M南寧市城中村改造項(xiàng)目工作說明書

1、謹(jǐn)呈：保利地產(chǎn)南寧市城中村改造項(xiàng)目工作說明書目錄一、世聯(lián)地產(chǎn)/世聯(lián)評估介紹1、世聯(lián)地產(chǎn)/世聯(lián)評估介紹世聯(lián)地產(chǎn)介紹公司概況世聯(lián)地產(chǎn)依據(jù)客戶需求和市場變化不斷創(chuàng)新和探索新的業(yè)務(wù)范圍，目前已經(jīng)建立起包括房地產(chǎn)營銷代理、發(fā)展顧問、價(jià)值評估、經(jīng)紀(jì)服務(wù)和按揭服務(wù)的綜合服務(wù)體系，能夠提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開發(fā)、銷售以及二 手房租售的全程服務(wù)。本著專業(yè)誠信的精神，世聯(lián)始終致力于為客戶解決問題， 提供增值服務(wù)，建立伙伴型客戶關(guān)系。1992年，世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司在香港成立。1993年，世聯(lián)深圳公司注冊成立，正式進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)領(lǐng)域。2001年，世聯(lián)北京分公司成立，世聯(lián)開始走向全國

2、。2006年，世聯(lián)集團(tuán)在全中國擁有15家分支機(jī)構(gòu)、超過 2000名員工。2008年，世聯(lián)地產(chǎn)旗下?lián)碛谐^24家分支機(jī)構(gòu)，服務(wù)覆蓋全中國100多座城市的600家海內(nèi)外機(jī)構(gòu)，超過 3000名員工。2009年，世聯(lián)地產(chǎn)正式在 A股市場上市。迄今世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍遍及香港、北京、廣州、深圳、上海、成都、重慶、大連、西安、沈陽、武漢、青島、合肥、 南京、石家莊、?？诘?0多個(gè)大中城市。承擔(dān)過中國房地產(chǎn)深圳指數(shù)的編制和發(fā)布；建立了龐大的客戶成交檔案和物業(yè)檔案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫并定期撰寫月度、季度行業(yè)市場分析報(bào)告；出版了世聯(lián)10年城市地產(chǎn)系列叢書等幾十部專著以及地產(chǎn)評論、樓市中國等行業(yè)刊物。業(yè)務(wù)范圍顧問業(yè)務(wù)一一全國范

3、圍內(nèi)提供服務(wù)世聯(lián)地產(chǎn)顧問致力于通過模式化的綜合性服務(wù)，不斷開拓中國房地產(chǎn)咨詢業(yè)的高端市場，以影響行業(yè)的服務(wù)帶來顧問業(yè)務(wù)的持續(xù)增長，最終成為中國地產(chǎn)顧問第一品牌、房地產(chǎn)業(yè)的麥肯錫。世聯(lián)顧問十年以來累計(jì)為中國100多個(gè)城市的1000多個(gè)項(xiàng)目提供了高質(zhì)量的顧問咨詢服務(wù)。 估價(jià)業(yè)務(wù)一一全國范圍內(nèi)提供服務(wù)世聯(lián)估價(jià)在中國地區(qū)提供全面的土地、商業(yè)、工業(yè)、辦公及住宅領(lǐng)域房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。世聯(lián)估價(jià) 17年專業(yè)積累形成了強(qiáng)大的知識(shí)管理平臺(tái)、EVS估價(jià)系統(tǒng)和資深專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，為政府、金融、投資機(jī)構(gòu)、企業(yè)、法院、及業(yè)主提 供市場調(diào)查研究、項(xiàng)目投資、物業(yè)估價(jià)、土地招投標(biāo)和房地產(chǎn)專業(yè)咨詢等多元 化顧問式服務(wù)。我們致力于為客

4、戶發(fā)掘價(jià)值、降低成本、降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn) 客戶的最大利益，解決房地產(chǎn)問題。務(wù)求以差異化產(chǎn)品響應(yīng)市場，讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務(wù)。代理業(yè)務(wù)一一珠三角及長三角、環(huán)渤海一級輻射范圍內(nèi)提供服務(wù)世聯(lián)代理致力于在客戶中間樹立注重口碑，值得信賴的合作伙伴形象。憑借16年700多個(gè)項(xiàng)目的市場操作經(jīng)驗(yàn)積累，代理業(yè)務(wù)逐步形成了為房地產(chǎn)開發(fā)過程提供項(xiàng)目選取、地塊研究、可行性分析、價(jià)值評估、建筑策劃、營銷策劃、銷售代理、按揭服務(wù)等“縱向一體化”的地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)鏈。2012年，世聯(lián)地產(chǎn)已在深圳、北京、上海、廣州、東莞、惠州、中山、珠海、佛山、天津 等多個(gè)城市開發(fā)物業(yè)代理業(yè)務(wù)，代理銷售金額超過2200億元。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一一深

5、圳范圍內(nèi)提供服務(wù)“世聯(lián)行”定位在高端客戶市場，擁有大量高尚住宅、 寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目資源，同時(shí)擁有大量國內(nèi)外投資客戶，跨國公司客戶資源。 世聯(lián)行以準(zhǔn)確的市場定位和策略，科學(xué)的團(tuán)隊(duì)管理方式， 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)形象和口碑脫穎于各大區(qū)域 市場。按揭業(yè)務(wù)一一深圳范圍內(nèi)提供服務(wù)世聯(lián)發(fā)起成立了深圳第一家專業(yè)從事住房按揭貸款服務(wù)的機(jī)構(gòu)一一深 圳市盛澤按揭代理有限公司。其匯聚了按揭代理、公證、評估、擔(dān)保、保險(xiǎn)等 地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)，整合了各地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)和深圳各大銀行的理財(cái)優(yōu)勢，為廣大業(yè)主提供快捷、專業(yè)、低成本的“一站式”房地產(chǎn)貸款服務(wù)。專業(yè)資質(zhì)國家建設(shè)部核準(zhǔn)的房地產(chǎn)一級評估機(jī)構(gòu)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長單位中

6、國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)注冊許可機(jī)構(gòu)，可在全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)廣東省估價(jià)師學(xué)會(huì)常務(wù)理事單位廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長單位香港測量師學(xué)會(huì)會(huì)員單位北京市國土資源和房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)天津市房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位上海市房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)世聯(lián)公司網(wǎng)址世聯(lián)地產(chǎn)：世聯(lián)評估：世聯(lián)主要出版物- -地產(chǎn)市場解讀- -估價(jià)師操作實(shí)務(wù)- -現(xiàn)代物業(yè)管理- -深圳房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手冊- -深圳樓宇買賣手冊- -土地經(jīng)濟(jì)問題- -世聯(lián)觀察房地產(chǎn)游戲規(guī)則與生存環(huán)境- -前線故事- -認(rèn)識(shí)- -在場- -世聯(lián)10年城市地產(chǎn)系列叢書之一新都市主義 CONDO 與小戶型

7、- -世聯(lián)10年城市地產(chǎn)系列叢書之一社區(qū)大盤出路- -世聯(lián)10年城市地產(chǎn)系列叢書之一 CBD 寫字樓與國際公寓- -世聯(lián)10年城市地產(chǎn)系列叢書之一城界消失旅游地產(chǎn)- -世聯(lián)地產(chǎn)顧問叢書之一規(guī)劃的市場評價(jià)- -世聯(lián)地產(chǎn)顧問叢書之二城市更新之市場模式- -世聯(lián)地產(chǎn)顧問叢書之三聯(lián)合開發(fā)城市運(yùn)營的出路- -世聯(lián)地產(chǎn)顧問叢書之四新城模式國際大都市發(fā)展實(shí)證案例- -世聯(lián)地產(chǎn)顧問叢書之五 公共住房浪潮國際模式與中國安居工程的對比研究世聯(lián)榮譽(yù)_ 20072011 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10_ 2007中國房地產(chǎn)最佳綜合服務(wù)品牌_ 2007中國房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)品牌價(jià)值TOP10-2006年國務(wù)院發(fā)展

8、研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn) T0P10研究組2006年中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)TOP10-2005年發(fā)證機(jī)構(gòu)：世界品牌實(shí)驗(yàn)室2005中國品牌年度大獎(jiǎng)地產(chǎn)專業(yè)品牌TOP10-2005年世界經(jīng)理人中國100最佳雇王- -中國地產(chǎn) AAA級信用企業(yè)- -2004年3月深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)深圳晚報(bào)社2004年“315”活動(dòng)中被評為深圳消費(fèi)者依賴的地產(chǎn)中介- -2004年9月 中國國際房地產(chǎn)研究院/房地產(chǎn)縱橫雜志社2003-2004年度中國深圳最具合作價(jià)值策劃代理公司-2004年7月中國城市土地運(yùn)營博覽會(huì)2004中國地博會(huì)十大品牌地產(chǎn)顧問公司世聯(lián)評估介紹世聯(lián)評估是世聯(lián)中國

9、的子公司:深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司天津分公司上海分公司北京分公司華房數(shù)據(jù)世聯(lián)中國世聯(lián)評估1993年始創(chuàng)設(shè)于深圳，總部設(shè)于深圳，下設(shè)北京、天津、上海、廣州、 東莞、華房數(shù)據(jù)等七家分公司，面向全國提供全面的土地房地產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)。 長期的專業(yè)積累形成了我們強(qiáng)大的估價(jià)信息數(shù)據(jù)平臺(tái)和資深專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，為政 府、金融與投資機(jī)構(gòu)、工商、企業(yè)、法院及私人業(yè)主提供物業(yè)評估、項(xiàng)目評估、 可行性研究、土地招投標(biāo)和房地產(chǎn)投資咨詢、評估審核等多元化評估服務(wù)。截至到2009年底，歷年累計(jì)評估總值達(dá)10025億元，累計(jì)評估規(guī)模逾 11億平方米。公司資質(zhì)：國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)注冊許可機(jī)構(gòu)中

10、國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長單位世聯(lián)評估的服務(wù)體系:抵押價(jià)值評估核定市值抵押價(jià)值跟蹤評估價(jià)值評估服務(wù)評估咨詢服務(wù)工商物業(yè)評估保險(xiǎn)理賠評估金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)處置評估咨詢樓宇按揭評估咨詢房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)貸款評估咨詢 固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款評估咨詢世聯(lián)評估的競爭優(yōu)勢:宏觀立意 k 除深圳總部外，在北京、上海、廣州、天津、東莞各大城服務(wù)全國市均設(shè)有分公司，服務(wù)的城市遍布全國16年經(jīng)驗(yàn) 就 16年房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，歷年累計(jì)評估總值達(dá)9092億元，累計(jì)積累豐厚評估規(guī)模逾11億平方米流程控制 k以三級評審制度保障項(xiàng)目的高質(zhì)量完成，執(zhí)委會(huì)制度實(shí)現(xiàn)質(zhì)量保證T項(xiàng)目的全程流程控制專業(yè)知識(shí)，專業(yè)估價(jià)技術(shù)人員130多人，其中中級以上技

11、術(shù)人員近 50人, 自身團(tuán)隊(duì) ，30多名中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和近20名中國注冊土地估價(jià)師平么曲大 k世聯(lián)EVS古價(jià)信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)是運(yùn)用世聯(lián)在中國房地產(chǎn)行業(yè)十余P年的物業(yè)評估經(jīng)驗(yàn),從1998年開始建設(shè)數(shù)據(jù)庫,現(xiàn)有案例數(shù)墳不任后量超過300萬條，并以約10萬條/月的速度不斷更新、項(xiàng)目基本情況理解項(xiàng)目基本情況：? 項(xiàng)目情況：本項(xiàng)目涉及南寧市東北部三個(gè)城中村改造，分別是東溝嶺新區(qū)“中心區(qū)”，降橋村降橋坡一二組，雞村三、九隊(duì)，其改造規(guī)模和改造難度存在區(qū)別，我們首先要對三個(gè)城中村進(jìn)行研究，然后按優(yōu)劣排序提出最適合啟動(dòng)的項(xiàng)目。三個(gè)項(xiàng)目目前的大致情況為：東溝嶺新區(qū)“中心區(qū)”：位于南寧市東北部，是以南梧大道、廂竹

12、大道、獅山公園以東圍合形成的一個(gè)帶狀地塊，項(xiàng)目規(guī)劃總用地約 1655畝，其中國有土地約209畝、集體土地約1446畝。其中1300多畝已經(jīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)， 規(guī)劃的文體中心用地 197畝和行政辦公用地中零星集體土地沒有納入儲(chǔ)備， 沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。降橋村降橋坡一二組：位于興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)昆侖大道高速路口以西200米處，分為一組和二組兩個(gè)村民小組，村民連片居住且相對集中。由于該坡大部分土地已被南寧市以及城區(qū)收儲(chǔ)和征用，目前兩個(gè)村民小組加起來僅剩余173畝土地未被征用，扣除安置小區(qū)預(yù)留用地72畝、三產(chǎn)預(yù)留用地 36畝之后，可出讓土地約65畝，拆遷面積約 27萬平方米，涉及村民約 165戶，人口

13、約 600 人。雞村三、九隊(duì)：位于南寧市東北面，屬興寧區(qū)朝陽街道辦事處轄區(qū)，廂竹大道以北，沙江河自北向南從其中穿過，匯入竹排沖，距市中心約4公里。村民住宅多以磚混結(jié)構(gòu)樓房為主，多為46層，有少量磚木結(jié)構(gòu)平房。經(jīng)估算各類建（構(gòu)）筑物面積約為28萬平方米。各類建筑處于自發(fā)狀態(tài)，缺乏整體規(guī)劃，違章建筑大量存在，質(zhì)量普遍較差。且樓房間距小，不符合建筑設(shè)計(jì)、 消防等相關(guān)規(guī)范，存在各種安全隱患。世聯(lián)對于類似項(xiàng)目的理解：必需對項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展作出準(zhǔn)確研判從城市發(fā)展的角度去審視項(xiàng)目，從城市功能的完善去論證項(xiàng)目的發(fā)展。只有符合城市發(fā)展階段，體現(xiàn)區(qū)域功能價(jià)值的物業(yè)類型，才具有較高的市場實(shí)現(xiàn)性。才能更加深入的進(jìn)

14、行市場分析，找出項(xiàng)目的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)，針對性的提出項(xiàng)目發(fā)展策略,從而明確更新單元未來發(fā)展方向及其功能配比。項(xiàng)目定位基于對市場現(xiàn)狀及未來的準(zhǔn)確把握處理好與周邊項(xiàng)目的競合關(guān)系式項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵因素，面對市場競爭，找準(zhǔn)市場 機(jī)會(huì)點(diǎn)，作為項(xiàng)目的市場切入點(diǎn)，是項(xiàng)目未來成敗的關(guān)鍵。而市場機(jī)會(huì)是不斷變 化的，因此如何科學(xué)判斷未來市場變化情況，綜合考慮，最大程度的使物業(yè)滿足 未來市場變化情況，是類似項(xiàng)目研究的重點(diǎn)。妥善處理各權(quán)利人之間的權(quán)益分配是項(xiàng)目成功實(shí)施的關(guān)鍵城中村改造，必然涉及到眾多權(quán)利人的利益，且涉及多種屬性用地，科學(xué)界定各權(quán)利人之間的權(quán)益，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃條件，協(xié)調(diào)好各方權(quán)益分配，充分保障各權(quán)利方權(quán)益是項(xiàng)目順

15、利實(shí)施的關(guān)鍵。 權(quán)益分配受土地權(quán)益、 規(guī)劃條件等多個(gè)因素影響，需明確界定各權(quán)利人應(yīng)享受權(quán)益，通過科學(xué)客觀的經(jīng)濟(jì)測算制定可行的補(bǔ)償分配方案。達(dá)成以上三個(gè)前提條件， 結(jié)合成功/ 失敗案例借鑒，準(zhǔn)確把握項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)保障項(xiàng)目順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。三、世聯(lián)可提供的服務(wù)內(nèi)容報(bào)告名稱：三個(gè)城中村優(yōu)先啟動(dòng)項(xiàng)目篩選研究報(bào)告XXX城中村項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位研究報(bào)告« XXX城中村項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析XXX城中村項(xiàng)目補(bǔ)償策略及補(bǔ)償方案研究工作內(nèi)容：優(yōu)先啟動(dòng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目本體分析投資環(huán)境分析市場機(jī)會(huì)分析整體定位經(jīng)濟(jì)效益分析補(bǔ)償安置策略研究第一階段三個(gè)城中村優(yōu)先啟動(dòng)項(xiàng)目篩選研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況

16、分析1.1 三個(gè)項(xiàng)目區(qū)位及區(qū)域概況，從宏觀對比解析地塊1.2 三個(gè)項(xiàng)目交通、周邊配套、規(guī)模，從中觀對比解析地塊1.3 三個(gè)地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目資源價(jià)值分析，從微觀對比解析地塊二、舊改政策解讀2.1 與本項(xiàng)目相關(guān)的南寧舊改政策解讀2.2 城中村舊改項(xiàng)目的操作難點(diǎn)分析2.3 本項(xiàng)目改造應(yīng)注意的環(huán)節(jié)分析三、項(xiàng)目改造的難易程度分析3.1 項(xiàng)目的拆遷規(guī)模分析3.2 項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性分析3.3 項(xiàng)目的拆遷難度分析四、項(xiàng)目拆遷成本分析4.1 房屋補(bǔ)償費(fèi)4.2 二次裝修補(bǔ)償費(fèi)4.3 搬遷補(bǔ)助費(fèi)4.4 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)4.5 停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)4.6 不可預(yù)見費(fèi)4.7 提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金4.8 其他經(jīng)費(fèi)五、優(yōu)先啟動(dòng)項(xiàng)目建議5.

17、1 綜合對比三個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)5.2 優(yōu)先啟動(dòng)項(xiàng)目建議篩選出優(yōu)先啟動(dòng)的項(xiàng)目后，針對項(xiàng)目本身，對其進(jìn)行整體定位等階段研究第二階段 XXX 城中村項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位研究報(bào)告一、項(xiàng)目解析1.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位及區(qū)域概況，從宏觀解析地塊項(xiàng)目交通、周邊配套、規(guī)模，從中觀解析地塊地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目資源價(jià)值分析，從微觀解析地塊1.2 項(xiàng)目屬性界定二、項(xiàng)目投資環(huán)境及專項(xiàng)市場分析2.1 本章主要分析結(jié)論2.2 南寧舊改相關(guān)政策解讀2.3 片區(qū)投資環(huán)境分析南寧市宏觀經(jīng)濟(jì)分析南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展概況及趨勢研判區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特征及趨勢研判項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2.4 片區(qū)房地產(chǎn)市場專項(xiàng)分析片區(qū)住宅物業(yè)市場分析a.

18、區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀b. 區(qū)域住宅市場主流客戶分析c. 未來區(qū)域住宅市場發(fā)展趨勢d. 典型在售或待售樓盤分析片區(qū)商業(yè)物業(yè)市場分析a. 區(qū)域商業(yè)需求與供應(yīng)b. 區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)和未來商業(yè)發(fā)展趨勢片區(qū)酒店物業(yè)市場分析a. 主要酒店檔次b. 入住率及房價(jià)片區(qū)辦公物業(yè)市場分析2.5 競爭性項(xiàng)目分析區(qū)域典型物業(yè)選取案例分析（包括案例的物業(yè)配比、功能布局等分析）a. 價(jià)值定位b. 產(chǎn)品類型c. 客戶群d. 購買驅(qū)動(dòng)因素案例借鑒項(xiàng)目適宜發(fā)展的方向判定三、項(xiàng)目整體定位3.1 項(xiàng)目 SWOT 分析3.2 類似項(xiàng)目價(jià)值發(fā)展研究3.3 項(xiàng)目容積率的建議范圍3.4 項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品整體定位各類物業(yè)規(guī)模配比建議產(chǎn)品定位（

19、檔次，外立面形象，建筑物高度等）客戶定位價(jià)格定位第三階段 XXX 城中村項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 （含可行性分析）一、項(xiàng)目綜合效益評估（不同容積率下的各方案）1.1 本章主要分析結(jié)論1.2 本項(xiàng)目擬采用的開發(fā)模式建議1.3 效益評估前提1.4 項(xiàng)目總投資分析1.4.1 項(xiàng)目應(yīng)繳地價(jià)計(jì)算地價(jià)測算的政策和相關(guān)依據(jù)地價(jià)測算所選用的方法地價(jià)測算的結(jié)果1.4.2 現(xiàn)有物業(yè)拆遷補(bǔ)償成本計(jì)算1.4.3 項(xiàng)目建筑成本計(jì)算1.4.4 總投資資金來源籌措1.5 經(jīng)濟(jì)效益評估銷售及經(jīng)營收入測定財(cái)務(wù)與敏感性分析1.6 基于經(jīng)濟(jì)分析的方案評價(jià)經(jīng)濟(jì)評價(jià)說明項(xiàng)目總投資分析現(xiàn)金流量分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)情況項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析二、項(xiàng)目可行性

20、研究結(jié)論及建議1.7 擬建方案的結(jié)論性意見1.8 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)建議1.9 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議項(xiàng)目存在的主要問題建議1.10 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議附表項(xiàng)目資金來源與主要包括成本估算、 投資計(jì)劃、 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算、運(yùn)用、項(xiàng)目損益及利潤分配估算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析表等。第四階段 XXX 城中村項(xiàng)目補(bǔ)償策略及補(bǔ)償方案研究一、項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目現(xiàn)狀房地產(chǎn)屬性分類1.2 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀分析1.3 項(xiàng)目定位及規(guī)劃指標(biāo)二、項(xiàng)目房地產(chǎn)權(quán)益現(xiàn)狀2.1 項(xiàng)目現(xiàn)狀建筑權(quán)屬狀況2.2 項(xiàng)目土地權(quán)屬狀況三、項(xiàng)目各權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)益測算3.1 項(xiàng)目各類屬性房地產(chǎn)價(jià)值分析3.2

21、項(xiàng)目各類屬性土地價(jià)值分析3.3 項(xiàng)目各類屬性土地更新改造價(jià)值分析四、項(xiàng)目補(bǔ)償安置策略及補(bǔ)償方案建議4.1 項(xiàng)目土地開發(fā)價(jià)值分析4.2 項(xiàng)目補(bǔ)償安置方式選擇分析4.3 類似項(xiàng)目補(bǔ)償案例4.4 項(xiàng)目補(bǔ)償策略及補(bǔ)償方案建議4.5 項(xiàng)目安置房需求及安置意愿分析4.6 項(xiàng)目安置方案建議項(xiàng)目安置區(qū)選擇建議項(xiàng)目安置補(bǔ)償物業(yè)建議項(xiàng)目安置房戶型建議其他項(xiàng)目服務(wù)房地產(chǎn)確權(quán)協(xié)助拆遷談判協(xié)助拆遷房地產(chǎn)價(jià)值評估安置房分配方案及實(shí)施四、世聯(lián)服務(wù)流程刖初期步溝接通1洽階段擬工作說明深 入 溝 通 客 戶 需 求確 認(rèn) 工 作 內(nèi) 容簽 訂 咨 詢 服 務(wù) 合 同在前期溝通階段，世聯(lián)將由1主管副總負(fù)責(zé)、業(yè)務(wù)部門、 客服部門協(xié)

22、同工作，與客戶 共同確定工作內(nèi)容、簽訂合 作協(xié)議。II工 作 開 展 階 段專 案 團(tuán) 隊(duì) 成 立內(nèi) 部 討 論 技 術(shù) 思 路研 刖 首 次市場調(diào)研市 調(diào) 成 果 溝 通方案調(diào)整階段方案調(diào)整報(bào)告終稿三級三次評審提交報(bào)告終稿市 調(diào) 成 果 評 審內(nèi) 部 討 論 解 決 方 案報(bào) 告 核 心 成 果 形 成核心成果三級三次評審報(bào)告核心成果中期匯報(bào)工作開展階段與方案調(diào)整 階段，項(xiàng)目以專案團(tuán)隊(duì)形式 運(yùn)作，在該階段委托方可以 通過電話、傳真、電郵、面 談溝通等各種形式與專案 團(tuán)隊(duì)成員保持聯(lián)絡(luò)。E 工作結(jié)束階段，請貴 方將對本案研究成果的滿 意度、意見反饋給顧問知識(shí) 管理部。同時(shí)在項(xiàng)目結(jié)束后兩個(gè)月 內(nèi)，

23、客戶部將會(huì)針對顧問報(bào) 告、研究成果、服務(wù)方式等 內(nèi)容對貴司進(jìn)行客戶滿意 度調(diào)查，歡迎提出寶貴建五、專案團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及崗位職責(zé)專案團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及崗位職責(zé)項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理市場研究人員人力配備人力配備：1位人力配備：若干位六位專業(yè)人士組成資深項(xiàng)目經(jīng)理市場研究人員崗位職責(zé)崗位職責(zé)崗位職責(zé)調(diào)配公司資源實(shí)施項(xiàng)目管理收集基礎(chǔ)資料探討技術(shù)思路全程項(xiàng)目跟進(jìn)分析相關(guān)信息評審顧問報(bào)告研究成果成文深入訪談客戶監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匯報(bào)基礎(chǔ)研究成文服務(wù)優(yōu)勢服務(wù)優(yōu)勢服務(wù)優(yōu)勢六位專業(yè)精英強(qiáng)大的顧問平臺(tái)支持豐富資料獲取經(jīng)驗(yàn)十年組織智慧完善的培訓(xùn)體系支撐建筑、經(jīng)濟(jì)相關(guān)專業(yè)本項(xiàng)目的咨詢工作團(tuán)隊(duì)將由項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)與項(xiàng)目組成員共同組成，

24、咨詢工作人員介紹及工作職責(zé)劃分如下：項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)介紹a.項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)成員：羅守坤世聯(lián)評估執(zhí)行董事李娜世聯(lián)評估總經(jīng)理孫綺世聯(lián)策略總經(jīng)理王宜強(qiáng)世聯(lián)評估北京區(qū)域中心總經(jīng)理；曹亞琨世聯(lián)評估上海區(qū)域中心總經(jīng)理；李欣世聯(lián)評估總估價(jià)師b.項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)職責(zé)：公司資源調(diào)配咨詢報(bào)告評審 服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督本項(xiàng)目專案 組主要成員 介紹成員職位學(xué)歷/資質(zhì)陳穎昭事業(yè)部總經(jīng)理英國諾桑比亞大學(xué)房地產(chǎn)管理碩 士鐘偉鵬項(xiàng)目經(jīng)理廣東商學(xué)院金融學(xué)學(xué)士梁紅玲高級咨詢顧問湖南大學(xué)規(guī)劃學(xué)碩士張小平咨詢顧問南昌大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士趙振津咨詢顧問上海理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士張 佳助理咨詢顧問上海財(cái)經(jīng)大學(xué)管理學(xué)碩士畢業(yè)院校：廣東商學(xué)院 專業(yè)方向：金融管理

25、 學(xué)歷：學(xué)士陳穎昭事業(yè)部總經(jīng)理學(xué)歷及專業(yè)資格畢業(yè)院校：英國諾桑比亞大學(xué) 專業(yè)方向：房地產(chǎn)管理 學(xué)歷：碩士主要負(fù)責(zé)的類似項(xiàng)目案 例深圳黎明大院城市更新項(xiàng)目 深圳鹽田置業(yè)城市更新項(xiàng)目 深圳特力水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園城市更 新項(xiàng)目深圳小梅沙發(fā)展單元城市更新項(xiàng) 目深圳龍崗南聯(lián)村舊改項(xiàng)目 深圳龍崗老墟鎮(zhèn)舊改項(xiàng)目 深圳福田15個(gè)城中村舊改項(xiàng)目 西安西催村綜合體項(xiàng)目（城中村 舊改）南寧東盟商務(wù)區(qū)天健地產(chǎn)項(xiàng)目 南寧安吉大道科技園項(xiàng)目 中山科技新城商業(yè)、寫字樓調(diào)整項(xiàng)目 深圳星河雅寶綜合體項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值咨 詢及經(jīng)濟(jì)測算廣州柏西商都項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究東莞大朗中央盛景項(xiàng)目商業(yè)整體定位研究福建龍巖鐵山組團(tuán)商住項(xiàng)目 中山南頭鎮(zhèn)家電產(chǎn)

26、業(yè)園項(xiàng)目 深圳萬科紅商業(yè)廣場三亞陽光海岸改造項(xiàng)目廣州東山區(qū)寫字樓項(xiàng)目廣州新塘群星片區(qū)改造項(xiàng)目 深圳觀瀾第三工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目 深圳蛇口工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目佛山南海PICC 辦公配套物業(yè)開 發(fā)可行性研究項(xiàng)目深圳港大鏟灣港區(qū)項(xiàng)目商業(yè)策劃及經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)朗坤集團(tuán)大亞灣土地項(xiàng)目 惠州嘉路酒店物業(yè)價(jià)值評估 南寧天健項(xiàng)目可行性研究 鄭州金水大道寫字樓、酒店項(xiàng)目鐘偉鵬學(xué)歷及專業(yè)資一格項(xiàng)目經(jīng)理主要負(fù)責(zé)的類似項(xiàng)目案例深圳鹽田置業(yè)城市更新項(xiàng)目深圳鹽田三四村改造項(xiàng)目深圳特力水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園城市更新項(xiàng)目深圳15個(gè)城中村舊改項(xiàng)目中山市后岐區(qū)二舊改造項(xiàng)目）西貴港綜合體項(xiàng)目南寧安吉大道科技園項(xiàng)目深圳市城市更新課題研究深圳華僑城地塊城

27、市更新項(xiàng)目中山東鳳鎮(zhèn)客運(yùn)站整體定位項(xiàng)目中山市后岐區(qū)二舊改造項(xiàng)目中山市輕軌站點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目深圳市南山舊工業(yè)區(qū)改造課題研究項(xiàng)目深圳市體育新城拆遷小區(qū)全內(nèi)置分配咨詢項(xiàng)目深圳市紅荔村城市更新項(xiàng)目佛山市順德北海都寧工業(yè)區(qū)改造整體定位項(xiàng)目深圳五聯(lián)股份合作公司用地項(xiàng)目立項(xiàng)可行性研究報(bào)告蛇口地鐵車輛段上蓋物業(yè)項(xiàng)目投資可研惠州巾惠陽區(qū)鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)聯(lián)溪凹卜,地塊取地價(jià)格區(qū)間研究項(xiàng)目 招遠(yuǎn)巾羅峰街道北關(guān)西村改造項(xiàng)目梁紅玲學(xué)歷及專業(yè)資格高級咨詢顧問畢業(yè)院校：湖南大學(xué)專業(yè)方向：生態(tài)旅游規(guī)劃學(xué)歷：碩士研究生主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目案例深圳龍崗區(qū)南聯(lián)村舊改項(xiàng)目深圳龍崗老墟鎮(zhèn)舊改項(xiàng)目深圳龍崗區(qū)金稻田片區(qū)改造項(xiàng)目華為科技城更新子單兀規(guī)劃項(xiàng)目深圳市特

28、力珠寶工業(yè)園改造項(xiàng)目深圳市南山區(qū)南山村舊村改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析咨詢中山科技新城商業(yè)、寫字樓調(diào)整項(xiàng)目山東日照市嵐山區(qū)多島海項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究晉江青陽街道蓮嶼片區(qū)城市更新整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究 安徽省銅陵市金口嶺片區(qū)綜合體項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 研究福建省龍巖市鐵山組團(tuán)項(xiàng)目整體定位研究成都市成華片區(qū)“ 198 ”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中山市大涌鎮(zhèn)兩大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目整體定位及區(qū)域發(fā)展研 究深圳市南山科技園特發(fā)信息港二期項(xiàng)目可行性研究張小平咨詢顧問學(xué)歷及專業(yè)資格畢業(yè)院校：南昌大學(xué) 專業(yè)方向：經(jīng)濟(jì)學(xué) 學(xué)歷：碩士研究生主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目案例深圳北站更新單兀規(guī)劃項(xiàng)目恒大深圳羅湖建設(shè)大院城市更新項(xiàng)目珠海方洋桂山島旅游項(xiàng)目

29、中山市大涌鎮(zhèn)兩大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目中山科技新城商業(yè)、寫字樓調(diào)整項(xiàng)目西安西催村綜合體項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建 議山東日照市嵐山區(qū)多島海項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究晉江青陽街道蓮嶼片區(qū)城市更新整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究安徽省銅陵市金口嶺片區(qū)綜合體項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究深圳龍崗萬科廣場發(fā)展戰(zhàn)略研究福建省永定土樓景區(qū)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議與啟動(dòng)區(qū)策略趙振津咨詢顧問學(xué)歷及專業(yè)資格畢業(yè)院校：上海理工大學(xué)專業(yè)方向： 經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)歷：碩士研究生主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目案例深圳佳兆業(yè)中心項(xiàng)目整體定位研究深圳花園城中心前期發(fā)展戰(zhàn)略研究蛇口海上世界酒吧街整體定位研究坪山中心區(qū)項(xiàng)目土地運(yùn)營策劃平板顯示產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目土地運(yùn)營策劃坪山河發(fā)展單元土地運(yùn)營策劃深

30、圳巾商業(yè)及住宅土地市場開發(fā)控制專題研究張佳助理咨詢顧問學(xué)歷及專業(yè)資格畢業(yè)院校：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)專業(yè)方向： 企業(yè)管理學(xué)歷：碩士研究生主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目案例深圳投資控股公司科技園項(xiàng)目深圳福田燃機(jī)電廠改造項(xiàng)目深圳市南山區(qū)南山村舊村改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析咨詢海南澄邁酒店項(xiàng)目東莞大朗中央盛景前期顧問策劃六、世聯(lián)地產(chǎn)提供咨詢服務(wù)的核心優(yōu)勢世聯(lián)咨詢以“全面提升客戶核心競爭力”為服務(wù)理念，把每一次咨詢服務(wù)視為一種長遠(yuǎn)關(guān)系的奠基石， 堅(jiān)持與客戶共同成長的信念與目標(biāo)。作為持續(xù)推動(dòng)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的服務(wù)力量，世聯(lián)秉承在多年專業(yè)實(shí)踐中積淀的視野、方法、客戶、平臺(tái)、人才等領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢，不斷為客戶提供穩(wěn)定而高效的顧問咨詢服務(wù)。 視野

31、領(lǐng)先方法領(lǐng)養(yǎng)客戶領(lǐng)才平臺(tái)領(lǐng)先） 人才&先1、視野領(lǐng)先一一塑造真正的全國視野世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，業(yè)務(wù)范圍遍及北京、廣州、深圳、上海、成都、重慶、 天津、大連、西安、沈陽、武漢、青島、合肥、南京、杭州、石家莊、?？诘?100多個(gè)大中城市。目前，世聯(lián)地產(chǎn)已建立起深圳區(qū)域、上海區(qū)域和北京區(qū)域 三大業(yè)務(wù)中心，在北京、天津、哈爾濱、大連、沈陽、西安、上海、廣州、杭 州、廈門、西安、沈陽、東莞、惠州等城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，集中在中國經(jīng)濟(jì)最 發(fā)達(dá)的地區(qū)為追求成長和有實(shí)力的客戶提供專業(yè)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)世契龍?zhí)┮涯嫘腥珔^(qū)右曷.封放國內(nèi)-工化占業(yè)2、方法領(lǐng)先一一致力于成為領(lǐng)先咨詢方法的提供者和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定者

32、世聯(lián)顧問主要工作方法信息獲取方送工作方法思路形成方法思路影前療法智力集成*法 城市造為日指 土也如舄助逑 以假設(shè)為導(dǎo)向的巾場調(diào)研 一對一湃度訪談(相關(guān)專萋，相關(guān)信念知情人) 差點(diǎn)小海.擊球 同春詞里f堂奏者與釜格消襄者) 也兼型=1盤星三莊交妁班，WECE方茫*紜比向福 RL R2模盥界定嚎二同屆M-T-C匚模型.理論、案 例】海伏閭毒麗奈方案 頭瞄國粵金 5G (GROUP)法(GRCUP1項(xiàng)目揩導(dǎo)委員會(huì) GROU理睢目領(lǐng)導(dǎo)小組. GROUPS年日執(zhí)行小國. GROH P4內(nèi)夔營家小期、 GROUP5外翼專家小辿 專家黃天智力集成方法世聯(lián)行業(yè)原創(chuàng)成果和創(chuàng)新理念的傳播世聯(lián)與多家網(wǎng)絡(luò)巨頭合作，探

33、究市場本質(zhì)和走勢，并且通過每年出版大量期刊 和書籍傳播原創(chuàng)成果和領(lǐng)先理念。3、客戶領(lǐng)先一一服務(wù)于領(lǐng)先機(jī)構(gòu)的豐富經(jīng)驗(yàn)我們有著服務(wù)中國內(nèi)地大型企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，這些全國標(biāo)桿客戶與世聯(lián)地產(chǎn)持續(xù)合 作反映了世聯(lián)地產(chǎn)作為中國房地產(chǎn)顧問第一品牌的領(lǐng)先地位21萬例ocrmw 蹴黑晶度”以廣««圖 FORTEHwawas 日讓”“.型牙，自 0曲里學(xué)口鵬亂：二R工理。產(chǎn)世聯(lián)同時(shí)專注于成為中國各級政府的智力腦庫，為各級政府提供具有專業(yè)價(jià)值的決策依據(jù)。多年來，我們與北京首都規(guī)劃委員會(huì)、?？谑姓?、三亞市政府、深圳市國土資源局、深圳福田區(qū)重建局、深圳鹽田區(qū)政府、蘇州工業(yè)園區(qū)管理 委員會(huì)、佛山南海區(qū)政府等各級政府機(jī)構(gòu)建立了長期而卓有成效的合作關(guān)系。4、平臺(tái)領(lǐng)先一一龐大的 KMS平臺(tái)沉淀、研發(fā)和應(yīng)用最新的成果世聯(lián)知識(shí)管理系統(tǒng)歷 10余年累積，已達(dá)超過1000個(gè)策劃與顧問項(xiàng)目總結(jié)和經(jīng) 驗(yàn)沉淀；超過 346個(gè)代理樓盤的詳細(xì)銷售數(shù)據(jù)；超過 75萬條客戶信息。為世 聯(lián)項(xiàng)目操作人員“站在巨人的肩膀上再創(chuàng)造 ”提供了可靠保障，從而保證企業(yè) 享有的每一次服務(wù)都是在眾多成敗經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的定制化服務(wù)，從世聯(lián)的角度已 為企業(yè)做過一輪風(fēng)險(xiǎn)篩選，從而能將企業(yè)的試錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)降