盛世長(zhǎng)江可行性分析報(bào)告

1、目錄11.111.211.311.411.521.621.734 2.1 42.2553.153.253.366 4.1 74.2775.1 7106.1106.2 131314.1第一章總論1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位項(xiàng)目名稱：住開·盛世長(zhǎng)江開發(fā)單位：武漢市住宅開發(fā)公司法定代表人：高國(guó)躍建設(shè)地址：武漢市陽邏開發(fā)區(qū)汽渡路以西建設(shè)性質(zhì)：高檔商住小區(qū)1.2項(xiàng)目概況及提出的背景武漢市是湖北省省會(huì)，是全國(guó)特大城市之一，是全國(guó)十個(gè)可宜住城市之一。近幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，武漢市力爭(zhēng) “國(guó)家綜合配套改革試點(diǎn)城市” 和正在建設(shè)的 8+1 城市圈夢(mèng)想，成為繼珠江三角洲、 長(zhǎng)江三角洲和渤

2、海灣和產(chǎn)業(yè)帶之后國(guó)內(nèi)又一增長(zhǎng)極。 而陽邏是武漢市東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺(tái)， 是武漢市跨越式發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)非常顯著。武漢市住宅開發(fā)公司，錄屬于武漢市房產(chǎn)和國(guó)土資源局。成立于 1990 年，是武漢市為數(shù)不多的國(guó)有大型房地產(chǎn)之一， 其開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)， 注冊(cè)資金五千萬元。武漢市住宅開發(fā)公司，是一個(gè)集團(tuán)性質(zhì)公司，下屬有營(yíng)銷公司、樁基公司、物業(yè)公司、監(jiān)理公司、造價(jià)咨詢公司和多家合資公司。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)銷售及租賃房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上任何一個(gè)專業(yè)。公司人才濟(jì)濟(jì)，高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、高級(jí)造價(jià)師以及中級(jí)職稱30 多人。本項(xiàng)目由武漢市住宅開發(fā)公司與湖北升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)， 其

3、中湖北升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占股份 70%，武漢市住宅開發(fā)公司占 30%。1.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)主要因素如下：一是改善陽邏開發(fā)區(qū)居住條件，創(chuàng)造城市良好的居住環(huán)境；二是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；三是服務(wù)陽邏產(chǎn)業(yè)建設(shè)；四是提供就業(yè)服務(wù)；五是營(yíng)造陽邏建設(shè)氛圍。因此，項(xiàng)目建設(shè)十分必要，也是形勢(shì)所趨。1.4項(xiàng)目建設(shè)的意義1.4.1為陽邏提供有品質(zhì)、有品位、有品性、有檔次的優(yōu)秀住宅小區(qū)。本項(xiàng)目主要做到：一是引領(lǐng)陽邏房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是建設(shè)首屈一指高檔次的小區(qū)，打造2陽邏地區(qū)房地產(chǎn)品牌；三是充分展現(xiàn)陽邏長(zhǎng)江文化魅力；四是建設(shè)舒適、優(yōu)美居住環(huán)境。1.4.2為本地方創(chuàng)造財(cái)富，如稅收等。1.4.3為本地提供就業(yè)機(jī)會(huì)和

4、商業(yè)機(jī)遇。1.4.4可充分利用本地土特產(chǎn)資源搞活周邊經(jīng)濟(jì)陽邏開發(fā)區(qū)周邊有豐富的物產(chǎn)資源， 如武漢最大的淡水湖漲渡湖、陶家大湖、柴泊湖、雙柳綠色蔬菜基地等， 其中漲渡湖濕地屬內(nèi)陸淡水濕地類型， 具有獨(dú)特的自然景觀和灘涂、沼澤、水域等多種生態(tài)系統(tǒng)，生物多樣性資源十分豐富。漲渡湖是我國(guó)重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)魚類黃顙魚的原產(chǎn)地， 是全國(guó)為數(shù)不多的人放天養(yǎng)的水產(chǎn)養(yǎng)殖基地；武漢市新州區(qū)陶家大湖漁場(chǎng)年產(chǎn)青、草、鰱、鳙、鯉、鳊、鯽魚 440 余萬只。1.5可行性研究的依據(jù)和范圍1.5.1編制依據(jù)編制依據(jù)1、國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知；2、關(guān)于大力發(fā)展住房的若干意見 （建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)土資源部

5、發(fā)） ；3、關(guān)于進(jìn)一步深化國(guó)有企業(yè)住房制度改革加快解決職工住房問題的通知；4、武漢市城市總體規(guī)劃 ；5、住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容和深度的規(guī)定；6、相關(guān)資料及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件圖。1.5.2編制原則1、符合武漢市陽邏開發(fā)區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃及城市總體規(guī)劃；2、科學(xué)、合理建設(shè)高檔產(chǎn)品，提高陽邏地區(qū)建設(shè)品質(zhì)；3、因地制宜、統(tǒng)籌兼顧，住宅建筑景觀符合城市景觀規(guī)劃要求。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.6.1 P （2006） 014 號(hào)地塊情況（見武漢市新洲區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌文件 P（2006）014）：1、地塊位置：武漢市陽邏汽渡街路以西；2、出讓面積：規(guī)劃總用地面積為44305.52 平方米（以

6、實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)） ，規(guī)劃凈用地面積 42610.42 平方米（以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)） ；3、土地用途：商服、居??；4、規(guī)劃容積率：不超過2.4 ；35、規(guī)劃建筑密度 : 不超過 30%；6、綠化率：按武漢市城市綠化條例執(zhí)行；7、土地使用權(quán)出讓年限：商服和40 年、住宅 70 年；8、商品住房套型控制按武漢市實(shí)施政策結(jié)合新洲區(qū)的實(shí)際執(zhí)行。1.7 施工進(jìn)度計(jì)劃1.7.1陽邏項(xiàng)目前期策劃方案。2007 年 9 月上旬 2007 年 9 月中旬討論、擬定稿。1.7.2陽邏項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案。2007 年 9 月中旬 2007 年 9 月下旬討論、擬定稿。1.7.3陽邏項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)方案。2007 年 9 月下

7、旬 2007 年 10 月上旬討論、擬定稿。1.7.4陽邏項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)、投標(biāo)工作。2007 年 10 月上、中旬進(jìn)行。1.7.5陽邏項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及審批方案定位。2007 年 10 月下旬 2008 年 3 月下旬。內(nèi)容含： 1、“一證一書”及規(guī)劃用地許可證的取得；2、規(guī)劃方案的確定和審批（初審）；3、建筑方案的確定和審批（二審） ，建設(shè)工程規(guī)劃許可證的取得；4、紅線定位及地質(zhì)勘察； 5、樁基礎(chǔ)、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、道路、綠化設(shè)計(jì)； 6、人防工程設(shè)計(jì)； 7、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、環(huán)保、保溫、抗震設(shè)計(jì)的圖紙審查； 8、人防圖紙的審查； 9、消防圖紙的審查。1.7.6建設(shè)工程前

8、期招標(biāo)投標(biāo)。2008 年 4 月上旬 2008 年 6 月上旬。內(nèi)容含： 1、現(xiàn)場(chǎng)紅線定位，樁基礎(chǔ)施工進(jìn)場(chǎng)； 2、完成樁基礎(chǔ)招投標(biāo)； 3、預(yù)算工程成本，完成招標(biāo)前預(yù)算工作（工程量清單） ，準(zhǔn)備標(biāo)底和招標(biāo)文件，選定招標(biāo)代理； 4、監(jiān)理工程招標(biāo)、投標(biāo)； 5、建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)； 6、施工許可證的收取。1.7.7建設(shè)工程施工安排。2008 年 6 月中旬 2009 年 12 月中旬，約 18 個(gè)月。內(nèi)容含： 1、樁基礎(chǔ)施工： 2008 年 6 月中旬 2008 年 7 月中旬； 2、樁基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)： 2008 年 7 月中旬 2008 年 8 月中旬； 3、樁基礎(chǔ)檢測(cè)及驗(yàn)收： 2008 年 8月中旬 2

9、008 年 9 月中旬； 4、基礎(chǔ)工程施工： 2008 年 9 月中旬 2008 年 10 月中旬； 5、基礎(chǔ)檢測(cè)與驗(yàn)收： 2008 年 10 月中旬 2008 年 11 月中旬； 6、主體結(jié)構(gòu)施工及結(jié)構(gòu)三層： 2008 年 11 月中旬 2008 年 12 月中旬； 7、主體結(jié)構(gòu)施工至4結(jié)構(gòu)五層： 2008 年 12 月中旬 2009 年 1 月上旬； 8、樓盤開盤銷盤 2009 年 1 月8 日； 9、工程全部竣工驗(yàn)收，并達(dá)到交付使用條件：2009 年 12 月中旬； 10、辦理交房手續(xù)： 2010 年 5 月前。第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.1本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析從上述各項(xiàng)具體分析來看，我們整

10、合出來P（ 2006）014 號(hào)項(xiàng)目和 P（2006）007 號(hào)項(xiàng)目的 SWOT如下：2.1.1優(yōu)勢(shì)P（2006）014 號(hào)項(xiàng)目，依靠江景，親水條件得天獨(dú)厚，左望大橋，右眺港口，心曠神怡。項(xiàng)目周邊生活配套齊備，能滿足居民日常生活的需要。樓盤與其它陽邏地區(qū)相對(duì)品質(zhì)較高的江景、湖景樓盤可以形成扎堆效應(yīng)。2.1.2劣勢(shì)樓盤與陽邏地區(qū)較大樓盤（如湖濱花園、環(huán)湖花園、水映瀾灣、金色水岸、天琴灣）形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，存在著競(jìng)爭(zhēng)危機(jī)。諶家礬經(jīng)濟(jì)適用房開工在即，會(huì)搶走大部分的客戶，存在著客源危機(jī)。由于陽邏地區(qū)大部分樓盤價(jià)格較低，影響兩個(gè)樓盤的品質(zhì)提升和價(jià)格提升，存在著價(jià)格危機(jī)。2.1.3機(jī)會(huì)根據(jù)陽邏地區(qū)消費(fèi)客群分析

11、看，仍然存在供小于求的狀況，機(jī)會(huì)難得。根據(jù)比價(jià)效應(yīng)， 武漢市中心城區(qū)和陽邏地區(qū)相比，商品房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出陽邏地區(qū)商品房的價(jià)格。 因此，陽邏地區(qū)價(jià)格上升的空間還比較大，存在著較大獲利空間機(jī)會(huì)。隨著陽邏地區(qū)配套項(xiàng)目建設(shè)速度的加快，陽邏地區(qū)商品房品質(zhì)和價(jià)格同時(shí)會(huì)得到提升。機(jī)會(huì)趨勢(shì)非常明顯。2.1.4威脅陽邏地區(qū)較高端客群不是特別集中，比較分散，會(huì)影響去化率的速度。陽邏地區(qū)社會(huì)狀況比較復(fù)雜，容易加大開發(fā)成本，威脅著利益和利潤(rùn)。剛進(jìn)入陽邏地區(qū)， 一時(shí)難以形成品牌效應(yīng)，信譽(yù)度會(huì)受到影響，提升品牌的速度不是特別快。2.1.5外部環(huán)境5從宏觀、中觀和微觀看基本處于良好狀態(tài)；但劣勢(shì)也比較明顯。所以外部環(huán)境必須加以

12、改善，揚(yáng)長(zhǎng)避短。2.1.6內(nèi)部環(huán)境從內(nèi)部環(huán)境環(huán)境狀況看： 開發(fā)商實(shí)力、品牌強(qiáng)度、產(chǎn)品區(qū)位價(jià)值、 產(chǎn)品體系管理、產(chǎn)品回報(bào)價(jià)值、產(chǎn)品營(yíng)銷力度、產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量、產(chǎn)品物業(yè)水平、業(yè)主滿意度和忠誠(chéng)度，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，這些需要時(shí)間來展示和展現(xiàn)。因此，內(nèi)部環(huán)境必須從管理結(jié)構(gòu)入手， 以滿足客戶和客戶滿意為中心， 建立完備的營(yíng)銷體系和客戶服務(wù)中心體系。這樣，內(nèi)部環(huán)境才能得到優(yōu)化。2.2本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂觀的。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項(xiàng)目的實(shí)際收

13、益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的快速、穩(wěn)定發(fā)展，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。第三章項(xiàng)目選址及自然條件3.1 項(xiàng)目選址武漢陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) P（2006）014 號(hào)地塊項(xiàng)目， 選址于長(zhǎng)江邊汽渡路右邊。緊臨平江路，距武漢市區(qū) 21 公里，距新洲城關(guān) 38 公里，距陽邏深水港 .5 公里，距陽邏火車站 5 公里，距武漢饒城公路 1 公里，項(xiàng)目總體規(guī)劃控制用地 65 畝。3.2 建設(shè)條件3.2.1武漢市陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境為項(xiàng)目建設(shè)提供優(yōu)越的社會(huì)條件陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是武漢市委、 市政府的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域， 享有有關(guān)部門賦予的各種優(yōu)惠政策。外來投資企業(yè)的審批手續(xù)簡(jiǎn)便，

14、 使用土地的價(jià)格優(yōu)惠， 享有多項(xiàng)減免稅費(fèi)的優(yōu)惠，提供信貸支持，實(shí)施稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策等。3.2.2地理位置及交通運(yùn)輸條件陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)占地 35 平方公里，緊鄰長(zhǎng)江，距武漢城區(qū)僅 21 公里。開發(fā)區(qū)內(nèi)擁有陽邏火車站、 陽邏國(guó)際集裝箱貨運(yùn)碼頭及漢口軍民兩用大型機(jī)場(chǎng)。 武漢6市的繞城公路及漢施公路均穿越開發(fā)區(qū)，水、陸、空、鐵路交通運(yùn)輸條件十分優(yōu)越。3.2.3水、電供應(yīng)和郵電通訊條件陽邏開發(fā)區(qū)有供水能力達(dá) 5 萬噸 / 日，開發(fā)區(qū)規(guī)劃至 2005 年，供水能力達(dá) 12 萬噸 / 日，開發(fā)區(qū)內(nèi)擁有現(xiàn)裝機(jī)容量為 1200 兆瓦的陽邏電廠，具有強(qiáng)大的電力供應(yīng)力量。根據(jù)規(guī)劃，陽邏開發(fā)區(qū)的電話普及率將達(dá)到80%，交

15、換設(shè)備容量達(dá)10 萬門，國(guó)內(nèi)、國(guó)際電話、傳真、寬帶網(wǎng)現(xiàn)已全部開通。3.3自然條件3.3.1氣象1、溫度極端最高溫度 39.4 度；極端最低溫度 -18.1 度；年平均溫度 16.3 度；最高月平均溫度28.6 度；最低月平均溫度3.4 度；2、濕度平均相對(duì)濕度 78%；最小相對(duì)濕度 7%；3、積雪積雪平均日數(shù) 26.7d ；最大積雪厚度 32cm；4、風(fēng)向全年主導(dǎo)風(fēng)向 ES；冬季主導(dǎo)風(fēng)向 N；5、風(fēng)速平均風(fēng)速 2.5m/s ；最大風(fēng)速 4.2m/s ；6、年最大降雨量： 2105.9mm；年最小降雨量： 649.6mm；年平均降雨量： 1259.8mm；日最大降雨量： 317.4mm；每小時(shí)最

16、大降雨量： 46mm。3.3.2地震烈度為 6 級(jí)。7第四章發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)和能力4.1經(jīng)營(yíng)管理能力武漢市住宅開發(fā)公司和湖北升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。 并在此基礎(chǔ)上對(duì)各級(jí)主管充分授權(quán)， 造成一種既有目標(biāo)牽引和利益驅(qū)動(dòng)， 又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。4.2創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營(yíng)理念以所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的管理模式， 實(shí)現(xiàn)董事會(huì)決策和監(jiān)督下的總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任制。第五章項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案5.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停

17、車泊位、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施、工程設(shè)施、建筑界線、開發(fā)期限以及其他要求。地塊區(qū)位和現(xiàn)狀，地塊坐標(biāo)、標(biāo)高、道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置，建筑界線以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。5.1.1主要規(guī)劃條件的實(shí)際與預(yù)測(cè)1、總用地面積 44305.52 ；凈用地面積42610.42 ；2、總建面積 102265 ，建設(shè)分期逐步滾動(dòng)開發(fā)；3、容積率控制在2.4 左右；4、建設(shè)形態(tài)，小高層兼高層；5、產(chǎn)品屬性多為住宅；6、戶型設(shè)計(jì)為兩室兩廳和三室兩廳為主；7、單位面積大部分控制在80-120 之間；8、其他（略）。5.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議1、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：充分體現(xiàn)“自然、生態(tài)、親水、節(jié)

18、能、環(huán)保、和諧”的特點(diǎn)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)：建筑最適合人居住的舒適型環(huán)境，滿足二次消費(fèi)、投資8和白領(lǐng)人群。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格：以江景湖景為特色，把現(xiàn)代建筑風(fēng)格和古典建筑風(fēng)格揉和起來，進(jìn)而迎合客群需求。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：融合項(xiàng)目理念、突出創(chuàng)新精神、打造公司品牌、制造項(xiàng)目效益。5、項(xiàng)目概述： P（2006）014 號(hào)地塊項(xiàng)目，由武漢市住宅開發(fā)公司和湖北升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同合作開發(fā)， 其項(xiàng)目定位為陽邏地區(qū)高檔產(chǎn)品和高檔社區(qū)。6、周邊環(huán)境。P（2006）014 號(hào)地塊，地勢(shì)與現(xiàn)形道路相比，較為低下，但地塊內(nèi)較為平坦；場(chǎng)內(nèi)有多種較大樹木； 北邊與永平街之間有多棟居民自建小樓房；南邊比鄰武船鋼板庫；東邊

19、緊靠汽渡路；西邊聯(lián)接規(guī)劃中陽邏港碼頭倉儲(chǔ)。7、交通及配套：兩個(gè)項(xiàng)目周邊配套較為完善，有較為便捷的交通路網(wǎng)，特別是 P（2006）014 號(hào)地塊項(xiàng)目（略）。8、規(guī)劃設(shè)計(jì)具體建議：根據(jù)P（2006）014 號(hào)地塊掛牌文件，對(duì)該地塊建設(shè)用地使用強(qiáng)度和主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議如下：總用地面積44305.52 總建設(shè)面積102265 容積率2.4綠化率35%左右建筑類型小高層、高層停車位3： 1建筑密度不超過 30%上述主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)依據(jù)：陽邏地區(qū)總控規(guī)的要求；調(diào)研后的客群分析；項(xiàng)目定位等。9、規(guī)劃布局：以道路系統(tǒng)和景觀主軸指導(dǎo)組團(tuán)劃分，使各類建筑單體和戶型體現(xiàn)價(jià)值最大化和均好性布局；規(guī)劃布局要注重層次感

20、和梯度感，使之達(dá)到和諧統(tǒng)一。P（2006）014 號(hào)地塊規(guī)劃布局。呈現(xiàn)一個(gè)金“玉”字型：靠近長(zhǎng)江邊（即地塊西邊）是板式高層， 直面突出其稀貴價(jià)值地位； 地塊北邊和地塊南邊是點(diǎn)式小高層，從多角度突出觀江、觀橋、觀港多重價(jià)值地位；地塊東面，規(guī)劃鐵路和汽渡路之間，是板式高層，從經(jīng)濟(jì)的角度突出底層門面價(jià)值。10、道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)：應(yīng)使人車合理分流，車行（一級(jí)主干道）應(yīng)保證充分可達(dá)性，以營(yíng)造開車回家的愜意感覺。步行（二、三級(jí)干道）可作應(yīng)急消防通道，平時(shí)應(yīng)作觀景步道，并合理過渡到單元入口。應(yīng)盡量滿足南北通透， 保證采光通風(fēng)及景觀均好性。道路路面鋪設(shè)瀝青。9P（2006）014 號(hào)地塊主入口設(shè)在地塊東邊汽渡路上

21、，直達(dá)或曲達(dá)地塊西邊，沿途分支到達(dá)各棟各單元；主出口設(shè)在北邊永平街上。11、景觀設(shè)計(jì)。景觀設(shè)計(jì)的基本原則：一是實(shí)用但不失個(gè)性；二是簡(jiǎn)潔但不失豐富；三是美觀但不失精致；四是均好但不失重點(diǎn)。P（2006）014 號(hào)地塊設(shè)簡(jiǎn)單且藝術(shù)親水淺水系，與外景長(zhǎng)江融為一體；制造有品位的長(zhǎng)廊和長(zhǎng)亭；創(chuàng)新改造和整理地塊內(nèi)植被，樟樹、住宅等大樹景觀自然其成。12、外立面設(shè)計(jì)：把現(xiàn)代風(fēng)格和古典風(fēng)格結(jié)合起來的這種風(fēng)格的建筑外觀，吸收了類似歐陸風(fēng)格的一些元素處理手法，但加以簡(jiǎn)化或局部使用， 配以大面積墻面及玻璃窗或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對(duì)簡(jiǎn)化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛和氣質(zhì)。色調(diào)以灰色或褐

22、色為主，兼配亮的色彩；外立面實(shí)施外貼。13、小高層單體設(shè)計(jì)：小高層主打單體建議采用點(diǎn)式一梯四戶。部分小高層單體底層采用4.5m4.8m 架空設(shè)計(jì)，部分小高層底層作酒店式大堂處理，使得小高層組團(tuán)可以和景觀區(qū)之間彼此巧妙鏈接，渾然一體。14、屋頂設(shè)計(jì)：小高層和高層，建議采用具有現(xiàn)代色彩的挑檐板、曲面屋架等異型頂設(shè)計(jì)。15、戶型設(shè)計(jì)：建議戶型設(shè)計(jì)遵循以下原則：目標(biāo)客戶承受力與套型銷售總價(jià)、面積控制相符原則。 合理功能區(qū)分與工程技術(shù)處理相符合原則。相對(duì)最優(yōu)化采光通風(fēng)原則。16、戶型面積設(shè)置：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析及項(xiàng)目定位要求，戶型面積定位為：每戶建筑面積 80150 之間。P（2006） 014 號(hào)塊戶型

23、配比要求主力戶型價(jià)值主力戶型面積價(jià)值二室二廳80100 25 萬元三室二廳100120 30 萬元戶型配比要求物業(yè)形態(tài)面積比例套數(shù)小高層、高層80100 40%455 套小高層、高層100 120 40%372 套小高層、高層120 150 20%151 套17、停車位設(shè)計(jì)：應(yīng)滿足社區(qū)住戶實(shí)際使用需要， 同時(shí)有效的控制建安成本，停車場(chǎng)設(shè)計(jì)建議如下：10（1）盡量考慮以地面停車為主，半地下停車庫為鋪，架空層停車位作補(bǔ)充。（2）車位配比率： 3：1。（3）應(yīng)考慮足夠的摩托車、輕便車、自行車的停車位。18、配套設(shè)計(jì)：綜合管網(wǎng)經(jīng)符合規(guī)范要求，設(shè)計(jì)合理，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。其它配套也應(yīng)予以周全考慮，如中心會(huì)所、兒

24、童游樂場(chǎng)、智能化設(shè)施等等。19、電梯設(shè)計(jì)：小高層和高層都應(yīng)設(shè)計(jì)電梯，十二層以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩部。第六章項(xiàng)目投資分析6.1成本估算P（2006）014 號(hào)地塊投資及財(cái)務(wù)成本測(cè)算容積率土地出讓單價(jià)49.2萬元/ 畝總用地面積66.46畝凈用地面積63.92畝建筑面積102265預(yù)計(jì)售價(jià)2800元/ 序項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)投資額單位成本號(hào)取值備注（萬元）（元/）一土地成本1地價(jià)03,270.00319.762 土地出讓金3土地契稅122.8012.014 拆遷補(bǔ)償費(fèi)5 交易手續(xù)費(fèi)小計(jì)3,392.80331.77二開發(fā)前期費(fèi)用1 總規(guī)設(shè)計(jì)費(fèi)多層 12-15 元 / 120.000.002

25、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)小高層 15-20元 / 12122.7212.00高層 28元/0.000.00武政 1999125號(hào)： 10 層以上、3人防工程費(fèi)基礎(chǔ)埋置深度3m以上，按首層1200245.4424.00面積 1200 元 / ； 7000 以上按總建筑面積4%，1200 元 / ；114 放線測(cè)量費(fèi)5 地質(zhì)勘察費(fèi)工程勘察文件審6查費(fèi)施工圖文件審查7費(fèi)抗震勘察文件審8查費(fèi)9 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)7000 以下按總建筑面積18 元/ ；3400 元/ 棟34005.100.505元/0.00工程概算在 500 萬元以下（含500 萬元），按概算的0.048%；500-2000 萬元的，按0.04%；0.

26、032%3.270.322000-5000 萬元的，按 0.032%；5000 萬元以上的，按0.024%工程概算在 500 萬元以下（含500 萬元），按概算的0.048%；500-2000 萬元的，按0.072%； 0.056%5.730.562000-5000 萬元的，按 0.056%；5000 萬元以上的，按0.04%工程概算在 500 萬元以下（含500 萬元），按概算的0.036%；500-2000 萬元的，按0.028%；0.022%2.250.222000-5000 萬元的，按 0.022%；5000 萬元以上的，按0.016%一費(fèi)80元/00.000.00制已包含10易地教育

27、費(fèi)0.0011曬圖費(fèi)0.0012消防培訓(xùn)費(fèi)380元/人小計(jì)384.5037.60三建安工程1 樁基工程10,226.51000.002土建工程800-1200 元/ 100003外墻保溫80元/00.000.00小計(jì)9203.85900.00四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1 供電工程2供水工程60-80元 / 1001,022.65100.003煤氣工程10-30元 / 20204.5320.004排水工程40-80元 / 40409.0640.005道路工程6園林綠化工程30-60元 / 20204.5320.007照明工程10 元/10102.2710.00128安防工程20元/15153.4015.00小

28、計(jì)2,096.43205.00五工程前期費(fèi)用(一費(fèi)制 )1白蟻防治費(fèi)1.20元 / 1.212.271.202固體垃圾處理費(fèi)12 元/ 12122.7212.003環(huán)衛(wèi)清運(yùn)費(fèi)6 元/0.000.004檔案保證金3000元 / 項(xiàng)5商砼保證金10 元/ 00.000.006墻改專項(xiàng)費(fèi)8元/00.000.007質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)造價(jià) *0.14%0.14%14.321.408安全監(jiān)督費(fèi)造價(jià) *0.03%0.03%3.070.30造價(jià) *0.007%9 合同鑒證費(fèi)最高 2100 元10交易服務(wù)費(fèi)造價(jià) *0.08%0.08%8.180.8011商砼交易費(fèi)造價(jià) *0.09%0.09%9.200.9012深基坑造

29、價(jià)咨詢?cè)靸r(jià) *0.7%0.70%71.597.0013代收印花稅成交價(jià) *0.05%0.05%13.811.3514招標(biāo)代理費(fèi)造價(jià) *0.08%0.08%8.180.8015造價(jià)咨詢費(fèi)10.95 元 / 330.683.0016工程監(jiān)理費(fèi)造價(jià) *1.4%0.80%81.818.0017臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2元/220.452.00臨時(shí)施工水電工2元/220.452.0018程臨時(shí)施工道路工1元/110.231.0019程20工地圍墻費(fèi)3元/330.683.0021沉降觀測(cè)費(fèi)0.8 元/0.88.180.80小計(jì)465.8245.55六管理費(fèi)用1管理費(fèi)用土地成本 +前期開發(fā)費(fèi) +建安工2.0%322.0031.49程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2不可預(yù)見費(fèi)建安工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +公建1.5%190.6118.64配套費(fèi)小計(jì)512.6250.13建設(shè)總成本17,078.671,670.04七銷售費(fèi)用多層 1.3%-1.8%1.5%414.1740.501銷售代理費(fèi)小高層 1.8%-2.0%高層 2.0%以上2廣告費(fèi)1.0%* 銷售額1%2