第二講物業(yè)管理法規(guī)

1、第二章物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理概述一一 物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的基本概念二二 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展三三 物業(yè)管理體制基本原則物業(yè)管理體制基本原則四四 物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本內(nèi)容五五 物業(yè)管理法物業(yè)管理法 第一節(jié)物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理概述l一、物業(yè)一、物業(yè)l二、物業(yè)管理二、物業(yè)管理一、物業(yè)一、物業(yè)l （一）物業(yè)的概念（一）物業(yè)的概念l 是香港地區(qū)人們對單元性房地產(chǎn)的稱呼。是香港地區(qū)人們對單元性房地產(chǎn)的稱呼。l 現(xiàn)在一般定義為：已經(jīng)建成并竣工驗收投入現(xiàn)在一般定義為：已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。使用的各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備

2、和相關(guān)場地。l 物業(yè)由建筑主體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、場物業(yè)由建筑主體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、場地四部分組成。地四部分組成。（二）物業(yè)的分類（二）物業(yè)的分類（1）所有權(quán)的性質(zhì)）所有權(quán)的性質(zhì)公共物業(yè)公共物業(yè)非公共物業(yè)非公共物業(yè)地上建筑物的所有權(quán)地上建筑物的所有權(quán)我國的土地只能是國家或集體所有，但土地上的建筑物可歸不同的主體所有。我國的土地只能是國家或集體所有，但土地上的建筑物可歸不同的主體所有。 （2）使用性質(zhì)）使用性質(zhì)其他用途物業(yè)。其他用途物業(yè)。包括車站、機場、醫(yī)院、學校等。居住物業(yè)。居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、

3、商業(yè)場所等。工業(yè)物業(yè)。工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉庫等。（3）占有形式）占有形式出租物業(yè)出租物業(yè)自用物業(yè)自用物業(yè) 自用物業(yè)的所有權(quán)人和使用權(quán)人合一，業(yè)主以直接占有使用自己所有自用物業(yè)的所有權(quán)人和使用權(quán)人合一，業(yè)主以直接占有使用自己所有的物業(yè)為目的；出租物業(yè)的所有權(quán)人和使用人往往不一致，業(yè)主將物業(yè)出的物業(yè)為目的；出租物業(yè)的所有權(quán)人和使用人往往不一致，業(yè)主將物業(yè)出租，收取租金、獲得利潤為目的。租，收取租金、獲得利潤為目的。（4）存在的形式）存在的形式 物業(yè)可以是一個建筑群（如住宅小區(qū)）、一棟單體建筑（如住宅樓）物業(yè)可以是一個建筑群（如住宅小區(qū)）、一棟單體建筑（如住宅樓）或一個單元（如住宅單元）?；蛞?/p>

4、個單元（如住宅單元）。二、物業(yè)管理二、物業(yè)管理l 1物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的概念l 物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物l 業(yè)管理委托合同，以及國家有關(guān)的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑業(yè)管理委托合同，以及國家有關(guān)的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。供綜合性的有償服務。l 2物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理的性

5、質(zhì)l 集管理、經(jīng)營、服務于一體的服務性行業(yè)。集管理、經(jīng)營、服務于一體的服務性行業(yè)。3. 物業(yè)管理的基本特征物業(yè)管理的基本特征l 概括說來，物業(yè)管理具有下列特征：概括說來，物業(yè)管理具有下列特征：l （1）物業(yè)管理職能的社會化。）物業(yè)管理職能的社會化。l （2）物業(yè)管理機構(gòu)的專業(yè)化。）物業(yè)管理機構(gòu)的專業(yè)化。l （3）物業(yè)管理過程的市場化。）物業(yè)管理過程的市場化。l （4）物業(yè)管理形式的規(guī)范化。）物業(yè)管理形式的規(guī)范化。l （5）物業(yè)管理關(guān)系的契約化。）物業(yè)管理關(guān)系的契約化。4.物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容常規(guī)管理常規(guī)管理特約服務特約服務多種經(jīng)營多種經(jīng)營 根據(jù)業(yè)主或者使用人的個別委托、單獨要根據(jù)業(yè)主或

6、者使用人的個別委托、單獨要求，物業(yè)管理企業(yè)可以依照約定提供多種有償求，物業(yè)管理企業(yè)可以依照約定提供多種有償服務。服務。 物業(yè)管理企業(yè)還可以利用其管轄的物業(yè)區(qū)物業(yè)管理企業(yè)還可以利用其管轄的物業(yè)區(qū)域的便利條件，自行或者聯(lián)合其他機構(gòu)在物業(yè)域的便利條件，自行或者聯(lián)合其他機構(gòu)在物業(yè)區(qū)域開展多種經(jīng)營業(yè)務，既方便業(yè)主，又能補區(qū)域開展多種經(jīng)營業(yè)務，既方便業(yè)主，又能補充物業(yè)管理服務收費的不足，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。充物業(yè)管理服務收費的不足，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。常規(guī)管理常規(guī)管理其他有關(guān)物業(yè)區(qū)域秩序的管理工作。其他有關(guān)物業(yè)區(qū)域秩序的管理工作。物業(yè)及配套設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理，確保物業(yè)處物業(yè)及配套設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理，確保物業(yè)處

7、于良好的運行狀態(tài)；于良好的運行狀態(tài)；物業(yè)區(qū)域的安全防范工作物業(yè)區(qū)域的安全防范工作;物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生工作，定時收集清運廢棄物，清物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生工作，定時收集清運廢棄物，清掃公共部位；掃公共部位；物業(yè)區(qū)域綠化美化工作，對道路、空地進行綠化物業(yè)區(qū)域綠化美化工作，對道路、空地進行綠化并維護；并維護；物業(yè)區(qū)域車輛管理工作，統(tǒng)一車輛停放，確保車輛物業(yè)區(qū)域車輛管理工作，統(tǒng)一車輛停放，確保車輛安全；安全；物業(yè)區(qū)域相關(guān)檔案資料保管工作；物業(yè)區(qū)域相關(guān)檔案資料保管工作；真正意義上的真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理現(xiàn)代物業(yè)管理是在是在20世紀初世紀初期在美國形成期在美國形成并發(fā)展的。并發(fā)展的。起源于起源于19世紀世紀60年

8、代的英國年代的英國 中國大陸地區(qū)中國大陸地區(qū)對物業(yè)管理的對物業(yè)管理的嘗試和探索開嘗試和探索開始于始于20實際實際80年代初年代初早期的早期的物業(yè)管理物業(yè)管理現(xiàn)代物現(xiàn)代物業(yè)管理業(yè)管理我國物業(yè)我國物業(yè)管理的產(chǎn)管理的產(chǎn)生與發(fā)展生與發(fā)展二二 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展l 從從80年代初期至今，中國的物業(yè)管理發(fā)展共經(jīng)歷了三個階年代初期至今，中國的物業(yè)管理發(fā)展共經(jīng)歷了三個階段：段：l 1、探索階段（從、探索階段（從80年代初到年代初到1994年年3月建設(shè)部發(fā)布月建設(shè)部發(fā)布33號號令）令）l 2、快速發(fā)展階段（從、快速發(fā)展階段（從1994年年3月到月到1999年年5月在深圳召開月在深圳召開全國

9、物業(yè)管理工作會議）全國物業(yè)管理工作會議）l 3、體系建立階段（從、體系建立階段（從1999年年5月全國物業(yè)管理工作會議月全國物業(yè)管理工作會議至今）至今）三三 物業(yè)管理的基本原則物業(yè)管理的基本原則l 1、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則l 2、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則l 3、統(tǒng)一管理，綜合服務的原則、統(tǒng)一管理，綜合服務的原則l 4、社會化與平等競爭的原則、社會化與平等競爭的原則l 5、企業(yè)化與全過程效益的原則、企業(yè)化與全過程效益的原則l 6、物業(yè)管理的宗旨、物業(yè)管理的宗旨1、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)

10、合的原則l 這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責、權(quán)利和義務，其具體要求主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責、權(quán)利和義務，其具體要求如下。如下。l （一）業(yè)主自治管理（一）業(yè)主自治管理l 業(yè)主自治管理的立足點是保護業(yè)主的合法利益，包括業(yè)業(yè)主自治管理的立足點是保護業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系。主的個體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系。l （二）物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理（二）物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理l 專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個方面：專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個方面：l （1）專業(yè)機構(gòu)）

11、專業(yè)機構(gòu)l （2）管理人員）管理人員l （3）專業(yè)設(shè)備）專業(yè)設(shè)備l （4）管理制度）管理制度 2、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則l 指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自 職責范圍共同負責小區(qū)的職責范圍共同負責小區(qū)的管理工作。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸管理工作。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負責。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負責。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。面的積極性。3、統(tǒng)

12、一管理，綜合服務的原則、統(tǒng)一管理，綜合服務的原則 -物業(yè)管理的基本特性和要求物業(yè)管理的基本特性和要求l （一）統(tǒng)一管理（一）統(tǒng)一管理l 一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)管一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理理企業(yè)管理l （1）管理一體化。）管理一體化。l （2）服務一體化。）服務一體化。l （3）協(xié)調(diào)一體化。）協(xié)調(diào)一體化。l （4）經(jīng)濟管理一體化。）經(jīng)濟管理一體化。l （二）綜合服務（二）綜合服務-基本屬性基本屬性l （1）高效優(yōu)質(zhì)。）高效優(yōu)質(zhì)。l （2）以人為本。）以人為本。l （3）個性化。）個性化。4、社會化與平等競爭的原則、社會化

13、與平等競爭的原則l （一）社會化的分工合作（一）社會化的分工合作l （二）平等條件下的市場競爭（二）平等條件下的市場競爭l （三）三個效益的統(tǒng)一（經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益）（三）三個效益的統(tǒng)一（經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益）5、企業(yè)化與全過程效益的原則、企業(yè)化與全過程效益的原則l 物業(yè)管理作為一種市場化的經(jīng)營行為，當然要按照企業(yè)化物業(yè)管理作為一種市場化的經(jīng)營行為，當然要按照企業(yè)化的原則來操作，并且要追求全行業(yè)、全過程的效益。企業(yè)在的原則來操作，并且要追求全行業(yè)、全過程的效益。企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。l 這一原

14、則體現(xiàn)在：這一原則體現(xiàn)在：l （一）實施主體要按企業(yè)化的原則組建（一）實施主體要按企業(yè)化的原則組建l （二）按經(jīng)濟規(guī)律辦事（二）按經(jīng)濟規(guī)律辦事l （三）早期介入（三）早期介入l （四）創(chuàng)建名牌（四）創(chuàng)建名牌6、物業(yè)管理的宗旨、物業(yè)管理的宗旨l （一）營造良好的（一）營造良好的“安居樂業(yè)安居樂業(yè)”的環(huán)境的環(huán)境l （二）物業(yè)的保值與增值（二）物業(yè)的保值與增值 服務、服務、再服務！服務、服務、再服務！四四 物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本內(nèi)容l 1、常規(guī)性的公共服務、常規(guī)性的公共服務 （一）房屋建筑主體的管理（一）房屋建筑主體的管理l （1）房屋基本情況的掌握。）房屋基本情況的掌握。l （2）房屋修

15、繕及其管理。）房屋修繕及其管理。l （3）房屋裝修管理。）房屋裝修管理。l （二）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理（二）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理l （1）各類設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握。）各類設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握。l （2）各類設(shè)備、設(shè)施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的管理。）各類設(shè)備、設(shè)施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的管理。l （三）環(huán)境衛(wèi)生的管理（三）環(huán)境衛(wèi)生的管理l （四）綠化管理（四）綠化管理 （五）治安管理（五）治安管理l （六）消防管理（六）消防管理l （七）車輛道路管理（七）車輛道路管理l （八）公眾代辦性質(zhì)的服務。（八）公眾代辦性質(zhì)的服務。2、針對性的專項服務、針對性的專項服務l （一）日常生

16、活類（一）日常生活類l 指物業(yè)管理企業(yè)為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、指物業(yè)管理企業(yè)為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行等各方面的各項家務服務工作。住、行等各方面的各項家務服務工作。l （二）商業(yè)服務類（二）商業(yè)服務類l （三）文化、教育、衛(wèi)生、體育類（三）文化、教育、衛(wèi)生、體育類l （四）金融服務類（四）金融服務類l （五）經(jīng)紀代理中介服務（五）經(jīng)紀代理中介服務l （六）社會福利類（六）社會福利類 3、委托性的特約服務、委托性的特約服務l 特約服務是指為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需特約服務是指為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求而受其委托所提供的服務。通常在物業(yè)管理委托合同中求

17、而受其委托所提供的服務。通常在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求時，物業(yè)管理企業(yè)應在權(quán)人、使用人又提出該方面的需求時，物業(yè)管理企業(yè)應在可能的情況下盡量滿足其要求，提供特約服務?？赡艿那闆r下盡量滿足其要求，提供特約服務。五五 物業(yè)管理法物業(yè)管理法（一）概念（一）概念l 物業(yè)管理法是調(diào)整物業(yè)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。物業(yè)管理法是調(diào)整物業(yè)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。l 國家立法機關(guān)制定國家立法機關(guān)制定l 物業(yè)管理關(guān)系本質(zhì)上屬于以財產(chǎn)為直接內(nèi)容的經(jīng)濟關(guān)系物業(yè)管理關(guān)系本質(zhì)上屬于以財產(chǎn)為直接內(nèi)容的經(jīng)濟關(guān)

18、系l 狹義的物業(yè)管理法主要是指狹義的物業(yè)管理法主要是指2003年年5月月28日，國務院第日，國務院第9次常務會議通過的次常務會議通過的物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例。該條例于。該條例于2007年年8月月26日進行了修訂。日進行了修訂。l 廣義的物業(yè)管理法是指一切由國家立法機關(guān)制定的調(diào)整有廣義的物業(yè)管理法是指一切由國家立法機關(guān)制定的調(diào)整有關(guān)物業(yè)管理活動及物業(yè)管理關(guān)系的法律、法規(guī)、規(guī)章和政關(guān)物業(yè)管理活動及物業(yè)管理關(guān)系的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的總稱。策的總稱。 l調(diào)整：物業(yè)管理社會關(guān)系l調(diào)整對象：多重性 國家對物業(yè)管理行業(yè)運行活動的行政管理關(guān)系。 物業(yè)業(yè)主自治管理關(guān)系 物業(yè)管理活動中的民事關(guān)系（二）物業(yè)管理法調(diào)整的對象（二）物業(yè)管理法調(diào)整的對象（三）物業(yè)管理法的內(nèi)容三）物業(yè)管理法的內(nèi)容明確對房地產(chǎn)開發(fā)商的要求明確物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)人三方面在物業(yè)管理方面各自的地位、權(quán)利、義務和責任關(guān)系。 鼓勵競爭擇聘物業(yè)服務企業(yè)，規(guī)范了物業(yè)管理的基本內(nèi)涵。明確政府主管部門和各有關(guān)部門在推動物業(yè)管理發(fā)展中的職責。明確了物業(yè)管理中的法律責任（四）物業(yè)管理法的法律淵源（四）物業(yè)管理法的法律淵源l1.憲法憲法l2.法律法律 私法：民法、合同 公法：土