場地的公共限制

1、場地設計場地設計 場地的公共限制場地的公共限制場地的公共限制 為保證城市和區(qū)域的整體運營效益，場地設計必須遵守一定的公共限為保證城市和區(qū)域的整體運營效益，場地設計必須遵守一定的公共限制。這些限制來自于：制。這些限制來自于：1.1.國家與地方政府的法律、法規(guī)、規(guī)范、標準等規(guī)定國家與地方政府的法律、法規(guī)、規(guī)范、標準等規(guī)定2.2.當地的城市規(guī)劃要求與規(guī)劃管理的有關規(guī)定；當地的城市規(guī)劃要求與規(guī)劃管理的有關規(guī)定；3.3.與場地建設有關的消防、人防、交通、市政等主管部門的要求；與場地建設有關的消防、人防、交通、市政等主管部門的要求；4.4.場地建設與使用的其他限制場地建設與使用的其他限制 公共限制條件是通

2、過對場地設計中一系列技術經濟指標的控制來實現的。公共限制條件是通過對場地設計中一系列技術經濟指標的控制來實現的。n用地控制用地控制n密度控制密度控制n高度控制高度控制n容量控制容量控制n綠化控制綠化控制用地控制用地控制場地界限場地界限n建設用地邊界線建設用地邊界線 即業(yè)主即業(yè)主( (開發(fā)商或土地使用者開發(fā)商或土地使用者) )所取得使用權的土地邊界線，具有嚴謹的所取得使用權的土地邊界線，具有嚴謹的法律意義。在土地私有的西方國家，一般稱之為地產線（法律意義。在土地私有的西方國家，一般稱之為地產線（Property Line)Property Line)；在；在我國長期計劃經濟的土地使用模式下，該線

3、被稱為征地線；根據我國現行土地我國長期計劃經濟的土地使用模式下，該線被稱為征地線；根據我國現行土地有償使用制度，該線可稱為土地產權線有償使用制度，該線可稱為土地產權線( (簡稱地產線簡稱地產線) )或建設用地邊界線。或建設用地邊界線。 用地邊界線是場地的最外圍邊界線，它限定了土地使用權的空間界限。用地邊界線是場地的最外圍邊界線，它限定了土地使用權的空間界限。當用地邊界線范圍內有公共設施當用地邊界線范圍內有公共設施( (如城市道路如城市道路) )用地時，必須首先保證公共設施用地時，必須首先保證公共設施的使用。因此，地產線并不是對場地的使用。因此，地產線并不是對場地 可建設使用范圍的最終限定?？山?/p>

4、設使用范圍的最終限定。n道路紅線道路紅線 城市道路用地的規(guī)劃控制線。城市道路用地的規(guī)劃控制線。 一般在城市規(guī)劃中明確劃定，由城市規(guī)劃行政主管部門在用地條件圖中一般在城市規(guī)劃中明確劃定，由城市規(guī)劃行政主管部門在用地條件圖中標明。道路紅線總是成對出現。標明。道路紅線總是成對出現。n建筑控制線建筑控制線 基地上用以標定可建建筑區(qū)域范圍的界線基地上用以標定可建建筑區(qū)域范圍的界線用地控制用地控制道路紅線道路紅線 道路用地包括綠化帶、人行道、非機動車道、隔離帶、機動車道及道路叉路口道路用地包括綠化帶、人行道、非機動車道、隔離帶、機動車道及道路叉路口等組成部分，由城市的市政、道路交通部門統(tǒng)一建設管理。等組成

5、部分，由城市的市政、道路交通部門統(tǒng)一建設管理。 城市道城市道路包括城市路包括城市主干路、次主干路、次干路、支路干路、支路和居住區(qū)級和居住區(qū)級道路等道路等用地控制用地控制道路紅線與用地邊界線道路紅線與用地邊界線n重合重合 最常見最常見n相交相交n分離分離用地控制用地控制道路紅線對場地建筑的限制道路紅線對場地建筑的限制 道路紅線是場地與城市道路用地在地表、地上和地下的空間界限。建筑道路紅線是場地與城市道路用地在地表、地上和地下的空間界限。建筑物的物的臺階、平臺、窗井臺階、平臺、窗井等建筑突出物，地下部分或等建筑突出物，地下部分或地下建筑地下建筑、建筑、建筑基礎基礎以及以及( (除場地內連接城市管線

6、以外的除場地內連接城市管線以外的) )地下管線地下管線都不允許突人道路紅線。都不允許突人道路紅線。 屬于公益上有需要的建筑和屬于公益上有需要的建筑和臨時性建筑臨時性建筑，如公共廁所、治安崗亭、公用，如公共廁所、治安崗亭、公用電話亭、公交調度室等等，經當地城市規(guī)劃主管部門批準，可突入道路紅線建電話亭、公交調度室等等，經當地城市規(guī)劃主管部門批準，可突入道路紅線建造。而建筑的騎樓、過街樓、空中連廊和沿道路紅線的造。而建筑的騎樓、過街樓、空中連廊和沿道路紅線的懸挑懸挑部分，其凈高、寬部分，其凈高、寬度等應符合當地城市規(guī)劃部門的統(tǒng)一規(guī)定，或經規(guī)劃部門的批準后方可建造。度等應符合當地城市規(guī)劃部門的統(tǒng)一規(guī)定

7、，或經規(guī)劃部門的批準后方可建造。允許突入道路紅線的建筑突出物允許突入道路紅線的建筑突出物 允許允許窗罩、活動遮陽、雨棚、挑檐窗罩、活動遮陽、雨棚、挑檐等建筑突出物突人道路紅線，但是該突出物必等建筑突出物突人道路紅線，但是該突出物必須與建筑本身有牢固的結合，且建筑與其突出物均不得向道路上空排泄雨水，其突入的須與建筑本身有牢固的結合，且建筑與其突出物均不得向道路上空排泄雨水，其突入的高度和寬度還須滿足下列要求：高度和寬度還須滿足下列要求：n在人行道地面上空：在人行道地面上空： 2m2m以上允許突出突度不大于以上允許突出突度不大于0 040m40m的窗扇、窗罩；的窗扇、窗罩；2 250m50m以上允

8、許突出以上允許突出寬度不大于人行道寬減寬度不大于人行道寬減lmlm且突出寬度不大于且突出寬度不大于3m3m的活動遮陽；的活動遮陽；3 350m50m以上允許突以上允許突出寬度不大于出寬度不大于lmlm的陽臺、凸形封窗、雨棚、挑檐等；的陽臺、凸形封窗、雨棚、挑檐等；5m5m以上允許突出寬度不大以上允許突出寬度不大于人行道寬減于人行道寬減lmlm且突出寬度不大于且突出寬度不大于3m3m的雨棚、挑檐。的雨棚、挑檐。n在無人行道的道路路面上空：在無人行道的道路路面上空： 2.50m2.50m以上允許突出寬度不大于以上允許突出寬度不大于0 040m40m的窗扇和窗罩，的窗扇和窗罩，5m5m以上允許突出以

9、上允許突出寬度不大于寬度不大于1m1m地雨棚和挑檐。地雨棚和挑檐。用地控制用地控制建筑控制線（建筑紅線）建筑控制線（建筑紅線） 是建筑物基底位置的控制線。建筑控制線并不限制場地的使用范圍，而是建筑物基底位置的控制線。建筑控制線并不限制場地的使用范圍，而是劃定場地內可以建造建筑物的界限。是劃定場地內可以建造建筑物的界限。它對建筑物的限制作用它對建筑物的限制作用( (如可突入控制線建造如可突入控制線建造的建筑、建筑突出物等的建筑、建筑突出物等) )與道路紅線基本相同。與道路紅線基本相同。建筑控制線的劃定主要根據如下原因：建筑控制線的劃定主要根據如下原因：n( (道路道路) )紅線后退紅線后退 場地

10、與道路紅線連接時，場地與道路紅線連接時，一般以道路紅線為建筑控制線一般以道路紅線為建筑控制線。因城市規(guī)劃需要，主管。因城市規(guī)劃需要，主管部門常常在道路紅線以外另訂建筑控制線，這種情況稱為部門常常在道路紅線以外另訂建筑控制線，這種情況稱為紅線后退紅線后退（或稱為后退紅線（或稱為后退紅線) )。這時，道路紅線與建筑控制線之間的這時，道路紅線與建筑控制線之間的用地用地可以修建綠化設施、道路、停車場、廣場、用可以修建綠化設施、道路、停車場、廣場、用以連接場地與城市管網的管線設施、屬公益需要的臨時性建筑等。以連接場地與城市管網的管線設施、屬公益需要的臨時性建筑等。n契約限制契約限制 這是在業(yè)主這是在業(yè)主

11、( (或開發(fā)商或開發(fā)商) )取得土地使用權的劃撥土地批準文件或土地出讓、轉讓合同取得土地使用權的劃撥土地批準文件或土地出讓、轉讓合同中規(guī)定的，場地的使用必須遵守的各種限制。實際上是在用地邊界線中規(guī)定的，場地的使用必須遵守的各種限制。實際上是在用地邊界線( (或道路紅線或道路紅線) )之外之外另行劃定了建筑控制線。其對建筑的突出物、懸挑部分和地下建筑、基礎等的限制，以另行劃定了建筑控制線。其對建筑的突出物、懸挑部分和地下建筑、基礎等的限制，以及對道路、停車場、地下管線及構筑物的限制與要求，須以批準文件或合同條款為準：及對道路、停車場、地下管線及構筑物的限制與要求，須以批準文件或合同條款為準：未做

12、詳細說明時，一般僅限定地表建筑物的位置。未做詳細說明時，一般僅限定地表建筑物的位置。n邊界后退邊界后退 在分析場地限制條件、確定可建筑范圍時，還需考慮到與相鄰場地臨近建筑之間留在分析場地限制條件、確定可建筑范圍時，還需考慮到與相鄰場地臨近建筑之間留出足夠的防火間距、消防通道和日照間距等，因此需要確定相應的建筑控制線，又稱為出足夠的防火間距、消防通道和日照間距等，因此需要確定相應的建筑控制線，又稱為后退邊界。該建筑控制線與用地協(xié)界線之間一船可用以布置道路、停車場、綠化及地后退邊界。該建筑控制線與用地協(xié)界線之間一船可用以布置道路、停車場、綠化及地下管線等設施。下管線等設施。用地控制用地控制相鄰場地

13、邊界線的建筑與空地相鄰場地邊界線的建筑與空地 1.1.建筑物與相鄰基地邊界線之間應按建筑建筑物與相鄰基地邊界線之間應按建筑防火防火和消防等要求留出空地或和消防等要求留出空地或通路。當建筑前后各自己留有空地或通路，并符合建筑防火規(guī)定時，通路。當建筑前后各自己留有空地或通路，并符合建筑防火規(guī)定時，則相鄰基地邊界線兩邊的建筑可毗連建造。則相鄰基地邊界線兩邊的建筑可毗連建造。2.2.建筑物高度不應影響鄰地建筑物的建筑物高度不應影響鄰地建筑物的最低日照最低日照要求要求3.3.除城市規(guī)劃確定的永久性空地外，除城市規(guī)劃確定的永久性空地外，緊接基地緊接基地邊界線的建筑不得向鄰地邊界線的建筑不得向鄰地方向設洞口

14、、門窗、陽臺、挑檐、廢氣排出口及排泄雨水。方向設洞口、門窗、陽臺、挑檐、廢氣排出口及排泄雨水。 建筑控制線至少應沿邊界地產線后退建筑控制線至少應沿邊界地產線后退4 4O mO m。而相鄰場地南北建筑之間。而相鄰場地南北建筑之間的距離，應不小于與日照標準相對應的日照間距；在一般情況下，建筑控制線的距離，應不小于與日照標準相對應的日照間距；在一般情況下，建筑控制線應沿地產線后退日照間距的一半。應沿地產線后退日照間距的一半。 根據上述規(guī)定，對于一般非高層的民用建筑，相鄰場地未毗連的建筑之根據上述規(guī)定，對于一般非高層的民用建筑，相鄰場地未毗連的建筑之間至少要留出間至少要留出6 6O mO m的防火間距

15、；若考慮共同邊界的圍墻兩側通行消防車的要的防火間距；若考慮共同邊界的圍墻兩側通行消防車的要求，當城市規(guī)劃部門對相鄰場地的建筑控制線做出具體規(guī)定時，場地設計中應求，當城市規(guī)劃部門對相鄰場地的建筑控制線做出具體規(guī)定時，場地設計中應予嚴格執(zhí)行。予嚴格執(zhí)行。 密度控制密度控制n建筑密度建筑密度所有建筑的基底總面積所有建筑的基底總面積/ /場地總用地面積場地總用地面積100100 又稱為又稱為建筑覆蓋率建筑覆蓋率。建筑基底面積是指建筑的占地面積，按建筑的底層建筑面積計。建筑基底面積是指建筑的占地面積，按建筑的底層建筑面積計算。算。 建筑密度表明了場地內土地被建筑占用的比例即建筑物的密集程建筑密度表明了場

16、地內土地被建筑占用的比例即建筑物的密集程度從而反映了土地的使用效率。度從而反映了土地的使用效率。n建筑系數建筑系數( (建筑物構筑物露天設備露天堆場及露天操作場建筑物構筑物露天設備露天堆場及露天操作場) /) /場地總用地面積場地總用地面積100100 主要應用于工業(yè)企業(yè)場地設計中n場地利用系數場地利用系數( (建筑物構筑物露天設備露天堆場及露天操作場鐵路道路及廣場工程管建筑物構筑物露天設備露天堆場及露天操作場鐵路道路及廣場工程管線線) )用地面積用地面積/ /場地總用地面積場地總用地面積100100 主要應用于工業(yè)企業(yè)場地設計中 高度控制高度控制 因航空或通訊設施的凈高要求、城市空間形的整體

17、控制、以因航空或通訊設施的凈高要求、城市空間形的整體控制、以及土地利用整體經濟性等原因，對場地的建筑高度進行控制。另一方及土地利用整體經濟性等原因，對場地的建筑高度進行控制。另一方面，建筑高度也是確定建筑物等級，防火與消防標準、建筑設備配置面，建筑高度也是確定建筑物等級，防火與消防標準、建筑設備配置要求的重要參數。要求的重要參數。n建筑限高建筑限高 n建筑層數建筑層數n平均層數平均層數 建筑限高適用于對一般建筑物的控制，建筑層數則主要用以對居住建筑的考核建筑限高適用于對一般建筑物的控制，建筑層數則主要用以對居住建筑的考核 高度控制高度控制建筑限高建筑限高 是指場地內建筑物的最高高度不得超過一定

18、的高度限制，這一是指場地內建筑物的最高高度不得超過一定的高度限制，這一高度限制為建筑物室外地坪至建筑物頂部最高處之間的高差。某些情高度限制為建筑物室外地坪至建筑物頂部最高處之間的高差。某些情況下，也有以絕對海拔高度值做叁筑限高的控制值。況下，也有以絕對海拔高度值做叁筑限高的控制值。 在城市一般建設地區(qū)，局部突出層面的樓梯間、電梯機房、在城市一般建設地區(qū)，局部突出層面的樓梯間、電梯機房、水箱間及煙囪等可不計入建筑控制高度，但突出部分高度和面積比例水箱間及煙囪等可不計入建筑控制高度，但突出部分高度和面積比例應符合當地城市規(guī)劃實施條例的規(guī)定。當場地處于建筑保護區(qū)或建筑應符合當地城市規(guī)劃實施條例的規(guī)定

19、。當場地處于建筑保護區(qū)或建筑控制地帶，以及有凈空要求的各種技術作業(yè)控制區(qū)范圍內時，上述突控制地帶，以及有凈空要求的各種技術作業(yè)控制區(qū)范圍內時，上述突出部分仍應計人建筑控制高度。出部分仍應計人建筑控制高度。 建筑保護區(qū)、建筑控制地帶建筑保護區(qū)、建筑控制地帶按照國家或地方制定的有關條例按照國家或地方制定的有關條例和保護規(guī)則，在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)、文物和保護規(guī)則，在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)、文物保護單位和風景名勝區(qū)及其周圍一定范圍內劃定的需要對有關工程建設行為加保護單位和風景名勝區(qū)及其周圍一定范圍內劃定的需要對有關工程建設行為加以限制的區(qū)域或地帶

20、。以限制的區(qū)域或地帶。高度控制高度控制建筑高度的限制建筑高度的限制下列場地的建筑高度應符下列場地的建筑高度應符 合城市規(guī)劃部門和有關專業(yè)部門的規(guī)定：合城市規(guī)劃部門和有關專業(yè)部門的規(guī)定：n城市各用地分區(qū)內的建筑，當城市總體規(guī)劃城市各用地分區(qū)內的建筑，當城市總體規(guī)劃(也包括分區(qū)規(guī)劃和控制性也包括分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃詳細規(guī)劃) 有要求時，應按各用地分區(qū)控制建筑高度；有要求時，應按各用地分區(qū)控制建筑高度；n市、區(qū)中心的臨街建筑，應根據面臨街道的寬度控制建筑高度；市、區(qū)中心的臨街建筑，應根據面臨街道的寬度控制建筑高度；n航空港、電臺、電視臺、電信、微波通信、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍航空港、電臺、電視臺

21、、電信、微波通信、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程等周圍事要塞工程等周圍 的建筑，應按有關凈空要求控制建筑高度。的建筑，應按有關凈空要求控制建筑高度。 此外，在建筑保護區(qū)或建筑控制地帶、以及其他有必要控制建筑此外，在建筑保護區(qū)或建筑控制地帶、以及其他有必要控制建筑高度的地區(qū)，建筑物高度的地區(qū)，建筑物 亦應符合有關建筑限高的要求。亦應符合有關建筑限高的要求。高度控制高度控制建筑層數建筑層數 這里是指建筑物地面以上主體部分的層數。這里是指建筑物地面以上主體部分的層數。 建筑物屋頂上的嘹望塔、水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯建筑物屋頂上的嘹望塔、水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等，不計人建筑

22、層數；住宅建筑的地下室、半地下室，其頂出口小間等，不計人建筑層數；住宅建筑的地下室、半地下室，其頂板面高出室外地面不超過板面高出室外地面不超過1 150m50m者，不計入層數內。者，不計入層數內。 建筑物按高度或層數劃分為普通建筑、高層建筑和超高層建筑。其具體標準為：建筑物按高度或層數劃分為普通建筑、高層建筑和超高層建筑。其具體標準為： 1.1.住宅建筑住宅建筑按層數劃分為：按層數劃分為：1 13 3層為低層；層為低層；4 46 6層為多層；層為多層；7 79 9層為中高層；層為中高層；1010層以上為高層。層以上為高層。2.2.公共建筑公共建筑及綜合性建筑總高度超過及綜合性建筑總高度超過24

23、m24m者者( (不包括高度超過不包括高度超過24m24m的單層主體建筑為的單層主體建筑為高層。高層。3.3.建筑物高度超過建筑物高度超過100 m100 m時，不論住宅或公共建筑均為時，不論住宅或公共建筑均為超高層超高層。 高度控制高度控制平均層數平均層數住宅平均層數是居住場地住宅平均層數是居住場地( (居住區(qū)或小區(qū)居住區(qū)或小區(qū)) )技術經濟評價技術經濟評價的必要指標，反映著居住場地的空間形態(tài)特征和土地使的必要指標，反映著居住場地的空間形態(tài)特征和土地使用強度，與密度指標和容量指標密切相關。用強度，與密度指標和容量指標密切相關。容量控制容量控制容積率容積率一般容積率為一般容積率為1 12 2時

24、為多層，時為多層，4 41010時為高層時為高層平均層數平均層數 = = 容積率容積率/ /建筑密度建筑密度 = = 總建筑面積總建筑面積/ /總建筑占地面積總建筑占地面積 相同的用地面積上，容積率越高則建成的建筑面積越大，它反映著土相同的用地面積上，容積率越高則建成的建筑面積越大，它反映著土地使用強度的狀況。地使用強度的狀況。容量控制容量控制建筑面積密度（建筑面積密度（/ha),/ha),人口密度人口密度主要用于居住場地主要用于居住場地人口密度人口密度綠化控制綠化控制綠化覆蓋率綠化覆蓋率 喬、灌木和多年生草本植物等植被所覆蓋的土地面積占場地用喬、灌木和多年生草本植物等植被所覆蓋的土地面積占場

25、地用地面積的百分比，稱為場地的綠化覆蓋率。地面積的百分比，稱為場地的綠化覆蓋率。 喬、灌木按樹木成材后樹冠垂直投影面積計算喬、灌木按樹木成材后樹冠垂直投影面積計算( (與樹冠下土地與樹冠下土地的實際用途無關的實際用途無關) )，多年生草本植物按實際占地面積計算，但喬木樹，多年生草本植物按實際占地面積計算，但喬木樹冠下的灌木和多年生草木植物不再重復計算，也不包括屋頂、曬臺上冠下的灌木和多年生草木植物不再重復計算，也不包括屋頂、曬臺上的人工綠化。的人工綠化。 根據生態(tài)學的研究，一個地區(qū)的綠化覆蓋率至少在根據生態(tài)學的研究，一個地區(qū)的綠化覆蓋率至少在3030以上，才能改以上，才能改良小氣候，并起到保護

26、環(huán)境和抗震防災的作用。我國政府在良小氣候，并起到保護環(huán)境和抗震防災的作用。我國政府在19961996年發(fā)表的年發(fā)表的中中華人民共和國人類住區(qū)發(fā)展報告華人民共和國人類住區(qū)發(fā)展報告中明確，城市綠化覆蓋率在中明確，城市綠化覆蓋率在20002000年達到年達到2727，20102010年達到年達到3535。 綠化控制綠化控制綠化用地綠化用地 特指場地內相對獨立完整、集中成片布置并專門用以綠化特指場地內相對獨立完整、集中成片布置并專門用以綠化( (或或休閑、游憩等活動休閑、游憩等活動) )的用地，一般應滿足規(guī)定的日照要求，適合于安的用地，一般應滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排室外活動設施，并可供場地內所有使用者共同享用，又稱為公共綠排室外活動設施，并可供場地內所有使用者共同享用，又稱為公共綠地。地。如：旅館的庭院、學校的植物園地、綜合醫(yī)院的小花園、居住場地的小如：旅館的庭院、學校的植物園地、綜合醫(yī)院的小花園、居住場地的小游園等。游園等。 公共綠地是居住場地的重要組成內容，包括居住區(qū)公園、小游園、