第四章房地產(chǎn)評(píng)估1ppt課件

1、第四章 房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)評(píng)價(jià)土地運(yùn)用權(quán)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)建筑物評(píng)價(jià)房地產(chǎn)評(píng)價(jià).第一節(jié) 土地運(yùn)用權(quán)評(píng)價(jià)土地運(yùn)用權(quán)估價(jià)根本實(shí)際土地運(yùn)用權(quán)評(píng)價(jià)的收益法土地運(yùn)用權(quán)評(píng)價(jià)的市場(chǎng)法土地運(yùn)用權(quán)評(píng)價(jià)的本錢(qián)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法道路價(jià)估價(jià)法.土地運(yùn)用權(quán)估價(jià)根本實(shí)際土地的概念及特性土地運(yùn)用權(quán)的概念、權(quán)屬、價(jià)錢(qián)類型影響土地運(yùn)用權(quán)價(jià)錢(qián)的要素土地運(yùn)用權(quán)評(píng)價(jià)原那么.土地的概念及特性土地的概念狹義：地球外表構(gòu)成陸地部分的土壤層土地的特性：自然特性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性.自然特性社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性位置的不可挪動(dòng)性數(shù)量的固定性成效的耐久性用途多樣性經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性可壟斷性.土地運(yùn)用權(quán)的概念、權(quán)屬、價(jià)錢(qián)類型土地運(yùn)用權(quán)評(píng)價(jià)的概念： 從土地一切權(quán)衍生，并與土地一切權(quán)相分

2、別，按照法律法規(guī)或合同商定而非自在發(fā)生的受限制的物權(quán)。 土地運(yùn)用權(quán)可經(jīng)過(guò)出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、租賃等方式獲得。 .土地運(yùn)用權(quán)的權(quán)屬分類土地一切權(quán)土地運(yùn)用權(quán)劃撥土地運(yùn)用權(quán)出讓土地運(yùn)用權(quán)租賃土地運(yùn)用權(quán).土地運(yùn)用權(quán)的價(jià)錢(qián)類型一級(jí)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)范疇二級(jí)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)范疇基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)出讓地價(jià)、出讓價(jià)錢(qián)轉(zhuǎn)讓價(jià)錢(qián)其他價(jià)錢(qián)抵押、課稅.基準(zhǔn)地價(jià)政府按照城鎮(zhèn)不同的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)段分別評(píng)價(jià)的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地運(yùn)用權(quán)的平均價(jià)錢(qián)。標(biāo)定地價(jià)市、縣政府根據(jù)管理需求評(píng)價(jià)的、在正常土地市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)管理?xiàng)l件下，詳細(xì)宗地在某一日期的土地運(yùn)用權(quán)價(jià)錢(qián)。出讓底價(jià)政府根據(jù)正常市場(chǎng)情況下宗地應(yīng)到達(dá)的地價(jià)程度，綜合思索各種政策要

3、素的影響，確定的某一宗地出讓時(shí)的最低價(jià)錢(qián)控制規(guī)范。買(mǎi)賣(mài)價(jià)在土地市場(chǎng)中實(shí)踐達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)價(jià)錢(qián)。.影響土地運(yùn)用權(quán)價(jià)錢(qián)的要素要素普通要素區(qū)域要素個(gè)別要素人口行政經(jīng)濟(jì)社會(huì)心思國(guó)際商業(yè)工業(yè)住宅位置地形地質(zhì)面積地塊外形土地利用.土地運(yùn)用權(quán)評(píng)價(jià)原那么供求原那么替代原那么最有效利用原那么預(yù)期原那么. 土地運(yùn)用權(quán)評(píng)價(jià)的收益法也稱為土地剩余估價(jià)法，即待估土地處于房地合一形狀，并且用收益法以外的方法能求得建筑物的價(jià)錢(qián)時(shí)，從房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于建筑物的純收益，即可得到歸屬于土地的純收益，再用土地的復(fù)原利率復(fù)原，便可得到土地運(yùn)用權(quán)的收益價(jià)錢(qián)。.估價(jià)公式.運(yùn)用舉例 某公司于2000年12月購(gòu)入一倉(cāng)庫(kù)，其占用土地面積為2

4、000平方米，為50年期工業(yè)用地，倉(cāng)庫(kù)于2000年12月建成，面積1800平方米，其經(jīng)濟(jì)耐用年限50年，至評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日2002年12月該類建筑重置價(jià)錢(qián)為500元/平方米。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悅}(cāng)庫(kù)出租租金普通為每月8元/平方米，土地及房屋復(fù)原利率分別為5%和6%,需支付的稅金為租金收入的12%，需支付的管理費(fèi)用為租金收入的4%，年維修費(fèi)為重置價(jià)值的1%，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)值的0.15%。 要求：評(píng)價(jià)2002年12月的土地運(yùn)用權(quán)價(jià)錢(qián). 土地運(yùn)用權(quán)評(píng)價(jià)的市場(chǎng)法一、評(píng)價(jià)程序搜集資料-where確定買(mǎi)賣(mài)實(shí)例-how many修正買(mǎi)賣(mài)情況修正買(mǎi)賣(mài)日期修正區(qū)域要素修正個(gè)別要素修正運(yùn)用年期求出比準(zhǔn)價(jià)錢(qián)決議土地估價(jià)結(jié)論

5、.計(jì)算公式1實(shí)踐評(píng)價(jià)任務(wù)中，其計(jì)算公式： P=P*A*B*C*D或 =P*100/*/100*100/*100/其中： A=100/=正常買(mǎi)賣(mài)情況指數(shù)/買(mǎi)賣(mài)實(shí)例買(mǎi)賣(mài)情況指數(shù) B=/100=評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)錢(qián)指數(shù)/買(mǎi)賣(mài)實(shí)例買(mǎi)賣(mài)價(jià)錢(qián)指數(shù) C=100/=評(píng)價(jià)對(duì)象所處區(qū)域要素條件指數(shù)/買(mǎi)賣(mài)實(shí)例所處區(qū)域要素條件指數(shù) D=100/=評(píng)價(jià)對(duì)象個(gè)別要素條件指數(shù)/買(mǎi)賣(mài)實(shí)例個(gè)別要素條件指數(shù).計(jì)算公式2假設(shè)土地容積率與土地運(yùn)用年限單獨(dú)修正，那么計(jì)算公式為： P=P*A*B*C*D*容積率修正系數(shù)*土地運(yùn)用年期修正系數(shù)其中： 容積率修正系數(shù) =評(píng)價(jià)土地容積率修正系數(shù)/買(mǎi)賣(mài)實(shí)例價(jià)錢(qián)容積率修正系數(shù) 土地運(yùn)用年期修正系數(shù) m評(píng)

6、價(jià)對(duì)象的運(yùn)用年限； n買(mǎi)賣(mài)實(shí)例的運(yùn)用年限。.第二節(jié) 建筑物評(píng)價(jià)建筑物有關(guān)的根本知識(shí)建筑物評(píng)價(jià)的本錢(qián)法建筑物評(píng)價(jià)的剩余法.建筑物有關(guān)的根本知識(shí)建筑物的概念建筑物的分類建筑物的特性影響建筑物價(jià)值的個(gè)別要素.建筑物的概念房屋和構(gòu)筑物 房屋：供人居住、消費(fèi)、任務(wù)、學(xué)習(xí)和進(jìn)展其他社會(huì)活動(dòng)，以及貯藏物品等的建筑； 主要構(gòu)件：根底、墻、門(mén)、窗、柱和屋頂。.構(gòu)筑物 房屋以外的工程建筑，如道路、水壩、隧道、水塔、橋梁等。.承重構(gòu)造鋼構(gòu)造鋼筋混泥土構(gòu)造混合構(gòu)造其他構(gòu)造框架構(gòu)造框架剪力墻構(gòu)造剪力墻構(gòu)造磚混構(gòu)造磚木構(gòu)造經(jīng)濟(jì)用途商業(yè)用房民用建筑工業(yè)建筑公共建筑公用設(shè)備民用住宅其他民用建筑 建筑物的分類.建筑物的特性不能

7、脫離土地而單獨(dú)存在運(yùn)用價(jià)值是有年限的屬于可再生資源其一切權(quán)受其占用范圍內(nèi)的土地運(yùn)用權(quán)性質(zhì)與年限的限制.影響建筑物價(jià)值的個(gè)別要素面積建筑構(gòu)造建造質(zhì)量附屬設(shè)備建成及運(yùn)用時(shí)間產(chǎn)權(quán)其他.建筑物評(píng)價(jià)的特點(diǎn)：一建筑物評(píng)價(jià)應(yīng)在合法的前提下 進(jìn)展二建筑物的運(yùn)用年限受土地運(yùn)用權(quán)年限的制約三房地分估.建筑物評(píng)價(jià)的本錢(qián)法思緒重置本錢(qián)的構(gòu)成及測(cè)算三項(xiàng)貶值的測(cè)算.重置本錢(qián)的構(gòu)成及測(cè)算重置本錢(qián)的構(gòu)成測(cè)算方法.重置本錢(qián)的構(gòu)成建安工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)用建立稅費(fèi)建立期利息開(kāi)發(fā)商利潤(rùn).建筑物重置本錢(qián)的估算方法1重編預(yù)算法2預(yù)決算調(diào)整法3物價(jià)指數(shù)法4單位比較法.重編預(yù)算法 估算建造所需的各種資料、設(shè)備的數(shù)量和規(guī)范人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)

8、時(shí)點(diǎn)各資料、設(shè)備的單位價(jià)錢(qián)和人工勞務(wù)費(fèi)規(guī)范，再累加求和得到建筑物的重置本錢(qián)。 主要用于承包商招標(biāo)。.2預(yù)決算調(diào)整法根據(jù)預(yù)決算資料測(cè)算各部分的工程數(shù)量，然后采用現(xiàn)行單價(jià)和費(fèi)用工程及費(fèi)用規(guī)范，確定各部分本錢(qián)，然后將各部分的本錢(qián)加總，得出建筑物的重置本錢(qián)。 順應(yīng)范圍：工業(yè)建筑的本錢(qián)估算。.3物價(jià)指數(shù)法根據(jù)公布的建筑物本錢(qián)指數(shù)，將建筑物的原始本錢(qián)調(diào)整為目前的本錢(qián)程度，以求取建筑物的重置本錢(qián)。 缺陷：估算精度較低。.4單位比較法將與待估建筑物類似建筑物的單位重置本錢(qián)經(jīng)過(guò)與待估建筑物的比較、修正，求得待估建筑物的單位重置本錢(qián)，再乘以數(shù)量來(lái)求取重置本錢(qián)的測(cè)算方法。.實(shí)體性貶值的測(cè)算方法運(yùn)用年限法察看打分法.

9、 借助建筑物成新率的評(píng)分規(guī)范，根據(jù)建筑物的實(shí)踐情況進(jìn)展對(duì)照打分，得出建筑物的成新率。其中：G-構(gòu)造部分的評(píng)分修正系數(shù) S-裝修部分的評(píng)分修正系數(shù) B-設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù).功能性貶值由于建筑物的用途、運(yùn)用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、構(gòu)造、裝修、設(shè)備配置等不合理呵斥的功能缺乏或浪費(fèi)所構(gòu)成的價(jià)值損失。 建筑錯(cuò)位：建筑物的用途和運(yùn)用強(qiáng)度與其占用的土地的最正確利用不符。 建筑過(guò)度：建筑物相對(duì)于鄰區(qū)的建筑物過(guò)大或過(guò)于奢華，所引起的效果損失。 建筑缺乏：建筑物相對(duì)于鄰區(qū)的建筑物過(guò)小或質(zhì)量太差，所引起的效果損失。.建筑物評(píng)價(jià)的剩余法根本原理評(píng)價(jià)案例. 評(píng)價(jià)原理一收益資本化法 經(jīng)過(guò)估計(jì)評(píng)價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，再選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算為現(xiàn)值并累加，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)錢(qián)。二剩余估價(jià)法 當(dāng)待估建筑物處于房地合一形狀，并且用收益法以外的方法能求得土地的價(jià)錢(qián)時(shí)，從房地產(chǎn)的凈收益中扣除屬于土地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的復(fù)原利率復(fù)原，便可得到建筑物的評(píng)價(jià)值。.案例分析一居住用平房占用宅基地100平方米，月租金950元，另外已運(yùn)用本錢(qián)法求得土地運(yùn)用權(quán)價(jià)錢(qián)為500元/平方米