濟寧房地產(chǎn)市場研究報告

1、市場部2012年05月濟寧房地產(chǎn)市場研究報告21城市背景研究 2濟寧房地產(chǎn)市場分析 3典型個案分析 目 錄 Contents3城 市 背 景 研 究4濟寧位于山東省的西南部是山東重要的對外開放城市、工業(yè)中心城市和四個大區(qū)域中心城市之一，現(xiàn)轄曲阜、兗州、鄒城、微山、梁山等12個縣、市、區(qū)面積11000平方公里，總?cè)丝?31.31萬，北依泰山，南鄰淮河，東靠沂蒙，西傍黃河。轄區(qū)東部是山區(qū)，中西部是平原、洼地和湖泊，河流縱橫交錯，京杭大運河貫穿南北，交通便捷。京九、京滬、新石鐵路交叉穿越，京福、日東高速和四條國道、八條省級干線公路縱橫境內(nèi)，是連接華東、華北兩大區(qū)域的重要交通樞紐。濟寧概述濟寧概述5濟

2、寧位于魯南經(jīng)濟帶核心位置，十大濟寧都市圈的主導(dǎo)城市，位于濟南都市圈、魯南城市帶與淮海經(jīng)濟帶交匯處其經(jīng)濟聯(lián)系方向因與其交通優(yōu)勢涵蓋各方向，成線狀發(fā)展趨勢。高鐵建成后與北京、上海等發(fā)達地區(qū)有著快速便捷的交通聯(lián)系，擁有無可比擬的區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢。大濟寧都市圈確定為大濟寧都市圈確定為2+12+1型的都市經(jīng)濟圈，即以型的都市經(jīng)濟圈，即以 濟寧為核心，以棗莊、菏澤為區(qū)濟寧為核心，以棗莊、菏澤為區(qū)域中心，形成一個呈圈層結(jié)構(gòu)布局的都市經(jīng)濟圈隸屬于魯南經(jīng)濟帶。域中心，形成一個呈圈層結(jié)構(gòu)布局的都市經(jīng)濟圈隸屬于魯南經(jīng)濟帶。濟寧區(qū)位研究濟寧區(qū)位研究6城市發(fā)展主導(dǎo)方向為：以向東發(fā)展為主，適度發(fā)展南部、北部、西部?？臻g結(jié)構(gòu)與

3、功能布局：中心城區(qū)形成“一湖雙城六片三心三軸”構(gòu)成的“H型”城市空間結(jié)構(gòu)。 城市規(guī)劃城市規(guī)劃7一湖 雙城 六片 三心 三軸1）一湖：指南外環(huán)以南的北湖及其周邊的濕地保護區(qū)，該區(qū)域以保護為主，主要是搞好生態(tài)環(huán)境保護和修復(fù)適當(dāng)發(fā)展旅游度假等設(shè)施2）雙城西城：西城以老城片區(qū)為核心，以濟北新區(qū)、濱河新區(qū)、濱湖新區(qū)為主體構(gòu)成。東城：東城由以高新區(qū)、接莊新區(qū)構(gòu)成。83）六片老城片區(qū)：重點發(fā)展旅游、文化、教育等產(chǎn)業(yè)。濱河新區(qū)：以打造“一河兩岸”城市濱水新景觀帶為出發(fā)點，發(fā)展旅游觀光、居住、物流等功能濱湖新區(qū)：以濱湖新區(qū)為基礎(chǔ)，在南環(huán)路兩側(cè)、日荷鐵路-小北湖之間拓展城市用地。濟北新區(qū)：以現(xiàn)有的濟北新區(qū)為基礎(chǔ)，

4、向北拓展，發(fā)展生活居住、物流。高新區(qū)：建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，承擔(dān)市級商業(yè)、文化、娛樂等職能。接莊新區(qū)：以接莊鎮(zhèn)和任城開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，以發(fā)展裝備制造業(yè)和環(huán)保新能源產(chǎn)業(yè)為重點4）三心濱湖新區(qū)市級中心：主要承擔(dān)主要金融、商務(wù)辦公、旅游服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)功能。老城副中心：主要承擔(dān)大型商業(yè)零售、文化娛樂、醫(yī)療、旅游服務(wù)等綜合服務(wù)功能。東城副中心：主要承擔(dān)商務(wù)辦公、商貿(mào)物流、科技研發(fā)、信息咨詢生產(chǎn)服務(wù)功能。5）三軸主軸（橫軸）：以紅星路與太白路兩條城市主干道為依托，貫通東西，成為組織中心城區(qū)各功能區(qū)的中樞。次軸一（縱軸）：以古槐路和共青團路形成的文化發(fā)展軸貫穿西城，是串聯(lián)濟北城市中心、老城區(qū)中心、濱湖城市中心區(qū)

5、、小北湖的發(fā)展軸。次軸二（縱軸）：高新區(qū)發(fā)展軸線貫穿東城，聯(lián)系楊家河濕地、東城中心區(qū)、新接莊城市中心區(qū)、濟東濕地。9市中區(qū)、任城區(qū)、高新區(qū)、北湖度假區(qū)四大板塊架構(gòu)明晰，任城區(qū)政府北上，濟寧市中區(qū)、任城區(qū)、高新區(qū)、北湖度假區(qū)四大板塊架構(gòu)明晰，任城區(qū)政府北上，濟寧市政府南下的政策導(dǎo)向明確了市政府南下的政策導(dǎo)向明確了下一步開發(fā)重點將鎖定北湖旅游度假區(qū)和濟北片區(qū)。下一步開發(fā)重點將鎖定北湖旅游度假區(qū)和濟北片區(qū)。此外，濟寧將在突破中心城市的基礎(chǔ)上，加快推進此外，濟寧將在突破中心城市的基礎(chǔ)上，加快推進“濟兗鄒曲嘉濟兗鄒曲嘉”相向融合發(fā)展，相向融合發(fā)展，加快加快“都市圈都市圈”的崛起。的崛起。小結(jié)小結(jié)10濟

6、寧 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 11區(qū)域分析區(qū)域分析濟寧房地產(chǎn)的發(fā)展主要以老城區(qū)中心，想四周擴展，但因土地資源稀缺，項目以綜合體為主，住宅以高層為主，老城區(qū)樓盤較少，均價在7000-8500元/平米，興唐國翠城和新世紀(jì)花園這兩個兩個樓盤，分別因稀缺地段和產(chǎn)品特色（科技住宅），均價突破10000元/。老城區(qū)周邊的樓盤以多層小高層為主，價格主要集中在5000-7000元/之間，且是濟寧的主力價格區(qū)間。12成交分析成交分析數(shù)據(jù)來源：濟寧住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)從2010-2012年濟寧住宅成交走勢圖可以看出，2011年住宅月成交量徘徊在1000套左右，均價接近4500元/（成交數(shù)據(jù)中包含經(jīng)濟適用房）。13

7、典 型 個 案 分 析 14項目區(qū)位圖項目效果圖項目概況項目概況興唐國翠城位于濟寧市紅星東路28號，由濟寧興唐地產(chǎn)投資開發(fā)，是濟寧第一、國內(nèi)領(lǐng)先的高舒適度、低能耗科技主題社區(qū)。社區(qū)總占地面積約52208，住宅總建筑面積約116258，由9棟高層板樓與4棟六層板樓組成。興唐興唐 國翠城國翠城15物業(yè)類別住宅建筑類別板式 多層 高層物業(yè)地址市中區(qū)紅星東路28號售樓地址濟寧市中區(qū)紅星東路28號興唐國翠城售樓中心占地面積52208平方米建筑面積116528平方米總戶數(shù)總戶數(shù)1026戶 車位比1:1容積率2.0綠化率44%開發(fā)商濟寧興唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司寧興唐物業(yè)管理咨詢有限公司物業(yè)費1.60元

8、/平方米月 裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修戶型90-180的平層，以及126-193的躍層銷售動態(tài)及價格項目進入尾盤銷售階段，目前僅剩余10余套房源，戶型面積130、180兩種，均價11000元/，精裝交付。交通狀況公交：5、8、25 、22、38、201路到紅星小區(qū)站配套小區(qū)周邊還有大型商場、美食街、醫(yī)院、學(xué)校等，小區(qū)有沿街商業(yè)、高級會所、幼兒園、內(nèi)部公園，健身器材等設(shè)施齊全。房間地面均采用竹木地板，贈送整體廚房及壁柜，以及五星酒店標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生間，且裝修用料全部采用市場知名品牌。項目優(yōu)勢/特色興唐集團已在濟寧開發(fā)了興唐經(jīng)典、興唐金茂大廈兩個項目，具備一定的客戶基礎(chǔ)。項目為本地高端住宅產(chǎn)品的標(biāo)志，精裝交付，力求

9、打造國內(nèi)領(lǐng)先的高舒適度、低能耗科技主題社區(qū) 。引入5項核心科技系統(tǒng)、10余項尖端物理技術(shù)以及多個技術(shù)創(chuàng)新點在內(nèi)的集成式產(chǎn)品體系，營造處“恒溫、恒濕、健康、舒適、節(jié)能”的生活環(huán)境。項目主要針對高端職業(yè)人群，價格明顯高于周邊住宅項目。項目基本信息項目基本信息聯(lián)系電話：0537-271555516項目區(qū)位圖項目效果圖項目概況項目概況新世紀(jì)花園位于吳泰閘路88號，緊鄰新世紀(jì)廣場。由山東永勝房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。共三棟30層塔樓建筑，其中1棟用于酒店、寫字樓，另外兩棟作為住宅，產(chǎn)品以大戶型為主。 新世紀(jì)花園新世紀(jì)花園17物業(yè)類別物業(yè)類別住宅、寫字樓、酒店建筑類別建筑類別塔樓 小高層 高層 物業(yè)地址物業(yè)地址

10、濟寧市吳泰閘路88號售樓地址售樓地址濟寧市吳泰閘路88號占地面積占地面積15000平方米建筑面積建筑面積13500平方米 總戶數(shù)總戶數(shù)總戶數(shù)400戶車位比車位比約500個左右容積率容積率5.69綠化率綠化率30% 開發(fā)商開發(fā)商山東永勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司物業(yè)公司濟寧市永勝物業(yè)管理有限公司物業(yè)費物業(yè)費2.00元/平方米月 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯戶型戶型130-380的大平層銷售動態(tài)銷售動態(tài)及價格及價格在售戶型130-380的大平層，均價約12000元/，毛坯交付，預(yù)計2012年底或2013年初交付交通狀況交通狀況公交：9、21、33、22、12、35、101路（新世紀(jì)廣場站）配套配套項目配

11、套：中國銀行、新世紀(jì)廣場、仙營綠地、善利園生活購物廣場、五星級酒店寫字樓、公園綠化、娛樂健身設(shè)施、超市等項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢/ /特色特色周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施齊全，多條公交線路，出行便利。戶型大平層設(shè)計，面積較大，無論是單價還是總價都明顯高過周邊其他樓盤。項目基本信息項目基本信息聯(lián)系電話：0537-234388818項目區(qū)位圖項目效果圖項目概況項目概況藍天豪庭由濟寧市藍天置業(yè)有限公司開發(fā)，擬建于共青團路以東，濟寧第一干休所以北，河西街以西，吳泰閘路以南。項目總投資39286萬元，占地面積50260平米，總建筑面積為165134平方米，包括商業(yè)寫字樓1棟、住宅樓5棟。其中住宅樓規(guī)劃總

12、戶數(shù)1048戶。 藍天豪庭藍天豪庭19項目基本信息項目基本信息物業(yè)類別物業(yè)類別住宅、商業(yè)綜合體 建筑類別建筑類別板樓 高層 超高層 物業(yè)地址物業(yè)地址市中區(qū)吳泰閘路與共青團路交匯處售樓地址售樓地址濟寧市新體育館東臨占地面積占地面積50260平方米建筑面積建筑面積200000平方米 總戶數(shù)總戶數(shù)總戶數(shù)1048戶車位比車位比車位1243個容積率容積率4.0綠化率綠化率35% 開發(fā)商開發(fā)商濟寧藍天置業(yè)開發(fā)有限公司物業(yè)公司物業(yè)公司待定物業(yè)費物業(yè)費待定裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯戶型戶型90-220的兩室、三室、四室，全部為平層銷售動態(tài)銷售動態(tài)及價格及價格項目預(yù)計2012年9月開盤，預(yù)計開盤價格8000-9000

13、元/交通狀況交通狀況公交：3路，20路（新體育館站)配套配套銀行：工行富華園支行，農(nóng)行常青支行超市：賽瑪特濟寧體育館店醫(yī)院：乘坐3路公交車可到市中醫(yī)院學(xué)校：濟寧第十三中學(xué)小區(qū)內(nèi)部有休閑公園，健身器材等娛樂設(shè)施項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢/ /特色特色項目配套大面積商業(yè)配套聯(lián)系電話：0537-677222220萬佳廣場項目概況項目概況萬佳廣場建設(shè)項目位于濟寧市市中區(qū)，興隆橋北街與太白樓路交匯處，周邊交通便捷。本項目建設(shè)規(guī)劃用地20567m2，總建筑面積105166m2，其中住宅樓建筑面積35281.55m2，住宅公寓綜合樓24043.56m2，地面商業(yè)21870m2，地下建筑面積23970m2。兩棟住宅樓及

14、一棟商業(yè)樓項目區(qū)位圖項目效果圖萬佳廣場萬佳廣場21物業(yè)類別物業(yè)類別住宅、公寓、寫字樓建筑類別建筑類別塔樓 高層物業(yè)地址物業(yè)地址 市中區(qū)太白中路8號任城區(qū)政府西臨售樓地址售樓地址太白中路8號任城區(qū)政府西臨占地面積占地面積20567平方米 建筑面積建筑面積105166平方米總戶數(shù)總戶數(shù)總戶數(shù)308戶車位比車位比待定容積率容積率3.95 綠化率綠化率33.60%開發(fā)商開發(fā)商山東萬佳置業(yè)有限公司物業(yè)公司物業(yè)公司待定物業(yè)費物業(yè)費1.20元/平方米月 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯,簡裝修戶型戶型公寓35-61一室一廳；住宅98150銷售動態(tài)銷售動態(tài)及價格及價格目前在售住宅戶型102-150，均價7600元/，一次

15、性付款99折，按揭無優(yōu)惠，現(xiàn)房銷售。交通狀況交通狀況公交：1、2、8、19路（任城區(qū)政府站）配套配套項目緊靠任城區(qū)政府；商業(yè)有運河城、貴和、銀座、世紀(jì)聯(lián)華等大型超市、九龍家電廣場、蘇寧電器、文化廣場、秀水街；醫(yī)院： 附屬醫(yī)院、人民醫(yī)院；銀行工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等各大銀行；學(xué)校：濟寧市實驗小學(xué)；濟寧學(xué)院附屬中學(xué)。內(nèi)部設(shè)有公園小廣場、商業(yè)等。項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢/ /特色特色項目地處濟寧市中心最繁華地帶，具有絕對的地段優(yōu)勢 。周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全，多條公交線路，出行便利。現(xiàn)房銷售項目基本信息項目基本信息聯(lián)系電話：0537-224177722項目區(qū)位圖項目效果圖項目概況項

16、目概況森泰御城二期首府，坐落于濟寧市星東路與火炬路交匯處東南側(cè)，北鄰市十二中學(xué)，東接森泰御城一期，總建筑面積21萬平米，東側(cè)是七棟純住宅樓，其中1號樓3號樓和8號樓是高層建筑，2號樓5號樓6號樓和7號樓是多層建筑，名為【森泰御城首府】；西側(cè)是包括三棟二十五層高層建筑在內(nèi)的大型商業(yè)綜合體，名為【森泰御城首座】。目前森泰御城首座已與沃爾瑪超市、春天百貨、權(quán)金城洗浴、金逸影城等頂級服務(wù)商達成入駐協(xié)議。森泰御城首府力求打造成濟寧唯一中式府邸。 森泰御城森泰御城首府首府23物業(yè)類別物業(yè)類別住宅、綜合社區(qū) 建筑類別建筑類別板塔結(jié)合 小高層 高層 物業(yè)地址物業(yè)地址任城區(qū)紅星東路與火炬路交匯東南處售樓地址售樓

17、地址濟寧市市中區(qū)紅星東路與火炬路交匯處向東200米左右占地面積占地面積70000平方米建筑面積建筑面積210000平方米 總戶數(shù)總戶數(shù)總戶數(shù)814戶車位比車位比1:1容積率容積率 3.00 綠化率綠化率38%開發(fā)商開發(fā)商濟寧森泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司物業(yè)公司濟寧森泰物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費物業(yè)費1.20元/平方米月裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯戶型戶型89-230平米銷售動態(tài)銷售動態(tài)及價格及價格項目預(yù)計5月開盤推出5、6、8號樓，戶型面積89-191平，為2室2廳、3室2廳和4室2廳，復(fù)式面積200-300，均價約8000元/，認籌1萬元便可享受開盤當(dāng)天所有優(yōu)惠的政策。交通狀況交通狀況公交：201路、

18、33路3、6路（銀都花園站）配套配套購物：沃爾瑪、春天百貨；教育：明珠雙語幼兒園、冠亞國際學(xué)校、明珠小學(xué)、十二中、育才中學(xué)；娛樂：金逸影城，實現(xiàn)全國同步放映；餐飲：濟寧唯一正宗的生猛海鮮酒樓深圳好世界等。首府專屬幼兒園，頂級豪華會所，公園，健身娛樂等設(shè)施。 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢/ /特色特色森泰房地產(chǎn)公司曾在濟南開發(fā)森泰御城首府、森泰壹世界高端項目，樹立了其高端品牌的形象，同時也積累了一定的客戶基礎(chǔ)。采用如彩色樓宇智能可視對講系統(tǒng)、數(shù)字視頻監(jiān)控系統(tǒng)等智能化化系統(tǒng)和太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)以保持低碳、節(jié)能。緊鄰森泰御城首府，商業(yè)、教育、醫(yī)療的配套設(shè)施完善。項目基本信息項目基本信息聯(lián)系電話：0537-238

19、777724龍城美墅龍城美墅項目區(qū)位圖項目鳥瞰圖項目概況項目概況龍城美墅是濟寧市首席情景洋房，位于濟寧市第一主干道太白路，古運河與小光河雙水交匯處，擁有地處經(jīng)濟中心、文化中心和生活熟地的地理優(yōu)勢。小區(qū)內(nèi)共建設(shè)14幢樓，8幢6、7層的多層洋房，兩幢11層的小高層，四幢是17層的高層。25物業(yè)類別住宅、別墅 建筑類別板塔結(jié)合 多層 小高層 高層 物業(yè)地址市中區(qū)太白西路古運河與小光河雙水交匯處,快活林對面售樓地址太白西路古運河與小光河雙水交匯處,快活林對面占地面積61000平方米 建筑面積92000平方米 總戶數(shù)總戶數(shù)908戶車位比共有462個容積率2.0綠化率 35%開發(fā)商九巨龍房地產(chǎn)開發(fā)集團有限

20、公司物業(yè)公司濟寧九巨龍物業(yè)公司物業(yè)費 1.26元/平方米月裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型50-170銷售動態(tài)及價格在售戶型100-170平米，多層均價約8000元/，別墅均價1萬元/以上，項目5月12日公開樣板間。交通狀況公交：1路、11路、19路、20路、26路、33路、101路 （草橋口站） 配套教育環(huán)境： 一中、霍家街小學(xué)、十五中、小區(qū)內(nèi)有雙語幼兒園 醫(yī)療衛(wèi)生： 附院、工人醫(yī)院 商業(yè)環(huán)境： 中央百貨、太白路中心商業(yè)街休閑娛樂： 濟寧影城幼兒園、停車場、沿街商業(yè)、公園、健身娛樂設(shè)施等。項目優(yōu)勢/特色九巨龍房地產(chǎn)集團已在濟寧開發(fā)紅星8號、龍城7090、龍城知春、運河盛世、龍澤苑龍城美墅等6個房地產(chǎn)項目，具備一

21、定的客戶基礎(chǔ)。水景洋房、多層洋房、電梯洋房大大提升居住舒適度項目地處經(jīng)濟、文化中心，周邊生活配套設(shè)施完善。臨近古運河和小光河，具有一定的景觀優(yōu)勢。項目基本信息項目基本信息聯(lián)系電話：0537-235888826魯商魯商南池公館南池公館項目區(qū)位圖項目鳥瞰圖項目概況項目概況魯商南池公館項目位于濟寧城市南部王母閣片區(qū)，距太白路核心商圈35分鐘路程，地理位置優(yōu)越，交通便捷，將成為連接北湖新城區(qū)的樞紐。項目東臨濟寧城市級核心景觀500畝南池公園，西依公務(wù)員小區(qū)和商業(yè)步行街，北側(cè)為濟寧一中分校（初中部）和規(guī)劃小學(xué)。項目總占地面積264畝，總建筑面積達42萬，14棟瞰景高層和16棟花園洋房 。小區(qū)規(guī)劃開發(fā)產(chǎn)品

22、類型有高端住宅區(qū)、社區(qū)配套商業(yè)、星級酒店、私屬會所及幼兒園等，將形成一個功能完善引領(lǐng)濟寧市場的大型高檔居住社區(qū)。 27物業(yè)類別物業(yè)類別住宅、公寓 建筑類別建筑類別塔樓 高層 物業(yè)地址物業(yè)地址市中區(qū)龍行路與王母閣路交叉口路向南100米售樓地址售樓地址濟寧市市中區(qū)南池公園西鄰占地面積占地面積176000平方米 建筑面積建筑面積420000平方米 總戶數(shù)總戶數(shù)總戶數(shù)2000戶車位比車位比2390個容積率容積率2.19綠化率綠化率43%開發(fā)商開發(fā)商濟寧魯商置業(yè)有限公司物業(yè)公司物業(yè)公司魯商物業(yè)物業(yè)費物業(yè)費1.20元/平方米月裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯戶型戶型主力戶型面積90-170銷售動態(tài)銷售動態(tài)及價格及價格項目3月17日加推4#高層住宅樓，在售均價6700元/，面積約89-120的。在售多層均價約7500元/。預(yù)計5月加推7號樓和3號樓西單元，其中7號樓為18層的小高層，3號樓為23層的高層，戶型120-140，價格待定。交通狀況交通狀況公交：6路、8路、25路（王母閣公園，小南門） 配套配套周邊配套：500畝南池公園，西依公務(wù)員小區(qū)和商業(yè)步行街，北側(cè)為濟寧一中分校(初中部)和規(guī)劃小學(xué)項目配套：豪華私屬會所、情景式商業(yè)街區(qū)，六班標(biāo)準(zhǔn)幼兒園項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢/ /