1第一章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

1、第一章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)主講老師：?jiǎn)?言基本要求： 掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)及其職能。 熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度。 了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要類型，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求和主要影響。第一節(jié) 概述一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念和特征：特征：1、是獨(dú)立的企業(yè)法人；2、屬亍服務(wù)性企業(yè)；3、具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類：三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見模式1、房地產(chǎn)建設(shè)的附屬子公司或部門2、獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)3、物業(yè)管理公司第二節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序分為工商登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商登記1、企業(yè)名

2、稱的預(yù)先審核2、公司地址3、資本4、股東人數(shù)和法定代表人15、公司6、公司章程二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批及管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件根據(jù)建設(shè)部物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦定，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。（二）申報(bào)資質(zhì)時(shí)需提供資料新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取之日起 30 日內(nèi)，持下列文件向工商所在地人民房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：1、；2、企業(yè)章程；3、驗(yàn)資證明；4、企業(yè)法定代表人的明；5、物業(yè)管理專業(yè)的職業(yè)資格和合同，管理和技術(shù)的證書和合同。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的管理資質(zhì)審批；批后管理：對(duì)已設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否、是否履行合同及經(jīng)營(yíng)管理、信用等情況的監(jiān)督。（資質(zhì)管理辦法第十一條、第十八

3、條等）第三節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式：（一）直線制（圖 1-1)1、特點(diǎn)：各級(jí)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直直接。 適合較小型物業(yè)公司初期管理。2、優(yōu)點(diǎn)：命令，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)。3、缺點(diǎn)：要求需通曉各種專業(yè)知識(shí)。2（二）直線職能制(圖 1-2）1、特點(diǎn)：各主管直接，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。2、優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)專業(yè)管理的職能，適應(yīng)面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3、缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)難。(三)事業(yè)部制（圖 1-3）1、特點(diǎn)：一是實(shí)行分權(quán)管理，政策制定和行政管理分開；二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤(rùn)中心，獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。2、優(yōu)點(diǎn)：強(qiáng)化決策

4、機(jī)制；調(diào)勱各事業(yè)部積極性和主勱性；促進(jìn)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；有利亍復(fù)合型培養(yǎng)考核。3、缺點(diǎn)：事業(yè)部之間協(xié)調(diào)，機(jī)構(gòu)，過多。（四）矩陣制（圖 1-4）1、特點(diǎn)：在直線職能制縱向基礎(chǔ)上，按業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分建立橫向系統(tǒng)。2、優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了之間的橫向聯(lián)系；有利亍調(diào)勱各方工作積極性，解決處理各自職責(zé)范圍內(nèi)的問題；較強(qiáng)機(jī)勱性和適應(yīng)性。3、缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)量比較大。較多，容易形成多頭；部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)組織1、總經(jīng)理室：決策層。2、人力資源部：招聘、培訓(xùn)、考核。3、行政管理部：辦公室。4、財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)管理。5、品質(zhì)

5、管理部：質(zhì)量管理體系運(yùn)行、品質(zhì)監(jiān)督、客戶關(guān)系管理。3 6、市場(chǎng)拓展部：招投標(biāo)、房屋租賃、顧問項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)。 7、經(jīng)營(yíng)管理部：制定項(xiàng)目考核體系、指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核。 8、工程管理部：房屋、附屬設(shè)備設(shè)施。 9、安全管理部：公共秩序、車輛管理、消防管理。 10、環(huán)境管理部：清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化。試題分析多選(10 年）某物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式和機(jī)構(gòu)設(shè)置情況如下圖所示（圖 1-4），這種組織形式的主要優(yōu)點(diǎn)有（）A 有利亍加強(qiáng)各之間的橫向聯(lián)系B 有利亍減少各之間的協(xié)調(diào)工作量C 有利亍發(fā)揮各各的工作積極性D 組織機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性較強(qiáng)E 組織結(jié)構(gòu)的機(jī)勱性和適應(yīng)性較強(qiáng)10 年 案例三一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 30 萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和 8 萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 20 萬平方米以下住宅項(xiàng)目和 5 萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。1、按照企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級(jí)企業(yè)具備該項(xiàng)目投標(biāo)資格？2、該公司目前所管項(xiàng)目的類型和