第六章 成本法

1、房地產(chǎn)估價第六章第六章成本法成本法第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價6-1 6-1 成本法的概述成本法的概述一、成本法的概念一、成本法的概念 積算積算價格價格= =重新購建成本重新購建成本折舊折舊房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格二、理論依據(jù)二、理論依據(jù) 生產(chǎn)費(fèi)用價值論生產(chǎn)費(fèi)用價值論 第六章第六章 成本法成本法= =土地取得成本土地取得成本 + +建筑物建造成本建筑物建造成本 + +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息 + +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi) + +開發(fā)利潤開發(fā)利潤房地產(chǎn)估價6-1 6-1 成本法的概述成本法的概述1 1、無交易、無收益的房地產(chǎn)估價、無交易、無收益的房地產(chǎn)估價2 2、特殊目的房地產(chǎn)估價、

2、特殊目的房地產(chǎn)估價3 3、特殊建造的房地產(chǎn)、特殊建造的房地產(chǎn)4 4、狹小市場上的房地產(chǎn)、狹小市場上的房地產(chǎn)5 5、市場比較法中的修正計算、市場比較法中的修正計算多交易、有收益的房地產(chǎn)能否用成本法估價？多交易、有收益的房地產(chǎn)能否用成本法估價？第六章第六章 成本法成本法三、成本法的適用范圍三、成本法的適用范圍房地產(chǎn)估價6-1 6-1 成本法的概述成本法的概述市場供大于求市場供大于求以正常成本評估的價格往往以正常成本評估的價格往往偏高偏高 價格應(yīng)向下調(diào)整價格應(yīng)向下調(diào)整 市場供小于求市場供小于求以正常成本評估的價格往往以正常成本評估的價格往往偏低偏低 價格應(yīng)向上調(diào)整價格應(yīng)向上調(diào)整 2 2、要結(jié)合市場供

3、求分析來確定評估價格、要結(jié)合市場供求分析來確定評估價格1 1、要注意區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本、要注意區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本 房地產(chǎn)的價格大多取決于其效用，而不是花費(fèi)的成本房地產(chǎn)的價格大多取決于其效用，而不是花費(fèi)的成本 投入成本多，并不一定其價值就高投入成本多，并不一定其價值就高 第六章第六章 成本法成本法四、注意事項(xiàng)四、注意事項(xiàng)房地產(chǎn)估價6-1 6-1 成本法的概述成本法的概述搜集資料搜集資料 估算重新購建價格估算重新購建價格 估算折舊估算折舊 求取積算價格求取積算價格 第六章第六章 成本法成本法五、成本法估價的步驟五、成本法估價的步驟房地產(chǎn)估價6-2 6-2 新開發(fā)土地的成本法估價新開發(fā)土地的

4、成本法估價 一、計算公式一、計算公式 新開發(fā)土地價格新開發(fā)土地價格= =取得待開發(fā)土地的成本取得待開發(fā)土地的成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本 + +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi) + +開發(fā)利潤開發(fā)利潤+ +土地增值收益土地增值收益 第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價：從投入到開發(fā)期結(jié)束從投入到開發(fā)期結(jié)束 二、新開發(fā)土地價格的構(gòu)成二、新開發(fā)土地價格的構(gòu)成土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用，無論它們的土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用，無論它們的來源是借貸資金，還是自有資金，都應(yīng)計算利息來源是借貸資金，還是自有資金，都應(yīng)計算利息 I=P(1+i)n1 I I利息額利

5、息額P P資金額資金額i i利率利率n n計息期計息期 第六章第六章 成本法成本法（一）取得待開發(fā)土地的成本（一）取得待開發(fā)土地的成本（二）土地開發(fā)成本（二）土地開發(fā)成本（三）管理費(fèi)用（三）管理費(fèi)用（四）投資利息（四）投資利息房地產(chǎn)估價（四）投資利息（四）投資利息基數(shù)為土地取得費(fèi)用基數(shù)為土地取得費(fèi)用 計息期通常為整個開發(fā)期計息期通常為整個開發(fā)期 2 2、土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用的利息、土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用的利息 基數(shù)為土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)基數(shù)為土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi) 通常視為均勻投入通常視為均勻投入 第六章第六章 成本法成本法1 1、土地取得費(fèi)用的利息計息、土地取得費(fèi)用的利息計息 房地產(chǎn)估價例例

6、6-16-1 總投資為總投資為550萬元，開發(fā)期為萬元，開發(fā)期為1年，年，投資在投資在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為年利率為8%，求利息。，求利息。 I=550(1+8%)0.51=21.58（萬元萬元） 0 1 0.5第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價例例6-26-2 總投資為總投資為400400萬元，開發(fā)期萬元，開發(fā)期2 2年，第一年年，第一年均勻投入總投資的均勻投入總投資的65%65%，第二年均勻投入，第二年均勻投入35%35%，同期銀行貸款年利率同期銀行貸款年利率8%8%，求利息。，求利息。I =40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%

7、)0.51 =37.31（萬元萬元） 0 0.5 1 1.5 265% 35%第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價例例6-36-3 總投資為總投資為600600萬元，開發(fā)期萬元，開發(fā)期3 3年，在第年，在第一年年初投入總投資的一年年初投入總投資的50%50%，第二年年初投，第二年年初投入入30%30%，第三年年初投入剩余的，第三年年初投入剩余的20%20%，同期，同期銀行貸款年利率為銀行貸款年利率為8%,8%,求利息。求利息。0 1 2 350% 30% 20%I = 60050%(1+8%)31+60030%(1+8%)21 +60020%(1+8%)11 =117.47 第六章第六章 成本

8、法成本法房地產(chǎn)估價（五）銷售稅費(fèi)（五）銷售稅費(fèi) 1 1、銷售費(fèi)用、銷售費(fèi)用廣告宣傳、銷售代理費(fèi)廣告宣傳、銷售代理費(fèi)2 2、銷售稅金及附加、銷售稅金及附加營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加3 3、其他銷售稅費(fèi)、其他銷售稅費(fèi)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等 第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價（六）開發(fā)利潤（六）開發(fā)利潤 1 1、開發(fā)利潤、開發(fā)利潤= =銷售收入銷售收入- -土地取得成本土地取得成本- -開發(fā)成本開發(fā)成本 - -管理費(fèi)用管理費(fèi)用- -投資利息投資利息- -銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi) 2 2、開發(fā)利潤是正常條件下的平均利潤、開發(fā)利潤是正常條件下

9、的平均利潤 3 3、計算開發(fā)利潤應(yīng)以對應(yīng)的利潤率乘以對應(yīng)的基數(shù)、計算開發(fā)利潤應(yīng)以對應(yīng)的利潤率乘以對應(yīng)的基數(shù) 開發(fā)利潤開發(fā)利潤= =（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本）開發(fā)成本）直接成本利潤率直接成本利潤率 開發(fā)利潤開發(fā)利潤= =（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用）管理費(fèi)用）投資利潤率投資利潤率 開發(fā)利潤開發(fā)利潤= =（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息 + +銷售費(fèi)用）銷售費(fèi)用）成本利潤率成本利潤率開發(fā)利潤開發(fā)利潤= = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值銷售利潤率銷售利潤率 第六章第六章

10、 成本法成本法房地產(chǎn)估價（七）土地增值收益（七）土地增值收益 土地增值收益土地增值收益= =（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用 + +投資利息投資利息+ +利潤）利潤）土地增值收益率土地增值收益率 第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝1010萬元，土萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里地開發(fā)成本為每平方公里2.52.5億元。土地開發(fā)周期為億元。土地開發(fā)周期為2 2年，土地年，土地征用等費(fèi)用征用等費(fèi)用1010萬元萬元/ /畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費(fèi)用第畝，在開發(fā)期初投入；土

11、地開發(fā)費(fèi)用第1 1年年均勻投入均勻投入30%30%，其余在第，其余在第2 2年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為6%6%，按，按半年計息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報率一般為征地等費(fèi)用及開半年計息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報率一般為征地等費(fèi)用及開發(fā)成本之和的發(fā)成本之和的10%10%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)約為土地轉(zhuǎn)讓價的，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)約為土地轉(zhuǎn)讓價的6.5%6.5%，土地增值，土地增值收益為收益為10%10%。試評估該土地的單價。試評估該土地的單價。 例例6-46-40 .15067.666100000A2501000000250000000B0 .311%31%701%31%301%3134BBAC40

12、%10BADVVE065. 0%5 . 61 .47%10DCBAF1 .47065. 0400 .312500 .150VVFEDCBAV1 .554V第六章第六章 成本法成本法土地價格土地價格V=土地征用等費(fèi)用土地征用等費(fèi)用A+土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本B+利息利息C+利潤利潤D+稅費(fèi)稅費(fèi)E+土地增值收益土地增值收益F房地產(chǎn)估價三、新開發(fā)區(qū)宗地價格評估三、新開發(fā)區(qū)宗地價格評估 可轉(zhuǎn)讓土地面積新開發(fā)區(qū)土地總價新開發(fā)區(qū)土地平均單價 可轉(zhuǎn)讓土地面積可轉(zhuǎn)讓土地面積= =開發(fā)區(qū)土地總面積開發(fā)區(qū)土地總面積開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 %100開發(fā)區(qū)用地總面積地面積開發(fā)完成

13、后的可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后的可轉(zhuǎn)讓土新開發(fā)區(qū)某宗土地單價新開發(fā)區(qū)某宗土地單價= =新開發(fā)區(qū)土地平均單價新開發(fā)區(qū)土地平均單價區(qū)位、用途等修正系數(shù)區(qū)位、用途等修正系數(shù) 第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價例例6-56-5 某成片荒地面積為某成片荒地面積為2 2平方公里，取得該荒地的價格為平方公里，取得該荒地的價格為1.21.2億元。將其開發(fā)億元。將其開發(fā)成可轉(zhuǎn)讓形態(tài)熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為成可轉(zhuǎn)讓形態(tài)熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.52.5億元。開發(fā)期為億元。開發(fā)期為3 3年，貸款年年，貸款年利率為利率為6%6%，取得該荒地的價格在開發(fā)期初一次性投入；開發(fā)成本和管理費(fèi)用，取得該荒地的價格在

14、開發(fā)期初一次性投入；開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。銷售稅費(fèi)為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。銷售稅費(fèi)為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的5.5%5.5%；開發(fā)利潤為土地；開發(fā)利潤為土地取得價格、土地開發(fā)成本和管理費(fèi)之和的取得價格、土地開發(fā)成本和管理費(fèi)之和的15%15%。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為的比率為60%60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。 第六章第六章 成本法成本法新開發(fā)土地總價新開發(fā)土地總價V V總總= =取得該荒地的價格取得該荒地的價格A+A+土地開發(fā)成本和管理費(fèi)土地開發(fā)成本和管理費(fèi)B B + +投資利

15、息投資利息C+C+銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)D+D+開發(fā)利潤開發(fā)利潤E EA A=1.21.2億元億元 B B=2.52.5億元億元C C=AA（1+6%1+6%）3 3-1+B-1+B（1+6%1+6%）1.51.5-1=0.46-1=0.46億元億元D D= V V總總5.5%=0.055 V5.5%=0.055 V總總 E E=（A+BA+B）15%=0.5615%=0.56億億元元V V總總=1.2+2.5+0.46+0.055 V0.055 V總總+0.56 V V總總= 4.99 4.99億元億元 可轉(zhuǎn)讓土地面積總單VV平方米元/8 .415%602000000499000000房地產(chǎn)估價6

16、-3 6-3 新建房地產(chǎn)的成本法估價新建房地產(chǎn)的成本法估價 一、計算公式一、計算公式 新建房地價格新建房地價格= =土地取得成本土地取得成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本 + +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤 新建建筑物價格新建建筑物價格= =建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息 + +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤 二、新建房地產(chǎn)價格的構(gòu)成二、新建房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價例例 6-66-6 某新建房地產(chǎn)，土地面積某新建房地產(chǎn)，土地面積

17、2000020000平方米，建筑面積平方米，建筑面積5000050000平方米?，F(xiàn)時土平方米?，F(xiàn)時土地重新取得價格為地重新取得價格為30003000元元/ /。建筑物建造的建安成本為。建筑物建造的建安成本為18001800元元/ /，管理費(fèi)，管理費(fèi)用為建安成本的用為建安成本的3%3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.52.5年，其中半年準(zhǔn)備期，年，其中半年準(zhǔn)備期，2 2年建設(shè)年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入均勻投入40%40%，第二年均勻投入，第二年均勻投入60%60%，

18、年利率為，年利率為6%6%。銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價格的。銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價格的7%7%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價值的，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價值的20%20%。試評估該房地產(chǎn)的總價與單價。試評估該房地產(chǎn)的總價與單價。 第六章第六章 成本法成本法房地價格房地價格V V總總= =土地成本土地成本A+A+建安成本建安成本B+B+管理費(fèi)用管理費(fèi)用C+C+利息利息D+D+銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)E+E+開發(fā)利潤開發(fā)利潤F F25.2%61200003000DCBA5 . 05 . 1%61%60%61%40%)31 (500001800萬元63.16613總總VVFE27. 0%20%7平方米元建筑面積萬元總單總總總/4552

19、5000040.2275840.2275827.063.16613VVVVV房地產(chǎn)估價6-4 6-4 舊房地產(chǎn)的成本法估價舊房地產(chǎn)的成本法估價 一、計算公式一、計算公式 舊房地價格舊房地價格= =房地重新購建價格房地重新購建價格- -建筑物折舊建筑物折舊 = =土地重新取得價格土地重新取得價格+ +建筑物重新購建價格建筑物重新購建價格- -建筑物折舊建筑物折舊 舊建筑物價格舊建筑物價格= =建筑物重新購建價格建筑物重新購建價格- -建筑物折舊建筑物折舊 第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價二、重新購建價格二、重新購建價格（一）概念（一）概念 重新購建價格是假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得或重新重新購建價

20、格是假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和正常開發(fā)利潤之和。必要的費(fèi)用、稅金和正常開發(fā)利潤之和。 建筑物建筑物 ：建筑物重新建造成本之和：建筑物重新建造成本之和 房地房地 ：土地重新取得價格或重新開發(fā)成本與建筑：土地重新取得價格或重新開發(fā)成本與建筑物重新建造成本之和物重新建造成本之和 第六章第六章 成本法成本法認(rèn)識：認(rèn)識：1 1、重新購建價格是估價、重新購建價格是估價時點(diǎn)時點(diǎn)的；的；2 2、重新購建價格是、重新購建價格是客觀客觀的；的；3 3、建筑物的重新購建價格是、建筑物的重新購建價格是全

21、新全新狀況下的價格；狀況下的價格；4 4、土地的重新購建價格是在時點(diǎn)狀況下的價格。、土地的重新購建價格是在時點(diǎn)狀況下的價格。房地產(chǎn)估價1 1、重置價格重置價格 又稱又稱重置成本重置成本，是采用估價，是采用估價時點(diǎn)時點(diǎn)的建筑的建筑材料材料、建、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點(diǎn)時的筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點(diǎn)時的價價格水平格水平，重新建造與估價對象建筑物具有，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用同等效用的的新新建筑物的正常價格。建筑物的正常價格。 2 2、重建價格重建價格 又稱又稱重建成本重建成本，是采用與估價對象建筑物，是采用與估價對象建筑物相同相同的的建筑材料、建筑構(gòu)配件

22、、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價價時點(diǎn)時的價格水平時點(diǎn)時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物，重新建造與估價對象建筑物完完全相同全相同的建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形的建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為象地稱為“復(fù)制復(fù)制”。 第六章第六章 成本法成本法（二）建筑物重新購建價格的分類（二）建筑物重新購建價格的分類二、重新購建價格二、重新購建價格房地產(chǎn)估價重置價格重置價格 一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，

23、或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物 重建價格重建價格 有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價，如人們看重的有有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物等特殊建筑風(fēng)格的建筑物等 有特殊價值的文物古跡的整體估價不能應(yīng)用成本法有特殊價值的文物古跡的整體估價不能應(yīng)用成本法 第六章第六章 成本法成本法3 3、適用對象適用對象二、重新購建價格二、重新購建價格房地產(chǎn)估價二、重新購建價格二、重新購建價格1 1、土地重新購建價格的求取、土地重新購建價格的求取 比較法、收益法、基準(zhǔn)地價修正法、成本法比較法、收益法、基準(zhǔn)地價修正法、

24、成本法 2 2、建筑物重新購建價格的求取、建筑物重新購建價格的求取 （1 1）單位比較法）單位比較法 單位面積法單位面積法單位體積法單位體積法 第六章第六章 成本法成本法（三）重新購建價格的求?。ㄈ┲匦沦徑▋r格的求取房地產(chǎn)估價例例例 6-7 某建筑物的建筑面積為某建筑物的建筑面積為500500平方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和平方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價為用途的建筑物的單位建筑面積造價為12001200元元/ /平方米，則平方米，則評估該建筑物的重新購建價格為：評估該建筑物的重新購建價格為： 12001200500=60500=60（萬元）（萬元） 第六章第六章 成本法成本法例

25、6-8 某建筑物的體積為某建筑物的體積為10001000立方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途立方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價為的建筑物的單位體積造價為10001000元元/ /立方米，則評估該建立方米，則評估該建筑物的重新購建價格為：筑物的重新購建價格為： 100010001000=1001000=100萬元萬元 房地產(chǎn)估價（3 3）工料測量法工料測量法 （4 4）指數(shù)調(diào)整法）指數(shù)調(diào)整法 例例6-96-9：某建筑物于：某建筑物于19991999年年7 7月底建成，當(dāng)時建月底建成，當(dāng)時建造該類建筑物一般成本為造該類建筑物一般成本為880880元元/ /，此后的建筑物，此后的建筑物建造成本的

26、變動狀況為：建造成本的變動狀況為：19991999年內(nèi)平均每月比上月年內(nèi)平均每月比上月遞增遞增1 1；20002000年與年與20012001年基本保持不變；年基本保持不變；20022002年與年與20032003年內(nèi)平均每月比上月遞增年內(nèi)平均每月比上月遞增0.50.5；20042004年內(nèi)平均年內(nèi)平均每月比上月遞增每月比上月遞增2 2。試?yán)蒙鲜鲑Y料求取。試?yán)蒙鲜鲑Y料求取20042004年年8 8月初的該類建筑物的重新建造成本。月初的該類建筑物的重新建造成本。 平方米元/54.1083%21%5 . 01118807245第六章第六章 成本法成本法（2 2）分部分項(xiàng)法分部分項(xiàng)法2 2、建筑

27、物重新購建價格的求取、建筑物重新購建價格的求取房地產(chǎn)估價三、建筑物折舊三、建筑物折舊 （一）概念（一）概念 估價上的折舊是指有各種原因所造成的建筑物價值的損失估價上的折舊是指有各種原因所造成的建筑物價值的損失 折舊建筑物在估價時點(diǎn)時的市場價值重新購建價格折舊建筑物在估價時點(diǎn)時的市場價值重新購建價格 （二）建筑物的折舊因素（二）建筑物的折舊因素 有形折舊有形折舊無形折舊無形折舊物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊功能折舊功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價（二）建筑物的折舊因素（二）建筑物的折舊因素建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價值損失建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價值損

28、失 有形損耗有形損耗 引起物質(zhì)折舊的原因有：引起物質(zhì)折舊的原因有： 自然經(jīng)過的老朽自然經(jīng)過的老朽 與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)正相關(guān)與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)正相關(guān) 自然力的作用引起的自然力的作用引起的 正常使用的磨損正常使用的磨損 由人工使用引起的由人工使用引起的 與使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)與使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān) 意外的破壞損毀意外的破壞損毀 因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的 延遲維修的損壞延遲維修的損壞 第六章第六章 成本法成本法1 1、物質(zhì)折舊、物質(zhì)折舊房地產(chǎn)估價（二）建筑物的折舊因素（二）建筑物的折舊因素 由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等由于消費(fèi)

29、觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠛筒贿m原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的其價值損失用所造成的其價值損失 3 3、經(jīng)濟(jì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊 外部性折舊外部性折舊 供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化 第六章第六章 成本法成本法2 2、功能折舊、功能折舊房地產(chǎn)估價（三）求取建筑物折舊的方法（三）求取建筑物折舊的方法 耐用年限耐用年限法法實(shí)際觀察實(shí)際觀察成新折扣成新折扣法法混合法混合法 直線法直線法余額遞減法

30、余額遞減法年數(shù)合計法年數(shù)合計法償債基金法償債基金法綜合法綜合法 第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價1 1、直線折舊法、直線折舊法 D Di i第第i i年的年折舊費(fèi)年的年折舊費(fèi) D Di i=D =D C C建筑物重新購建價格建筑物重新購建價格L L殘值殘值N N耐用年數(shù)耐用年數(shù)R R殘值率殘值率 CLR 計算公式：計算公式： NRCDNLCD1第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價tiitDX1tNRCtD1建筑物的現(xiàn)值建筑物的現(xiàn)值 tNRCtNRCCXCVtB111年折舊率年折舊率 NRCDd1tdCVB1第六章第六章 成本法成本法累計折舊額累計折舊額房地產(chǎn)估價例例6-106-10 某建筑

31、物，總建筑面積為某建筑物，總建筑面積為200200平方米，于平方米，于8 8年前建成，年前建成，重置價格為重置價格為10001000元元/ /，耐用年限，耐用年限4040年，殘值率為年，殘值率為2%2%，試，試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。 已知：已知：C=1000200=200000元，元，R=2%，N=40，t=8 元元年元160800392002000003920084900/490040%212000001tBtXCVDtXNRCD第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價2 2、余額遞減法、余額遞減法 以殘余價值，乘上一定的

32、比率，來計算每年的折舊額以殘余價值，乘上一定的比率，來計算每年的折舊額 加速折舊加速折舊NRd1Di=C（1-d）i-1dtiitDX1=C-C（1-d）t=C1-（1-d）t VB=C-Xt=C（1-d） 第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價例例6-116-11 某建筑物，總建筑面積為某建筑物，總建筑面積為200200平方米，于平方米，于5 5年前建年前建成，重置價格為成，重置價格為10001000元元/ /，耐用年限，耐用年限4040年，殘值率年，殘值率為為2%2%，試用余額遞減法計算該建筑物的年折舊額、折，試用余額遞減法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。舊總額和現(xiàn)值。 已知：已知：

33、C=1000200=200000元，元，R=2%，N=40，t=5 NRd 1093. 0%2140ddCDii11元18600093. 0093. 01200000111D元6 .12587093. 0093. 01200000155DttdCX113.77237093.0112000005CtBdCV1平方米元/7 .122762093. 012000005第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價新建筑物常取新建筑物常取 NR5 . 1舊建筑物常取舊建筑物常取 NR25. 1雙倍余額遞減法雙倍余額遞減法NRd12假設(shè)折舊率在數(shù)值上等于直線法折舊率的假設(shè)折舊率在數(shù)值上等于直線法折舊率的2 2倍倍

34、第六章第六章 成本法成本法在實(shí)際估價運(yùn)用中，在實(shí)際估價運(yùn)用中，d也可憑經(jīng)驗(yàn)取值也可憑經(jīng)驗(yàn)取值房地產(chǎn)估價Nd2NNCDii2211ttNCE211tBNCV21NRd12第六章第六章 成本法成本法殘值率0房地產(chǎn)估價Nn3 3、實(shí)際觀察法、實(shí)際觀察法 4 4、成新折扣法、成新折扣法 q q成新率成新率 V VB B=C=Cq q 直線法直線法觀察法觀察法dtq 1tNR11R=0：Ntq15 5、混合法、混合法 第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價（四）求取建筑物折舊的注意事項(xiàng)（四）求取建筑物折舊的注意事項(xiàng) 1 1、注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別、注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 估價上

35、的折舊應(yīng)注意的是市場價值的真實(shí)減損；估價上的折舊應(yīng)注意的是市場價值的真實(shí)減損； 會計上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收會計上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收 在估價上，在估價上，C C為重新購建價格，而且是估價時點(diǎn)時的；為重新購建價格，而且是估價時點(diǎn)時的； 在會計上，在會計上，C C為資產(chǎn)原值，不隨時間的變化而變化。為資產(chǎn)原值，不隨時間的變化而變化。第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價2 2、使用經(jīng)濟(jì)耐用年限與有效經(jīng)過年數(shù)為估價依據(jù)、使用經(jīng)濟(jì)耐用年限與有效經(jīng)過年數(shù)為估價依據(jù) 維修保養(yǎng)屬于正常：維修保養(yǎng)屬于正常： 有效經(jīng)過年數(shù)有效經(jīng)過年數(shù)=實(shí)際經(jīng)過年數(shù)實(shí)際經(jīng)過年數(shù)維修保養(yǎng)好或經(jīng)過

36、更新改造：有效經(jīng)過年數(shù)維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造：有效經(jīng)過年數(shù)實(shí)際經(jīng)過年數(shù)實(shí)際經(jīng)過年數(shù)Nn+tNn+ttNRCCVB1tntRCCVB1nNNRCCVB1ABCDnNntRCCVB1第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價3 3、注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響、注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 （1）建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建）建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計 （2 2）建筑物的耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物耐用年）建筑物的耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊

37、限計算折舊 建建3年年 經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命50年年 17年年土地期限土地期限70年年第六章第六章 成本法成本法（3 3）建筑物的耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用年限）建筑物的耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用年限計算折舊。即按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余計算折舊。即按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算折舊年限計算折舊 建建2年年 經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命50年年土地期限土地期限40年年 12年年房地產(chǎn)估價3 3、注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響、注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響（5 5）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于）建筑物

38、出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物已使用年限加上土地使用土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊權(quán)剩余年限計算折舊 經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命50年年 10年年 10年年 土地期限土地期限50年年經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命50年年5年年 土地期限土地期限50年年 5年年第六章第六章 成本法成本法（4 4）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊房地產(chǎn)估價4 4、注意分類折舊

39、、注意分類折舊 例例6 61212：某建筑物的重置價格為：某建筑物的重置價格為300300萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為5050年，有效經(jīng)過年數(shù)為年，有效經(jīng)過年數(shù)為1515年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為5 5萬萬元；裝修的重置價格為元；裝修的重置價格為6565萬元，平均壽命為萬元，平均壽命為5 5年，已使用年，已使用2 2年；年；設(shè)備的重置價格為設(shè)備的重置價格為100100萬元，平均壽命為萬元，平均壽命為1515年，已使用年，已使用1212年，殘年，殘值率假設(shè)均為零。其折舊總額計算如下：值率假設(shè)均為零。其折舊總額計算如下： 門窗等損壞的折舊額門窗等損壞的折舊

40、額=5萬元萬元 裝修的折舊額裝修的折舊額 =25165=26萬元萬元 設(shè)備的折舊額設(shè)備的折舊額 =12151100=80萬元萬元 長壽命項(xiàng)目的折舊額長壽命項(xiàng)目的折舊額 =15501100655300=39萬元萬元 該建筑物的折舊總額該建筑物的折舊總額=5+26+80+39=150=5+26+80+39=150萬元萬元第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價項(xiàng)目項(xiàng)目單位成本單位成本數(shù)量數(shù)量單項(xiàng)成本合計單項(xiàng)成本合計基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程元元/ /立方米立方米立方米立方米墻體工程墻體工程元元/ /平方米平方米平方米平方米樓地面工程樓地面工程元元/ /平方米平方米平方米平方米屋面工程屋面工程元元/ /平方米平方

41、米平方米平方米門窗工程門窗工程元元/ /平方米平方米平方米平方米給排水面積給排水面積元元/ /平方米平方米平方米平方米供暖工程供暖工程元元/ /平方米平方米平方米平方米電氣工程電氣工程元元/ /平方米平方米平方米平方米合計合計稅費(fèi)利息管理費(fèi)稅費(fèi)利息管理費(fèi)重新購建價格重新購建價格第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價項(xiàng)目項(xiàng)目單價單價數(shù)量數(shù)量單項(xiàng)成本合計單項(xiàng)成本合計現(xiàn)場準(zhǔn)備現(xiàn)場準(zhǔn)備水泥水泥沙石沙石磚塊磚塊木材木材瓦面瓦面鐵釘鐵釘人工人工稅費(fèi)稅費(fèi)其他其他重新購建價格重新購建價格第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價習(xí)習(xí) 題題 1 1、取得某、取得某3 3平方公里成片荒地的價格為平方公里成片荒地的價格為5

42、00500元元/ /平平方米，將其開發(fā)成熟地的費(fèi)用為方米，將其開發(fā)成熟地的費(fèi)用為500500元元/ /平方米，稅利平方米，稅利為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的15%15%，其可轉(zhuǎn)讓土地面積為，其可轉(zhuǎn)讓土地面積為2 2平方平方公里，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價為公里，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價為多少？多少？ 2 2、某建筑物建筑總面積為、某建筑物建筑總面積為200200平方米，重置價格平方米，重置價格為為20002000元元/ /，現(xiàn)值為，現(xiàn)值為284284，800800元。該建筑物已使用元。該建筑物已使用1515年，耐用年限為年，耐用年限為5050年，建筑物價值損耗是

43、均勻的。試年，建筑物價值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、年折舊額和殘值率。年折舊額和殘值率。 第六章第六章 成本法成本法房地產(chǎn)估價 3 3、某建筑物，總建筑面積為、某建筑物，總建筑面積為200200平方米，于平方米，于8 8年前建年前建成，重置價格為成，重置價格為10001000元元/ /，耐用年限，耐用年限4040年，殘值率為年，殘值率為0 0，試用試用雙倍余額遞減折舊法雙倍余額遞減折舊法計算該建筑物計算該建筑物第第5 5年的折舊額、年的折舊額、折舊總額及建筑物現(xiàn)值。折舊總額及建筑物現(xiàn)值。 4 4、一廠房建成后、一廠房建成后8 8年被改造為超級市場，并補(bǔ)辦了年被改造為超級市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為4040年，建年，建筑物的設(shè)計壽命為筑物的設(shè)計壽命為5050年，則計算該建筑物折舊的耐用年年，則計算該建筑物折舊的耐用年限應(yīng)為多少年？限應(yīng)為多少年？ 5 5、某建筑物設(shè)計壽命、某建筑物設(shè)計壽命5050年，已使用年，已使用8 8年，經(jīng)實(shí)地勘年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計尚可使用察，估計尚可使用3232年，殘值率為年，殘值率為5%5%，則用直線折舊法，則用直線折舊法計算的該建筑物的成新率？計