(33)0311-房地產(chǎn)投資分析1

1、房地產(chǎn)投資分析課程一主講教師：郭篤發(fā)第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念 一、概述 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。其主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域包括土地開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房屋開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指通過(guò)土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)，提供可供利用的地塊或可入住空間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義有廣義和狹義之分，從廣義的角度講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)含蓋了從買(mǎi)地到房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租完畢的全過(guò)程，這其中自然要包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和部分的房地產(chǎn)管理，但隨著房地產(chǎn)研究的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)管理逐漸從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中獨(dú)立出來(lái)，以至成為一門(mén)獨(dú)立的學(xué)科，因此，現(xiàn)在一般

2、意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程只是房地產(chǎn)業(yè)全過(guò)程的一部分，主要是指土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)，其主體是土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑業(yè)是有本質(zhì)區(qū)別的。 建筑業(yè)屬于純粹的第二產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)盡管具有某些第二產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，但根據(jù)我們國(guó)家的產(chǎn)業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，這是因?yàn)閮烧咴诜康禺a(chǎn)生產(chǎn)方面的性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)容存在差異，第一，兩者的地位、性質(zhì)不一樣。 在房地產(chǎn)建設(shè)方面，雙方是一種委托代理關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)只做投資分析、決策和工程監(jiān)督，自身一般不下設(shè)建筑工程，不直接從事建筑活動(dòng)；第二、兩者經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目的不一樣。房地產(chǎn)從事土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)是為了銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)，而建筑業(yè)并沒(méi)有這一目的。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其

3、開(kāi)發(fā)隊(duì)伍 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的主角，其實(shí)力有大有小，經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上有喜歡冒險(xiǎn)的，有求穩(wěn)妥的；有全程都聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的，有全程都由自己包辦的。早期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多來(lái)自于土地、規(guī)劃、銀行、建筑等具有某種壟斷優(yōu)勢(shì)的部門(mén)，因?yàn)檎紦?jù)壟斷資源，即使不注重開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策略，仍能有很大的利潤(rùn)空間，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則基本上社會(huì)化了。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其合作伙伴 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括很多環(huán)節(jié)，涉及到方方面面的很多人和事，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中除了有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這個(gè)主角以外，還會(huì)有很多參與者。 （一）土地所有者或當(dāng)前的使用者 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)肯定離不開(kāi)土地，必須首先獲取土地，才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商在獲取土地時(shí)可

4、能與兩類(lèi)人發(fā)生關(guān)系，一是土地所有權(quán)人。在我們國(guó)家土地所有權(quán)人有兩個(gè)，一個(gè)是國(guó)家，另一個(gè)是農(nóng)民集體， 如果是在舊城獲取國(guó)有土地使用權(quán)，要打交道的土地所有權(quán)人是國(guó)家，如果是在新區(qū)征地包括出讓?zhuān)蚪坏赖耐恋厮袡?quán)人就是農(nóng)民集體和國(guó)家，在即將出臺(tái)的新的土地管理法條文中，農(nóng)民集體在土地出讓上的權(quán)利越來(lái)越大。開(kāi)發(fā)商在獲取土地時(shí)除了和土地所有權(quán)人發(fā)生關(guān)系，還要與土地使用權(quán)人發(fā)生關(guān)系，因?yàn)樵谌〉猛恋貢r(shí)涉及到對(duì)土地使用權(quán)人的拆遷、安置補(bǔ)償。 （二）政府及政府機(jī)構(gòu) 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響除了體現(xiàn)在政府要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行管理、監(jiān)督以外，還體現(xiàn)在另外兩個(gè)方面，一是政府直接控制土地一級(jí)市場(chǎng)，二是因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺性，政府

5、對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督、管理比對(duì)其它行業(yè)的監(jiān)督、管理都要嚴(yán)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受政府和法律的約束要比其他商人要多。 （三）金融機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)的價(jià)值量很大，無(wú)論從生產(chǎn)的角度還是從消費(fèi)的角度一般都需要金融機(jī)構(gòu)的介入。金融機(jī)構(gòu)介入房地產(chǎn)業(yè)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地建房融資，二是消費(fèi)者購(gòu)房融資。 （四）建筑承包商 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般自己不擁有建筑企業(yè)，開(kāi)發(fā)商的工程項(xiàng)目一般都是發(fā)包給建筑承包商，盡管有工程合同，但建筑承包商的實(shí)力、信譽(yù)以及建造房屋的質(zhì)量對(duì)開(kāi)發(fā)商有很大的影響 （五）專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及交易管理過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不可能有足夠的經(jīng)驗(yàn)和技能來(lái)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)、交易、使用過(guò)程中遇

6、到的各種問(wèn)題，另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全市場(chǎng)，一般的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)資訊的了解程度比其它領(lǐng)域差很多，也需要專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)有建筑師、工程師、規(guī)劃師、景觀建筑師、環(huán)境顧問(wèn)、交通顧問(wèn)、房地產(chǎn)估價(jià)師、會(huì)計(jì)師、地產(chǎn)代理、物業(yè)管理經(jīng)理、市場(chǎng)研究專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)師及造價(jià)工程師。 （六）消費(fèi)者或買(mǎi)家 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序 一般的房地產(chǎn)開(kāi)活動(dòng)發(fā)可以劃分出四個(gè)階段、八個(gè)步驟，四個(gè)階段分別是是投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段，八個(gè)步驟是投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、細(xì)化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合同協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入使用和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，也有人認(rèn)為這八個(gè)階段

7、應(yīng)該是投資意向醞釀及機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理。 一、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 這個(gè)階段包括三個(gè)步驟即投資機(jī)會(huì)選擇、可行性研究和投資決策分析。這個(gè)階段是房地產(chǎn)投資的第一步，也是非常重要的一步，正確選擇商機(jī)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否成功涉及到很多方面的問(wèn)題，包括地價(jià)成本、拆遷成本、建安成本及時(shí)間、租售價(jià)格及時(shí)間、政策環(huán)境、相關(guān)部門(mén)的辦事效率等，這些問(wèn)題在這一階段都必須做充分考慮，而且，無(wú)論開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前景如何美好，開(kāi)發(fā)商在此階段都必須審慎，最后都必須通過(guò)可行性研究報(bào)告來(lái)說(shuō)話，而且所做的

8、可研必須是客觀的，不帶有任何主觀因素。當(dāng)然在做項(xiàng)目決策分析時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)做出判斷。 二、前期工作 這個(gè)階段的主要任務(wù)是獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃報(bào)批、工程施工招投標(biāo)、選擇監(jiān)理單位。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)講，基本上都是通過(guò)招標(biāo)和拍賣(mài)的方式獲取土地使用權(quán)，隨著政府辦事程序的公開(kāi)化和土地市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，盡管成本有所增加，但開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)要比以前相對(duì)簡(jiǎn)單，這種變化對(duì)任何公正的開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是有好處的。在拿地的同時(shí)開(kāi)發(fā)商還必須申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證和施工許可證。在各種規(guī)劃證書(shū)和土地都拿到以后，剩下的就是通過(guò)招投標(biāo)選擇施工企業(yè)和監(jiān)理公司。在獲取土地、各種規(guī)劃證書(shū)、招投標(biāo)選擇施工企

9、業(yè)方面各地的具體做法和程序有一定差異，這就需要深入實(shí)地，了解各地的情況。在前期工作階段，還有一個(gè)很重要的工作就是提前做好房地產(chǎn)的預(yù)售、預(yù)租計(jì)劃工作。具體來(lái)講這一階段要做的工作包括以下幾個(gè)方面：1、獲取土地使用權(quán)。2、征地、拆遷、安置、補(bǔ)償。3、制定規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案。4、獲取規(guī)劃許可證。5、安排短期和長(zhǎng)期信貸。6、制定預(yù)售、預(yù)租計(jì)劃。7、進(jìn)行場(chǎng)平等土地開(kāi)發(fā)，并達(dá)成與市政設(shè)施的銜接協(xié)議。8、選擇施工企業(yè)。9、選擇監(jiān)理企業(yè)。10、選擇前期物業(yè)管理企業(yè)。 三、建設(shè)階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般不直接從事工程施工活動(dòng)，而是委托承包商進(jìn)行，工程監(jiān)理也是采用這種形式，因此，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在建設(shè)階段的主要工作就是

10、敦促承包商和監(jiān)理公司按照施工和監(jiān)理合同行事，認(rèn)真履行合同。 四、租售階段 根據(jù)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型和市場(chǎng)情況選擇房地產(chǎn)交易的類(lèi)型，一般來(lái)講，居住物業(yè)以出售為主，寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)用房以出租居多。至于在這個(gè)階段開(kāi)發(fā)商如何做廣告，如何開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，這個(gè)問(wèn)題在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中有具體講述。 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。同時(shí)，建設(shè)單位還應(yīng)制定業(yè)主臨時(shí)公約。國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則。第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取 一、概述 在我國(guó)的城市土地使用制度改革以后，一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地都是采用出讓和轉(zhuǎn)讓兩種方式取得

11、 二、我國(guó)城市土地使用制度及其演變 （一） 傳統(tǒng)城市土地使用制度及其弊端 我國(guó)傳統(tǒng)的城市土地使用制度可以概括為對(duì)土地實(shí)行行政劃撥，無(wú)償無(wú)期限使用，禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。所謂行政劃撥是指用地人提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，便可以由政府有關(guān)主管部門(mén)調(diào)撥使用。所謂無(wú)償無(wú)期限使用是指從國(guó)家那里得到用地時(shí)不需支付地價(jià)，在使用土地過(guò)程中也不需要繳納地租或土地使用費(fèi)，同時(shí)，國(guó)家在將土地劃撥給這些使用者時(shí)，也沒(méi)有規(guī)定具體明確的土地使用期限。 除非遇到國(guó)家建設(shè)需征用該塊土地，否則土地使用者可以無(wú)期限地占用下去。所謂禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地是指禁止土地使用者以買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押、贈(zèng)與、交換等方式將土地轉(zhuǎn)讓給其他單位

12、或個(gè)人使用。 我國(guó)傳統(tǒng)城市土地使用制度的弊病主要表現(xiàn)在如下幾方面：1、不利于土地的有效利用和合理配置。2、不利于正確評(píng)價(jià)企業(yè)的生產(chǎn)效益和體現(xiàn)按勞分配原則，同時(shí)造成土地使用者的利益不均等。3、不利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)資金的良性循環(huán)。4是不利于廉政建設(shè)，也是產(chǎn)生官僚主義的溫床。 （二）城市土地使用制度改革的進(jìn)程 1、征收土地使用費(fèi)。1982年深圳特區(qū)開(kāi)始按城市土地的不同等級(jí)向其使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)的使用費(fèi)。1988年中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定要征收土地使用稅。 2、開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓。1987年下半年，深圳特區(qū)率先進(jìn)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)。1988年福州、?？?/p>

13、、廣州、廈門(mén)、上海、天津等城市也相繼進(jìn)行了這方面的試點(diǎn)。 3、制定地方性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)。 4、修改憲法和土地管理法。1986年頒布第一部土地管理法，1988年憲法和土地管理法在此方面都作了修改。 5、制定全國(guó)性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。1990年頒布中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。1994年頒布中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。 6、新的城市土地使用制度的基本框架。目前的土地使用制度的基本框架是在不改變土地國(guó)有的條件下，采取拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有期限地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，

14、合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià)。三、開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 （一）有關(guān)概念的介紹 1、土地使用權(quán)出讓?zhuān)褐竾?guó)家將一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)讓渡給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用者出讓金的行為。 2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)褐竿恋厥褂脵?quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換、贈(zèng)與等。 3、土地使用權(quán)年限：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合用地50年。 4、土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)受讓人為獲取土地使用權(quán)而支付給政府的金額。 5

15、、毛地價(jià)：所謂毛地是指未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地，生地是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地，一般指未經(jīng)過(guò)土地開(kāi)發(fā)的農(nóng)村土地。所謂毛地價(jià)就是指購(gòu)買(mǎi)毛地的價(jià)格，包括土地出讓金、拆遷安置費(fèi)，有時(shí)還包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。生地價(jià)就是購(gòu)買(mǎi)生地的價(jià)格，包括土地出讓金、征地費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。 6、熟地價(jià)：指政府出讓已經(jīng)具備“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地時(shí)所收取的金額，或土地使用權(quán)人將已經(jīng)具備建設(shè)條件的熟地轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的金額。 7、土地使用費(fèi)：指土地使用者因使用國(guó)有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用。（二）投資者獲取土地使用權(quán)的方式 1、 土地使用權(quán)劃撥。 所謂行政劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，

16、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，只有下述用地才能采用行政劃撥的方式。（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 2、土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓完全由政府壟斷。由于土地出讓是城市房地產(chǎn)建設(shè)和城市其他建設(shè)用地的源頭，事關(guān)城市和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展，因此，各級(jí)政府必須高度重視土地出讓?zhuān)诔鲎屩?，必須制定中長(zhǎng)期和年度的土地出讓計(jì)劃，同時(shí)，明確出讓地塊的

17、用途、年限和其他規(guī)劃條件。土地出讓有四種方式： 謝謝觀看/歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH內(nèi)容總結(jié)房地產(chǎn)投資分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義有廣義和狹義之分，從廣義的角度講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)含蓋了從買(mǎi)地到房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租完畢的全過(guò)程，這其中自然要包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和部分的房地產(chǎn)管理，但隨著房地產(chǎn)研究的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)管理逐漸從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中獨(dú)立出來(lái)，以至成為一門(mén)獨(dú)