房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

1、會計學(xué)1房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃概述概述 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)研與目標(biāo)市場房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)研與目標(biāo)市場的選擇的選擇第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位分析與選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位分析與選擇第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目定位房地產(chǎn)開發(fā)項目定位 4123第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目時機(jī)分析與選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目時機(jī)分析與選擇5開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)總體經(jīng)營總體經(jīng)營方針方針復(fù)雜的系復(fù)雜的系統(tǒng)工程統(tǒng)工程開發(fā)商綜開發(fā)商綜合實力和合實力和創(chuàng)造性創(chuàng)造性根據(jù)房地產(chǎn)項目的具體目標(biāo)，以客觀的根據(jù)房地產(chǎn)項目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研市場調(diào)研為為基礎(chǔ)

2、，優(yōu)選最佳的基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項目市場定位項目市場定位，綜合運(yùn)用各種策，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按照一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)項目開發(fā)劃手段，按照一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)行創(chuàng)造性的進(jìn)行創(chuàng)造性的構(gòu)思和規(guī)劃構(gòu)思和規(guī)劃，并以具有可操作性的，并以具有可操作性的策策劃文案劃文案作為結(jié)果的活動。作為結(jié)果的活動。1.含義含義系統(tǒng)性系統(tǒng)性前瞻性前瞻性地域性地域性市場性市場性創(chuàng)新性創(chuàng)新性可操作性可操作性二、二、 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要內(nèi)容及分類內(nèi)容及分類項目定位與主題項目定位與主題策劃策劃合作方式與開發(fā)時合作方式與開發(fā)時機(jī)的分析與選擇機(jī)的分析與選擇區(qū)位分析與選擇區(qū)位分析與選擇規(guī)劃設(shè)

3、計建議規(guī)劃設(shè)計建議融資方式及資金結(jié)融資方式及資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇構(gòu)的分析與選擇營銷策劃營銷策劃房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的前期介入房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的前期介入開發(fā)項目市場定位策劃開發(fā)項目市場定位策劃資金策劃資金策劃 主題策劃主題策劃營銷策劃營銷策劃策劃分類策劃分類園林景觀策劃園林景觀策劃風(fēng)水策劃風(fēng)水策劃第二章 房地產(chǎn)從實踐角度從實踐角度已有明確開發(fā)項目的已有明確開發(fā)項目的房地產(chǎn)全過程策劃房地產(chǎn)全過程策劃還沒有明確開發(fā)還沒有明確開發(fā)項目的投資策劃項目的投資策劃開發(fā)全過程整體之下開發(fā)全過程整體之下的各單項策劃的各單項策劃視視 頻頻 欣欣 賞賞第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)研房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)研與目標(biāo)

4、市場的選擇與目標(biāo)市場的選擇其他活動的基礎(chǔ)其他活動的基礎(chǔ)挖掘賣點的必要前提挖掘賣點的必要前提形成創(chuàng)意形成創(chuàng)意感知市場的手段感知市場的手段了解消費(fèi)者需求了解消費(fèi)者需求認(rèn)識市場的前提認(rèn)識市場的前提捕捉新的市場機(jī)會捕捉新的市場機(jī)會作用作用1作用作用2作用作用3作用作用4房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查與分析是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查與分析是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地劃地收集、整理、分析收集、整理、分析與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的各種情報、信息和資與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的各種情報、信息和資料，為企業(yè)做出各種關(guān)于項目的決策提供依據(jù)的信息管理活動。料，為企業(yè)做出各種關(guān)于項目的決策提供依據(jù)的信息

5、管理活動。外部環(huán)境外部環(huán)境項目項目 項目所在區(qū)域環(huán)境狀項目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)查與分析況調(diào)查與分析 項目基本情況調(diào)查與項目基本情況調(diào)查與分析分析 消費(fèi)者行為調(diào)查與分析消費(fèi)者行為調(diào)查與分析 市場需求容量調(diào)查與分析市場需求容量調(diào)查與分析 宏觀環(huán)境調(diào)查與分析宏觀環(huán)境調(diào)查與分析 項目所在城市房地產(chǎn)市場概況項目所在城市房地產(chǎn)市場概況 消費(fèi)者行為與市場需求容量消費(fèi)者行為與市場需求容量調(diào)查與分析調(diào)查與分析三、三、 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查的主房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查的主要途徑和方法要途徑和方法二手資二手資料料一手資一手資料料普查普查本企業(yè)內(nèi)本企業(yè)內(nèi)部部政府部門政府部門社會信息社會信息咨詢機(jī)構(gòu)咨詢機(jī)構(gòu)各類媒體各類媒

6、體的公共信的公共信息息資料來源資料來源抽查、個抽查、個案調(diào)查案調(diào)查詢問調(diào)查法詢問調(diào)查法觀察調(diào)查法觀察調(diào)查法實驗調(diào)查法實驗調(diào)查法定性研究法定性研究法M1M2M4M3主題式調(diào)查主題式調(diào)查論壇式調(diào)查論壇式調(diào)查記者式調(diào)查記者式調(diào)查方法創(chuàng)新方法創(chuàng)新4房地產(chǎn)市場分析的方法房地產(chǎn)市場分析的方法主要包括主要包括市場需求預(yù)測市場需求預(yù)測和和市場趨勢分析市場趨勢分析兩種技術(shù)路線兩種技術(shù)路線。（1 1）市場需求預(yù)測）市場需求預(yù)測p 市場需求預(yù)測是要估算出一個特定的市場對某產(chǎn)品的潛在需求總量。最常用市場需求預(yù)測是要估算出一個特定的市場對某產(chǎn)品的潛在需求總量。最常用的方法是的方法是連比法連比法，是將基數(shù)乘以若干修正率而

7、得到預(yù)測結(jié)果。其公式如下：，是將基數(shù)乘以若干修正率而得到預(yù)測結(jié)果。其公式如下：p 總市場潛量特定產(chǎn)品或市場的購買者數(shù)量總市場潛量特定產(chǎn)品或市場的購買者數(shù)量購買者的平均購買數(shù)量購買者的平均購買數(shù)量平均平均單價單價市場因素修正率市場因素修正率1 1市場因素修正率市場因素修正率2 2其他修正率其他修正率p 例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)酒店式公寓項目，擬判斷潛在市場需求量，則例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)酒店式公寓項目，擬判斷潛在市場需求量，則可以利用下面的計算式獲得計算值：可以利用下面的計算式獲得計算值：p 新建酒店式公寓市場需求量家庭戶數(shù)新建酒店式公寓市場需求量家庭戶數(shù)戶均用于購房的可支配收入戶均用于購

8、房的可支配收入滿足滿足酒店式公寓消費(fèi)最低收入要求的家庭比例酒店式公寓消費(fèi)最低收入要求的家庭比例酒店式公寓消費(fèi)傾向比例酒店式公寓消費(fèi)傾向比例（2）市場趨勢分析）市場趨勢分析通過直接對消費(fèi)者、銷售人員或?qū)＜疫M(jìn)行意見調(diào)查，并對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的方法，主要包括購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法.利用過去的數(shù)據(jù)或資料來預(yù)測未來的趨勢，即根據(jù)過去發(fā)生的市場數(shù)據(jù)中的因果關(guān)系來擬合時間函數(shù)，然后根據(jù)函數(shù)來預(yù)測未來的值。主要包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法和指數(shù)平滑法。將其他實際影響因素帶入分析中，即為相關(guān)分析，主要包括回歸分析和市場因子推演法。意見調(diào)查分析法時間序列分析法相關(guān)分析法報告

9、結(jié)果分析和處理信息計劃的實施制定調(diào)查計劃確定問題和調(diào)查目標(biāo)五、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析五、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析報告報告房地產(chǎn)市場供給房地產(chǎn)市場供給特征特征房地產(chǎn)市場環(huán)境房地產(chǎn)市場環(huán)境概況概況基本情況概述基本情況概述房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)市場需求特征特征房地產(chǎn)市場發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢及發(fā)展趨勢形勢及發(fā)展趨勢結(jié)論和建議結(jié)論和建議以調(diào)研目的為核心以調(diào)研目的為核心圖文并茂圖文并茂前后邏輯合理前后邏輯合理層次鮮明性層次鮮明性原則原則案案 例例 欣欣 賞賞2627前言前言 武漢市洪山區(qū)*養(yǎng)老院項目是武漢*投資有限公司的第一個房產(chǎn)開發(fā)項目。此類項目在武漢尚顯稀缺，市場運(yùn)作還欠成熟，其投資機(jī)遇性和風(fēng)險性并存。

10、項目的整體策劃尤顯舉足輕重。 我們通過對武漢市的養(yǎng)老公寓的整體和個體的調(diào)查分析，結(jié)合本項目的價值判斷及地段區(qū)域研究，從不同層面對本項目進(jìn)行分析，在整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上給予一定的建議。 希望我們的論證有一定的參考價值！ 望貴公司予以寶貴的指導(dǎo)及進(jìn)一步的深入溝通，達(dá)到合作的關(guān)系及“雙贏”的態(tài)勢！28武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司29第一章第一章 市場分析市場分析一，市場調(diào)查一，市場調(diào)查 目前武漢市有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有一百多所，其主要分布在城市中心的社區(qū)街道，其構(gòu)成有以下幾種形式： 1，非盈利性質(zhì)的福利院、敬老院：主要接收“五?！崩先?。如：武漢市社會福利院。 2，各企業(yè)附屬的老年公寓：主要是面對各企業(yè)的離退休職工

11、，收費(fèi)性質(zhì)，但有企業(yè)補(bǔ)貼，對職工會有部分優(yōu)惠。如湖北電力老年公寓，武鋼南山老年公寓。 3，私人經(jīng)營的小規(guī)模養(yǎng)老公寓：對一些旅館或幼兒園進(jìn)行簡單地改造而成。主要是面對一些無工作單位的老人，收費(fèi)較低，條件較差。如康怡老年公寓。 4，開發(fā)商投資的大規(guī)模老年公寓：盈利性質(zhì)，產(chǎn)業(yè)化程度高，有較好的規(guī)劃設(shè)計，服務(wù)較好，收費(fèi)較高。如僑亞頤樂園。30武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司武漢養(yǎng)老結(jié)構(gòu)分布圖，其中大小紅點均為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所指（信武漢養(yǎng)老結(jié)構(gòu)分布圖，其中大小紅點均為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所指（信息來自谷歌地圖）息來自谷歌地圖）31武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司重點走訪的幾個項目：重點走訪的幾個項目：僑亞頤樂園僑亞中華孝莊武鋼南

12、山老年公寓武鋼憩樂園老年公寓湖北電力老年公寓32武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)概況部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)概況：名稱名稱地址地址床位費(fèi)床位費(fèi)/月月護(hù)理費(fèi)護(hù)理費(fèi)/月月伙食費(fèi)伙食費(fèi)/月月水電及其他水電及其他/月月費(fèi)用總計費(fèi)用總計/月月性質(zhì)性質(zhì)僑亞頤樂園蔡甸550150030015003304012203370開發(fā)商投資電力老年公寓武昌雄楚大道360600200800300409001740企業(yè)附屬康怡老年公寓漢口三眼橋9001200私人經(jīng)營武鋼南山老年公寓紅鋼城300860150600330408201830企業(yè)附屬武鋼憩樂園老年公寓紅鋼城2804003808803004010301620企

13、業(yè)附屬僑亞中華孝莊湯遜湖4001800點餐開發(fā)商投資賣房性質(zhì)荷包湖老年公寓東湖區(qū)辛安渡農(nóng)場40050040030018812881388開發(fā)商投資金銀湖生態(tài)公寓金銀湖7001400開發(fā)商投資33武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司一般入住方式（以頤樂園為例）：一般入住方式（以頤樂園為例）：34武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司一般護(hù)理方式（各個養(yǎng)老院略有不同）：一般護(hù)理方式（各個養(yǎng)老院略有不同）： 根據(jù)老人個人自身情況自理、半自理、完全不能自理，一般分為幾個等級的護(hù)理方式：三級護(hù)理：三級護(hù)理：定時送開水、送飯、熱食物；定期洗、曬、整理床上用品；每天打掃 房間、衛(wèi)生間、陽臺等處的衛(wèi)生。二級護(hù)理：二級護(hù)理：在三

14、級護(hù)理的基礎(chǔ)上提供洗、曬、收、疊內(nèi)外衣服及鞋襪，購物品、洗碗筷，提醒老人按時吃藥的服務(wù)。特一級護(hù)理：特一級護(hù)理：面向90歲以上的高齡、失明或半失明、耳聾、行動不便等半自理老人。在二級的基礎(chǔ)上，提供洗頭、洗臉、洗腳、剪指甲、按醫(yī)囑發(fā)藥并看服到口。特二級護(hù)理：特二級護(hù)理：面向癱瘓、大小便失禁以及老年癡呆等老人。在特一級護(hù)理的基礎(chǔ)上，提供24小時服務(wù)：喂飯、喂藥；幫助床上大小便；清理大小便；及時清洗更換床上用品及尿布；定時翻身；提供在本院進(jìn)行的簡繁醫(yī)療護(hù)理如輸液時的守護(hù)。35武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司一般娛樂休閑設(shè)施（各養(yǎng)老院檔次不一）：一般娛樂休閑設(shè)施（各養(yǎng)老院檔次不一）：棋牌室、閱覽室、各類球

15、場、書法繪畫班、太極學(xué)習(xí)班、合唱團(tuán)、舞蹈團(tuán)等其它服務(wù)：其它服務(wù)：為老人做壽，組織學(xué)生與老人聯(lián)誼，組織養(yǎng)生講座，組織各類文體比賽，組織外出旅游。36武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司二，市場分析二，市場分析各養(yǎng)老院的檔次不一，收費(fèi)不一，總結(jié)起來可以分為以下兩類：1，私人及單位附屬小型養(yǎng)老院：環(huán)境條件較差，多采取封閉式管理，對老人的活動有較多限制，活動區(qū)域也較小，基本上只是滿足老人生存的條件，對老人心理需求滿足不夠。37武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司2.開發(fā)商投資的養(yǎng)老院：產(chǎn)業(yè)化程度較高，注重宣傳，口碑好，面對比較高端的消費(fèi)者，收費(fèi)也較高。多建在近郊區(qū)，環(huán)境較好，公園式老人社區(qū)，整潔優(yōu)美，功能區(qū)較多，能滿

16、足老人的各項活動需求。比較重視老人的心理需求，開展各項娛樂活動。大打服務(wù)牌。38武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司另附葛店地區(qū)其它一些樓盤的價格樓盤名稱物業(yè)類型建筑類別容積率綠化率均價陽光小區(qū)普通住宅小高層，毛坯2.4638%1700/平方米鑫谷金城普通住宅 商住樓小高層，毛坯1.4140%2500/平方米城市之間普通住宅小高層，毛坯2.1628%2100/平方米祥云春曉普通住宅小高層，毛坯2.2630%1850/平方米德?；▓@普通住宅 商住樓 花園洋房小高層，毛坯30%1680/平方米可以看出，該區(qū)域其它樓盤均價格大大低于*。39武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司三，競爭對手分析三，競爭對手分析1，僑亞

17、中華孝莊 僑亞中華孝莊，定位于武漢醫(yī)療康復(fù)養(yǎng)生中心，位于江夏區(qū)藏龍島科技園，規(guī)劃用地約100畝?？傮w規(guī)劃包括養(yǎng)生公寓、康復(fù)醫(yī)院、餐飲、娛樂設(shè)施。其中，康復(fù)醫(yī)院將以老年康復(fù)為主，建設(shè)容納400多張床位的康復(fù)醫(yī)院。除此之外，還將建設(shè)以會務(wù)、餐飲、康樂為特色的休閑區(qū)，園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有門球場、網(wǎng)球場、網(wǎng)絡(luò)室、報刊閱覽室、健身房、書畫室等娛樂設(shè)施，老年人在這里的生活豐富多彩。4041僑亞在售的幾個戶型：4243該項目分析：該項目分析： 僑亞中華孝莊是武漢目前跟*的項目最為相似的項目，同樣為在做養(yǎng)老概念的樓盤，其價格為：42005200/平方。其定位是武漢市最大最好的此類項目。僑亞的長處體現(xiàn)在：A，有經(jīng)驗，

18、之前做過同樣是面向老人的“頤樂村”的項目，很專業(yè)，積累了不少客源。B，房子賣得較好。C，注重服務(wù)。D，將行孝的概念宣傳得很足，有一定的品牌影響力。E，僑亞的滾動發(fā)展模式值得借鑒。44武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司2.湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓 湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓是專門為老年朋友量身打造的集養(yǎng)老、休閑、度假、旅游于一體酒店式的老年公寓，在政府的大力支持下，以“愛行天廈”為經(jīng)營宗旨，以“為政府排憂、幫兒女盡孝、給自己積善”為核心價值觀，爭創(chuàng)湖北老年公寓優(yōu)秀品牌。 45武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓的幾大特點：湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓的幾大特點：交通通達(dá)，周邊高尚住宅，華中最大高爾夫

19、球場，探視方便，距火車站僅10分鐘；湖邊漫步，池畔垂釣，清風(fēng)徐來，水波不興，沙鷗飛翔，爽心悅目；瓜果棚下，品銘下棋，吹拉彈唱，天然氧吧，其樂融融；網(wǎng)球場、棋牌室、乒乓球、閱覽室、健身房，一應(yīng)俱全；種植蔬菜，養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，回歸田野，找回童趣；打造“青少年德育教育基地”，兒孫閑遐，關(guān)愛老人，家人團(tuán)聚，采摘蔬果，自助廚房，休閑娛樂；人性化關(guān)愛，建立老年人綜合檔案，光榮的歷史，錄相剪輯，百年之后歷歷在目；互聯(lián)互動，推動移動式休閑養(yǎng)老武漢中心基地；定期為老人體檢，配置專門營養(yǎng)師，服務(wù)周到，培訓(xùn)上崗，就近看病，設(shè)計老人養(yǎng)老方式。該項目分析：該項目分析： 湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓是打生態(tài)牌的老年公寓，其收費(fèi)價格并

20、不高，中等水平，但其服務(wù)的細(xì)化值得借鑒，比如為老人建立綜合檔案，種植蔬菜，養(yǎng)雞養(yǎng)鴨 這些都是很有特色的服務(wù)。46武漢*房地產(chǎn)投資顧問有限公司房地產(chǎn)開發(fā)項目市場細(xì)分的方法房地產(chǎn)開發(fā)項目市場細(xì)分的方法2.（1）地）地理細(xì)分理細(xì)分（2）人）人口細(xì)分口細(xì)分（3）心）心理細(xì)分理細(xì)分（4）行）行為細(xì)分為細(xì)分1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場細(xì)分的含義房地產(chǎn)開發(fā)項目市場細(xì)分的含義 房地產(chǎn)市場細(xì)分，就是指房地產(chǎn)策劃人員或營銷者通過市場調(diào)房地產(chǎn)市場細(xì)分，就是指房地產(chǎn)策劃人員或營銷者通過市場調(diào)研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場劃分為若干個消費(fèi)者研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場劃分為若干個消費(fèi)者群的市場分類過程。群的市

21、場分類過程。七、七、 房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)市場的選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)市場的選擇適度的規(guī)模和適度的規(guī)模和發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展?jié)摿ζ髽I(yè)的目標(biāo)企業(yè)的目標(biāo)和資源和資源細(xì)分市場的細(xì)分市場的吸引力吸引力（1） （3）（2） 無差異性市場策略無差異性市場策略 完全差異化、產(chǎn)品專業(yè)化、完全差異化、產(chǎn)品專業(yè)化、市場專業(yè)化、選擇性專業(yè)化市場專業(yè)化、選擇性專業(yè)化 集中性市場策略：選擇一個細(xì)分市集中性市場策略：選擇一個細(xì)分市場生產(chǎn)一種標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品場生產(chǎn)一種標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品（1）（2）差異性市場）差異性市場策略策略 （3）第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位分析與選擇位分析與選擇2.影響因素影響因素3. 區(qū)位選擇的原則區(qū)位

22、選擇的原則 （1）合法原則（2）最高最佳使用原則（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施完備情況（5）人口和經(jīng)濟(jì)集聚（6）社會方面的因素（1）自然條件和環(huán)境方面（2）城市規(guī)劃方面（3）交通方面1.區(qū)位是一個綜合概念，是各種自然、經(jīng)濟(jì)和社會因素的有機(jī)組合在空間位置上的反映。（3）開發(fā)潛力原則4.不同類型房地產(chǎn)項目對區(qū)位不同類型房地產(chǎn)項目對區(qū)位選擇的要求選擇的要求居民人口與收入環(huán)境良好市政公用和公建配套設(shè)施完備公共交通便捷居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)項目項目接近其他商業(yè)和辦公設(shè)施接近其他商業(yè)和辦公設(shè)施交通方便快捷交通方便快捷周圍環(huán)境優(yōu)良周圍環(huán)境優(yōu)良 中央商業(yè)中央商業(yè)區(qū)區(qū) 城區(qū)商業(yè)城區(qū)商業(yè)區(qū)區(qū) 街區(qū)商街區(qū)商業(yè)區(qū)

23、業(yè)區(qū)零售商業(yè)項目對區(qū)位選擇的要求在微觀上應(yīng)位于城市或區(qū)域中心，具有較好的臨街或道路狀況，處于交通路口和繁華街道兩側(cè)，交通和通訊便利，有足夠的人口流量。其中特別要做好商業(yè)輻射區(qū)域分析。零售商業(yè)零售商業(yè)房地產(chǎn)項房地產(chǎn)項目目商業(yè)輻射區(qū)域分析商業(yè)輻射區(qū)域分析與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的6075都來自該區(qū)域。距物業(yè)所處地點15公里以外的區(qū)域，占營業(yè)額的515距離項目所處地點515公里的區(qū)域（對市級購物中心而言），項目營業(yè)額的1520來自該區(qū)域主要區(qū)域主要區(qū)域邊界區(qū)域邊界區(qū)域次要區(qū)域次要區(qū)域商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項目的主要消費(fèi)者的分布范圍，商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量，消費(fèi)者行為

24、、喜好和偏愛及購買能力分析。此外，新零售商業(yè)項目的落成并不能創(chuàng)造出新的購買力，他必須從其他的零售商業(yè)項目那里吸引或爭取消費(fèi)者，因此，對處于同一供需圈內(nèi)其他競爭性物業(yè)的分析也對區(qū)位選擇有重要影響。第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目時機(jī)分析與選時機(jī)分析與選擇擇（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資者何時進(jìn)行投資。如什么時候買入土地，什么時候購入物業(yè)，投資于開發(fā)哪一階段等。房地產(chǎn)復(fù)蘇階段房地產(chǎn)復(fù)蘇階段房地產(chǎn)繁榮階段房地產(chǎn)繁榮階段房地產(chǎn)衰退階段房地產(chǎn)衰退階段房地產(chǎn)蕭條階段房地產(chǎn)蕭條階段（2）（3）（4）二、房地產(chǎn)周期二、房地產(chǎn)周期第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目定位房地產(chǎn)開發(fā)項目定位（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目定位的概念）

25、房地產(chǎn)開發(fā)項目定位的概念在市場調(diào)研基礎(chǔ)上的市場定位，是對消費(fèi)者使用方式和使用心理進(jìn)行分析研究基礎(chǔ)上的產(chǎn)品定位，是將產(chǎn)品核心按消費(fèi)者的理解和偏好方式傳達(dá)出去的形象定位。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目定位原則）房地產(chǎn)開發(fā)項目定位原則 受眾導(dǎo)向原則 差異化原則（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的概念）房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品進(jìn)行有目的、有選擇、有針對性的銷售或推廣，在進(jìn)行客戶界定和細(xì)分的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造有差異的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在消費(fèi)群體中樹立所開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊形象。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的內(nèi)容）房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的內(nèi)容主要包括：建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計、功能定位、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等

26、。其中，建筑風(fēng)格主要表現(xiàn)為某種建筑風(fēng)格的外立面特點；戶型設(shè)計主要包括戶型種類、面積大小、室內(nèi)布局、實用率等；功能定位主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的實用性和適用性、智能化程度、裝修標(biāo)準(zhǔn)等；小區(qū)環(huán)境主要包括容積率、樓間距、綠化面積和小區(qū)各項配套等；物業(yè)管理主要包括物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。易于展示和傳播易于展示和傳播與項目產(chǎn)品特征符合與項目產(chǎn)品特征符合與項目周邊的資源條件相符合與項目周邊的資源條件相符合與目標(biāo)客戶群的需求特征符合與目標(biāo)客戶群的需求特征符合應(yīng)充分考慮市場競爭的因應(yīng)充分考慮市場競爭的因素，與其他樓盤有比較明素，與其他樓盤有比較明顯的差異和區(qū)別顯的差異和區(qū)別(1)(2)(3)(4)(5)房地產(chǎn)開發(fā)項目形象定位應(yīng)遵循以下原則：房地產(chǎn)開發(fā)項目形象定位應(yīng)遵循以下原則：員工員工質(zhì)量質(zhì)量價格價格服務(wù)服務(wù)廣告