某地塊項目管理及市場管理知識調(diào)研分析報告

1、目 錄第一部分 項目地塊市場調(diào)查概況2一、項目地塊市場調(diào)查2二、地塊掛牌主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)4三、項目地塊情況調(diào)查4四、項目交通環(huán)境調(diào)查8第二部分 宏觀市場調(diào)研分析11一、宏觀城市概況分析11二、城市社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展分析13（一）國民生產(chǎn)總值13（二）招商引資13（三）零售商業(yè)13三、城鎮(zhèn)未來發(fā)展規(guī)劃14第三部分 陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析16一、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程16二、區(qū)域樓盤價格統(tǒng)計分析17三、區(qū)域樓盤分布狀況18四、近期區(qū)域個盤調(diào)查分析22第四部分 項目可行性研判32一、地塊SWOT分析32二、項目開發(fā)評估34第五部分 結(jié)論34第一部分 項目地塊市場調(diào)查概況一、項目地塊市場調(diào)查（一）所在城

2、市位置特點 項目位于惠州市惠城區(qū)潼僑鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)東南角上，緊鄰陳江鎮(zhèn)，S120省道經(jīng)過地塊邊上，沿此路至陳江鎮(zhèn)中心區(qū)約1.5公里。梅汕線鐵路從地塊東南面500米左右處經(jīng)過，沿120省道從地塊到205國道約3.5公里，至惠河高速約5.5公里，距惠鹽高速約6公里，外部交通網(wǎng)四通八達，距惠城區(qū)中心城區(qū)約15公里，至深圳60公里；不過鎮(zhèn)內(nèi)交通比較單一，全鎮(zhèn)主要沿120省道發(fā)展，并由此路與其他高速路網(wǎng)連接。根據(jù)惠州市總體規(guī)劃和目前發(fā)展形勢來看，陳江仲凱組團將是未來惠州市發(fā)展的重點，地塊緊鄰陳江鎮(zhèn)，應(yīng)該會有較大的發(fā)展機會。地塊 梅 汕線陳 江 鎮(zhèn) 區(qū)潼 僑 鎮(zhèn) 區(qū) 御景華城類別地塊1地塊2地塊3地塊4地塊5合計

3、用地性質(zhì)商住用地商住用地商住用地商住用地商住用地94635.3合142畝用地面積（平方米）48599.227219.415208.92300.21307.6轉(zhuǎn)讓價1.1億地價（元/平方米）77萬/畝，約1162元/備注五塊地連成一片,形成一個整體二、地塊掛牌主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)愷三、項目地塊情況調(diào)查（一）地勢 項目地勢較平，周邊也沒有太大的起伏，整個區(qū)域都較平坦（二）地貌 地塊上無任何建筑物和樹木等，全是一片平坦的草地（三）地質(zhì) 屬低丘平原，地層穩(wěn)定性良好，過去50年間未有地震記錄（四）地塊生熟程度 地塊屬生地，現(xiàn)狀交付（五）地塊形狀地塊2 地塊形狀較規(guī)劃，主體呈長方形，有一端呈楔形地塊4地塊3地

4、塊5（六）地塊內(nèi)的景觀沒有什么現(xiàn)成可利用的景觀，但是遠(yuǎn)處可以看到一些山景，不過山不大，是一些連綿的小山丘（七）污染度 項目的污染比較小此溝將填上，地塊邊上直接與大路相鄰四、項目交通環(huán)境調(diào)查（一）公共交通設(shè)施 項目周邊交通設(shè)施較便利，由120省道可達惠深、惠河、廣惠、莞惠等高速公路。（二）公共交通線路項目有公共交通3條線路。線路次序首末站 車輛（輛）車型首末班時間 全程（公里） 6路陳江火車北站22大巴首6:30 末18:3027.311路汽車北站潼湖部隊14空調(diào)大巴首6:30 末18:3032.35路陳江湯泉23空調(diào)大巴首6:30 末18:3033318路水口潼僑（三）路網(wǎng)狀況地塊規(guī)劃中的高速

5、路，西連?；⒏咚伲瑬|按廣惠高速五周邊建筑物情況地塊周邊建筑物較少，西北方向和東南方向零星有一些低多層建筑；臨路一側(cè)有一條水溝，有一定污染，但此溝屬于道路紅線范圍內(nèi)，以后將填平；東側(cè)主要是農(nóng)田和漁塘，尚未進行開發(fā)，有一定的空氣和景觀優(yōu)勢。在地塊西側(cè)大路對面不遠(yuǎn)處是今年推出的熱賣樓盤格林童話，目前已基本售完。六社會治安情況此區(qū)域社會治安狀況一般，主要是由于外來人口較多，周邊工廠較多七周邊配套情況地塊周邊本身配套現(xiàn)在不足，但是由于離陳江鎮(zhèn)中心區(qū)只有一公里多路程，那里有較多的商場超市等各方面生活配套；另外由于格林單話樓盤也已售完，業(yè)主即將進行裝修入住，此樓盤也會有一些相應(yīng)生活配套推出，如中心商業(yè)廣場、

6、商務(wù)酒店等，以后此區(qū)域配套和居民氣氛會越來越好。第二部分 宏觀市場調(diào)研分析由于地塊處于潼僑與陳江交界處，位置上更趨于陳江，而且由于陳江在此區(qū)域的特殊的位置及經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系，宏觀市場主要以陳江仲愷區(qū)為主。潼僑鎮(zhèn)是以前的潼湖華僑農(nóng)場演變而來，2003年12月25日，惠州市政府舉行潼湖華僑農(nóng)場撤場設(shè)鎮(zhèn)交接儀式。一、宏觀城市概況分析（一）地理位置陳江鎮(zhèn)位于惠州市西南部，南臨深圳，毗鄰大亞灣、東莞。東北距惠州市區(qū)12公里,南離深圳66公里，至惠州港碼頭45公里,西至東莞樟木頭30公里、東莞市區(qū)70公里、廣州135公里,惠深、惠樟、惠淡、惠廣等主干公路在陳江交叉而過。廣梅汕鐵路和京九鐵路貫穿陳江全境，并在陳

7、江設(shè)有客運站和貨運站，是惠州市西南部重要交通樞紐。（二）發(fā)展歷史近年來，陳江鎮(zhèn)大力推行工業(yè)化、城市化進程，全面優(yōu)化投資環(huán)境和生活環(huán)境。為進一步優(yōu)化投資環(huán)境，提高城鎮(zhèn)綜合競爭力，陳江街鎮(zhèn)不斷加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，致力于城鎮(zhèn)各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政工程建設(shè)。建成了一批規(guī)模大、檔次高的市政配套設(shè)施項目，城鎮(zhèn)綜合功能日趨完善，農(nóng)村城市化水平大大提高。（三）人口狀況陳江鎮(zhèn)全鎮(zhèn)地域總面積83平方公里，轄11個村民委員會，2個社區(qū)居民委員會，總?cè)丝?0.1萬人（其中外來暫住人口7萬人）。（四）社會文化背景陳江街道辦事處是著名民主革命先驅(qū)廖仲愷先生的故鄉(xiāng)。具有團結(jié)奮進、艱苦創(chuàng)業(yè)精神，各項工作連續(xù)多年受到省、市、區(qū)的表

8、彰，并榮獲5塊國家級金牌：“全國婚育新風(fēng)進萬家活動先進單位”、“全國計劃生育工作先進集體”、“全國先進基層黨組織”、“全國創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進單位”、“全國鐵路護路聯(lián)防工作先進集體”。（五）大型市政配套建成11萬伏高壓輸變電站2個，建有日供水量10萬噸的自來水工程；各類通訊設(shè)施完善；擁有完備的市場商貿(mào)體系；鎮(zhèn)內(nèi)酒店、賓館、中西餐廳、桑拿健身等娛樂服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。其中，三陽酒店為四星級酒店。城鎮(zhèn)各項配套設(shè)施和整體功能日趨完善。投入城建資金6億多元，完成了21平方公里的城鎮(zhèn)規(guī)劃，建成城區(qū)面積達9平方公里，城鎮(zhèn)綠化率達30%以上。（六）交通設(shè)施及狀況建成貫穿全鎮(zhèn)的仲愷大道、陳江大道、曙光大道、金湖

9、路、陳甲路等城鎮(zhèn)主干線，形成了外環(huán)路以交通為主、內(nèi)環(huán)路以生活區(qū)為主的環(huán)狀交通網(wǎng)絡(luò)，基本實現(xiàn)全鎮(zhèn)村道硬底化。二、城市社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展分析（一）國民生產(chǎn)總值 2006年仲愷高新區(qū)GDP達到119億元，占全市12.8%；工業(yè)總產(chǎn)值641億元，同比增長12.7%,占全市的三分之一;其中高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值561億元,同比增長10%；技工貿(mào)總收入643億元，同比增長13.6%；出口總額56.6億美元，同比增長21.7% ,其中高新技術(shù)企業(yè)出口總額52億美元,同比增長20.1%；利潤總額15.2億元，同比增長578.6%；實際利用外資12701萬美元，是惠州市重要的經(jīng)濟增長點。（二）招商引資仲愷高新區(qū)從19

10、92年成立到現(xiàn)在已經(jīng)走過了十三年的發(fā)展歷程，目前已有美、英、法、德、意、日、韓、葡、澳及臺灣、香港等國家和地區(qū)的近330多家中外企業(yè)在仲愷高新區(qū)投資，其中有索尼、可口可樂、LG、西門子、TCL、金山集團、華陽集團、航天科技、德賽等國內(nèi)外知名企業(yè)，主要生產(chǎn)各種鐳射光頭、高級音響、彩電、電話機、手機、液晶顯示屏、VDO導(dǎo)航系統(tǒng)、鋰離子電池等，形成以電子信息、通訊產(chǎn)品、新材料、光電一體化為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)框架，是國內(nèi)外重要的電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。同時，高新區(qū)內(nèi)還有信息產(chǎn)業(yè)部批準(zhǔn)的“國家（惠州）視聽產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園”，廣東省科技廳批準(zhǔn)的“廣東省火炬計劃激光頭產(chǎn)業(yè)基地”和“廣東省火炬計劃高能環(huán)保電池特色產(chǎn)業(yè)基地”。

11、（三）零售商業(yè)陳江鎮(zhèn)近年來將第三產(chǎn)業(yè)作為建設(shè)現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的重要內(nèi)容，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)和服務(wù)業(yè)，成為惠州南部的主要商貿(mào)和消費中心。按照“把陳江建成惠州重要物流中心”的目標(biāo)，大力加強市場建設(shè)，現(xiàn)已形成以江城市場為中心，匯佳、新世界購物中心為龍頭，集貿(mào)市場、商業(yè)步行街、華盛市場、甲子市場、建材市場、青春市場、澄海市場為輔助的市場體系。以三陽酒店、陳江賓館為龍頭的服務(wù)業(yè)，使陳江逐漸成為惠州西南部的消費娛樂中心。2003年，全鎮(zhèn)集貿(mào)市場總成交額達8439萬元,第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達4.51億元。三、城鎮(zhèn)未來發(fā)展規(guī)劃（一）陳江鎮(zhèn)規(guī)劃概況按照陳江街道辦事處城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，全鎮(zhèn)形成了西部為工業(yè)組團、中部為生活行政

12、組團、北部為高新技術(shù)工業(yè)組團的全理布局。初步形成了“規(guī)劃合理、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美”的花園式工業(yè)小城鎮(zhèn)格局。陳江仲愷核心城區(qū)遠(yuǎn)期在組團西部，結(jié)合鐵路搬遷，向北連接廣惠高速公路新通道、向南連接惠州港疏港路的建設(shè)，規(guī)劃設(shè)置物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。陳江-仲愷區(qū)域范圍：中心城包括惠環(huán)街道辦、陳江街道辦、潼僑鎮(zhèn)、鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)；獨立鎮(zhèn)包括潼湖鎮(zhèn)、瀝林鎮(zhèn)陳江-仲愷次區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為加工制造業(yè)聚集區(qū)，珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)依托陳江-仲愷次區(qū)域現(xiàn)有空間布局結(jié)構(gòu)，利用周邊山體、湖泊水系等自然資源，構(gòu)筑山水相連、山城相楔的生態(tài)綠化空間形態(tài)。總體采用“三軸、兩河、多帶、四區(qū)”的網(wǎng)絡(luò)化城市綠地結(jié)構(gòu)形式潼僑濕地：推進濕地型的綜合環(huán)境建設(shè)

13、，增強地區(qū)調(diào)節(jié)汛期洪水能力，同時構(gòu)建遠(yuǎn)景城市地區(qū)的生態(tài)型城市水體景觀。（二）陳江在惠州全市規(guī)劃中的地位和作用惠城、陳江-仲愷、惠陽-大亞灣三個區(qū)域稱為“中心城區(qū)”2020年規(guī)劃人口規(guī)模大于50萬的地區(qū)：惠城區(qū)（市區(qū)，包括橋東、橋西、江南、江北、龍豐、河南岸、小金口、水口、惠環(huán)、陳江）地塊中 心 組 團惠州方向深圳方向地塊第三部分 陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析一、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程 2004年以前，仲愷作為國家高新技術(shù)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)之一，全部都是居民自建的農(nóng)民房，商品房項目稀少，各種商業(yè)、生活配套檔次低且極不成熟。在經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化建設(shè)加快的過程中，第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟及服務(wù)配套嚴(yán)重脫節(jié)于整體經(jīng)濟發(fā)展形勢

14、，對于房地產(chǎn)市場來說，這里可說是一片未經(jīng)開發(fā)的處女地。陳江鎮(zhèn)仲愷高新區(qū)近兩年來在政府大力招商引資方針下，經(jīng)濟水平得到長足發(fā)展。另一方面是因為深惠、惠河、廣惠、莞惠高速公路和京九、惠澳鐵路等交通網(wǎng)線進一步完善，以及仲愷高新區(qū)的生活配套、城市建設(shè)不斷完善，使得區(qū)域輻射范圍擴大，房地產(chǎn)隨即進入快速成長時期，拉大了本地購房的需求。2001年金寶創(chuàng)業(yè)家園憑著自身有較好的交通優(yōu)勢，以低價吸引深圳的外來商務(wù)人士、高新區(qū)高 技術(shù)人才等外多高素質(zhì)人才購買，成就了片區(qū)特有的居住范圍。近兩年大量投資者看好片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，各房地產(chǎn)商在區(qū)域迅速崛起多個房地產(chǎn)項目，2005年的金茂商業(yè)廣場、口岸外商公寓，2006年的御景

15、華城、2007年的欣欣家園以及定位低密度、情景HOUSE的硅谷國際社區(qū)格林童話，為區(qū)域片區(qū)的房地產(chǎn)市場萌芽拉開了序幕。然而，面對強勁的消費前提，惠州硅谷產(chǎn)業(yè)的缺位，尚沒有代表其城市形象的高檔、高尚社區(qū)，陳江鎮(zhèn)仲愷高新區(qū)片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展目前處于起步階段，價格還處在一個較低的水平，升值潛力較大。二、區(qū)域樓盤價格統(tǒng)計分析樓盤名稱銷售均價（元/）升幅度07年5月初調(diào)查07年8月底調(diào)查金寶創(chuàng)業(yè)家園330033000%欣欣家園370038002.70%口岸外商公寓450046002.22%金輝新苑心園3期3600460028.78%御景華城二期2900380031.03%格林童話世界別墅：6000別墅：7

16、00016.67%洋房：2900洋房：350020.69%美林玉桂山華府3800490028.9%南山公館4000470017.5%金茂精英現(xiàn)代城320035009.38%青青世界尚沒開盤尚沒開盤本次市場調(diào)查中，從各個樓盤的銷售均價上看，除了金寶創(chuàng)業(yè)家園、欣欣家園（一期）、格林童話世界（一期洋房）基本售磬外，貨量少沒有進行價格升幅外，其他的各樓盤的銷售均價均有較大的升幅，其中一些大型高品質(zhì)的樓盤如御景華城二期、金輝新苑心園3期、美林玉桂山華府、格林童話世界（一期）三大樓盤的升幅度最明顯，均達到2031%，區(qū)域樓價直接上升。三、區(qū)域樓盤分布狀況區(qū)域樓盤分布主要集中在陳江鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的陳甲路、仲愷高新

17、開發(fā)區(qū)的仲愷大道旁、以及靠近成熟配套的惠州老城區(qū)南出口的鵝領(lǐng)南路兩旁。區(qū)域樓盤名稱路段仲愷高新開發(fā)區(qū)金寶創(chuàng)業(yè)家園惠州仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)欣欣家園仲愷高新區(qū)中愷大道旁口岸外商公寓仲愷高新區(qū)口岸新區(qū)金輝新苑心園3期惠州市仲愷一路青青世界仲愷高新開發(fā)區(qū)77號陳江鎮(zhèn)區(qū)御景華城二期仲愷大道與白云山路交界處格林童話世界陳江往潼僑方向(甲子河邊)金茂精英現(xiàn)代城陳江金茂商業(yè)廣場旁惠州老城區(qū)美林玉桂山華府惠州市鵝領(lǐng)南路南山公館鵝嶺南路市委黨校對面南山公館格林童話美林華府金輝新苑青青世界口岸外商國際欣欣家園御景華城金茂精英現(xiàn)代城金寶創(chuàng)業(yè)家園四、區(qū)域樓盤客戶群分析樓盤名稱路段主要客戶金寶創(chuàng)業(yè)家園惠州仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)

18、深圳創(chuàng)業(yè)、商貿(mào)往來人士、高新區(qū)管理人員。欣欣家園仲愷高新區(qū)中愷大道旁深圳商務(wù)人士的買家、投資者和高新區(qū)的白領(lǐng)、職工?？诎锻馍坦⒅賽鸶咝聟^(qū)口岸新區(qū)報關(guān)、物流、商務(wù)、以及惠城周邊近萬家外向型企業(yè)的管理層為主。金輝新苑心園3期惠州市仲愷一路以惠城區(qū)附近的工廠高層管理人員、本地商貿(mào)從業(yè)者、深圳二次置業(yè)客戶為主。青青世界仲愷高新開發(fā)區(qū)77號主要是陳江、以及惠州等地的咨詢客為主。御景華城二期仲愷大道與白云山路交界處以惠城商人、高層管理人員、公務(wù)員、深圳二次置業(yè)客戶為主。格林童話世界陳江往潼僑方向(甲子河邊)以陳江以及惠州其它地區(qū)的私人企業(yè)主、高新科技區(qū)的高管為主，洋房以投資、別墅以自住為主要動機；來自深

19、圳地區(qū)的購房者占總購房者約30%，其中以洋房投資為主，自住占少量。金茂精英現(xiàn)代城陳江金茂商業(yè)廣場旁主要是陳江、以及惠州、深圳等地的投資者為主，還有一些以購買多個單位的購房者打通成一個單位以自住為主的數(shù)量也占一定比例。美林玉桂山華府惠州市鵝領(lǐng)南路以高新技術(shù)區(qū)的高管、外來商貿(mào)人士為主，以及白領(lǐng)、高級公務(wù)員也占了一定份量。南山公館鵝嶺南路市委黨校對面深圳創(chuàng)業(yè)、商務(wù)人士的買家、市區(qū)附近的醫(yī)院、海關(guān)、國營企業(yè)工廠的職工等五、區(qū)域個別樓盤后續(xù)開發(fā)量樓盤名稱路段開發(fā)情況后續(xù)開發(fā)量金寶創(chuàng)業(yè)家園惠州仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)分四期開發(fā)，已經(jīng)開發(fā)與銷售完畢。0欣欣家園仲愷高新區(qū)中愷大道旁首期推出257套，兩個月已售磬;二

20、期有243套,于9月底售,243套，（建筑面積44-142）口岸外商公寓仲愷高新區(qū)口岸新區(qū)共推248套，現(xiàn)剩下三套，其中有2樓的53、7樓的53、9樓的83各一套。0金輝新苑心園3期惠州市仲愷一路三期2006年11月推出共228套,剩下三套140復(fù)式單位，于2007年11月推出一棟17層高的小高層。約90套，104-139（四房為主）青青世界仲愷高新開發(fā)區(qū)77號總共605套分兩期開發(fā)，一期于9月初開售，目前市場反應(yīng)一般。330套為二房；100套為一房；200套為三房。御景華城二期仲愷大道與白云山路交界處現(xiàn)在銷售二期最后1棟，現(xiàn)剩下不足10復(fù)式首層面積在158-199的五房。0格林童話世界陳江往

21、潼僑方向(甲子河邊)一期于6月16日開盤，65套聯(lián)體別墅，現(xiàn)剩下2套360的湖景別墅；150套情景洋房已經(jīng)售磬。二期2007年12月推出。1200金茂精英現(xiàn)代城陳江金茂商業(yè)廣場旁現(xiàn)剩下2樓兩套、5樓一套、7樓一套、17樓三套，共剩下七套全為30、32一房，0美林玉桂山華府惠州市鵝領(lǐng)南路1號樓剩下7層、10層；2號樓剩下12層、13層、16層；3號樓剩下13樓、17樓。0南山公館鵝嶺南路市委黨校對面一期分兩次推貨，2月份推共179套單位，剩下鳳祥閣10樓159的四房一套；5月3日又推105套，現(xiàn)剩下鳳臨閣5樓148的四房一套。約600套六、區(qū)域片區(qū)發(fā)展趁勢分析根據(jù)惠州市總體規(guī)劃2006-2020

22、年，區(qū)域片區(qū)定位為珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，促進西部城市建設(shè)發(fā)展，構(gòu)建以現(xiàn)代商貿(mào)、批發(fā)、零售為主體的商業(yè)圈。仲愷高新區(qū)有著“惠州硅谷”，是城市經(jīng)濟增長的動力，硅谷的精英掌握了智慧和財富，在南惠州構(gòu)成強大的知富階層。陳江鎮(zhèn)以甲子路為中軸，向外輻射，周邊有陳江大道、仲愷大道、白云山路、甲子路，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。陳甲路和仲愷大道交叉口為中心半徑300米的區(qū)域，車水馬龍，人氣鼎盛，集中了新匯佳商場、肯德基、江城市場、民樂福商場等大商家，是陳江的商業(yè)中心地帶。目前建成或?qū)⒔ǖ捻椖坑杏叭A城、金茂廣場等高尚社區(qū) ，其發(fā)展前景不可限量。由于區(qū)域片區(qū)生活配套、城市建設(shè)逐步成熟，區(qū)域房地產(chǎn)具備大盤時代的發(fā)展契

23、機，相信未來幾年區(qū)域大盤出現(xiàn)爆炸性崛起。同時將推動深圳人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入片區(qū)。四、近期區(qū)域個盤調(diào)查分析（一）金寶創(chuàng)業(yè)家園開發(fā)組合項目名稱金寶創(chuàng)業(yè)家園銷售電體地址惠州市仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建筑設(shè)計發(fā)展商廣東金寶集團有限公司景觀設(shè)計銷售代理物業(yè)管理金寶物業(yè)發(fā)展公司項目基本參數(shù)占地面積8萬總戶數(shù)1300戶物業(yè)類別多層、高層建筑面積約20萬首推日期 2001年樓 距容積率2.5交樓日期D區(qū)06年地上車位綠化率40%交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯地下車位 銷售情況據(jù)2007年8月上旬調(diào)研所得，A、B、C三區(qū)已售磬，現(xiàn)在售D區(qū)，即將售磬，剩下最后1套。戶型參數(shù)主力戶型 三房二廳暢銷戶型

24、三房二廳朝向布局坐北向南一梯戶數(shù) 二梯四戶、二梯六戶主力戶型設(shè)計特色 蝶形布局、凸窗飄臺。價格參數(shù)多層均價售磬最低價售磬最高價售磬高層均價3300元/最低價3800元/最高價2900元/別墅均價最低價最高價車位均價7-8萬元/個車位租金200元/月物管費用1.1元/月折扣優(yōu)惠項目規(guī)劃小區(qū)分A、B、C、D四期開發(fā)，共33棟多層、4棟18-23層高層主要賣點仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)核心地段廣告語/定位語創(chuàng)業(yè)并快樂著區(qū)內(nèi)設(shè)施會所、幼兒園、中心花園廣場周邊設(shè)施綜合商場、學(xué)校、銀行、海關(guān)道路交通狀況依靠中愷大道，暢通全市，臨近惠深高速主要買家深圳創(chuàng)業(yè)、商務(wù)人士的買家、高新區(qū)技術(shù)管理人員等綜合評價項目開發(fā)多年，

25、即將售磬，是仲愷高新區(qū)首個推出的大型住宅小區(qū)，項目由于臨近惠州海關(guān)，想比深圳市的樓價價比較低，深受深圳買家的歡迎。（二）美林玉桂山華府開發(fā)組合項目名稱美林玉桂山華府銷售電體地址惠州市鵝領(lǐng)南路建筑設(shè)計廣東省建筑設(shè)計研究院發(fā)展商惠州美林地產(chǎn)景觀設(shè)計深圳市紫月環(huán)境景觀設(shè)計銷售代理深圳中孚藍(lán)德地產(chǎn)物業(yè)管理惠州市亞美物業(yè)管理項目基本參數(shù)占地面積2.5萬總戶數(shù)515戶物業(yè)類別小高層建筑面積8.5萬首推日期 06年10月樓 距容積率2.69交樓日期08年2月地上車位綠化率39%交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯地下車位 銷售情況1號樓剩下7層、10層；2號樓剩下12層、13層、16層；3號樓剩下13樓

26、、17樓。月平均售60套。戶型參數(shù)主力戶型 三房二廳、四房二廳暢銷戶型三房二廳朝向布局坐北向南一梯戶數(shù) 二梯四戶、二梯三戶主力戶型設(shè)計特色 戶戶朝南、入戶花園、3.8米挑高廊院價格參數(shù)多層均價最低價最高價高層均價4900元/最低價4000元/最高價5200元/別墅均價最低價最高價車位均價8萬元/個車位租金200元/月物管費用1.05元/月折扣優(yōu)惠一次性98折、銀行按揭99折項目規(guī)劃項目規(guī)劃由7棟18層、2棟11的小高層組成主要賣點背靠玉桂山，扼守惠州南大門廣告語/定位語高臺華府廊院天下區(qū)內(nèi)設(shè)施保留百年古樹、護手電梯、親水平臺周邊設(shè)施173醫(yī)院、學(xué)校、銀行等齊全道路交通狀況臨鵝領(lǐng)南路，南往中愷大

27、道通惠深高速、北往惠州老城區(qū)主要買家深圳創(chuàng)業(yè)、商務(wù)人士的買家、市區(qū)附近的醫(yī)院、海關(guān)、國營企業(yè)工廠的職工等綜合評價項目背靠玉桂山，進可入市，退可隱居，地勢較高，自然環(huán)境好，戶型地位以中小的三房二廳、四房二廳為主，銷售比較理想。（三）欣欣家園開發(fā)組合項目名稱欣欣家園銷售電體地址惠州市仲愷高新區(qū)中愷大道旁建筑設(shè)計發(fā)展商惠州市沃德房地產(chǎn)開發(fā)公司景觀設(shè)計銷售代理佰利房產(chǎn)物業(yè)管理項目基本參數(shù)占地面積31604總戶數(shù)500戶物業(yè)類別小高層建筑面積61500首推日期 07年4月28樓 距容積率2.96交樓日期08年6月地上車位200個綠化率38%交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯地下車位銷售情況首期推出

28、A、B棟小戶型單位共257套，而三房二廳只有34套,兩個月已售磬，月售120套;二期有243套,于9月底售,估計4500元/.戶型參數(shù)主力戶型44-84一房一廳、小二房二廳暢銷戶型一房一廳朝向布局一梯戶數(shù) 2梯7戶、2梯8戶主力戶型設(shè)計特色精致小戶型價格參數(shù)多層均價最低價最高價高層均價3800元/最低價3200元/最高價4250元/別墅均價最低價最高價車位均價車位租金物管費用1.3元/月折扣優(yōu)惠項目規(guī)劃項目規(guī)劃由5棟18層小高層組成，一期有257套,二期有243套,一期推單位售磬，計劃9月推出二期，建筑面積在44-142,均價4500元/;另規(guī)劃一綜合樓不對外發(fā)售.主要賣點位于高新區(qū)核心地帶，

29、小戶型單位廣告語/定位語品質(zhì)格調(diào)新主張區(qū)內(nèi)設(shè)施臨街商業(yè)、中心園林周邊設(shè)施海關(guān)、銀行、中愷廣場、協(xié)和醫(yī)院等齊全道路交通狀況臨仲愷大道旁，北往中愷大道通惠深高速、南往陳江鎮(zhèn)主要買家深圳商務(wù)人士的買家、投資者和高新區(qū)的白領(lǐng)、職工等綜合評價項目位于仲凱高新區(qū)海關(guān)對面，靠近中愷大道旁，位置好，走小戶型定位，項目銷售不錯。（四）南山公館開發(fā)組合項目名稱南山公館銷售電體地址惠州市鵝嶺南路市委黨校對面建筑設(shè)計發(fā)展商惠州市海東置業(yè)公司景觀設(shè)計銷售代理深圳眾廈實業(yè)公司物業(yè)管理項目基本參數(shù)占地面積4.8萬總戶數(shù)800多戶物業(yè)類別小高層建筑面積約11萬首推日期 07年2月樓 距容積率2.3

30、5交樓日期07年12月地上車位綠化率40%交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯地下車位 銷售情況一期分兩次推貨，2月份推出鳳祥、鳳儀、鳳舞、鳳雅、鳳盈閣共179套單位，剩下鳳祥閣10樓159的四房一套，月售25套；5月3日又推鳳臨閣、鳳萊閣、鳳韻閣105套，現(xiàn)剩下鳳臨閣5樓148的四房一套，月售26套。戶型參數(shù)主力戶型四房二廳暢銷戶型四房二廳朝向布局南北對流一梯戶數(shù) 1梯2戶、2梯2戶主力戶型設(shè)計特色戶戶客廳、主臥面朝溪谷園林或正南朝向價格參數(shù)多層均價最低價最高價高層均價4700元/最低價4200元/最高價4850元/別墅均價最低價最高價車位均價車位租金物管費用1.1元/月折扣優(yōu)惠一次性98折、銀行按揭99折項目規(guī)劃

31、分兩期開發(fā)，建筑面積約9萬平米，其中包括3萬平米的住宅，4萬平米的酒店式公寓和逾萬米的商業(yè)配套。其中一期有3棟12層高、5棟16層高，共有284套，二期年底發(fā)售。主要賣點南山森林公園接壤廣告語/定位語觀山 觀水 觀天下區(qū)內(nèi)設(shè)施酒店式公寓和逾萬米的商業(yè)配套周邊設(shè)施173醫(yī)院、學(xué)校、銀行等齊全道路交通狀況臨鵝領(lǐng)南路，南往中愷大道通惠深高速、北往惠州老城區(qū)主要買家深圳創(chuàng)業(yè)、商務(wù)人士的買家、市區(qū)附近的醫(yī)院、海關(guān)、國營企業(yè)工廠的職工等綜合評價項目作為“觀山 觀水 觀天下”的惠州山景頂級豪宅，以“身處城市之繁華，釋放回歸自然本性”為宗旨，在城市核心地段呈現(xiàn)自然山體美景建筑，使置業(yè)者真正擁有純正山居大宅感受

32、。二期于年底發(fā)售，估計售價在5500-6200元/之間。（五）口岸外商公寓開發(fā)組合項目名稱口岸外商公寓銷售電體地址惠州市仲愷高新區(qū)口岸新區(qū)建筑設(shè)計 發(fā)展商惠州豐捷口岸發(fā)展有限公司景觀設(shè)計銷售代理物業(yè)管理項目基本參數(shù)占地面積 總戶數(shù)248戶 物業(yè)類別小型公寓建筑面積首推日期 2007-04-16樓 距容積率交樓日期現(xiàn)樓地上車位200個綠化率交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯地下車位 銷售情況 共推248套，現(xiàn)剩下三套，其中有2樓的53、7樓的53、9樓的83各一套；月銷售54套。戶型參數(shù)主力戶型以45.8-83.5平方米的三、四房為主暢銷戶型三房、四房朝向布局南北走向一梯戶數(shù) 一梯36戶主

33、力戶型設(shè)計特色 層高5.9米,經(jīng)典戶型設(shè)計價格參數(shù)多層均價最低價最高價高層均價二、三、四層為4500元/；五、六、七層為4600元/；八、九層為4700元/?，F(xiàn)剩下的貨尾單位僅為4000元/。別墅均價最低價最高價車位均價車位租金物管費用1.3元/折扣優(yōu)惠 精裝修,送家私家電，銀行按揭99折項目規(guī)劃一棟1+8層高小戶型公寓,設(shè)有海關(guān)區(qū)出入口,及5000停車綠化廣場主要賣點地處口岸經(jīng)濟圈,低首付,低風(fēng)險,高成長廣告語/定位語惠州門戶,毗鄰海關(guān)物業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)施周邊設(shè)施仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)道路交通狀況以深惠、惠河、廣惠、莞惠高速公路和京九、惠澳鐵路為主要交通干道主要買家報關(guān)、物流、商務(wù)、以及惠城周邊近萬

34、家外向型企業(yè)的管理層為主綜合評價該項目處在口岸經(jīng)濟圈，外向型企業(yè)為主要客戶群，定位十分準(zhǔn)確，依靠獨一無二的地理優(yōu)勢，以快速的銷售速度取得了良好的成績，到目前為止接近銷完。（六）金輝新苑心園3期開發(fā)組合項目名稱金輝新苑心園3期銷售電2560000具體地址惠州市仲愷一路建筑設(shè)計 發(fā)展商惠州南怡實業(yè)有限公司景觀設(shè)計銷售代理惠州鑫宇房產(chǎn)投資策劃有限公司物業(yè)管理項目基本參數(shù)占地面積 7.8萬總戶數(shù)1400戶 物業(yè)類別小型公寓建筑面積17萬首推日期 三期2006-11樓 距10-20m容積率 2.18交樓日期2007-10底車位800個綠化率交樓標(biāo)準(zhǔn)全裝修銷售情況三期2006年

35、11月推出20層、22層高的小高層共228套,剩下2、3、4樓的復(fù)式單位全是140以上的四房共有三套,月售22.5套;于2007年11月另一棟17層高的小高層推出,建筑面積為104-139的三、四房為主，售價在4500-5000元/。戶型參數(shù)主力戶型以85-125平方米的三、四房為主暢銷戶型三房、四房朝向布局南北走向一梯戶數(shù) 二梯六戶主力戶型設(shè)計特色創(chuàng)新風(fēng)箏戶型，方正實用，采光充足，功能空間合理分工價格參數(shù)多層均價最低價最高價高層均價4600元/最低價3500元/最高價4900元/別墅均價最低價最高價車位均價車位租金200元/月物管費用0.9元/折扣優(yōu)惠一次付款96折，銀行按揭98折項目規(guī)劃三

36、期規(guī)劃七棟9層高的小高層，分別一棟17層、20層、22層高的高層商住宅樓主要賣點優(yōu)質(zhì)的景觀+高性價比廣告語/定位語夢想生活，金輝新苑區(qū)內(nèi)設(shè)施社區(qū)內(nèi)超市、商鋪等配套設(shè)施周邊設(shè)施醫(yī)院、學(xué)校、黨政機關(guān)等道路交通狀況東通三環(huán)，北接市汽車總站，南至惠深公路主要買家以惠城區(qū)附近的工廠高層管理人員、本地商貿(mào)從業(yè)者、深圳二次置業(yè)客戶為主綜合評價該項目處在惠州城區(qū)發(fā)展地帶升值潛力大，擁有大型私家園林，一、二期已有70%入住率，形成了成熟的大社區(qū)，吸引一些高素質(zhì)居住人群購房。（七）格林童話世界開發(fā)組合項目名稱格林童話世界銷售電體地址惠州陳江往潼僑方向(甲子河邊)建筑設(shè)計美國博萬發(fā)展商格

37、林地產(chǎn)景觀設(shè)計美國靈頓銷售代理深圳黑馬房地產(chǎn)顧問有限公司物業(yè)管理項目基本參數(shù)占地面積 20萬總戶數(shù)一期洋房144戶別墅68套物業(yè)類別洋房、別墅建筑面積首推日期 2007-06-16樓 距容積率交樓日期2007-12車位綠化率交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售情況一期于6月16日開盤，65套聯(lián)體別墅均價售7200元/，現(xiàn)剩下2套360的湖景別墅；150套情景洋房售3500，已經(jīng)售磬。二期2007年12月推出。戶型參數(shù)主力戶型別墅以210-370五房為主洋房以102-150三、四房為主暢銷戶型朝向布局南北通透一梯戶數(shù) 二梯四戶主力戶型設(shè)計特色客廳約為6.3米高,大面寬設(shè)計,層層錯落,內(nèi)外連貫通透價格參數(shù)多層均價最低

38、價最高價高層均價3500元/最低價元/最高價別墅均價 7000元/最低價5800元/最高價7400元/車位均價車位租金200元/月物管費用洋0.6；別2項目規(guī)劃一期推出150套洋房，65套多聯(lián)別墅主要賣點地理位置+高水平開發(fā)組合廣告語/定位語40萬Town House歐洲城區(qū)內(nèi)設(shè)施中心廣場、2萬休閑會所、帶泳池商務(wù)會所、五星級商務(wù)酒店。周邊設(shè)施道路交通狀況緊貼莞穗高速，隨著多條城際輕軌接通，將拉近惠州與珠三角的距離主要買家以陳江以及惠州其它地區(qū)的私人企業(yè)主、高新科技區(qū)的高管為主，洋房以投資、別墅以自住為主要動機；來自深圳地區(qū)的購房者占總購房者約30%，其中以洋房投資為主，自住占少量。綜合評價該

39、項目處在惠州工業(yè)科技園發(fā)展區(qū)域，創(chuàng)業(yè)環(huán)境好，升值潛力大，樓盤品質(zhì)較高，以西班牙own House為建筑風(fēng)格，得到了優(yōu)秀的青年創(chuàng)業(yè)者的喜愛。（八）御景華城二期開發(fā)組合項目名稱御景華城二期銷售電體地址惠州仲愷大道與白云山路交界處建筑設(shè)計 發(fā)展商惠陽區(qū)盈富實業(yè)有限公司景觀設(shè)計銷售代理惠州鑫宇房產(chǎn)投資策劃有限公司物業(yè)管理-項目基本參數(shù)占地面積 4萬總戶數(shù)二期950戶 物業(yè)類別普通商住樓建筑面積15.4萬首推日期 二期2006-05樓 距容積率 3.75交樓日期2008-01車位綠化率交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售情況現(xiàn)在銷售二期最后1棟，現(xiàn)剩下不足10復(fù)式首層面積在158-199的五房,

40、月銷售為50套左右.有一棟12層高的小高層,于9月初開賣,估價銷價為3800元/.戶型參數(shù)主力戶型以78-199平方米的三、四房為主暢銷戶型三房、四房朝向布局南北走向一梯戶數(shù) 一梯三戶、二梯四戶主力戶型設(shè)計特色方正實用，采光充足，空間合理分工，附帶景觀陽臺價格參數(shù)商鋪均價13000元/最低價最高價高層均價3800元/最低價元/最高價元/復(fù)式均價4000元/最低價最高價車位均價車位租金240元/物管費用0.98元/折扣優(yōu)惠一次付款97*99折，銀行按揭98*99折項目規(guī)劃一期6棟12層，二期9棟12層、3棟19層.主要賣點陳江核心商業(yè)地帶廣告語/定位語華府御景，彰顯尊榮區(qū)內(nèi)設(shè)施金茂商業(yè)廣場、步行

41、街、商鋪等配套設(shè)施周邊設(shè)施中小學(xué)校、超市、銀行、醫(yī)院道路交通狀況周邊有陳江大道、仲愷大道、白云山路、甲子路、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達主要買家以惠城商人、高層管理人員、公務(wù)員、深圳二次置業(yè)客戶為主綜合評價該項目處在惠州陳江鎮(zhèn)經(jīng)濟核心地帶，居住環(huán)境成熟，商業(yè)繁榮、具有較大的升值潛力。（九）金茂精英現(xiàn)代城開發(fā)組合項目名稱金茂精英現(xiàn)代城銷售電體地址惠州市陳江金茂商業(yè)廣場旁建筑設(shè)計發(fā)展商惠州南興置業(yè)有限公司整合推廣深圳動力廣告銷售代理深圳亦道創(chuàng)置物業(yè)管理金迪物業(yè)管理項目基本參數(shù)占地面積4749.35總戶數(shù)510戶物業(yè)類別高層建筑面積24111.72首推日期 07年1月28樓 距容積率

42、5.26交樓日期08年9月底地上車位綠化率交樓標(biāo)準(zhǔn)初裝修地下車位 銷售情況現(xiàn)剩下2樓兩套、5樓一套、7樓一套、17樓三套，共剩下七套全為30、32一房，月售71套。戶型參數(shù)主力戶型30、32的一房；60的二房暢銷戶型一房、二房朝向布局坐北向南一梯戶數(shù)二梯十六戶、二梯十八戶主力戶型設(shè)計特色 大開間、簡約實用、采光率好。價格參數(shù)多層均價最低價最高價高層均價3500元/最低價2300元/最高價3800元/別墅均價最低價最高價車位均價車位租金250元/月物管費用0.7元/月折扣優(yōu)惠一次性98折、銀行按揭99折，送裝修、電磁爐、電熱器。項目規(guī)劃項目規(guī)劃由A、B兩棟17層小高層組成主要賣點投資型小戶型、靠

43、近大型商業(yè)場廣告語/定位語陳江首席高層精裝小戶王區(qū)內(nèi)設(shè)施周邊設(shè)施中國農(nóng)村信用合作社、萬佳樂購物中心、金茂商業(yè)廣場等道路交通狀況鄰近仲愷大道與白云路交界處，北可達陳江大道，交通便利。主要買家主要是陳江、以及惠州、深圳等地的投資者為主，還有一些以購買多個單位的購房者打通成一個單位以自住為主的數(shù)量也占一定比例。綜合評價項目位于陳江中心區(qū)，旁邊有大型商業(yè)配套、以及大型住宅小區(qū)，交通方便，投資與自信兩相宜。（十）青青世界開發(fā)組合項目名稱青青世界銷售電2637777具體地址仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)77號建筑設(shè)計發(fā)展商惠州仲愷文體發(fā)展有限公司整合推廣惠州市燎原廣告有限公司銷售代理物

44、業(yè)管理惠州誠諾物業(yè)有限公司項目基本參數(shù)占地面積19466總戶數(shù)605戶物業(yè)類別小高層建筑面積47614首推日期 07年9月樓 距容積率255交樓日期08年5月1地上車位351個綠化率35%交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯地下車位銷售情況共605套，330套為二房；100套為一房；200套為三房，尚沒銷售，目前市場反應(yīng)一般。戶型參數(shù)主力戶型42-106的一至三房暢銷戶型朝向布局東南向一梯戶數(shù)二梯六戶、二梯四戶主力戶型設(shè)計特色小戶型、南北通透。價格參數(shù)多層均價最低價最高價小高層均價估計3500元/最低價最高價別墅均價最低價最高價車位均價車位租金物管費用1.2元/月折扣優(yōu)惠項目規(guī)劃項目由11棟12層小高層組成，另有30

45、000的集購物、娛樂、運動的商業(yè)廣場以及3000的文體運動中心。主要賣點鄰近仲愷高新區(qū)核心、旁邊有大型商場廣告語/定位語青春、夢想、家園區(qū)內(nèi)設(shè)施周邊設(shè)施仲愷中學(xué)、三陽酒店、海關(guān)、協(xié)各醫(yī)院、格林得假日酒店、南洋百貨等道路交通狀況鄰近仲愷大道，北接惠河高速、南接惠深高速，往北可達深圳、東莞等地。主要買家主要是陳江、以及惠州等地的咨詢客為主。綜合評價項目位于仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，旁邊有大型商業(yè)配套、以及周邊配套完善，交通方便，但該區(qū)域尚沒形成成熟的居住氛圍，但小區(qū)的售價將會比同區(qū)內(nèi)的樓盤較低，估計銷售會比較樂觀。第四部分 項目可行性研判一、地塊SWOT分析（一）地塊優(yōu)勢（Superiority）1、經(jīng)

46、濟優(yōu)勢：項目所在陳江鎮(zhèn)是惠州市南門戶，區(qū)域發(fā)展定位是高新區(qū)，經(jīng)過不斷的調(diào)整、發(fā)展、規(guī)劃，已經(jīng)取得了令人矚目的成績，尤其是最近幾年來通過對園區(qū)的重新調(diào)整規(guī)劃后，使得仲愷高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)值出現(xiàn)了快速的增長，其在惠州經(jīng)濟的龍頭地位得到了進一步的加強。2、城市建設(shè)優(yōu)勢：陳江鎮(zhèn)外來人口眾多，仲愷高新區(qū)、陳江鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達繁榮，第三產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展，服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)進一步的完善，商業(yè)發(fā)展的潛力大。3、消費群體優(yōu)勢：近年來隨著深圳房價的飛漲，使得很大一部分深圳人異地置業(yè)，而惠州是他們的首選之地；仲愷高新區(qū)的進一步發(fā)展，各大企業(yè)管理層增加，對住房的需求也會增加。4、城市發(fā)展方向優(yōu)勢：陳江仲愷區(qū)位于惠城和惠陽兩區(qū)之間，是兩區(qū)之間聯(lián)系的紐帶，隨著主城區(qū)一體化的戰(zhàn)略發(fā)展，兩區(qū)之間的區(qū)域?qū)⑹俏磥戆l(fā)展的重點。5、房地產(chǎn)市場優(yōu)勢：目前陳江仲愷區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況比較好，推出的樓盤銷售速度都較快，市場存量也不多，尚有較