2011中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)講義0201

1、大家論壇經(jīng)濟(jì)師考試論壇第二章房地產(chǎn)征收征用【考情分析】2009年考試題型、分值分布年 份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題案例分析題合 計(jì)2009年4題4分1題2分4題8分9題14分【內(nèi)容框架】第一節(jié)房地產(chǎn)征收征用概述1.征收概述2.征用概述3.征收與征用的異同第二節(jié)房地產(chǎn)征收的前提條件1.公共利益的界定2.公共利益的特點(diǎn)3.商業(yè)利益與公共利益的關(guān)系第三節(jié)房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序（主要講程序）1.集體土地征收程序土地2.城市房屋拆遷管理體制房屋第四節(jié)房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償和安置（主要講補(bǔ)償）1.集體土地征收補(bǔ)償和安置2.房屋拆遷補(bǔ)償和安置【內(nèi)容詳解】第一節(jié)房地產(chǎn)征收征用概述 1.房地產(chǎn)征收概述1.1 房地產(chǎn)征收的概

2、念是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的房地產(chǎn)的行為本質(zhì)是所有權(quán)由集體、單位和個(gè)人變?yōu)閲宜校ū仨毷撬袡?quán)發(fā)生變化，變?yōu)閲宜校┱魇罩黧w是國家，通常是政府部門，屬于政府行使行政權(quán)1.2房地產(chǎn)征收的類型集體所有的土地征收土地（城市的土地已經(jīng)是國家所有，所以不存在征收問題）單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收（房屋的所有權(quán)不歸國家，所以存在征收問題）國有土地上的房屋征收（城市房屋拆遷）集體土地上的房屋征收（集體土地上房屋拆遷）其他不動(dòng)產(chǎn)征收1.3 房地產(chǎn)征收的限制條件（三條件）征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對(duì)禁止以商業(yè)用途為目的的征收征收必

3、須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人損失予以公正補(bǔ)償2.房地產(chǎn)征用概述2.1 征用的概念和限制條件概念指國家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為（本質(zhì)是所有權(quán)未發(fā)生變化，使用權(quán)發(fā)生變化）限制條件征用的前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況，平時(shí)不得采用征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序使用后應(yīng)當(dāng)將征用財(cái)產(chǎn)返還被征用人，并且給予補(bǔ)償2.2 征用的特征征用必須是因緊急需要（屬于公共利益無法通過市場(chǎng)購買解決）國家必須依法行使征用權(quán)專屬于政府的權(quán)力不轉(zhuǎn)移所有權(quán)只轉(zhuǎn)移使用權(quán)，用后返還既適用于不動(dòng)產(chǎn)也適用于動(dòng)產(chǎn)（

4、案例如警察征用車輛追捕逃犯）2.3 征收與征用的異同共同點(diǎn)（兩點(diǎn)）強(qiáng)制性，都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意補(bǔ)償性，都應(yīng)給予補(bǔ)償區(qū)別（四點(diǎn)）征 收征 用前提條件不同為了公共利益需要因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要適用對(duì)象不同限于不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)均適用所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同所有權(quán)轉(zhuǎn)移所有權(quán)不變，使用權(quán)轉(zhuǎn)移補(bǔ)償不同法律規(guī)定雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定【2009年真題】集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體土地（）的行為。A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.繼承權(quán)D.通行權(quán)答疑編號(hào)711020101正確答案A答案解析本題考查集體土地征收的概念。集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限

5、和程序，強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的行為。 【2009年真題】房地產(chǎn)征用是指國家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財(cái)產(chǎn)的（）。A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.處分權(quán)D.收益權(quán)答疑編號(hào)711020102正確答案B答案解析本題考查征用特征中的不轉(zhuǎn)移所有權(quán)。征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對(duì)單位、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的臨時(shí)使用，使用后要返還，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。 第二節(jié)房地產(chǎn)征收的前提條件 1.公共利益的界定房地產(chǎn)征收因具有強(qiáng)制性，所以必須限制在公共利益的范圍之內(nèi)但公共利益如何界定，目前還未達(dá)成共識(shí)（兩種主流觀點(diǎn)）正面界定哪些屬于公共利益反面界定哪些不屬于公共利益2.公

6、共利益的特點(diǎn)（四特點(diǎn)）公共利益是客觀的獨(dú)立地真實(shí)地存在于各種利益之上公共利益是共享的是社會(huì)共同的、整體的、普遍的利益，不是多數(shù)人與少數(shù)人的問題公共利益是不確定的利益內(nèi)容的不確定性和受益對(duì)象的不確定性公共利益不同于國家利益或政府利益有時(shí)重合，有時(shí)甚至沖突，政府并不絕對(duì)代表公共利益3.商業(yè)利益與公共利益的關(guān)系商業(yè)利益與公共利益并非絕對(duì)對(duì)立，有時(shí)是一致的商業(yè)利益是否構(gòu)成公共利益，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況作出判斷 第三節(jié)房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序（程序必須合法） 1.集體土地征收程序（五步）1.1 申請(qǐng)申請(qǐng)主體任何申請(qǐng)集體用地的單位和個(gè)人，必須先將土地轉(zhuǎn)為國有，但三個(gè)除外鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地農(nóng)民宅基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事

7、業(yè)用地申請(qǐng)形式（兩種形式）根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)分期建設(shè)的根據(jù)可研報(bào)告確定的方案分期申請(qǐng)向哪個(gè)部門申請(qǐng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，提交建設(shè)用地申請(qǐng)表建設(shè)用地申請(qǐng)表附件建設(shè)單位資質(zhì)證明主體證明項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其它批準(zhǔn)文件項(xiàng)目批準(zhǔn)文件建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告初步設(shè)計(jì)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖占用耕地，必須提出補(bǔ)充耕地方案建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害性評(píng)估報(bào)告1.2 審查（由土地行政主管部門進(jìn)行審查）在可研階段，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告在報(bào)批階段，市縣土管部門擬訂或編制“一書四方案”（收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案補(bǔ)充耕地方案征收土地方案

8、供地方案建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書 土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖 勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告 地籍資料或其他土地權(quán)屬證明材料 土地有償使用合同及說明 城市規(guī)劃圖和村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃圖報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地主管部門審查上級(jí)土管部門再報(bào)同級(jí)人民政府審核再逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，將資料送同級(jí)土管部門審查1.3 批準(zhǔn)（針對(duì)四方案）5日內(nèi)發(fā)出批復(fù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案的條件符合土地利用總體規(guī)劃確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，且面積質(zhì)量符合規(guī)定要求單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件征收土地方案的條

9、件被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭(zhēng)議的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的需要安置人員的安置途徑切實(shí)可行供地方案符合條件符合國家的土地供應(yīng)政策申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地要求劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件以有償使用方式供地的，供地方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定只占用國有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確以北京為例，獲得的政府土地批文為北京市人民政府關(guān)于×區(qū)（縣）×年度×項(xiàng)目建設(shè)用地征地的批復(fù)1.4 公告由被征地所在地的市縣人民政府組織實(shí)施，并組織公告公告的內(nèi)容批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文號(hào)征收土地的用途、范圍、面積征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)

10、人口安置辦法辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙?.5 征收補(bǔ)償具體內(nèi)容見第四節(jié)2.集體土地征收的審批（雙審批，先農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批，后征地審批）2.1 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批用途變化項(xiàng)目批準(zhǔn)單位土地審批單位省級(jí)政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目國務(wù)院為實(shí)施規(guī)劃而農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)具體建設(shè)項(xiàng)目用地市縣政府其它項(xiàng)目省級(jí)政府2.2 土地征收審批所有權(quán)變化（國務(wù)院和省級(jí)兩級(jí)審批）國務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目所有的基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（525畝）其他土地超過70公頃的（包括耕地和其它土地之和超過70公頃的）（1050畝）省級(jí)政府批準(zhǔn)的項(xiàng)

11、目除由國務(wù)院批準(zhǔn)之外的其它土地必須同時(shí)報(bào)國務(wù)院備案2.3 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系（三種情況）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)限征收土地批準(zhǔn)權(quán)限處理方式國務(wù)院國務(wù)院或省級(jí)政府由國務(wù)院同時(shí)批準(zhǔn)省級(jí)政府省級(jí)政府省級(jí)政府同時(shí)批準(zhǔn)省級(jí)政府國務(wù)院先由省級(jí)政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，再由國務(wù)院辦理征地審批【典型例題】下列征地屬于非法征地、無效征地的是（）。A.縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收農(nóng)地20畝的B.省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收基本農(nóng)田C.一般情況下先辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后辦理征地審批D.共征收100公頃，但其中耕地只有20公頃，其余為荒地，可以由省級(jí)政府批準(zhǔn)E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)征收四荒地答疑編號(hào)711020103正確答案ABDE答案解析A批準(zhǔn)

12、征地的最低級(jí)別是省級(jí)，縣級(jí)無批準(zhǔn)權(quán)；B基本農(nóng)田必須由國務(wù)院批；D征收總和超過70公頃的，必須由國務(wù)院批；E鄉(xiāng)政府無征收批準(zhǔn)權(quán)。 3.城市房屋拆遷的管理體制（四類主體）國家一級(jí)的房屋拆遷管理部門國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房屋拆遷工作的監(jiān)督管理地方一級(jí)的房屋拆遷管理部門縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理拆遷協(xié)管部門縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門互相配合，保證拆遷管理工作順利進(jìn)行與房屋拆遷有關(guān)的土地管理部門縣級(jí)以上人民政府土地管理主管部門負(fù)責(zé)有關(guān)拆遷的土地管理工作4.城市房屋拆遷的程序（四步）4.1 提出拆遷申請(qǐng)向被拆遷房屋所在地的市縣人民政府房屋拆

13、遷管理部門提出提交的資料建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件拆遷計(jì)劃和拆遷方案（說明具體安排）拆遷補(bǔ)償安置資金證明4.2 拆遷審批和取得拆遷許可證管理部門自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，核發(fā)拆遷許可證拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證管理部門同時(shí)將拆遷許可證的內(nèi)容以房屋拆遷公告的形式予以公布4.3 簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人之間就補(bǔ)償安置問題達(dá)成的書面協(xié)議拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容被拆遷房屋的地點(diǎn)、面積、用途補(bǔ)償方式補(bǔ)償金額安置用房面積和安置地點(diǎn)搬遷過渡方式及期限違約責(zé)任拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征協(xié)議當(dāng)事人主體特定協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)

14、制性公證與備案自愿型一般項(xiàng)目可公證，并送房屋拆遷主管部門備案強(qiáng)制型拆遷代管房屋其代管人是拆遷主管部門，補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證辦理證據(jù)保全4.4 實(shí)施拆遷必須在拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)拆遷拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷，但拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托委托拆遷合同訂立15日內(nèi)，到管理部門備案（注意委托拆遷合同與拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議不同）拆遷不得有采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力脅迫和其他非法手段實(shí)施拆遷被委托的拆遷業(yè)務(wù)不得轉(zhuǎn)讓第四節(jié)房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償和安置1.集體土地征收補(bǔ)償和安置1.1 征地補(bǔ)償費(fèi)用的含義和構(gòu)成（主要三項(xiàng)）土地補(bǔ)償費(fèi)（按原用途補(bǔ)償）

15、對(duì)土地的補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi)對(duì)人員的補(bǔ)償?shù)厣细街锖颓嗝缪a(bǔ)償費(fèi)對(duì)附著物的補(bǔ)償1.2 征地補(bǔ)償?shù)牟襟E被征收土地的所有人使用權(quán)人要辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洿_定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)擬定并公布征地補(bǔ)償、安置方案并征求意見對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決征地補(bǔ)償安置方案組織實(shí)施由市縣人民政府批準(zhǔn)后，由市縣土地管理部門實(shí)施征地補(bǔ)償費(fèi)用的使用土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有安置補(bǔ)助費(fèi)?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤趧?dòng)力由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，支付給組織由企業(yè)安置的，支付給安置單位實(shí)行貨幣安置的，發(fā)放給每個(gè)被安置的人（自謀職業(yè)的）【2009年真

16、題】 征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的（）所有。A.農(nóng)民個(gè)人B.剩余勞動(dòng)力安置單位C.地上附著物所有人D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織答疑編號(hào)711020201正確答案D答案解析本題考查集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的使用。征收集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。 1.3 征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)1.3.1 耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)為耕地被征收前平均年產(chǎn)值的610倍安置補(bǔ)助費(fèi)總安置補(bǔ)助費(fèi)需安置的人數(shù)×每一個(gè)安置的人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)需安置的人數(shù)，按被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計(jì)算【案例】假設(shè)當(dāng)?shù)厝司加懈?畝，征收耕地100畝，相當(dāng)于使10

17、0個(gè)農(nóng)民失業(yè)，所以需要安置100人；假設(shè)該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值為1000元，則安置一個(gè)農(nóng)民的標(biāo)準(zhǔn)是6000元；總的安置補(bǔ)助費(fèi)為60萬元。每個(gè)需安置的人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的46倍但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍如果還不能保持農(nóng)民原有生活水平的，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍地上附著物補(bǔ)償費(fèi)由省級(jí)規(guī)定青苗補(bǔ)償費(fèi)可以移植的，支付移植費(fèi)不能移植的，給予合理補(bǔ)償或作價(jià)收購，由省級(jí)規(guī)定安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用社會(huì)保障資金原則上由農(nóng)民個(gè)人、農(nóng)村集體和當(dāng)?shù)卣焦餐袚?dān)

18、，具體比例結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定資金主要從安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)中安排，不足以支付的，由當(dāng)?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q【典型例題】 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.征地管理費(fèi)C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)D.青苗補(bǔ)償費(fèi)E.安置補(bǔ)助費(fèi)答疑編號(hào)711020202正確答案ACDE答案解析B征地管理費(fèi)是征地時(shí)實(shí)際要支付的費(fèi)用，但不屬于補(bǔ)償費(fèi)用，屬于相關(guān)稅費(fèi)。 1.3.2 征收其它土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)政府參照征收耕地的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定1.3.3 征收城市郊區(qū)菜地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)除以上三項(xiàng)外，還需繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金（標(biāo)準(zhǔn)見書）菜地指城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘1.3.4 大中型水利水

19、電工程建設(shè)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)大中型水利水電工程補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院另行規(guī)定1.3.5 聽證制度有關(guān)部門在修改征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)組織聽證擬定征地相關(guān)方案報(bào)批之前，告知當(dāng)事人有聽證的權(quán)利1.4 被征地農(nóng)民的安置（最常用前兩種）貨幣安置保障安置農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置重新?lián)駱I(yè)安置入股分紅安置異地移民安置2.房屋拆遷補(bǔ)償和安置2.1 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象補(bǔ)償對(duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人而不是使用人所有權(quán)人包括公民和法人，也包括代管人和國家授權(quán)的管理人2.2 房屋拆遷補(bǔ)償方式貨幣補(bǔ)償以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行結(jié)算

20、調(diào)換差價(jià)的行為補(bǔ)償方式規(guī)定（兩種特殊情況）拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只進(jìn)行貨幣補(bǔ)償拆遷租賃用房時(shí)，無法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換除此以外可以選擇補(bǔ)償類型【典型例題】 房屋拆遷補(bǔ)償形式有（）。A.產(chǎn)權(quán)調(diào)換B.貨幣補(bǔ)償C.異地安置D.房屋以外的其它實(shí)物補(bǔ)償E.入股分紅安置答疑編號(hào)711020203正確答案AB答案解析注意要分清房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶驼魇占w土地安置的形式。 2.3 特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償出租房屋的拆遷補(bǔ)償無法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全辦理公證對(duì)公證機(jī)關(guān)文書立案歸檔以備查用后，可進(jìn)行拆遷設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償首先認(rèn)

21、定抵押的有效性，看其是否經(jīng)抵押登記，未經(jīng)登記不視為抵押及時(shí)通知抵押權(quán)人能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可不能解除抵押合同的，按清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人向抵押人追償拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償對(duì)公益事業(yè)用房的認(rèn)定一是根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，是共享性的還是排他性的二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營，是否以盈利為目的補(bǔ)償方式 根據(jù)城市規(guī)劃主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償 如采用貨幣補(bǔ)償，應(yīng)通過評(píng)估確定價(jià)格，通常采用成本法評(píng)估臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償臨時(shí)建筑超過批準(zhǔn)期限的，不予補(bǔ)償未超過批準(zhǔn)期限的，是合法建筑，按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償違章建筑是否

22、是違章建筑，必須由規(guī)劃部門認(rèn)定，拆遷主管部門無權(quán)認(rèn)定對(duì)違章建筑，不予補(bǔ)償對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門處罰后允許保留的，補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償【2009年真題】 在評(píng)估公益事業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，通常采用的方法是（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法答疑編號(hào)711020204正確答案C答案解析本題考查公益事業(yè)用房拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估方法。公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評(píng)估。 【2009年真題】 下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償和安置的說法中，正確的有（）。A.未進(jìn)行抵押登記的，補(bǔ)償款付給被拆遷人B.能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，但須經(jīng)抵押權(quán)人

23、認(rèn)可C.不能解除抵押合同的，補(bǔ)償款支付給抵押權(quán)人D.不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償E.抵押權(quán)人承擔(dān)由于拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋而造成的損失答疑編號(hào)711020205正確答案ABD答案解析本題考查設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：要認(rèn)定抵押的有效性。未進(jìn)行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置；能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)模盅簷?quán)人按照相關(guān)法律規(guī)定向抵押人進(jìn)行追償。 2.4 貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)補(bǔ)

24、償費(fèi)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格搬遷補(bǔ)助費(fèi)由省級(jí)規(guī)定，對(duì)不可重新利用的動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)殘余價(jià)值給予補(bǔ)償過渡補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)市場(chǎng)租金結(jié)合過渡期限確定停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)貨幣補(bǔ)償?shù)幕虺凶獾漠?dāng)?shù)厥袌?chǎng)重新找到房屋開工開業(yè)的合理期限產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期限截止產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付日期安置補(bǔ)償費(fèi)支付房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)尚不能使被征收人購買適當(dāng)住房的，可支付安置補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)償費(fèi)與房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)之和，不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場(chǎng)價(jià)格符合廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)提供2.5 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)2.6

25、 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用確定的程序被拆遷房屋調(diào)查登記調(diào)查后作出拆遷補(bǔ)償方案，報(bào)作出征收決定的縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，然后予以公告被拆遷房屋的估價(jià)估價(jià)由具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來確定縣級(jí)以上政府確定一批估價(jià)機(jī)構(gòu)供選擇選擇方式有被征收人投票、抽簽、協(xié)商等作出拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)首先經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)評(píng)審，才可以作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)對(duì)拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告有異議的，可以在收到報(bào)告后10日內(nèi)，以書面形式向房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)重新評(píng)審拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，具有法律效力達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議或者所有權(quán)人不明確的，由拆遷人報(bào)請(qǐng)縣級(jí)以上人民政府，根據(jù)拆遷補(bǔ)償方案作出拆遷補(bǔ)償決定權(quán)利人或利害人對(duì)拆

26、遷補(bǔ)償協(xié)議不服的，可以行政復(fù)議，也可以行政訴訟，逾期不申請(qǐng)復(fù)議或訴訟而又不履行的，可以由縣級(jí)以上政府或法院強(qiáng)制拆遷【典型例題】 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要拆遷一個(gè)建筑面積為1000的賓館，該賓館目前市場(chǎng)價(jià)為3000元/,八成新，擬采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，調(diào)換房屋的目前市場(chǎng)價(jià)為3500元/,建筑面積為900，九成新。雙方的結(jié)算差價(jià)為（ ）萬元。A.10 B.15 C.30 D.43.5答疑編號(hào)711020206正確答案B答案解析應(yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為3000×1000300（萬元）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房

27、地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為3500×900315（萬元）差價(jià)315-30015（萬元）為何沒考慮成新，因?yàn)槌尚乱蛩匾呀?jīng)體現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格里面?？蓞⒁姺康禺a(chǎn)估價(jià)的成本法。 【2009年真題】案例分析題某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級(jí)和二級(jí)開發(fā)。開發(fā)管理委員會(huì)通過招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級(jí)開發(fā)承包商。 土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報(bào)人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是（）。A.方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求B.方案符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)C.補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃D.補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等答疑編號(hào)711020207正確答案BC