XX年重慶市金科云湖天都項(xiàng)目策劃框架性思路

1、XX年重慶市金科云湖天都項(xiàng)目策劃框架性思路鑒于本項(xiàng)目容積率的限制，以及與綠韻康城形成差異化定位的戰(zhàn)略需要，本項(xiàng)目必須以花園洋房為主體。故本報(bào)告以此為大前提，僅定向研究項(xiàng)目主題定位、戶型配比、項(xiàng)目功能配置及商業(yè)部分的定位。同類(lèi)型物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈區(qū)域市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的低預(yù)期以及項(xiàng)目本身的高成本將迫使我們必須營(yíng)造不一樣的花園洋房將迫使我們必須營(yíng)造不一樣的洋房社區(qū)第一部分：背景分析一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)近期發(fā)展概況1、今年1-9月，全市新開(kāi)工房屋面積為1362.18萬(wàn)平方米，僅比去年同期增長(zhǎng)1.2%。其中，住宅新開(kāi)工面積為1075.19萬(wàn)平方米，辦公樓新開(kāi)工面積為26.81萬(wàn)平方米，商業(yè)用房新開(kāi)工面積為191

2、.67萬(wàn)平方米。（明年預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積將可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)）2、2006年1-10月份主城區(qū)商品房成交均價(jià)2322元/平方米，同比增長(zhǎng)14.5%（全國(guó)增幅第四）。3、經(jīng)濟(jì)適用房成交放量較大，面積、金額同比上升19.5%和41.6%；別墅、高檔公寓市場(chǎng)放量面積下降4.6%,但交易金額顯著上升（表明單價(jià)上升）。4、2006年1-10月份主城區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓面積336.88萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)讓金額44.18億，同比增長(zhǎng)26%、53.1%，交易房型以二房、三房為主。（三級(jí)市場(chǎng)的活躍，必將推動(dòng)二次/三次置業(yè)的放量中高檔，這也是今年推動(dòng)樓價(jià)上升的重要原因之一）5、2006年，中高端市場(chǎng)明顯表現(xiàn)出對(duì)花園洋房的偏好，花園洋房

3、供應(yīng)量和成交量均出現(xiàn)了空前增長(zhǎng)；其中以天湖美鎮(zhèn)（賣(mài)湖賣(mài)花園/露臺(tái)）、奧林匹克花園（賣(mài)配套）、中央美地（賣(mài)英倫風(fēng)情）、晉愉綠島（賣(mài)公園）市場(chǎng)影響力最大。6、組團(tuán)式布局造成的區(qū)域壁壘仍未完全打破，北部新區(qū)主力客戶群仍來(lái)自江北/渝北，只吸引了一部分的渝中客戶；九龍坡、大渡口、沙坪壩的主力客戶群仍來(lái)自各自區(qū)域，跨區(qū)域銷(xiāo)售較少；只有南坪在近4成銷(xiāo)售來(lái)自區(qū)域外。7、商品房交易量的同比增速方面,1-10月交易量增速已達(dá)到近兩年來(lái)的最低點(diǎn),宏觀調(diào)控政策及銀行加息的影響已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。（預(yù)計(jì)明年10月前，市場(chǎng)將步入相對(duì)平穩(wěn)階段）二、重慶花園洋房發(fā)展概況1、據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：2006年花園洋房放量超過(guò)185萬(wàn)。其中北部

4、新區(qū)140多萬(wàn)方。余下45萬(wàn)方主要是南岸區(qū)和九龍坡區(qū)。2、花園洋房2002年市場(chǎng)占有率僅2%，到2006年上升到10%，預(yù)計(jì)2007年將超過(guò)10%。3、花園洋房呈多樣化發(fā)展。如：東方山水的迷你花園洋房；天湖美鎮(zhèn)的退、錯(cuò)、露；中央美地別墅級(jí)英倫花園洋園，美茵河谷是德國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)等。4、花園洋房的價(jià)格持續(xù)走高。從天籟城美社到紫園再到天湖美鎮(zhèn)，價(jià)格由一期的3600元到現(xiàn)在4300元/平方米。5、就大西區(qū)而言，花園洋房供應(yīng)相對(duì)較少，九龍坡目前僅有廣廈城，大渡口只有晉愉綠島，沙坪壩只有陽(yáng)光水城有極少量的貨供應(yīng)；從已面市的廣廈城和晉愉綠島銷(xiāo)售看，大西區(qū)對(duì)花園洋房的承接能力明顯不如北部新區(qū)。6、市場(chǎng)已普遍認(rèn)同

5、花園洋房的品質(zhì)感，并將其視為房地產(chǎn)的高檔產(chǎn)品。三、消費(fèi)者偏好和抗拒花園洋房的原因1、偏好花園洋房的原因A）低容積率。適度的人口密度，既有效避免了高層的雜居，又避免了別墅的冷清。B）親地親自然。帶露臺(tái)、地面花園、入戶花園、屋頂花園及高覆蓋率社區(qū)園林，而且上下樓方便，有利于營(yíng)造更和諧的鄰里關(guān)系和更近距離享受自然環(huán)境。C）大多處于新興開(kāi)發(fā)區(qū)。周邊環(huán)境好、空氣好、噪聲少。D）戶型亮點(diǎn)突出。一梯兩戶，實(shí)用率高（90%左右），南北對(duì)流，基本實(shí)現(xiàn)了全面無(wú)暗室，并大大增強(qiáng)了開(kāi)放型的活動(dòng)空間（如露臺(tái)）。E）別墅的過(guò)渡型產(chǎn)品。既有接近別墅的內(nèi)外部環(huán)境和品質(zhì)，又有遠(yuǎn)低于別墅的總價(jià)，滿足了大部分想住別墅又住不起的人的

6、需要。F）對(duì)花園洋房的品質(zhì)認(rèn)同帶來(lái)的榮耀感。2、抗拒花園洋房的原因A）樓間距近。一般在15至20米，對(duì)望嚴(yán)重，私密性極差。（最值得關(guān)注的點(diǎn)，這也是報(bào)社好幾個(gè)客戶在天湖美鎮(zhèn)退房的最大原因）B）多在新興開(kāi)發(fā)區(qū)。周邊配套設(shè)施差，生活成本高；而且公交車(chē)少，不是每一個(gè)家庭成員都有車(chē)。C）安全性較差。D）蚊蟲(chóng)亦較難避免。一個(gè)值得注意的有趣現(xiàn)象：住慣了高層的想住低層（花園洋房）；住慣了低層的想住高層（如金砂水岸）。如天湖美鎮(zhèn)就被水晶酈城和金砂水岸分流了相當(dāng)數(shù)量的客源。另一個(gè)值得注意的事實(shí)：據(jù)了解，已交付使用的競(jìng)地溯源居之業(yè)主，對(duì)競(jìng)地溯源居的滿意度相當(dāng)?shù)停粷M主要指向低樓間距造成的低私密性。四、區(qū)域住宅消費(fèi)市

7、場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)消費(fèi)群構(gòu)成1、楊家坪商圈個(gè)體工商戶2、九龍坡區(qū)周邊大型工業(yè)企業(yè)及國(guó)有企業(yè)管理及技術(shù)人員（如重鋼）3、九龍園區(qū)以及二郎科技新城管理及技術(shù)人員4、九龍坡急切改變居住環(huán)境的原住居民5、“進(jìn)二退三”拆遷戶區(qū)域住宅市場(chǎng)可挖掘的消費(fèi)群1、石橋鋪IT從業(yè)人士（包括技術(shù)/銷(xiāo)售人員及個(gè)體工商戶）2、沙坪壩部分追求高品質(zhì)生活環(huán)境的人士（如政府高級(jí)公務(wù)員/高校教職員工/馬家?guī)r建材市場(chǎng)個(gè)體工商戶等）3、大渡口高收入人群（如政府高級(jí)公務(wù)員）4、渝中大坪、袁家崗一帶原住居民區(qū)域住宅市場(chǎng)有效需求和供給分析主城各區(qū)GDP及人均可支配年收入列表2005年從前面四個(gè)表我們看到：一方面九龍坡雖GDP排位第一，

8、而且人均消費(fèi)總額為8556元，高于江北區(qū)的6797元；另一方面，九龍坡的人均工資在主城各區(qū)又排位靠后。以上兩方面的對(duì)立統(tǒng)一，說(shuō)明了一個(gè)以前我們并沒(méi)有注意到的事實(shí)：九龍坡消費(fèi)市場(chǎng)活躍，消費(fèi)意愿在主城各區(qū)處于前列。我們還了解到這樣一個(gè)事實(shí)：南岸區(qū)的中高檔房大約有30%的購(gòu)買(mǎi)人群來(lái)自九龍坡區(qū)。如上兩方面再加上綠韻康城大戶型的熱銷(xiāo)，所以我們認(rèn)為：九龍坡事實(shí)上并不缺乏購(gòu)買(mǎi)力，缺乏的應(yīng)該是高吸引力的樓盤(pán)。高吸引力一為高檔次高品位樓盤(pán)，一為經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)然，也不是說(shuō)區(qū)域市場(chǎng)具備了高檔房的高承接能力，只能說(shuō)區(qū)域市場(chǎng)兩極分化較為明顯，這在我們對(duì)本項(xiàng)目的定位思考過(guò)程中，將作為一個(gè)重要的參考要素。而就區(qū)域周邊幾個(gè)頗

9、具影響力的樓盤(pán)而言，無(wú)論駿逸新視界/晉愉綠島，還是廣廈城，事實(shí)上也都有所欠缺。駿逸新視界：小戶型為主，建筑密度大晉愉綠島：園林營(yíng)造極差，戶型無(wú)亮點(diǎn)廣廈城：周邊環(huán)境較差，產(chǎn)品無(wú)特點(diǎn)，物管口碑差五、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1、就整個(gè)大西區(qū)而言，目前整體市場(chǎng)仍呈現(xiàn)出求大于供的態(tài)勢(shì)，近期開(kāi)出的駿逸新視界、綠韻康城、國(guó)窖明城、渝洲新城、晉愉綠島均取得了優(yōu)異或不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。2、目前整個(gè)九龍坡區(qū)、高新區(qū)及大渡口區(qū)大部分都是高層建筑，唯有美茵河谷、晉愉綠島、廣廈城有花園洋房，但都做得不純粹，有花園洋房，也有高層，還有聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅。3、從區(qū)域所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)來(lái)看，品質(zhì)都不高。晉愉綠島和廣廈城規(guī)模大，但做得相當(dāng)粗糙。

10、只有美茵河谷的德國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)顯示了一定的品質(zhì)。晉愉綠島、美茵河谷及廣廈城實(shí)景圖片晉愉綠島廣廈城美茵河谷六、典型個(gè)案分析（截止12月28日）頂躍：銷(xiāo)售較差，面積越大，銷(xiāo)售越差；平層：115M2銷(xiāo)售比率最高，130M2左右銷(xiāo)售總量最大。頂躍：銷(xiāo)售極差，銷(xiāo)售比率最低；平層：一層104M2銷(xiāo)售比率最高， 一層113M2銷(xiāo)售總量最高。一、二期推出全為花園洋房，一期均價(jià)2700元，二期均價(jià)3100元，400套用一年時(shí)間才消化完；新推的36套花園洋房屬別墅補(bǔ)充產(chǎn)品，尚未正式開(kāi)售。各樓盤(pán)花園洋房已面市總量、銷(xiāo)售周期及銷(xiāo)售套數(shù)、價(jià)格走勢(shì)列表？同屬北部，天湖美鎮(zhèn)以均價(jià)4300元/M2和中央美地以均價(jià)4000元M2，

11、均取得了非常良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。不同的是，天湖美鎮(zhèn)頂躍相對(duì)滯銷(xiāo)，而中央美地卻非常暢銷(xiāo)；細(xì)心比較，我們發(fā)現(xiàn)，天湖美鎮(zhèn)余下的頂躍面積在200M2左右，總價(jià)在90萬(wàn)左右，而中央美地頂躍最大在180M2左右，總價(jià)在70萬(wàn)左右，而且在定價(jià)上，采用了單價(jià)反而要比平層低的策略。所以，我們認(rèn)為中央美地頂躍的暢銷(xiāo)不具備代表性。此屬渡假型物業(yè)，且總價(jià)大都在20萬(wàn)以下，故其暢銷(xiāo)對(duì)綠韻康城的參考意義不大，不過(guò)也可說(shuō)明一點(diǎn)：總價(jià)低的房子一定比總價(jià)高的房子賣(mài)得更快，這是不容置疑的。還有一個(gè)不得不說(shuō)的事實(shí)：今年引起極大市場(chǎng)轟動(dòng)的奧林匹克花園，其戶型面積亦比天湖美鎮(zhèn)小一輪，三房的占了75%，其125M2以下戶型占了差不多60%，

12、最小面積小到81M2。從如上幾個(gè)表可以看到：A）無(wú)論北部新區(qū)，還是大西區(qū)，頂躍均比較滯銷(xiāo)；B）大西區(qū)明顯呈現(xiàn)出偏小戶型更好賣(mài)的特征；C）大西區(qū)暢銷(xiāo)戶型總價(jià)在35-45萬(wàn)元之間。通常來(lái)講，一個(gè)市場(chǎng)單價(jià)之均價(jià)水平，是由市場(chǎng)的承接力和產(chǎn)品的品質(zhì)共同決定的。因此，雖說(shuō)晉愉綠島的均價(jià)只有3200元/M2，但憑著金科做花園洋房的經(jīng)驗(yàn)，我們完全可以對(duì)單價(jià)均價(jià)做更高預(yù)期。但是，有一點(diǎn)卻是不容樂(lè)觀的，一個(gè)市場(chǎng)最容易被接受的總價(jià)范圍，卻更多是由市場(chǎng)承接力決定的，所以對(duì)總價(jià)我們切不可太過(guò)樂(lè)觀。第二部分：地塊自身及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r一、用地規(guī)劃控制指標(biāo)1、總占地面積182758平方米2、規(guī)劃控制容積率約1.83、規(guī)

13、劃控制總建筑面積326336平方米4、土地性質(zhì)商住，商業(yè)最高可達(dá)8萬(wàn)平方米二、地形地貌 高斜坡地，最高落差達(dá)到66米，東面長(zhǎng)約60米，南面長(zhǎng)約480米，西面長(zhǎng)360米，北面長(zhǎng)約900米。地塊總體呈現(xiàn)“一線三面兩點(diǎn)”的物征。一線：北面蟠龍大道向彩云湖兩面：標(biāo)高335、345左右的兩個(gè)臺(tái)地三點(diǎn)：標(biāo)高353、355、372左右的三個(gè)山頭東面北面南面西面北面現(xiàn)狀全貌335標(biāo)高臺(tái)地335標(biāo)高菜地372標(biāo)高山頭355標(biāo)高山頭345標(biāo)高臺(tái)地項(xiàng)目地塊資源地形高差利用 天然的地形高差，使項(xiàng)目靠火炬大道旁形成自然隔音帶，保證小區(qū)內(nèi)部的寧?kù)o。 地塊坡度逐步升高，豐富了整個(gè)小區(qū)的天際線變化，使我們?cè)诮ㄖ螒B(tài)上有多種選

14、擇方案。三、現(xiàn)時(shí)交通狀況周邊道路密集，以火炬大道為主干道，與迎賓大道，創(chuàng)業(yè)大道和陳庹路縱橫交錯(cuò)。隨著九龍大橋的開(kāi)工和建成，交通將變得更加快捷方便，四通八達(dá)。目前已開(kāi)通239、204、117等公交線路 火炬大道蟠龍大道陳庹路翼龍路向東：楊家坪步行街3.5公里通達(dá)范圍：本案鳳天路至沙坪壩區(qū)沿陳庹路至大渡口區(qū)沿途經(jīng)過(guò)雙山社區(qū) 通往楊家坪地區(qū)，延伸至南岸區(qū)沿陳庹路至石橋鋪高新區(qū)【車(chē)行15分鐘生活圈】向南：大渡口九宮廟3.5公里向西：沙坪壩三角碑7公里 向北：石橋鋪轉(zhuǎn)盤(pán)5公里（經(jīng)陳家坪） 分析：良好的通達(dá)性促使本項(xiàng)目客戶群，不僅僅局限于九龍園區(qū)內(nèi)。N【步行45分鐘生活圈】本案通達(dá)范圍：向東：楊家坪動(dòng)物園

15、向南：雙山社區(qū)向西：二郎科技新城 向北：陳家坪地區(qū) 分析：按常人日常生活能最大接受45分鐘步行時(shí)間為例，其活動(dòng)范圍包含了整個(gè)九龍園區(qū)和二朗科技新城，高新區(qū)內(nèi)所以市政、生活配套都能加以利用享受。N四、現(xiàn)時(shí)市政配套情況及資源利用雙山社區(qū)綠韻康城本項(xiàng)目九龍坡區(qū)公、檢、法九龍園區(qū)管委會(huì)巴國(guó)城商業(yè)資源體 育 場(chǎng)運(yùn) 動(dòng) 資 源中學(xué)校舞蹈學(xué)院教 育 資 源彩云湖公園景 觀 資 源五、區(qū)域規(guī)劃及實(shí)施節(jié)點(diǎn)預(yù)期 發(fā)展總目標(biāo)： 三年初具規(guī)模、八年基本建成。力爭(zhēng)到2005年科工貿(mào)收入達(dá)到80億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到10億元，形成基礎(chǔ)設(shè)施基本完善、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模、整體形象良好的示范區(qū)。 到2010年技工貿(mào)收入達(dá)

16、到180億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到50億元，將九龍園區(qū)建設(shè)成為九龍坡區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、最具活力的核心區(qū)、重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。 本案1、仿明清建筑的巴國(guó)城商業(yè)項(xiàng)目占地250畝，預(yù)計(jì)2005年10月正式營(yíng)業(yè)。2、九龍大橋預(yù)計(jì)2006年完工。3、秋池商業(yè)步行街目前規(guī)劃基本完畢，預(yù)計(jì)2006年開(kāi)街。 4、彩云湖工程是桃花溪二期治理重點(diǎn)工程，預(yù)計(jì)2007年形成。重大實(shí)施節(jié)點(diǎn)預(yù)期5、二郎開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園已動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2005年下半年正式開(kāi)園。6、規(guī)劃中與火炬大道平行的新區(qū)大道，預(yù)計(jì)在2007年完工，建成之后將減弱火炬大道的交通壓力，減弱項(xiàng)目臨火炬大道噪聲影響。第三部分：項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位基礎(chǔ)

17、客戶群【分布區(qū)域】：楊家坪、二郎科技新城、九龍園區(qū)等?！救巳禾攸c(diǎn)】：個(gè)體工商戶/企業(yè)管理及高級(jí)技術(shù)人員/政府高級(jí)公務(wù)員等。年齡在2850歲之間，多屬三口之家。家庭月收入在6000以上（包括顯性和隱性收入）?！鞠M(fèi)特點(diǎn)】：希望在離工作地點(diǎn)較便捷的地方有自己的居所；追求品質(zhì)和身份的認(rèn)同，但又不會(huì)太張揚(yáng)（就算有錢(qián)，也不會(huì)買(mǎi)別墅）；戶型需求呈兩極分化，一部分約在100-130平米之間，一部分在150平米以上。拓展客戶群【分布區(qū)域】：石橋鋪高新區(qū)、大渡口區(qū)、渝中大坪/袁家崗一帶?！救巳禾攸c(diǎn)】：個(gè)體工商戶/企業(yè)管理及高級(jí)技術(shù)人員/政府高級(jí)公務(wù)員等。大多屬高知人群，年齡在2840歲之間。多屬三口之家，家庭月

18、收入在6000以上?！鞠M(fèi)特點(diǎn)】：注重環(huán)境，已屬二次甚至三四置業(yè)，追求社區(qū)的品質(zhì)感，戶型需求約在120-150平米之間。重點(diǎn)拓展區(qū)域：石橋鋪高新區(qū)爭(zhēng)取客戶群【分布區(qū)域】：沙坪壩、渝中其他片區(qū)、南岸靠鵝公巖片區(qū)、江津/永川進(jìn)城置業(yè)客戶、上海/浙江投資客、本地投資客等【人群特點(diǎn)】：個(gè)體工商戶/企業(yè)管理及高級(jí)技術(shù)人員/政府高級(jí)公務(wù)員等。【消費(fèi)特點(diǎn)】：自居客戶注重環(huán)境，已屬二次甚至三四置業(yè)，追求社區(qū)的品質(zhì)感；投資客戶注重樓盤(pán)資源的稀缺性和增值潛力。重點(diǎn)爭(zhēng)取客戶：郊縣進(jìn)城置業(yè)群體另一個(gè)必須清晰界定的層面：由于項(xiàng)目所能強(qiáng)度輻射的區(qū)域整體購(gòu)買(mǎi)力同北部新區(qū)相比，還是要弱一些，故我們鎖定的人群不能只局限在中產(chǎn)及

19、中產(chǎn)以上的階層，為形成項(xiàng)目的快速銷(xiāo)售，我們必須擴(kuò)大目標(biāo)客戶層面，以中產(chǎn)為基礎(chǔ)，向下趨向于中間階層，畢竟這才是房地產(chǎn)最主力的消費(fèi)市場(chǎng)。經(jīng)歷了變化的大時(shí)代，又有著相對(duì)優(yōu)越的生活。他們有文化，有審美鑒賞力，有獨(dú)立思想，有自己的生活態(tài)度。他們平時(shí)這樣休閑：旅游、讀書(shū)、聽(tīng)音樂(lè)、看影碟、會(huì)朋友、體育健身等。目標(biāo)客戶群相對(duì)優(yōu)越的生活，是以超長(zhǎng)時(shí)間工作為前提，以承擔(dān)更大工作壓力及更高工作強(qiáng)度為代價(jià)的。目標(biāo)客戶群的幸福天秤永不平衡生活，總比工作重要：“自己那么辛苦，就應(yīng)該享受好一些”，“努力工作不就是為了活得更好？”歸結(jié)起來(lái)，應(yīng)該是： 工作與生活完全剝離 工作就是工作 生活就是生活 更健康的生活 更舒適且略帶體

20、閑味的生活 更純粹高尚的身份認(rèn)同感 二、項(xiàng)目主題定位抓住目標(biāo)客戶正在顯現(xiàn)的身心需求，大打“生態(tài)”牌，全面提升居住的價(jià)值。項(xiàng)目主題定位關(guān)鍵詞：生態(tài)、健康、休閑五重復(fù)合生態(tài)體系：A）1400畝生態(tài)公園B）坡地原生植被C）活性水體D）前庭后院E）空中露臺(tái)、入戶花園項(xiàng)目主題定位實(shí)施三、項(xiàng)目主力物業(yè)產(chǎn)品理念鄉(xiāng)村洋房脫離花園洋房概念，以全新的概念暗示本項(xiàng)目將創(chuàng)造性地打造花園洋房的跨越式升級(jí)版。生態(tài)洋房情景洋房參考概念：然后，我們將向市場(chǎng)大聲宣告“鄉(xiāng)村洋房”十大標(biāo)準(zhǔn)！“鄉(xiāng)村洋房”十大標(biāo)準(zhǔn)（一）退：隨形就勢(shì)的退臺(tái)設(shè)計(jì)，原生植被保護(hù)率不低于30%（二）露：首層前庭后院，中間層露臺(tái)、入戶花園，頂層屋頂花園，實(shí)現(xiàn)1

21、00%的戶戶花園（三）寬：所有樓間距最低不少于20米（四）低：容積率不超過(guò)0.9，人口密度每百平方米用地不超過(guò)2.3人（五）近：上下班步行距離不能超過(guò)100米（獨(dú)立車(chē)庫(kù)和集中車(chē)庫(kù)相結(jié)合）（六）綠：植被覆蓋率不低于40%（七）凈：空氣潔凈指數(shù)不低于80%，空氣負(fù)離子含量不低于1000/CM3（八）透：明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)，采光率100%；室內(nèi)外的融合度不能低于20%（九）通：通風(fēng)對(duì)流達(dá)到空氣流動(dòng)率不能低于90%（十）大：大景觀，大視野，開(kāi)闊度不低于1000米四、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議組團(tuán)式布局，滿足項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)亂略所需，并設(shè)置中心景觀帶，強(qiáng)化內(nèi)部景觀效果。規(guī)劃布局總體原則規(guī)劃布局要點(diǎn)提示1、為

22、弱化對(duì)視，樓間距最窄不低于20米，而且樓體盡可能錯(cuò)開(kāi)排列；中央美地透視效果圖2、隨形就勢(shì)，最大限度地減少土石方量，一方面節(jié)約成本，另一方面也支持項(xiàng)目生態(tài)主題概念；3、座向服從景觀，座向服從地勢(shì)；天湖美鎮(zhèn)中心景觀圖 4、停車(chē)庫(kù)盡可能分散到樓體各幢，洋房物業(yè)以半地下陽(yáng)光車(chē)庫(kù)為主；5、洋房物業(yè)部分容積率盡可能保持在0.9左右。規(guī)劃布局建議圖示臨街商業(yè)區(qū)臨街商業(yè)區(qū)綠化廣場(chǎng)銷(xiāo)售中心山頂公園（會(huì)所）中央景觀帶高層住宅區(qū)集中商業(yè)區(qū)高層住宅區(qū)鄉(xiāng)村洋房B區(qū)鄉(xiāng)村洋房A區(qū)小高層區(qū)五、建筑風(fēng)格建議美式1+5鄉(xiāng)村洋房（略帶休閑味）美式風(fēng)格的特點(diǎn)在于：色彩對(duì)比強(qiáng)烈，線條簡(jiǎn)潔明快，非常符合重慶的心里偏好。目前重慶市場(chǎng)藍(lán)湖郡

23、和棕櫚泉在建筑上采用的是美式風(fēng)格，而我們的取向雖同是美式風(fēng)格，但更偏向于美式鄉(xiāng)村風(fēng)格，也就是說(shuō)休閑味更足，讓我們飽受工作壓力的目標(biāo)客戶能將家與工作完全剝離，成為身心棲息的港灣。另：所謂1+5，為躍式為首二層，三層及三層以上全為平層。這樣做的原因是因?yàn)槭锥右蚨傅馗卟詈髠?cè)無(wú)法通風(fēng)光，唯有以地面大花園提升其吸引力。再者：錯(cuò)層結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)實(shí)踐，其弱點(diǎn)已逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)，故建議本項(xiàng)目在建筑結(jié)構(gòu)上回歸平層結(jié)構(gòu)。六、戶型配比建議眾所周知，戶型總價(jià)是影響成交至關(guān)重要的因素，加之九龍坡及周邊區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力的確在主城各區(qū)排位靠后，故我們必須慎重把握本項(xiàng)目的戶型總價(jià)范圍，方能以此為依據(jù)確定主力戶型的面積。北部

24、新區(qū)參考項(xiàng)目：天湖美鎮(zhèn)主力戶型總價(jià)在60-70萬(wàn)之間，中央美地主力戶型總價(jià)在45-60之間，奧林匹克花園總價(jià)在35-45萬(wàn)之間；西部片區(qū)參考項(xiàng)目：晉愉綠島暢銷(xiāo)戶型總價(jià)在35-45萬(wàn)之間，廣廈城暢銷(xiāo)戶型總價(jià)在38-43萬(wàn)之間；因此，我們建議本項(xiàng)目洋房的總價(jià)控制的最佳范圍為40-50萬(wàn)。還原到戶型面積上則為套內(nèi)100-130平方米。具體戶型分布如下：首二層：躍式套內(nèi)170平方米左右（帶不低于50平米前庭大花園）總價(jià)：75萬(wàn)左右三層：套內(nèi)130平方米左右（帶不低于50平米的前花園和后露臺(tái)）總價(jià)：55萬(wàn)左右四層：套內(nèi)120平米左右（帶不低于20平米露臺(tái)）總價(jià)：50萬(wàn)左右五層：套內(nèi)110平米左右（帶不低

25、于15平米入戶花園）總價(jià)： 45萬(wàn)左右六層：套內(nèi)90平米左右（帶小露臺(tái)及不低于30平米屋頂花園）總價(jià)：40萬(wàn)左右具體戶型配比如下：170平米五房：20%130平米四房：20%120平米三房：20%110平米三房：20%90平米兩房：20%40-50萬(wàn)的單位：占60%55萬(wàn)的單位：占20%75萬(wàn)的單位：占20%而至于高層，為與鄉(xiāng)村洋房形成錯(cuò)位，再加上區(qū)域小戶型市場(chǎng)的火熱，故建議以為100平米以下小戶型為主。具體戶型配比如下：（一梯六戶或八戶）90平米左右緊湊型三房占有30%70平米左右緊湊型兩房占30%50平米左右一房一廳占40%七、戶型亮點(diǎn)建議1、戶戶花園（露臺(tái)、前庭、后院、入戶花園、屋頂花園

26、）2、幢幢設(shè)半地下陽(yáng)光車(chē)庫(kù)3、室內(nèi)空間雙流向設(shè)計(jì)、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、功能分區(qū)。4、首層和頂層可考慮設(shè)陽(yáng)光花房。5、三明設(shè)計(jì)天湖美鎮(zhèn)戶型平面圖中央美地戶型平面圖魯能星城坡地底躍戶型平面圖八、園林風(fēng)格及亮點(diǎn)營(yíng)造建議秉持自然、生態(tài)的風(fēng)格，盡可能呈現(xiàn)坡地原生植被的感覺(jué)，杜絕裸露高切坡?tīng)I(yíng)建中心水體景觀帶，此部分要呈現(xiàn)精致細(xì)膩的園藝品質(zhì)感營(yíng)建12米的水體意景瀑布，另令其成為社區(qū)一大景觀亮點(diǎn)點(diǎn)綴各種美式鄉(xiāng)村園藝小品，盡可能地營(yíng)造休閑味九、相關(guān)功能配套建議1、1500平米的山頂會(huì)所：里面設(shè)置咖啡座、棋牌室、健身房，壁球式、桑拿室、閱覽室等2、在園林設(shè)置羽毛球場(chǎng)、攀巖壁等，在山頂設(shè)置游泳池等運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施3、停

27、車(chē)位配置比為1.5：14、公共裝修檔次及品味必須高檔5、配設(shè)一個(gè)1000平米的公交車(chē)總站站場(chǎng)，既滿足本項(xiàng)目需要，也滿足綠韻康城需要山頂會(huì)所綜上所述，我們將把倚綠山莊打造成為：以超前的生態(tài)健康居住理念，五重復(fù)合生態(tài)體系，全新的“鄉(xiāng)村洋房” 概念，以及超寬樓間距，無(wú)極視野，戶戶花園，1400畝外部生態(tài)景觀，高品位的精致生態(tài)園林，以及特有的美式坡地建筑形態(tài)等，全面領(lǐng)跑西城樓市，成為西城樓市第一盤(pán)。十、關(guān)于商業(yè)1、沿蟠龍大道以中高檔特色餐飲，中高樓休閑娛樂(lè)為主，設(shè)內(nèi)街，變半邊街為內(nèi)街步行街格局，建筑風(fēng)格偏向美式，樓高兩層，臨湖面進(jìn)深15米，兩邊開(kāi)門(mén)，靠山面進(jìn)深12米，均為開(kāi)間8米。2、靠火炬大道以集中

28、商業(yè)和臨街商業(yè)相結(jié)合，以集中商業(yè)為主體的形式，定位于家居裝飾材料市場(chǎng)；并于操作中提前與國(guó)內(nèi)外大型建材超市洽談，尋求部分定單地產(chǎn)的可能。集中商業(yè)8米柱網(wǎng)，大開(kāi)間，銷(xiāo)售時(shí)再分割有小單位。臨街商鋪8米開(kāi)間，進(jìn)深12米，不要采用騎廊。集中商業(yè)首層平面布局示意建筑體建筑體建筑體建筑體車(chē)輛回旋帶內(nèi)街形象示意圖臨街形象示意圖室內(nèi)形象示意圖十、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一期開(kāi)發(fā)用地二期開(kāi)發(fā)用地三期開(kāi)發(fā)用地機(jī)動(dòng)用地四期開(kāi)發(fā)用地開(kāi)發(fā)面積：約6萬(wàn)平米；開(kāi)發(fā)物業(yè)：純鄉(xiāng)村洋房，約450套；相關(guān)配置：銷(xiāo)售中心、路口綠化廣場(chǎng)、山頂 公園、中心景觀帶全部建成，并 保證看房通道及景觀通道的暢通， 臨湖商業(yè)預(yù)留用地臨時(shí)綠化。一期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略銷(xiāo)

29、售中心示意圖開(kāi)發(fā)面積：約6萬(wàn)平米；開(kāi)發(fā)物業(yè)：鄉(xiāng)村洋房4萬(wàn)平米，約300套， 臨湖商業(yè)2萬(wàn)平米；相關(guān)配置：山頂會(huì)所、山頂游泳池。二期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)面積：約9萬(wàn)平米；開(kāi)發(fā)物業(yè)：高層6萬(wàn)平米，約750套， 小高層2萬(wàn)平米，約150套， 火炬大道臨街商業(yè)1萬(wàn)平米；相關(guān)配置：地下停車(chē)場(chǎng)，臨火炬大道底二層 商業(yè)。三期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)面積：約5萬(wàn)平米；開(kāi)發(fā)物業(yè)：全部高層，約450套；相關(guān)配置：地下停車(chē)場(chǎng)，臨火炬大道底二層 商業(yè)。四期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)面積：約4萬(wàn)平米；開(kāi)發(fā)物業(yè)：全部商業(yè)；相關(guān)配置：大型地面停車(chē)場(chǎng)；操作要點(diǎn)：先尋求定單地產(chǎn)可能，如不能則改為 底二層建臨街商業(yè)，塔樓則建高層。機(jī)動(dòng)用地開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略共分四期開(kāi)發(fā)，可售總建面為3