思源北京馬家堡三期市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告122

1、馬家堡三期項(xiàng)目馬家堡三期項(xiàng)目市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告 2022-6-12第 2 頁(yè) 思源顧問(wèn)本案（東區(qū)）定位概要本案（東區(qū)）定位概要n 市場(chǎng)定位：市場(chǎng)定位：“緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價(jià)比的品質(zhì)住宅社區(qū)緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價(jià)比的品質(zhì)住宅社區(qū)”n 建筑形態(tài)：板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。建筑形態(tài)：板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。n 南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主。南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主。建筑形態(tài)建筑形態(tài)塔板結(jié)合塔板結(jié)合純板樓純板樓戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)主力戶型

2、為經(jīng)濟(jì)型二居和三居。主力戶型為經(jīng)濟(jì)型二居和三居。兩居面積控制在兩居面積控制在90-100平米；平米；三居面積控制在三居面積控制在110-120平米。平米。為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計(jì)為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計(jì)50-60平平米的一居，以控制總價(jià)在米的一居，以控制總價(jià)在30-35萬(wàn)元為基本萬(wàn)元為基本原則。原則。原則上不建議開(kāi)發(fā)四居產(chǎn)品。原則上不建議開(kāi)發(fā)四居產(chǎn)品。主力戶型為舒適型三居。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在三居面積控制在120-140平米。平米。原則上不建議開(kāi)發(fā)四居產(chǎn)品。原則上不建議開(kāi)發(fā)四居產(chǎn)品。銷售價(jià)格銷售價(jià)格預(yù)期預(yù)期6200-6300元元/平米平米（少量純塔樓（少量純塔樓 5

3、800-6000元元/平米）平米）6500-6800元元/平米平米總體均價(jià)預(yù)期總體均價(jià)預(yù)期6200-6400元元/平米平米2022-6-12第 3 頁(yè) 思源顧問(wèn)本案（西區(qū)三角地）定位概要本案（西區(qū)三角地）定位概要n 市場(chǎng)定位：市場(chǎng)定位：“南三環(huán)、城鐵立體交通、升級(jí)商務(wù)公寓南三環(huán)、城鐵立體交通、升級(jí)商務(wù)公寓”n 在此定位下，建議可以提高西區(qū)地塊容積率至在此定位下，建議可以提高西區(qū)地塊容積率至4.0以上。以上。建筑形態(tài)建筑形態(tài)商務(wù)公寓商務(wù)公寓設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)建議以以200平米為一個(gè)辦公單元；平米為一個(gè)辦公單元；各辦公單元實(shí)現(xiàn)自由開(kāi)間；各辦公單元實(shí)現(xiàn)自由開(kāi)間；外立面體現(xiàn)商務(wù)感；外立面體現(xiàn)商務(wù)感；大堂等公

4、共部分體現(xiàn)檔次；大堂等公共部分體現(xiàn)檔次；減少承重墻，便于空間自由組合；減少承重墻，便于空間自由組合；充足的停車位；充足的停車位；設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；銷售價(jià)格預(yù)期銷售價(jià)格預(yù)期7200元元/平米（均）平米（均）2022-6-12第 4 頁(yè) 思源顧問(wèn)馬家堡三期整體價(jià)格定位馬家堡三期整體價(jià)格定位n 按容積率按容積率3.69，住宅及商務(wù)公寓地上總建筑面積住宅及商務(wù)公寓地上總建筑面積 37.62萬(wàn)平萬(wàn)平米，銷售均價(jià)米，銷售均價(jià)6200元元/平米估算，本項(xiàng)目住宅及商務(wù)公寓部分平米估算，本項(xiàng)目住宅及商務(wù)公寓部分預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售收入預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售收入233,244萬(wàn)元（暫未計(jì)商業(yè)部分）。萬(wàn)元（暫未計(jì)商業(yè)部

5、分）。2022-6-12第 5 頁(yè) 思源顧問(wèn)綱綱 要要一、馬家堡三期基本概況一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫(xiě)字公寓市場(chǎng)研究四、南城寫(xiě)字公寓市場(chǎng)研究寫(xiě)字公寓的市場(chǎng)可行性寫(xiě)字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2022-6-12第 6 頁(yè) 思源顧問(wèn)項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位n 本項(xiàng)目地處馬家堡板塊本項(xiàng)目地處馬家堡

6、板塊-南城的成熟居住地段之中。南城的成熟居住地段之中。n 本項(xiàng)目地處豐臺(tái)本項(xiàng)目地處豐臺(tái)區(qū)馬家堡西路東區(qū)馬家堡西路東側(cè)，西距規(guī)劃中側(cè)，西距規(guī)劃中的地鐵的地鐵4號(hào)線（北號(hào)線（北宮門(mén)馬家堡）宮門(mén)馬家堡）約約1公里，北側(cè)距公里，北側(cè)距離南三環(huán)輔路約離南三環(huán)輔路約200米。米。本案本案2022-6-12第 7 頁(yè) 思源顧問(wèn)地塊形狀地塊形狀n 馬家堡三期地塊馬家堡三期地塊分為東區(qū)和西區(qū)分為東區(qū)和西區(qū)兩部分兩部分n 東區(qū)地塊東至規(guī)東區(qū)地塊東至規(guī)劃中的馬家堡路，劃中的馬家堡路，西到馬家堡中路，西到馬家堡中路，北臨馬草河，南北臨馬草河，南至康復(fù)中心宿舍至康復(fù)中心宿舍北墻北墻n 西區(qū)地塊西臨馬西區(qū)地塊西臨馬家堡西

7、路，南側(cè)家堡西路，南側(cè)為規(guī)劃調(diào)整后的為規(guī)劃調(diào)整后的馬草河北岸馬草河北岸南南 三三 環(huán)環(huán)2022-6-12第 8 頁(yè) 思源顧問(wèn)馬家堡三期規(guī)劃指標(biāo)馬家堡三期規(guī)劃指標(biāo)2022-6-12第 9 頁(yè) 思源顧問(wèn)綱綱 要要一、馬家堡三期基本概況一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫(xiě)字公寓市場(chǎng)研究四、南城寫(xiě)字公寓市場(chǎng)研究寫(xiě)字公寓的市場(chǎng)可行性寫(xiě)字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地

8、）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2022-6-12第 10 頁(yè) 思源顧問(wèn)北京市北京市20042005年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)n 從數(shù)據(jù)表上看，北京市從數(shù)據(jù)表上看，北京市房地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格在20032003年年至今保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)的至今保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)；趨勢(shì)；n 當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策主當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策主要是打擊房產(chǎn)投機(jī)行為，要是打擊房產(chǎn)投機(jī)行為，北京房市投機(jī)氛圍較弱，北京房市投機(jī)氛圍較弱，受政策影響相對(duì)較小。受政策影響相對(duì)較小。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2022-6-12第 11 頁(yè) 思源顧問(wèn)豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)區(qū)2004

9、-2005年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)n 從數(shù)據(jù)表上看，豐臺(tái)區(qū)從數(shù)據(jù)表上看，豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格在20042004年至年至今基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的今基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)；區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)趨勢(shì)；區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格正好成為南城是北京格正好成為南城是北京熱點(diǎn)區(qū)域的驗(yàn)證；熱點(diǎn)區(qū)域的驗(yàn)證；n 至至20052005年年5 5月，豐臺(tái)區(qū)月，豐臺(tái)區(qū)的全區(qū)房地產(chǎn)整體均價(jià)的全區(qū)房地產(chǎn)整體均價(jià)已經(jīng)達(dá)到已經(jīng)達(dá)到55155515元元/ /平米，平米，與與20042004年同期年同期44544454元元/ /平米的整體均價(jià)相比，平米的整體均價(jià)相比，上升了近上升了近10001000元元/ /平米平米。2022-6-1

10、2第 12 頁(yè) 思源顧問(wèn)區(qū)域整體優(yōu)勢(shì)區(qū)域整體優(yōu)勢(shì)n 馬家堡板塊馬家堡板塊-位于南三環(huán)、四環(huán)之間，西起草橋、東到洋橋，因馬家堡西位于南三環(huán)、四環(huán)之間，西起草橋、東到洋橋，因馬家堡西 路的通車而迅速崛起，現(xiàn)已成為南城的黃金居住地段。路的通車而迅速崛起，現(xiàn)已成為南城的黃金居住地段。n 三點(diǎn)一線發(fā)展格局三點(diǎn)一線發(fā)展格局-豐臺(tái)地區(qū)緊圍南三環(huán)沿線發(fā)展布局已逐步形成，由麗豐臺(tái)地區(qū)緊圍南三環(huán)沿線發(fā)展布局已逐步形成，由麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺(tái)新區(qū)、大紅門(mén)商業(yè)街（第五商圈）三個(gè)點(diǎn)和澤商務(wù)區(qū)、豐臺(tái)新區(qū)、大紅門(mén)商業(yè)街（第五商圈）三個(gè)點(diǎn)和“南三環(huán)南三環(huán)”這這個(gè)線構(gòu)成的個(gè)線構(gòu)成的 “三點(diǎn)一線三點(diǎn)一線”，正是豐臺(tái)，正是豐臺(tái)“一五五

11、一五五”發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。而發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。而“馬家堡板塊馬家堡板塊”恰好在這恰好在這“三點(diǎn)一線三點(diǎn)一線”圍合的區(qū)域核心地帶，將是這個(gè)經(jīng)圍合的區(qū)域核心地帶，將是這個(gè)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展直接受惠者。濟(jì)帶發(fā)展直接受惠者。n 整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)提升區(qū)域價(jià)值整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)提升區(qū)域價(jià)值-政府將南城定位成京城政府將南城定位成京城“居住區(qū)居住區(qū)”，隨著連，隨著連接馬家堡板塊與中心城區(qū)的馬家堡西路和地鐵四號(hào)線的修建，將直接提升接馬家堡板塊與中心城區(qū)的馬家堡西路和地鐵四號(hào)線的修建，將直接提升馬家堡區(qū)域價(jià)值。馬家堡區(qū)域價(jià)值。n 價(jià)格優(yōu)勢(shì)帶來(lái)升值空間價(jià)格優(yōu)勢(shì)帶來(lái)升值空間-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，加上土地資源豐富，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯

12、后，加上土地資源豐富，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。處于同等位置環(huán)線上的樓盤(pán)，房?jī)r(jià)比北部及東部要低價(jià)相對(duì)較低。處于同等位置環(huán)線上的樓盤(pán)，房?jī)r(jià)比北部及東部要低2000元元/平方米左右。平方米左右。2022-6-12第 13 頁(yè) 思源顧問(wèn)區(qū)域發(fā)展特征區(qū)域發(fā)展特征 南城的區(qū)域認(rèn)同感不強(qiáng)南城的區(qū)域認(rèn)同感不強(qiáng) 服裝，建材產(chǎn)業(yè)聚集服裝，建材產(chǎn)業(yè)聚集 三環(huán)四環(huán)之間，環(huán)線交通便利三環(huán)四環(huán)之間，環(huán)線交通便利 多條輕軌城鐵的建設(shè)，未來(lái)交通進(jìn)一步改善多條輕軌城鐵的建設(shè)，未來(lái)交通進(jìn)一步改善 低價(jià)格，高品質(zhì)，造就巨大升值空間低價(jià)格，高品質(zhì)，造就巨大升值空間交通交通區(qū)域認(rèn)同感區(qū)域認(rèn)同感區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升值潛力升值潛力現(xiàn)有住宅現(xiàn)有住宅 現(xiàn)

13、有住宅建筑密度較大，多為塔樓現(xiàn)有住宅建筑密度較大，多為塔樓 房屋講求實(shí)用，強(qiáng)調(diào)實(shí)用率房屋講求實(shí)用，強(qiáng)調(diào)實(shí)用率2022-6-12第 14 頁(yè) 思源顧問(wèn)區(qū)域調(diào)研范圍界定區(qū)域調(diào)研范圍界定研究范圍研究范圍n 東至南苑路東至南苑路n 南至南四環(huán)南至南四環(huán)n 西至京開(kāi)高速西至京開(kāi)高速n 北至南三環(huán)北至南三環(huán)2022-6-12第 15 頁(yè) 思源顧問(wèn)區(qū)域住宅項(xiàng)目搜索區(qū)域住宅項(xiàng)目搜索城南嘉園城南嘉園戀日嘉園戀日嘉園星河城星河城東麗溫泉家園東麗溫泉家園未來(lái)未來(lái)66(66(未來(lái)明珠二期未來(lái)明珠二期) )彩虹城彩虹城北歐春天北歐春天瑞麗江畔瑞麗江畔未來(lái)假日花園竹天下未來(lái)假日花園竹天下未來(lái)上層未來(lái)上層( (戀日上層戀日

14、上層) )首座綠洲首座綠洲戀日花都戀日花都京品京品時(shí)代風(fēng)帆（寫(xiě)字公寓）時(shí)代風(fēng)帆（寫(xiě)字公寓）西馬金潤(rùn)家園西馬金潤(rùn)家園鴻業(yè)興園鴻業(yè)興園名都家苑名都家苑 真典藏真典藏遠(yuǎn)洋自然遠(yuǎn)洋自然2022-6-12第 16 頁(yè) 思源顧問(wèn)在售及待售項(xiàng)目列表在售及待售項(xiàng)目列表物業(yè)名稱物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)地址城南嘉園城南嘉園( (二期二期) )豐臺(tái)豐益橋戀日嘉園戀日嘉園豐臺(tái)玉泉營(yíng)立交橋東南角星河城星河城( (三期三期) )豐臺(tái)玉泉營(yíng)環(huán)島東南側(cè)東麗溫泉家園東麗溫泉家園豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡東路（洋橋南150米）點(diǎn)晶小筑點(diǎn)晶小筑豐臺(tái)南三環(huán)洋橋向南真典藏真典藏南三環(huán)洋橋路口向南2.5公里未來(lái)未來(lái)66(66(未來(lái)明珠二期未來(lái)明珠二期

15、) )豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡西路路西彩虹城彩虹城豐臺(tái)趙公口南1800米遠(yuǎn)洋自然遠(yuǎn)洋自然( (待售待售) )豐臺(tái)洋橋馬家堡東路物業(yè)名稱物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)地址瑞麗江畔瑞麗江畔豐臺(tái)角門(mén)西里未來(lái)假日花園竹天下未來(lái)假日花園竹天下( (二期二期) )豐臺(tái)南四環(huán)中路公益橋內(nèi)側(cè)200米未來(lái)上層未來(lái)上層( (戀日上層戀日上層) )豐臺(tái)南三環(huán)玉泉營(yíng)東南花鄉(xiāng)草橋首座綠洲首座綠洲( (二期二期) )豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡戀日花都戀日花都( (一期一期) )豐臺(tái)南三環(huán)玉泉營(yíng)環(huán)島東南300米京品京品豐臺(tái)西羅園海戶屯西路西馬金潤(rùn)家園西馬金潤(rùn)家園( (西馬西馬小區(qū)二期小區(qū)二期) )豐臺(tái)大紅門(mén)西路35號(hào)(14路總站東50米)珠江駿景珠江

16、駿景( (三期）三期）豐臺(tái)木樨園橋西南角名都家苑名都家苑 ( (七月開(kāi)盤(pán)七月開(kāi)盤(pán)) )豐臺(tái)馬家堡西路（角門(mén)路54號(hào)）2022-6-12第 17 頁(yè) 思源顧問(wèn)在售及待售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模在售及待售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模該區(qū)域項(xiàng)目的總建筑規(guī)模普遍偏大，該區(qū)域項(xiàng)目的總建筑規(guī)模普遍偏大，有有9 9個(gè)項(xiàng)目總建筑規(guī)模超過(guò)個(gè)項(xiàng)目總建筑規(guī)模超過(guò)2020萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。2022-6-12第 18 頁(yè) 思源顧問(wèn)項(xiàng)目建筑形態(tài)項(xiàng)目建筑形態(tài)n 建筑類型多數(shù)同時(shí)包建筑類型多數(shù)同時(shí)包括板樓和塔樓兩種產(chǎn)括板樓和塔樓兩種產(chǎn)品，但在規(guī)劃布局上品，但在規(guī)劃布局上相對(duì)獨(dú)立。相對(duì)獨(dú)立。物業(yè)名稱物業(yè)名稱建筑面積建筑面積建筑類型建筑類型容積率容積率戀日嘉

17、園戀日嘉園210000210000板式小高板式小高層層2.492.49未來(lái)上層未來(lái)上層( (戀日戀日上層上層) )210000210000板樓板樓2.662.66瑞麗江畔瑞麗江畔336000336000板樓、板樓、塔樓塔樓2.682.68遠(yuǎn)洋自然遠(yuǎn)洋自然370000370000板樓板樓2.22.2城南嘉園城南嘉園400000400000板樓板樓1.871.87彩虹城彩虹城500000500000塔樓、塔樓、板樓板樓1.671.67西馬金潤(rùn)家園西馬金潤(rùn)家園( (西馬小區(qū)二期西馬小區(qū)二期) )600000600000塔樓、塔樓、板樓板樓1.701.70星河城星河城11200001120000塔樓、

18、塔樓、板樓板樓2.232.232022-6-12第 19 頁(yè) 思源顧問(wèn)在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目-板樓價(jià)格板樓價(jià)格物業(yè)名稱物業(yè)名稱物業(yè)價(jià)格物業(yè)價(jià)格建筑類別建筑類別點(diǎn)晶小筑點(diǎn)晶小筑47004700元元/ /平方米平方米 均均板式小高層板式小高層城南嘉園城南嘉園60006000元元/ /平方米平方米 均均板樓板樓未來(lái)上層未來(lái)上層( (戀日戀日上層上層) )65006500元元/ /平方米平方米 均均板樓板樓京品京品67006700元元/ /平方米平方米 均均板樓板樓名都家苑名都家苑 58005800元元/ /平方米平方米 均均板樓板樓遠(yuǎn)洋自然遠(yuǎn)洋自然58005800元元/ /平方米平方米 均均板樓板樓戀日花

19、都戀日花都55005500元元/ /平方米平方米 均均板樓圍合式板樓圍合式戀日嘉園戀日嘉園54005400元元/ /平方米平方米 均均現(xiàn)僅售200平米以上的躍層 5800板式小高層板式小高層未來(lái)假日花園未來(lái)假日花園竹天下竹天下58005800元元/ /平方米平方米 均均板塔結(jié)合板塔結(jié)合彩虹城彩虹城5200元/平方米 均 板板 58505850元元/ /平方米平方米板樓板樓西馬金潤(rùn)家園西馬金潤(rùn)家園4988元/平方米 均板板 50005000元元/ /平米平米板樓板樓星河城星河城板板 70007000元元/ /平方米平方米板樓板樓瑞麗江畔瑞麗江畔板板 63006300元元/ /平方米平方米板樓板樓

20、北歐春天北歐春天68006800元元/ /平方米平方米 均均高層板樓高層板樓板樓價(jià)格集中于板樓價(jià)格集中于5000500070007000之間，近一半項(xiàng)之間，近一半項(xiàng)目的價(jià)格超過(guò)目的價(jià)格超過(guò)60006000。2022-6-12第 20 頁(yè) 思源顧問(wèn)在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目-塔樓價(jià)格塔樓價(jià)格物業(yè)類型物業(yè)類型建筑價(jià)格建筑價(jià)格建筑類型建筑類型東麗溫泉家園東麗溫泉家園48804880元元/ /平方米平方米 均均塔樓塔樓未來(lái)未來(lái)66(66(未來(lái)未來(lái)明珠二期明珠二期) )51005100元元/ /平方米平方米 均均塔樓塔樓首座綠洲首座綠洲57005700元元/ /平方米平方米 均均 塔樓塔樓彩虹城彩虹城520052

21、00元元/ /平方米平方米 均均 塔樓塔樓西馬金潤(rùn)家園西馬金潤(rùn)家園4988元/平方米 均塔塔46004600元元/ /平米平米塔樓塔樓星河城星河城塔塔65006500元元/ /平方米平方米板塔結(jié)合板塔結(jié)合瑞麗江畔瑞麗江畔5200元/平方米 均 塔塔4500元元/ /平方米平方米塔樓塔樓塔樓價(jià)位集中于塔樓價(jià)位集中于4500450060006000元元/ /平米之間，只有星河城三期塔樓達(dá)到了均價(jià)平米之間，只有星河城三期塔樓達(dá)到了均價(jià)65006500元元/ /平米，其建筑形式為塔板結(jié)合的塔樓部分。平米，其建筑形式為塔板結(jié)合的塔樓部分。2022-6-12第 21 頁(yè) 思源顧問(wèn)區(qū)域潛在項(xiàng)目區(qū)域潛在項(xiàng)目n

22、 案名：亞飛案名：亞飛n 西馬金潤(rùn)家園附近西馬金潤(rùn)家園附近n 板樓板樓n 預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)6000元元/平平米米n 供應(yīng)量不大，約供應(yīng)量不大，約10萬(wàn)平米萬(wàn)平米n 由首座綠洲同一開(kāi)由首座綠洲同一開(kāi)發(fā)商鑫華利苑房地發(fā)商鑫華利苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。本案區(qū)域潛在項(xiàng)目2022-6-12第 22 頁(yè) 思源顧問(wèn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與走勢(shì)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與走勢(shì)分析1 1隨著南城規(guī)劃發(fā)展的進(jìn)隨著南城規(guī)劃發(fā)展的進(jìn)一步向前推進(jìn)，區(qū)域房一步向前推進(jìn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)上升地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；星河城由起初趨勢(shì)；星河城由起初4000元元/平米的起價(jià)至平米的起價(jià)至當(dāng)前當(dāng)前6500元元/平米以

23、上平米以上的售價(jià)就是最好見(jiàn)證；的售價(jià)就是最好見(jiàn)證；2 2從數(shù)據(jù)來(lái)看，目前此板從數(shù)據(jù)來(lái)看，目前此板塊主要以中低檔房產(chǎn)供塊主要以中低檔房產(chǎn)供應(yīng)為主，講究實(shí)用性，應(yīng)為主，講究實(shí)用性，強(qiáng)調(diào)得房率；強(qiáng)調(diào)得房率；3 3 區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品多數(shù)都是大盤(pán)項(xiàng)目，品多數(shù)都是大盤(pán)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)模均在開(kāi)發(fā)規(guī)模均在20萬(wàn)平萬(wàn)平米以上。米以上。2022-6-12第 23 頁(yè) 思源顧問(wèn)區(qū)域市場(chǎng)研究對(duì)本項(xiàng)目的啟示區(qū)域市場(chǎng)研究對(duì)本項(xiàng)目的啟示區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)板樓是主流產(chǎn)品！板樓是主流產(chǎn)品！板塔結(jié)合形式會(huì)帶來(lái)板塔結(jié)合形式會(huì)帶來(lái)塔樓產(chǎn)品價(jià)值的提升塔樓產(chǎn)品價(jià)值的提升！規(guī)模規(guī)模40萬(wàn)平米萬(wàn)平米的純粹塔樓的純粹塔樓存在巨大市

24、場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)存在巨大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)！2022-6-12第 24 頁(yè) 思源顧問(wèn)綱綱 要要一、馬家堡三期基本概況一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫(xiě)字公寓市場(chǎng)研究四、南城寫(xiě)字公寓市場(chǎng)研究寫(xiě)字公寓的市場(chǎng)可行性寫(xiě)字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2022-6-12第 25 頁(yè) 思源顧問(wèn)樣本選取原則樣本選取原則n 我們選

25、取項(xiàng)目周邊具有代表意義的樓盤(pán)作為本次市場(chǎng)研究的重點(diǎn)；我們選取項(xiàng)目周邊具有代表意義的樓盤(pán)作為本次市場(chǎng)研究的重點(diǎn)；n 所選取的樣本總建筑規(guī)模與本項(xiàng)目總建筑規(guī)模具有規(guī)模上的競(jìng)爭(zhēng)意所選取的樣本總建筑規(guī)模與本項(xiàng)目總建筑規(guī)模具有規(guī)模上的競(jìng)爭(zhēng)意義，開(kāi)發(fā)規(guī)模在義，開(kāi)發(fā)規(guī)模在20萬(wàn)平米以上；萬(wàn)平米以上；n 對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域的各種建筑形態(tài)進(jìn)行綜合研究；對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域的各種建筑形態(tài)進(jìn)行綜合研究；2022-6-12第 26 頁(yè) 思源顧問(wèn)個(gè)案研究個(gè)案研究n星河城星河城n瑞麗江畔瑞麗江畔n戀日花都戀日花都n西馬西馬.金潤(rùn)花園金潤(rùn)花園2022-6-12第 27 頁(yè) 思源顧問(wèn)星河城星河城基本資料基本資料星河城三期星河城三期

26、星河城三期總建筑面積：星河城三期總建筑面積：5050萬(wàn)平米萬(wàn)平米總戶數(shù)：總戶數(shù)：37653765戶戶交通狀況：臨近地鐵四號(hào)線交通狀況：臨近地鐵四號(hào)線 建筑形態(tài)：板樓、塔樓建筑形態(tài)：板樓、塔樓配套：雙會(huì)所配套：雙會(huì)所2022-6-12第 28 頁(yè) 思源顧問(wèn)星河城三期星河城三期n 星河城三期主要以星河城三期主要以龍形水系為主要景龍形水系為主要景觀；觀；n 主要以高層板樓為主要以高層板樓為主；主；n 屬于高密度社區(qū)；屬于高密度社區(qū)；塔樓塔樓2022-6-12第 29 頁(yè) 思源顧問(wèn)星河城星河城戶型比例戶型比例居室居室總套數(shù)總套數(shù)所占比例所占比例銷售率銷售率一居室一居室48814%100%兩居室兩居室1

27、267126737%37%98.10%98.10%三居室三居室1449144943%43%93.37%93.37%四居室四居室1414%99.29%復(fù)式復(fù)式522%82.69%星河城主要以二居與三居為主，各占37與43的居室比例；2022-6-12第 30 頁(yè) 思源顧問(wèn)星河城星河城推出的居室面積走勢(shì)推出的居室面積走勢(shì)預(yù)售登記時(shí)間預(yù)售登記時(shí)間一居一居二居二居三居三居四居四居復(fù)式復(fù)式2003-6-2764、1021251612222003-12-45663、1031282004-5-216883、711271642602004-9-6631011322004-10-186199、107133155

28、2004-11-8501061182004-12-3049951292041452005-6-961100、74131、156156單位：元單位：元/ /平米平米n 星河城自星河城自2003年年6月月27日進(jìn)行預(yù)售以來(lái)，一直以日進(jìn)行預(yù)售以來(lái)，一直以100平米左右的兩居與平米左右的兩居與120平平米左右的三居的經(jīng)濟(jì)型戶型為主；米左右的三居的經(jīng)濟(jì)型戶型為主；2022-6-12第 31 頁(yè) 思源顧問(wèn)星河城星河城三期純板樓戶型面積三期純板樓戶型面積2022-6-12第 32 頁(yè) 思源顧問(wèn)星河城星河城借鑒戶型借鑒戶型n 此戶型設(shè)計(jì)做到完全的明廚明衛(wèi)，以此戶型設(shè)計(jì)做到完全的明廚明衛(wèi)，以及大面積的餐廳采光；

29、及大面積的餐廳采光；n 室內(nèi)功能間充分的動(dòng)靜分離；室內(nèi)功能間充分的動(dòng)靜分離；n 短進(jìn)深（短進(jìn)深（12.5米），大面寬（米），大面寬（11.5米）；米）；2022-6-12第 33 頁(yè) 思源顧問(wèn)星河城星河城價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)n 星河城自星河城自2003年年8月開(kāi)始銷售以來(lái)，以較低的市場(chǎng)價(jià)格入時(shí)，采取低月開(kāi)始銷售以來(lái)，以較低的市場(chǎng)價(jià)格入時(shí)，采取低開(kāi)高走的策略將樓盤(pán)價(jià)格攀升至成交價(jià)開(kāi)高走的策略將樓盤(pán)價(jià)格攀升至成交價(jià)6500元元/平米；平米；n 銷售價(jià)格平穩(wěn)攀升，中間所受價(jià)格阻力因素較?。讳N售價(jià)格平穩(wěn)攀升，中間所受價(jià)格阻力因素較小；2022-6-12第 34 頁(yè) 思源顧問(wèn)星河城星河城月銷售套數(shù)月銷售套數(shù)

30、n 月均月均200套套/月的銷售套數(shù)，相比其他樓盤(pán)而言銷售速度非?？欤辉碌匿N售套數(shù)，相比其他樓盤(pán)而言銷售速度非常快；2022-6-12第 35 頁(yè) 思源顧問(wèn)星河城星河城月銷售面積月銷售面積n 走經(jīng)濟(jì)型戶型的星河城，月均銷售面積在走經(jīng)濟(jì)型戶型的星河城，月均銷售面積在20000平米以上，年平均銷平米以上，年平均銷售面積在售面積在25萬(wàn)平米左右，讓我們看到了南城的強(qiáng)勁需求力；萬(wàn)平米左右，讓我們看到了南城的強(qiáng)勁需求力；2022-6-12第 36 頁(yè) 思源顧問(wèn)星河城銷售速度與銷售價(jià)格交叉分析星河城銷售速度與銷售價(jià)格交叉分析n 星河城到目前為止共開(kāi)發(fā)星河城到目前為止共開(kāi)發(fā)三期，從三期，從2003年開(kāi)盤(pán)銷售

31、年開(kāi)盤(pán)銷售以來(lái)，購(gòu)房者正在逐漸對(duì)以來(lái)，購(gòu)房者正在逐漸對(duì)星河城進(jìn)行認(rèn)知，但是截星河城進(jìn)行認(rèn)知，但是截至目前為止，星河城在以至目前為止，星河城在以后開(kāi)盤(pán)期間，銷售速度特后開(kāi)盤(pán)期間，銷售速度特別快；別快；后期星河城因?yàn)檫M(jìn)入尾后期星河城因?yàn)檫M(jìn)入尾房銷售階段，銷售速度房銷售階段，銷售速度放慢，繼續(xù)將價(jià)格拉高放慢，繼續(xù)將價(jià)格拉高，為三期部分樓盤(pán)的開(kāi)，為三期部分樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)銷售做好準(zhǔn)備；盤(pán)銷售做好準(zhǔn)備；2022-6-12第 37 頁(yè) 思源顧問(wèn)星河城星河城銷售率銷售率已售套數(shù)未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式一居二居三居四居復(fù)式901521491106740110248107012137191189071014613

32、027101331203283140100210279820413232271362846164881243135314043總計(jì)0249619合計(jì)銷售率：合計(jì)銷售率：96.1796.17n考慮到星河城一期現(xiàn)房銷售后將不再在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行預(yù)售登記，一期三居考慮到星河城一期現(xiàn)房銷售后將不再在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行預(yù)售登記，一期三居7474套剩套剩余房實(shí)際已經(jīng)銷售，故本樓盤(pán)實(shí)際銷售率比余房實(shí)際已經(jīng)銷售，故本樓盤(pán)實(shí)際銷售率比9696高；高；n銷售簽約時(shí)間截至目前，不包括目前星河城三期部分正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)樓座；銷售簽約時(shí)間截至目前，不包括目前星河城三期部分正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)樓座；2022-6-12第 38 頁(yè)

33、思源顧問(wèn)星河城星河城熱銷戶型研究熱銷戶型研究已售套數(shù)未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式一居二居三居四居復(fù)式90901521521491491 11 10 06 674740 01 110210248481071070 01 12 21371371911911891890 07 710101461461301302712710 01 13 33 31201203283283 314140 01 10 00 02 2101027927982820 04 41 132332322722713613628284 46 61 16 648848812431243135313531401404343總計(jì)總計(jì)0

34、0242496961 19 9合計(jì)銷售率：96.17n 主力兩居與三居近主力兩居與三居近100的銷售率成為星河城最為熱銷的戶型；的銷售率成為星河城最為熱銷的戶型；2022-6-12第 39 頁(yè) 思源顧問(wèn)個(gè)案研究個(gè)案研究n星河城星河城n瑞麗江畔瑞麗江畔n戀日花都戀日花都n西馬西馬.金潤(rùn)花園金潤(rùn)花園2022-6-12第 40 頁(yè) 思源顧問(wèn)瑞麗江畔瑞麗江畔基本資料基本資料容積率：容積率：2.682.68總建面：總建面：336000336000平米平米建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：5 5棟塔樓、棟塔樓、1212棟板樓棟板樓2022-6-12第 41 頁(yè) 思源顧問(wèn)瑞麗江畔瑞麗江畔戶型比例、面積戶型比例、面積一居一

35、居二居二居三居三居四居四居銷售套數(shù)銷售套數(shù)55387587530423未銷售套數(shù)未銷售套數(shù)9430130118719總套數(shù)總套數(shù)6471176117649142居室比例居室比例27.44%49.87%49.87%20.82%1.78%居室平均面積（平米）居室平均面積（平米）669898134145n 二居是瑞麗江畔的主力戶型，占有二居是瑞麗江畔的主力戶型，占有49.87的比例，其次是一居與三居，占有的比例，其次是一居與三居，占有比例分別是比例分別是27.44、20.82；n 主力戶型的戶均面積主要以經(jīng)濟(jì)型為主，一居戶均面積在主力戶型的戶均面積主要以經(jīng)濟(jì)型為主，一居戶均面積在66平米左右，二居平

36、米左右，二居戶均面積在戶均面積在98平米左右；平米左右；2022-6-12第 42 頁(yè) 思源顧問(wèn)瑞麗江畔瑞麗江畔戶型價(jià)格及其價(jià)格趨勢(shì)戶型價(jià)格及其價(jià)格趨勢(shì)n 瑞麗江畔的價(jià)格走勢(shì)并不如瑞麗江畔的價(jià)格走勢(shì)并不如星河城價(jià)格攀升明顯，自星河城價(jià)格攀升明顯，自2004年年1月開(kāi)盤(pán)銷售至月開(kāi)盤(pán)銷售至2005年年3月一直處于價(jià)格平穩(wěn)銷月一直處于價(jià)格平穩(wěn)銷售期；售期；n 2005年年3月以后，隨著馬家月以后，隨著馬家堡區(qū)域的周邊配套逐漸成熟堡區(qū)域的周邊配套逐漸成熟以及逐漸進(jìn)入現(xiàn)房銷售的原以及逐漸進(jìn)入現(xiàn)房銷售的原因，瑞麗江畔的價(jià)格攀升至因，瑞麗江畔的價(jià)格攀升至近近6000元元/平米的成交價(jià)，平米的成交價(jià)，n 截至

37、目前為止，此樓盤(pán)的板截至目前為止，此樓盤(pán)的板樓均價(jià)至樓均價(jià)至6300元元/平米；平米；2022-6-12第 43 頁(yè) 思源顧問(wèn)瑞麗江畔瑞麗江畔月銷售套數(shù)月銷售套數(shù)n 月均月均100套的銷售速度較快，套的銷售速度較快，但是相對(duì)星河城但是相對(duì)星河城200套套/月的月的銷售速度則不如；銷售速度則不如；n 10000萬(wàn)萬(wàn)/平米的月均銷售面平米的月均銷售面積，積，12萬(wàn)平米的年均銷售面萬(wàn)平米的年均銷售面積依然與星河城一同見(jiàn)證北積依然與星河城一同見(jiàn)證北京人對(duì)馬家堡的認(rèn)可度；京人對(duì)馬家堡的認(rèn)可度；2022-6-12第 44 頁(yè) 思源顧問(wèn)瑞麗江畔瑞麗江畔銷售率銷售率銷售（套）銷售（套）未銷售（套）未銷售（套）

38、一居一居二居二居三居三居四居四居一居一居二居二居三居三居四居四居211092311561311879763088018432883594345269461209214141115535538758753043042323合計(jì)合計(jì)94943013011871871919合計(jì)總銷售率：合計(jì)總銷售率：74742022-6-12第 45 頁(yè) 思源顧問(wèn)瑞麗江畔瑞麗江畔熱銷戶型研究熱銷戶型研究一居一居二居二居三居三居四居四居銷售套數(shù)銷售套數(shù)55355387587530423未銷售套數(shù)未銷售套數(shù)949430130118719總套數(shù)總套數(shù)6476471176117649142各戶型銷售率各戶型銷售率85.47

39、%85.47%74.40%74.40%61.91%54.76%n 一居、兩居、為本項(xiàng)目銷售率最高，考慮到項(xiàng)目有部分現(xiàn)房未進(jìn)行房一居、兩居、為本項(xiàng)目銷售率最高，考慮到項(xiàng)目有部分現(xiàn)房未進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售登記，因此，實(shí)際銷售率較總體銷售率地產(chǎn)預(yù)售登記，因此，實(shí)際銷售率較總體銷售率74高；高；2022-6-12第 46 頁(yè) 思源顧問(wèn)個(gè)案研究個(gè)案研究n星河城星河城n瑞麗江畔瑞麗江畔n戀日花都戀日花都n西馬西馬.金潤(rùn)花園金潤(rùn)花園2022-6-12第 47 頁(yè) 思源顧問(wèn)戀日花都戀日花都基本資料基本資料總建面：總建面：2121萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米容積率：容積率：2.492.49建筑形態(tài)：塔樓板塔建筑，其中建筑頂層有建

40、筑形態(tài)：塔樓板塔建筑，其中建筑頂層有復(fù)式戶型，并贈(zèng)送露臺(tái)；復(fù)式戶型，并贈(zèng)送露臺(tái)；2022-6-12第 48 頁(yè) 思源顧問(wèn)戀日花都戀日花都主力戶型比例、面積主力戶型比例、面積一居一居二居二居三居三居四居四居銷售套數(shù)銷售套銷售套數(shù)未銷售套數(shù)2520216總套數(shù)總套數(shù)20837845834居室比例居室比例19.26%35.00%42.41%3.15%居室面積（平方米）居室面積（平方米）54-70110-120140-160205銷售率銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%n兩居與三居為項(xiàng)目的主力戶型；兩居與三居為項(xiàng)目的主力戶型；n戶型面積相比馬家堡區(qū)域其他樓

41、盤(pán)較大，以舒適性兩居與三居為主，面積偏舒適性與此樓戶型面積相比馬家堡區(qū)域其他樓盤(pán)較大，以舒適性兩居與三居為主，面積偏舒適性與此樓盤(pán)緊鄰三環(huán)有很大關(guān)系；盤(pán)緊鄰三環(huán)有很大關(guān)系；n總體銷售率較高，南北向板樓產(chǎn)品幾乎總體銷售率較高，南北向板樓產(chǎn)品幾乎100100銷售，剩余產(chǎn)品大多以東西向大戶型為主；銷售，剩余產(chǎn)品大多以東西向大戶型為主；n通過(guò)此樓盤(pán)看出，東西向經(jīng)濟(jì)型戶型依然受到市場(chǎng)認(rèn)可，東西向舒適性戶型則銷售困難；通過(guò)此樓盤(pán)看出，東西向經(jīng)濟(jì)型戶型依然受到市場(chǎng)認(rèn)可，東西向舒適性戶型則銷售困難；2022-6-12第 49 頁(yè) 思源顧問(wèn)戀日花都戀日花都平層戶型平層戶型樓樓 型型樓樓 號(hào)號(hào)戶戶 型型名名 稱稱

42、建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積純板樓純板樓9#9#二二 居居B3 B3 120.38120.3897.7997.7910#10#B4 B4 120.98120.98102.85102.85U U型板樓型板樓12#-14#12#-14#一一 居居E E72.4672.4655.2755.27GG68.6768.6752.3852.38二二 居居B B121.89121.8992.9792.97三三 居居A A144.34144.34110.09110.092022-6-12第 50 頁(yè) 思源顧問(wèn)戀日花都戀日花都價(jià)格趨勢(shì)價(jià)格趨勢(shì)n 2005年年3月之前，戀日花都一直處于平穩(wěn)銷售狀態(tài)，價(jià)格

43、也非常平穩(wěn)，月之前，戀日花都一直處于平穩(wěn)銷售狀態(tài)，價(jià)格也非常平穩(wěn)，直至直至2005年年3月，隨著馬家堡區(qū)域的不斷成熟以及區(qū)域價(jià)格攀升明顯月，隨著馬家堡區(qū)域的不斷成熟以及區(qū)域價(jià)格攀升明顯的趨勢(shì)下，該樓盤(pán)將價(jià)格拉升至的趨勢(shì)下，該樓盤(pán)將價(jià)格拉升至6000元元/平米左右的均價(jià)；平米左右的均價(jià)；2022-6-12第 51 頁(yè) 思源顧問(wèn)戀日花都戀日花都月銷售套數(shù)月銷售套數(shù)n 150套套/月的銷售套數(shù)在馬家月的銷售套數(shù)在馬家堡區(qū)域周邊僅落后于星河城；堡區(qū)域周邊僅落后于星河城；n 整個(gè)銷售速度在北京市屬于整個(gè)銷售速度在北京市屬于前列；前列；n 戀日花都月平均銷售戀日花都月平均銷售15000平米，年銷售面積約平

44、米，年銷售面積約15萬(wàn)平萬(wàn)平米左右；米左右；2022-6-12第 52 頁(yè) 思源顧問(wèn)戀日花都戀日花都銷售速度與銷售價(jià)格交叉分析圖銷售速度與銷售價(jià)格交叉分析圖n 戀日花都自預(yù)售以來(lái)，初戀日花都自預(yù)售以來(lái)，初期開(kāi)盤(pán)銷售速度較快，期開(kāi)盤(pán)銷售速度較快，2005年之前，價(jià)格一直非年之前，價(jià)格一直非常平穩(wěn)，銷售速度所受影常平穩(wěn)，銷售速度所受影響不大；響不大；n 2005年年3月開(kāi)始，戀日花月開(kāi)始，戀日花都后期開(kāi)盤(pán)銷售、開(kāi)始拉都后期開(kāi)盤(pán)銷售、開(kāi)始拉升價(jià)格，銷售速度也能同升價(jià)格，銷售速度也能同時(shí)跟上，表明購(gòu)房者對(duì)緊時(shí)跟上，表明購(gòu)房者對(duì)緊鄰南三環(huán)這片區(qū)域看好，鄰南三環(huán)這片區(qū)域看好，對(duì)區(qū)域價(jià)值逐漸得到更多對(duì)區(qū)域價(jià)

45、值逐漸得到更多的認(rèn)可；的認(rèn)可；尾盤(pán)期尾盤(pán)期2022-6-12第 53 頁(yè) 思源顧問(wèn)戀日花都戀日花都銷售率銷售率銷售（套）銷售（套）未銷售（套）未銷售（套）一居一居二居二居三居三居四居四居一居一居二居二居三居三居四居四居119171462510364187391280101861831833583584374372828合計(jì)合計(jì)2525202021216 6合計(jì)總銷售率：合計(jì)總銷售率：94942022-6-12第 54 頁(yè) 思源顧問(wèn)戀日花都戀日花都熱銷戶型研究熱銷戶型研究一居一居二居二居三居三居四居四居銷售套數(shù)銷售套銷售套數(shù)未銷售套數(shù)2520216總套數(shù)總套數(shù)20837

46、845834各戶型銷售率各戶型銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為兩居與三居為戀日花都的熱戀日花都的熱銷戶型銷戶型2022-6-12第 55 頁(yè) 思源顧問(wèn)個(gè)案研究個(gè)案研究n星河城星河城n瑞麗江畔瑞麗江畔n戀日花都戀日花都n西馬西馬.金潤(rùn)家園金潤(rùn)家園2022-6-12第 56 頁(yè) 思源顧問(wèn)西馬西馬.金潤(rùn)家園金潤(rùn)家園基本資料基本資料n 地理位置：地理位置：豐臺(tái)區(qū)馬家堡路14路總站東50米 ；n 總建筑面積：總建筑面積：65萬(wàn)平米n 容積率：容積率：1.72022-6-12第 57 頁(yè) 思源顧問(wèn)西馬西馬.金潤(rùn)家園金潤(rùn)家園戶型價(jià)格及其價(jià)格趨勢(shì)戶型價(jià)格及其價(jià)格趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)時(shí)間起

47、點(diǎn)：2004-4-14n2005年年3月以前，西馬月以前，西馬.金潤(rùn)花園一直在金潤(rùn)花園一直在4500元元/平米左右銷售，平米左右銷售，2005年年3月以后，西馬月以后，西馬.金潤(rùn)花金潤(rùn)花園一直也如其他區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)一樣，在此期間將價(jià)格拉升，直至園一直也如其他區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)一樣，在此期間將價(jià)格拉升，直至5500元元/平米左右，但是因?yàn)槔矫鬃笥遥且驗(yàn)槔齼r(jià)格幅度過(guò)大，未能將升價(jià)格幅度過(guò)大，未能將5500元元/平米的銷售價(jià)格保持，隨即將銷售價(jià)格回落至平米的銷售價(jià)格保持，隨即將銷售價(jià)格回落至5000元元/平米平米左右的市場(chǎng)價(jià)格；左右的市場(chǎng)價(jià)格；2022-6-12第 58 頁(yè) 思源顧問(wèn)西馬西馬.金潤(rùn)家園金

48、潤(rùn)家園價(jià)格走勢(shì)與銷售套數(shù)交叉分析價(jià)格走勢(shì)與銷售套數(shù)交叉分析n西馬西馬.金潤(rùn)花園的銷售價(jià)格在金潤(rùn)花園的銷售價(jià)格在2004年平穩(wěn)銷售期間，銷售年平穩(wěn)銷售期間，銷售套數(shù)與銷售價(jià)格成正比；套數(shù)與銷售價(jià)格成正比；n而當(dāng)此樓盤(pán)銷售價(jià)格在今年而當(dāng)此樓盤(pán)銷售價(jià)格在今年2-3月份拉升的同時(shí)，銷售遇月份拉升的同時(shí)，銷售遇到阻力，銷售速度明顯放慢；到阻力，銷售速度明顯放慢；在馬家堡小區(qū)域周邊開(kāi)發(fā)不在馬家堡小區(qū)域周邊開(kāi)發(fā)不成熟的情況下，將價(jià)格陡升成熟的情況下，將價(jià)格陡升會(huì)帶來(lái)很大的銷售阻力；會(huì)帶來(lái)很大的銷售阻力；非理性的價(jià)格期望也會(huì)遭遇非理性的價(jià)格期望也會(huì)遭遇到較大的市場(chǎng)阻力；到較大的市場(chǎng)阻力；2022-6-12第

49、59 頁(yè) 思源顧問(wèn)典型個(gè)案研究小結(jié)典型個(gè)案研究小結(jié)n 二居和三居的銷售率最高，普遍達(dá)到二居和三居的銷售率最高，普遍達(dá)到95%左右，且銷售速左右，且銷售速度最快；度最快；n 有效控制總價(jià)的一居戶型銷售情況也很好；有效控制總價(jià)的一居戶型銷售情況也很好；n 從各項(xiàng)目四居的銷售情況來(lái)看，銷售情況不一，銷售率普從各項(xiàng)目四居的銷售情況來(lái)看，銷售情況不一，銷售率普遍不高。遍不高。n 在南城價(jià)格較東西北部區(qū)域占優(yōu)勢(shì)的前提下，戶型設(shè)計(jì)較在南城價(jià)格較東西北部區(qū)域占優(yōu)勢(shì)的前提下，戶型設(shè)計(jì)較為突出的項(xiàng)目不多，但該區(qū)域項(xiàng)目的使用率普遍較高，板為突出的項(xiàng)目不多，但該區(qū)域項(xiàng)目的使用率普遍較高，板樓產(chǎn)品普遍達(dá)到樓產(chǎn)品普遍達(dá)到

50、85%-90%。n 多數(shù)項(xiàng)目園林景觀建設(shè)缺乏特色，價(jià)格是其主打優(yōu)勢(shì)。僅多數(shù)項(xiàng)目園林景觀建設(shè)缺乏特色，價(jià)格是其主打優(yōu)勢(shì)。僅有星河城項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)較為突出，其售價(jià)也是周邊項(xiàng)目有星河城項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)較為突出，其售價(jià)也是周邊項(xiàng)目中最高的。中最高的。內(nèi)部園林景觀內(nèi)部園林景觀可作為差異點(diǎn)可作為差異點(diǎn)兩居和三居是兩居和三居是區(qū)域主力需求戶型區(qū)域主力需求戶型該區(qū)域客群注重該區(qū)域客群注重實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性2022-6-12第 60 頁(yè) 思源顧問(wèn)綱綱 要要一、馬家堡三期基本概況一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住

51、宅個(gè)案研究三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫(xiě)字公寓市場(chǎng)研究四、南城寫(xiě)字公寓市場(chǎng)研究寫(xiě)字公寓的市場(chǎng)可行性寫(xiě)字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2022-6-12第 61 頁(yè) 思源顧問(wèn)北京商住公寓發(fā)展歷程北京商住公寓發(fā)展歷程n 老式商住公寓，早期居住公寓內(nèi)辦公，匯園公寓、羅馬花園等n 新式商住公寓，辦公與居住功能區(qū)分，天創(chuàng)世緣、長(zhǎng)遠(yuǎn)天地n 寫(xiě)字公寓，與寫(xiě)字樓相似，只能辦公，住邦2000、第三置業(yè)目前商務(wù)區(qū)及周邊，多數(shù)公寓商住比例在10-3

52、0%，本案所在的CBC商圈未來(lái)也會(huì)形成這種居面；2022-6-12第 62 頁(yè) 思源顧問(wèn)北京寫(xiě)字公寓市場(chǎng)特征北京寫(xiě)字公寓市場(chǎng)特征1 1u開(kāi)發(fā)成本比寫(xiě)字樓低，銀行購(gòu)房按揭優(yōu)越，土地使用年限開(kāi)發(fā)成本比寫(xiě)字樓低，銀行購(gòu)房按揭優(yōu)越，土地使用年限長(zhǎng)，導(dǎo)致北京寫(xiě)字公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期火熱；長(zhǎng)，導(dǎo)致北京寫(xiě)字公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期火熱；2 2u寫(xiě)字公寓在建筑設(shè)計(jì)上脫離了住宅形態(tài)，更適合辦公，避寫(xiě)字公寓在建筑設(shè)計(jì)上脫離了住宅形態(tài)，更適合辦公，避免了傳統(tǒng)商住公寓的缺陷；免了傳統(tǒng)商住公寓的缺陷；3 3u銷售價(jià)格比寫(xiě)字樓低，比公寓高，針對(duì)購(gòu)買力比個(gè)人強(qiáng)的銷售價(jià)格比寫(xiě)字樓低，比公寓高，針對(duì)購(gòu)買力比個(gè)人強(qiáng)的企業(yè)，銷售業(yè)績(jī)普遍很好；企業(yè)，銷

53、售業(yè)績(jī)普遍很好；4 4有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，主要是政府控制和銀行按揭控制風(fēng)險(xiǎn)；2022-6-12第 63 頁(yè) 思源顧問(wèn)北京寫(xiě)字公寓市場(chǎng)的客群北京寫(xiě)字公寓市場(chǎng)的客群1 12 23 3小型成長(zhǎng)企業(yè)：廣告、小型成長(zhǎng)企業(yè)：廣告、貿(mào)易、律師、制造、貿(mào)易、律師、制造、IT、咨詢等行業(yè)及外、咨詢等行業(yè)及外地企業(yè)辦事處；地企業(yè)辦事處；制造和貿(mào)易業(yè)不需要制造和貿(mào)易業(yè)不需要良好形象的辦公和商良好形象的辦公和商業(yè)環(huán)境，本案所在地業(yè)環(huán)境，本案所在地處于制造和貿(mào)易業(yè)發(fā)處于制造和貿(mào)易業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域；達(dá)區(qū)域；國(guó)家政策不限制廣告、國(guó)家政策不限制廣告、律師類公司在住宅小律師類公司在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，因此這類區(qū)內(nèi)辦公，因此這類公司比較多；

54、公司比較多；2022-6-12第 64 頁(yè) 思源顧問(wèn)CBC帶來(lái)更多的寫(xiě)字公寓消費(fèi)客群帶來(lái)更多的寫(xiě)字公寓消費(fèi)客群n 北京的北京的“第五商圈第五商圈”CBCCBC（全稱（全稱Clothing Business Clothing Business CenterCenter）服裝商業(yè)核心區(qū)，）服裝商業(yè)核心區(qū)，地標(biāo)性建筑地標(biāo)性建筑4646萬(wàn)平方米的百萬(wàn)平方米的百榮世貿(mào)、木樨園世紀(jì)商貿(mào)中榮世貿(mào)、木樨園世紀(jì)商貿(mào)中心將于心將于20052005年年5 5月開(kāi)市；月開(kāi)市；n 本案緊鄰極具發(fā)展?jié)摿Φ谋景妇o鄰極具發(fā)展?jié)摿Φ腃BCCBC（服裝商業(yè)核心區(qū)），（服裝商業(yè)核心區(qū)），而而CBCCBC將給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將給區(qū)域房

55、地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的寫(xiě)字公寓消費(fèi)客帶來(lái)更多的寫(xiě)字公寓消費(fèi)客群；群；CBCCBC服裝商業(yè)核心區(qū)服裝商業(yè)核心區(qū)本案本案2022-6-12第 65 頁(yè) 思源顧問(wèn)調(diào)研樣本調(diào)研樣本n 時(shí)代風(fēng)帆時(shí)代風(fēng)帆n 遠(yuǎn)中遠(yuǎn)中.悅麒會(huì)館悅麒會(huì)館n 甲方乙方甲方乙方n 嘉業(yè)大廈嘉業(yè)大廈n 南曦大廈南曦大廈n 雙城公寓雙城公寓n 時(shí)代芳群時(shí)代芳群2022-6-12第 66 頁(yè) 思源顧問(wèn)南城企業(yè)行業(yè)分類南城企業(yè)行業(yè)分類南城行業(yè)需求：南城行業(yè)需求：n制造設(shè)備制造設(shè)備n服務(wù)、咨詢、科技服務(wù)、咨詢、科技n貿(mào)易貿(mào)易n裝飾、工程裝飾、工程2022-6-12第 67 頁(yè) 思源顧問(wèn)企業(yè)辦公面積需求企業(yè)辦公面積需求150-200平米的企業(yè)面

56、積需求最為旺盛平米的企業(yè)面積需求最為旺盛2022-6-12第 68 頁(yè) 思源顧問(wèn)個(gè)案研究一：個(gè)案研究一：時(shí)代風(fēng)帆時(shí)代風(fēng)帆n 地理位置：馬家堡西路地理位置：馬家堡西路n 占地面積：占地面積：2.2萬(wàn)平米萬(wàn)平米n 建筑面積：建筑面積：10萬(wàn)平米萬(wàn)平米n 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005年年3月月8日日n 入住時(shí)間：入住時(shí)間：2007年年3月月15日日n 裝修狀況：毛坯裝修狀況：毛坯n 均價(jià)：均價(jià)：7100元元/平米平米n 最低價(jià)最低價(jià)7010元元/平米左右，最高價(jià)平米左右，最高價(jià)8010元元/平米。平米。2022-6-12第 69 頁(yè) 思源顧問(wèn)時(shí)代風(fēng)帆時(shí)代風(fēng)帆n 戶型面積：戶型面積：70平米、平米、1

57、34平米、平米、140平米、平米、211平米不等；平米不等；n 其西南向和南向的戶型銷售最其西南向和南向的戶型銷售最好。好。2022-6-12第 70 頁(yè) 思源顧問(wèn)個(gè)案研究二：個(gè)案研究二：遠(yuǎn)中悅麒會(huì)館遠(yuǎn)中悅麒會(huì)館n 地理位置：南三環(huán)趙公口橋地理位置：南三環(huán)趙公口橋n 占地面積：占地面積：2440平方米平方米n 建筑面積：建筑面積：3萬(wàn)平米萬(wàn)平米n 入住時(shí)間：入住時(shí)間：2006年年11月月01日日n 裝修狀況：精裝修裝修狀況：精裝修n 均價(jià)：均價(jià)：6300元元/平米平米整個(gè)項(xiàng)目?jī)H一棟塔樓2022-6-12第 71 頁(yè) 思源顧問(wèn)遠(yuǎn)中悅麒會(huì)館遠(yuǎn)中悅麒會(huì)館n 以中小戶型為主；以中小戶型為主；n 戶型面

58、積控制在戶型面積控制在110平米以內(nèi)；平米以內(nèi)；n 并非并非純純寫(xiě)字公寓；寫(xiě)字公寓；2022-6-12第 72 頁(yè) 思源顧問(wèn)個(gè)案研究三：個(gè)案研究三：甲方乙方甲方乙方n 地理位置：二環(huán)玉蜒橋東地理位置：二環(huán)玉蜒橋東300米米 n 占地面積：占地面積：10870平米平米n 建筑面積：建筑面積：80800平米平米n 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2003年年7月月1日日 n 入住時(shí)間：入住時(shí)間：2004年年8月月31日日n 裝修狀況：毛坯裝修狀況：毛坯n 價(jià)格走勢(shì)：價(jià)格走勢(shì)：6500元元/平米平米8000元/平米2022-6-12第 73 頁(yè) 思源顧問(wèn)戶型面積戶型面積主力戶型主力戶型140-220平米平米20

59、22-6-12第 74 頁(yè) 思源顧問(wèn)寫(xiě)字公寓市場(chǎng)小結(jié)寫(xiě)字公寓市場(chǎng)小結(jié)n 南城寫(xiě)字公寓代表項(xiàng)目有嘉業(yè)大廈、南曦大廈、遠(yuǎn)中南城寫(xiě)字公寓代表項(xiàng)目有嘉業(yè)大廈、南曦大廈、遠(yuǎn)中.悅麒會(huì)館、時(shí)悅麒會(huì)館、時(shí)代風(fēng)帆等；代風(fēng)帆等；n 目前在售的僅有遠(yuǎn)中目前在售的僅有遠(yuǎn)中.悅麒會(huì)館、時(shí)代風(fēng)帆兩個(gè)項(xiàng)目。悅麒會(huì)館、時(shí)代風(fēng)帆兩個(gè)項(xiàng)目。n 潛在供應(yīng)項(xiàng)目包括嘉業(yè)大廈二期、天創(chuàng)公館等。潛在供應(yīng)項(xiàng)目包括嘉業(yè)大廈二期、天創(chuàng)公館等。n 南城寫(xiě)字公寓主要企業(yè)性質(zhì)為：服裝、制造設(shè)備、服務(wù)、咨詢、科南城寫(xiě)字公寓主要企業(yè)性質(zhì)為：服裝、制造設(shè)備、服務(wù)、咨詢、科技、貿(mào)易、裝飾、工程；技、貿(mào)易、裝飾、工程；n 企業(yè)需求面積主要集中在企業(yè)需求面積主

60、要集中在150-200平米之間；平米之間；n 南城寫(xiě)字公寓產(chǎn)品也正處于產(chǎn)品升級(jí)階段，近期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在商務(wù)南城寫(xiě)字公寓產(chǎn)品也正處于產(chǎn)品升級(jí)階段，近期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在商務(wù)感、配套、檔次上都有所提升。感、配套、檔次上都有所提升。2022-6-12第 75 頁(yè) 思源顧問(wèn)寫(xiě)字公寓市場(chǎng)對(duì)本案的啟示寫(xiě)字公寓市場(chǎng)對(duì)本案的啟示n 南城具備較強(qiáng)的寫(xiě)字公寓的市場(chǎng)需求南城具備較強(qiáng)的寫(xiě)字公寓的市場(chǎng)需求;n 同時(shí)由于寫(xiě)字公寓相比純寫(xiě)字樓產(chǎn)品具備產(chǎn)權(quán)、貸款等政策同時(shí)由于寫(xiě)字公寓相比純寫(xiě)字樓產(chǎn)品具備產(chǎn)權(quán)、貸款等政策優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì);n 此外在同等規(guī)劃條件下，能夠獲得比住宅產(chǎn)品更高的經(jīng)濟(jì)效此外在同等規(guī)劃條件下，能夠獲得比住宅產(chǎn)品更高的經(jīng)濟(jì)