xx物業(yè)公司物業(yè)分公司及管理處組建程序

1、PAGE 物業(yè)分公司及管理處組建文件編號:WDWY-MM72版本狀態(tài):A/0生效日期:2005/01/011 總則1.1 各項(xiàng)目所在公司應(yīng)重視物業(yè)分公司及管理處的組建工作，為保證組建工作的有序進(jìn)行，項(xiàng)目所在公司必須按本手冊及其支持文件規(guī)定做好各項(xiàng)組建工作，并在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃中應(yīng)具體明確物業(yè)分公司的組建的節(jié)點(diǎn)時(shí)間和責(zé)任人員。1.2 物業(yè)分公司及管理處的組建必須保證相關(guān)物業(yè)人員能夠及時(shí)地參與項(xiàng)目前期的物業(yè)介入工作，以及物業(yè)管理方案制訂的時(shí)間要求。2 相關(guān)職責(zé)界定2.1 物業(yè)分公司(籌建處)總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)分公司組建過程的具體操作，以及對管理處組建工作全面負(fù)責(zé)。2.2 項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核物業(yè)分公司

2、組建工作計(jì)劃，并監(jiān)督執(zhí)行。2.3 管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)分公司組建工作，并負(fù)責(zé)審批物業(yè)分公司、及管理處的組建工作計(jì)劃。3 物業(yè)分公司組建3.1 物業(yè)分公司總經(jīng)理招聘3.1.1一般情況下，新開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后，應(yīng)著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘，并在施工圖設(shè)計(jì)開始前完成。3.1.2 物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘面試工作由集團(tuán)人力資源部和管理公司物業(yè)管理部共同完成。3.1.3 物業(yè)分公司總經(jīng)理由項(xiàng)目所在公司申請，報(bào)集團(tuán)審批。3.1.4 物業(yè)分公司總經(jīng)理到位后，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃階段的實(shí)際工作需要，招聘主要工作人員，組建物業(yè)分公司籌建處。 3.2 物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃3.2.1 在管理公司物業(yè)

3、管理部的指導(dǎo)和監(jiān)控下，物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)提出物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃（含組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置）、前期服務(wù)工作方案。以上兩個(gè)方案必須在項(xiàng)目開盤前3個(gè)月報(bào)送項(xiàng)目所在公司審核，管理公司經(jīng)營管理委員會(huì)批準(zhǔn)，并報(bào)物業(yè)管理部備案。3.2.2 物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)至少包括三個(gè)部分：物業(yè)分公司組建方案、組建工作進(jìn)度安排、開辦費(fèi)用測算等。3.2.3 物業(yè)分公司組建方案內(nèi)容包括，但不限于：公司名稱；成立的時(shí)間；辦公地點(diǎn)；注冊資金；法人代表；股東授權(quán)；股權(quán)分配；公司章程；組織架構(gòu)及人員編制；物業(yè)管理用房的使用等。3.2.4 在制訂物業(yè)分公司組建工作進(jìn)度安排時(shí)，應(yīng)至少考慮到以下方面的工作內(nèi)容：人員招聘(分批進(jìn)

4、行，應(yīng)在時(shí)間進(jìn)度上明確)；經(jīng)營資質(zhì)報(bào)批；公司注冊登記；資質(zhì)備案及資質(zhì)等級證明申辦；物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房的劃分和配置；辦公設(shè)備、作業(yè)工具設(shè)備及其他必要物資的采購；建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度；制定相關(guān)管理服務(wù)制度和規(guī)程；完成上崗人員的崗前培訓(xùn)；完成項(xiàng)目入伙前相關(guān)準(zhǔn)備工作。3.2.5 物業(yè)分公司組建必須保證關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如總經(jīng)理招聘到位、物業(yè)管理方案、公司注冊、骨干人員到位、完成入伙準(zhǔn)備工作等。3.2.6 除總經(jīng)理和少數(shù)骨干人員的招聘外，其他組建工作一般在入伙前2個(gè)月完成，因此必須將各項(xiàng)組建工作進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?，確保工作的有序和高效。3.2.7 組建工作進(jìn)度安排應(yīng)將每項(xiàng)工作的起止時(shí)間落實(shí)到具體工作日

5、，持續(xù)時(shí)間按工作日計(jì)算，并采用橫道圖表示工作進(jìn)度安排。3.2.8 針對每一項(xiàng)工作必須明確主要負(fù)責(zé)人，以及負(fù)責(zé)配合的協(xié)辦人員。責(zé)任人應(yīng)具體落實(shí)到工作崗位(職務(wù)或具體姓名)，不宜使用公司名稱或部門名稱。3.2.9 開辦費(fèi)用測算是物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃中必須的內(nèi)容，具體按管理公司開辦費(fèi)用測算指引的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃中不僅包含開辦費(fèi)用測算的總體結(jié)果，而且應(yīng)有具體費(fèi)用科目的測算結(jié)果，對測算結(jié)果的審批包括對總體測算結(jié)果和各科目細(xì)項(xiàng)測算結(jié)果的審批。3.2.10 在組建工作過程中，對開辦費(fèi)用的控制以各科目細(xì)項(xiàng)的成本標(biāo)準(zhǔn)(測算結(jié)果經(jīng)批準(zhǔn)或調(diào)整后批準(zhǔn))為依據(jù)。3.3 物業(yè)分公司組建3.3.1 物業(yè)分

6、公司組建工作計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施，項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)根據(jù)工作計(jì)劃安排和費(fèi)用額度提供支持和協(xié)助，管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并對組建工作進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控。3.3.2 為保證組建工作的順利開展，物業(yè)分公司總經(jīng)理進(jìn)一步細(xì)化分解組建工作進(jìn)度計(jì)劃，擬訂組建工作的月(或周)進(jìn)度計(jì)劃。3.3.3 在進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定的節(jié)點(diǎn)時(shí)間，物業(yè)分公司應(yīng)向項(xiàng)目所在公司和管理公司物業(yè)管理部報(bào)告工作進(jìn)度情況。3.3.4 物業(yè)分公司組建過程中，相關(guān)組建工作必須遵循集團(tuán)公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定，以及經(jīng)批準(zhǔn)的組建工作計(jì)劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行。3.3.5 物業(yè)分公司組建工作必須在項(xiàng)目正式入伙前2個(gè)月全面完成，并開

7、始獨(dú)立運(yùn)作。物業(yè)分公司正式成立后，籌建處自行撤銷。4 物業(yè)分公司管理處設(shè)立4.1 管理處主任招聘4.1.1 項(xiàng)目開盤前3個(gè)月，物業(yè)分公司總經(jīng)理向項(xiàng)目所在公司提出招聘管理處主任的申請，由項(xiàng)目所在公司申報(bào)，經(jīng)管理公司核準(zhǔn)后報(bào)集團(tuán)審批。4.1.2 管理處主任的招聘面試由項(xiàng)目所在公司與物業(yè)分公司共同負(fù)責(zé)。4.1.3 管理處主任的任命按5.1章節(jié)人力資源的2.3條款執(zhí)行。4.1.4 開盤前1個(gè)月，管理處主任正式到位。4.2 管理處的組建4.2.1 根據(jù)國家、地方及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，按照該項(xiàng)目物業(yè)管理方案的要求，在物業(yè)分公司的指導(dǎo)下，管理處主任在入伙前3個(gè)月開始管理處的組建工作。4.2.2 管理處組建必須有計(jì)劃地

8、進(jìn)行，管理處主任負(fù)責(zé)擬訂管理處組建工作計(jì)劃，落實(shí)工作責(zé)任和進(jìn)度要求。管理處組建工作計(jì)劃的內(nèi)容參照上述3.2.23.2.9條的規(guī)定執(zhí)行。4.2.3 管理處組建工作計(jì)劃經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理審核、項(xiàng)目所在公司審批，報(bào)管理公司物業(yè)管理部備案。4.2.4 物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對組建工作進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查，并督促各職能部門按組建工作計(jì)劃的要求協(xié)助管理處主任的工作。4.2.5 在管理處組建過程中，相關(guān)組建工作必須遵循集團(tuán)公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定，以及經(jīng)批準(zhǔn)的管理處組建工作計(jì)劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行，工作內(nèi)容包括(不限于)：管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制、崗位職責(zé)及任職資格要求；物業(yè)管理用房的使用；辦公物資及作業(yè)工具采購；人員招聘、培訓(xùn)；服務(wù)程序/