百仁板塊投資分析報告ppt課件

1、 成都城西區(qū)域投資分析報告金沙百仁公園板塊土地一級開發(fā)中權益主體與權屬關系政府一級開發(fā)主體二級開發(fā)單位土地一切權土地一級開發(fā)權受限土地運用權土地運用權熟地出讓生地出讓協(xié)助效力收回權益主體權屬.目 錄政策規(guī)劃環(huán)境分析板塊根底條件分析住宅市場研討分析區(qū) 域 市 場 總 結區(qū)域投資開發(fā)建議.第一部分 政策規(guī)劃環(huán)境分析.政策規(guī)劃環(huán)境分析一、政策層面二、規(guī)劃層面.一、政策層面.成都城市土地開發(fā)的規(guī)劃體系是實施土地開發(fā)的根據(jù)成都城市規(guī)劃綱要城市總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃建筑性詳細規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃協(xié)調土地利用年度方案成都城市經(jīng)濟和社會開展規(guī)劃宏觀層面：對城市未來開展起著控制和引導作用微觀層面：決議著

2、土地開發(fā)的區(qū)域、規(guī)劃、規(guī)模、質量和開發(fā)內容.成都市城市規(guī)劃在城市建立中起到引導和調控的作用城市總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃建筑性詳細規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃土地利用性質及強度等控制要求；道路交通設備；工程管線；管理規(guī)定。用于指點各項建筑和工程設備的設計和施工，包括區(qū)域空間規(guī)劃和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖；道路交通、綠地系統(tǒng)、工程管線、豎向等規(guī)劃設計；估算工程量、拆遷量和總造價協(xié)調年度土地供應方案城市性質、開展目的與戰(zhàn)略；規(guī)模；空間規(guī)劃與城鄉(xiāng)協(xié)調開展；新城開展；中心城調整優(yōu)化；各專項規(guī)劃；近期開展與建立；規(guī)劃實施年度土地貯藏開發(fā)方案先由區(qū)縣政府、部門或單位提出懇求，上報國土局. 成都市土地貯藏機構和政府土

3、地行政主管部門授權委托的土地一級開發(fā)公司，共同開展土地一級開發(fā)，將土地開發(fā)為熟地后，以公開方式向社會供應2002年1月以后。方式一：土地貯藏機構成立之初，貯藏機構不僅作為開發(fā)主體，而且要擔任籌資和詳細實施。方式二：貯藏機構和土地一級開發(fā)企業(yè)共同參與，并以后者為主開展一級開發(fā)。除了政府貯藏機構和市政府確定的土地一級開發(fā)企業(yè)外，其他土地一級開發(fā)的主體必需經(jīng)過招標方式獲取土地一級開發(fā)工程的開發(fā)權。無論土地一級開發(fā)主體是誰，都要按照政府主導、一致規(guī)劃、市場化運作的方式，開展一級開發(fā)任務，完成一級開發(fā)后的土地交由政府進入市場公開買賣。.城中村改造 城中村改造涉及政府、業(yè)主與改造單位三方的利益，其中政府代

4、表的是公共利益，其它兩方代表各自的利益，城中村改造的本質是調理三者之間的相互關系以到達利益平衡。詳細到改造工程來說，政府不再是籠統(tǒng)、籠統(tǒng)的，而是詳細為市政府、區(qū)政府、街道辦當然也包括相應的各級業(yè)務主管部門，相互之間有各自的利益；詳細到城中村來說，業(yè)主包括城中村集體經(jīng)濟組織和村民個體，而且集體經(jīng)濟組織還是個體村民的群體利益代表，這一點與普通居住區(qū)分散的小業(yè)主大不一樣；改造單位是指獲得改造權的權益主體，普通情況下應為房地產開發(fā)商，在特殊情況下政府和業(yè)主也可以充任改造單位。. 成都市建委針對成都市中心城區(qū)城中村改造總體實施方案已編制完成，市政府已審批經(jīng)過，包括：龍?zhí)端?、青龍場、賴家店、黃田壩、百仁、

5、琉璃場、天回、洞子口、機投、金花、簇橋等12個城中村的改造任務。這些城中村將按城市規(guī)劃進展建立，全面融入城市。12個城中村改造是一村一策，針對不同情況有不同方案。 改造工程將按規(guī)劃對城中村的土地進展拆遷、整理等。而整理出來的土地，如屬于市政公共用地的，按規(guī)劃建立，如屬于開發(fā)地塊，那么將進入土地拍賣市場進展買賣，由開發(fā)商開發(fā)建立。.二、規(guī)劃層面. 根據(jù)我們對青羊區(qū)總體規(guī)劃的了解，目前政府曾經(jīng)明確百仁公園區(qū)域被市土地整理中心征用，擬規(guī)劃居住區(qū)建筑面積范圍，主要用于建筑安頓房屋以安頓市中心區(qū)拆遷居民和適當建立定量的商品房開發(fā)以滿足新的購房需求。198百仁區(qū)域總體規(guī)劃圖. 政府希望是用8至10年時間，

6、使得百仁工程成為青羊區(qū)蘇坡組團的龍頭工程，即以生態(tài)質量住宅為中心開展目的，來支撐房地產業(yè)和商貿效力業(yè)的興隆興隆，建立都市型生態(tài)型經(jīng)濟圈，在堅持工程綜合環(huán)境優(yōu)美、配套設備齊全的根底上融入進成都市金沙片區(qū)融為一體的現(xiàn)代化、生態(tài)化、花園式宜居綜合性社區(qū)。.板塊根底條件分析一、區(qū)域概略二、功能分區(qū)三、交通條件分析四、配套條件分析五、景觀條件分析.一、區(qū)域概略. 百仁公園工程位于三環(huán)路西側、摸底河北側，總面積約2700畝，我市本輪城市總體規(guī)劃修編中定位為中心城區(qū)西北方向清水河生態(tài)維護區(qū)的城市公園。市政府于2007年10月將該公園確定為我市12個“城中村改造工程之一。 我區(qū)擬在年內啟動百仁片區(qū)“城中村改造

7、工程工程的拆遷建立，按方案將于2021年完成公園生態(tài)綠地、根底設備和公共設備建立。該公園建成后，我市城西片區(qū)的生態(tài)環(huán)境、城市籠統(tǒng)將得到明顯提升，城市功能將得到優(yōu)化和完善。. 百仁公園工程包含公園在內，位于成都市青羊區(qū)蘇坡街道辦事處，西三環(huán)外側，間隔金沙遺址僅400米遠，摸底河以北，金牛青羊相交以東、以南，總面積2732.4畝。板塊間隔金沙遺址公園片區(qū)直線間隔僅僅400米左右，與三環(huán)路隔路相望。.二、功能分區(qū). 根據(jù)目前的資料顯示，潛在板塊工程的功能分區(qū)經(jīng)成都市規(guī)劃委員會同意的如下距資料： 公園面積1882.4畝； 二類居住用地 701.85畝； 公共設備商業(yè)用地100畝； 規(guī)劃局原那么贊同改地

8、塊居住目的用地配置于整體公園內，以構成高質量、高尚居住氣氛，這種未來的合理規(guī)劃方式我們稱為棋盤式空間規(guī)劃，將提高土地運用的附加價值。 規(guī)劃定位也就非常清楚，未來的土地工程開發(fā)面對的市場為中高收入家庭住房需求，當然我們也將思索未來組團新增就業(yè)人口的居住、當?shù)夭疬w安頓的消費需求。.三、交通條件分析. 路網(wǎng)興隆，又處于地鐵沿線輻射圈。地塊周圍構成“四路格局，即羊西線、成灌路、沙西線與IT大道共同構成了該區(qū)域地面交通格局。 東西走向的地鐵二號線將穿越城市CBD區(qū)域，是成都地鐵線網(wǎng)的骨干線，將經(jīng)過成都的四大客運樞紐新成都站、天府廣場地鐵樞紐、成都中醫(yī)藥大學地鐵站以及成灌客運站。地鐵2號線對進出市中心提供

9、了極大的便利。.四、景觀及其配套分析. 生態(tài)長廊托起新居住價值：摸底河從郫縣蜿蜒而來，由大量綠地、公園托起的“外羊西板塊，正在改動和引導著人們對環(huán)境、對區(qū)域的認知；銀行、醫(yī)院、餐飲、休閑、運動配套極其成熟；教育資源豐富；商業(yè)網(wǎng)點成熟:. 城市向西開展戰(zhàn)略的加快，使新城西生活圈氣候成熟。本區(qū)域即將進入新的城市改造和新區(qū)建立的時期，給工程開發(fā)帶來順勢啟動的再一個時機點。大規(guī)模居住區(qū)建立必將促進政府市政配套、公共交通系統(tǒng)等公共設備的跟進； 成都商品房整體銷售態(tài)勢處于回暖階段，并時逢宏觀政策鼓勵中小戶型的開發(fā)建立，對本工程的開發(fā)有良好的促進作用。 成都其他同類型板塊土地市場曾經(jīng)進入價錢上升通道，經(jīng)過一

10、系列拉動內需的再次啟動以及保值增值的利益驅動，刺激持幣張望者、投資型買家自信心正在加強，地產開發(fā)投資額在未來2年內會得到比較大的釋放。小結.土地市場研討分析一、土地市場研討. 目前羊西線板塊內可開發(fā)的土地已殆盡，在方圓約2公里區(qū)域內可開發(fā)的剩余土地已幾乎沒有，經(jīng)過拆遷或置換騰出的土地寥寥可數(shù)，土地資源非常稀缺。但是，將羊西線片區(qū)的樓盤供應現(xiàn)狀和購房需求對比，可以看出，一環(huán)至二環(huán)之間幾乎沒有新樓盤在售，因此，購房者對羊西線二環(huán)到三環(huán)附近的房屋需求曾經(jīng)到了很迫切的程度。.周邊一級土地市場掛牌獲得的市場價錢為(2006年2021年期間)開發(fā)公司總價款畝數(shù)及具體區(qū)位萬科765萬118畝愛美高415萬1

11、10畝迎賓大道中國水電地產625萬78畝迎賓大道藍光765萬32畝羊西線蜀躍路藍光665萬35畝金沙西單商場旁置信1150萬20畝高家莊東立430萬49畝龍湖280萬130畝中鐵八局290萬50畝廈門建發(fā)1500萬30畝.中小地產企業(yè)面臨著更嚴峻情勢土地價錢估計已出現(xiàn)深度調整地根緊縮，開展商賴以生存的空間面臨考驗 目前的所掛牌的土地在百仁板塊區(qū)域范圍內都有一個明顯的特點：土地規(guī)模不大，容積率大、建筑密度大建筑產品未來規(guī)劃均為中級住宅產品為主，這與目前我們所關注的百仁板塊有明顯的差別性。百仁工程土地規(guī)劃擁有明顯優(yōu)勢！土地市場尋商機.區(qū)域土地本錢漲跌幅度較大，地價處于非正常程度，出讓價錢還未歸理性

12、同時區(qū)域推出地塊體量不斷堅持較低值因此上述兩要素共同制約反而提高了開發(fā)企業(yè)的進駐門檻和資金投入添加了開發(fā)風險。 城西顯貴氣 土地價錢開展走向.區(qū)域市場總結一、板塊現(xiàn)狀結論二、板塊樓市分析.一、板塊現(xiàn)狀結論.樓盤名稱占地規(guī)模（畝）建筑面積（萬）總戶數(shù)（戶）容積率綠化率（%）白鴿島尚6418.414753.7830.5%西城天下361810726.525%青房尚瑞天韻1101期2017883.8930%金地嘉年華城220403400430%西江月10528.819383.630%西城首峻126.566036.6131.3%金域西嶺118412620525%華僑城1期193.515.112001.1

13、744%派克公館37560/1.8835%中海國際社區(qū)1986100/3.535%.工程中心競爭片區(qū)10個樓盤，總開發(fā)量為347.86萬平米，容積率以3-5為主；綠化率以25%-35%為主。整個板塊構造中未來對百仁工程沖擊最大的是華僑城工程。不過，百仁工程本身也有比較強的優(yōu)勢特征。百仁工程比起目前的工程來說還是有一定的前瞻優(yōu)勢：包括涉及到的與政府的土地整理協(xié)作，土地本身的區(qū)位優(yōu)勢以及整體容積率低，能構成較為稱心的搞質量工程的終極規(guī)劃根底。.二、板塊樓市分析.該板塊二級市場目前的銷售特征表如今：樓盤名稱開盤時間銷售率均價（元/）白鴿島尚2008.11期售完；2期：40%5000西城天下2007.

14、1220%5600青房尚瑞天韻當批次2008.81.1期售完；1.2期約30%5300金地嘉年華城2007.6A/B區(qū)共40%5000西江月2007.121期約55%4700西城首峻2008.740%4900金域西嶺2007.12約40%6700(清水后)；調價后6200華僑城多層2008.8.16多層售完，高層未售多層10100，高層預計5400派克公館2006.101、2期售完；3期約65%4800中海國際社區(qū)當批次2008.9.13橙郡2期：60%橙郡2期： 4900.成都六城區(qū)的政府公務員、企業(yè)白領、專業(yè)人士及私營企業(yè)主成都周邊縣區(qū)及省內盼望改善居住環(huán)境而選擇在羊西線定居的客戶中心客戶

15、60-80%重要客戶20-30%游離客戶10-20%看好區(qū)域未來開展前景的本地、異地投資客客戶定位界定：區(qū)內現(xiàn)有工程的主流購買客戶群；來源：主要來自成都六城區(qū)，部分來自外地；職業(yè)：中高層管理者、私企業(yè)主、白領、公務員等；年齡：2545歲；收入：家庭年收入在10萬左右。置業(yè)特征：注重居住環(huán)境的高性價比產品為主。初次或二次置業(yè)來源：其他省內人群及省外人群；職業(yè)：私企業(yè)主、公務員等；年齡： 3555歲；收入：家庭年收入在15萬以上。置業(yè)特征：注重居住環(huán)境的高質量產品。多次置業(yè)客戶來源.追求低密度產品溫馨度的中高收入消費群體 將是本地塊以后開發(fā)的重點滿足該區(qū)域主流土地開發(fā)需求為二級實力開發(fā)企業(yè)量身打造

16、.區(qū)域投資開發(fā)建議一、支持要素二、需處理要素三、投資淺析.一、支持要素. 成都市城市城西開展戰(zhàn)略以羊犀立交為界“向西開展，適度向南，全面向西開展，構成多功能組團的塊狀開展方式；目前城中村工程一系列舊城改造工程的實施,對成都具有“脫胎換骨的深化意義。更多資本涌入成都,城市范圍以更快的速度向郊區(qū)延伸,新的“城中村在二環(huán)路周邊及外圍出現(xiàn)了。 成都決議啟動新一輪“城中村改造任務,方案用5年時間完成。毫無疑問,在12個“城中村舊貌換新顏之后,迎來的將是成都居住文明的進一步提升。 高檔住宅抗跌性強，中低檔住宅價錢微挫。高檔住宅將是2021年的另一個亮點，特別是獨棟別墅，由于其稀缺性，以及2021年市場不景

17、氣導致開工量減少，獨棟別墅市場新增供應量處于平穩(wěn)形狀或者略有下降，照舊是銷售較好的產品，價錢回調壓力較小。 百仁公園工程具備了極好的土地資源價值，未來中高級住宅產品的中心打造區(qū)。.二、需處理要素. 本工程由于規(guī)模大，我們估計在三到四年左右的時間整理終了，為了實現(xiàn)利潤最大化，但是為了整個資本金的快速回籠，需求集中一切財力集中整理其中的一塊，并且力爭在第一年末內進展出讓，在第二年初實現(xiàn)土地掛牌銷售，這一系列任務需求細致而嚴密的思索與分析，并且巧妙運用金融杠桿資源才干發(fā)揚更大的經(jīng)濟效益。 整個市場需求面正在回歸理性，主要表現(xiàn)為房地產開發(fā)投資增速減緩，需求同比銳減，新房及二手房價錢增幅回落，部分工程深

18、度調整，房租價錢回落，土地市場依然冷清，開發(fā)商土地購置熱情明顯下降。這些也需求我們更加注重現(xiàn)金流，節(jié)約本錢，提高土地前期整理的性價比，我們也處于利用市場調整的大好時機面前，經(jīng)過百仁工程擴展我們的市場份額。.三、投資淺析.經(jīng)過本錢法對未來幾年成都市土地價錢進展評價，和確定土地可出讓面積的估算，計算出土地的總價值，再結合本錢，進展經(jīng)濟收益測算。前提條件是估算未來幾年的房價、未來幾年的土地價錢、土地整理的面積、土地整理本錢等。從所獲得資料我們初步可以判別，工程凈本錢在200220萬/畝左右目前該區(qū)域地塊最低平均價為280萬/畝,于2006年龍湖所拿地塊，工程平均容積率為3，樓面單價為1000元/m2左右，按照如今市場的土地走向及目前周邊區(qū)域在售樓盤的價錢走勢來說，百仁的土地本錢還是相對較低的，投資報答率相對較高。.土地一級開發(fā)盈利方式盈利方式從一級開發(fā)本身獲利分享土地增值收益持有部分公共建筑為二級拿地鋪墊1234經(jīng)過嚴厲控制各階段本錢費用獲利經(jīng)過控制本錢和開發(fā)創(chuàng)新獲利經(jīng)過持有優(yōu)質物業(yè)、提供公共效力而獲利經(jīng)過二級房產開發(fā)而獲利.土地一級開發(fā)的風險與躲避土地一級開發(fā)要面對三大類客戶：政府、原運用者、二級開發(fā)商土地一級開發(fā)涉及到征地、拆遷、轉居、安頓、市政根底設備建立等任務，非市場要素很多資金需求量大各環(huán)節(jié)間的接口多資金短缺風險本錢失控風險進度失控風