押品評(píng)估培訓(xùn)講義(農(nóng)行)

1、2010.11 房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估培訓(xùn)班房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估培訓(xùn)班 培訓(xùn)講義培訓(xùn)講義1課程內(nèi)容課程內(nèi)容v第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)v第二部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論與實(shí)務(wù)第二部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論與實(shí)務(wù)p市場(chǎng)法市場(chǎng)法p收益法收益法p成本法成本法p基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法p假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法p評(píng)估程序評(píng)估程序p評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告v第三部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估操作模板應(yīng)用第三部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估操作模板應(yīng)用第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)3一、房

2、地產(chǎn)基本知識(shí)一、房地產(chǎn)基本知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)4房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義p指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。三者的結(jié)合體。p土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。一宗土地土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界邊界”所圍合所圍合的區(qū)域。這個(gè)的區(qū)域。這個(gè)“邊界邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。面積大小依水平

3、投影面積計(jì)算。面積大小依水平投影面積計(jì)算。p建筑物是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的建筑物是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋或場(chǎng)所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。p其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外的物，但當(dāng)事人另有約定的除外5房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品實(shí)

4、物層面的基本知識(shí)v 房地產(chǎn)的種類房地產(chǎn)的種類p按用途劃分：首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)按用途劃分：首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，在此基礎(chǔ)上可再細(xì)分為下列兩大類，在此基礎(chǔ)上可再細(xì)分為下列1010類類: :居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)體育和娛樂(lè)房地產(chǎn)體育和娛樂(lè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)綜合用途房地產(chǎn)綜合用途房地產(chǎn)6房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)v 房地產(chǎn)的種類房地產(chǎn)的種類p 按開(kāi)發(fā)程度劃分按開(kāi)發(fā)程度劃分 生地：是指不具有

5、城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋?。成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋亍Ｊ斓兀菏侵妇哂休^完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，可分為上建造建筑物的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，可分為“三通一三通一平平”、“五通一平五通一平”、“七通一平七通一平”。“三通一平三通一平”一般指通路一般指通路、通水、通電和場(chǎng)地平整；、通水、通電和場(chǎng)地平整

6、；“五通一平五通一平”一般指在一般指在“三通三通”基礎(chǔ)基礎(chǔ)上增加排水、電信；上增加排水、電信；“七通一平七通一平”一般指在一般指在“五通五通”基礎(chǔ)上增加基礎(chǔ)上增加燃?xì)狻崃θ細(xì)?、熱力在建工程：是指建筑物已開(kāi)始建造但尚未建成、不具備使用條件在建工程：是指建筑物已開(kāi)始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，判定是否為在建工程，以是否完成工的房地產(chǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。未完成工程竣工驗(yàn)收的，即為在建工程，完程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。未完成工程竣工驗(yàn)收的，即為在建工程，完成工程竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。成工程竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

7、。現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。按照新舊程度分為新房、舊房。按照裝飾裝修狀況分為毛土地。按照新舊程度分為新房、舊房。按照裝飾裝修狀況分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房坯房、粗裝修房和精裝修房7房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)的種類房地產(chǎn)的種類p按的結(jié)構(gòu)類型和材料劃分按的結(jié)構(gòu)類型和材料劃分 磚木結(jié)構(gòu)建筑磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑鋼結(jié)構(gòu)建筑鋼結(jié)構(gòu)建筑8房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)押品勘查知識(shí)房地產(chǎn)押品勘

8、查知識(shí)p房地產(chǎn)的位置房地產(chǎn)的位置坐落：房地產(chǎn)所在具體地點(diǎn)。坐落：房地產(chǎn)所在具體地點(diǎn)。方位：房地產(chǎn)在所在區(qū)域中的方向和位置。方位：房地產(chǎn)在所在區(qū)域中的方向和位置。距離：房地產(chǎn)與有關(guān)社會(huì)場(chǎng)所的遠(yuǎn)近。距離：房地產(chǎn)與有關(guān)社會(huì)場(chǎng)所的遠(yuǎn)近。朝向：房地產(chǎn)正門或房間窗戶正對(duì)著的方向。朝向：房地產(chǎn)正門或房間窗戶正對(duì)著的方向。樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時(shí)，其所在的樓層樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時(shí)，其所在的樓層p房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、基礎(chǔ)設(shè)施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通

9、信、有線電視等設(shè)施。通信、有線電視等設(shè)施。公共服務(wù)一般指教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金公共服務(wù)一般指教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施9房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義p我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)p房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。共有是

10、指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)，共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)，共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對(duì)共有的房共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共同享有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利有共有和共同管理的權(quán)利10房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知

11、識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義p土地使用權(quán)土地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。按取得方式，可分為出讓建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。按取得方式，可分為出讓、劃撥和其他三種建設(shè)用地使用權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)、劃撥和其他三種建設(shè)用地使用權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指宅基地使用

12、權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施其附屬設(shè)施土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)11房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義p地役權(quán)地役權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)人或土

13、地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利p抵押權(quán)抵押權(quán)債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或以拍現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償賣、變賣該房地產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償p房地產(chǎn)租賃權(quán)房地產(chǎn)租賃權(quán)以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)

14、人那里獲以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利12房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v出讓和劃撥出讓和劃撥p出讓出讓協(xié)議出讓：指出讓方與受讓方經(jīng)過(guò)協(xié)商，就土地使用權(quán)出協(xié)議出讓：指出讓方與受讓方經(jīng)過(guò)協(xié)商，就土地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓土地使用權(quán)的讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。民事法律行為。招標(biāo)出讓：由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位招標(biāo)出讓：由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)或者向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘甙l(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)或者向

15、社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü?、法人或其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果擇不特定公民、法人或其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定中標(biāo)者，向其出讓土地使用權(quán)。招標(biāo)方式包括邀請(qǐng)優(yōu)確定中標(biāo)者，向其出讓土地使用權(quán)。招標(biāo)方式包括邀請(qǐng)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)13房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v出讓和劃撥出讓和劃撥p出讓出讓拍賣方式出讓土地使用權(quán)，是由市、縣土地管理部門或其拍賣方式出讓土地使用權(quán)，是由市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機(jī)構(gòu)，在指定的時(shí)間地點(diǎn)，通過(guò)拍賣的方式公委托的拍賣機(jī)構(gòu)，在指定的時(shí)間地點(diǎn)，通過(guò)拍賣的方式公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，以出價(jià)最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)開(kāi)叫

16、價(jià)競(jìng)投，以出價(jià)最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為出讓年限：居住用地出讓年限：居住用地7070年；工業(yè)用地年；工業(yè)用地5050年；教育、科技、年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地文化、衛(wèi)生、體育用地5050年

17、；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地4040年年；綜合或者其他用地；綜合或者其他用地5050年。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不年。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不得突破規(guī)定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內(nèi)得突破規(guī)定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內(nèi)14房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v 出讓和劃撥出讓和劃撥p 劃撥劃撥劃撥用地范圍：（劃撥用地范圍：（1 1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：（）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：（2 2）城）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3 3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（源、

18、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4 4）法律、行政法規(guī)規(guī)）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地定的其他用地劃撥土地使用權(quán)的處分劃撥土地使用權(quán)的處分在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)由受讓方辦政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金權(quán)出讓金設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)

19、款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償15房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v出讓和劃撥出讓和劃撥p劃撥劃撥劃撥土地使用權(quán)的處分劃撥土地使用權(quán)的處分以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，在補(bǔ)辦土地以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，在補(bǔ)辦土地使用出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金、進(jìn)行土地登記后，土地使用權(quán)使用出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金、進(jìn)行土地登記后，土地使用權(quán)由股份制企業(yè)持有由股份制企業(yè)持有職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入職工以

20、市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以成市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用本價(jià)購(gòu)買的住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5 5年后可以依法年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承處分權(quán)，可以繼承

21、16房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓p 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。得土地使用權(quán)證書(shū)。土地使用者依出讓合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完土地使用者依出讓合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的成開(kāi)發(fā)投資總額的2525以上；屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或以上；屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)持有房屋所有其他建設(shè)用地。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，

22、還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)權(quán)證書(shū)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益，不得違反城市規(guī)劃的要求；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著不得違反城市規(guī)劃的要求；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房管物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定辦理過(guò)戶登記手續(xù)。部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定辦理過(guò)戶登記手續(xù)。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓17房地

23、產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)v規(guī)劃知識(shí)規(guī)劃知識(shí)p用地分類用地分類根據(jù)根據(jù)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ13790GBJ13790），城市用地按大類、中類和小類三級(jí)進(jìn)行劃分。城市用），城市用地按大類、中類和小類三級(jí)進(jìn)行劃分。城市用地共分地共分1010大類、大類、4646中類和中類和7373個(gè)小類個(gè)小類p規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo)規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo)用地性質(zhì)，指規(guī)劃用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用用地性質(zhì)，指規(guī)劃用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。用地面積，指規(guī)劃地塊劃定的面積用地面積，指規(guī)劃

24、地塊劃定的面積建筑密度，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑首層占地面積與地塊面建筑密度，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑首層占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制積之比，通常以上限控制建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離體最高點(diǎn)的垂直距離18房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)v規(guī)劃知識(shí)規(guī)劃知識(shí)p規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo)規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo)建筑紅線后退距離，指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的建筑紅線后退距離，指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制距離，通常以下限控制人口容量。即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居

25、住人口數(shù)，通人口容量。即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限控制常以上限控制建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求。對(duì)規(guī)劃區(qū)重點(diǎn)地段的建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求。對(duì)規(guī)劃區(qū)重點(diǎn)地段的建筑形體和布局應(yīng)進(jìn)行特別控制，包括廣場(chǎng)控制線、綠地建筑形體和布局應(yīng)進(jìn)行特別控制，包括廣場(chǎng)控制線、綠地控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標(biāo)制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標(biāo)其他環(huán)境要求其他環(huán)境要求19房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)v 規(guī)劃知識(shí)規(guī)劃知識(shí)p 規(guī)劃控制指標(biāo)：指導(dǎo)性指

26、標(biāo)規(guī)劃控制指標(biāo)：指導(dǎo)性指標(biāo)容積率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，可根據(jù)容積率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，可根據(jù)需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開(kāi)發(fā)的效益，防止需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開(kāi)發(fā)的效益，防止無(wú)效益或低效益開(kāi)發(fā)造成的土地浪費(fèi)。無(wú)效益或低效益開(kāi)發(fā)造成的土地浪費(fèi)。 綠地率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比綠地率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即：綠地率率，即：綠地率= =綠地面積土地面積綠地面積土地面積 綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅

27、旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂?shù)?、公共服?wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。、曬臺(tái)的人工綠地。交通出入口方位，指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置交通出入口方位，指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施，包括居住區(qū)服務(wù)設(shè)施（中停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施，包括居住區(qū)服務(wù)設(shè)施（中小學(xué)、幼托、居住區(qū)級(jí)公建）、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁小學(xué)、幼托、居住區(qū)級(jí)公建）、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所）、電力設(shè)施（變電站、配電所）、電信設(shè)施（電話局、郵政所）、電力設(shè)施（變電站、配電所）、電信設(shè)施（電話局、郵政局）

28、、燃?xì)庠O(shè)施（煤氣調(diào)氣站）等局）、燃?xì)庠O(shè)施（煤氣調(diào)氣站）等20房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)v規(guī)劃知識(shí)規(guī)劃知識(shí)p建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在

29、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)21房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理知識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理知識(shí)p立項(xiàng)管理立項(xiàng)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，形成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，主管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，主管部門應(yīng)當(dāng)出具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)，其內(nèi)部門應(yīng)當(dāng)出具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土

30、地使用權(quán)出讓合同的必備條件或者劃撥土地容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條件或者劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或者取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或者取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的1515日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)門備案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定

31、期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案案22房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理知識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理知識(shí)p四證管理四證管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證施工許可證p質(zhì)量驗(yàn)收和房屋完損等級(jí)質(zhì)量驗(yàn)收和房屋完損等級(jí)房屋驗(yàn)收按國(guó)家建筑工程施工驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（房屋驗(yàn)收按國(guó)家建筑工程施工驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50300-2001GB50300-2001）規(guī)定進(jìn)行）規(guī)定進(jìn)行23二、二、 房地產(chǎn)押品評(píng)估基本知識(shí)房地產(chǎn)押品評(píng)估基本知識(shí)第一部分：房

32、地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)24房地產(chǎn)評(píng)估基本知識(shí)房地產(chǎn)評(píng)估基本知識(shí)v 定義定義p 評(píng)估人員依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估規(guī)范，根據(jù)評(píng)估目的，選評(píng)估人員依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估規(guī)范，根據(jù)評(píng)估目的，選擇適當(dāng)價(jià)值類型，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估擇適當(dāng)價(jià)值類型，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)抵押品在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)方法，對(duì)房地產(chǎn)抵押品在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表評(píng)估意見(jiàn)的行為和過(guò)程表評(píng)估意見(jiàn)的行為和過(guò)程v 評(píng)估主體評(píng)估主體p 從事房地產(chǎn)抵押品價(jià)值評(píng)估和審核工作的人員，他們是評(píng)估工作的從事房地產(chǎn)抵押品價(jià)

33、值評(píng)估和審核工作的人員，他們是評(píng)估工作的主導(dǎo)者。主導(dǎo)者。v 評(píng)估客體（評(píng)估對(duì)象）評(píng)估客體（評(píng)估對(duì)象）p 具體評(píng)估活動(dòng)中需要評(píng)估的房地產(chǎn)具體評(píng)估活動(dòng)中需要評(píng)估的房地產(chǎn)p 作為評(píng)估對(duì)象的房地產(chǎn)，應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行相作為評(píng)估對(duì)象的房地產(chǎn)，應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)制度的規(guī)定。對(duì)于根據(jù)有關(guān)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為評(píng)關(guān)制度的規(guī)定。對(duì)于根據(jù)有關(guān)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為評(píng)估對(duì)象估對(duì)象25房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v評(píng)估依據(jù)評(píng)估依據(jù)p評(píng)估工作所應(yīng)遵循的國(guó)家法律法規(guī)和評(píng)估規(guī)范、評(píng)估活評(píng)估工作所應(yīng)遵循的國(guó)家法律法規(guī)和評(píng)估規(guī)范、評(píng)估活動(dòng)相關(guān)當(dāng)事人之間的合同協(xié)議以及其他參考依

34、據(jù)動(dòng)相關(guān)當(dāng)事人之間的合同協(xié)議以及其他參考依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-1999GB/T 50291-1999）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2001GB/T 18508-2001）房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)（建住房房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)（建住房2006820068號(hào)）號(hào)）資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)（中評(píng)協(xié)不動(dòng)產(chǎn)（中評(píng)協(xié)20071892007189號(hào)）號(hào)）中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行押品管理辦法（試行）（農(nóng)銀發(fā)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行押品管理辦法（試行）（農(nóng)銀發(fā)20094002009400號(hào)）號(hào)）中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估指引中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估指引人民

35、銀行、銀監(jiān)會(huì)等外部監(jiān)管部門的監(jiān)管要求以及本指引人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等外部監(jiān)管部門的監(jiān)管要求以及本指引等我行內(nèi)部制度辦法的規(guī)定等我行內(nèi)部制度辦法的規(guī)定26房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v評(píng)估目的評(píng)估目的p評(píng)估結(jié)果的期望用途，它直接決定著價(jià)值類型和評(píng)估方評(píng)估結(jié)果的期望用途，它直接決定著價(jià)值類型和評(píng)估方法的選擇法的選擇v評(píng)估時(shí)點(diǎn)（評(píng)估基準(zhǔn)日）評(píng)估時(shí)點(diǎn)（評(píng)估基準(zhǔn)日）p評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。即只在該評(píng)估日期，評(píng)估對(duì)象才評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。即只在該評(píng)估日期，評(píng)估對(duì)象才有該評(píng)估價(jià)值有該評(píng)估價(jià)值p一般應(yīng)為完成評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘之日，但評(píng)估委托合同一般應(yīng)為完成評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘之日，但評(píng)估委托合同另有約定的除外。因特殊需要

36、，評(píng)估時(shí)點(diǎn)可定為過(guò)去或另有約定的除外。因特殊需要，評(píng)估時(shí)點(diǎn)可定為過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期未來(lái)的某個(gè)日期27房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v價(jià)值類型價(jià)值類型p評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式p農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型為房地產(chǎn)抵押價(jià)值農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型為房地產(chǎn)抵押價(jià)值，即抵押房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。，即抵押房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。抵押價(jià)值抵押價(jià)值= =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值- -優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先受償權(quán) = =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值- -拖欠建設(shè)工程價(jià)款拖欠建設(shè)工程價(jià)款- -已抵押擔(dān)

37、已抵押擔(dān) 保的債權(quán)占用額度保的債權(quán)占用額度- -其他法定優(yōu)先受償權(quán)其他法定優(yōu)先受償權(quán)28房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v 價(jià)值類型價(jià)值類型p 名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，實(shí)際價(jià)格是在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，實(shí)際價(jià)格是在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理得到的價(jià)格。計(jì)算或處理得到的價(jià)格。p 例例 一宗建筑面積為一宗建筑面積為150150平方米，總價(jià)平方米，總價(jià)100100萬(wàn)元的住房，在買賣中雙萬(wàn)元的住房，在買賣中雙方如約定按以下幾種付款方式付款：（方如約定按以下幾種付款方式付款：（1 1）要求在成交日一次性付清）要求在成交日一次性付清；（；（2 2）

38、如果在成交日一次性付清，則給予）如果在成交日一次性付清，則給予2%2%的優(yōu)惠；（的優(yōu)惠；（3 3）以抵押）以抵押貸款方式支付，其中首付貸款方式支付，其中首付5050萬(wàn)元，銀行貸款萬(wàn)元，銀行貸款5050萬(wàn)元，期限萬(wàn)元，期限2020年，貸年，貸款年利率款年利率7%7%，按月等額償還貸款本息；（，按月等額償還貸款本息；（4 4）從成交日期起分期支付）從成交日期起分期支付，成交日期支付，成交日期支付5050萬(wàn)元，萬(wàn)元，1 1年后支付剩余年后支付剩余5050萬(wàn)元，年折現(xiàn)率為萬(wàn)元，年折現(xiàn)率為10%10%。請(qǐng)計(jì)算各種付款方式下的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。請(qǐng)計(jì)算各種付款方式下的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。p 解解 在以上在

39、以上4 4種付款方式下，名義價(jià)格均為總價(jià)種付款方式下，名義價(jià)格均為總價(jià)100100萬(wàn)元。第（萬(wàn)元。第（1 1）、）、（3 3）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格一樣，均為總價(jià)）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格一樣，均為總價(jià)100100萬(wàn)元萬(wàn)元。在第（。在第（2 2）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為：）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為：100100（1-2%1-2%）=98=98萬(wàn)元。萬(wàn)元。在第（在第（4 4）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為：）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為：50+50/50+50/（1+10%1+10%）=95.45=95.45萬(wàn)萬(wàn)元。元。29房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v價(jià)值類型價(jià)值類型p總價(jià)格、單位價(jià)格

40、和樓面地價(jià)總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)總價(jià)格簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整總價(jià)格簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體價(jià)格體價(jià)格單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)。土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)。土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格。建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格。格。建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格。房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格樓面地價(jià)是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)樓面地價(jià)是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)土地總價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)土地總價(jià)

41、/ /總建筑面積總建筑面積樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)土地單價(jià)地價(jià)土地單價(jià)/ /容積率容積率30房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v評(píng)估原則評(píng)估原則p獨(dú)立客觀公正原則獨(dú)立客觀公正原則獨(dú)立：要求房地產(chǎn)評(píng)估不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影獨(dú)立：要求房地產(chǎn)評(píng)估不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響響客觀：要求房地產(chǎn)評(píng)估要盡可能地減少評(píng)估人員主觀意志客觀：要求房地產(chǎn)評(píng)估要盡可能地減少評(píng)估人員主觀意志對(duì)評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)論的影響。對(duì)評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)論的影響。公正：要求房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒公正：要求房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須站在中立的立

42、場(chǎng)上，不偏袒當(dāng)事人的某一方，特別是不可有意無(wú)意地偏向委托方當(dāng)事人的某一方，特別是不可有意無(wú)意地偏向委托方p合法原則：必須以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合合法原則：必須以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評(píng)估法處分為前提進(jìn)行評(píng)估 31房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v評(píng)估原則評(píng)估原則p評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則：評(píng)估結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則：評(píng)估結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性，要求評(píng)估結(jié)果是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能性，要求評(píng)估結(jié)果是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格將該評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格p替代原則：評(píng)估結(jié)果不得不合理偏

43、離類似房地產(chǎn)在同等替代原則：評(píng)估結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格條件下的正常價(jià)格類似房地產(chǎn)是指在同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次類似房地產(chǎn)是指在同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與評(píng)估對(duì)象相同或相、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與評(píng)估對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)近的房地產(chǎn)p謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評(píng)謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評(píng)估人員作出評(píng)估相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充估人員作出評(píng)估相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、

44、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在評(píng)估報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示定優(yōu)先受償款，并在評(píng)估報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示32房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v評(píng)估方法評(píng)估方法p評(píng)估方法是指評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是分析和判斷評(píng)估方法是指評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是分析和判斷房地產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、房地產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型和評(píng)估資料的搜集情況，分析各種評(píng)估方法的價(jià)值類型和評(píng)估資料的搜集情況，分析各種評(píng)估方法的適用性，選用適宜的評(píng)估方法。適用性，選用適宜的評(píng)估方法。p房地產(chǎn)

45、價(jià)值評(píng)估主要使用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估主要使用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等評(píng)估方法以及這些評(píng)設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等評(píng)估方法以及這些評(píng)估方法的綜合運(yùn)用。評(píng)估人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用估方法的綜合運(yùn)用。評(píng)估人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用這些方法，根據(jù)實(shí)際情況選擇適宜的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估這些方法，根據(jù)實(shí)際情況選擇適宜的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估33房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v評(píng)估程序評(píng)估程序p評(píng)估程序是指評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順評(píng)估程序是指評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序，主要包括明確評(píng)估基本事項(xiàng)、擬定評(píng)估作業(yè)方案、序，主要包括明確評(píng)估基本事

46、項(xiàng)、擬定評(píng)估作業(yè)方案、搜集評(píng)估所需資料、實(shí)地查勘評(píng)估對(duì)象、選定評(píng)估方法搜集評(píng)估所需資料、實(shí)地查勘評(píng)估對(duì)象、選定評(píng)估方法、計(jì)算和確定評(píng)估結(jié)果、撰寫和出具評(píng)估報(bào)告、審核確、計(jì)算和確定評(píng)估結(jié)果、撰寫和出具評(píng)估報(bào)告、審核確認(rèn)評(píng)估結(jié)論、評(píng)估資料歸檔等內(nèi)容認(rèn)評(píng)估結(jié)論、評(píng)估資料歸檔等內(nèi)容34評(píng)估信息評(píng)估信息v評(píng)估所需信息的來(lái)源評(píng)估所需信息的來(lái)源p地方政府公布的有關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)地方政府公布的有關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)地方政府相關(guān)的政策文件根據(jù)各地情況執(zhí)行，一般可根據(jù)地方政府相關(guān)的政策文件根據(jù)各地情況執(zhí)行，一般可根據(jù)各地的相關(guān)地方政府部門及其網(wǎng)站查各地的相關(guān)地方政府部門及其網(wǎng)站查p外部評(píng)估中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)外部評(píng)估中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)能提供數(shù)

47、據(jù)的外部中介機(jī)構(gòu)有評(píng)估公司、房地產(chǎn)銷售公司能提供數(shù)據(jù)的外部中介機(jī)構(gòu)有評(píng)估公司、房地產(chǎn)銷售公司、房地產(chǎn)交易會(huì)、房地產(chǎn)二手交易中介、電視電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)等、房地產(chǎn)交易會(huì)、房地產(chǎn)二手交易中介、電視電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)等p現(xiàn)場(chǎng)勘查、客戶提供現(xiàn)場(chǎng)勘查、客戶提供v信息歸檔信息歸檔p將評(píng)估報(bào)告電子版、現(xiàn)場(chǎng)勘查資料、電子照片、評(píng)估測(cè)將評(píng)估報(bào)告電子版、現(xiàn)場(chǎng)勘查資料、電子照片、評(píng)估測(cè)算資料、權(quán)證復(fù)印件等資料存檔備查算資料、權(quán)證復(fù)印件等資料存檔備查35第二部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論與實(shí)務(wù)第二部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論與實(shí)務(wù)36一、市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)37市場(chǎng)法市場(chǎng)法v定義定義

48、p市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法，是指將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估基準(zhǔn)市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法，是指將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估基準(zhǔn)日近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房日近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估對(duì)象的客地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。p采用市場(chǎng)法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱為比準(zhǔn)價(jià)格采用市場(chǎng)法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱為比準(zhǔn)價(jià)格v使用前提使用前提p有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)：市場(chǎng)上有自愿的買者和賣者，有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)：市場(chǎng)上有自愿的買者和賣者，他們有足夠的時(shí)間可以獲得相關(guān)信息并進(jìn)行平等交易，他們有足夠的時(shí)間

49、可以獲得相關(guān)信息并進(jìn)行平等交易，市場(chǎng)成交價(jià)格基本上可以反映市場(chǎng)行情市場(chǎng)成交價(jià)格基本上可以反映市場(chǎng)行情p公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的交易實(shí)例：選擇的交易實(shí)例及其公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的交易實(shí)例：選擇的交易實(shí)例及其交易活動(dòng)在近期公開(kāi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過(guò)，且與評(píng)估對(duì)象交易活動(dòng)在近期公開(kāi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過(guò)，且與評(píng)估對(duì)象相同或相似，這些交易實(shí)例就可以作為評(píng)估對(duì)象的參照相同或相似，這些交易實(shí)例就可以作為評(píng)估對(duì)象的參照物物38市場(chǎng)法市場(chǎng)法v適用范圍適用范圍p同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等寫字樓。商鋪。標(biāo)準(zhǔn)

50、廠房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。寫字樓。商鋪。標(biāo)準(zhǔn)廠房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。p下列房地產(chǎn)難以采用市場(chǎng)法評(píng)估：下列房地產(chǎn)難以采用市場(chǎng)法評(píng)估：數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；、教堂、寺廟、古建筑等；很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等39市場(chǎng)法市場(chǎng)法v操作步驟操作步驟p搜集交易實(shí)例，即從房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的實(shí)際成交搜集交易實(shí)例，即從房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式

51、等情況的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式等情況p選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例量、符合一定條件的交易實(shí)例p對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理40市場(chǎng)法市場(chǎng)法v 可比實(shí)例選擇要求可比實(shí)例選擇要求p 用途相同，指居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等用途用途相同，指居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等用途p 建筑結(jié)構(gòu)相同，指鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)相同，指鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等房屋建筑結(jié)構(gòu)。、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等房屋建筑結(jié)構(gòu)。p 權(quán)利性質(zhì)相似

52、，指土地和房屋的權(quán)利性質(zhì)。例如國(guó)有土地與集體土權(quán)利性質(zhì)相似，指土地和房屋的權(quán)利性質(zhì)。例如國(guó)有土地與集體土地權(quán)利性質(zhì)不同，出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不地權(quán)利性質(zhì)不同，出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同，商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房、房改所購(gòu)住房權(quán)利性質(zhì)不同同，商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房、房改所購(gòu)住房權(quán)利性質(zhì)不同p 交易類型相同，房地產(chǎn)交易類型主要有買賣和租賃兩大類，其中根交易類型相同，房地產(chǎn)交易類型主要有買賣和租賃兩大類，其中根據(jù)交易方式可分協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易類型。據(jù)交易方式可分協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易類型。p 所處地段相同或是同一供需圈內(nèi)，指所處的市場(chǎng)供求環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)狀所

53、處地段相同或是同一供需圈內(nèi)，指所處的市場(chǎng)供求環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)狀況相同或相似。況相同或相似。p 交易實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。交易實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。p 交易實(shí)例的成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近，最長(zhǎng)不超過(guò)交易實(shí)例的成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近，最長(zhǎng)不超過(guò)1 1年年41市場(chǎng)法市場(chǎng)法v計(jì)算公式計(jì)算公式pP Pf f=P=PB BA AB BC CP Pf f評(píng)估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格；評(píng)估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格；P PB B可比實(shí)例成交價(jià)格；可比實(shí)例成交價(jià)格；AA交易情況修正系數(shù)；交易情況修正系數(shù)；BB市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)；市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)；CC房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)42市場(chǎng)法

54、市場(chǎng)法v 指標(biāo)說(shuō)明指標(biāo)說(shuō)明p交易情況修正系數(shù)（交易情況修正系數(shù)（A A）交易情況修正是指排除交易行為中特殊因素所造成的可比實(shí)交易情況修正是指排除交易行為中特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比交易實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格例成交價(jià)格偏差，將可比交易實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格計(jì)算公式計(jì)算公式p市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)（市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)（B B）市場(chǎng)狀況調(diào)整是指由于可比實(shí)例的成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)不同市場(chǎng)狀況調(diào)整是指由于可比實(shí)例的成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格其成交日

55、期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格計(jì)算公式計(jì)算公式A可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格B 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格43市場(chǎng)法市場(chǎng)法v 指標(biāo)說(shuō)明指標(biāo)說(shuō)明p房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（C C）房地產(chǎn)狀況調(diào)整是指把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整是指把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格計(jì)算公式計(jì)算公式區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。內(nèi)容主要包，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的

56、價(jià)格。內(nèi)容主要包括：位置、繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)括：位置、繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施情況、公共配套設(shè)施完備程度、產(chǎn)業(yè)聚集度等影響房地產(chǎn)施情況、公共配套設(shè)施完備程度、產(chǎn)業(yè)聚集度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象價(jià)格的因素。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定的具體用途而確定C 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格44市場(chǎng)法市場(chǎng)法v 指標(biāo)說(shuō)明指標(biāo)說(shuō)明p房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（C C）實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其

57、實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。實(shí)物狀況比，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容，土地主要包括面積、形狀、進(jìn)深、宗地內(nèi)較、調(diào)整的內(nèi)容，土地主要包括面積、形狀、進(jìn)深、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度等；建筑物主要包括建筑基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度等；建筑物主要包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、空間布局、層高、工程質(zhì)量、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、空間布局、層高、工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。實(shí)物建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。實(shí)物狀況因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定狀況因素修正的

58、具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定權(quán)益狀況調(diào)整，是指將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)權(quán)益狀況調(diào)整，是指將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。權(quán)益狀況格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件（如調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素45市場(chǎng)法市場(chǎng)法v 指標(biāo)取值范圍指標(biāo)取值范圍p 單項(xiàng)因素修正不能超過(guò)單項(xiàng)因素修正不能超過(guò)20%20%p 綜合因素修正不能超過(guò)綜合因素修正不能超過(guò)30%30%p 因素修正超出范圍的，應(yīng)更換其他可

59、比交易實(shí)例因素修正超出范圍的，應(yīng)更換其他可比交易實(shí)例v 現(xiàn)場(chǎng)勘查現(xiàn)場(chǎng)勘查: :比較因素條件指數(shù)表比較因素條件指數(shù)表4647市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用v建立比較基準(zhǔn)建立比較基準(zhǔn)p統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍針對(duì)某些評(píng)估對(duì)象，有時(shí)難以直接選取到與其范圍針對(duì)某些評(píng)估對(duì)象，有時(shí)難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能完全相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取選取“主干主干”相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行例。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比有無(wú)對(duì)比”并消除并消除由此導(dǎo)致的價(jià)格差異由此導(dǎo)致的價(jià)格差異帶有債權(quán)債

60、務(wù)的房地產(chǎn)。帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格= =帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格- -債權(quán)債務(wù)債權(quán)債務(wù)含有非房地產(chǎn)成分。含有非房地產(chǎn)成分。房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格= =含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格- -非房地產(chǎn)成非房地產(chǎn)成分的價(jià)格分的價(jià)格房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同48市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用v建立比較基準(zhǔn)建立比較基準(zhǔn)p統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 例例 評(píng)估對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成評(píng)估對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為交價(jià)格為126126萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為1515萬(wàn)元的