上海中建溪岸瀾庭精裝修市場(chǎng)研究報(bào)告

1、瑾呈中建地產(chǎn)精裝修市場(chǎng)研究報(bào)告精裝修產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)精裝修產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)精裝修產(chǎn)品有利于構(gòu)建產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)力，區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面客戶需求層面精裝修向來(lái)是調(diào)節(jié)房屋總價(jià)的利器，尤其是市場(chǎng)回暖時(shí)，精裝修成為毛坯房的溢價(jià)依據(jù)，同樣促成銷售。精裝修產(chǎn)品為客戶提供了極大便利，為客戶省去了大量給房屋裝修的繁重工作量，節(jié)省了客戶的裝修時(shí)間。產(chǎn)品溢價(jià)層面已售精裝競(jìng)品關(guān)注 純精裝競(jìng)品 毛坯精裝均銷售競(jìng)品華潤(rùn)中央公園世界500強(qiáng)華潤(rùn)在上海繼上海灘花園、橡樹(shù)灣、外灘九里之后，攜手知名設(shè)計(jì)、建造團(tuán)隊(duì)百億打造的一個(gè)純湖區(qū)高品質(zhì)豪宅，零距離貼近都市珍惜自然資源菁英湖。項(xiàng)目地址芳禮路99弄所屬板塊南翔板塊開(kāi)盤(pán)日期

2、2011-5-15裝修情況精裝占地面積280000平方米建筑面積460000平方米綠化率35%容積率1.31開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資商華潤(rùn)置地戶型2房、3房、4房面積段75-141平米建筑風(fēng)格現(xiàn)代經(jīng)典主義風(fēng)格，低區(qū)石材立面車位配比90以下，1輛/戶；90-150，1.5輛/戶；150以上，2輛/戶軌交情況臨近軌道交通11號(hào)線及規(guī)劃中的17號(hào)線物業(yè)費(fèi)4元/平米純精裝競(jìng)品關(guān)注華潤(rùn)中央公園成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)起始時(shí)間：2013.1.1-2013.9.30篩選條件：公寓，剔除動(dòng)遷、配套開(kāi)盤(pán)至今，華潤(rùn)中央公園共推出三期房源。一期房源2011年5月推出，精裝對(duì)外報(bào)價(jià)6000元/平，精裝產(chǎn)品以國(guó)際

3、一線品牌為主，包含杜拉維特潔具、漢斯格雅花灑龍頭以及博世廚房電器等。二期房源2012年9月推出，精裝對(duì)外報(bào)價(jià)4000元/平，精裝產(chǎn)品包含科勒潔具花灑龍頭、櫻花浴霸、西門(mén)子廚房電器等。在2013年3月時(shí)，精裝產(chǎn)品進(jìn)一步減配，但是送簡(jiǎn)單家具，提出“成品入住”的新觀念。三期房源2013年9月推出，精裝對(duì)外報(bào)價(jià)3000元/平，精裝產(chǎn)品進(jìn)一步減配，地暖改為水暖，廚房設(shè)備僅剩下灶具和排煙機(jī)，衛(wèi)生間品牌為T(mén)OTO、科勒。一期二期三期華潤(rùn)中央公園精裝產(chǎn)品策略總結(jié) 在面世之初，華潤(rùn)中央公園以高品質(zhì)的精裝產(chǎn)品打響市場(chǎng)，樹(shù)立了品質(zhì)樓盤(pán)標(biāo)桿形象。項(xiàng)目一期銷售相對(duì)緩慢。 在后期的銷售中，隨著市場(chǎng)大勢(shì)的逐漸變好，開(kāi)發(fā)商不

4、斷的通過(guò)裝修減配來(lái)保證整盤(pán)均價(jià)沒(méi)有大幅度的跳躍提升。 總體來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)精裝杠桿來(lái)不斷平衡市場(chǎng)與價(jià)格的關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高溢價(jià)目的。綠地新里崴廉公館綠地集團(tuán)在嘉定南翔板塊的又一作品，距軌道交通11號(hào)線南翔站約200米。地塊三面環(huán)河，是一片濱湖景觀社區(qū)。項(xiàng)目地址佳通路211號(hào)所屬板塊南翔板塊開(kāi)盤(pán)日期2011-5-15裝修情況毛坯、精裝占地面積79165平方米建筑面積289751平方米綠化率35%容積率2.44開(kāi)發(fā)商上海綠地翔源置業(yè)有限公司投資商綠地集團(tuán)戶型2房、3房、4房、五房面積段85-195平米車位數(shù)2388個(gè)車位配比1：1軌交情況臨近軌道交通11號(hào)線及規(guī)劃中的17號(hào)線物業(yè)費(fèi)2.8元/平米

5、毛坯精裝均銷售競(jìng)品關(guān)注綠地崴廉公館成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)起始時(shí)間：2013.1.1-2013.9.30篩選條件：公寓，剔除動(dòng)遷、配套該項(xiàng)目以毛坯銷售為主，開(kāi)盤(pán)至今，共推出兩批精裝房源。一次于2012年9月29日推出一批精裝房源，精裝對(duì)外報(bào)價(jià)2500元/平，樓盤(pán)對(duì)外報(bào)價(jià)19000元/平均價(jià)，實(shí)際成交均價(jià)為17500元/平。此批房源大致三個(gè)月去化完畢。第二次于2013年9月27日推出120套精裝房源，精裝對(duì)外報(bào)價(jià)2500元/平，實(shí)際成交均價(jià)25850元/平。當(dāng)盤(pán)當(dāng)天去化了80%左右。2012年9月29日推出精裝房源2012年9月27日推出精裝房源綠地崴廉公館精裝產(chǎn)品策略總結(jié) 綠地威廉公館以軌交

6、房為主要宣傳方向，產(chǎn)品線豐富，能滿足各類家庭需求。 在銷售上，以毛坯房銷售為主。第一次精裝產(chǎn)品的推出市場(chǎng)反應(yīng)平平，究其原因，在于產(chǎn)品推售與華潤(rùn)中央公園同期，然而在精裝方面，綠地產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如華潤(rùn)產(chǎn)品具有吸引力。因此第一次精裝產(chǎn)品的推出市場(chǎng)反應(yīng)一般。但這一次的精裝產(chǎn)品推出還是為后期毛坯價(jià)格的抬升起了一定的鋪墊作用。 在今年9月，綠地第二次推出了精裝產(chǎn)品，以高于華潤(rùn)的成交均價(jià)實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)近80%的高去化。此次成功除了整體樓市回暖外，也在于華潤(rùn)三期裝修減配嚴(yán)重，加之華潤(rùn)前期交房因裝修產(chǎn)生的糾紛不斷，許多客戶對(duì)華潤(rùn)失去信心有關(guān)。 整體來(lái)看，綠地此次精裝產(chǎn)品的推出實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目整體溢價(jià)的提升。朗詩(shī)綠色街區(qū)朗詩(shī)綠

7、色街區(qū)是上海首個(gè)“綠色建筑三星級(jí)”項(xiàng)目，項(xiàng)目采用地源熱泵技術(shù)和頂棚輻射等系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了綠色、節(jié)能、減排的環(huán)保型建筑。項(xiàng)目地址嘉定區(qū)寶翔路888弄所屬板塊南翔板塊開(kāi)盤(pán)日期2010-12-19裝修情況毛坯、精裝占地面積46000平方米建筑面積85668平方米綠化率45%容積率1.8開(kāi)發(fā)商上海朗銳置業(yè)有限公司 投資商朗詩(shī)地產(chǎn)戶型2房、3房、4房面積段80-245平米車位數(shù)915個(gè)車位配比1：1軌交情況臨近軌道交通11號(hào)線物業(yè)費(fèi)2.0元/平米毛坯精裝均銷售競(jìng)品關(guān)注朗詩(shī)綠色街區(qū)成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)起始時(shí)間：2010.12.1-2013.9.30篩選條件：公寓，剔除動(dòng)遷、配套2011年5月推出科技毛坯

8、房該項(xiàng)目以精裝銷售為主，但是在2011年6月加推時(shí)，推出了部分產(chǎn)品“自由版”，即帶科技系統(tǒng)的毛坯房。這種產(chǎn)品相對(duì)于給客戶一個(gè)選擇空間，可以選擇是否需要精裝產(chǎn)品，如果不需要，將享受每平減2000元的優(yōu)惠。（精裝標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外報(bào)價(jià)2500元/平）從實(shí)際成交來(lái)看，選擇毛坯產(chǎn)品的客戶并不多。該項(xiàng)目部分花園洋房為毛坯房源?；狙b修：1. 地板：多層實(shí)木復(fù)合，“世友”或“大莊”或同檔次品牌產(chǎn)品 2. 頂面乳膠漆：白色環(huán)保乳膠漆，“大師”或“來(lái)威”或同檔次品牌產(chǎn)品 3. 墻面：局部位置鋪貼墻紙4. 新風(fēng)管道：新風(fēng)管道敷設(shè)，分布位置以實(shí)際交付為準(zhǔn) 5. 新風(fēng)口：數(shù)量及分布位置以實(shí)際交付為準(zhǔn)6. 透風(fēng)槽：戶內(nèi)門(mén)上方設(shè)

9、置（局部位置不設(shè)） 7. 排風(fēng)口：僅在廚房與衛(wèi)生間設(shè)置廚房： 1. 地面磚： “冠軍”或“諾貝爾”或“新南悅”或同檔次品牌產(chǎn)品2. 墻面磚： “冠軍”或“諾貝爾”或“新南悅”或同檔次品牌產(chǎn)品 3. 頂面乳膠漆：白色防水環(huán)保乳膠漆，“大師”或“來(lái)威”或同檔次品牌產(chǎn)品4. 櫥柜：“方太”或“櫻花”或“科勒”或“博洛尼”或同檔次品牌產(chǎn)品5. 水槽及水槽龍頭：“摩恩”或同檔次品牌產(chǎn)品6. 灶具：“伊萊克斯”或“帥康”或“方太”或同檔次品牌7. 抽油煙機(jī)：“伊萊克斯”或“帥康”或“方太”或同檔次品牌 8. 消毒柜：“伊萊克斯”或“帥康”或“方太”或同檔次品牌衛(wèi)生間： 1、頂面乳膠漆：白色防水環(huán)保乳膠漆，

10、“大師”或“來(lái)威”或同檔次品牌產(chǎn)品2、地面磚： “冠軍”或“諾貝爾”或“新南悅”或或同檔次品牌產(chǎn)品3、墻面磚： “冠軍”或“諾貝爾”或“新南悅”或同檔次品牌產(chǎn)品 4、臺(tái)盆： “科勒”或同檔次品牌產(chǎn)品5、臺(tái)盆龍頭： “科勒”或同檔次品牌產(chǎn)品6、坐便器： “科勒”或同檔次品牌產(chǎn)品 7、同層排水： 吉博力或同檔次品牌 8、淋浴間：定制隔斷9、淋浴花灑： “科勒”或同檔次品牌產(chǎn)品 10、浴柜：定制成品11、主衛(wèi)浴缸及龍頭：“科勒”或同檔次品牌產(chǎn)品（雙衛(wèi)及雙衛(wèi)以上戶型適用） 朗詩(shī)綠色街區(qū)裝修清單朗詩(shī)綠色街區(qū)精裝產(chǎn)品策略總結(jié) 朗詩(shī)主打科技住宅，在人們的觀念中，科技住宅與精裝修幾乎融為一體，對(duì)于精裝房源的接

11、受度很高。 在朗詩(shī)綠色街區(qū)的銷售中，開(kāi)發(fā)商充分運(yùn)用逆向思維，推出“科技毛坯房”的概念，讓科技住宅更加人性化，給予了客戶多樣化的選擇。 在實(shí)際銷售中不難發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)于科技住宅精裝修的接受度很高，因此毛坯房源的銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如精裝房源的銷售速度。上雋嘉苑上雋嘉苑由三條原生河灣自然環(huán)抱，并獨(dú)占近800米濱河風(fēng)光帶，成為城市中生態(tài)社區(qū)。項(xiàng)目地址嘉定雅翔路288弄所屬板塊南翔板塊開(kāi)盤(pán)日期2009-09裝修情況毛坯、精裝占地面積52025平方米建筑面積93854平方米綠化率35%容積率1.84開(kāi)發(fā)商上海雋翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商路勁地產(chǎn)戶型2房、3房、4房面積段92-156平米車位數(shù)-車位配比1：1.2軌交

12、情況臨近軌道交通11號(hào)線物業(yè)費(fèi)2.4元/平米毛坯精裝均銷售競(jìng)品關(guān)注上雋嘉苑成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)起始時(shí)間：2009.8.1-2013.1.31篩選條件：公寓，剔除動(dòng)遷、配套該項(xiàng)目分為兩期地塊進(jìn)行銷售，分為路勁逸雋園與路勁翡麗灣。一期路勁逸雋園在2010年9月推出精裝房源，精裝對(duì)外報(bào)價(jià)1800-2000元/平，實(shí)際裝修觀感很差，預(yù)計(jì)成本600元/平左右，成交均價(jià)13000元/平左右。2011年3月推出新一批精裝小戶型，精裝對(duì)外報(bào)價(jià)1500元/平，精裝效果相對(duì)前期較好，成交均價(jià)16000元/平左右。二期路勁翡麗灣2011年10月開(kāi)盤(pán)，小戶型精裝，大戶型毛坯銷售。精裝對(duì)外報(bào)價(jià)3000元/平，成交

13、均價(jià)約16000元/平。后期銷售中，多次降價(jià)，精裝房源成交均價(jià)跌至14000元/平左右。2010年9月推出精裝房上雋嘉苑精裝產(chǎn)品策略總結(jié) 在精裝產(chǎn)品上，上雋嘉苑屬于較為失敗的一個(gè)。從頭至尾，它都沒(méi)能走出低價(jià)的束縛，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)整盤(pán)溢價(jià)提升的目標(biāo)。 在第一次推出精裝房源時(shí)，報(bào)價(jià)與實(shí)際觀感差距太大，無(wú)法很好的帶動(dòng)銷售。 在二期路勁翡麗灣的推出中，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，采取小戶型精裝、大戶型毛坯的營(yíng)銷模式，不幸遇上市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商很快對(duì)市場(chǎng)妥協(xié)，多次降價(jià)，使得整體成交均價(jià)偏低。 從整盤(pán)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商一直追求的是跑量需求，放棄了精裝溢價(jià)空間。未售精裝競(jìng)品關(guān)注項(xiàng)目預(yù)計(jì)推售時(shí)間預(yù)計(jì)推售套數(shù)推售戶型裝修預(yù)計(jì)售價(jià)三湘森林海尚2013年10月底約400套-精裝（約4000元/平） 24000元/平同濟(jì)城市融景雅苑2013年10月約300套2R/78-90平 3R/105-136平 精裝（約1800元/平） /毛坯23000元/平吉寶季景銘郡2013年10月底310套2R/80平 3R/105-125平精裝（約4000元/平） 25000元/平總 結(jié) 目前上海樓市整體市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，精裝修房源的推出有助于提升樓盤(pán)整體溢價(jià)率。 從前期毛坯、精裝均有的樓盤(pán)銷售規(guī)律來(lái)看，精裝