資產評估學總復習

1、6/22/2022南京財經大學會計學院11資產評估值資產評估值被評估被評估資產重資產重置成本置成本資產實體資產實體 性貶值性貶值資產功能資產功能 性貶值性貶值資產經濟資產經濟 性貶值性貶值基本方法重置重置成本成本復原重置成本與更新重置成本的比較更新重置成本和復原重置成本的相同方面在于采用的都是資產的現(xiàn)時價格標準，資產的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術、設計、標準等方面的差異。 隨著科學技術的進步，勞動生產率的提高，新工藝、新設計總會被社會所普遍接受，新型設計、工藝制造的資產無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產，因此，復原重置成本往往會高于更新重置成本。6/22/2022

2、南京財經大學會計學院2重置成本的估算方法重置核算法物價指數法功能價值法統(tǒng)計分析法6/22/2022南京財經大學會計學院3功能價值法計算公式生產能力比例法規(guī)模效益指數法6/22/2022南京財經大學會計學院4被估資產被估資產重置成本重置成本參照資產參照資產重置成本重置成本被估資產被估資產的生產能力的生產能力參照資產的生產能力參照資產的生產能力參照資產參照資產重置成本重置成本被估資產被估資產的生產能力的生產能力參照資產的生產能力參照資產的生產能力x被估資產被估資產重置成本重置成本功能價值法例2-7 某儀器制造廠生產線的重置成本為35萬元，年產量為8000臺?，F(xiàn)知待評估資產年產量為6000臺。 假定

3、該儀器生產線的生產能力和價格呈線性關系，則待評估資產的重置成本是多少？ 假定該儀器生產線的規(guī)模效益指數為0.7，則待評估資產的重置成本是多少？6/22/2022南京財經大學會計學院5功能價值法解生成能力比例法： 待評估資產重置成本 =35000060008000 =262500 （萬元）規(guī)模效益指數法： 待評估資產重置成本 =350000（60008000）0.7 =286161.32（萬元）6/22/2022南京財經大學會計學院66/22/2022南京財經大學會計學院77資產評估值資產評估值被評估被評估資產重資產重置成本置成本資產實體資產實體 性貶值性貶值資產功能資產功能 性貶值性貶值資產經

4、濟資產經濟 性貶值性貶值基本方法實體性實體性貶值貶值實體性貶值的定義資產由于使用和自然力作用形成的貶值影響因素使用時間使用率資產本身的質量維修保養(yǎng)程度6/22/2022南京財經大學會計學院8觀察法計算公式資產實體性貶值重置成本資產實體性貶值率資產實體性貶值率1實體性成新率6/22/2022南京財經大學會計學院9使用年限法計算公式實際已使用年限名義已使用年限資產利用率資產利用率 總使用年限實際已使用年限尚可使用年限6/22/2022南京財經大學會計學院10資產的實體性貶值重置成本預計殘值總使用年限 實際已使用年限實際利用時間法定利用時間 100使用年限法例210 被評估資產為企業(yè)中的一臺設備，評

5、估人員收集到的有關資料有：該設備1997年1月購進，2002年1月評估；該設備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據該設備技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設備實際每天工作5小時。該設備的實體性貶值為多少？6/22/2022南京財經大學會計學院11使用年限法解該設備的實體性貶值為：資產利用率=5/8=62.5%實際已使用年限=562.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產的實體性貶值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46（元）6/22/2022南京財經大學會計學院12修復費用法原理這種方法是利

6、用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態(tài)，可以認為資產的實體性貶值等于其修復費用。6/22/2022南京財經大學會計學院136/22/2022南京財經大學會計學院1414資產評估值資產評估值被評估被評估資產重資產重置成本置成本資產實體資產實體 性貶值性貶值資產功能資產功能 性貶值性貶值資產經濟資產經濟 性貶值性貶值基本方法功能性功能性貶值貶值定義資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損耗。表現(xiàn)形式超額投資成本(功能性貶值1)：投入角度超額運營成本(功能性貶值2)：產出角度6/22/2022南京財經大學

7、會計學院15超額投資成本由于新技術、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設備的建造成本比過去降低，原有設備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。超額投資成本復原重置成本更新重置成本注意：如使用復原重置成本則應考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經考慮在內了，無需考慮。6/22/2022南京財經大學會計學院16超額運營成本由于技術進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設備，致使原有設備的功能落后于新設備，新設備在運營費用上低于原有設備。影響因素：生產效率是否提高維護保養(yǎng)費用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數量

8、是否降低6/22/2022南京財經大學會計學院17功能性貶值例211 某被評估對象是一生產控制裝置，其正常運行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為25%，適用的折現(xiàn)率為l0%。 根據上述數據資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。6/22/2022南京財經大學會計學院18功能性貶值解 （1）計算被評估生產控制裝置的年超額運營成本：(6-3)6000=18000(元) （2）估算被評估生產控制裝置的年超額運營成本凈額：18000(1

9、-25%)=13500(元) （3）將被評估生產控制裝置在剩余使用年限內的每年超額運營成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額: 13500(P/A，10%，3) =135002.4869=33573（元）6/22/2022南京財經大學會計學院196/22/2022南京財經大學會計學院2020資產評估值資產評估值被評估被評估資產重資產重置成本置成本資產實體資產實體 性貶值性貶值資產功能資產功能 性貶值性貶值資產經濟資產經濟 性貶值性貶值基本方法經濟性經濟性貶值貶值定義經濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值的損失。產生的原因競爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足競爭加劇

10、，社會總需求減少，導致產品價格降低材料供應不暢，導致開工不足產業(yè)政策的變動，縮短使用壽命6/22/2022南京財經大學會計學院21直接法 經濟性貶值經濟性貶值被評估資產年收益損失凈額被評估資產年收益損失凈額各年折現(xiàn)系各年折現(xiàn)系被評估資產年收益損失被評估資產年收益損失(1(1所得稅率所得稅率) ) 各年折現(xiàn)系數各年折現(xiàn)系數 被評估資產年收益損失被評估資產年收益損失(1(1所得稅率所得稅率) ) 年金折現(xiàn)系數年金折現(xiàn)系數6/22/2022南京財經大學會計學院22間接法6/22/2022南京財經大學會計學院23經濟性貶值率1（實際產量額定產量）xX 100%經濟性貶值（重置成本實體性貶值功能性貶值）

11、X 經濟性貶值率經濟性貶值例212 某電視機生產廠家，其電視機生產線年生產能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該廠電視機產品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機生產量減至年產7萬臺(銷售價格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時間內難以改變。請估算該電視機生產線的經濟性貶值率。評估師根據經驗判斷，電視機行業(yè)的生產規(guī)模效益指數為0.6。6/22/2022南京財經大學會計學院24例212（續(xù)） 如果該電視機生產企業(yè)不降低生產量，就必須降價銷售電視機。假定原電視機銷售價格為2000元/臺，經測算每年完成10萬臺的銷售量，售價需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經估算，該生產線還可以繼續(xù)使用3年

12、，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為10%，試估算該生產線的經濟性貶值。6/22/2022南京財經大學會計學院25解（1）經濟性貶值率 =1-（70000/100000）0.6100%=19%（2）經濟性貶值 =(10010)（1-25%）（P/A，10，3） =1000 0.75 2.4869 =1865.175(萬元) 6/22/2022南京財經大學會計學院26例213某生產線額定生產能力為1000個/月,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計其實體性貶值為15%，在生產技術方面，此生產線為目前國內先進水平。但是由于市場競爭激烈，目前只能運行在750個/月的水平上。假設已知其更新重置成本為1000

13、000元，這類設備的生產規(guī)模效益指數X=0.7。估算此生產線運行于750個/月的經濟性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價值。6/22/2022南京財經大學會計學院27解計算過程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）實體性貶值=100000015%=150000(元)（3）功能性貶值=0（4）經濟性貶值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.2%（5）經濟性貶值 =(1000000-150000)18.2%=154700(元)資產評估價值 =1000000-150000-154700=695300(元) 6/22/2022南京財經大學會計學院28理論基礎均衡價值論基本原則替代

14、原則基本思路有一被評估資產，要進行評估，首先在市場上找到近期出售的同類資產作為參照物；然后分析被評估資產和該參照物的差異，并把差異量化；最后用這些差異去修正市場上參照的價格，從而估算出被估資產的價格。6/22/2022南京財經大學會計學院29運用的前提市場前提：充分發(fā)育活躍的資產市場可比前提：參照物及其與被估資產可比較的指標、參數等資料均能搜集到6/22/2022南京財經大學會計學院30基本程序及有關參數一、尋找參照物成交價必須真實至少三個交易案例與被估資產相類似（可替代，即功能 相同）成交價是正常交易的結果盡可能選擇近期成交的交易案例6/22/2022南京財經大學會計學院31計算公式6/22

15、/2022南京財經大學會計學院32nni1各項調整系數）（參照物成交價評估值例：除生產能力不同外，其他都一樣。參照物的生產能力是100萬件，被評估物的生產能力是80萬件。而對照物的市場價格是10萬元。由上面的公式可算出評估對象價值。6/22/2022南京財經大學會計學院33（2）市盈率倍數法）市盈率倍數法 企業(yè)評估價值=被評估企業(yè)相同口徑收益額參照物（企業(yè)）市盈率 例：某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估基準日資產市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則： 該企業(yè)的評估價值=100020=20000（萬元）6/22/2022南京財經大學會計學院34理論基礎效用價值論定義收益法是指通過估測被評

16、估資產未來預期收益未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱?；舅悸肥找娣ǖ乃悸穼嶋H上是一種以本求利的逆向思維，因為就本利關系來說，即已知利率，用本金利率=利息，從而求利息。而收益法與之相反，由利息、利率反推本金，也就是說多少資產量在這樣的利率下能夠帶來多少收益。 6/22/2022南京財經大學會計學院35收益法的基本前提被評估的資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以衡量。 它涉及到收益率的測算，因為從經濟學的角度，收益率的大小是和風險成正比的，也就是說風險越大收益越高。收益率的構成包括兩個方面：一是無風險收益率。無風險收益率可

17、以用國債利率來代替，因為國債雖然不能說沒有一點風險，但國債的風險很低，可以拿同期國債利率來近似的代替無風險利率；二是風險收益率。風險是可以測量的，風險收益率+無風險收益率=收益率被評估資產預期獲利年限可以預測6/22/2022南京財經大學會計學院36收益法的公式基本系數 折現(xiàn)系數 1/(1+r)n 年金折現(xiàn)系數 11/(1+r)n / r6/22/2022南京財經大學會計學院37通用公式 評估值評估值 Ri/(1+r)i6/22/2022南京財經大學會計學院38預期收益額折現(xiàn)率收益年期未來各年收益額不相等未來各年收益額不相等 評估值評估值 Ri/(1+r)i6/22/2022南京財經大學會計學

18、院39未來各年收益額相等且有限期未來各年收益額相等且有限期 6/22/2022南京財經大學會計學院40評估值評估值A 11/(1+r)n / r未來各年收益額相等且無限期未來各年收益額相等且無限期 6/22/2022南京財經大學會計學院41評估值評估值A/r未來收益額在若干年后保持不變未來收益額在若干年后保持不變-無限期無限期6/22/2022南京財經大學會計學院42評估值評估值 Ri/(1+r)i+ A/r(1+r)t未來收益額在若干年后保持不變未來收益額在若干年后保持不變-有限期有限期6/22/2022南京財經大學會計學院43評估值評估值 Ri/(1+r)i+ (A/r)1-1/(1+r)

19、n-t(1+r)-t 已知未來若干年后資產價格已知未來若干年后資產價格-收益不等額收益不等額6/22/2022南京財經大學會計學院44評估值評估值 Ri/(1+r)i+Pn/(1+r)n 已知未來若干年后資產價格已知未來若干年后資產價格-收益等額收益等額6/22/2022南京財經大學會計學院45評估值（評估值（A/r) 11/(1+r)n+Pn/(1+r)n 收益期為無限，收益以等差級數變化收益期為無限，收益以等差級數變化P=A/r+B/r2（等差遞增）P=A/r-B/r2（等差遞減）收益期為無限，收益以等比級數變化收益期為無限，收益以等比級數變化P=A/（r-s）（等比遞增）P=A/（r+s

20、）（等比遞減）6/22/2022南京財經大學會計學院46例例1：有一宗房地產，年純收益為300元/平方米，為目前類似房地產的平均水平。其所在地區(qū)正在進行道路擴建，預計三年后可使售價達到3500元/平方米，假定資本化率為10%，則該宗房地產的單價為多少？ 6/22/2022南京財經大學會計學院47解：房地產單價=3002.4869+35000.7513=3375.62元例例3：某收益性資產預計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產在持續(xù)經營下和50年收益的評估值。6/22

21、/2022南京財經大學會計學院486/22/2022南京財經大學會計學院49 （1）永續(xù)經營條件下的評估過程 ： 首先，確定未來收益額的現(xiàn)值 現(xiàn)值總額= =120.9091+150.8265+130.7513+110.6830+140.6209 =49.2442 計算中的折現(xiàn)系數，可從復利現(xiàn)值表中查得。 其次，將第6年以后的收益進行資本化化處理，即：14/（10%）=140（萬元） 最后，確定該企業(yè)評估值 企業(yè)評估價值=49.2442+1400.6209=136.17（萬元） 234551215131114141 10%(1 10%)10%(1 10%)1 10%1 101 10%6/22/2

22、022南京財經大學會計學院50 （2） 50年的收益評價過程： 評估價值= =49.2442+1400.6209(1-0.0137) =49.2442+85.7351 =134.98（萬元）234551215131114141 10%(1 10%)10%(1 10%)1 10%1 101 10%5 051111 0 %總體而言：總體而言： 成本法適合評估勞動創(chuàng)造的可復制資產、成本法適合評估勞動創(chuàng)造的可復制資產、專用資產和單項資產；專用資產和單項資產； 收益法適合評估資源性資產、無形資產和收益法適合評估資源性資產、無形資產和企業(yè)整體資產；企業(yè)整體資產； 市場法適合評估具有一定通用性，能夠在市場法

23、適合評估具有一定通用性，能夠在公開市場上出售的資產。公開市場上出售的資產。6/22/2022南京財經大學會計學院5152u概述概述u成本法成本法53u機器設備評估中機器設備評估中最基本最基本的方法的方法 評估值評估值重置成本實體性損耗重置成本實體性損耗 功能性損耗經濟性損耗功能性損耗經濟性損耗 54注意：注意：機器設備重置成本測算中機器設備重置成本測算中F 選擇復原重置成本還是更新重置成本選擇復原重置成本還是更新重置成本更新重置成本被估設備已停產技術進步快可選擇復原重置成本自制非標設備剛購建的設備技術進步慢55F機器設備的重置成本機器設備的重置成本構成構成具體需根據設備取得的方式和設備組合程度

24、來確定。稅、銀行手續(xù)費等進口設備的關稅、增值配套費安裝調試費運雜費其他費用造價基礎費用：購置價或建直接費用人員培訓費等資金成本總體設計費管理費用間接費用56F重置成本測算重置成本測算方法的選擇方法的選擇 （一般應遵循的規(guī)律）（一般應遵循的規(guī)律）p對于目前仍在生產和銷售的設備，采用對于目前仍在生產和銷售的設備，采用核算核算法法p對于無法取得現(xiàn)行價格的被估設備，如果能找到參照物，對于無法取得現(xiàn)行價格的被估設備，如果能找到參照物，則可采用則可采用功能成本功能成本法（更新重置成本）法（更新重置成本）p若設備的現(xiàn)行價與參照物均無法獲得，就只能采用若設備的現(xiàn)行價與參照物均無法獲得，就只能采用物價物價指數指

25、數法（復原重置成本）。法（復原重置成本）。注意：注意：物價指數的選擇。物價指數的選擇。57l進口設備重置成本構成進口設備重置成本構成pCIFCIF（FOBFOB+ +境外途中保險費境外途中保險費+ +海運費）海運費）海運費海運費=FOB*海運費率海運費率境外途中保險費境外途中保險費=（FOB+海運費）海運費）*保險費率保險費率p進口關稅（進口關稅（CIFCIF關稅稅率）關稅稅率）p消費稅和增值稅消費稅和增值稅消費稅（進口完稅價格消費稅（進口完稅價格+進口關稅）進口關稅）（1消費稅率）消費稅率）消費稅率消費稅率增值稅增值稅 （進口完稅價格（進口完稅價格+關稅關稅+消費稅）消費稅）增值稅率增值稅率

26、p銀行手續(xù)費（銀行手續(xù)費（FOBFOB）p外貿手續(xù)費（外貿手續(xù)費（CIFCIF）p車輛購置附加稅（車輛購置附加稅（CIF+CIF+關稅關稅+ +消費稅）消費稅）p國內運雜費、安裝調試費、基礎費等。國內運雜費、安裝調試費、基礎費等。58u機器設備貶值的測算實體性貶值與成新率的測算實體性貶值與成新率的測算功能性貶值及其測算功能性貶值及其測算經濟性貶值及其測算經濟性貶值及其測算59實體性貶值與成新率的測算實體性貶值與成新率的測算 成新率成新率1有形損耗率有形損耗率 通常采用通常采用三種三種方法測算設備成新率方法測算設備成新率2. 機器設備評估的成本法60p運用使用年限法估算設備成新率運用使用年限法估

27、算設備成新率 假設機器設備的實體性貶值額在其使假設機器設備的實體性貶值額在其使用壽命期間，與時間呈用壽命期間，與時間呈線性遞增線性遞增關系。關系。61p運用使用年限法估算設備成新率運用使用年限法估算設備成新率簡單使用年限法簡單使用年限法設備尚可使用年限設備的已使用年限設備的尚可使用年限成新率62設備的總使用年限 物理壽命、技術壽命、經濟壽命。 經濟壽命與物理壽命、技術壽命直接有關，使用年限法一般以經濟壽命為總使用年限。經濟壽命為總使用年限。 若僅計算有形損耗，則經濟壽命以物理壽命為主。 若計算綜合成新率，則經濟壽命應通盤考慮物理壽命與技術壽命。2. 機器設備評估的成本法63 尚可使用年限加權投

28、資年限尚可使用年限成新率100綜合年限法（適用于經過技改的設備）（更新成本）（加權更新成本）加權投資年限*加權更新成本已使用年限更新成本（重置成本）64示例 某企業(yè)某企業(yè)19941994年購入一臺設備，賬面原值為年購入一臺設備，賬面原值為30,00030,000元，元，19991999年和年和20012001年進行年進行兩次兩次更新改更新改造，當年投資分別為造，當年投資分別為3,0003,000元和元和2,0002,000元，元，20042004年對該設備進行評估。假定：從年對該設備進行評估。假定：從19941994年年至至20042004年年通貨膨脹率為年年通貨膨脹率為10%10%，該設備的

29、尚可，該設備的尚可使用年限經檢測和鑒定為使用年限經檢測和鑒定為7 7年，試估算設備的年，試估算設備的成新率。成新率。2. 機器設備評估的成本法65第一步，調整計算現(xiàn)時成本。投資日期(年) 原始投資額（元） 價格變動系數 現(xiàn)行成本（元） 1994 30,000 2.60 78,000 1999 3,000 1.61 4,830 2001 2,000 1.33 4,830 合計 35,000 85,490 2. 機器設備評估的成本法66第二步，計算加權更新成本。第二步，計算加權更新成本。投資日期(年) 現(xiàn)行成本（元） 投資年限 加權更新成本（元） 1994 78,000 10 78,000 199

30、9 4,830 5 24,150 2001 2,660 3 7,980 合計 85,490 812,130 2. 機器設備評估的成本法67第三步，計算加權投資年限第四步，計算成新率 成新率7(9.57)100%42%年加權投資年限5 . 9490,85130,81268p運用修復費用法修復費用法估算設備成新率 假設設備所發(fā)生的實體性損耗是可以補償的，則設備的實體性貶值就等于用于補補償實體性損耗發(fā)生的費用償實體性損耗發(fā)生的費用。69p運用修復費用法修復費用法估算設備成新率該方法的適用對象：特定部件需更換的設備。特定部件需更換的設備。使用年限法不可修復修復費用法可修復一般存在兩種性質設備的損耗設備

31、復原重置成本不可修復部分實體貶值可修復部分實體貶值實體性貶值率70 示例示例 一一臺數控折邊機，臺數控折邊機，重置成本為重置成本為150萬元萬元，已使用已使用2年，其經濟使用壽命約年，其經濟使用壽命約20年，現(xiàn)該機器年，現(xiàn)該機器數控系統(tǒng)損壞，估計數控系統(tǒng)損壞，估計修復費用約修復費用約2萬美元萬美元（折合（折合人民幣人民幣165萬元），其他部分工作正常。萬元），其他部分工作正常。 71 該設備存在可修復性損耗和不可修復該設備存在可修復性損耗和不可修復性損耗，數控系統(tǒng)損壞是可修復性損耗，可性損耗，數控系統(tǒng)損壞是可修復性損耗，可以用修復費用法計算其貶值，貶值額等于機以用修復費用法計算其貶值，貶值額等

32、于機器的修復費用，約器的修復費用，約165萬元人民幣萬元人民幣；另外，；另外，該機器運行該機器運行2年，可以用年，可以用年限法年限法來確定由此來確定由此引起的實體性貶值，此項貶值率為引起的實體性貶值，此項貶值率為 220。72解解: 所有實體性貶值及貶值率計算過程如下：所有實體性貶值及貶值率計算過程如下： 重置全價：重置全價：150萬元萬元 可修復性損耗引起的貶值：可修復性損耗引起的貶值：165萬元萬元 不可修復性損耗引起的貶值：不可修復性損耗引起的貶值： (150165)2201335(萬元萬元) 實體性貶值：實體性貶值：2985萬元萬元 貶值率：（貶值率：（2985150）100%1997

33、3p超額運營成本的測算步驟超額運營成本的測算步驟測算年超額運營成本測算年超額運營成本測算年凈超額運營成本測算年凈超額運營成本據設備剩余壽命與折現(xiàn)率確定功能性貶值額據設備剩余壽命與折現(xiàn)率確定功能性貶值額74例題 某一生產控制裝置擬進行評估，其正常運某一生產控制裝置擬進行評估，其正常運行需行需7 7名操作人員。目前同類新式控制裝置所需名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為的操作人員定額為4 4名。假設被評估控制裝置與名。假設被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他支出項目方面大致相同，參照物在運營成本的其他支出項目方面大致相同，操作人員人均年工資為操作人員人均年工資為12,00012,

34、000元，被評估控制裝元，被評估控制裝置尚可使用置尚可使用3 3年，所得稅率為年，所得稅率為25%25%，適用的折現(xiàn)率，適用的折現(xiàn)率為為10%10%。試測算被評估控制裝置的功能性損耗額。試測算被評估控制裝置的功能性損耗額。75根據上述資料，被評估控制裝置的功能性損耗測算如下：（1）計算被評估控制裝置的年超額運營成本額: (74)12,00036,000元（2）測算被評估控制裝置的年超額運營成本凈額: 36,000(125%)27,000元（3）將被評估控制裝置在剩余使用年限內的年超額運營 成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性損耗額: 27,000 (P/A，10%，3) 27,000 2.48696

35、7,146元76n測算設備功能性貶值時應注意的問題p 參照物的選擇。p 確定評估值時是否需單獨計算功能性貶值，如果需要單獨計算，是否兩類功能性貶值均需計算。77經濟性貶值及其測算n因設備利用率降低導致的經濟性貶值的測算%1001x設備原設計生產力產力設備預計可被利用的生經濟性貶值率78例題 某產品生產線，根據購建時的市場需求，設計生產能力為年產1,000萬件，建成后由于市場發(fā)生不可逆轉的變化，每年的產量只有400萬件，60%的生產能力閑置。經評估，該生產線的重置成本為1,500萬元，實體性損耗額為300萬元，功能性損耗額為150萬元，規(guī)模經濟效益指數為0.8，試求該生產線的經濟性損耗額。79具

36、體計算過程如下： （1）扣除實體性損耗額和功能性損耗額后的價值為： 1,5003001501,050萬元 （2）計算經濟性損耗率： （10.48）100%52% （3）計算經濟性損耗額： 經濟性損耗額1,05052%546萬元 %100000140018 . 0，經濟性損耗率80第四步：計算成新率: 5/(5+4.41)=53%第五步：計算功能性損耗: 1,00012(133%)(P/A，10%，5)30,478元第六步：計算經濟性損耗: 該設備在評估后的設計利用率可以達到設計要求， 故經濟性損耗為0。第七步：計算評估值： 評估值339,90053%30,478149,669元 81u本章教學

37、內容本章教學內容：通過本章教學，能使學生了解房地產的特性、評估原則及評估程序，掌握資產評估三種基本方法收益法、市場法、成本法在房地產評估中的應用，熟悉在建工程的評估方法。u本章重點與難點：本章重點與難點：對房地產評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數指標的基本含義和取得方法。對收益法在房地產評估中的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個基本指標的確定是難點。82一般因素 行政、經濟、社會、人口、心理、國際因素行政、經濟、社會、人口、心理、國際因素p社會因素 p經濟因素p政策因素83區(qū)域因素p商業(yè)繁華度p道路通達度p交通便捷度p設施完善度p環(huán)境質量狀況 對于不同性質的

38、區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。個別因素指影響具體一宗房地產價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。2022-6-22南京財經大學會計學院8485u適用范圍適用范圍主要適用于既不產生現(xiàn)金流（收益），又很少有交主要適用于既不產生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的易案例的公益性房地產公益性房地產；如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓等。無需計算損耗的新建房地產。工業(yè)用地地價評估單純單純評估建筑物價格評估建筑物價格時，成本法較適宜。時，成本法較適宜。在房地產保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中。86u不適用范圍不適用范圍商業(yè)用地不適用城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地不適用。u基

39、本思路：基本思路：u將待估不動產所需要的各種必要正常費用加將待估不動產所需要的各種必要正常費用加總，然后總，然后扣除各項損耗?？鄢黜棑p耗。u成本法估價求取的價格稱為積算價格。成本法估價求取的價格稱為積算價格。u土地價格評估與附屬建筑物評估的成本法計土地價格評估與附屬建筑物評估的成本法計算公司并不相同。算公司并不相同。u基本公式：基本公式：u資產評估值資產評估值=重置成本重置成本-實體性貶值實體性貶值-功能性功能性貶值貶值-經濟性貶值經濟性貶值2022-6-22南京財經大學會計學院8788p土地土地土地價格土地價格= =土地取得費土地取得費+ +土地開發(fā)費土地開發(fā)費+ +稅費稅費+ +利利息息

40、+ +利潤利潤+ +土地增值收益土地增值收益p建筑物建筑物建筑物價格建筑物價格= =建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理費用管理費用+ +投投資利息資利息+ +銷售費用銷售費用+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤89p估算投資利息p無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息； 計息基礎土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費 根據開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。投資利息=（土地取得費+土地開發(fā)費用+管理費用）*【（1+利息率）開發(fā)周期-1】90p估算投資利潤投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費）*開發(fā)周期*年投資利潤率91p估算銷售費用 銷售稅費包括銷售稅金

41、及附加，營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加以及其他銷售稅費等。92p估算土地增值收益 土地增值收益是由于土地用途改變或土地功能變化引起的，如農地轉為建設用地，新用途的收益將大大高于原用途土地，必然會帶來土地增值收益。由于這種增值是土地所有權人允許改變土地用途帶來的，應歸整個社會所有。土地增值收益=土地成本價格*土地增值收益率 =（土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤）*土地增值收益率93成本法案例：成本法案例：某地塊面積為某地塊面積為80,00080,000平方米，是通過平方米，是通過城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地土地出讓而取得的，出讓金為出讓而取得的，出讓金為2020萬元萬元/ /畝，拆遷畝，拆遷費費3

42、030萬元萬元/ /畝，開發(fā)費畝，開發(fā)費3.753.75億元億元/ /平方公里，平方公里，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的總開發(fā)費的40%40%，目前市場上地產開發(fā)的投，目前市場上地產開發(fā)的投資報酬率為資報酬率為10%10%，銀行貸款利率為，銀行貸款利率為6%6%，試，試評估該土地經開發(fā)后的價格。假設土地開發(fā)評估該土地經開發(fā)后的價格。假設土地開發(fā)成本分階段均勻投入。成本分階段均勻投入。1 1畝畝=666.6667=666.6667平方米平方米941 1、估算土地取得成本估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費土地取得成本出讓金拆遷費 20

43、2030305050萬元萬元/ /畝畝 750750元元/ /平方米平方米2 2、估算土地開發(fā)成本、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本3.753.75億元億元/ /平方公里平方公里 375375元元/ /平方米平方米953 3、估算投資利息、估算投資利息 投 資 利 息 投 資 利 息 7 5 07 5 0 （ 1 1 6 %6 % ）2 2 1 1 3 7 53 7 5 4 0 %4 0 % （ 1 1 6 %6 % ）1 . 51 . 5 1 1 37537560%60% （1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65 113.05(1

44、13.05(元元/ /平方米平方米) )964 4、估算開發(fā)利潤、估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（開發(fā)利潤（750750375375）10%10% 112.5(112.5(元元/ /平方米平方米) )5 5、計算土地價格、計算土地價格 土地單價土地單價750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.55(1,350.55(元元/ /平方米平方米) ) 土地總價土地總價1,350.551,350.5580,00080,000 108,044,000(108,044,000(元元) )即該地塊經開發(fā)后的價格為即該地塊經開發(fā)后的價格為108,044,000108,044,0

45、00元。元。 97新建房地產價格土地取得成本新建房地產價格土地取得成本+土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+建筑物建筑物建造成本建造成本+管理費用管理費用+投資利息投資利息+銷售稅費銷售稅費+利潤利潤 （單純的）新建（單純的）新建建筑物建筑物價格建筑物建造成本價格建筑物建造成本+管理費管理費用用+投資利息投資利息+銷售費用銷售費用+利潤利潤 u新建房地產評估的計算公式新建房地產評估的計算公式2022-6-22南京財經大學會計學院98房地產收益年限房地產收益年限土地使用年限土地使用年限建筑物經濟壽命建筑物經濟壽命2022-6-22南京財經大學會計學院99房地產收益年限房地產收益年限建筑物經濟壽命建筑物經濟

46、壽命土地使用年限土地使用年限基本公式2022-6-22南京財經大學會計學院100nnniiinnnnnnrVrarVrararararaV)1 ()1 ()1 ()1 ()1 ()1 ()1 ()1 (11133221常用公式2022-6-22南京財經大學會計學院101nrraV)1 (11102示例3 有一宗土地，出讓年限為50年，資本化率為10%，預計未來五年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第六年開始純收益大約穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗地的收益價格。103解：萬元）( 1 .216%)101 (11 %)101 (%1025%)101 (20%)101

47、(15%)101 (18%)101 (16%1011555055432P104由房地產收益評估土地價格由房地產收益評估土地價格p公式公式1p公式2-土地價格房地產價格 建筑物價值建筑物價值建筑物重置成本 年折舊 已使用年限-1-（房地產純收益 建筑物純收益）土地價格土地資本化率建筑物純收益建筑物價值 建筑物資本化率建筑物重置價 殘值年折舊耐用年限建筑物重置價 （ 殘值率）耐用年限這里計算年折舊的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限中取短：年折舊本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年限時，根據城市房地產管理法第二十一條規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限（土地使用權尚余年限）內全部收回。所以年折舊的計算應該使用土地可使用期限（土地使用權尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。當土地可使用期限（土地使用權尚余年限）大于建筑物的耐用年限時，采用耐用年限計算年折舊，而且需要考慮殘值。2022-6-22南京財經大學會計學院105106單獨評估建筑物價格單獨評估建筑物價格建筑物資本化率土地純收益房地產純收益公式二：建筑物價格土地價格房地產價格公式一：建筑物價格-某房地產的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元平方米，預計年租金為7元平方米。以前