秦皇島棲云山國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資資料

1、秦皇島棲云山國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資資料目 錄一、城市基本情況2（一）、城市基本背景21、城市概況22、交通條件33、主要經(jīng)濟(jì)支柱及產(chǎn)業(yè)3（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況41、經(jīng)濟(jì)總量42、固定資產(chǎn)投資43、社會(huì)消費(fèi)54、財(cái)政收入55、城市居民生活水平66、人口增長及城市化率67、城市發(fā)展規(guī)劃7二、房地產(chǎn)市場概況10（一）、房地產(chǎn)投資開發(fā)概況10（二）、土地市場11（三）、商品房銷售12三、意向地塊基本情況13（一）、項(xiàng)目基本情況131、項(xiàng)目區(qū)位和范圍132、項(xiàng)目概況163、項(xiàng)目功能定位184、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模18（二）、總體布局規(guī)劃181、用地布局192、功能分區(qū)19（三）、區(qū)域競爭樓盤22四、意向

2、地塊經(jīng)濟(jì)測算281、定價(jià)282、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)283、銷售收入314、土地成本與銷售利潤31五、綜合分析與結(jié)論32（一）、項(xiàng)目SWOT分析32（二）、結(jié)論與建議35一、城市基本情況（一）、城市基本背景1、城市概況秦皇島市位于河北省東北部，東北接遼寧省綏中縣，西北臨河北省承德市，西靠唐山市的灤縣、遷安，南臨渤海，是河北省重要的經(jīng)濟(jì)大市，全國首批14個(gè)沿海開放城市之一，也是中國北方重要的外貿(mào)口岸。西南距石家莊483公里，西距首都北京280公里，距天津220公里。秦皇島市轄區(qū)面積7812.4平方公里，其中市區(qū)面積502平方公里（其中建成區(qū)面積91.88平方公里）。下轄3區(qū)（海港區(qū)、北戴河區(qū)、山海關(guān)區(qū)）和4

3、縣（撫寧縣、昌黎縣、盧龍縣和青龍滿族自治縣）。截至2010年底，秦皇島市戶籍人口298萬人，其中市區(qū)人口83萬人。2、交通條件秦皇島具有較為發(fā)達(dá)的鐵路、公路、航空和海運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)。京山、京哈、大秦、秦沈客運(yùn)專線四大鐵路干線于境內(nèi)交匯，津秦客運(yùn)專線已經(jīng)開始施工。規(guī)劃的“大”字型高速公路網(wǎng)及“三縱六橫九條線”的公路主骨架逐步形成，為構(gòu)建“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”奠定了基礎(chǔ)。3、主要經(jīng)濟(jì)支柱及產(chǎn)業(yè)秦皇島瀕臨渤海，是我國著名的海濱旅游城市，旅游業(yè)和港口運(yùn)輸是秦皇島城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大支柱，圍繞這兩大支柱的服務(wù)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占有重要地位。十二五經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長12%左右；全部財(cái)政收入增長

4、12%以上；規(guī)模以上工業(yè)增加值增長15%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長20%以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長18%；外貿(mào)出口總額增長8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長12%左右；登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲4%左右；人口自然增長率控制在6.3以內(nèi)。秦皇島市以旅游名城建設(shè)為總攬，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。強(qiáng)化大旅游和綜合性產(chǎn)業(yè)觀念，推進(jìn)各產(chǎn)業(yè)與旅游元素的有機(jī)融合，以旅游的大發(fā)展帶動(dòng)各產(chǎn)業(yè)向更高層次邁進(jìn)，向具有秦皇島特色的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系轉(zhuǎn)型。一是推進(jìn)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，優(yōu)化全市域“兩帶六區(qū)”空間布局，抓好休閑城市服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，以旅游立市百項(xiàng)工程為支撐，北戴河新區(qū)為突破口，開發(fā)高端旅游產(chǎn)品，

5、緩解淡旺季矛盾，促進(jìn)旅游業(yè)從觀光游向觀光與休閑度假游并重轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)旅游總收入翻一番以上。二是做大做強(qiáng)以裝備制造業(yè)為主的先進(jìn)制造業(yè)，集群化打造400萬噸造船基地、重型裝備出?？诨?、大型工程裝備制造基地、高速鐵路設(shè)備生產(chǎn)基地、世界級(jí)輪轂生產(chǎn)基地。三是發(fā)展壯大以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，以電子信息、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等為重點(diǎn)，積極引進(jìn)一批高技術(shù)項(xiàng)目，培育產(chǎn)業(yè)集群，推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加快成長為我市先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到15%以上。抓好重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)建設(shè)，著力培育新的戰(zhàn)略增長極，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)發(fā)展?？茖W(xué)制定擴(kuò)區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃。適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。圍

6、繞電子信息、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、裝備制造業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，加快中信戴卡基地、諾貝爾生物醫(yī)藥基地等項(xiàng)目建設(shè)，爭取引進(jìn)23家超億美元的重大項(xiàng)目，培育特色鮮明的新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展示范區(qū)。（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總量秦皇島市GDP總量呈穩(wěn)步上升，2010年GDP達(dá)930億元，同比增12.3%，從2005年到2010年，GDP總量激增了429.5億元，幾乎相當(dāng)于2004年整年GDP總量；GDP增長率從2003年開始基本保持在10%以上，遠(yuǎn)高于全國平均水平。2、固定資產(chǎn)投資2010年，秦皇島市固定資產(chǎn)投資達(dá)到2666億元，增長率為20.1%。20062008年期間固定資產(chǎn)投資增長速度有所下

7、行，但仍保持19%以上的增速，2009年固定資產(chǎn)投資明顯加大，增資達(dá)到歷史最高水平，2010年秦皇島受整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)放大，預(yù)計(jì)隨著秦皇島北戴河新區(qū)各重點(diǎn)項(xiàng)目及其基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)投入，秦皇島未來固定資產(chǎn)投資增加速度還將繼續(xù)擴(kuò)大。3、社會(huì)消費(fèi)社會(huì)銷售品總額呈現(xiàn)逐漸上升趨勢，2010年秦皇島社會(huì)消費(fèi)品零售總額335億元，增長16.68%，顯示秦皇島的個(gè)人消費(fèi)能力在逐漸增強(qiáng)。4、財(cái)政收入2010年度秦皇島地方財(cái)政一般預(yù)算收入72億元，比上年增長27.9%，同期地方一般預(yù)算支出136億元，增長30.5%。2005-2010年秦皇島財(cái)政收入逐年增加，2009年增長幅度出現(xiàn)短暫下滑

8、后，2010年繼續(xù)保持較高的增長率，預(yù)計(jì)隨著秦皇島旅游立市政策執(zhí)行的深入，財(cái)政收入會(huì)有更大幅度的提升。5、城市居民生活水平城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)17118元，比上年增長10.7%，人均消費(fèi)支出10948元，增長7.1%。城市人均收入水平逐年提高，消費(fèi)能力逐年增強(qiáng)，可支出比例呈逐年上升趨勢。 6、人口增長及城市化率2010年，人口保持低速增長。年末全市總?cè)丝?98萬人，比上年末增加1.39萬人，增長3.83%。其中，市區(qū)人口82.63萬人，增加0.82萬人。年內(nèi)出生人口3.10萬人，出生率10.81，比上年下降1.22個(gè)千分點(diǎn)；死亡人口2.21萬人，死亡率7.72；人口自

9、然增長率為3.097、城市發(fā)展規(guī)劃（1）規(guī)劃期限和規(guī)劃范圍規(guī)劃期限：為2008年2020年。近期：2008年2010年；中期：2011-2020年；遠(yuǎn)景：2020年以后。規(guī)劃范圍，根據(jù)規(guī)劃內(nèi)容和控制深度的不同，將規(guī)劃范圍界定為三個(gè)層次：A、市域范圍   含三區(qū)四縣，總面積7812.5平方公里，為市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍。其中，城市規(guī)劃區(qū)范圍總面積約2075平方公里。 B、濱海地區(qū)控制范圍   總面積約1419平方公里。為市域京沈高速公路和沿海高速公路以南區(qū)域，包括海港區(qū)、北戴河區(qū)、山海關(guān)區(qū)的全部行政范圍以及撫寧縣、昌黎縣的部分沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 C、主城區(qū)規(guī)劃范圍&

10、#160;  包括現(xiàn)狀三個(gè)城市區(qū)，總面積約492平方公里。（2）市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃市域總?cè)丝诩俺擎?zhèn)化水平   規(guī)劃市域總?cè)丝?020年為365萬人。2010年市域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到52以上，市域城鎮(zhèn)人口達(dá)到173萬人左右；2020年市域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到65以上，市域城鎮(zhèn)人口達(dá)到237萬人左右。市域城鎮(zhèn)空間及等級(jí)結(jié)構(gòu)   構(gòu)筑“一帶兩點(diǎn)三軸”的市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)?！耙粠А敝甘杏蜓睾！?2”組團(tuán)式的濱海城鎮(zhèn)發(fā)展帶，即沿京沈高速公路以南、昌撫公路及沿海高速公路以東區(qū)域，由山海關(guān)、海港、北戴河（含南戴河、牛頭崖）、西部濱海新城（大蒲河）和昌黎縣城、撫寧縣城以

11、及其它沿海建制鎮(zhèn)等構(gòu)成的濱海發(fā)展帶?！皟牲c(diǎn)”指據(jù)點(diǎn)式發(fā)展的青龍和盧龍縣城?！叭S”分別指沿205復(fù)合交通線（含205國道、京秦鐵路）、102復(fù)合交通線（含102國道、京山鐵路、京秦客運(yùn)專線、京沈高速公路）和承秦復(fù)合交通線（含承秦高速公路、秦青公路）構(gòu)成的三條小城鎮(zhèn)發(fā)展軸。形成市域中心城市（1個(gè)）、中小城市(5個(gè))、中心鎮(zhèn)（9個(gè)）和一般鎮(zhèn)（16個(gè)）四級(jí)市域城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)。市域及城市對(duì)外交通A、公路   規(guī)劃市域形成以“十”字形的高速公路主干線（京秦高速、沿海高速、承秦高速）和“三縱七橫十三條線”的干線公路網(wǎng)（三縱為秦青線、青樂線和蛇劉線；七橫為京建線、涼龍線、三撫線、102國道

12、、205國道和沿海公路北線、沿海公路南線。十三條線是京秦高速青龍連接線、承秦出海路雙牛線、京秦高速山海關(guān)連接線、出海路復(fù)線、京秦高速開發(fā)區(qū)連接線、京秦高速北戴河、連接線沿海高速撫寧線、沿海高速留守營連接線、沿海高速昌黎連接線、沿海高速機(jī)場連接線、沿海高速昌黎南連接線、沿海高速劉臺(tái)莊連接線、燕新線）共同構(gòu)成的公路網(wǎng)主骨架。建設(shè)中心城鎮(zhèn)通市區(qū)1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)半小時(shí)到達(dá)高速公路；主要經(jīng)濟(jì)中心、沿海旅游景點(diǎn)、大型工業(yè)區(qū)之間由一級(jí)以上公路相連；縣與縣、縣與85%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及重要景點(diǎn)之間由二級(jí)以上公路相連。規(guī)劃增設(shè)京沈高速公路開發(fā)區(qū)連接線興凱湖路，謀劃建設(shè)機(jī)場連接線，對(duì)沿海高速公路在濱海地區(qū)的各條連接

13、線進(jìn)行升級(jí)改建。B、鐵路   一是建設(shè)京秦城際鐵路。規(guī)劃利用京山鐵路狼秦段改造為京秦客運(yùn)專線，在秦皇島市區(qū)設(shè)北戴河站和秦皇島站兩個(gè)客運(yùn)站。規(guī)劃京山鐵路北戴河站秦皇島站之間的區(qū)段改線西遷，原線路廢除。二是建設(shè)津秦客運(yùn)專線：該線在市區(qū)平行京秦客運(yùn)專線走向，分別在北戴河與秦皇島設(shè)置客運(yùn)站。三是為擴(kuò)大港口腹地，打通至承德、內(nèi)蒙、遼西的交通通道，規(guī)劃將地方鐵路延伸至叨爾噔，與國鐵魏（丈子）塔（山）線連接，又與錦（州）承（德）線溝通；地方鐵路在市區(qū)與國鐵的交接站改為龍家營站。C、航空   在昌黎曬甲坨規(guī)劃建設(shè)4C級(jí)旅游支線機(jī)場，山海關(guān)的軍民合用機(jī)場近中期予以保留，遠(yuǎn)

14、期搬遷。（3）濱海地區(qū)空間協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃濱海地區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略東優(yōu)西移，南控北進(jìn)（優(yōu)化中心城區(qū)，大力推進(jìn)城市從東部地帶向西部地帶戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)建設(shè)重點(diǎn)向內(nèi)陸地區(qū)縱深方向延伸）；軸向集聚，組團(tuán)隔離（濱海地區(qū)是秦皇島市發(fā)展的龍頭，人口向該區(qū)域各城鎮(zhèn)集聚是秦皇島市發(fā)展的必然，因此，強(qiáng)化濱海地區(qū)城鎮(zhèn)帶的建設(shè)是非常必要的。濱海地區(qū)的城鎮(zhèn)布局應(yīng)延續(xù)現(xiàn)狀組團(tuán)串珠式的結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)調(diào)各組團(tuán)間的綠色隔離，保持獨(dú)具特色的空間結(jié)構(gòu)）；分區(qū)協(xié)作，整體生長（隨著城市從濱海地區(qū)東部地帶向西部地帶戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的實(shí)施，西部各城鎮(zhèn)應(yīng)主要承擔(dān)旅游、休閑度假等城市職能，疏解主城區(qū)部分壓力）；控制容量，保護(hù)環(huán)境（濱海地帶是秦皇島市生態(tài)最為敏感

15、的區(qū)域，環(huán)境保護(hù)工作是首要工作，是基礎(chǔ)工作。各城鎮(zhèn)規(guī)模的確定應(yīng)著重考慮本地環(huán)境承載力的要求，控制城市容量，切不可盲目求大，突破環(huán)境的極限）；整合資源，加快發(fā)展（本著區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，重新審視濱海地區(qū)資源狀況，優(yōu)化資源配置，打破行政界線，發(fā)揮城鎮(zhèn)各自優(yōu)勢，抓住機(jī)遇，快速發(fā)展）。濱海地區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)堅(jiān)持生態(tài)環(huán)境優(yōu)先的原則，優(yōu)化完善東部海港區(qū)、山海關(guān)區(qū)、北戴河區(qū)的城市功能，啟動(dòng)建設(shè)西部濱海生態(tài)新城，嚴(yán)格控制和合理利用海岸線，強(qiáng)力推進(jìn)“西港東遷”，積極引導(dǎo)工業(yè)向北部山地發(fā)展，建設(shè)具有濃郁海濱特色的的園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化的濱海名城，構(gòu)筑由山海關(guān)、海港、北戴河（含南戴河、牛頭崖）、濱海生態(tài)新城、昌黎縣

16、城、撫寧縣城等構(gòu)成的“4+2組團(tuán)”式城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)，建設(shè)秦皇島大都市區(qū)。各組團(tuán)間以大片森林公園、郊野公園、生態(tài)農(nóng)業(yè)用地、河流水系組成生態(tài)隔離地帶，并以高速公路、公路、濱海旅游路相連。濱海地區(qū)各組團(tuán)功能定位海港組團(tuán)為國家重要的能源樞紐港之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、臨港工業(yè)、物流和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的城市功能綜合區(qū)；山海關(guān)組團(tuán)為國家歷史文化名城，重要的鐵路樞紐，旅游休閑度假勝地，現(xiàn)代制造和臨港工業(yè)基地；北戴河組團(tuán)為國際商務(wù)會(huì)議中心，生態(tài)型、園林式、國際性旅游休閑度假勝地；濱海新城組團(tuán)為濱海旅游休閑度假勝地，高端旅游休閑、文化創(chuàng)意、總部經(jīng)濟(jì)和科技教育研發(fā)等為主的濱海生態(tài)宜居新城；昌黎、撫寧組團(tuán)為秦皇島衛(wèi)星

17、城，中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散的主要承接地。濱海地區(qū)交通發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)濱海區(qū)域的地形、地貌及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、各組團(tuán)在濱海區(qū)域的功能定位，在充分考慮該區(qū)域的交通需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，確定形成以組團(tuán)間交通通道為引導(dǎo)，以各組團(tuán)內(nèi)部的主干路為骨架，次干路、支路為補(bǔ)充的層次分明，功能明確的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；形成以公共交通為骨架，以自行車、步行、小汽車交通為輔助，以出租車為補(bǔ)充的現(xiàn)代化的城市居民通勤交通模式；形成以旅游公交、常規(guī)公交為主，小汽車為輔助，出租車為補(bǔ)充的城市旅游交通模式。遠(yuǎn)景實(shí)現(xiàn)各組團(tuán)間以軌道交通和常規(guī)公共交通相互聯(lián)系。到規(guī)劃期末，在濱海地區(qū)將形成“一條高速走廊（沿海高速京沈高速）、一條快速通道（沿海公路北線海

18、北路戴河片區(qū)南部環(huán)路興凱湖路老205國道西環(huán)路北環(huán)路）、一條旅游專線（沿海公路南線），兩條國道（102、205國道）、十二條連接線（沿海高速劉臺(tái)莊連接線，昌黎南連接線、機(jī)場連接線、昌黎東連接線、留守營連接線、撫寧連接線，京沈高速山海關(guān)連接線、東港路、海陽路、興凱湖路、北戴河高速5條連接通道，青樂線撫昌公路）”的路網(wǎng)格局。二、房地產(chǎn)市場概況（一）、房地產(chǎn)投資開發(fā)概況1、房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資呈較大的幅度增加，2010年秦皇島全市房地產(chǎn)投資120.26億元，比上一年增長了27.78，從2010年的土地成交情況來看，未來幾年秦皇島房地產(chǎn)投資額將繼續(xù)增加，未來房地產(chǎn)市場競爭將越趨激烈。2、房地產(chǎn)開發(fā)概況

19、秦皇島商品住宅開發(fā)在2006年出現(xiàn)爆發(fā)式增長，新開工面積和竣工面積比2005年增長近75%，2009年與2008年相比，各項(xiàng)指標(biāo)略有增長。2010年數(shù)據(jù)政府至今未正式對(duì)外公布。（二）、土地市場以下是對(duì)秦皇島市區(qū)和海港區(qū)（含開發(fā)區(qū)）2008年至2011上半年住宅土地市場成交情況的分析圖：（三）、商品房銷售2009年隨著房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)，秦皇島市房屋銷售面積大幅增加，2010年雖然國家宏觀調(diào)控政策嚴(yán)厲，但秦皇島商品房銷售面積仍然繼續(xù)增加，說明秦皇島作為國家重要的濱海旅游城市，其房地產(chǎn)依然保持高需求，相信隨著秦皇島旅游立市，大力發(fā)展旅游業(yè)的政策推動(dòng)，來秦皇島異地置業(yè)的外地人將越來越多，每年銷售量將繼

20、續(xù)增加。秦皇島商品房基本保持了每年6%以上的增長率，即使金融危機(jī)，也未能影響到秦皇島房價(jià)的上漲，隨著恒大、萬科等國內(nèi)一線開發(fā)商的進(jìn)駐，后期銷售價(jià)格將繼續(xù)提升。三、意向地塊基本情況（一）、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目區(qū)位和范圍隨著秦皇島市政府突出的“大旅游立市”宏偉計(jì)劃，棲云山整體開發(fā)項(xiàng)目度假區(qū)概念規(guī)劃方案已納入秦皇島市旅游戰(zhàn)略規(guī)劃中，不僅是秦皇島市政府十二五建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，而且被列入河北省重點(diǎn)工程項(xiàng)目和河北省重點(diǎn)旅游工程項(xiàng)目兩個(gè)省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目地塊處于被秦皇島市中心城區(qū)所包圍的唯一一座景觀山-棲云山景區(qū)內(nèi)，棲云山是市區(qū)內(nèi)最高的山，海拔200余米，可俯瞰城市，眺望大海，景色優(yōu)美。項(xiàng)目全部開發(fā)建成后，將

21、成為“城市環(huán)繞景區(qū)的世外桃源”。作為未來秦皇島市新的戰(zhàn)略增長極，市政府提出“要高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)發(fā)展，科學(xué)制定擴(kuò)區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃，適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，開發(fā)區(qū)西擴(kuò)新區(qū)也將列入國家級(jí)戰(zhàn)略試點(diǎn)區(qū)。項(xiàng)目地塊正是處于開發(fā)區(qū)西擴(kuò)新區(qū)的核心位置，是秦皇島市區(qū)內(nèi)唯一未整體開發(fā)的稀缺地塊，升值潛力巨大。項(xiàng)目北面為建設(shè)中的數(shù)谷·數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，西側(cè)為規(guī)劃中的開發(fā)區(qū)70平方公里新城區(qū)行政和金融商業(yè)中心，北京大學(xué)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和美國諾貝爾生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地緊靠景區(qū)西側(cè)，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園位于新管委西北側(cè)，毗鄰該項(xiàng)目。地理位置十分優(yōu)越，地塊北臨津山鐵路，距京沈高速出口4公里，南面為建設(shè)中的城市主干道秦皇西大街延長

22、線-秦?fù)崧?，東南邊為秦津城際高速鐵路，西面為規(guī)劃的棲云山路，四周交通十分便利。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：從中間穿越項(xiàng)目的騰飛路正在施工，向南延伸與項(xiàng)目南側(cè)秦?fù)峥焖俾废噙B：棲云山北側(cè)高爾夫比賽用地現(xiàn)狀圖： 項(xiàng)目西北側(cè)，老年公寓及高層用地現(xiàn)狀圖（是項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)唯一需要拆遷的村址）：2、項(xiàng)目概況該項(xiàng)目目前由秦皇島棲云山國際旅游度假有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營，公司是由香港東盛投資有限公司獨(dú)資創(chuàng)辦，主要從事棲云山國際旅游度假區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目包括山頂超五星國際大酒店、2個(gè)18洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、體育公園國際老年中心，度假山莊及國際旅游購物中心等。（1）重要進(jìn)展2010年3月，已與政府簽訂了項(xiàng)目總合同，并且簽訂了4200畝綠地租賃

23、合同用于高爾夫球場用地；2010年3月，項(xiàng)目列為河北省重點(diǎn)工程項(xiàng)目和河北省重點(diǎn)旅游工程項(xiàng)目；2010年9月，市規(guī)委會(huì)通過項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃方案，開發(fā)區(qū)國土資源局出具項(xiàng)目用地預(yù)審意見書；2011年4月28日，舉行度假區(qū)項(xiàng)目開工典禮；2011年6月，高爾夫練習(xí)場和北球場已開始施工，國家清理高爾夫所需資料已報(bào)省、市發(fā)改委。作為河北省重點(diǎn)工程項(xiàng)目和河北省重點(diǎn)旅游工程項(xiàng)目，在功能區(qū)劃分上，采取了圍繞山體布置，形成“一核、兩環(huán)、六區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目將建成秦皇島的一個(gè)地標(biāo)性工程，打造成國際頂級(jí)度假區(qū)。（2）用地指標(biāo)用地面積：7352畝（包括4200畝綠地作為高爾夫球場，建設(shè)用地3100畝）可建設(shè)用地面積：

24、3100畝綜合容積率：1.51規(guī)劃地上建筑面積：312萬（3）合作方式3、項(xiàng)目功能定位 秦皇島棲云山國際旅游度假區(qū)將建成國際一流的避暑度假、休鬧勝地：建成秦皇島旅游經(jīng)濟(jì)與工業(yè)經(jīng)濟(jì)相融合的、集大型企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、旅游度假為一體的高端綠色產(chǎn)業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)重要的多功能配套區(qū)。完善、擴(kuò)展秦皇島旅游度假的基礎(chǔ)配套設(shè)施和提升秦皇島旅游度假的品位和檔次。4、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括山頂棲云山國際大酒店、棲云山國際高爾夫俱樂部(36洞高爾夫球場)、棲云山莊、歐洲小鎮(zhèn)(別墅)、總部經(jīng)濟(jì)會(huì)所、云頂山莊及國際老年公寓、文化體育公園、葡萄酒莊、滑雪場等。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目用地面積7352畝，其中建

25、設(shè)用地3100畝，總建筑面積約260萬，及相關(guān)旅游休閑度假設(shè)施、道路市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和景觀綠化工程等。項(xiàng)目估計(jì)總投資約100億元人民幣，建設(shè)周期5-7年。（二）、總體布局規(guī)劃秦皇島棲云山國際旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃1、用地布局整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容形成“一核、兩環(huán)、八區(qū)”的結(jié)構(gòu)。各個(gè)功能區(qū)都圍繞中心棲云山布置，中心棲云山作為整個(gè)項(xiàng)目的綠核，“兩環(huán)”分別為環(huán)山公路，和環(huán)山高爾夫綠帶，十個(gè)功能區(qū)分別為：棲云山國際大酒店、棲云山國際高爾夫俱樂部、總部經(jīng)濟(jì)會(huì)所、歐洲小鎮(zhèn)、棲云山莊、云頂山莊度假公寓及國際老年公寓、文化體育公園、葡萄酒莊、滑雪場等。2、功能分區(qū) 棲云山國際大酒店 棲云山國際大酒店是在將20

26、0米高的棲云山降坡至175米的平臺(tái)上，建造古堡式超五星級(jí)大酒店，138米高的“倫敦大笨鐘”觀光塔將是秦皇島最高的標(biāo)志性建筑。國際大酒店擬建筑面積16萬，局部10層。酒店擁有頂級(jí)餐飲和娛樂設(shè)施等眾多的配套設(shè)施，設(shè)有多個(gè)多功能廳、高科技會(huì)議室、國際會(huì)議廳、貴賓接待廳，會(huì)議設(shè)施完備?？山哟龂翌I(lǐng)導(dǎo)、國際貴賓，舉辦國際會(huì)議活動(dòng)。多功能廳與宴會(huì)廳總面積達(dá)數(shù)千平方米，最大的宴會(huì)廳可供千人同時(shí)用餐。 酒店設(shè)有總統(tǒng)套房、豪華套房、商務(wù)套房、標(biāo)準(zhǔn)間、單間共500余間，客房豪華舒適，設(shè)施齊全。健身設(shè)施一應(yīng)俱全，室內(nèi)外泳池，水流飛瀑流向室外。設(shè)有極寫意水流按摩池、桑拿室和按摩浴池。健身中心配有完備的各類新型健身器材

27、。國際名品街，將匯集世界名牌和奢侈品，為高端人士提供購物便利。大酒店北坡還規(guī)劃了直升機(jī)停機(jī)坪，為景區(qū)高端配套留足空間。 棲云山國際高爾夫俱樂部 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)36洞高爾犬球場，分為兩個(gè)部分，北面是18洞國際錦標(biāo)賽球場，南面為18洞都市水景球場。球場環(huán)繞山體周邊布黃，依山就勢形成自然獨(dú)特的球場形態(tài)。球場球道的分布特點(diǎn)為山地與平原交叉，每18洞球道均為山上山下錯(cuò)落分布，使人耳目一新。球場景色生機(jī)盎然，景色迷人。山上的球道被各種樹木所圍繞，山下球道中的水面廣闊，水系眾多。整個(gè)球場都在山水掩映之中，造就一個(gè)風(fēng)格獨(dú)特、美麗而生態(tài)的頂級(jí)高爾夫球場。 總部經(jīng)濟(jì)會(huì)所 總部經(jīng)濟(jì)會(huì)所位于棲云山南坡高爾夫球場的上方，

28、可以俯瞰整個(gè)球場，景觀優(yōu)美，氣勢非凡?？偨ㄖ娣e約40萬平方米，由130座獨(dú)立的高爾夫企業(yè)總部會(huì)所組成，是特別利用秦皇島特有的氣候條件和北戴河中央暑期辦公地的特點(diǎn)，針對(duì)大企業(yè)貴賓接待、高層會(huì)議、戰(zhàn)略談判、培訓(xùn)、療養(yǎng)度假等商務(wù)活動(dòng)興建的專屬會(huì)館區(qū)。會(huì)所內(nèi)部可以享受五星級(jí)酒店的服務(wù)，擁有完善的配套設(shè)施，會(huì)議、接洽、餐飲、泳池、健身等一應(yīng)俱全。每一棟總部會(huì)館都是一座建在高爾大球場中央的頂級(jí)商務(wù)中心。企業(yè)家們能在自己的私人領(lǐng)地里接待最重要的貴賓，也能在自己的主場舉行最高級(jí)別的商務(wù)談判。 歐洲小鎮(zhèn) 歐洲小鎮(zhèn)位于棲云山山麓東南角，總建筑面積約40萬平方米。小鎮(zhèn)鑲嵌于高爾夫球場和湖泊之內(nèi)，與高球場球道有著長

29、長的綠茵岸線接壤，真正做到與高爾夫球場的零距離接觸。南觀高爾夫球場，眺望大海。提倡建筑、環(huán)境與人的和諧共生，采用歐洲小鎮(zhèn)的形式，由旅游街道、休閑廣場和眾多造型各異的別墅群組成，再現(xiàn)經(jīng)典的歐洲建筑風(fēng)格，帶來濃郁的異域風(fēng)情。 建筑布局隨地勢起伏而層次分明，社區(qū)內(nèi)精選各種珍稀植物樹種，高桿的樹種、純凈的高爾夫草坪與山莊交相輝映，使“建筑像從地里長出來的一樣”。高爾夫與歐洲小鎮(zhèn)的結(jié)合，本身就是自然與品位的完美融合。 棲云山莊 棲云山莊位于棲云山東北角，建筑面積約70萬平方米，東臨城區(qū)，配套設(shè)施完善，傾力打造小高層高爾夫花園洋房。北面和東面被高爾夫球場環(huán)繞，西側(cè)棲云秀山近在咫尺，自然山水珠環(huán)翠繞，綠意盎

30、然。小區(qū)布局充分結(jié)合自然地勢，運(yùn)用“南北向、大間距、低密度”的規(guī)劃布局，結(jié)合山水特色，以高爾夫體閑寫意的生活為概念，全力營造一種富有、休閑、生態(tài)以及健康舒適的極致尊崇生活。 小區(qū)配套商業(yè)步行街，提供各種配套服務(wù)，滿足人們生活需要，讓心隨生活空間無限遐想。 棲云山莊致力于打造富有現(xiàn)代氣息的人文社區(qū)，倡導(dǎo)文化藝術(shù)、思想自由和個(gè)性尊重，小區(qū)配套小學(xué)、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、城市體育公園，運(yùn)動(dòng)設(shè)施齊全、高爾夫推桿練習(xí)場、高爾夫尊貴會(huì)所、陽光泳池。 云頂山莊高層度假公寓 公寓為高層建筑，總建筑面積約85萬平方米，緊挨開發(fā)區(qū)新區(qū)繁華商業(yè)中心，高爾夫球場與湖泊環(huán)繞，眺望大海，景色宜人。百米寬的景觀大道和500畝山

31、地公園為小區(qū)創(chuàng)造了難得的綠色、美景生活大空間。 國際老年公寓 國際老年公寓建筑面積10萬平方米，在棲云山腳下，緊依高爾夫球場，景色宜人，老年公寓將引進(jìn)世界知名健康管理機(jī)構(gòu)，提供一系列的功能及價(jià)值選擇，如娛樂休閑功能、便捷靈活功能、文化多樣性、個(gè)人護(hù)理、個(gè)人價(jià)值實(shí)現(xiàn)感、商務(wù)活動(dòng)支持、圖書館、社區(qū)性及安全性等。 根據(jù)老年人對(duì)設(shè)施的多樣化要求提供現(xiàn)代化的配套設(shè)施，滿足老年人日常生活和個(gè)人護(hù)理的需要，國際老年公寓突出“似家”一樣的氛圍，讓他們感受到家的溫馨。景觀也是老年公寓設(shè)施中一個(gè)非常重要的元素，花園中優(yōu)美的景色，可為老年人提供愉悅的心情，上山便道，適合老年人悠閑地漫步：同時(shí)，景觀也考慮到季節(jié)的更替

32、，顏色的選擇等因素，從而為老年人營造一個(gè)美好的居住環(huán)境。國際老年公寓西靠美國諾貝爾生物醫(yī)藥園，世界最先進(jìn)的功能醫(yī)學(xué)機(jī)構(gòu)的落戶將為老人提供高品質(zhì)的生活和康復(fù)、休療。 文化體育公園度假區(qū)配套的500畝文化體育公園與景觀大道對(duì)接，各種體育健身設(shè)施齊全，將建設(shè)室內(nèi)體育俱樂部和運(yùn)動(dòng)場，俱樂部將配置健身房、乒乓球、棋牌室等，田徑場周邊將建若干網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場，并配置各類室外活動(dòng)器械。以體育為線索，以園林為載體，營造時(shí)尚景觀空間，集運(yùn)動(dòng)、交流、休閑為一體，注重參與和體驗(yàn)，倡導(dǎo)全民健身。體育公園將打造成以大眾運(yùn)動(dòng)、全民健身為主的開放性文化、體育活動(dòng)基地。 葡萄酒莊 充分利用棲云山人防工程和昌黎盛產(chǎn)葡萄

33、酒的優(yōu)勢，在密云蜿蜒起伏的山坳中，建造一座童話般優(yōu)美的歐式城堡葡萄酒莊，總用地面積30畝。(項(xiàng)目已規(guī)劃自行開發(fā)3000畝專有優(yōu)質(zhì)葡萄園和釀酒廠)，酒莊中設(shè)“紅酒坊”餐廳，運(yùn)用塔樓等歐式建筑特征，內(nèi)設(shè)世界酒品展覽室、紅酒歷史博物館、紅酒工藝流程館、品酒吧、雪茄吧、西餐廳酒吧等。莊園入口處為一條200米長木制葡萄架長廊，半山坡上將種植數(shù)千株世界不同品種的優(yōu)質(zhì)觀賞型葡萄。利用原有防空洞建設(shè)酒窖。山洞酒窖內(nèi)設(shè)紅酒罐裝生產(chǎn)線，專為企業(yè)和名人提供單獨(dú)區(qū)域藏酒。葡萄長廊下可一邊采摘葡萄，一邊品著美灑，兩側(cè)小溪水流潺潺，其樂無窮。 滑雪場（滑草場）利用棲云山的自然地形，在度假區(qū)西側(cè)景觀大道北側(cè)規(guī)劃了一個(gè)滑雪場，（夏、秋季為滑草場）即豐富了度假區(qū)項(xiàng)目，更能充分利用冬季資源，快速集聚人氣。（三）、區(qū)域競爭樓盤項(xiàng)目位于未來秦皇島開發(fā)區(qū)新區(qū)核心地段，區(qū)