火柴廠和大三角片區(qū)項(xiàng)目投資可行性研究報告

1、濟(jì)寧火柴廠和大三角片區(qū)項(xiàng)目投資可行性研究報告 山東省南郊集團(tuán)有限公司2013年7月19日目 錄總論2一、項(xiàng)目背景2二、項(xiàng)目簡況及取得條件2三、可行性研究結(jié)論2第一部分 項(xiàng)目基本情況3一、宗地位置和交通3二、地塊現(xiàn)狀及交地條件5三、用地性質(zhì)及規(guī)劃指標(biāo)5第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析5一、濟(jì)寧概況5二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析8三、項(xiàng)目區(qū)域市場研究8四、項(xiàng)目區(qū)域特征9五、量價關(guān)系10六、客戶構(gòu)成11七、區(qū)域客戶構(gòu)成12第三部分 項(xiàng)目初步定位分析13一、形象定位13二、產(chǎn)品定位13四、價格定位15第四部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃15 開發(fā)時序15第五部分 項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)構(gòu)及人力資源配置15第六部分 經(jīng)濟(jì)預(yù)測及財務(wù)評價16一

2、、測算假設(shè)條件16二、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果16三、財務(wù)評價指標(biāo)17第七部分 不確定性及風(fēng)險分析17 一般性風(fēng)險分析及應(yīng)對策略17第八部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析18一、優(yōu)勢18二、劣勢與規(guī)避措施18三、潛在機(jī)會19第九部分 結(jié)論、建議與重大風(fēng)險提示19附表1、項(xiàng)目地塊各項(xiàng)指標(biāo)表20附表2、地塊基本經(jīng)濟(jì)測算表2123 / 24文檔可自由編輯打印總論一、項(xiàng)目背景為實(shí)現(xiàn)山東省南郊集團(tuán)有限公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，拓展集團(tuán)榮獲國家“廣廈獎”的“城市主人”品牌影響覆蓋范圍，實(shí)現(xiàn)區(qū)域戰(zhàn)略布局，根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和市場開發(fā)計劃，我們對山東濟(jì)寧火柴廠和大三角片區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究。二、項(xiàng)目簡況及取得條件項(xiàng)目簡況：項(xiàng)目地塊位于濟(jì)

3、寧市市中區(qū)古運(yùn)河畔，東臨京杭古運(yùn)河和貫穿南北的主要道路共青團(tuán)路，西有南北主干道王母閣路；東西向城市主干道車站西路將火柴廠和大三角地塊分為南北兩塊；并處于濟(jì)寧市中區(qū)和北湖新區(qū)交界地帶，是濟(jì)寧政府“三河六岸”重點(diǎn)打造區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，周邊有火車站、汽車站、人民醫(yī)院、學(xué)校、銀行等城市配套，功能齊全，生活方便，是宜居宜商的理想生活區(qū)域。2013年5月23日，山東南郊集團(tuán)與濟(jì)寧市中區(qū)人民政府簽訂了濟(jì)寧火柴廠和大三角片區(qū)改造項(xiàng)目合作協(xié)議書，確定為城中村拆遷改造項(xiàng)目。根據(jù)政府提供的數(shù)據(jù)，用于可開發(fā)的建設(shè)用地是233畝，容積率3.0，商業(yè)建筑規(guī)模比例占15%左右，適合建造高品質(zhì)的古運(yùn)河畔上的新型高端城

4、市社區(qū)?，F(xiàn)狀情況，火柴廠地塊目前為凈地70畝；大三角地塊是毛地240畝，用于可開發(fā)建設(shè)用地163畝，拆遷安置用地77畝；預(yù)計地塊在補(bǔ)充協(xié)議簽訂后一年內(nèi)交付。項(xiàng)目取得成本： 根據(jù)政府提供的用地面積、容積率等規(guī)劃條件，以及地價250萬元/畝計算，項(xiàng)目土地成本約5.825億元左右。項(xiàng)目取得條件：政府采用項(xiàng)目預(yù)出讓，零收益方式，選定山東省南郊集團(tuán)為唯一地塊競買人資格，由競買人出資政府拆遷為凈地后，公開出讓給唯一競買人。在完成預(yù)出讓后，可以先凈地掛牌火柴廠70畝，大三角地塊拆遷安置后可用于開發(fā)地塊163畝，凈地后掛牌出讓。付款要求：簽訂投資合同進(jìn)行預(yù)出讓征集競買人資格時，需要支付項(xiàng)目競買保證金，數(shù)額為前

5、期拆遷補(bǔ)償資金等額；土地出讓金可采用先交后返的方式，回遷安置房由南郊集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，政府回購安置房。本項(xiàng)目可以先行開發(fā)火柴廠凈地，待大三角地塊拆遷完成后再進(jìn)行開發(fā)，形成分期滾動開發(fā)模式，減少前期資金投入。三、可行性研究結(jié)論按假定條件地價250萬元/畝，容積率3.0計，可開發(fā)用地1553334.11平方米，可開發(fā)地上建筑面積約46.6萬平米，樓面地價1250元每平方米，項(xiàng)目總投資（含稅費(fèi)）約26.53億元，銷售均價暫按7205.45元/平方米，實(shí)現(xiàn)銷售總收入 約33.58億，扣除銷售稅費(fèi)、土地增值稅后，可實(shí)現(xiàn)利潤總額約4.83億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤約3.99億元（見附表一和附表二）項(xiàng)目取得后，將落實(shí)當(dāng)?shù)?/p>

6、政府對項(xiàng)目具體實(shí)施規(guī)劃要求，并針對周邊物業(yè)現(xiàn)狀認(rèn)真進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，做到準(zhǔn)確定位、充分發(fā)掘項(xiàng)目潛力，打造濟(jì)寧古運(yùn)河上的新型高檔城市社區(qū)，最大程度的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益。第一部分 項(xiàng)目基本情況一、宗地位置和交通項(xiàng)目用地位于山東濟(jì)寧市車站西路南北兩側(cè)，古京杭大運(yùn)河畔。項(xiàng)目用地東臨京杭古運(yùn)河，市區(qū)東西主干道車站西路將地塊分為北火柴廠地塊，南大三角地塊?？砷_發(fā)占地面積155334.11平方米（233.0畝），容積率為3.0，可開發(fā)地上建筑面積約46.6萬平米，其中住宅41.3萬平米，商業(yè)4萬平米，SOHO 1.3萬平米。本項(xiàng)目至曲阜機(jī)場、曲阜高鐵站和濟(jì)寧火車站：項(xiàng)目距距濟(jì)寧曲阜機(jī)場30公里；距曲阜高鐵站50公里；

7、距離濟(jì)寧火車站僅1公里；距濟(jì)寧市汽車總站不到1.5公里。 項(xiàng)目交通便捷，主干道車站西路橫穿地塊，東有南北通道共青團(tuán)路，西有南北動脈王母閣路，距離濟(jì)寧商業(yè)中心約1公里；周邊商業(yè)繁華，配套齊全，銀座商城、貴和商城、運(yùn)河城、秀水商城等商業(yè)，第一人民醫(yī)院、濟(jì)寧八中、醫(yī)院、學(xué)校、銀行等一應(yīng)齊全；項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，水樹相映，東為京杭古運(yùn)河，河水清澈潺潺，兩岸垂柳成蔭；區(qū)位優(yōu)勢明顯，是濟(jì)寧市區(qū)不可多得的地塊之一。宗地位置和交通條件如下圖二、地塊現(xiàn)狀及交地條件1、宗地現(xiàn)狀（1）地勢情況：項(xiàng)目地面平整，火柴廠地塊地勢較高，有一定的坡度，大三角地塊地勢稍低。（2）地面現(xiàn)狀：宗地東古運(yùn)河，對項(xiàng)目開發(fā)打造水文化項(xiàng)目非

8、常有利。大三角地塊南鄰電廠鐵路專用線，但沒有太大影響。 （3）地面現(xiàn)有居民情況：火柴廠地塊為凈地；大三角地塊為工廠、居民等，需要拆遷和安置。2、承諾交地狀況分期交地?；鸩駨S地塊為凈地，預(yù)出讓后可以凈地掛牌，先期供地。大三角地塊在一年內(nèi)交付。三、用地性質(zhì)及規(guī)劃指標(biāo)本項(xiàng)目可開發(fā)占地面積155334.11平方米（233畝），具有打造成為以濟(jì)寧運(yùn)河文化為特點(diǎn)的新型高端城市社區(qū)的條件。此外，根據(jù)濟(jì)寧市區(qū)總體規(guī)劃，該地塊為濟(jì)寧市“三河六岸”治理打造的重點(diǎn)區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)高檔商業(yè)和住宅，規(guī)劃給出容積率3.0左右，規(guī)劃可開發(fā)建筑面積約46.6萬平方米；最終容積率和建筑面積可以根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案確定。用地性質(zhì)為住宅

9、用地，兼容商業(yè)；地塊內(nèi)需安排110伏變電站內(nèi)一處位置，目前暫定在大三角地塊東南角；建筑層數(shù)以高層為主，兼有小高層和花園洋房。第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、濟(jì)寧概況（濟(jì)寧是具有一定影響力的區(qū)域中心城市） 濟(jì)寧位于山東省西南部，地處蘇魯豫皖四省結(jié)合部； 濟(jì)寧是魯南經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展的核心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況在魯南五市中位居榜首； 是黃淮地區(qū)的核心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況好于蘇北五市，與徐州并稱黃淮雙核。濟(jì)寧歷史文化悠久，素以“孔孟之鄉(xiāng)，禮儀之邦”而著稱，是儒家文化和華夏文化的重要發(fā)祥地之一。 濟(jì)寧礦產(chǎn)資源豐富，已發(fā)現(xiàn)和探明儲量的礦產(chǎn)有70多種。以煤為主，全市含煤面積4826平方公里，占全市總面積的45。 200

10、5年至2012年間，我市城市規(guī)模擴(kuò)展勢頭明顯，中心城區(qū)的規(guī)模由52平方公里增長至117.5平方公里，年均增長率為12.35%，平均每年增長9.4個平方公里。城市人口由55.7萬人增長到102.4萬人，年均增長率為9%，平均每年增加6.7萬人。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，主要圍繞煤化工、機(jī)械制造、生物技術(shù)、醫(yī)藥食品、紡織服裝等“五大”產(chǎn)業(yè)抓關(guān)聯(lián)項(xiàng)目建設(shè)，創(chuàng)建國家級煤化工產(chǎn)業(yè)基地。 第二產(chǎn)業(yè)中，重化工業(yè)是濟(jì)寧市經(jīng)濟(jì)的核心支撐力量，煤礦產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，除此之外，有濟(jì)寧電廠、濟(jì)寧松基工程機(jī)械有限公司、山推工程機(jī)械有限公司、魯抗集團(tuán)等大型企業(yè)。1、濟(jì)寧區(qū)位研究 濟(jì)寧位于魯西南經(jīng)濟(jì)帶核心位置，是大濟(jì)寧都市圈的主導(dǎo)城市，位于

11、濟(jì)南都市圈、魯南城市帶與淮海經(jīng)濟(jì)帶交匯處，其經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方向因其交通優(yōu)勢涵蓋各方，呈線面狀發(fā)展趨勢。高鐵建成后與北京、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)有著快速便捷的交通聯(lián)系，擁有無可比擬的區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢。 大濟(jì)寧都市圈確定為2+1型的都市經(jīng)濟(jì)圈，即以濟(jì)寧為核心，以棗莊、菏澤為區(qū)域中心，形成一個呈圈層結(jié)構(gòu)布局的都市經(jīng)濟(jì)圈，隸屬于魯西南經(jīng)濟(jì)帶。2、濟(jì)寧市區(qū)區(qū)域發(fā)展空間二、濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究：GDP走勢近年來濟(jì)寧市GDP保持10%以上的增長速度，從人均GDP看，房地產(chǎn)市場發(fā)展處于平穩(wěn)發(fā)展期。2012年，濟(jì)寧市GDP生產(chǎn)總值3189.37億元，比上年增長11.0%，其中,第一產(chǎn)業(yè)增長4.8%；第二產(chǎn)業(yè)增長12.

12、0%；第三產(chǎn)業(yè)增長11.3%。經(jīng)濟(jì)增長逐季加快、回升跡象日益明朗。其中一季度增長9.2%,上半年增長9.5%,前三季度增長10.5%,全年增長達(dá)到11%,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)回升日顯明朗。經(jīng)濟(jì)質(zhì)量提升、三大收入同步增長。全市地方財政收入增長18.6%,城、鄉(xiāng)居民收入分別增長13.6%和14.8%,均高于經(jīng)濟(jì)增長。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)業(yè)占比大幅提升。工業(yè)經(jīng)濟(jì)回升加快,規(guī)模工業(yè)增加值增幅達(dá)到12.5%,服務(wù)業(yè)占比達(dá)到35.9%,比上年提升1個百分點(diǎn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整逐步向好發(fā)展。2012年GDP在山東省17個地級市中排名第六，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好。濟(jì)寧市人均可支配收入保持較快增速，在山東省17個城市中位于中等水平，

13、居民購買能力顯著增強(qiáng)，消費(fèi)潛力較大。三、項(xiàng)目區(qū)域市場研究板塊格局濟(jì)寧房地產(chǎn)板塊格局并不明顯，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀大致劃分為五大片區(qū)，項(xiàng)目位于中部與南部片區(qū)交匯處，屬中高端項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域。四、項(xiàng)目區(qū)域市場特征產(chǎn)品類型從產(chǎn)品類型看，項(xiàng)目所在區(qū)域以高層和小高層為主 板塊項(xiàng)目名稱小高層多層洋房在售項(xiàng)目中部片區(qū)龍城美墅 龍城水景花苑   和欣家園   匯景園  御景園   魯商·南池公館  紅星8號   冠亞星城 

14、60;北湖片區(qū)鳳凰城 豪庭御都   室戶型及110左右的緊湊三室為熱銷戶型，90左右的緊湊兩室最暢銷板塊項(xiàng)目名稱熱銷戶型中部片區(qū)龍城水景花苑87兩室和欣家園95兩室御景園90-96兩室魯商·南池公館120-130三室紅星8號90兩室、140三室冠亞星城89兩室、110三室北湖片區(qū)鳳凰城87兩室豪庭御都90兩室由于市場上首次置業(yè)的剛需群體為置業(yè)主流群體，資金實(shí)力有限，能夠承受的房屋總價較低，因此市場上90平米左右的兩居及110左右的小三居成為當(dāng)前市場的主流需求。五、量價關(guān)系項(xiàng)目名稱主力戶型（）均價（元/）總價（萬元）月均去化龍城水景花苑95-10

15、5兩室、135三室770065-10520套和欣家園95-110兩室、140三室700070-11020套御景園90-110兩室700060-8035套魯商·南池公館90-100兩室、140三室700070-10030套尚東區(qū)95-105兩室、140三室760075-11030套森泰御城·首府90兩室、130三室780070-10020套萬佳廣場150 三室8200110-130N/A紅星8號90-100兩室、140三室860070-13015套p 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目主力戶型區(qū)間分布在90-140；p 近核心商圈項(xiàng)目銷售均價集中在7600-8200元/，遠(yuǎn)核心商圈項(xiàng)目集中分布在7

16、000元/；p 近核心商圈項(xiàng)目銷售總價在60-110萬，遠(yuǎn)核心商圈項(xiàng)目銷售總價分布在70-130萬；p 近核心商圈項(xiàng)目月均消化20套左右，遠(yuǎn)核心商圈項(xiàng)目月均消化30套左右；p 同一項(xiàng)目高層與小高層價差300元/左右六、客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目客戶需求以剛需為主；下縣進(jìn)城客戶在市場項(xiàng)目客戶中約占20-30%，在市區(qū)邊緣項(xiàng)目中所占比例較大，約占40-50% 樓盤名稱置業(yè)目的區(qū)域來源關(guān)注因素紅星8號多為城市改善客戶，剛需客戶很少客戶主要以個體老板及公務(wù)員為主，多次改善地段、實(shí)驗(yàn)中學(xué)及附小學(xué)區(qū)森泰御城·首府從預(yù)售狀況來看，客戶多為改善型置業(yè)從預(yù)售狀況來看，客戶多為改善型置業(yè)；主要來源于市中

17、區(qū)，客戶地緣性特征不是很明顯，下縣客戶較少地段、產(chǎn)品、社區(qū)品質(zhì)魯商·南池公館花園洋房客戶以改善型需求為主，高層以品質(zhì)剛需和首次改善為主主要來源于市區(qū)，花園洋房以周邊礦上中高層領(lǐng)導(dǎo)及政府官員為主；高層以周邊礦上職工為主；下縣客戶多為首次置業(yè)，受總房款的限制，占比較小市區(qū)核心地段、南池公園景觀、教育景苑·御景園以剛性需求為主區(qū)域來源以市區(qū)和任城區(qū)為主，魚臺、汶上等下縣客戶為方便孩子上學(xué)購買人數(shù)占20%-30%。地段 教育配套 商業(yè)配套和欣家園以剛需為主，兼有一定比例改善型需求客戶以市區(qū)客戶為主，主要為周邊教師、醫(yī)生等泛公務(wù)員群體及部分礦區(qū)業(yè)主為主，下縣客戶所占比例較少地段 周邊

18、配套豪庭御都前期銷售以團(tuán)購為主，對外銷售多為剛性需求以市區(qū)客戶與嘉祥、金鄉(xiāng)等下縣客戶為主，所占比例均為50%左右北湖新區(qū)一中、體育休閑配套鳳凰城以剛需客戶為主市區(qū)客戶與嘉祥、金鄉(xiāng)等下縣客戶所占比例均為50%左右緊湊戶型七、區(qū)域客戶構(gòu)成市區(qū)剛需客戶p 所占比例：50-70%左右p 職業(yè)構(gòu)成:多為礦區(qū)普通職工、公務(wù)員、泛公務(wù)員、個體工商戶、城市白領(lǐng)等p 關(guān)注因素：價格、配套、交通下縣進(jìn)城客戶p 所占比例：20%-30%p 置業(yè)特征：多為剛性需求客戶，為追求更好居住環(huán)境、良好子女教育或方便工作選擇進(jìn)城置業(yè)p 職業(yè)構(gòu)成：多為私營業(yè)主、公務(wù)員、在濟(jì)寧工作者p 關(guān)注因素：價格、教育等配套、交通市區(qū)改善客戶

19、p 所占比例：10%-20%p 職業(yè)構(gòu)成：市區(qū)高端人群，包含礦區(qū)中高層管理人員、政府官員、企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營業(yè)主p 關(guān)注因素：地段、環(huán)境、產(chǎn)品第三部分 項(xiàng)目初步定位分析一、形象定位從項(xiàng)目的用地條件分析，作為市區(qū)運(yùn)河畔的項(xiàng)目，具備市區(qū)開發(fā)的稀缺性，市場風(fēng)險低等特點(diǎn)。從區(qū)域品質(zhì)來看，配套完善，城市價值高，區(qū)域成熟度好，便利指數(shù)好，有臨水親水優(yōu)勢，具有開發(fā)中高檔住宅的基礎(chǔ)條件；擁有車站西路沿街面和歷史商業(yè)氛圍的古運(yùn)河，具備一定商務(wù)屬性，適合局部規(guī)劃商業(yè)。從規(guī)模來看，本項(xiàng)目在用地規(guī)模、所處位置等方面都是區(qū)域內(nèi)罕有，目前也沒有相當(dāng)大的競爭項(xiàng)目。因此，具有打造濟(jì)寧運(yùn)河文化項(xiàng)目的中高端價值平臺，本項(xiàng)

20、目的形象定位建議為“以居住類產(chǎn)品為核心、輔以局部商業(yè)和辦公、以現(xiàn)金流為主導(dǎo)開發(fā)思路的中高檔新型城市商住區(qū)”。二、產(chǎn)品定位地塊可開發(fā)占地面積155334.11平方米，可開發(fā)建筑面積約46.6萬平方米，火柴廠地塊較方正，有利于借助古運(yùn)河規(guī)劃打造成以水和園林為布局的休閑、居住的高端產(chǎn)品，大三角地塊沿車站西路較長，具有較強(qiáng)的商業(yè)價值，可以利用項(xiàng)目三面三條主干道打造東部風(fēng)情商業(yè)街、西部商業(yè)綜合體，北部商鋪和高層住宅以及辦公商務(wù)的高端綜合布局形式，并使南北地塊規(guī)劃呼應(yīng)，形成以車站西路為軸心的大型高端城市社區(qū)。1、業(yè)態(tài)規(guī)劃分析本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃宗旨是土地價值最大化原則。區(qū)域內(nèi)具備開發(fā)中高檔住宅的基礎(chǔ)條件，居住

21、便利性高，住宅開發(fā)風(fēng)險小，建議作為核心業(yè)態(tài)；SOHO兼具商用和居住功能，可作為住宅的補(bǔ)充；臨古運(yùn)河及規(guī)劃車站西路可規(guī)劃商業(yè)，提升本項(xiàng)目的土地利用價值，具備一定市場機(jī)會，適宜采取差異化原則。住宅業(yè)態(tài)分析：項(xiàng)目處于市中區(qū)，古運(yùn)河畔，自然條件得天獨(dú)厚，再加上濟(jì)寧市區(qū)最近幾年商品住宅成交情況較好，本地購房者對地段和便利條件要求的嗜好，項(xiàng)目所在的地塊具有較好的競爭力；本項(xiàng)目適合以高端住宅作為核心產(chǎn)品，商業(yè)為輔助的開發(fā)模式。大三角地塊車站西路和荷花路交界處位置，適合建設(shè)中型商業(yè)和辦公一體化業(yè)態(tài)，不僅對整個項(xiàng)目提升品質(zhì)，也可以帶動周邊商業(yè)氛圍，同時會有不錯的收益。2、產(chǎn)品定位建議：沿車站西路和古運(yùn)河畔規(guī)劃商

22、業(yè)區(qū)域，可定位商鋪和商業(yè)，車站西路和荷花路交界處為中型商業(yè)商務(wù)區(qū)，回遷安置緊鄰此區(qū)域，其余為高檔住宅區(qū)，形成動靜分離，外圍人氣旺盛、商業(yè)氛圍濃厚，內(nèi)部住宅區(qū)域安靜、舒適；形成外鬧內(nèi)靜的格局，提升了商業(yè)的價值，同時也為住宅的方便、快捷、舒適、幽靜創(chuàng)造了良好的條件，更迎合了當(dāng)?shù)厝说纳罹幼±砟?，為?xiàng)目后期銷售提供了有利的支持。商鋪面積定位上下兩層在200平米左右；住宅規(guī)劃為中高檔住宅，主力戶型為90平米左右的兩居室和120-150平米的三居室。三、價格定位根據(jù)周邊項(xiàng)目情況（量價關(guān)系表）分析，項(xiàng)目均價可定在7200元/平米，住宅均價6500元/平方米，商業(yè)12000元/平米，SOHO均價7000元/

23、平方米。第四部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃開發(fā)時序火柴廠地塊目前已經(jīng)為凈地，地塊方正、平整，大三角地塊目前為毛地，需要拆遷和安置。通過對地塊及所處區(qū)域的了解分析，對項(xiàng)目的開發(fā)時序與開發(fā)周期建議如下：1、一期：開發(fā)火柴廠地塊火柴廠地塊北側(cè)為安置房，已經(jīng)基本入住，有了居住氛圍，同時住宅供應(yīng)有限，急需住宅適度放量。因此考慮優(yōu)先開發(fā)住宅產(chǎn)品，輔以部分公寓及沿街商業(yè) ，形成本產(chǎn)品高端聚集效應(yīng)，為后期大三角地塊開發(fā)奠定基礎(chǔ)，同時也有利于回收現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)。2、二期：大三角地塊結(jié)合二期地塊位置，布置住宅和商業(yè)，形成獨(dú)立的居住形式，可以采用先開發(fā)住宅和回遷安置房，聚集人氣，加速回款，然后進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，為提升商業(yè)

24、價值提供基礎(chǔ)。第五部分 項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)構(gòu)及人力資源配置本項(xiàng)目將由南郊集團(tuán)有限公司發(fā)起組合項(xiàng)目公司開發(fā)，股東不超過三家,獨(dú)立核算，按公司法運(yùn)作。按照項(xiàng)目管理的要求,以聊城城市主人項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ),配備有關(guān)部門和專業(yè)技術(shù)人員，項(xiàng)目公司實(shí)行獨(dú)立的人事管理體系。第六部分 經(jīng)濟(jì)預(yù)測及財務(wù)評價一、測算假設(shè)條件1、可開發(fā)用地155334.11平方米，可開發(fā)地上建筑面積46.6平方米，其中住宅面積41.3平方米，商業(yè)4萬平方米（售出商業(yè)面積按3.2萬平米計），SOHO 1.3萬平方米；地下建筑面積16萬平方米。2、項(xiàng)目開發(fā)以住宅及商業(yè)為開發(fā)方向，其中土地成本按計容建筑面積樓面價1250元/平方米計，土地成本約5

25、.825億。4、商業(yè)所配車庫保留，住宅車庫銷售80%為3304個，暫按每個6萬元計。 二、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果1、開發(fā)投資總成本估算 開發(fā)成本約26.53億元，具體內(nèi)容如下：（1）土地成本：5.83億元（包括土地出讓金、契稅）；（2）前期費(fèi)用：1.6萬元（含可研、規(guī)劃設(shè)計、地勘、土地平整等）；（3）建安費(fèi)用：15.9萬元；（4）間接費(fèi)用：3.2萬元2、總銷售收入測算（1）可售面積及銷售率：按地上面積住宅41.3萬平方米和SOHO 1.3萬平方米全部銷售，商業(yè)銷售80%即3.2萬平方米，商業(yè)地下車庫保留，住宅地下車庫銷售按80%即3304個計取。（2）銷售策略：高層住宅價格按均價6500元/平方米銷售；

26、商業(yè)按均價12000元/平方米銷售；SOHO按均價7000元/銷售。預(yù)計項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售總收入為33.58億元。三、財務(wù)評價指標(biāo)1、成本利潤率18.2%2、銷售利潤率14.38%3、銷售凈利潤3.99億元 第七部分 不確定性及風(fēng)險分析一般性風(fēng)險分析及應(yīng)對策略1、市場風(fēng)險通過對項(xiàng)目取得成本、區(qū)域市場的分析，本項(xiàng)目屬于稀缺性地段，市區(qū)供應(yīng)有限，所以抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，但由于目前濟(jì)寧市場供應(yīng)量的增大，存在價格提升空間小的市場情況，項(xiàng)目的銷售或經(jīng)營有相對風(fēng)險。2、行業(yè)競爭風(fēng)險通過對該區(qū)域競爭性樓盤的分析，本項(xiàng)目具備一定的競爭優(yōu)勢，但未來項(xiàng)目供應(yīng)量的增大，影響項(xiàng)目銷售的去化速度。3、融資風(fēng)險由于本項(xiàng)目采用預(yù)出

27、讓，政府回購安置房的形式，對項(xiàng)目投資和融資有很大的利好，但需要前期投入拆遷資金。4、拆遷供地風(fēng)險由于大三角地塊為居民、工廠、單位聚集區(qū)，需要拆遷11.63萬平方米，回遷安置15.38平方米，存在拆遷時間不能按時完成的因素。第八部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析一、優(yōu)勢1、水景河畔、稀缺地塊資源，極具開發(fā)價值本地塊作為濟(jì)寧市古運(yùn)河畔的稀缺用地，區(qū)域價值平臺較高，市場認(rèn)可度較好，區(qū)域的發(fā)展急需升級改造，且具有打造高端精品城市社區(qū)的基礎(chǔ)，本項(xiàng)目無論從市場角度還是投資角度都具有較高的價值。2、交通優(yōu)勢，區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目地塊周邊有貫通城區(qū)的三條主要道路，周邊火車站、汽車總站、公交車等便捷通達(dá)，周邊商業(yè)中心、醫(yī)院、學(xué)校、銀

28、行等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，條件成熟，非常符合當(dāng)?shù)厝酥脴I(yè)的目標(biāo)。3、有利于拓展“城市主人”品牌在魯西南房地產(chǎn)市場的影響基于山東省南郊集團(tuán)開發(fā)的聊城“城市主人”項(xiàng)目，年榮獲國家“廣廈獎”，在全國有較高的知名度?，F(xiàn)將原有項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)移師濟(jì)寧，結(jié)合本地塊實(shí)際情況及市場環(huán)境，高起點(diǎn)定位，將“城市主人”作為市場標(biāo)桿，提升項(xiàng)目形象及高層產(chǎn)品價格，打造代表性高端規(guī)模項(xiàng)目。二、劣勢與規(guī)避措施1、項(xiàng)目規(guī)劃大三角地塊商業(yè)中型綜合體銷售風(fēng)險本區(qū)域商業(yè)氛圍不足，商業(yè)商務(wù)功能性較差，大型商業(yè)銷售難度較大，無法形成區(qū)域性商業(yè)，建議減少大型商業(yè)的規(guī)劃建設(shè)規(guī)模，適當(dāng)增加商鋪供應(yīng)量。2、車站西路和老運(yùn)河對地塊整體性和建設(shè)強(qiáng)度的影響根據(jù)濟(jì)

29、寧市規(guī)劃局有關(guān)文件要求，車站西路為主要干道，道路退距25米，減少了地塊的利用率，且將整個項(xiàng)目分成了南北地塊，導(dǎo)致土地的完整性受損；沿河兩岸不允許有高層建筑，直接影響了項(xiàng)目容積率的提高。建議利用當(dāng)?shù)厝说耐顿Y嗜好，適當(dāng)增加沿車站西路和古運(yùn)河兩岸的商鋪面積，提高項(xiàng)目收益率。3、當(dāng)?shù)厝照諏σ?guī)劃設(shè)計的影響根據(jù)國家規(guī)定日照應(yīng)滿足大寒日2小時的日照時間，而濟(jì)寧市規(guī)劃要求為3小時，在一定程度上制約了規(guī)劃設(shè)計。三、潛在機(jī)會1、充分利用舊城改造的機(jī)會舊城改造一般在城市區(qū)位較好，銷售價格較高，住宅去化速度相對較快，前期投入的資金較少，財務(wù)成本降低，對資金壓力較大企業(yè)比較適合。2、打造古運(yùn)河文化品牌和濟(jì)寧市政府大規(guī)劃

30、相吻合濟(jì)寧市政府近年來，對“三河六岸”的打造緊鑼密鼓，而項(xiàng)目正處于古運(yùn)河畔，和政府大規(guī)劃相吻合，為打造高端項(xiàng)目奠定了基礎(chǔ)，利用古運(yùn)河文化，提升項(xiàng)目品味，提高山東城市主人品牌的良好的聲譽(yù)和形象，這將大大提升本項(xiàng)目的商住價值，也將會對本項(xiàng)目價格有顯著拉升作用。第九部分 結(jié)論、建議與風(fēng)險提示結(jié)論：本項(xiàng)目方案上可行，經(jīng)濟(jì)上合理。本地塊作為濟(jì)寧市區(qū)古運(yùn)河畔的稀缺住宅綜合用地，具有較高的開發(fā)價值，區(qū)域價值平臺較高，市場認(rèn)可度較好，預(yù)計未來3-5年內(nèi)，地塊稀缺性價值更高，無論從市場角度還是投資角度都具有排他性和稀有性?；诘貕K實(shí)際情況及市場環(huán)境，依托優(yōu)越的地理位置和古運(yùn)河文化，打造古運(yùn)河畔具有代表性的高端規(guī)

31、模項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)對濟(jì)寧市區(qū)城市形象提升具有十分重要的意義。建議：積極協(xié)調(diào)本項(xiàng)目以不高于250萬元/畝的地價獲取土地，并爭取各項(xiàng)稅費(fèi)的減、免、緩。風(fēng)險提示：項(xiàng)目體量較大，相對于其它拆遷項(xiàng)目容積率偏低，存在一定風(fēng)險，必須確保本項(xiàng)目產(chǎn)品定位明確、符合市場需求。附表一 項(xiàng)目地塊各項(xiàng)指標(biāo)表項(xiàng)目指標(biāo)單位還建面積自得面積總占地面積約310畝77畝233畝占地面積206667155334.11容積率 3.0地上建筑面積620003平米154000466003其中商業(yè)按15%計商業(yè)93000平米4000053000地下160000平米預(yù)估土地成交單價250.0 300萬/畝土地成交總價5825069900萬元77畝

32、地需用于還遷安置房建設(shè)，233畝地可用于開發(fā)銷售整體樓面地價元/平米可開發(fā)樓面地價1250 1500元/平米商住比15：85住宅戶數(shù)住宅車位商業(yè)車位車位總數(shù)地下不高于90%數(shù)量4130（可售）33043184448附表二： 項(xiàng)目地塊基本經(jīng)濟(jì)測算表序號項(xiàng) 目 名 稱單 價 元/平米數(shù) 量 萬平米合 價 萬元備 注一、前期費(fèi)用334.039321446.615566.232381.1規(guī)劃報建施工準(zhǔn)備費(fèi)269.697102446.612567.884971.1.1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)11646.65405.6可協(xié)商1.1.2人防易地建設(shè)費(fèi)2046.6932可協(xié)商空間較大1.1.3墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)84

33、6.6372.8按8元/建筑面積全款預(yù)收（可以返還70%）1.1.4散裝水泥專項(xiàng)資金146.646.6按2元/建筑面積.按照建筑面積57.19萬平米1.1.7環(huán)保環(huán)衛(wèi)噪音排污費(fèi)1.546.669.9臨沂標(biāo)準(zhǔn)噪音為3元/平米1.1.8氣象防雷+地震評審費(fèi)646.6279.6估算1.1.9土地測量費(fèi)0.520.6710.335300元/畝1.1.10建設(shè)局交易登記費(fèi)用317.637855建安造價*0.20%(估）1.1.11建筑勞務(wù)保證金建安造價的2%，可退1.1.12工程監(jiān)理費(fèi)946.6419.4建安造價0.8 %(單體+室外)1.1.13招標(biāo)代理費(fèi)(含標(biāo)底編制費(fèi))246.6120建安造價 0.

34、1 % 1.1.14勘探費(fèi)62000元每棟1.1.15規(guī)劃局建筑工程項(xiàng)目審批服務(wù)費(fèi)2.546.6116.51.1.16建設(shè)局圖紙審查費(fèi)2.346.6107.18高層2.5元/平米1.1.17建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)綜合管理費(fèi)246.693.21.1.18建筑企業(yè)養(yǎng)老社保金4129.292115建安造價2.6%(有協(xié)商空間）1.1.19占用城市綠化補(bǔ)償費(fèi)30可協(xié)商收費(fèi)，粗估算1.1.20環(huán)評費(fèi)0.446.618.64環(huán)評報告0.4元/平米1.1.21水土保持費(fèi)246.693.2水利局收取水土保持費(fèi)1.2設(shè)計費(fèi)50.1129184546.62335.2621.2.1設(shè)計費(fèi)50.1129184546.623

35、35.2621.2.2總體概念階段1.620.6733.0721.2.3修建性規(guī)劃方案220.6741.341.2.4住宅全過程25.541.31053.151.2.5商業(yè)（含寫字樓）全過程505.32651.2.6地下全過程2914.5420.51.2.7景觀環(huán)境設(shè)計407.23289.2按占地面積的35%做綠化面積。1.2.8專項(xiàng)設(shè)計費(fèi)546.6233給水熱力排水燃?xì)獾缆酚芯€電話審圖費(fèi)（估）1.3竣工驗(yàn)收費(fèi)用4.546.6209.7包括預(yù)測繪費(fèi)、審計費(fèi)，門牌費(fèi)、消防驗(yàn)收費(fèi)等1.3.1消防驗(yàn)收2.546.6116.51.3.2預(yù)售前測繪費(fèi)246.693.21.3.3不可預(yù)見費(fèi)453.3854091按13項(xiàng)之和3二、建安工程費(fèi)用3408.13149146.6158818.9275單價按樓面面積平均2.1基礎(chǔ)設(shè)施