城市綜合體定位及營銷報告

1、謹致：安徽高速公路房地產(chǎn)有限責任公司整體開發(fā)策略整體開發(fā)策略經(jīng)濟評測經(jīng)濟評測案例借鑒案例借鑒項目案名建議項目案名建議主題表現(xiàn)形式主題表現(xiàn)形式寫字樓寫字樓商業(yè)商業(yè)住宅住宅類住宅類住宅項目主題定位項目主題定位年度營銷主題及活動年度營銷主題及活動第一部分第二部分第三部分房地產(chǎn)市場格局房地產(chǎn)市場格局城市經(jīng)濟及發(fā)展城市經(jīng)濟及發(fā)展區(qū)域概況及規(guī)劃區(qū)域概況及規(guī)劃房地產(chǎn)市場格局房地產(chǎn)市場格局區(qū)域概況及規(guī)劃區(qū)域概況及規(guī)劃2000年起，合肥GDP連年保持兩位數(shù)增長，較全國同期平均水平。但與其他中原5省會城市相比，合肥經(jīng)濟水平仍然偏低，但 ，發(fā)展空間極大。 城市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體呈逐年遞增的格局，為辦公需求提供的良好

2、的發(fā)展空間，今年來隨著第二產(chǎn)業(yè)的重振，第三產(chǎn)業(yè)比重有所回落，但仍保持了14%左右的增速。合肥的社會固定資產(chǎn)投資近幾年開始出現(xiàn) ，其年增長率 眾多一、二線城市15%20%的水平，尤其是2006年以來，在城市基礎(chǔ)設(shè)施的大力投入，將 的進一步增長。外商直接投資實際利用額在2008年保持20%以上的增長，但與長三角其他城市相比基數(shù)仍相對較低，較大的上升空間成為辦公需求的另一個重要增長點。合肥的房價收入比僅為6.1，遠低于其他中部城市的水平。同時，合肥的人均居住面積也處于較低水平。這都顯示出合肥房地產(chǎn)市場具備的較大潛力。此外，較低的城市化率，意味著 。因此，和 ，將成為合肥未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要主力。

3、除2007年外，合肥近年來居民存款余額增長率均高于20%，將極大刺激改善型住宅消費。同時，社會消費品零售總額在近年來穩(wěn)步增長，商業(yè)市場潛在需求明顯。商業(yè)市場存在較大的發(fā)展空間。合肥東部、北部工業(yè)區(qū)發(fā)展較早，且臨近主城區(qū)，因而 。隨后的高新區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，則啟動則推動了城市重心的第二次轉(zhuǎn)移。2006年推出的“141”戰(zhàn)略，將濱湖新城作為 ，全面開啟了城市第三次空間轉(zhuǎn)移。此外，根據(jù)規(guī)劃，隨著“上海成都”高鐵的貫通，合肥將徹底告別在全國鐵路網(wǎng)中的“邊緣”地位，一躍成為全國 城市。 市級金融、商務(wù)、商業(yè)中心市級商貿(mào)物流中心市級的會展中心，區(qū)級的商業(yè)中心建設(shè)中的市級文化中心規(guī)劃中的市級旅游、商務(wù)、會展、

4、居住中心 服務(wù)業(yè)主要集中于主城區(qū)，是城市的商業(yè)、金融以及商務(wù)中心，分布大多數(shù)的商場、辦公樓等。 新站區(qū)是目前的市級商貿(mào)物流中心，區(qū)域聚集了一批建材等專業(yè)大市場，如由安徽大市場、瑤海家具世界、中州家具市場、好美家建材超市合肥店。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)多集中在項目周邊，有合肥國際會展中心以及明珠廣場附近的商業(yè)設(shè)施等。 政務(wù)區(qū)將興建體育中心、文化中心，成為合肥市文化產(chǎn)業(yè)的集中地。 濱湖新區(qū)規(guī)劃建成集旅游、商務(wù)、會展、休閑、居住為一體新城區(qū)，建成后將會成為城市新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中地。城市經(jīng)濟及發(fā)展城市經(jīng)濟及發(fā)展區(qū)域概況及規(guī)劃區(qū)域概況及規(guī)劃合肥房地產(chǎn)市場，在2008年受宏觀經(jīng)濟影響有所回落，但成交價格仍然保持

5、了相對強勁的上升勢頭。合肥房地產(chǎn)施工面積逐年快速增長，而從竣工面積來看，近兩年增速相對緩慢，對比可見，未來的潛在供應(yīng)量巨大，。2008年合肥房地產(chǎn)新增供應(yīng)量呈先抑后揚的局面，在年底有所小幅回升，其中非住宅供應(yīng)量占比較小，但全年供應(yīng)量相對穩(wěn)定。2008年合肥住宅市場成交量在上半年較為活躍，進入8月份后緩步回落，并未出現(xiàn)顯著下滑。就成交價格而言，全年增幅明顯，在下半年受市場影響，價格有所回落，但并。除蜀山區(qū)及濱湖區(qū)，2008年合肥各區(qū)域的住宅市場新增。而濱湖區(qū)新增供應(yīng)量呈激增態(tài)勢。全年新增11859套。2008年合肥各區(qū)域中，僅包河區(qū)及濱湖區(qū)成交量較上一年有所增加。與城市近階段的主要發(fā)展方向相契合

6、。其中，濱湖新區(qū)2008年的吸納量為4746套，結(jié)合供應(yīng)量來看，。市場供應(yīng)壓力相對較大。區(qū)域成交均價3650元/平方米，上升勢頭明顯。合肥中高端寫字樓駐戶分布特征合肥中高端寫字樓駐戶分布特征u 基于合肥的產(chǎn)業(yè)特征，目前中高端寫字樓的入駐客戶中，生產(chǎn)制造類、物流商貿(mào)類、電子通信類企業(yè)比重相對較大，咨詢服務(wù)類亦有一定比例；u 金融類和房地產(chǎn)類公司所占比例僅為4%和7%；u 在企業(yè)來源地上，寫字樓駐戶中以省內(nèi)企業(yè)比重最高，達到43%，外資企業(yè)僅有7%；城市經(jīng)濟及發(fā)展城市經(jīng)濟及發(fā)展房地產(chǎn)市場格局房地產(chǎn)市場格局u 現(xiàn)有階段開發(fā)模式： + u 未來階段開發(fā)模式： 濱湖新區(qū)的基本功能定位，是省級行政辦公中心

7、、科技展示交易中心、省級休閑旅游基地和合肥重要的生態(tài)調(diào)節(jié)地區(qū)。 區(qū)域?qū)⒎譃閱訁^(qū)、拓展區(qū)和沿湖片區(qū) 。其中已于2006年底進入建設(shè)階段的啟動區(qū)，總用地5000余畝。作為新區(qū)戰(zhàn)略支點，啟動區(qū)將集中完備的生活配套和交通樞紐，成為濱湖新區(qū)的 和 。以濱河新區(qū)而言，區(qū)域的開發(fā)模式應(yīng)考慮到 。短期內(nèi)，將以實現(xiàn)行政文化和市民居住功能為主，在此基本成型的基礎(chǔ)上，區(qū)域必然向?qū)崿F(xiàn)商務(wù)服務(wù)功能過渡。 2006年11月，啟動區(qū)2平方公里開工建設(shè)，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀整治及小學、初中、高中、醫(yī)院等的建設(shè)； 2007年，主要市政道路通車，水、電、通信及綠化等各類配套逐步建設(shè)齊全； 2007年9月，三所中小學招生開學；

8、政府出臺城市發(fā)展戰(zhàn)略政府出臺城市發(fā)展戰(zhàn)略 2005年底，合肥提出“141”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想-在巢湖周邊逐步興建一個全國獨具魅力特色的以休閑、旅游、商務(wù)、會展、居住為主的生態(tài)型、高檔次現(xiàn)代化新城區(qū)； 2006年2月，征集濱湖城市規(guī)劃方案；啟動區(qū)開工建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套改善啟動區(qū)開工建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套改善2007年11月，安置房交付，拆遷戶入住，首期商品房對外銷售；2008年，濱湖多塊土地出讓；2009年初，濱湖城市天地4塊商業(yè)用地掛牌；商品房銷售，各個大型項目加快建設(shè)商品房銷售，各個大型項目加快建設(shè)高起點規(guī)劃標準高起點規(guī)劃標準有序的建設(shè)進程有序的建設(shè)進程強有力的經(jīng)濟支撐強有力的經(jīng)

9、濟支撐濱湖新區(qū)，規(guī)劃總用地面積190平方公里，是合肥未來新的市級中心。區(qū)域基本功能定位，是省級行政辦公中心、科技展示交易中心、省級休閑旅游基地和合肥重要的生態(tài)調(diào)節(jié)地區(qū)。 距離巢湖 3.28公里 50的綠化覆蓋率 黃山公園 城市上風口 體育公園 塘西河水街公園 巢湖岸線綜合治理 城市公共綠地 濕地公園 大別山生態(tài)水源補水濱湖濱湖品閣品閣18萬平方米，10棟28-34層的住宅樓濱湖明珠濱湖明珠37萬平方米，2422戶，18棟33層住宅濱湖家園濱湖家園31萬平方米，28棟18層和3棟33層住宅濱湖世紀城濱湖世紀城307萬高層住宅，總戶數(shù)約2.4萬戶濱湖惠園濱湖惠園44.5萬平方米，總戶數(shù)7906戶濱

10、湖和園濱湖和園37.57萬平方米，23棟高層住宅濱湖世紀城濱湖世紀城-SHOPPING MALL 濱湖時代廣場濱湖時代廣場濱湖城市天地濱湖城市天地皇家海域（溫泉）度皇家海域（溫泉）度假酒店假酒店合家歡超市合家歡超市合肥市中心醫(yī)院合肥市中心醫(yī)院合肥一中合肥一中合肥四十六中合肥四十六中合肥師范附小合肥師范附小合肥少年宮分部合肥少年宮分部社區(qū)服務(wù)中心幼兒園社區(qū)服務(wù)中心幼兒園渡江戰(zhàn)役紀念館渡江戰(zhàn)役紀念館 安徽名人館安徽名人館 合肥博物館合肥博物館城建規(guī)劃館城建規(guī)劃館 濱湖國際博覽中心濱湖國際博覽中心水利展館水利展館科技創(chuàng)新展示館科技創(chuàng)新展示館省科技廳省科技廳安徽省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)服務(wù)中心安徽省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)服務(wù)中心

11、消防滅火救援指揮中心消防滅火救援指揮中心中國人民銀行合肥中心支行中國人民銀行合肥中心支行網(wǎng)通集團安徽省合肥通信綜合樓網(wǎng)通集團安徽省合肥通信綜合樓安徽廣電中心安徽廣電中心建設(shè)廳建設(shè)廳林業(yè)廳林業(yè)廳煤監(jiān)局煤監(jiān)局建設(shè)銀行總行建設(shè)銀行總行海關(guān)等海關(guān)等20152015年之后年之后 高星級酒店運營，區(qū)域環(huán)境顯著改善； 游樂園等項目投入使用； 大體量辦公項目入市，商務(wù)氛圍逐漸形成；2008-20102008-2010年年 住宅項目入市； 學校、醫(yī)院運營； 部分商業(yè)項目投入使用，緩解早期配套不足啟動期啟動期集聚人氣集聚人氣2011-20142011-2014年年 廣電、銀行等機構(gòu)、單位運行，商務(wù)人士增多； 商業(yè)

12、業(yè)態(tài)進一步豐富； 辦公樓宇推出市場，商務(wù)區(qū)的形象樹立；建設(shè)期建設(shè)期商務(wù)形象樹立商務(wù)形象樹立發(fā)展期發(fā)展期全新區(qū)域形象全新區(qū)域形象房地產(chǎn)市場格局房地產(chǎn)市場格局區(qū)域概況及規(guī)劃區(qū)域概況及規(guī)劃城市經(jīng)濟及發(fā)展城市經(jīng)濟及發(fā)展城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境良好，正處于空前的大發(fā)展階段巨大的市場潛能和發(fā)展速度，為房地產(chǎn)提供了良好的發(fā)展空間市場格局相對良性，供求關(guān)系及價格水平未出現(xiàn)明顯波動潛在需求巨大，但未來市場競爭激烈，區(qū)域優(yōu)勢愈發(fā)明顯高起點規(guī)劃的生態(tài)型新城區(qū)，代表著城市在未來的發(fā)展方向正處于起步階段，教育優(yōu)勢明顯，其他各類配套有待進一步完善每座偉大城市每座偉大城市都擁有一個永恒的建筑都擁有一個永恒的建筑匯聚所有的目光匯聚所

13、有的目光紐約紐約帝國大廈帝國大廈香港香港國際金融中心國際金融中心南京南京綠地紫峰綠地紫峰上海上海 環(huán)球金融中心環(huán)球金融中心合肥濱湖時代廣場合肥濱湖時代廣場總建筑面積88.6萬平方米高檔住宅高星級酒店甲級寫字樓高品位商業(yè)她將以怎樣的形象進入市場，給合肥這座歷史名城增添新的亮點？她將以怎樣的形象進入市場，給合肥這座歷史名城增添新的亮點？不同物業(yè)何時入市，才能把握市場脈搏？不同物業(yè)何時入市，才能把握市場脈搏？怎樣的產(chǎn)品給予客戶，才能深深吸引眼球？怎樣的產(chǎn)品給予客戶，才能深深吸引眼球？工工作作內(nèi)內(nèi)容容工作工作目的目的宏觀環(huán)境研究新區(qū)發(fā)展研究寫字樓市場研究住宅市場研究商業(yè)市場研究國內(nèi)外知名案例合肥宏觀經(jīng)

14、濟分析合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合肥外商投資合肥產(chǎn)業(yè)布局合肥交通系統(tǒng)合肥房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)歷史供應(yīng)房地產(chǎn)吸納情況銷售價格走勢新區(qū)發(fā)展模式典型新區(qū)發(fā)展歷程 蘇州工業(yè)園區(qū) 南京河西新區(qū) 常州新北區(qū) 寧波東部新城濱湖新區(qū)發(fā)展歷程分析濱湖新區(qū)主要項目分析香港太古城香港YOHO TOWN上海創(chuàng)智天地上海大寧國際廣場昆山孝賢坊等財富廣場置地投資大廈置地匯豐廣場匯金大廈深藍SOHO香格里拉中心君臨國際新城國際綠地藍海綠地贏海蔚藍商務(wù)港等衡量城市宏觀發(fā)展綜合水平了解新區(qū)發(fā)展基本軌跡判斷濱湖新區(qū)發(fā)展走勢了解辦公市場整體環(huán)境了解寫字樓客戶需求了解住宅市場發(fā)展階段、居民消費需求狀況、各種商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展狀況挖掘本項目最大潛力，借鑒學

15、習知名項目的發(fā)展經(jīng)驗、物業(yè)定位，與未來大型項目錯位競爭濱湖世紀城華潤幸福里華府駿苑萬科金色名郡華潤瀾溪鎮(zhèn)華地 學府名都鉑金漢宮綠地海頓公館等合肥綜合項目元一時代廣場瑞景購物廣場百盛購物中心新都會國際購物廣場古井名品中心等濱湖世紀城松芝萬象城博奧麗苑信地城市廣場新天地國際廣場西環(huán)中心廣場等面對嚴苛的條件與限制，如何順利開發(fā)？面對嚴苛的條件與限制，如何順利開發(fā)？產(chǎn)品？客戶？鎖定準確的目標方向？產(chǎn)品？客戶？鎖定準確的目標方向？商業(yè)定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究精裝修住宅研究項目整體開發(fā)策略項目整體開發(fā)策略啟動期啟動期建設(shè)期建設(shè)期成熟期成熟期發(fā)展期發(fā)展期蘇州蘇州工業(yè)

16、園區(qū)工業(yè)園區(qū)行政辦公建設(shè)中端辦公物業(yè)逐漸供應(yīng)市場商務(wù)氛圍逐漸改善，入駐率相對提高商業(yè)物業(yè)加大供應(yīng)，高品質(zhì)項目增多，市場發(fā)展趨向成熟；常州常州新北區(qū)新北區(qū)寫字樓、商業(yè)市場表現(xiàn)不佳，入駐率較低商務(wù)氛圍仍在進一步培養(yǎng)過程中多個中高品質(zhì)項目規(guī)劃中寧波寧波東部新城東部新城商務(wù)區(qū)等建設(shè)逐步啟動行政辦公建設(shè)南京南京河西區(qū)河西區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)住宅建設(shè)辦公項目建設(shè)辦公項目市場認知度低，入駐率提高面臨巨大挑戰(zhàn)大量土地出讓；以吸引知名企業(yè)集團為主要導(dǎo)向規(guī)劃期規(guī)劃期啟動期啟動期發(fā)展期發(fā)展期成熟期成熟期商業(yè)項目辦公項目市政配套土地開發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項目中高檔住宅市政設(shè)施政府相關(guān)部門辦公物業(yè)中高檔辦公政 府 公 務(wù)類設(shè)施高檔

17、住宅社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)城市級商業(yè)高檔辦公開開發(fā)發(fā)次次序序0-2年3-4年5年后時間開發(fā)類型前期已銷售物業(yè)前期已銷售物業(yè)當期銷售物業(yè)當期銷售物業(yè)辦公物業(yè)的開發(fā)節(jié)奏建議：辦公物業(yè)的開發(fā)節(jié)奏建議： 初期以為主要目的，適量開發(fā)較高品質(zhì)寫字樓來吸引知名大型企業(yè)集團 入駐，并利用其品牌效應(yīng)，吸引中小企業(yè)和投資客購買SOHO物業(yè)； 中期以為主要目的，開發(fā)地塊內(nèi)的高端綜合體； 后期以為主要目的，憑借成熟的商務(wù)氛圍開發(fā)中高端寫字樓；1995年 永華大廈 個人投資者1996年 招商局大廈 國有企業(yè)1997年 上海證券大廈 政府機構(gòu)1998年 森茂大廈 日本企業(yè)1999年 中國保險大廈 國有金融機構(gòu)19

18、99年 浦項廣場 韓國企業(yè)1999年 金茂大廈 國有企業(yè)2000年 中銀大廈 國有銀行2001年 華夏銀行大廈 國有銀行2002年 上海信息大樓 國有企業(yè)2002年 浦發(fā)大廈 國有銀行開發(fā)一期，由于商務(wù)氛圍欠缺，多數(shù)寫字樓轉(zhuǎn)換為商住功能的公寓，影響了整體形象；2期，為增強區(qū)域號召力，政府主導(dǎo)，積極引入了大型企業(yè)集團、政府事業(yè)單位：江蘇保監(jiān)局新華報業(yè)十四所新鴻基集團美國富頓集團江蘇農(nóng)村信用社聯(lián)合社總部聯(lián)通江蘇分公司交通銀行南京河西新區(qū)南京河西新區(qū)上海浦東陸家嘴上海浦東陸家嘴n 具有較強政府背景的大型行政機構(gòu)、事業(yè)單位；具有較強政府背景的大型行政機構(gòu)、事業(yè)單位；n 國內(nèi)大型國有生產(chǎn)制造類企業(yè)集團的

19、總部或區(qū)域總部；國內(nèi)大型國有生產(chǎn)制造類企業(yè)集團的總部或區(qū)域總部；本項目一期可考慮大力引進的客戶：本項目一期可考慮大力引進的客戶：其他的潛在購買客戶：其他的潛在購買客戶：n 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的設(shè)計類、樓宇設(shè)備生產(chǎn)類等；房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的設(shè)計類、樓宇設(shè)備生產(chǎn)類等；n 教育、培訓(xùn)類的現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)；教育、培訓(xùn)類的現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)；n 具有投資目的的小型企業(yè)主；具有投資目的的小型企業(yè)主；市場趨勢：市場趨勢：目前的合肥寫字樓市場處于更新?lián)Q代的時期，近年供應(yīng)及未來規(guī)劃的項目在硬件品質(zhì)與軟性配套服務(wù)方面均較早期項目有了較大改進，因此，在綜合品質(zhì)上要把握市場發(fā)展趨勢，提供項目的綜合競爭力；目標客戶：目標客戶：作為全新發(fā)

20、展的區(qū)域，商務(wù)氛圍的成熟需要一個長期的過程，在項目開發(fā)前期，帶有政策導(dǎo)向型的企業(yè)集團、周邊金融、教育、廣電等的衍生企業(yè)及其他中小型客戶將為主要的目標客戶；形象展示：形象展示：作為濱湖時代廣場的第一個辦公項目，其形象展示效用較為明顯，代表了項目的市場價值與綜合品質(zhì)；成本因素：成本因素：區(qū)域開發(fā)前期，高租金/售價承受能力客戶的比重相對較低，品質(zhì)的確定需要充分考慮合理的性價比；第一棟開發(fā)寫字樓第一棟開發(fā)寫字樓建議建議準甲級寫字樓準甲級寫字樓標準定位標準定位n影響北地塊商務(wù)形象：影響北地塊商務(wù)形象：小面積分割為主，對客戶的質(zhì)量和數(shù)量難以把控；n與南地塊與南地塊40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品功能部年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品功能部分重合

21、分重合，將進一步增加此類產(chǎn)品的去化壓力；n目標客群有限：目標客群有限：開發(fā)前期將以大中型企業(yè)客戶為主，SOHO目標客群有限；原方案：原方案：SOHO-獨立洗手間、小戶型分割獨立洗手間、小戶型分割我司建議我司建議標準寫字樓標準寫字樓開發(fā)類型開發(fā)類型n首期入市，為北地塊樹立高端首期入市，為北地塊樹立高端商務(wù)形象；商務(wù)形象；n滿足前期大中型企業(yè)對辦公產(chǎn)滿足前期大中型企業(yè)對辦公產(chǎn)品品質(zhì)的較高需求；品品質(zhì)的較高需求；n避免與南地塊避免與南地塊40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)的年產(chǎn)權(quán)物業(yè)的同質(zhì)化競爭；同質(zhì)化競爭；目前方案目前方案 53,000平方米, 28層 標準層平面約1,800平方米，每幢平面900平方米存在的問題：存

22、在的問題： 1.雙核心筒形式下，將出現(xiàn)進深相對較窄的情況 2.兩幢樓宇中間部分可能采光不足，利用效率低目前方案目前方案 52,000平方米 10層 標準層平面約5,200平方米 存在的問題存在的問題： 1.標準層平面過大； 2.走道太長； 3.進深相對較窄；分拆為分拆為2-3棟的獨棟物業(yè)，產(chǎn)權(quán)獨立棟的獨棟物業(yè)，產(chǎn)權(quán)獨立：前期可積累目標客戶，提供定制及樓宇冠名權(quán)；若無大型購買客戶，也可考慮分拆銷售，保證了經(jīng)營的靈活性；根據(jù)后期市場情況，可考慮小體量商務(wù)酒店小體量商務(wù)酒店，豐富項目整體業(yè)態(tài)，另一方面，隨著周邊商務(wù)氛圍的成熟，將為商務(wù)酒店帶來一定的客源寫字樓定位研究寫字樓定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究年

23、產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究精裝修住宅研究項目整體開發(fā)策略項目整體開發(fā)策略地理位置：地理位置：距離市中心半小時車程，距離巢湖3分鐘車程交通條件：交通條件：位于城市主交通干道沿線，交通輻射能力強， 擁有快速公交及高速有軌電車（未來）住住 宅：宅：多個大型樓盤，未來數(shù)年總體量將達250平方米周邊學校：周邊學校：合肥1中、合肥46中、合肥師范附小、合肥少年 宮濱湖教育活動基地等酒酒 店：店：MOTEL168 （在建） 、皇家海域度假酒店（在 建）等辦辦 公：公：安徽省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)服務(wù)中心、消防滅火救援指揮 中心、中國人民銀行合肥中心支行、網(wǎng)通集團 安徽省合肥通信綜合樓、安徽廣電中心、建設(shè) 廳、林業(yè)廳、煤監(jiān)

24、局、建設(shè)銀行總行、海關(guān)等社區(qū)型商業(yè)合家福超市2層，共2,800平方米超市2008年初區(qū)域性商業(yè)中心濱河世紀城地上建筑面積，近40萬平方米集購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)為一體2009年底陸續(xù)供應(yīng)特色商業(yè)城市天地占地300畝，由25個地塊構(gòu)成集購物、餐飲、休閑娛樂、演藝等為一體2010年及以后配套型商業(yè)商務(wù)辦公配套占地70.25畝配套型商業(yè)-特色商業(yè)游樂園占地145畝擬建現(xiàn)代化大型游樂設(shè)施-項目周邊區(qū)域商業(yè)項目概況項目周邊區(qū)域商業(yè)項目概況n 目前區(qū)域商業(yè)項目體量小，消費人氣不足n 未來有大型商業(yè)項目入市，有望提升配套服務(wù)水平，增強消費氣氛濱湖世紀城濱湖世紀城480480萬平方米大型綜合項目萬平方米大

25、型綜合項目五星級酒店4棟寫字樓高層住宅 項目概況：項目概況：Shopping Mall總建筑面積約58萬平方米，其中地上建筑面積近40萬平方米，業(yè)態(tài)豐富，將涵蓋娛樂、餐飲、休閑、購物等多個類型將涵蓋娛樂、餐飲、休閑、購物等多個類型； 開發(fā)進度：開發(fā)進度：目前，購物中心正在建設(shè)過程中，根據(jù)與相關(guān)銷售人員的溝通，預(yù)計各業(yè)態(tài)將在住宅入住陸續(xù)開始運營； 項目評價：項目評價：項目業(yè)態(tài)豐富，填補了區(qū)域商業(yè)的空白點，影響力顯著，填補了區(qū)域商業(yè)的空白點，影響力顯著，將成為濱湖新區(qū)的商業(yè)中心，長期有望發(fā)展成為市級的商業(yè)中心；大體量、綜合商業(yè)項目，業(yè)態(tài)豐富大體量、綜合商業(yè)項目，業(yè)態(tài)豐富將成為區(qū)域商業(yè)中心將成為區(qū)域

26、商業(yè)中心 項目概況：項目概況：規(guī)劃用地300畝，位于徽州大道和紫云路交匯處，該項目由25個地塊組成，主力打造酒店、購物、餐飲、休閑娛樂等現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施；項目西南地塊將結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢，打造打造“水街水街”風風貌的特色商業(yè)區(qū)域貌的特色商業(yè)區(qū)域； 項目進展：項目進展：2007年底已出讓兩幅土地，2009年初兩幅土地掛牌； 項目評價：項目評價：與濱湖世紀城相呼應(yīng)，“水街”的特色風貌有助于增強其市場吸引力，內(nèi)部各業(yè)態(tài)定位有一定差異，但也存在相互競爭。濱湖城市天地濱湖城市天地三星級三星級酒店酒店餐飲餐飲大型餐飲大型餐飲娛樂娛樂五星級五星級酒店酒店時尚生活館時尚生活館徽州新天地徽州新天地娛樂娛樂Soho快捷快捷

27、酒店酒店浴場及浴場及其他其他特色商業(yè)項目，業(yè)態(tài)豐富特色商業(yè)項目，業(yè)態(tài)豐富游樂園項目游樂園項目項目概況：項目概況：占地145畝，位于方興大道、徽州大道交匯處，將結(jié)合水景資源，打造親水的項目進展：項目進展：目前處于前期招商過程中項目評價：項目評價：將成為區(qū)域吸引外來消費者的重要節(jié)點，但投入大、工期長、開發(fā)審批程序復(fù)雜，預(yù)計竣工時間較晚濱湖家園合家福濱湖家園合家福項目概況：項目概況：位于濱湖家園西藏路西側(cè)，共2層，面積約2800平方米項目進展：項目進展：已于2008年初開業(yè)項目評價：項目評價：濱湖新區(qū)首個商業(yè)項目，短期內(nèi)是解決周邊居民的日常生活消費需求的重要場所，為社區(qū)型的商業(yè)中心社區(qū)型的商業(yè)中心注

28、：此處為示意圖社區(qū)性商業(yè)，滿足前期入駐居民日常需求社區(qū)性商業(yè)，滿足前期入駐居民日常需求特色商業(yè)，增強區(qū)域影響力，但供應(yīng)時間預(yù)計較晚特色商業(yè)，增強區(qū)域影響力，但供應(yīng)時間預(yù)計較晚 區(qū)域開發(fā)前期以居住功能為主，預(yù)計1-2年內(nèi)，建成物業(yè)總體量將達到250萬平方米，按人均30平方米居住面積初步估算，居住人群將達8萬人； 區(qū)域開發(fā)中期，隨著事業(yè)單位、商務(wù)樓宇及酒店的交付，商務(wù)消費人群的比例逐步提升 區(qū)域開發(fā)后期，隨著規(guī)劃逐步成型，旅游會展資源成為區(qū)域特征，差異化及高端的商業(yè)定位有望吸引合肥全市的消費客群11.濱湖濱湖品閣品閣18萬平方米，10棟28-34層的住宅樓2.濱湖明珠濱湖明珠37萬平方米，2422

29、戶，18棟33層住宅3.濱湖家園31萬平方米，28棟18層和3棟33層住宅4.濱湖世紀城濱湖世紀城307萬高層住宅，總戶數(shù)約2.4萬戶5.濱湖惠園濱湖惠園44.5萬平方米，總戶數(shù)7906戶6.濱湖和園濱湖和園37.57萬平方米，23棟高層住宅25346789101112131415區(qū)域開發(fā)區(qū)域開發(fā)前期前期以住宅居住客群為主，以住宅居住客群為主，中期中期以商務(wù)消費群體比重將上升，以商務(wù)消費群體比重將上升，后期后期有望吸引合肥城有望吸引合肥城區(qū)消費群體區(qū)消費群體 因為商業(yè)總體量不大，不適宜開發(fā)大型綜合商業(yè)體不適宜開發(fā)大型綜合商業(yè)體 北地塊有大量商務(wù)需求，應(yīng)結(jié)合其星級酒店優(yōu)勢，提供有關(guān)商業(yè)配套 南地

30、塊在提供住宅配套以滿足住宅消費客群的需要的同時，應(yīng)最大化挖掘少年宮教育基地最大化挖掘少年宮教育基地和周邊的教育資源和周邊的教育資源，打造科技文化主題商業(yè)與周邊大型綜合項目相比，在建筑體量、與周邊大型綜合項目相比，在建筑體量、業(yè)態(tài)構(gòu)成方面不具備絕對優(yōu)勢；業(yè)態(tài)構(gòu)成方面不具備絕對優(yōu)勢；南地塊少年宮濱湖教育基地入駐；南地塊少年宮濱湖教育基地入駐；項目擁有項目擁有24萬平方米住宅，萬平方米住宅，27萬平方萬平方米辦公樓，同時擁有地標高星級酒店；米辦公樓，同時擁有地標高星級酒店；項目特征項目特征定位方向定位方向充分利用自身優(yōu)勢；充分利用自身優(yōu)勢；差異化定位，打造特色商業(yè)，差異化定位，打造特色商業(yè)，隨著區(qū)域

31、及項目的不斷成熟調(diào)隨著區(qū)域及項目的不斷成熟調(diào)整業(yè)態(tài)，增強輻射商業(yè)輻射能整業(yè)態(tài)，增強輻射商業(yè)輻射能力；力；地塊地塊基本功能基本功能特色差異特色差異消費群體消費群體適合發(fā)展業(yè)態(tài)適合發(fā)展業(yè)態(tài)南地塊南地塊生活配套科教文化學生群體住宅家庭消費人群教育培訓(xùn)中心，親子培訓(xùn)中心，特色補習班餐飲/零售，中型超市，小型店鋪，銀行社區(qū)會所：茶室，棋牌房，小型健身房北地塊北地塊商務(wù)配套名品折扣區(qū)域外部人群寫字樓辦公人群酒店高消費人群品牌折扣店鋪銀行，員工餐廳，商務(wù)宴請中高檔健身會所、SPA奧特萊斯：奧特萊斯：即OUTLETS，指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的購物中心，也被稱為“品牌直銷購物中心”。突出特點是銷售馳名

32、世界的品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘，低至1至6折的銷售價格。街區(qū)式商業(yè)模式中，集中共享空間與店鋪間距離的合理尺度安排 大面積玻璃幕墻的運用與綠色環(huán)保主題間矛盾的思考與技術(shù)性處理 精品折扣店/百貨店與主題餐飲及商務(wù)配套業(yè)態(tài)間的動線安排與結(jié)構(gòu)阻隔經(jīng)營模式經(jīng)營模式優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點典型項目典型項目銷售銷售快速回籠資金，加快發(fā)展商資金循環(huán)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)營權(quán)分離；未來無法把控項目業(yè)態(tài)組合；住宅小區(qū)的配套商業(yè)九龍城市廣場兒童城中綠廣場精品鞋城租賃租賃發(fā)展商控制產(chǎn)權(quán)，選擇合適的租戶類型；可獲得長期穩(wěn)定現(xiàn)金流收入；前期資金投入大，資金回籠時間長；大型商鋪談判能力強，租金價格往往偏低；百貨商場、KTV大賣場、家居賣場

33、等租售結(jié)合租售結(jié)合經(jīng)營靈活，主力店鋪一般統(tǒng)一經(jīng)營，而獨立小面積店鋪對外銷售，回籠資金；通常主力店鋪談判能力強，租金低；對主力店鋪的招商能力要求較高；萬達廣場：主力店獨立小面積店鋪案例案例- -金地國際城（分拆銷售）金地國際城（分拆銷售）2006年158戶安徽金大地商業(yè)內(nèi)街開盤時間：商鋪戶數(shù)： 開發(fā)商：商業(yè)體態(tài)：案例案例- -藍鯨國際（分拆銷售）藍鯨國際（分拆銷售）2007年金塘利安 商業(yè)內(nèi)街開盤時間：開發(fā)商：商業(yè)體態(tài)： 區(qū)域處于開發(fā)階段，商業(yè)氛圍尚未成型，商業(yè)價值有限區(qū)域處于開發(fā)階段，商業(yè)氛圍尚未成型，商業(yè)價值有限 商業(yè)出售不利于整體管理，影響項目的整體形象與配套商業(yè)出售不利于整體管理，影響項

34、目的整體形象與配套 項目商業(yè)的項目商業(yè)的2-3層部分，中期內(nèi)難以獲得較好的價格體現(xiàn)層部分，中期內(nèi)難以獲得較好的價格體現(xiàn)南部地塊開發(fā)前期由業(yè)主持有，并統(tǒng)一招商、管理，以滿足社區(qū)配套，提南部地塊開發(fā)前期由業(yè)主持有，并統(tǒng)一招商、管理，以滿足社區(qū)配套，提升項目形象。待項目成熟后出售，實現(xiàn)商業(yè)價值。升項目形象。待項目成熟后出售，實現(xiàn)商業(yè)價值。北部地塊由業(yè)主持有，并由專業(yè)公司運營管理，以長期保障商辦區(qū)域的市北部地塊由業(yè)主持有，并由專業(yè)公司運營管理，以長期保障商辦區(qū)域的市場形象，獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，待運營成熟后，可考慮整體出售。場形象，獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，待運營成熟后，可考慮整體出售。寫字樓定位研究

35、寫字樓定位研究商業(yè)定位研究商業(yè)定位研究精裝修住宅研究精裝修住宅研究項目整體開發(fā)策略項目整體開發(fā)策略 貸款成數(shù)及年限要求較高，且無法使用公積金貸款； 水、電、煤氣等費用所帶來的生活居住成本高； 交易轉(zhuǎn)讓稅費標準相對較高； 戶口無法入戶，無法享受區(qū)域的教育資源優(yōu)勢； 物業(yè)產(chǎn)權(quán)年限僅有40年，遠低于住宅物業(yè)的70年； 區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量及潛在供應(yīng)量巨大，且部分為中小戶型； 當前區(qū)域商務(wù)氛圍薄弱、且存在與北地塊的同質(zhì)化競爭、產(chǎn)品標準難以達到市場需求濱湖濱湖明珠明珠濱湖濱湖品閣品閣濱湖惠園濱湖惠園濱湖世紀城濱湖世紀城觀湖苑觀湖苑濱湖世紀城濱湖世紀城徽杰苑徽杰苑濱湖世紀城濱湖世紀城振徽苑振徽苑4050607

36、0809010011012013014015086、97、100平方米120、127、140平方米160160、164平方米78、90、95平方米125、128、137平方米37、48、55、60平方米70平方米90、96、100平方米110、112、116平方米60平方米96、100平方米100、125平方米140、150、156、160、166平方米60平方米96、100平方米100、125平方米140、145平方米165、180平方米濱湖新區(qū)在售住宅產(chǎn)品的戶型分布濱湖新區(qū)在售住宅產(chǎn)品的戶型分布90平方米以上的二房、三房為主(經(jīng)濟適用房）濱湖世紀城在售住宅戶型分布及銷售情況濱湖世紀城在售住

37、宅戶型分布及銷售情況 考慮市場風險，不建議作為辦公物業(yè)開發(fā) 考慮去化壓力，建議開發(fā)低總價類住宅產(chǎn)品 考慮同質(zhì)競爭，建議以精裝修與住宅形成差異化 考慮項目發(fā)展，建議本類產(chǎn)品的開發(fā)周期后延此用地性質(zhì)上可開發(fā)的產(chǎn)品包括以下幾種：此用地性質(zhì)上可開發(fā)的產(chǎn)品包括以下幾種：可開發(fā)類型可開發(fā)類型234目標客戶：老年消費者；物業(yè)特征：，強調(diào)舒適的生活理念，完善的生活配套；目標客戶：投資客、小型企業(yè)主，經(jīng)濟積累薄弱的年輕置業(yè)者；物業(yè)用途：小戶型，兼有；目標客戶：投資客、渴望提供酒店式服務(wù)的人群；物業(yè)特征：兼有，其中高品質(zhì)項目提供酒店式服務(wù)；新華新華華府星座華府星座1強調(diào)，為各類型企業(yè)、單位提供辦公空間；由于北地塊

38、主要以商務(wù)功能為主，標準寫字樓供應(yīng)量大，避免內(nèi)部同質(zhì)化競爭，非此處考慮業(yè)態(tài)非此處考慮業(yè)態(tài)；財富廣場財富廣場豐樂世紀公寓豐樂世紀公寓松芝萬象城松芝萬象城公寓公寓LOFT昆山昆山綠地綠地21城孝賢坊城孝賢坊合肥新華華府星座上海怡水豪庭本項目開發(fā)酒店式公寓較難依托高星級酒店的價值提升作用，但可考慮開發(fā)投資性更強的小本項目開發(fā)酒店式公寓較難依托高星級酒店的價值提升作用，但可考慮開發(fā)投資性更強的小戶型、低總價、提供更多投資增值服務(wù)的產(chǎn)品；戶型、低總價、提供更多投資增值服務(wù)的產(chǎn)品；寧波波特曼中心寫字樓波特曼酒店商業(yè)酒店式公寓蘇州新地中心香格里拉酒店寫字樓酒店式公寓商業(yè)無錫凱燕環(huán)球德國凱賓斯基酒店商務(wù)行宮類

39、型一：類型一：定位高端客戶，定位高端客戶，依托高星級酒店的價值提升依托高星級酒店的價值提升類型二：類型二：大力增強產(chǎn)品的可投資性大力增強產(chǎn)品的可投資性（小戶型、低總價、增值服務(wù)）（小戶型、低總價、增值服務(wù)）n類型一需依托給高星級酒店，項目北塊雖規(guī)劃開發(fā)高星級酒店，但對南地塊輻射能力十分有限，因此不建議開發(fā)；n類型二以戶型面積小、總價低、租戶來源廣泛等特點吸引中小投資者，隨著項目南地塊的開發(fā)深入以及區(qū)域物業(yè)價值的上升，投資類需求將出現(xiàn)恢復(fù)，可以加以吸引；n項目地址：蜀山區(qū)潛山路黃山路n發(fā)展商：新華房地產(chǎn)有限公司n占地面積：4339.65平方米n總建筑面積：34147平方米n物業(yè)構(gòu)成：33層，共6

40、08套n產(chǎn)權(quán)：70年n交付時間：2008年底n主力戶型：33-44平方米酒店式公寓新華酒店式公寓新華華府星座華府星座項目分析：項目分析： 該項目推出市場時，屬于合肥市場最早酒店公寓性質(zhì)的產(chǎn)品；大堂氣派，物業(yè)管理等方面較傳統(tǒng)住宅更為先進，體現(xiàn)了“酒店式”服務(wù)； 面積小，總價低，同時依托新華品牌效應(yīng)及周邊的整體規(guī)劃，項目入市獲得了快速的市場去化；資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項目組實地調(diào)研營銷口號：公寓中的星級酒店，專為城市新銳及精英人士度身定做營銷口號：公寓中的星級酒店，專為城市新銳及精英人士度身定做n物業(yè)概況：物業(yè)概況：n 套內(nèi)設(shè)置洗手間，提倡商住兩用提倡商住兩用n市場情況：市場情況：n 目前

41、合肥市場除辦公產(chǎn)權(quán)物業(yè)外，有一部分70產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品也推出商住兩用物業(yè)；n項目發(fā)展的可行性分析：項目發(fā)展的可行性分析：n 在區(qū)域商務(wù)氛圍不成熟的前期，吸引成長期的小型企業(yè)入駐；n 利用項目整體配套優(yōu)勢及知名度，以小面積、低總價吸引投資客、小型公司、個人創(chuàng)業(yè)者；九龍城市廣場九龍城市廣場創(chuàng)智廣場創(chuàng)智廣場豐樂世紀公寓豐樂世紀公寓大唐國際商務(wù)公寓大唐國際商務(wù)公寓SOHO的宜商宜住功能對投資客和創(chuàng)業(yè)期的小型企業(yè)有較強吸引力，在周邊商務(wù)氛圍尚處于的宜商宜住功能對投資客和創(chuàng)業(yè)期的小型企業(yè)有較強吸引力，在周邊商務(wù)氛圍尚處于培育初期時可作為先期產(chǎn)品推出；培育初期時可作為先期產(chǎn)品推出；SOHO九龍城市廣場九龍城市廣場n

42、項目地址：新站區(qū)站前路n發(fā)展商：寧波華瑞房產(chǎn)集團n總建筑面積：約4萬平方米n物業(yè)構(gòu)成：SOHO（241套）、商業(yè)n產(chǎn)權(quán)：SOHO-40年年n交付時間：預(yù)計2009年4月n銷售情況：預(yù)售許可證辦理中，目前均價約4800元/平方米n交付標準：精裝修（硬裝修，統(tǒng)一風格）精裝修（硬裝修，統(tǒng)一風格）n主力戶型：43-63平方米營銷口號：城市中央全裝修精巧營銷口號：城市中央全裝修精巧SOHO，入住僅需一只皮箱，入住僅需一只皮箱項目分析：項目分析： 緊鄰火車站，交通便捷，總價低投資客及小型企業(yè)購買為主；資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項目組實地調(diào)研SOHO豐樂世紀公寓豐樂世紀公寓n項目地址：長江西路潛山路n發(fā)

43、展商：豐樂房地產(chǎn)開發(fā)公司 n總建筑面積：6.8萬平方米，其中SOHO3.6萬平方米n物業(yè)構(gòu)成：2棟SOHO，一棟住宅，2層商業(yè)裙房n產(chǎn)權(quán)：SOHO-40年年n開盤時間：2008年7月n交付時間：預(yù)計2010年5月n銷售均價：4600元/平方米n銷售情況：SOHO-378套，已售178套n交付標準：毛坯交房n增值服務(wù)：可享受豐樂世紀大酒店物管服務(wù)項目進展項目進展營銷口號：商務(wù)營銷口號：商務(wù)/辦公辦公/居家居家 自由轉(zhuǎn)換自由轉(zhuǎn)換資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項目組實地調(diào)研項目分析：項目分析： 綜合性項目，包括酒店、商業(yè)、辦公、住宅，但項目整體品質(zhì)偏低項目整體品質(zhì)偏低，影響了銷售價格的提升；SOHO

44、-大唐國際商務(wù)公寓大唐國際商務(wù)公寓 營銷口號：智能化商務(wù)公寓營銷口號：智能化商務(wù)公寓 居家辦公兩相宜居家辦公兩相宜n項目地址：望江路石臺路n發(fā)展商：合肥大唐置業(yè)n物業(yè)構(gòu)成：住宅、商業(yè)深圳華強電子數(shù)碼廣場n產(chǎn)權(quán)：70年年n開盤時間：2008年12月n交付時間：預(yù)計2010年底n銷售均價：約5000元/平方米n銷售情況：共1872套，已售66套n交付標準：毛坯n主力戶型：34-70平方米項目分析：項目分析： 項目為華府郡苑的13-14號樓，體量龐大，商務(wù)公寓定位主要出于與項目內(nèi)部大體量的住宅進行差異化定位，但由于面積分割較小，總套數(shù)過多總套數(shù)過多，將帶來明顯的去化壓力去化壓力；資料來源：合肥市房地

45、產(chǎn)管理局、項目組實地調(diào)研n 老年公寓老年公寓n 物業(yè)概況：物業(yè)概況：n 針對老年客戶，提供各項增值服務(wù)，滿足特定消費需求；n 市場情況：市場情況：n 目前合肥市場無此類產(chǎn)品供應(yīng)；在長三角其他城市，類似區(qū)域內(nèi)，老年公寓由于特殊的定位、針對性服務(wù)獲得了良好的市場認可；n 本項目發(fā)展可行性分析：本項目發(fā)展可行性分析：n 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)由于生活成本的增加可能會給老年消費者帶來消費抗性；由于體量有限，未能形成規(guī)模效應(yīng)；與項目整體定位存在一定背離，與少年宮等無法協(xié)同發(fā)展；綠地綠地21城城孝賢坊孝賢坊老年公寓主要是在產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等方面具有較強的針對性老年公寓主要是在產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等方面具有較強的針

46、對性n項目地址：江蘇昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號 n發(fā)展商：綠地集團n項目規(guī)模：綠地21城占地13平方米公里， 包括尊老社區(qū)尊老社區(qū)、國際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)及度假社區(qū)四個主題社區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)昆山花橋鎮(zhèn)上海安亭上海安亭n物業(yè)類型：別墅、公寓、商業(yè)配套n特色：根據(jù)老年人的生活習慣及要求，除對房型等建筑細節(jié)處理，還增加了各項的配套服務(wù)，包括“管家式”家政服務(wù)、提供醫(yī)生護士上門服務(wù)的健康管理等等產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：SOHO（毛坯）（毛坯）潛在客戶：依托周邊已入駐大型企業(yè)集團的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)以及部分投資客；產(chǎn)品亮點：區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品在目前規(guī)劃中較為稀缺、宜商宜住；產(chǎn)品類型：居住公寓（精裝修、小戶型）產(chǎn)品類型：居住

47、公寓（精裝修、小戶型）潛在客戶：對商業(yè)用地性質(zhì)抗性較小、價格承受能力相對較低的人群及對區(qū)域發(fā)展具有認同感的投資者；產(chǎn)品亮點：戶型較小、低總價、產(chǎn)品設(shè)計和裝修風格有特色、豐富配套和良好物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品類型：個性公寓（精裝修、錯層、戶型略大）產(chǎn)品類型：個性公寓（精裝修、錯層、戶型略大）潛在客戶：追求生活品質(zhì)的較高收入人群產(chǎn)品亮點：錯層、戶型略大、裝修風格菜單化選擇、提供家具、電器等較齊全的生活設(shè)施； 存在的問題存在的問題 戶型單一，缺乏個性化； 部分單元采光不足，而強調(diào)居住功能的客戶對其要求相對較高； 存在的問題存在的問題 2幢，體量約4萬平方米，老年公寓的相關(guān)配套無法形成規(guī)模效應(yīng)； 與項目 “未

48、來”城的整體定位存在一定背離； 預(yù)計單套面積不低于70平方米，房型偏大，總價高； 區(qū)域生活配套有待改善，對目標客戶的吸引力不足； 錯層空間，戶型面積較大；小戶型低總價，降低總投資額精裝修溫馨舒適居家氛圍增值配套服務(wù)，增強入駐客戶的專屬感會會 所所酒店式大堂酒店式大堂酒店式的服務(wù)酒店式的服務(wù)例如：免費班車往返市區(qū)主題會所享用報刊訂閱繳納公共事業(yè)費代訂飲用水等寫字樓定位研究寫字樓定位研究商業(yè)定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究項目整體開發(fā)策略項目整體開發(fā)策略1.豪宅產(chǎn)品訴求：體現(xiàn)奢華的生活品質(zhì)目標客群：金字塔頂端的消費客群，體現(xiàn)身份、地位典型項目：上海湯臣一品、北京柏悅府3.普通住

49、宅產(chǎn)品訴求：追求生活時尚感、便捷性，省去裝修的繁瑣目前客群：消費理念提升典型項目：合肥金色梧桐、東海精工社、萬科金色名郡2.酒店式公寓產(chǎn)品訴求：居家、舒適、私密性強目標客群：購買以投資客戶為主，入駐以長租型客戶為主典型項目：合肥華府星座精裝修居住產(chǎn)品精裝修居住產(chǎn)品 萬科萬科金色名郡金色名郡 n 項目概況：項目總建筑面積約47萬平方米，均為21-34層高層物業(yè)n 開盤時間：2008年11月n 去化情況：目前開盤2棟高層，總共264套，銷售73套，去化率約23n 交付時間：預(yù)計2010年下半年n 銷售報價：6500-7000元/平方米n裝修成本：裝修成本：1,000-1.3001,000-1.30

50、0元元/ /平方米平方米 （硬裝修）（硬裝修）項目分析：項目分析：目前在售的兩棟位于主干道沿線，具有良好的展示條件但存在一些噪音干擾；目前推出的產(chǎn)品戶型選擇少，僅有84平方米、143平方米，大戶型的總價相對較高；裝修風格選擇較少，但購買客戶中多數(shù)認為萬科品牌是裝修品質(zhì)的保障。84平方米平方米143平方米平方米資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項目組實地調(diào)研 數(shù)據(jù)截至2009年2月華潤幸福里華潤幸福里開盤時間：2008年7-11月銷售價格：5200元/平方米目前去化率：31華地華地學府名都學府名都開盤時間：2008年9月銷售價格：高層5200元/平方米目前去化率：33開盤時間：2008年10月銷售價

51、格：6500-7000元/平方米目前去化率：23VS萬科萬科金色名郡金色名郡 資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項目組實地調(diào)研 數(shù)據(jù)截至2009年2月優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢體現(xiàn)消費理念的改進，提高項目的整體品質(zhì)為客戶提供便利，節(jié)省時間、精力相對提高平均銷售價格，可提升開發(fā)商利潤空間增加了客戶貸款總金額考慮裝修風格設(shè)計等因素，增加了開發(fā)商前期投資成本一旦銷售遇到困難，相對毛坯房而言，其空置成本更高工程質(zhì)量受施工單位影響，交房程序較為復(fù)雜，由此增加了相應(yīng)的管理成本建議：建議：市場概況：市場概況：合肥市場在售的精裝修產(chǎn)品以小戶型為主，針對投資客及追求便捷生活的消費客群，整體來說，由于精裝修住宅屬于全新的產(chǎn)品，

52、接受度有限，多數(shù)消費者對價格、裝修品質(zhì)、裝修風格仍存在多數(shù)消費者對價格、裝修品質(zhì)、裝修風格仍存在較多疑慮。較多疑慮。本項目分析：本項目分析：區(qū)域開發(fā)前期，購房者更多關(guān)注產(chǎn)品的性價比，開發(fā)精裝修住宅的風險相對更高；區(qū)域開發(fā)前期，購房者更多關(guān)注產(chǎn)品的性價比，開發(fā)精裝修住宅的風險相對更高；寫字樓定位研究寫字樓定位研究商業(yè)定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究精裝修住宅研究蘇州蘇州工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)常州常州新北區(qū)新北區(qū)寧波寧波東部新城東部新城南京南京河西區(qū)河西區(qū)2007年城市年城市GDP（億元）（億元）合肥合肥濱湖新區(qū)濱湖新區(qū)地方一般財政地方一般財政收入（億元）收入（億元）5

53、,7001,8803,4331,3343,283330542158329161產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)支撐國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)（1994年成立）國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)（1992年成立）大型大型公共設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)行政支持行政支持蘇州國際博覽中心等常州規(guī)劃館（建成）；大劇院、常州體育中心（在建）寧波國際會展中心，2006年底投入使用奧體中心；國際博覽中心人民醫(yī)院中小學建設(shè)工業(yè)園區(qū)海關(guān)、管委會、地方稅務(wù)局等 常州市政府（2006）遷入；海事處、檢驗檢疫局等國土局、規(guī)劃局、交通局、發(fā)改委等政府機關(guān)辦公樓于2006年先后開工建設(shè)； 建鄴區(qū)政府，9個市級機關(guān)單位； 消防指揮中心人民銀行合肥支行廣電中心網(wǎng)通集團等啟動期啟動期建

54、設(shè)期建設(shè)期成熟期成熟期發(fā)展期發(fā)展期蘇州蘇州工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū) 1994-1996年，園區(qū)建設(shè)初步啟動，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，企基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，企事業(yè)單位行政用房建設(shè)事業(yè)單位行政用房建設(shè)投入使用 1997-2000年，園區(qū)住宅小區(qū)大規(guī)模建設(shè)，辦公用房逐大規(guī)模建設(shè)，辦公用房逐漸供應(yīng)市場漸供應(yīng)市場 2001-2005年，生產(chǎn)生活生活配套逐步完善，商務(wù)氛配套逐步完善，商務(wù)氛圍逐漸改善圍逐漸改善 2006至今，商業(yè)物業(yè)加大供應(yīng)，市場發(fā)展趨向成熟市場發(fā)展趨向成熟；常州常州新北區(qū)新北區(qū) 2003年，城市“一體兩翼”規(guī)劃方案確定； 2003-2007年，公共活動中公共活動中心發(fā)展為主心發(fā)展為主，寫字樓、商業(yè)市場表現(xiàn)不佳；

55、 2008年初快速公交通車； 多個重點項目進入快速規(guī)劃、建設(shè)階段；寧波寧波東部新城東部新城 2008開始，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)繼續(xù)進行，商務(wù)區(qū)等建設(shè)逐步商務(wù)區(qū)等建設(shè)逐步啟動啟動； 2002年城市規(guī)劃展開； 2005-2007年，新區(qū)開發(fā)啟動，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行； 安置房投入使用； 啟動期啟動期-住宅、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、行政住宅、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、行政單位用房建設(shè)單位用房建設(shè) 建設(shè)期建設(shè)期-交通改善、大規(guī)模建設(shè)交通改善、大規(guī)模建設(shè)南京南京河西區(qū)河西區(qū) 2001年一城三區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略確定； 2002年，奧體中心開工，各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快進行； 2003-2005，住宅快速建設(shè)住宅快速建設(shè)，價

56、格不斷攀升； 多項重點項目開工建設(shè)； 商辦項目市場表現(xiàn)欠佳； 地鐵運行通車； 十一五重點項目確定，大量土地出讓； 政府積極推動，引入了一些知名企業(yè)集團；案例的相似點案例的相似點n一個新區(qū)的發(fā)展，特別是商務(wù)氛圍的成熟是一個長期的過程；n啟動期、建設(shè)期主要以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共活動、行政單位辦公房建設(shè)為主，同時住宅類物業(yè)建設(shè)增多，集聚人氣；n進入發(fā)展期之后，商辦項目將逐步取得市場認可；借鑒要點借鑒要點n開發(fā)背景相似，為推動城市功能升級、加快城市進步n主要推動力相似，都是在政府積極推動下，依托公共活動中心的建設(shè)來帶動區(qū)域發(fā)展位置：位置：位于香港島東鰂漁涌，臨近維多利亞港，交通：交通：整個項目跨兩個地鐵

57、站（鰂漁涌站和太古站），與中環(huán)CBD相距約15分鐘地鐵車程開發(fā)商：開發(fā)商：太古地產(chǎn)集團規(guī)模：規(guī)模：占地35.5萬平方米項目構(gòu)成：項目構(gòu)成：共分為三個發(fā)展項目1）太古坊9座寫字樓及少量裙樓商業(yè)2）太古城共61座住宅大廈，只配置小量配套商業(yè)3）太古城中心共設(shè)有3座寫字樓及大型購物商場項目位置項目位置太古地產(chǎn)太古地產(chǎn)港島東項目港島東項目商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)居住區(qū)居住區(qū)核心核心CBD酒店、商業(yè)酒店、商業(yè)居住區(qū)居住區(qū)太古城、太古城中心、太古坊合共提供：太古城、太古城中心、太古坊合共提供：12698個住宅單位，單位面積由54.34平方米至114.92平方米11座寫字樓，約有612559.8平方米辦公面積約有133

58、432.3平方米商業(yè)面積約有5834個停車位1975-1987提供大型私人屋苑（太古城），共61棟人口逐步增加1976-1985太古城屋苑內(nèi)的配套商業(yè)1982-1987及及1997-2000分兩期提供共約11萬平方米商業(yè)配套，滿足周邊居住及商務(wù)人口1979、1984共兩座寫字樓（太古坊）開始構(gòu)造商業(yè)氣團1988-2003太古坊余下7座寫字樓建成太古城中心寫字樓部分建成，共三座，營造巨大商業(yè)氣團1988-2003周邊大型私人屋苑逐漸建成197519872003主打住宅項目，配置商業(yè)主打住宅項目，配置商業(yè)主打?qū)懽謽琼椖?，擴大商業(yè)主打?qū)懽謽琼椖浚瑪U大商業(yè)發(fā)展商務(wù)配套發(fā)展商務(wù)配套至至20091）預(yù)計港

59、島東寫字樓于2008年3月落成，提供1.5m平方呎辦公面積2）太古城中心第二座興建為酒店，提供350套房間，預(yù)計2009年落成將來將來3）太古城中心第一座寫字樓擴建案例的相似點案例的相似點n區(qū)域開發(fā)先以住宅為主先以住宅為主，聚集人氣后開發(fā)核心位置的辦公物業(yè)，吸引大型知名客戶吸引大型知名客戶入駐，提升區(qū)域市場形象和知名度，而后逐漸開發(fā)其他辦公物業(yè)；n項目辦公物業(yè)在物業(yè)品質(zhì)、目標客群上形成明顯的差異化辦公物業(yè)在物業(yè)品質(zhì)、目標客群上形成明顯的差異化，太古城中心定位高端CBD，吸引金融類、房地產(chǎn)類等高端客戶群體，太古坊則以高科技產(chǎn)業(yè)為主力客戶群；n有效控制開發(fā)節(jié)奏和把握市場機遇有效控制開發(fā)節(jié)奏和把握市

60、場機遇n物業(yè)業(yè)態(tài)豐富、辦公體量龐大；n項目并不位于中心城區(qū)核心地段，但臨近重要軌道交通站點；n項目所處區(qū)域商務(wù)氛圍較為缺乏借鑒要點借鑒要點商業(yè)部分商業(yè)部分繽紛新天地繽紛新天地28層層甲級寫字樓甲級寫字樓精品住宅區(qū)精品住宅區(qū)28層層準甲級寫字樓準甲級寫字樓66層層 268米米五星級酒店五星級酒店+國際甲級寫字樓國際甲級寫字樓28層層甲級寫字樓甲級寫字樓個性化辦公個性化辦公+商務(wù)酒店商務(wù)酒店32層層SOHO31層層居住公寓居住公寓31層層個性公寓個性公寓商業(yè)部分商業(yè)部分鄰里中心鄰里中心開發(fā)目標：開發(fā)目標：項目成功啟動，快速樹立項目形象，快速回籠資金上市規(guī)模：上市規(guī)模：約13.3萬平米 - 住宅12