投資性房地產(chǎn)0PPT教案

1、投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)0第1頁/共58頁一、投資性房地產(chǎn)的定義一、投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。經(jīng)營性活動要與作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)相區(qū)別第2頁/共58頁已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物第3頁/共58頁已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)?！纠?014年1月1日，甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議，約定甲公司以年租金720萬元租賃使用乙公司擁有的40萬平方米土地使用權(quán)。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他

2、單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第4頁/共58頁按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)?！纠科髽I(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，企業(yè)管理當(dāng)局做出書面決議明確繼續(xù)持有這部分使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。第5頁/共58頁已出租的建筑物已出租的建筑物指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于已出租的建筑物。通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書

3、面決議，明確表明將其用于經(jīng)營租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。第6頁/共58頁企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！纠?甲企業(yè)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心通過競拍取得一塊土地的使用權(quán)，甲企業(yè)按照合同規(guī)定對這塊土地進(jìn)行了開發(fā)，并在這塊土地上建造了一棟商場，擬用于整體出租，但尚未開發(fā)完工。第7頁/共58頁（一）自用房地產(chǎn)（一）自用房地產(chǎn) （二）作為存貨的房地產(chǎn)（二）作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。如

4、某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。不能單獨計量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第8頁/共58頁下列各項中，屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的是（ ）。A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已對外出租的建筑物B. 企業(yè)部分用于出租、部分用于自用且各部分不能單獨計量的建筑物C. 房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D. 按國家規(guī)定認(rèn)定的閑置土地第9頁/共58頁下列各項中，不屬于投資性房地產(chǎn)的是 （ ）。 A企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物B已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租但暫時空置C房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的建筑物D企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值

5、后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)第10頁/共58頁一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)（1）有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)（2）成本能夠可靠地計量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點：投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點：1、已出租的土地使用權(quán)或建筑物2、持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物3、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)第11頁/共58頁應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量1、外購的投資性房地產(chǎn)的成本2、自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本3、以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本第12頁/共58頁一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式成本模式公允價值模式 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，只有滿足特定條件的情況，

6、即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。 同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種模式進(jìn)行后續(xù)計量。第13頁/共58頁采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息第14頁/共58頁成本模式計提折舊或攤銷計提減值準(zhǔn)備公允價值模式不需要計提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值進(jìn)行計量第15頁/共58頁成本模式成本模式公 允 價 值 模公 允 價 值 模式式會計政策

7、變更會計政策變更不得轉(zhuǎn)換不得轉(zhuǎn)換企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，就不得再隨意變更了。第16頁/共58頁下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的會計處理方法，不正確的是（ ）。A企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，但滿足一定條件時也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量B對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，通常情況下企業(yè)可同時采用成本模式和公允價值模式兩種計量模式C只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式D投資性房地產(chǎn)滿足一定條件時，可將成本模式變更為公允價值模式，并且追溯調(diào)整第17頁/共58頁1、“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬戶賬戶適用于成本模式與公允價值

8、模式公允價值模式下：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動第18頁/共58頁第19頁/共58頁第20頁/共58頁（一）成本模式下投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始（一）成本模式下投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量計量1、成本模式下外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始、成本模式下外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量計量（取得時的實際成本） 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款如果企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租、部分自用，用于出租部分應(yīng)當(dāng)予以單獨確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價值占公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行分配。第21頁/共58頁【例例1】2013年3月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。3月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了

9、經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。4月5日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，購置價款為1 100萬元，在購置過程中支付相關(guān)稅費100萬元。甲企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。第22頁/共58頁2、成本模式下自行建造投資性房地產(chǎn)的、成本模式下自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量確認(rèn)和初始計量達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出 借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程 或 開發(fā)成本第23頁/共58頁【例例2】2012年1月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上自行建造三棟廠房。2013年10月，甲企業(yè)預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠

10、房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。2013年11月1日，三棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元；三棟廠房的實際造價均為1 000萬元，能夠單獨出售。甲企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。第24頁/共58頁1、按期計提折舊或攤銷 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 2、取得租金收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入3、減值測試 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備第25頁/共58頁【例例3】甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為1 800萬元，按照直線法計提折舊，使用壽

11、命為20年，預(yù)計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬元，租金月末支付。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為1 200萬元，此時辦公樓的賬面價值為1 500萬元，以前未計提減值準(zhǔn)備。對甲企業(yè)12月的業(yè)務(wù)進(jìn)行會計處理。第26頁/共58頁（一）公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和（一）公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量初始計量1、公允價值模式下外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)、公允價值模式下外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量和初始計量取得時的實際成本 借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：銀行存款第27頁/共58頁【例例4】2013年3月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對

12、外出租。3月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。4月5日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，購置價款為1 100萬元，在購置過程中支付相關(guān)稅費100萬元。甲企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。第28頁/共58頁2、公允價值模式下自行建造投資性房、公允價值模式下自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出 借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：在建工程 或 開發(fā)成本第29頁/共58頁【例例5】2013年1月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，支付價款6 00萬元（包含相關(guān)稅費），并在這塊土地上自行建造

13、一棟寫字樓。2013年10月，甲企業(yè)預(yù)計寫字樓即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將寫字樓租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。2013年11月1日，寫字樓完工，實際建造成本為1 000萬元。甲企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。第30頁/共58頁1、資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價值上升時借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動 貸：公允價值變動損益資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價值下降時借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動2、取得租金收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入第31頁/共58頁一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則后續(xù)支出如果延長了投資性房地產(chǎn)

14、的使用壽命或明顯改良了投資性房地產(chǎn)的使用效能，從而導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟效益超過了原先的估計，能夠滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。后續(xù)支出如果只是維護(hù)或恢復(fù)投資性房地產(chǎn)原有的使用效能，不可能導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過原先的估計，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。第32頁/共58頁投資性房地產(chǎn)再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。 （一）成本模式下的資本化后續(xù)支出的賬務(wù)（一）成本模式下的資本化后續(xù)支出的賬務(wù)處理處理1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時： 借：投資性房地產(chǎn)在建 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)第33頁/共58頁2、發(fā)生的資本化支出時： 借：投資性房地產(chǎn)

15、在建 貸：銀行存款3、改建擴建或裝修裝潢完成時： 借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)在建第34頁/共58頁1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時： 借：投資性房地產(chǎn)在建 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動 （公允價值變動也可能在借方） 第35頁/共58頁2、發(fā)生的資本化支出時： 借：投資性房地產(chǎn)在建 貸：銀行存款3、改建擴建或裝修裝潢完成時： 借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：投資性房地產(chǎn)在建第36頁/共58頁 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款【例例6】華聯(lián)公司1月份對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修，以銀行存款支付維修費20 000元。第37頁/共58頁一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

16、換形式和轉(zhuǎn)換日（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式確鑿證據(jù)確鑿證據(jù)一是企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變第38頁/共58頁（1）投資性房地產(chǎn)開始自用。 （2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。（3）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。（4）自用建筑物停止自用，改為出租。（5）房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售。2、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定第39頁/共58頁1、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房

17、地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 或 無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 或 累計攤銷 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 或 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備第40頁/共58頁借：固定資產(chǎn) 或 無形資產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動 （可能在借方） 公允價值變動損益 （可能在借方）第41頁/共58頁3、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)第42頁/共58頁【例例7】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的部分寫字樓用于對外經(jīng)營租賃。201

18、3年10月15日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，原值為5 600萬元，已經(jīng)計提折舊1 200萬元，已計提減值準(zhǔn)備500萬元。第43頁/共58頁借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動 （可能在借方） 公允價值變動損益 （可能在借方）第44頁/共58頁1、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品第45

19、頁/共58頁【例例8】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2013年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2013年4月15日。2013年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備。甲企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。第46頁/共58頁借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 或 累計攤銷 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 或 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn) 或 無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備第47頁/共58頁【例例9】甲甲公司2012年12月31日在自有土地上建成一座廠房，此在建工程的賬面成本為800萬

20、元（攤銷期限為20年，按平均年限法攤銷，預(yù)計無殘值），建成初衷是作為自用的車間，但由于產(chǎn)品銷路不暢于2014年1月1日將此廠房出租，租期為10年，出租時該廠房已計提減值準(zhǔn)備10萬元。甲公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。第48頁/共58頁（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本 存貨跌價準(zhǔn)備 公允價值變動損益 （轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值） 貸：開發(fā)產(chǎn)品 資本公積其他資本公積 （轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值）第49頁/共58頁借：投資性房地產(chǎn)成本 累計攤銷 或 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 或 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 公允價值變動損益 （轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值） 貸：固定資產(chǎn) 或 無形資產(chǎn) 資本公積其他資本公積 （轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值）第50頁/共58頁【例例10】公司2013年7月31日決定將持有的某土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)。出租當(dāng)日，該土地使用權(quán)的賬面原價為2 400萬元，已累計攤銷800萬元，公允價值為2 000萬元。假定不考慮其他因素。公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。第51頁/共58頁（一）采用成本模式計量的投資性房地（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置產(chǎn)的處置1、收到處置價款時、收到處置價款時借：銀行存款