè) 酒店酒店 公寓公寓 寫字樓寫字樓 住宅住宅353520122012年年建設(shè)中建設(shè)中1919保利達廣場保利達廣場渾南渾南城郊型城郊型香港保利達香港保利達1001005.85.8購物中心、商務(wù)會務(wù)中心、公寓、住宅、寫字樓、五星級酒店購物中心、商務(wù)會務(wù)中心、公寓、住宅、寫字樓、五星級酒店707020112011年年建設(shè)中建設(shè)中2121龍之夢龍之夢大東大東中心型中心型上海長峰上海長峰4804809 9購物中心、辦公樓、酒店、專業(yè)商場、會展中心等購物中心、辦公樓、酒店、專業(yè)商場、會展中心等26026020122012年年建設(shè)中建設(shè)中2222萬達新天地萬達新天地和

27、平和平中心型中心型萬達集團萬達集團34.734.74.54.5公寓公寓 寫字樓寫字樓 專業(yè)店專業(yè)店 百貨百貨505020092009年年使用中使用中2323協(xié)和廣場協(xié)和廣場和平和平中心型中心型日本新建株式會社日本新建株式會社30301010公寓公寓 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店 百貨百貨353520102010年年建設(shè)中建設(shè)中2424萬達廣場萬達廣場鐵西鐵西樞紐型樞紐型萬達集團萬達集團90904.54.5住宅住宅 公寓公寓 商業(yè)商業(yè) 酒店酒店464620102010年年建設(shè)中建設(shè)中2525華強廣場華強廣場和平和平中心型中心型華強集團華強集團19.3319.338.68.6電子商場電子商場 寫字樓寫字樓 住

28、宅住宅222220112011年年建設(shè)中建設(shè)中2626誠大數(shù)碼廣場誠大數(shù)碼廣場和平和平中心型中心型筑成房地產(chǎn)筑成房地產(chǎn)36368.58.5商業(yè)商業(yè) 公寓公寓 住宅住宅202020102010年年建設(shè)中建設(shè)中2727沈陽新天地沈陽新天地東陵東陵樞紐型樞紐型沈陽新天地有限公司沈陽新天地有限公司40405.55.5酒店、辦公、商業(yè)、住宅酒店、辦公、商業(yè)、住宅404020112011年年建設(shè)中建設(shè)中城市綜合體列表城市綜合體列表泛華廣場億豐廣場世茂。五里河保利達廣場世紀華豐華潤中心皇朝萬鑫茂業(yè)中心佳兆業(yè)項目嘉里中心領(lǐng)先國際裕景項目恒隆廣場新華國際華府天地國際金融中心東北世貿(mào)中心沈陽天地龍之夢協(xié)和廣場萬達

29、新天地萬達廣場華強廣場目前沈陽的城市綜合體主要目前沈陽的城市綜合體主要分布在金廊沿線及各主次級分布在金廊沿線及各主次級商圈周圍，多數(shù)集中在市中商圈周圍，多數(shù)集中在市中心區(qū)域。心區(qū)域。太原街太原街中街中街北站北站CBD泛鐵百泛鐵百商圈商圈沈陽新天地誠大數(shù)碼南塔商圈南塔商圈三好街三好街商圈商圈新夏宮金金廊廊項目選址項目選址城市概況城市概況城市商圈城市商圈項目名稱項目名稱所屬區(qū)域所屬區(qū)域類型類型 建筑（萬平方米）建筑（萬平方米）沈陽天地沈陽天地皇姑皇姑樞紐型樞紐型100100東北世貿(mào)中心東北世貿(mào)中心沈河沈河中心型中心型3333國際金融中心國際金融中心沈河沈河中心型中心型5353華府天地華府天地 沈河

30、沈河中心型中心型190190新華國際新華國際沈河沈河中心型中心型2525恒隆廣場恒隆廣場沈河沈河中心型中心型8080裕景項目裕景項目沈河沈河中心型中心型120120領(lǐng)先國際領(lǐng)先國際和平和平中心型中心型3030華潤中心華潤中心和平和平中心型中心型6161嘉里中心嘉里中心和平和平中心型中心型200200佳兆業(yè)項目佳兆業(yè)項目和平和平中心型中心型2121茂業(yè)中心茂業(yè)中心和平和平中心型中心型38.7738.77世紀華豐世紀華豐和平和平中心型中心型4040世茂五里河世茂五里河和平和平中心型中心型166166新夏宮新夏宮和平和平中心型中心型3131皇朝萬鑫大廈皇朝萬鑫大廈和平和平中心型中心型2525泛華廣場

31、泛華廣場渾南渾南城郊型城郊型4646億豐廣場億豐廣場渾南渾南城郊型城郊型8585保利達廣場保利達廣場渾南渾南城郊型城郊型100100龍之夢龍之夢大東大東中心型中心型480480萬達新天地萬達新天地和平和平中心型中心型34.734.7協(xié)和廣場協(xié)和廣場和平和平中心型中心型3030萬達廣場萬達廣場鐵西鐵西樞紐型樞紐型9090華強廣場華強廣場和平和平中心型中心型19.3319.33誠大數(shù)碼廣場誠大數(shù)碼廣場和平和平中心型中心型3636沈陽新天地沈陽新天地東陵東陵樞紐型樞紐型4040合計合計2174.8供應(yīng)區(qū)域：供應(yīng)區(qū)域： 未來供應(yīng)集中在沈河及和平區(qū)，即金廊沿線。供應(yīng)類型：供應(yīng)類型： 未來供應(yīng)以中心型城市

32、綜合體為主。供應(yīng)體量：供應(yīng)體量： 未來供應(yīng)單個項目體量在百萬平以上的項目居多，總供應(yīng)將達到2174萬平方米。未來綜合體項目多集中在沈陽市中心區(qū)域且多為中心型綜合體，體量巨大，開發(fā)周期接近，未來競爭將十分激烈。未來供應(yīng)分析未來供應(yīng)分析項目名稱項目名稱住宅住宅公寓公寓辦公樓辦公樓 寫字間寫字間星級酒店星級酒店購物中心購物中心商場商場沈陽天地沈陽天地東北世貿(mào)中心東北世貿(mào)中心國際金融中心國際金融中心華府天地華府天地 新華國際新華國際恒隆廣場恒隆廣場裕景項目裕景項目領(lǐng)先國際領(lǐng)先國際華潤中心華潤中心嘉里中心嘉里中心佳兆業(yè)項目佳兆業(yè)項目茂業(yè)中心茂業(yè)中心世紀華豐世紀華豐世茂五里河世茂五里河新夏宮新夏宮皇朝萬鑫

33、大廈皇朝萬鑫大廈泛華廣場泛華廣場億豐廣場億豐廣場保利達廣場保利達廣場龍之夢龍之夢萬達新天地萬達新天地協(xié)和廣場協(xié)和廣場萬達廣場萬達廣場華強廣場華強廣場誠大數(shù)碼廣場誠大數(shù)碼廣場沈陽新天地沈陽新天地合計合計1821231624住宅：住宅： 未來供應(yīng)項目中有住宅的為18個，其中金廊沿線13個。公寓：公寓： 未來供應(yīng)項目中有公寓的為21個，其中金廊沿線16個。辦公：辦公： 未來供應(yīng)項目中有辦公寫字間的為23個，其中金廊沿線19個。酒店：酒店： 未來供應(yīng)項目中有5星級酒店的為16個。其中金廊沿線12個。商場：商場： 未來供應(yīng)項目中有商場百貨店的為24個。其中金廊沿線17個。各業(yè)態(tài)數(shù)量均在兩位數(shù)以上，且同質(zhì)

34、化嚴重，未來競爭激烈。業(yè)態(tài)對比業(yè)態(tài)對比l從國際一二線品牌分布來看，主要分布在太原街、北站和五里河商圈，中街數(shù)量極少。l在所列舉的44個一線品牌中，86.4的品牌在太原街有布點，45.5的品牌在卓展有布點，29.5的品牌在西武有布點。l在所列舉的19個l二線品牌中，84.2的品牌在太原街有布點，31.6的品牌在卓展有布點，26.3的品牌在五里河商圈有布點。l從上述統(tǒng)計來看，高檔品牌最主要的選擇區(qū)域是太原街，其次是北站的卓展，再次是西武。l本項目位于高檔氛圍濃厚的太原街，發(fā)展檔次較高的商業(yè)有較好的機會；但將面臨主要來自北站和五里河商圈的競爭。l未來本項目面臨的競爭主要來自于太原街、北站、五里河和中

35、街的競爭。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃競爭力分析競爭力分析潛在競爭對手分析潛在競爭對手分析潛在競爭對手潛在競爭對手瑞安中匯瑞安中匯瑞安中匯瑞安中匯3.0商業(yè)市場商業(yè)市場整體市場結(jié)論l從沈陽的商業(yè)供應(yīng)來看，大型的百貨和購物中心供應(yīng)量較小，相比于北京，人均百貨和購物中心面積更小。而且缺乏較新消費體驗的購物中心，沈陽的商業(yè)存在較大的提升機會。l相比較現(xiàn)有的幾個商圈，只有中街、北站和五里河商圈可與太原街相競爭。但中街檔次局限于中等檔次水平，不利于支撐高檔和全新國際時尚品牌。北站和五里河商圈雖然高檔商業(yè)有一定的市場發(fā)展機遇，檔并不象太原街具有全市的輻射范圍，市場容量小，限制其進一步發(fā)展。l從商場的市場表現(xiàn)來看，定位

36、于較高檔、綜合的商業(yè)具有較好的市場表現(xiàn)。相對而言，檔次較低的商場雖然能帶來更多的人流，但坪效表現(xiàn)不佳。l從品牌的銷售額看，高檔品牌和定位于時尚商場內(nèi)的時尚品牌具有較好的銷售額表現(xiàn)。2007年沈陽商業(yè)市場評價l已存在的競爭對手主要為百貨公司，雖然部分有餐飲和娛樂配套，但比例低。l針對這部分競爭對手，本項目主要競爭策略是通過提高餐飲、娛樂比例，提供更好的室內(nèi)環(huán)境，為消費者提供更新的消費體驗。l未來的競爭對手主要為購物中心，但有較多項目的開發(fā)時間將較長，開業(yè)時間晚于本項目。l針對未來新增競爭對手，本項目的主要競爭策略是一方面在開發(fā)時間上超越競爭對手，另一方面充分利用太原街作為市級商業(yè)圈已有的成熟商業(yè)

37、氛圍，在業(yè)態(tài)上、品牌和設(shè)計上更新穎，超越競爭對手。l未來太原街內(nèi)新增競爭對手仍然主要是百貨，置力商城雖然為購物中心，但由于其規(guī)模小，在業(yè)態(tài)的多樣性和豐富性上將會劣于本項目。l針對未來眾多競爭對手，本項目的主要競爭策略是一方面加快開發(fā)進度，一方面利用規(guī)模優(yōu)勢，使項目內(nèi)的業(yè)態(tài)更加豐富，設(shè)計更新穎，帶來更新的消費體驗，另一方面利用處于成熟商圈優(yōu)勢，在吸引全新的知名時尚品牌，打造新的品牌概念店。特點一：眾多實力開發(fā)商聚集特點一：眾多實力開發(fā)商聚集特點二：開發(fā)時間集中特點二：開發(fā)時間集中 體量大體量大特點三：項目多點開花特點三：項目多點開花據(jù)統(tǒng)計，截止據(jù)統(tǒng)計，截止2009年底目前僅金廊沿線就有二十個項目

38、同時進行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)面積達年底目前僅金廊沿線就有二十個項目同時進行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)面積達2000余萬平方米。余萬平方米。大部分項目政府要求在大部分項目政府要求在2012年前投入使用年前投入使用。除去金廊沿線，各主次級商圈也紛紛開發(fā)了大型綜合體項目，形成了多點建設(shè)，綜合除去金廊沿線，各主次級商圈也紛紛開發(fā)了大型綜合體項目，形成了多點建設(shè)，綜合體全面開花的局面。體全面開花的局面。全國知名品牌地產(chǎn)大鱷悉數(shù)亮相聚集了全國知名品牌地產(chǎn)大鱷悉數(shù)亮相聚集了世貿(mào)、恒隆、華潤、中糧世貿(mào)、恒隆、華潤、中糧等多家實力不凡的開等多家實力不凡的開發(fā)商，綜合實力強勁，資金雄厚，綜合體開發(fā)經(jīng)驗豐富。發(fā)商，綜合實力強勁，資金

39、雄厚，綜合體開發(fā)經(jīng)驗豐富。特點四：項目多定位高端，同質(zhì)化嚴重特點四：項目多定位高端，同質(zhì)化嚴重意味著本案需要在銷售細節(jié)及銷售手段上做出亮點及差異化，才能在未來激烈的市場意味著本案需要在銷售細節(jié)及銷售手段上做出亮點及差異化，才能在未來激烈的市場競爭中突出重圍。競爭中突出重圍。市場分析市場分析總體規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃條件規(guī)劃條件悅府悅府萬象城萬象城公寓公寓華潤大廈華潤大廈君悅君悅總體規(guī)劃總體規(guī)劃總平面總平面一期一期萬象城華潤大廈二期二期君悅四期四期公寓三期三期住宅總體規(guī)劃總體規(guī)劃分期分期單位：平方米單位：平方米總體總體一期一期二期二期三期三期四期四期用地性質(zhì)用地性質(zhì)混合用地混合用地萬象城、寫字樓萬象城

40、、寫字樓酒店酒店住宅住宅住宅（或公寓）住宅（或公寓）總建筑面積總建筑面積587,847310,08684,196140,50053,065地上建筑面積地上建筑面積428,346216,09362,921110,50038,832地下建筑面積地下建筑面積159,501 93,99321,275 30,000 14,233華潤中心項目總建筑面積約華潤中心項目總建筑面積約58萬平方米，其中地上約萬平方米，其中地上約42萬平方萬平方米，地下建筑面積約米，地下建筑面積約16萬平方米。萬平方米?？傮w規(guī)劃總體規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標技術(shù)經(jīng)濟指標總體規(guī)劃總體規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃路規(guī)劃路彩彩塔塔街街青青年年大大街街

41、文藝路文藝路總體規(guī)劃總體規(guī)劃車行交通車行交通PPPPBusBus stopBus stopDrop offDrop off規(guī)劃路規(guī)劃路彩彩塔塔街街青青年年大大街街文藝路文藝路總體規(guī)劃總體規(guī)劃人行交通人行交通華潤大廈樓入口華潤大廈樓入口MALL入口入口MALL主入口主入口主入口下沉廣場主入口下沉廣場冬季花園入口冬季花園入口冬季花園入口冬季花園入口公公寓寓入入口口入入口口君君悅悅?cè)肴肟诳趂rom地鐵通道地鐵通道主力店次主力店專門店主力店次主力店專門店的門店組合形式的門店組合形式商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合豎向分布原則豎向分布原則百貨每層布置，店鋪內(nèi)部設(shè)置垂直交通次主力店1、2層布置，超過2層不

42、再布置零售每層布置，隨層數(shù)增高而遞減餐飲1層面向主要人流街道可少量布置，1層以上每層布置超過2000平米的大型餐飲店及美食廣場布置在較高樓層影院目的性商業(yè)，一般頂層設(shè)置 當有IMAX放映廳時，做局部兩層挑高或者滿鋪兩層，視規(guī)模而定溜冰場目的性商業(yè)，頂層兩層挑高布置百貨百貨次主力店次主力店零售零售餐飲餐飲影院影院溜冰場溜冰場1F2F3F4F主力店名稱主力店名稱深圳深圳REL時尚生活百時尚生活百貨貨Ol超級市場超級市場嘉禾深圳影城嘉禾深圳影城冰紛萬象滑冰冰紛萬象滑冰場場杭州杭州Central尚泰百貨尚泰百貨Ol超級市場超級市場百老匯電影院百老匯電影院冰紛萬象滑冰冰紛萬象滑冰場場沈陽沈陽Centra

43、l尚泰百貨尚泰百貨Ol超級市場超級市場韓國美嘉歡韓國美嘉歡MEGABOX樂影樂影城城冰紛萬象滑冰冰紛萬象滑冰場場NOVO CONCEPT 綜合概念店綜合概念店成都成都Ol超級市場超級市場冰紛萬象滑冰冰紛萬象滑冰場場商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃主力店主力店業(yè)態(tài)比業(yè)態(tài)比例例主力店主力店次主力店次主力店國際名品國際名品餐飲餐飲娛樂娛樂精品店精品店深圳深圳40%3%15%20%22%杭州杭州17.36%沈陽沈陽成都成都商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃主力店主力店商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃主力店主力店商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃次主力店次主力店沈陽萬象城擁有約沈陽萬象城擁有約200個各類品牌，是集合品牌零售，特色餐飲個各類品牌，是集合品牌零售，特色餐飲

44、、娛樂休閑功能于一體，一站式完美體驗購物中心、娛樂休閑功能于一體，一站式完美體驗購物中心樓層簡介：負二三層：停車場，約2000個停車位負一層：Central百貨、Ole超市、餐飲、金店等一層：Central百貨、國際一線品牌服飾二層：Central百貨、國際一、二線品牌服飾三層：Central百貨、時尚品牌服飾四層：Central百貨、時尚品牌服飾、主題餐飲五層：Central百貨、韓國影院、真冰場、休閑餐飲六層：Central百貨、零售、餐飲商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)樓層業(yè)態(tài)樓層品牌布置樓層品牌布置樓層品牌布置樓層品牌布置樓層品牌布置樓層品牌布置樓層品牌布置樓層品牌布置樓層品牌布置樓層品牌布置

45、樓層品牌布置樓層品牌布置樓層品牌布置樓層品牌布置l一線大牌一線大牌Herms（沈陽首店） Louis Vuitton（細節(jié)洽談中，沈陽第3店） PRADA（沈陽第2店） Fendi（沈陽第2店） GUCCI（洽談中，沈陽第2店） Bottega Veneta（沈陽第2店） DIOR（沈陽第2店） Cartier（沈陽第4店） MIUMIU（沈陽首店） Balenciaga（沈陽首店） Ermenegildo Zegna （東北首家旗艦店，沈陽第4店） Agnona（東北首店，全國第4店） MaxMara（沈陽第3店） Bally（沈陽第4店） Mont Blanc（精品店沈陽第3店，專賣店沈陽

46、第5店） Dior Homme Valentino Escada Salvatore Ferragamo D&G Anna Sui Longchamp Kiton Chopard精品店 Piaget 精品店l國際名品國際名品St. Dupont PennyBlackMarellaMax&CoSwarovskiSammy 7 For All Mankind SamsoniteGUESS 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃品牌招商品牌招商l其他其他lJORYA速寫英龍華辰j(luò)nbyodbosctashionanmangonlyvero modaselctedjack joneselena mirorobert

47、a di camerinofenglaystrichsony鵬達l其他其他ldriveprocav audiocasioswatch周大福hersrayzouaridefasilk茂昌RichLifeFRANZ甜言無語中國銀行VASTOochirly商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃品牌招商品牌招商l餐飲品牌餐飲品牌Haagen-Dazs哈根達斯、StarBucks星巴克滿記甜品王品臺塑牛排渡口張生記KY LANDTAI RYO太興餐廳一茶一坐仙蹤林味千拉面禾綠回轉(zhuǎn)壽司漢拿山.名亭KFC香芒山整個購物中心整個購物中心只有一條主動線，無次要通道只有一條主動線，無次要通道，所有店面都分布在動線兩邊，這樣避免，所有店面都分布在動線兩邊，這樣避免了整個商場中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流了整個商場中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流建筑設(shè)計建筑設(shè)計商業(yè)動線商業(yè)動線前兩個小時5塊，以后5塊一個小時，正好35塊商業(yè)動線商業(yè)動線平面設(shè)計平面設(shè)計Central尚泰百貨尚泰百貨Taxi d