重慶南岸區(qū)某項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

1、 重慶南岸區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告2007年 目 錄第一章 宏觀環(huán)境············································

2、83;···5 一、全國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況············································

3、83;····5 二、重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況···········································

4、83;·····5 1、城市概況···········································&

5、#183;············5 2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀···································

6、83;················6 三、重慶居民收入與消費(fèi)狀況·······························

7、············8 1、人口狀況····································

8、3;···················8 2、居民收入狀況·····························

9、·······················93、居民消費(fèi)狀況·························

10、83;··························10 四、城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)·····················&#

11、183;···························10 1、城市規(guī)劃·····················

12、;···································102、重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)·············

13、;···································11 3、“十一五”發(fā)展目標(biāo)············

14、83;··································12第二章 地塊與區(qū)域·············

15、3;································13 一、區(qū)域概況················&

16、#183;········································13 1、區(qū)位概況·······

17、3;················································13 2、區(qū)域資源優(yōu)

18、勢(shì)··················································

19、;··13 3、區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r··············································

20、······13 4、區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力··········································

21、;······14 二、地塊概況··········································&#

22、183;··············14 1、區(qū)位界定··································

23、;······················14 2、地塊規(guī)劃指標(biāo)··························

24、··························14 3、地塊區(qū)域發(fā)展規(guī)劃······················

25、;··························15 4、周邊環(huán)境狀況······················

26、······························15 三、地塊優(yōu)劣勢(shì)（SWOT）分析·················

27、··························17 1、地塊優(yōu)勢(shì)······················

28、83;·································17 2、地塊劣勢(shì)···············

29、·········································17 3、地塊開發(fā)機(jī)會(huì)·······&

30、#183;············································17 4、地塊開發(fā)威脅···&#

31、183;················································18第三章 房地

32、產(chǎn)發(fā)展環(huán)境··········································19 一、全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀·····

33、;··········································19 二、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析·····&#

34、183;·······································20 1、房地產(chǎn)投資比例········&#

35、183;·········································20 2、土地供應(yīng)量分析······&#

36、183;···········································20 3、開發(fā)量與銷售量、空置率情況分析···

37、·······························21 4、主城各區(qū)供銷分析·················

38、;·······························225、價(jià)格分析·················

39、83;······································24 6、重慶市房地產(chǎn)發(fā)展特征·········

40、···································28 7、重慶市房地產(chǎn)發(fā)展展望············

41、83;·······························33 三、南岸區(qū)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r················&

42、#183;······························34 1、供銷情況·················

43、3;······································34 2、價(jià)格狀況··········&

44、#183;·············································35 3、南岸區(qū)各板塊特征··

45、··············································35第四章 市場(chǎng)供給··&#

46、183;·············································40 一、南岸區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)狀況··

47、·············································40 1、在售樓盤基本狀況···

48、;·············································40 2、待售樓盤基本狀況··

49、3;·············································41 3、市場(chǎng)供應(yīng)綜述···

50、;·················································41 二、

51、南岸區(qū)微觀市場(chǎng)供需分析···········································421、戶型供需狀況···

52、83;················································422、南岸區(qū)住宅

53、價(jià)格供需狀況··········································453、南岸區(qū)住宅市場(chǎng)供需交叉分析····&

54、#183;·································47 三、區(qū)域典型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析·············

55、3;·······························49 1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況················

56、83;·······························49 2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綜合分析················&#

57、183;·······························56第五章 需求研究················

58、3;·······························64一、消費(fèi)者基本特征·················

59、;··································64二、置業(yè)狀況··············

60、83;··········································68三、置業(yè)偏好······&

61、#183;·················································&

62、#183;69四、置業(yè)能力················································

63、;·········75五、置業(yè)需求研究結(jié)論·······································

64、;··········77第六章 總結(jié)······································

65、83;·············78第一章 宏觀環(huán)境 一、全國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況（1）、“十五”時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民生活改善，綜合國(guó)力增強(qiáng)。整個(gè)“十五”期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以年平均9.5%速度增長(zhǎng)，而2005年中國(guó)以183085億元（折合2.229萬億美元）的GDP總量，超過意大利、法國(guó)和英國(guó)，人均GDP已達(dá)到1740美元，成為全球第四大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。（2）、“十一五”取得良好開局，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。 2006年全國(guó)GDP總值達(dá)到209407億元，同比增長(zhǎng)10.7，人均GDP

66、已增長(zhǎng)至約1950美元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11759元，實(shí)際增長(zhǎng)104%，全年農(nóng)村居民人均純收入3587元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)7.4%；全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資109870億元，比上年增長(zhǎng)24%；全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額76410億元，比上年增長(zhǎng)137%。（3）、消費(fèi)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、收入的提高，已使我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)向著發(fā)展型、享受型升級(jí)，汽車、高檔電器、電腦等加速進(jìn)入家庭，住房條件不斷改善、需求層次不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)提供新的動(dòng)力。（4）、全國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持快速發(fā)展勢(shì)頭。根據(jù)2006年2月17日中科院發(fā)布的7項(xiàng)

67、宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入新一輪景氣周期的上升期。本輪周期始于2004年，2006年全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于上升階段，經(jīng)濟(jì)增速在上半年略微放緩之后，下半年有所上升，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)處于拐點(diǎn)后上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，2006-2010年中國(guó)GDP年增長(zhǎng)率將保持在8%，保持平穩(wěn)快速發(fā)展。二、重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況1、城市概況重慶地處較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)和資源較為豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部，東臨湖北、湖南，南接貴州，西靠四川，北連陜西，地域廣闊，轄區(qū)面積8.24萬平方公里，下轄40個(gè)行政區(qū)縣（19個(gè)區(qū)，21個(gè)縣）。重慶歷史文化悠久，資源豐富，交通發(fā)達(dá)，是一個(gè)富有三千年巴渝文化底蘊(yùn)的歷史名城，是世界最大的內(nèi)陸山水城，是中國(guó)最年輕的直轄市

68、，是長(zhǎng)江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心、西南工商業(yè)重鎮(zhèn)和水陸交通樞紐，西部最大的多功能現(xiàn)代工商業(yè)城市。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2.1 GDP總量及增長(zhǎng)幅度從1997重慶市成為中央直轄市以來，重慶市國(guó)民生產(chǎn)總值呈現(xiàn)穩(wěn)步持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，尤其是進(jìn)入新的世紀(jì)以來，重慶GDP的增長(zhǎng)速度明顯加快。2006年，重慶市國(guó)民生產(chǎn)總值已達(dá)3486.20億元，比上年增長(zhǎng)12.2%，GDP規(guī)模位居全國(guó)城市排名第7位。 由上圖可知，重慶市人均GDP已達(dá)到和超過1000美元大關(guān)。根據(jù)世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律,人均GDP達(dá)到或超過1000美元將意味著：1）衣食消費(fèi)將進(jìn)入到住行消費(fèi)，房地產(chǎn)和汽車消費(fèi)將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。2）人均GDP

69、達(dá)到1000美元是第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。3）當(dāng)人均GDP在10003000美元時(shí)，同齡人口高等教育入學(xué)率在15%-50%之間。4）當(dāng)人均GDP大于1000美元，農(nóng)村土地的商業(yè)運(yùn)作和市場(chǎng)價(jià)值才能體現(xiàn)出來。 2.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2006年，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值428.54億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1500.07億元，增長(zhǎng)16.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長(zhǎng)13.8%。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例為。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為-6.1%、56.4%和49.7%。 重慶市產(chǎn)業(yè)分布狀況 單位：億元年份生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)商貿(mào)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)20011742002200320042005數(shù)據(jù)來源：重慶市

70、統(tǒng)計(jì)年鑒（2006）由以上圖表中可以看出，重慶市在2005年前第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)與建筑業(yè)）在各產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)值最大，是一個(gè)以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為重心的城市；2005年始，第三產(chǎn)業(yè)占比重已超過第二產(chǎn)業(yè)，說明其城市功能在發(fā)生改變，配套服務(wù)功能在增強(qiáng)。值得注意的是，重慶從2005年始，房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)明顯，已突破100億元，說明重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資力度在加大。 2.3 社會(huì)固定資產(chǎn)投資2006年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元，比上年增長(zhǎng)24.9%。建設(shè)與改造投資億元，比上年增長(zhǎng)26.1%。分地區(qū)看，城鎮(zhèn)投資6億元，增長(zhǎng)25.3%；農(nóng)村投資億元，增長(zhǎng)19.6%。都市經(jīng)濟(jì)圈完成投資億元，增長(zhǎng)27.9%；渝西經(jīng)濟(jì)走廊完成億元，增長(zhǎng)

71、21.8%；三峽庫(kù)區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)完成億元，增長(zhǎng)21.7%。六大區(qū)域性中心城市完成投資億元，增長(zhǎng)，占全市投資總量的18.2%。 從以上數(shù)據(jù)可知，重慶社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)迅速，特別是近五年來，不但增長(zhǎng)量大，而且增長(zhǎng)幅度都在25%以上，說明重慶近幾年來城市開發(fā)投資建設(shè)力度明顯加大。三、重慶居民收入與消費(fèi)狀況 1、人口狀況 1.1 人口總量及其變化2006年年末全市常住人口2808萬人（轄區(qū)實(shí)際戶籍人口已接近3200萬人），比2005年增長(zhǎng)10萬人，其中城鎮(zhèn)人口1311.29萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到46.7%，高于全國(guó)40.5%的平均水平。 重慶全市戶籍人口統(tǒng)計(jì)表 單位：萬人年份總戶數(shù)總?cè)丝诎崔r(nóng)業(yè)、非農(nóng)業(yè)

72、分農(nóng)業(yè)人口非農(nóng)業(yè)人口200020012002200320042005數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒（05、06年）根據(jù)重慶戶籍人口大于常住人口數(shù)據(jù)表明，重慶全市人口仍然以輸出型為主，人口流出非常顯著，流出率達(dá)到12%。從上表可以看出，重慶全市戶籍人口增長(zhǎng)穩(wěn)定，保持在較小的變動(dòng)范圍內(nèi)，年增幅都在15萬以內(nèi)，表明戶籍人口的增長(zhǎng)以人口的自然增長(zhǎng)為主；從非農(nóng)業(yè)人口的增幅來看，2000年至20057萬，是戶籍人口增幅的2倍左右，說明城市化擴(kuò)容速度加大。另外，從官方對(duì)各區(qū)常住人口的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，重慶市人口流動(dòng)情況可以分為以下三個(gè)方面：重慶人口重慶外（主導(dǎo)）；區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)人口區(qū)內(nèi)非農(nóng)人口（對(duì)重慶城市化發(fā)展具有重要

73、意義）；重慶外人口重慶（提升重慶區(qū)域中心地位，規(guī)模相對(duì)較?。?1.2 主城各區(qū)人口增長(zhǎng)情況從主城各區(qū)人口變化情況來看，渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)人口增長(zhǎng)較大,四區(qū)增長(zhǎng)合計(jì)約占主城人口增長(zhǎng)總量的70%，這與區(qū)域居家環(huán)境改善及房地產(chǎn)開發(fā)熱度有著一定的關(guān)系。 重慶市城區(qū)常住人口統(tǒng)計(jì)表 單位：萬人地 區(qū)200120022003200420052005-2001渝中區(qū)69.782.82南岸區(qū)66.765.78江北區(qū)65.072.83沙坪壩區(qū)86.245.92九龍坡區(qū)94.655.32大渡口區(qū)26.231.1北碚區(qū)967.35渝北區(qū)86.167.83巴南區(qū)83.274.04合 計(jì)35.57 數(shù)據(jù)

74、來源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒（2006）2、居民收入水平2006年，重慶城市居民人均可支配收入為11570元，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)10.3%；農(nóng)村居民人均純收入2874元，比上年增加65元，增長(zhǎng)2.3%；無論是城市居民收入還是農(nóng)村居民收入，均低于全國(guó)平均水平（全國(guó)城鎮(zhèn)人均收入為11759元，全國(guó)農(nóng)村人均收入為3587元），特別是農(nóng)村人均收入與全國(guó)平均水平相差較大，增長(zhǎng)幅度也不及全國(guó)的一半。人口基數(shù)大、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡是造成城鄉(xiāng)人均收入水平低的直接原因。 由上圖可以看出，重慶市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入保持著穩(wěn)健而持續(xù)地增長(zhǎng)，按現(xiàn)有增長(zhǎng)趨勢(shì)，城鄉(xiāng)居民可支配收入在未來三到五年內(nèi)，將繼續(xù)保持比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)幅度。3

75、、居民消費(fèi)狀況 2006年重慶城市居民人均消費(fèi)支出為9399元，增長(zhǎng)9.0%，城市居民家庭恩格爾系數(shù)為36.3%，與全國(guó)35.8%的平均水平接近；農(nóng)村人均生活消費(fèi)支出2205元，增長(zhǎng)2.9%，其中用于衣著、居住、交通通訊、家庭設(shè)備用品、醫(yī)療保健等消費(fèi)分別增長(zhǎng)18.1%、10.0%、14.4%、23.2%和11.9%。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為52.2%（全國(guó)平均水平為43%）。從數(shù)據(jù)上可以看出，因受總體收入水平的制約，其消費(fèi)也處于較低水平，且城鄉(xiāng)消費(fèi)差距較大，城市居民生活水平較高，但農(nóng)村居民生活水平較低，其消費(fèi)主要也在衣著、食品及日常用品方面，水入水平與生活質(zhì)量有待提高。四、城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)1、

76、城市規(guī)劃目前重慶已提出“西南和長(zhǎng)江上游重要的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地、交通樞紐和貿(mào)易口岸”總體規(guī)劃定位。按照新的規(guī)劃思路，重慶將建成西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心和科技、文化、教育事業(yè)的中心，形成“三中心”（金融中心、商貿(mào)中心、科技信息文化中心）、“兩樞紐”（交通樞紐、通信樞紐）、“一基地”（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地），發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)和輻射作用，帶動(dòng)西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。2、重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 重慶為中國(guó)的六大工業(yè)基地之一，是中國(guó)重要的機(jī)械工業(yè)基地、綜合化工基地、醫(yī)藥工業(yè)基地和儀器儀表基地，是中國(guó)汽車、摩托車主要生產(chǎn)基地，工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，行業(yè)門類齊全；直轄以來，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化，綜合經(jīng)

77、濟(jì)實(shí)力顯著提高，在現(xiàn)代工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、通信、商業(yè)等方面均有長(zhǎng)足的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)步入了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的軌道，國(guó)民生產(chǎn)總值連續(xù)五年來呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，且高于全國(guó)平均增長(zhǎng)水平；城市居民收入的增長(zhǎng)提高了居民投資和消費(fèi)能力，有效增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力；政府對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，已完成“八小時(shí)重慶”和“半小時(shí)主城區(qū)” 基礎(chǔ)工程建設(shè)；重慶新特區(qū)的設(shè)立，將進(jìn)一步推動(dòng)社會(huì)管理體制、法制、經(jīng)濟(jì)體制、金融體制、土地制度等方面的改革，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，優(yōu)化城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的有機(jī)融合。因此，可以肯定在未來幾年內(nèi)，重慶綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步提速。3、“十一五”發(fā)展目標(biāo)把重慶

78、加快建成西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。胡錦濤Ø 2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%，2010年達(dá)到5000億元，“十一五”期末城鎮(zhèn)化率達(dá)到52%，城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到15000元和4100元。Ø 大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，結(jié)合擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，著力推動(dòng)商貿(mào)、物流、金融、房地產(chǎn)、信息和中介、旅游和文化等行業(yè)做大做強(qiáng)，提升服務(wù)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力和城市整體服務(wù)功能。Ø 走集約型城鎮(zhèn)化道路，促進(jìn)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，圍繞主城特大城市，在大約一小時(shí)通勤半徑范圍內(nèi)，逐步構(gòu)建以主城特大城市為核

79、心，以眾多大中小衛(wèi)星城市和城鎮(zhèn)為支撐，打造一體化發(fā)展的城市群重慶大都市區(qū)，逐步發(fā)展成為長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎；以渝東北區(qū)域性中心城市為重點(diǎn)，依托周邊地區(qū)的人口規(guī)模，引導(dǎo)形成次級(jí)城市群；以渝東南區(qū)域性中心城市為重點(diǎn)，依托烏江及沿江主要交通干線，形成串珠狀分布、具有少數(shù)民族特色的城市(鎮(zhèn))格局。 三縱兩橫構(gòu)建交通 串聯(lián)渝1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 綜上所述，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭，政局穩(wěn)定，社會(huì)和諧，而重慶作為中國(guó)中西部的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，其國(guó)民經(jīng)濟(jì)已步入持續(xù)、健康、快速發(fā)展的軌道，城市綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，城市化率、居民收入與消費(fèi)能力不斷提高，必將推動(dòng)重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二章 地塊與區(qū)域一、南

80、岸區(qū)概況 1、區(qū)位概述南岸區(qū)地處重慶市中心長(zhǎng)江以南，北面長(zhǎng)江環(huán)繞，南至李家沱鄰巴南區(qū)，西面為重慶著名風(fēng)景區(qū)南山，東以鵝公巖大橋與九龍坡連接，全區(qū)幅員面積265平方公里，城區(qū)建成面積44平方公里，依山傍水，是重慶唯一同時(shí)擁有江景和山景資源的區(qū)域，是重慶規(guī)劃建設(shè)中的經(jīng)貿(mào)和風(fēng)景旅游重點(diǎn)區(qū)域。 2、區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)南岸區(qū)交通十分便捷。已有長(zhǎng)江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋，分別與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、江北區(qū)相連，渝黔高速公路橫穿境內(nèi)，菜園壩大橋、朝天門大橋正在興建；巴渝文化、宗教文化、抗戰(zhàn)文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，旅游資源得天獨(dú)厚。擁有巴渝十二景、南山森林公園、“一棵樹”攬勝亭、慈云寺、大佛寺、文峰塔、

81、涂山寺、黃山抗戰(zhàn)遺址等多處自然人文景觀，已成功創(chuàng)建為中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)；科研實(shí)力雄厚，智力資源豐富。有10余所國(guó)家部省級(jí)科研機(jī)構(gòu)和重慶工商大學(xué)、重慶教育學(xué)院等5所大專院校，具有豐富的人才資源優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)業(yè)門類齊全，自成體系。通過幾年來的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理化和集約化，4000余家工業(yè)企業(yè)，形成了以機(jī)械、電子、化工、醫(yī)藥、建材、煙草、紡織、服裝和皮革制品為主、輕重工業(yè)并舉的綜合配套格局。 3、區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 南岸區(qū)作為重慶主城區(qū)的重要組成部分，在“重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈”建設(shè)中居于重要地位，通過打造 “實(shí)力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠(chéng)信南岸”，做大做強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，提升南岸知名度，建設(shè)最佳人居環(huán)境，樹

82、立良好社會(huì)信用；通過構(gòu)建南濱風(fēng)情路、南坪商務(wù)圈、茶園新城區(qū)、重慶CBD南區(qū)、江南大學(xué)城、長(zhǎng)江廣陽島、南山生態(tài)帶等“七大經(jīng)濟(jì)板塊”，區(qū)域性輻射力、競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，已培育出“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌。 4、區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力2006年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值129.8億元，比2002年增長(zhǎng)67.7%，年均增長(zhǎng)13.8%；工業(yè)總產(chǎn)值246.6億元，比2002年增長(zhǎng)73.3%，年均增長(zhǎng)14.7%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資197.8億元，比2002年增長(zhǎng)2.24倍，年均增長(zhǎng)34.2%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額83.1億元，比2002年增長(zhǎng)91%，年均增長(zhǎng)17.6%；2006年全區(qū)城市居民人均可支配收入124

83、25元,同比增長(zhǎng)12.1%；農(nóng)民人均純收入3475元，同比增長(zhǎng)6.8%。以上數(shù)據(jù)表明，南岸區(qū)各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于重慶市整體增長(zhǎng)速度，而城鄉(xiāng)居民收入也遠(yuǎn)高于重慶平均水平，這表明南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，投資環(huán)境、生活環(huán)境日益優(yōu)越，居民生活質(zhì)量不斷提高，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)，從而為區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。二、地塊概況（略） 1、區(qū)位界定 2、地塊規(guī)劃指標(biāo) 3、地塊片區(qū)發(fā)展規(guī)劃n 總體規(guī)劃茶園新區(qū)被確立為南岸新的工業(yè)園區(qū)，正是這一規(guī)劃使得大南湖社區(qū)的發(fā)展方向變得更為明朗大量工業(yè)將遷往茶園，大南湖社區(qū)利于形成“純居住區(qū)”。n 規(guī)劃建設(shè)情況片區(qū)已擁有中天·陽光美地、競(jìng)地·溯源居

84、、駿逸·江南、華宇·江南楓庭、回龍灣、美堤雅城等成熟中高品質(zhì)大社區(qū)，后期又陸續(xù)開發(fā)出金陽·羅馬假日、東原·檀香山、蘋果城、駿逸·藍(lán)山等中小戶特色樓盤，區(qū)域人氣正在逐漸上升，交通、生活等各項(xiàng)配套也正在逐漸完善，可以預(yù)見未來的大南湖社區(qū)將會(huì)成為南岸區(qū)配套完善的大型居住社區(qū)。 4、周邊環(huán)境狀況（1）交通n 網(wǎng)絡(luò)分布地塊周邊城市主次干道密布，交通通達(dá)性強(qiáng)，大石路貫通南北，與白鶴路、海峽路、蘭花路相交，連通南濱路、學(xué)府大道、四公里立交，形成“三縱三橫”主交交通網(wǎng)絡(luò)，丹龍路青龍路、丹回路、雙龍路、南湖路、等城市次干道相互環(huán)繞，對(duì)地塊形成四周包圍之勢(shì)。目前周

85、邊白鶴路、回龍路及雙龍路段已開通372、 361、 254、 366、 373、 962、 838、 365、305、115、322等公交線路，可通達(dá)解放碑、朝天門、楊家坪、陳家坪、南坪等地。n 鵝公巖大橋鵝公巖大橋是連接南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的重要市政通道，地塊區(qū)域經(jīng)由大石路通過此橋，在10分鐘之內(nèi)即可通達(dá)九龍坡區(qū)。n 菜園壩大橋?qū)⒃?007年底竣工通車的菜園壩大橋通車量可達(dá)到5萬次/日，該大橋?qū)?huì)較大程度上緩解南岸區(qū)的交通壓力，提高南岸區(qū)與渝中區(qū)和江北區(qū)的暢通程度，從而提升南岸區(qū)的區(qū)域輻射力。n 輕軌3號(hào)線輕軌3號(hào)線分三期建設(shè)：一期工程起于南岸區(qū)二塘，止于北部新區(qū)龍頭寺；二期向北延伸至江北國(guó)際機(jī)

86、場(chǎng)，三期向南延伸至巴南區(qū)魚洞鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)2010年建成投運(yùn)。n 南濱路三期工程本項(xiàng)目臨近南濱三期南段，三期工程已進(jìn)入最后收工階段，李家沱至大佛寺大橋?qū)⑼耆炌?。屆時(shí)巴南區(qū)、江北區(qū)以東距離本項(xiàng)目所在區(qū)域的交通時(shí)間將會(huì)大大縮短。（2）生活配套 （3）景觀資源 （4）其它環(huán)境狀況 三、地塊優(yōu)劣勢(shì)（SWOT）分析（略）小結(jié)：u 南岸區(qū)依山傍水，交通便捷，資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，已培育“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌，為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件；u 隨著規(guī)劃的調(diào)整，市政配套設(shè)施的完善，大南湖社區(qū)將會(huì)成為人氣旺盛的大型居住社區(qū)；u 地塊交通優(yōu)勢(shì)明顯，菜園壩大橋的開通、輕軌3號(hào)線的建設(shè)、南濱路

87、三期工程的完工，大大縮短了地塊區(qū)域與重慶其它各區(qū)的距離，區(qū)域開發(fā)投資價(jià)值凸現(xiàn)，升值前景看好；u 地塊不具有景觀及規(guī)模優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈；u 如何發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)，把握機(jī)會(huì)、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，從而形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，是本案地塊開發(fā)的關(guān)鍵。第三章 房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境一、全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入水平的提高以及全國(guó)城市化進(jìn)程的加快，全國(guó)房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。為出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，從2003年底開始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，相繼出臺(tái)系列調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策引導(dǎo)；2007年國(guó)家繼續(xù)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，強(qiáng)化稅收、

88、信貸、土地調(diào)控手段，加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)等六項(xiàng)措施，積極推動(dòng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大普通住房供應(yīng)，控制房?jī)r(jià)上漲幅度。但是，依據(jù)2007年第一季度全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，國(guó)家宏觀調(diào)控效果不明顯，仍然保持較為強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，具體表現(xiàn)為：（1）、房?jī)r(jià)整體上升較快，部分城市房?jī)r(jià)上升過快：全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.6%，漲幅比上季度高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，漲幅較高的主要城市包括：深圳12.6%，北海10.1%，北京9.0%和廣州8.0%等；（2）、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，新建商品住房銷售價(jià)格漲幅大：2007年1季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4846億元，同比增長(zhǎng)16.8%；新建商品住房

89、銷售價(jià)格同比上漲6.0，其中，經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房銷售價(jià)格分別上漲1.9%和6.8%；普通住房銷售價(jià)格上漲6.2%。全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，廣州9.0%，福州8.8%和瀘州8.8%等；（3）、二手住房銷售價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)較快：二手住房銷售價(jià)格同比上漲5.2%，漲幅比上季度高0.3個(gè)百分點(diǎn)。漲幅較大的主要城市包括：深圳12.6%，鄭州11.2%，大理10.7%，北京9.5%和大連8.5%等；（4）、非住宅商品房銷售價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)快：非住宅商品房銷售價(jià)格同比上漲4.8%，其中，辦公樓、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房和商業(yè)娛樂用房銷

90、售價(jià)格分別上漲6.8% 、2.5%和4.5%；（5）、土地調(diào)控政策趨緊，交易價(jià)格上升較快：土地交易價(jià)格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，居住用地、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地和商業(yè)旅游娛樂用地交易價(jià)格分別上漲8.9%、5.7%和20.9%。（6）、物業(yè)服務(wù)價(jià)格漲幅有所回落；物業(yè)服務(wù)價(jià)格同比上漲0.8%，漲幅比上季度低0.1個(gè)百分點(diǎn)。 二、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、房地產(chǎn)投資比例分析重慶房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重 （單位：萬元） 分析：重慶全社會(huì)固定投資及房地產(chǎn)投資連年增長(zhǎng)，從2001年至2006年總量基本增長(zhǎng)3倍，后三年增長(zhǎng)更為突出，房地產(chǎn)投資已占固定資產(chǎn)投資的四分之一，說明重慶城市建設(shè)

91、力度不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為推動(dòng)城市建設(shè)進(jìn)程、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要角色。 2、土地供應(yīng)量分析分析：重慶市主城區(qū)的土地供應(yīng)量充足，2005年略為緊縮，2006年供應(yīng)量突然加大，其增長(zhǎng)率已達(dá)80%，說明政府在有意調(diào)控供需結(jié)構(gòu)，2005年著重對(duì)以往的存量房源進(jìn)行有效消化。從南岸區(qū)2004年至2006年的土地供應(yīng)量增長(zhǎng)趨勢(shì)說明，南岸區(qū)的開發(fā)熱度在提升，也意味著該區(qū)域的存在較大的市場(chǎng)需求空間。3、開發(fā)量、銷售量與空置率綜合分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)、銷售基本情況重慶近五年房地產(chǎn)開發(fā)、銷售比較 (單位：萬平米/億元)20022003200420052006總量增幅總量增幅總量增幅總量增幅總量增幅施工面積20.

92、8%5287.819.8%18.2%19.8%18.4%竣工面積36.3%20.6%-5.4%39.3%0.7%銷售面積36.3%29.5%0.9%51.8%10.4%銷售額46.9%32.9%10.7%17.4% -（數(shù)據(jù)來源：重慶06年統(tǒng)計(jì)年鑒，06年統(tǒng)計(jì)公報(bào)）分析：從上表看，重慶近五年房地產(chǎn)開發(fā)量較大，施工面積一直保持20%左右的增長(zhǎng)幅度； 2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)低迷狀態(tài)，竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，銷售增長(zhǎng)滯緩，一是2003年始政府對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，二是政府經(jīng)濟(jì)適用房的推出，三是部分開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，因此遺留大量“爛尾樓”。 隨著政府宏觀調(diào)控影響的稀釋、2004-2020年重慶市

93、總體規(guī)劃的出臺(tái)、“爛尾樓”的盤活、輕軌二號(hào)線的開通及濱江路的規(guī)劃改造，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次成為熱點(diǎn)，因此2005年始銷售面積及銷售額出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，甚至到2006年已出現(xiàn)竣工面積小于銷售面積的現(xiàn)象，市場(chǎng)呈供需兩旺態(tài)勢(shì)。（2）房地產(chǎn)空置情況 商品房累計(jì)空置面積 (單位：萬平米) 分析：重慶房地產(chǎn)開發(fā)量雖然增長(zhǎng)較大，但其商品房空置率增長(zhǎng)速度在下降，說明市場(chǎng)需求在放大，另據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料反映，在2006年空置面積中，其空置一年以上的商品房355.58萬平方米，占空置商品房比重為58%，在空置一年以上的商品房中，商業(yè)用房179.13萬平方米，占比為50.4%，住宅68.67萬平方米，占比為19.3%。 經(jīng)查閱

94、相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，在商品房累計(jì)空置面積中，近5年來，其商業(yè)用房空置面積比例都接近50%，而在房地產(chǎn)開發(fā)投資總量上，住宅開發(fā)量比例已達(dá)80%以上，說明住宅需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)需求量，舊城改造、城市化率提高、城市綜合宏觀環(huán)境及生活環(huán)境的向好等使住宅需求不斷擴(kuò)大，而商業(yè)用房因購(gòu)買價(jià)格及總金額大，且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，其市場(chǎng)去化速度相對(duì)變得緩慢。4、主城各區(qū)供銷分析 （1）商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積主城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積（單位：萬方）區(qū) 域2002年2003年2004年2005年2006年合計(jì)各區(qū)累計(jì)比例南岸區(qū)17.54%巴南區(qū)6.26%九龍坡區(qū)8.78%大渡口區(qū)58.194.19%江北區(qū)13.73%渝北區(qū)24.17%

95、北部新區(qū)08.52%渝中區(qū)6.64%沙坪壩區(qū)9.01%北碚區(qū)1.15%合計(jì)1261100.00%分析：重慶近五年來商品房供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，且數(shù)量巨大，在主要區(qū)域供應(yīng)中，南岸區(qū)僅次于渝北區(qū)位于全市主城區(qū)第二，供應(yīng)量較大，在2002年2006年間，南岸區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積除2005年稍有回落外，其他年份持續(xù)保持著增長(zhǎng)的勢(shì)頭，2006年更是達(dá)到了驚人的330萬方，出現(xiàn)了迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 （2）商品房銷售面積各區(qū)域商品房銷售面積（單位：萬平方米）區(qū) 域2002年2003年2004年2005年2006年合 計(jì)2006年各區(qū)比例南岸區(qū)16.49%巴南區(qū)6.12%九龍坡區(qū)9.48%大渡口區(qū)3.62%沙坪壩區(qū)9.32

96、%江北區(qū)13.20%渝北區(qū)20.25%北部新區(qū)8.16%渝中區(qū)119.22%北碚區(qū)4.15%合計(jì)100.00%分析：從上表來看，重慶主城各區(qū)域銷售量差距較大，熱點(diǎn)較為集中；對(duì)比主城各區(qū)的銷售狀況，南岸區(qū)這5年來的銷售面積總和僅此于渝北區(qū)，排在全市第二，而逐年的銷售中，南岸區(qū)一直處于全市主城前三甲，除2004年銷售面積有小幅回落外，其他各年份都有一定的增長(zhǎng)幅度?？梢姡习秴^(qū)的需求市場(chǎng)一直保持著比較旺盛的態(tài)勢(shì)。 （3）房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷比重慶主城各區(qū)20022006年商品房累計(jì)銷供比區(qū) 域累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬方）累計(jì)銷售面積（萬方）供銷比南岸區(qū)巴南區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)北部新區(qū)渝中區(qū)沙坪壩區(qū)分析：重慶整體供求關(guān)系較為合理，除渝中區(qū)及九龍坡區(qū)供不應(yīng)求外，其它區(qū)域基本能保證市場(chǎng)供應(yīng)。從2002年至2006年的累計(jì)供銷比來看，南岸區(qū)供應(yīng)量高出銷售量14個(gè)百分點(diǎn)，供應(yīng)量充足，整體呈供需兩旺態(tài)勢(shì)。 （4）住宅成交面積各區(qū)域住宅成交面積（單位：萬方）區(qū) 域2002年2003年2004年2005年2006年合計(jì)累計(jì)比重南岸區(qū)16.67%巴南區(qū)6.20%九龍坡區(qū)9.8