德思勤《都市綜合體運(yùn)作的思考與實(shí)踐》

1、都市綜合體運(yùn)作的思考和實(shí)踐都市綜合體運(yùn)作的思考和實(shí)踐 深圳市德思勤投資有限公司董事長(zhǎng) 龍固新一、舊城改造是城市升級(jí)的必要過程一、舊城改造是城市升級(jí)的必要過程二、舊城改造催生都市綜合體二、舊城改造催生都市綜合體三、德思勤都市綜合體物業(yè)的實(shí)踐三、德思勤都市綜合體物業(yè)的實(shí)踐四、都市綜合體物業(yè)的資本進(jìn)入與退出四、都市綜合體物業(yè)的資本進(jìn)入與退出目目 錄錄一、舊城改造是城市升級(jí)的必要過程一、舊城改造是城市升級(jí)的必要過程在將近200年的時(shí)間里，多數(shù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家基本上實(shí)現(xiàn)了“城市化”，即多數(shù)人口形成了聚集居住的格局。20世紀(jì)中葉，一些西方國(guó)家的城市人口占全部人口比例分別為：美國(guó)72，英國(guó)87，聯(lián)邦德國(guó)79，荷

2、蘭86，加拿大77，澳大利亞83。 1978年改革開放以后，中國(guó)的城市化進(jìn)程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年將有1000萬-1200萬農(nóng)民進(jìn)城。預(yù)計(jì)2036到2040年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在5億達(dá)到10億左右。城市化的快速發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的旺盛需求。 城市化進(jìn)程擴(kuò)大城市規(guī)模城市化進(jìn)程擴(kuò)大城市規(guī)模 城市升級(jí)要求舊城改造城市升級(jí)要求舊城改造 城市的升級(jí)發(fā)展，帶來城市如何提高土地利用效率的重大課題，舊城改造是解決城市升級(jí)發(fā)展的重要方式。 舊城改造是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為適應(yīng)已批準(zhǔn)的城市詳細(xì)規(guī)劃的需求，實(shí)施的對(duì)與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建，

3、綠地與公共文教娛樂場(chǎng)所的改擴(kuò)增建設(shè)等。 關(guān)于舊城改造的分類關(guān)于舊城改造的分類舊城舊城改造改造中心區(qū)改造中心區(qū)改造舊城居住區(qū)改造舊城居住區(qū)改造舊城商業(yè)區(qū)重建與改造舊城商業(yè)區(qū)重建與改造城中村改造城中村改造歷史文化保護(hù)區(qū)改造歷史文化保護(hù)區(qū)改造旅游度假區(qū)改造旅游度假區(qū)改造舊工業(yè)區(qū)改造舊工業(yè)區(qū)改造港口、碼頭改造港口、碼頭改造舊城改造研究思路舊城改造研究思路舊城改造要解決的問題舊城改造要解決的問題舊城改造研究體系舊城改造研究體系為什么要改造為什么要改造改造原因改造原因?yàn)槭裁茨芨脑鞛槭裁茨芨脑旄脑鞐l件改造條件改造成什么改造成什么改造目標(biāo)改造目標(biāo)誰(shuí)來改造誰(shuí)來改造改造主體改造主體如何改造如何改造改造模式改造模式

4、如何判斷改造是否成功如何判斷改造是否成功改造評(píng)價(jià)改造評(píng)價(jià)改造會(huì)造成什么影響改造會(huì)造成什么影響改造影響改造影響舊城改造根本原因舊城改造根本原因土地資源短缺土地資源短缺優(yōu)化土地存量?jī)?yōu)化土地存量土地資源浪費(fèi)土地資源浪費(fèi)舊城改造舊城改造城市更新城市更新舊城改造實(shí)質(zhì)：如何合理利用已開發(fā)土地舊城改造實(shí)質(zhì)：如何合理利用已開發(fā)土地舊城改造目標(biāo)舊城改造目標(biāo)改造改造目標(biāo)目標(biāo) 集約利用城市土地，提高土地利用效益集約利用城市土地，提高土地利用效益 城市結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)業(yè)布局得當(dāng)城市結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)業(yè)布局得當(dāng) 完善城市功能，成熟城市配套完善城市功能，成熟城市配套 提升城市形象，完成城市升級(jí)提升城市形象，完成城市升級(jí)舊城改造主體

5、舊城改造主體確定改造主體如何參與確定改造主體如何參與確定改造主體的責(zé)權(quán)利確定改造主體的責(zé)權(quán)利確定改造主體確定改造主體政府政府開發(fā)商開發(fā)商責(zé)任責(zé)任 權(quán)利權(quán)利 利益利益 股份公司股份公司舊城改造模式具體內(nèi)容舊城改造模式具體內(nèi)容改造模式改造模式說明說明改造主體改造主體確定改造主體的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)確定改造主體的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)改造方式改造方式確定改造的方式及改造周期確定改造的方式及改造周期補(bǔ)償方式補(bǔ)償方式確定拆賠比確定拆賠比安置方式安置方式解決原住民的安置問題解決原住民的安置問題發(fā)達(dá)國(guó)家的舊城改造經(jīng)驗(yàn)發(fā)達(dá)國(guó)家的舊城改造經(jīng)驗(yàn)（一）（一）把改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境質(zhì)量作為城市改造的中心內(nèi)容把改善市政基

6、礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境質(zhì)量作為城市改造的中心內(nèi)容 例如,德國(guó)在城市(鄉(xiāng)鎮(zhèn)) 規(guī)劃和城市建設(shè)中,十分重視處理好人和自然的關(guān)系,注重生態(tài)平衡和環(huán)境保護(hù)。德國(guó)城市綠地面積一般占20 % -30 % ,高的達(dá)到40 % - 50 % ,人均占有量達(dá)100 平方米左右。（二）（二）把改造舊城與保護(hù)歷史文化古城風(fēng)貌結(jié)合起來把改造舊城與保護(hù)歷史文化古城風(fēng)貌結(jié)合起來, ,對(duì)重要文物、古對(duì)重要文物、古跡及古建筑物重點(diǎn)保護(hù)跡及古建筑物重點(diǎn)保護(hù) 例如在舊城改造的過程中,法國(guó)共有12600 處古跡和21300 座歷史性建筑物均受到法律保護(hù),其中大多數(shù)是城堡、莊園、宅第和教堂。法國(guó)1962 年公布了馬爾羅法。該法規(guī)定對(duì)若干城

7、市地區(qū)進(jìn)行全面性的保護(hù)規(guī)劃。（三）（三）發(fā)揮各級(jí)政府及私人的積極性發(fā)揮各級(jí)政府及私人的積極性, ,多方籌集舊城改造資金多方籌集舊城改造資金 開始于1954 年的美國(guó)舊城改造就是通過地方有關(guān)機(jī)構(gòu)和大量聯(lián)幫政府的補(bǔ)貼來籌集改造資金的。二、舊城改造催生都市綜合體二、舊城改造催生都市綜合體特征特征1 1地價(jià)與租金提升地價(jià)與租金提升經(jīng)濟(jì)利益的再分配的驅(qū)使，在制定舊城更新改造規(guī)劃時(shí)，對(duì)城市土地進(jìn)行評(píng)估和地價(jià)分級(jí)、并對(duì)城市土地增值、土地市場(chǎng)進(jìn)行測(cè)算，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 。特征特征2 2最高的交通可達(dá)性最高的交通可達(dá)性特征特征3 3城市功能聚集中心城市功能聚集中心舊城改造與都市綜合體的共性特征：舊城改造與都市綜合

8、體的共性特征： 地價(jià)、租金提升地價(jià)、租金提升/ /交通高度發(fā)達(dá)交通高度發(fā)達(dá)/ /城市功能聚集城市功能聚集/ /城市更新城市更新 交通配套成熟地區(qū)，地鐵、高速道路成為現(xiàn)代城市的一個(gè)非常重要的交通手段，其次是機(jī)場(chǎng)、火車站、高速公路等，路網(wǎng)密度也是一個(gè)重要的指標(biāo)。規(guī)劃從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，使舊城機(jī)能得以完善，強(qiáng)調(diào)區(qū)域的綜合功能 。根據(jù)之前出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設(shè)施、居住環(huán)境等問題 進(jìn)行調(diào)整，使得規(guī)劃更合理。特征特征4 4城市更新城市更新 都市綜合體多應(yīng)舊城改造而產(chǎn)生都市綜合體多應(yīng)舊城改造而產(chǎn)生 城市CBD快速發(fā)展 城市規(guī)模擴(kuò)大和城市化程度提高 相鄰建筑綜合體集群形態(tài)

9、出現(xiàn) 城市建筑群功能集約化更高，規(guī)模更大 交通網(wǎng)絡(luò)提升，聯(lián)系更緊密國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu)，對(duì)2003年以來的建成或在建的100個(gè)新建筑綜合體研究顯示：65% 65% 的建筑綜合體具有的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。都市綜合體產(chǎn)生背景都市綜合體產(chǎn)生背景 都市綜合體特性都市綜合體特性 都市綜合體定義都市綜合體定義多種功能空間有機(jī)組合多種功能空間有機(jī)組合與城市交通協(xié)調(diào)與城市交通協(xié)調(diào)各不同功能空間依存、價(jià)值互補(bǔ)各不同功能空間依存、價(jià)值互補(bǔ)一個(gè)位置上的一組建筑一個(gè)位置上的一組建筑CBDCBD、都市副中心區(qū)與都市綜合體之間的相互關(guān)系、都市副中心區(qū)與

10、都市綜合體之間的相互關(guān)系 CBDCBD都市副中心內(nèi)都市副中心內(nèi)CBDCBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位都市綜合體都市綜合體可以存在于可以存在于CBDCBD、都市副中心區(qū)與都市綜合體之間的相互關(guān)系圖、都市副中心區(qū)與都市綜合體之間的相互關(guān)系圖 都市綜合體開發(fā)與運(yùn)作管理都市綜合體開發(fā)與運(yùn)作管理都市綜合體的定位都市綜合體的定位依據(jù)依據(jù)消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析方法方法內(nèi)容內(nèi)容都市綜合體的整體規(guī)劃都市綜合體的整體規(guī)劃主要物業(yè)體量的分析主要物業(yè)體量的分析交通組織交通組織空間布局空間布局環(huán)境景觀設(shè)計(jì)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)資源整合資源整合整體定位整體定位商業(yè)業(yè)態(tài)研究商業(yè)業(yè)態(tài)研究開發(fā)開發(fā)管理管理都市綜合體開發(fā)與

11、運(yùn)作管理都市綜合體開發(fā)與運(yùn)作管理零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理開發(fā)商自行管理開發(fā)商自行管理 國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理 專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)管理專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)管理 主要承租者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的同時(shí)開展管理主要承租者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的同時(shí)開展管理 酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理開發(fā)商自行管理開發(fā)商自行管理 租賃經(jīng)營(yíng)管理租賃經(jīng)營(yíng)管理 委托經(jīng)營(yíng)管理委托經(jīng)營(yíng)管理 連鎖經(jīng)營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)都市綜合體營(yíng)銷推廣都市綜合體營(yíng)銷推廣推廣層次和傳播通路解析圖推廣層次和傳播通路解析圖 國(guó)際范圍國(guó)際范圍國(guó)際專業(yè)展覽會(huì)國(guó)際專業(yè)展覽會(huì)/ /拜訪國(guó)際跨國(guó)公司拜訪國(guó)際跨國(guó)公司/ /委托國(guó)際知名咨詢公司

12、委托國(guó)際知名咨詢公司建立項(xiàng)目高度、廣度建立項(xiàng)目高度、廣度全國(guó)范圍全國(guó)范圍全國(guó)主流媒體全國(guó)主流媒體建立項(xiàng)目高度、廣度建立項(xiàng)目高度、廣度片區(qū)范圍片區(qū)范圍當(dāng)?shù)刂髁髅襟w當(dāng)?shù)刂髁髅襟w/ /戶外廣告戶外廣告/ /事件營(yíng)銷事件營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷都市綜合體的銷售與出租都市綜合體的銷售與出租 分零租賃分零租賃租售組合租售組合整體出租整體出租分散出租分散出租三、德思勤都市綜合體的實(shí)踐三、德思勤都市綜合體的實(shí)踐建筑指標(biāo)：建筑指標(biāo)：占地面積11萬，目前建筑面積31萬，將拆除11萬建筑物，新建和改建總建筑面積達(dá)69萬。操作手段：操作手段： 提升深圳中心公園價(jià)值，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，為市民提供娛樂、休閑的場(chǎng)所；調(diào)整中航

13、城內(nèi)部和周邊規(guī)劃指標(biāo)，讓硬性指標(biāo)跟上城市發(fā)展的腳步。開發(fā)模式：開發(fā)模式：聯(lián)合開發(fā)模式政企互動(dòng)以項(xiàng)目?jī)r(jià)值為中心樓高58層281米，占地1.71萬平方米，總建筑面積17.96萬平方米，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場(chǎng)等。（商場(chǎng)的建筑面積就達(dá)5.9萬平方米，地下則設(shè)通道與地鐵華強(qiáng)路站相連） 。首期項(xiàng)目包括現(xiàn)已基本完工的集零售商業(yè)、商務(wù)公寓于一體的鼎誠(chéng)國(guó)際，以及即將開工的中航廣場(chǎng)；二期項(xiàng)目包括大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓及大型購(gòu)物娛樂互動(dòng)式休閑廣場(chǎng)；三期項(xiàng)目包括五星級(jí)商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及臨街步行商業(yè)街。 規(guī)劃解讀：規(guī)劃解讀：交通解讀：交通解讀：l 車流組織： 公交車在地面行駛，小汽車從華富路西

14、及中航路直接進(jìn)入地下停車場(chǎng)和地下車道，減少地面車流的擁擠和與步行系統(tǒng)分開，提供人性化場(chǎng)所；l 步行系統(tǒng)：步行人流來自地面公交車、地鐵等公共交通系統(tǒng)；l 地下：通過連廊連接地下各部分商場(chǎng)，帶動(dòng)人氣；l 一層（1F）部分相對(duì)高樓層（3層）通過連廊，將各部分商業(yè)、商務(wù)聯(lián)系成一個(gè)整體，等于又多加了 “商業(yè)地面層”；地下部分利用下沉廣場(chǎng)、地下景觀或采光井的建筑手法，將自然光和通風(fēng)直接帶到地下，使地下部分商業(yè)有地面的真實(shí)感覺。位于深圳市羅湖區(qū)深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，是深圳有史以來規(guī)模最大、品質(zhì)最高的綜合性商用地產(chǎn)項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e約55萬平方米，華潤(rùn)項(xiàng)目由北、中、南三地塊組成，涵蓋不同功能及特點(diǎn)的寫字樓、購(gòu)物

15、及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。 用地面積8200m27800m36000m總建筑面積76000m154000m230000m計(jì)容積率面積54000m118000m172000m其中商業(yè)12000m98000m110000m辦公42000m停車樓：19000m容積率6.64.14.8停車位地下：248個(gè)地下：352個(gè)地上：434個(gè)1034個(gè)華潤(rùn)中心一期建設(shè)數(shù)據(jù)華潤(rùn)中心一期建設(shè)數(shù)據(jù)華潤(rùn)大廈國(guó)際5A級(jí)甲級(jí)寫字樓5星級(jí)酒店+酒店式服務(wù)公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場(chǎng)“萬象城”超大型室內(nèi)購(gòu)物中心REEL時(shí)尚百貨、嘉禾影城華潤(rùn)萬家超市、“冰紛萬象”真冰場(chǎng)l交通銜接：北區(qū)與中區(qū)連接，通過地下一層及二

16、層、三層之間的廊橋， 在地下一層，以購(gòu)物商鋪溝通了書城路兩側(cè)北區(qū)、中區(qū)的聯(lián)系，而二三層則通過跨越書城路上空的廊橋， 溝通兩區(qū)，以大開敞的樓面，給相互的連接溝通以理想的視覺效果。l購(gòu)物中心內(nèi)部采用縱向?qū)用嫫矫驺暯?，交通銜接點(diǎn)采用庭院和廊橋形式溝通和分流人群走向。l全新業(yè)態(tài)組合招商方式，“先定主力店，再全面招商”基本策略。商家已國(guó)外經(jīng)營(yíng)成功，但尚未進(jìn)入國(guó)內(nèi)品牌為主。華潤(rùn)中心三大操作理念：華潤(rùn)中心三大操作理念：項(xiàng)目占地面積13萬，未來規(guī)劃總建筑面積196萬，其中新規(guī)劃面積140萬，本項(xiàng)目的建設(shè)將促使中心區(qū)重心南移。涵括零售商業(yè)、寫字樓、商務(wù)公寓、餐飲娛樂及酒店公寓面積共約50 ，居住面積85萬 。是

17、中心區(qū)超級(jí)綜合體項(xiàng)目。保留原有的獨(dú)特景觀保留原有的獨(dú)特景觀古村落建筑古村落建筑都市核心區(qū)中僅存的珍貴古民居，有重要的工藝價(jià)值、文化價(jià)值，都市核心區(qū)中僅存的珍貴古民居，有重要的工藝價(jià)值、文化價(jià)值，在改造中在改造中應(yīng)應(yīng)保護(hù)、延續(xù)。保護(hù)、延續(xù)。保留原有的獨(dú)特景觀保留原有的獨(dú)特景觀皇崗村莊氏祠堂皇崗村莊氏祠堂極富中國(guó)民間色彩，保留并作為都市核心區(qū)中的景點(diǎn)。極富中國(guó)民間色彩，保留并作為都市核心區(qū)中的景點(diǎn)。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位置：東莞市城市中心區(qū)項(xiàng)目位置：東莞市城市中心區(qū)占地面積：占地面積：21.121.1萬平方米萬平方米建筑面積：建筑面積：8080萬平方米萬平方米東莞第一國(guó)際發(fā)展方向解析圖東莞第一

18、國(guó)際發(fā)展方向解析圖東莞第一國(guó)際各物業(yè)功能價(jià)值支撐體系圖東莞第一國(guó)際各物業(yè)功能價(jià)值支撐體系圖 天健芙蓉盛世位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路一段，伍家?guī)X市級(jí)商務(wù)中心圈。總占地面積天健芙蓉盛世位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路一段，伍家?guī)X市級(jí)商務(wù)中心圈?？傉嫉孛娣e181189m181189m，總建筑面積約，總建筑面積約7070萬萬mm，功能涵蓋居住、商業(yè)、酒店（公寓）、辦公等。，功能涵蓋居住、商業(yè)、酒店（公寓）、辦公等。四、都市綜合體的資本進(jìn)入與退出四、都市綜合體的資本進(jìn)入與退出都市綜合體的融資都市綜合體的融資 規(guī)模大、周期長(zhǎng)規(guī)模大、周期長(zhǎng) 高風(fēng)險(xiǎn)、高收益高風(fēng)險(xiǎn)、高收益 多元化多元化 特點(diǎn)特點(diǎn)美國(guó)都市綜合體的融資渠道美國(guó)都市綜合體的融資渠道 策略一策略一: : 收租型物業(yè)投融資收租型物業(yè)投融資 引進(jìn)海外收租型房地產(chǎn)投資基金(REITs)或國(guó)內(nèi)外資金，專門對(duì)有穩(wěn)定租戶的商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等物業(yè)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)。策略二策略二: : 開發(fā)型項(xiàng)目投融