土地估價報告評審問題深度解析

1、土地估價報告評審問題深度解析一、估價報告部分：1、封面：（1）估價項目名稱不全缺土地用途、位置、土地使用權(quán)類型。（2）有的估價報告封面出現(xiàn)了關(guān)鍵詞。2、估價目的不準確，表述過于簡單。有的報告僅寫一句話：為委托方辦理土地使用權(quán)抵押貸款提供價格參考依據(jù)。正確的應(yīng)為：*房地產(chǎn)有限公司因融資需要，委托本公司對其位于*一宗城鎮(zhèn)住宅用地（以下簡稱待估宗地A）、*商業(yè)用地（以下簡稱待估宗地B）、*住宿餐飲用地（以下簡稱待估宗地C）國有出讓土地使用權(quán)抵押價格進行評估，土地總面積為平方米。根據(jù)中華人民共和國擔保法和國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，我公司認為該三宗地可以進行抵押貸款，故接受該公司委托，對該宗地進行評估，為其

2、以待估宗地土地使用權(quán)向銀行申請抵押貸款、辦理抵押貸款手續(xù)提供價格參考。3、估價基準日確定大多沒有說明理由。大多數(shù)只有一個日期。正確的應(yīng)寫:“本次評估以完成現(xiàn)場查勘之日，即*年*月*日作為估價基準日?！?、地價定義不明確，有的過于簡單，有的前后矛盾。（1）不能漏項：用途、類型、開發(fā)程度、年限、容積率，缺一不可。（2）土地使用年限問題。（3）設(shè)定用途、容積率應(yīng)以證載為主。（4）開發(fā)程度的實際與設(shè)定情況，做到整篇報告中全部統(tǒng)一。實際開發(fā)程度與設(shè)定開發(fā)程度不相同的，應(yīng)闡述理由。例：根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場查勘狀況，本次待估宗地為位于*的一宗城鎮(zhèn)混合住宅用地的國有出讓土地使用權(quán)，估價基準日為二0一二年

3、十二月二十四日，登記土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（通路、通電、通訊、供水、排水、通氣）及宗地紅線內(nèi)場地平整，規(guī)劃容積率不大于。考慮到此次評估目的是為委托方以待估宗地土地使用權(quán)辦理抵押手續(xù)、確定貸款額度提供價格參考，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2001），對相關(guān)事項做以下設(shè)定：1、關(guān)于土地用途設(shè)定：待估宗地土地登記用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，規(guī)劃用途亦為城鎮(zhèn)混合住宅用地。經(jīng)向相關(guān)規(guī)劃部門征詢，規(guī)劃用途符合城市總體規(guī)劃。根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010-2007）的有關(guān)規(guī)定，本次評估設(shè)定待估宗地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地。2、土地使用權(quán)價格類型設(shè)定

4、：待估宗地為國有出讓土地，本次評估目的是為委托方以待估宗地土地使用權(quán)辦理抵押手續(xù)、確定貸款額度提供價格參考，故評估時土地使用權(quán)類型設(shè)定為出讓土地使用權(quán)。3、關(guān)于土地開發(fā)程度設(shè)定：待估宗地現(xiàn)狀開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（通路、通電、通訊、供水、排水、通氣）宗地紅線內(nèi)場地平整，本次估價目的是為委托方以待估宗地土地使用權(quán)辦理抵押手續(xù)、確定貸款額度提供價格參考，故本次評估界定待估宗地開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（通路、通電、通訊、供水、排水、通氣）及宗地紅線內(nèi)場地平整。4、土地使用權(quán)年限設(shè)定：待估宗地為國有出讓土地，剩余土地使用年限為年?？紤]到本次評估目的是為委托方以待估宗地土地使用權(quán)辦理抵押手續(xù)、

5、確定貸款額度提供價格參考，故設(shè)定待估宗地土地使用權(quán)年期按其剩余使用年限年計。5、關(guān)于容積率的設(shè)定：根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料表明，待估宗地規(guī)劃容積率為不大于，考慮到本次評估目的為委托方以待估宗地土地使用權(quán)辦理抵押手續(xù)、確定貸款額度提供價格參考，故評估設(shè)定待估宗地容積率為不大于。綜上所述，本次評估價格定義為：待估宗地在估價基準日二0一二年十二月二十四日達到宗地紅線外“六通”（通路、通電、通訊、供水、排水、通氣）宗地紅線內(nèi)場地平整條件下，土地使用年限為年，容積率為不大于時的國有出讓土地使用權(quán)價格。本次評估地價定義見表1-1。5、估價結(jié)果：一覽表缺項；有的商辦住用地，沒有用樓面地價表示。6、簽字、蓋章

6、：必須估價師本人簽字、法人代表簽字、機構(gòu)蓋章。7、土地登記狀況表述不全，大多缺少估價對象來源、土地登記證書號。8、土地權(quán)利狀況表述不全。Pfi 9、土地利用狀況大多未引起重視。此處應(yīng)描述一是利用現(xiàn)狀，估價對象上的建構(gòu)筑物及其用途、容積率、綠化率等。重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明其耐用年限、已使用年限、結(jié)構(gòu)、建筑細部說明等等。二是應(yīng)描述土地利用變遷，包括估價對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用情況等。10、估價依據(jù)缺乏針對性。應(yīng)從估價目的、土地用途以及估價方法的不同，有針對性地確定估價依據(jù)。11、估價原則選用缺乏針對性，無分析。有的把所有估價原則全部羅列上，有的缺項重要原則。如采用市場法的，沒有寫替代原則

7、；假設(shè)開發(fā)法沒有預(yù)期收益原則；涉及抵押貸款的土地估價，因為風險大，應(yīng)強調(diào)謹慎原則。合法原則排在所有原則的第一位。12、估價結(jié)果及其使用部分問題：一是把估價的前提條件及假設(shè)條件、估價結(jié)果和估價報告使用、需要特殊說明的事項混在一起描述，條理不清；二是估價的前提條件及假設(shè)條件的描述不全，大多缺少年期、估價基準日設(shè)定；三是未經(jīng)確認或無法確認的資料沒有作特殊說明等。13、附件問題：一是有的報告沒有附件；二是有的報告附件不全，最常見的缺項是缺待估宗地位置示意圖、待估宗地的照片、比較案例的照片和坐落，沒有附上基準地價的相關(guān)內(nèi)容等；三是附件復印件模糊不清，無法看清。甚至有的報告附件中，無機構(gòu)證書、無估價師證書

8、。二、技術(shù)報告部分：14、影響因素分析：（1）一般因素：商業(yè)用地應(yīng)重點分析：自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系、氣候條件等；社會因素：人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式等；經(jīng)濟因素：城鎮(zhèn)的性質(zhì)與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業(yè)與居民收入水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展前景、此類市場狀況等。行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策等。居住用地應(yīng)重點分析：自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系、氣候條件、發(fā)生自然災(zāi)害等的機率等；社會因素：人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式等；經(jīng)濟

9、因素：地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業(yè)與居民收入水平、住宅的供給與需求、住宅的租價比等。行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。工業(yè)用地應(yīng)重點分析：自然因素：城鎮(zhèn)地理位置、水文氣候條件等；社會因素：城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)等；經(jīng)濟因素：地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)創(chuàng)新、物價工資及就業(yè)水平、此類市場狀況等。行政因素：城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)租金與稅收政策等。（2）區(qū)域因素：商業(yè)用地應(yīng)重點分析：自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置等；社會因素：常住人口及流動人口數(shù)量、社會人文環(huán)境等；交通狀況：街

10、道狀況、道路狀況與交通便捷程度等；基礎(chǔ)設(shè)施狀況：供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等；商業(yè)繁華程度：距商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等；行政因素：區(qū)域經(jīng)濟政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通管制等；環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設(shè)施或污染源的臨近程度等。居住用地應(yīng)重點分析：自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、自然條件及發(fā)生自然災(zāi)害的機率等；社會因素：社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會歸屬文化程度及生活方式等；交通狀況：距社會經(jīng)濟活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度等；基礎(chǔ)設(shè)施狀況：供水、排水、供電、供氣、供

11、熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等；經(jīng)濟發(fā)展水平：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模及水平、居民收入水平等；行政因素：區(qū)域經(jīng)濟政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制；環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設(shè)施或污染源的臨近程度等。工業(yè)用地應(yīng)重點分析：交通狀況：對外交通便捷程度、交通管制、距貨物集散地（車站、碼頭、機場）距離及貨物集散地的規(guī)模檔次、道路構(gòu)造及檔次、道路體系等；基礎(chǔ)設(shè)施狀況：供水、排水、供電、供氣、供熱等狀況；環(huán)境狀況：污染排放狀況及治理狀況、距危險設(shè)施或污染源的臨近程度、自然條件等；工業(yè)區(qū)成熟度：相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套及集聚狀況、工業(yè)區(qū)的未來發(fā)展趨勢等；行政因素：規(guī)劃限制、政府的特殊政策、產(chǎn)業(yè)管制等。另外

12、，每種區(qū)域因素中都應(yīng)加入微觀區(qū)位描述。（3）個別因素：商業(yè)用地應(yīng)重點分析：宗地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風、干濕；寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況；鄰接道路等級、通達性；宗地利用狀況、與商業(yè)中心的接近程度、與客流的適應(yīng)性、相鄰不動產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限制；地上建筑物的成新度；土地權(quán)利狀況及使用年限等。居住用地應(yīng)重點分析：宗地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風、干濕；寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況；鄰接道路等級、通達性、規(guī)劃限制；宗地利用狀況、地上建筑物的成新度；土地權(quán)利狀況及使用等；與交通設(shè)施的距離、與商業(yè)設(shè)施公共設(shè)施及公益設(shè)施的接近程度、與危險設(shè)施及污染源的接近程度等；相鄰土地利用等。工業(yè)用地應(yīng)重

13、點分析：地形、地質(zhì)、地勢、水文條件；面積、臨路狀況、位置；土地使用限制；土地開發(fā)程度；土地權(quán)利狀況及使用等?！巴恋毓纼r報告”與“土地估價技術(shù)報告”中的因素說明要有所區(qū)別。估價報告?zhèn)戎赜陉愂?，技術(shù)報告?zhèn)戎赜诜治觥Ｆ渲袑τ诘貎r影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關(guān)性小或無關(guān)的因素僅為參照。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價特殊因素，要在這里說明并進一步分析。能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述。15、估價方法的選擇：大多數(shù)報告估價方法選擇正確。但是個別比較特殊的報告，在方法的選擇上存在問題。16、地價的確定：（1）本次評審中，多份報告出現(xiàn)了二種估價結(jié)果相差30%、甚至100%以上。當二種方法的估價

14、結(jié)果相差30%時，隨意取值，或者去掉一種方法結(jié)果，或者取加權(quán)系數(shù)過于隨意。（2）另一種情況，當二種方法的結(jié)果過于接近時，取權(quán)重是不合理的。待估宗地二種評估方法權(quán)重系數(shù)表17、報告整體的邏輯性、一致性：土地估價報告的各項要素應(yīng)緊密聯(lián)系在一起。很多土地估價報告因估價師工作態(tài)度懈怠，重要參數(shù)不一致、書寫錯誤、嚴重筆誤等現(xiàn)象較多。18、報告制作標準及設(shè)計：要求格式規(guī)范，制作美觀。三、估價方法部分：19、基準地價系數(shù)修正法：（1）本次評審中，采用基準地價系數(shù)修正法的有以下幾大問題：基準地價超過三年仍在使用，且沒有任何使用說明。超過三年使用的，應(yīng)定量分析，期日修正。超過六年的，須有論證。自行編制基準地價修

15、正體系。禁止自行編制基準地價修正體系。地價指數(shù)、土地還原利率的確定極為隨意。修正系數(shù)前后不一致。缺少容積率修正。（2）該方法計算過程中，應(yīng)詳細介紹當?shù)毓嫉幕鶞实貎r的地價內(nèi)涵（包括地價制定及公布時間、文件編號、估價基準日、設(shè)定開發(fā)程度、容積率、年期等）及修正體系（注意此處不能漏掉容積率的介紹）；編制待估宗地因素條件說明表及修正系數(shù)表；開發(fā)程度及容積率修正應(yīng)對照基準地價設(shè)定、地價定義設(shè)定情況進行合理修正；期日修正宜參照地價動態(tài)監(jiān)測指數(shù)進行合理修正；年期修正若涉及土地還原率，應(yīng)充分說明其取值依據(jù)。20、剩余法：剩余法應(yīng)用有兩種情形，一是適于待開發(fā)土地，另一是已建有房地產(chǎn)的。最佳開發(fā)利用方式確定，大多沒有對宗地條件、市場進行分析，僅把規(guī)劃設(shè)計條件寫上了。不動產(chǎn)總價估算，大多數(shù)報告中沒有選取相同區(qū)域或類似區(qū)域的已售或正在銷售的樓盤作為可比案例，運用“小市場比較法”去求取，而是直接確定不動產(chǎn)總價。建安成本和規(guī)費取值隨意，在報告中應(yīng)注明取值依據(jù)、文件名稱。項目不全面，該列入的未列。特別是在成本中，存在漏項。21、收益還原法：總收益確定隨意，沒有選取可比案例，運用“小市場比較法”去求取，而是直接確定收益?？傎M用構(gòu)成缺項，不全面，取值無依據(jù)。房屋純收益涉及的房屋重置價、折舊等參數(shù)的