舜德摩爾一品金筑營銷推廣方案

1、緣起：如何叫好又叫座？如何讓客戶感覺物超所值？如何首次開盤成功？如何確保開盤三個月內(nèi)銷售2000萬市場背景關(guān)鍵詞：市場面悲觀，后市不明朗市場預(yù)期悲觀蔓延，客戶購買信心不足，房價收入比被再次提上風(fēng)口浪尖，國家調(diào)控政策仍從緊，供需比失衡。市場面：1、本輪房地產(chǎn)調(diào)整源自國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下滑，而不是出于行業(yè)調(diào)控所致，因此調(diào)整時間跨度會更長，預(yù)計(jì)會有一至兩年，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)整剛開始。2、自年初珠三角以深圳為首房地產(chǎn)價格跳水導(dǎo)致區(qū)域全行業(yè)收縮，直至近期以萬科為首帶頭降價，房地產(chǎn)投資消費(fèi)萎縮由區(qū)域逐步轉(zhuǎn)向全國蔓延趨勢。3、上輪調(diào)控未受明顯影響的永州樓市，最近房地產(chǎn)消費(fèi)逐漸步入冰點(diǎn)，觀望情緒濃厚。4、今年以來市場有效

2、供應(yīng)明顯增大，未來一年市場銷售狀態(tài)較為嚴(yán)峻。5、全國市場新推樓盤促銷力度加大。觀點(diǎn)小結(jié)：1、“大勢強(qiáng)于人”，這是我們對市場的最深刻認(rèn)識。在整個大的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢下，處于三線城市的永州樓市必然追隨其后。2、“跑贏大市”，這是我們現(xiàn)階段操作目標(biāo)。要到達(dá)這個目標(biāo)必須市場未動時先于市場采取有效手段，比競爭對手跑 得更快。3、“現(xiàn)金為王”，這是我們的緊迫任務(wù)。房地產(chǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)在于變現(xiàn)慢，而只有房產(chǎn)成功轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿艜r，才能在市場動態(tài)發(fā)展中不斷獲取更好機(jī)會?？梢钥隙ㄔ谖磥韮赡曛畠?nèi)，握有現(xiàn)金的房地產(chǎn)企業(yè)比以前擁有更多發(fā)展機(jī)會，甚至又是千載難逢的機(jī)會。關(guān)鍵詞：市場競爭激烈，定位不明確 針對本案可住可辦公的雙重屬性

3、，從區(qū)域市場競爭來看，競爭對手強(qiáng)勁，選取遠(yuǎn)志新外灘、福泉公寓兩個代表性項(xiàng)目作樣本，參照分析。面積48-108m2單身公寓、一房、二房商住公寓為主，可自由分割。產(chǎn)品形象：盛世中央，小戶特區(qū)。項(xiàng)目位于舜皇路與沿江東路口，目前永州知名度最高，價格最貴。主訴求：永州第一江景概念。福泉公寓遠(yuǎn)志新外灘競爭個案對比分析表 公寓名稱指標(biāo)內(nèi)容遠(yuǎn)志新外灘（外灘一號）福泉公寓舜德一品金筑建筑面積/總戶數(shù)2.9萬方/360戶2萬方/270戶2.8萬方/340戶地段濱江、河?xùn)|新區(qū)、市政府零陵北路鐵路橋舜德摩爾中心交通完善不夠完善不夠完善綠化空中、地面雙重園林式景觀，一線江景單體公寓，綠化欠缺，周圍綠化缺乏綠化品質(zhì)高端路

4、線，永州中央地標(biāo)品質(zhì)感一般五星酒店的高品質(zhì)實(shí)際形象外立面、規(guī)模、氣勢得到市內(nèi)外購房者認(rèn)可從開盤和發(fā)卡情況看，市場印象良好建設(shè)周期較長，客戶有負(fù)面認(rèn)知價格2288元/平米2600元/平米1600元/平米2000元/平米安全舒適度完整社區(qū)，周圍環(huán)境優(yōu)越安靜安全舒適度一般位于摩爾內(nèi)，居住感一般電梯配比5梯13戶2梯13戶5梯17戶戶型主力戶型：5576平米可拆分戶型主力面積：50-110平米開盤時間08/09/0608/09/02未開盤優(yōu)惠一次性付款96折，按揭98折，有VIP卡可享額外優(yōu)惠最高一次性付款92折，按揭95折未開盤銷售現(xiàn)狀/存量15層為商業(yè)，6層以上為公寓樓，目前6、7、8層可分套出售

5、，每層13戶，三層共39戶。其銷售29套，剩余10套（分別是6層3套，7層5套，8層2套）。存量約330套左右開盤迄今共銷售住房30余套左右，有接近一半已售房源集中在69F，35F做整體銷售。存量約240套左右結(jié)論：市場現(xiàn)狀：同質(zhì)化競爭、市場供應(yīng)大競爭個案：占入市先機(jī)、去化不理想一品金筑：地段有優(yōu)勢、景觀處劣勢本案策略針對低迷市場：低調(diào)入市 速戰(zhàn)速決 前量后價 先跑先贏針對強(qiáng)大對手：鎖定客群 穩(wěn)住人氣 強(qiáng)勢促銷 占盡先機(jī) 一、我是誰？項(xiàng)目背景產(chǎn)品表現(xiàn)平常 地段優(yōu)勢明顯根據(jù)房地產(chǎn)推廣運(yùn)作模式，“地段+產(chǎn)品”兩方面分析，本案在產(chǎn)品上無明顯市場競爭力，建筑、景觀、戶型、物業(yè)、配套均無明顯市場競爭優(yōu)勢

6、；客戶接受度最高的地段、品牌則有較強(qiáng)優(yōu)勢。產(chǎn)品分析（一）、單體公寓類別的產(chǎn)品分析1、該類產(chǎn)品產(chǎn)生的內(nèi)在原因可以說像類似于本案產(chǎn)品在永州市場大量供應(yīng)并非正常的市場行為。根據(jù)我們的研究，該類產(chǎn)品只有在高度需求的市場下才能生存，因?yàn)樵诟叨刃枨蟮氖袌鲋锌蛻敉讌f(xié)很多條件來接受該類產(chǎn)品。那么之所以存在，更多的是從開發(fā)本身出發(fā)。2、該類產(chǎn)品市場競爭力弱由于在大的方向上是出于開發(fā)本身的考慮而形成的產(chǎn)品，那么在產(chǎn)品功能、結(jié)構(gòu)、配套等方面存在某些缺陷，那么與市場上其它完善的產(chǎn)品競爭時就會處于弱勢。3、該類產(chǎn)品屬于過渡型產(chǎn)品不是立足于市場需求來定位的產(chǎn)品必然很難和市場對接，即使消費(fèi)者購買了產(chǎn)品，隨著市場的發(fā)展和成熟

7、，其本身一些不足很快會顯露，最終被其它產(chǎn)品取代。只有整個市場達(dá)到高度需求時，該類產(chǎn)品才有可能市場條件。而永州在可以預(yù)見的很長一段時間內(nèi)市場很難達(dá)到高度需求狀態(tài)，故該類產(chǎn)品去化過程中比其他類型產(chǎn)品阻力更大。4、短期內(nèi)該類產(chǎn)品的市場評判標(biāo)準(zhǔn)模糊在永州這樣的一個初級房地產(chǎn)市場中，對該類產(chǎn)品的評判標(biāo)準(zhǔn)存在不統(tǒng)一。其中比較有效的標(biāo)準(zhǔn)就是別人的購買行為作為自己的導(dǎo)向。5、無市場專屬客群，市場基礎(chǔ)不穩(wěn)定這類產(chǎn)品面向的市場受眾面廣泛，居住、投資、辦公等均可適用，然而正因?yàn)檫@樣，反而是沒有專屬的市場基礎(chǔ)，也就沒有剛性需求，這就會存在很大的市場變數(shù)。（二）、本案產(chǎn)品對應(yīng)策略1、品質(zhì)塑造為首位在推廣、包裝、執(zhí)行過程

8、中始終貫徹塑造項(xiàng)目高品質(zhì)形象。一定要建立標(biāo)準(zhǔn)通過有效手段制造“羊群效應(yīng)”，使前期客戶的購買行為作為后面客戶跟進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)。不進(jìn)行人為定位本案產(chǎn)品居住、投資、辦公均可適用，任何一種人為定位都會損失其它客群。（三）、本案產(chǎn)品定位單層總共17套，總共340套，總建筑面積約2.8萬平方米北向小戶型公寓，單層9套，總共180套，主力面積50 m260 m2，南向兩房戶型面積分別80 m2，117 m2，共80套；三房130 m2，共40套東、西兩側(cè)為三房，面積145 m2，共40套二、賣給誰？客群細(xì)分城市主流，新永州城市中堅(jiān)關(guān)鍵詞：未來預(yù)期看好、過渡或投資目的、消費(fèi)從眾心理A類客戶客群比例：60% 購買動機(jī)

9、：投資+自住私營商戶：考慮過渡，投資性、便利性、功能性；周邊商戶，建材、服飾、餐飲、百貨、電器老板；傳統(tǒng)小業(yè)主、小作坊，沒有暴富人群；幾十萬至上百萬身價，文化水平不高，比較務(wù)實(shí)低調(diào)；廣東、福建人也占一定比例，有從眾心理。進(jìn)城客戶：對城市概念局限于老城區(qū)隨同子女進(jìn)城下屬縣、鄉(xiāng)工作進(jìn)城方便子女就學(xué)返鄉(xiāng)客戶： 有一定的居住品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，但更注重“城市中心”概念衣錦還鄉(xiāng)，持有虛榮心返鄉(xiāng)置業(yè)防老年輕出去，年老返鄉(xiāng)本人不回鄉(xiāng)，替家人置業(yè)B類客戶客群比例：20% 購買意圖：自住公務(wù)人員： 收入穩(wěn)定，有一定隱性收入；有自住房，家住周邊，對市場敏感，看好市中心發(fā)展?jié)摿Γ幌矚g走關(guān)系、開后門，熱衷群體消費(fèi)，喜歡攀比；就

10、職各政府行政事業(yè)單位，有固定消費(fèi)習(xí)慣；擁有良好的信息獲取渠道。客群比例：20% 購買意圖：辦公+自住其它：認(rèn)同地段，自己辦公自住群體以急需住宅的剛性需求為主；多為首套或改善型需求，客戶偏年輕；追求實(shí)惠便宜，對單價總價均較敏感；非常喜歡市中心。綜合概述客戶來源項(xiàng)目周邊、集中傳統(tǒng)冷水灘中心區(qū)域、返鄉(xiāng)、返城客戶客戶行業(yè)小企業(yè)主、小商戶老板、事業(yè)單位、外地務(wù)工或經(jīng)商客戶年齡25-45歲購買動機(jī)多數(shù)二次置業(yè)、過渡型置業(yè)關(guān)注重點(diǎn)地段、價格、戶型、樓層顯著特征喜歡便捷、看中地段潛力、對戶型不敏感典型描述陳老板/45歲舜德商戶廣東人，夫婦來永州經(jīng)營建材多年，親戚朋友均經(jīng)商，朋友圈子廣泛，雖然未打算在永州永久落

11、戶，但看好永州未來發(fā)展?jié)摿?，最看中一品金筑的便利，店鋪出門5分鐘就可以回家，精打細(xì)算考慮后租房不如買房，準(zhǔn)備自住23年后再出手很劃算，生活品質(zhì)也能維持一定的水準(zhǔn)。張主任/38歲機(jī)關(guān)上班在市區(qū)某政府機(jī)關(guān)上班，辦公室主任，家住舜德摩爾附近，有濃厚地域情結(jié)，有自己的房子，手里有點(diǎn)余錢，覺得存銀行不劃算，股市風(fēng)險(xiǎn)太大，希望找沒有風(fēng)險(xiǎn)能保值增值的項(xiàng)目，于是首選商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集的市中心，覺得價格合適就要趕緊出手了。 劉先生/26歲來自東安縣女朋友在永州，大學(xué)畢業(yè)后工作定在了永州，目前工作較穩(wěn)定，但積蓄不多，沒有自己的房子，即將考慮結(jié)婚，看重市中心德便利快捷，非常向往在市中心擁有一套屬于自己的住房，可能父母贊助

12、一些，選擇首付低、性價比高的物業(yè)，給女朋友一個安全港灣。三、怎么賣？推廣企劃改變項(xiàng)目模糊不清定位，項(xiàng)目品牌重塑：這是一個傳奇/量身打造的稀缺資源，通過完整的重新定位及精準(zhǔn)訴求，讓消費(fèi)者清晰認(rèn)識一品金筑。產(chǎn)品形象定位：中心極商務(wù)圈醇優(yōu)精品公寓賣點(diǎn)分析：市中心核心地段開發(fā)商實(shí)力背景商圈內(nèi)稀缺產(chǎn)品疊景的空中花園豐富的戶型面積星級式物業(yè)管理精裝修挑空大堂多功能使用空間獨(dú)尊金筑的地標(biāo)建筑廣告總精神slogan:城市中心價值貴在稀缺發(fā)想：全永州城市版圖上空前壯舉，選最繁榮地段，蓋最令人羨慕的家。針對鮮明的客群定位，用系列體驗(yàn)式、證言式廣告表現(xiàn)本案珍稀數(shù)量品質(zhì)、尊貴地段品質(zhì)，調(diào)性高雅、奢華、霸氣。與競爭個案

13、形成強(qiáng)烈對比。絕版資源：城市核心、珍稀席位絕對高貴：繁華尊榮、城市名片階段文案表現(xiàn)：地段篇：城市中心價值貴在稀缺MALL上蓋 BOSS住家 繁華中央大隱于市 小隱于野 我在金筑不是旺角 不是銀座 我在金筑品質(zhì)篇：生活主場匯聚城市無上榮光湘江在前 摩爾在下 我在中央風(fēng)景在上 繁華在下 我在中央左腳繁華 右腳尊榮 輕松掌控產(chǎn)品功能篇：黃金尺度精致而精彩的生活黃金尺度 簡約主義 極致體驗(yàn)50-140 m 靈動空間 從容駕馭 居住/辦公/投資 多重生活 精彩演繹推廣策略 現(xiàn)狀 認(rèn)知 結(jié)論地段、產(chǎn)品、地段地段屬性 區(qū)域客戶占據(jù)，尚未造成廣泛影響項(xiàng)目屬性 無明顯競爭優(yōu)勢，附加值要提升客群認(rèn)知 戶型一般，配

14、置一般，景觀一般解決策略項(xiàng)目屬性平?？腿赫J(rèn)知局限地段屬性優(yōu)勢發(fā)展前景，投資潛力現(xiàn)狀包裝思路執(zhí)行策略性價比優(yōu)勢便捷生活中心路演及SP活動現(xiàn)場及區(qū)域戶外引導(dǎo)階段媒體炒作事件節(jié)點(diǎn)尊貴體驗(yàn)便捷體驗(yàn)繁華尊榮一手掌控第一階段廣泛蓄水 第二階段開盤熱銷第三階段持續(xù)沖刺城市核心珍稀席位10月25日客戶3000元申領(lǐng)VIP卡，開始日進(jìn)斗金。11月7日-9日房展結(jié)合11月8日開盤接收大定，進(jìn)行2輪抽獎。10月11月12月售樓處開放媒體通路悉數(shù)展開 事件：日進(jìn)斗金SP活動超值回饋事件：房展開盤購物嘉年華年底沖刺客戶回饋事件：大客戶行銷附加值提升現(xiàn)場NP戶外派報(bào)網(wǎng)絡(luò)橫幅產(chǎn)品推介短信NP派報(bào)戶外橫幅現(xiàn)場短信NP網(wǎng)絡(luò)10

15、月11月12月定價與推案銷售策略產(chǎn)品定價與推案時機(jī)圈養(yǎng)殺節(jié)奏時機(jī)銷售目標(biāo)制定資金回籠定價與推案銷售策略產(chǎn)品定價與推案時機(jī)圈養(yǎng)殺節(jié)奏時機(jī)銷售目標(biāo)制定資金回籠定價與推案銷售策略產(chǎn)品定價與推案時機(jī)圈養(yǎng)殺節(jié)奏時機(jī)銷售目標(biāo)制定資金回籠定價與推案銷售策略產(chǎn)品定價與推案時機(jī)圈養(yǎng)殺節(jié)奏時機(jī)銷售目標(biāo)制定資金回籠營銷策略側(cè)重原則：跑量還是跑價什么階段？怎么跑量？怎么提價？定價建議：本案是單體公寓，產(chǎn)品最大差異表現(xiàn)在樓層，因此價格梯度通過樓層體現(xiàn)。價量計(jì)劃表銷售樓層611F中低區(qū)：1550元/m21220F中區(qū)：1800元/m22124F高區(qū)：2200元/m2銷售目的跑量保值跑價產(chǎn)品類型經(jīng)濟(jì)型稀缺型景觀型分布數(shù)量1

16、02套153套68套分布面積8718m213077m25812m2推盤計(jì)劃表非常手段10月跑量11月價量齊跑12月跑量首次開盤推出6-10F中低區(qū)積聚人氣、快速跑量推出22-24F高區(qū)房源：顧及高區(qū)、促激低區(qū)盡量首次開盤高低區(qū)客群兼顧，以免客戶部分流失，同時高低區(qū)價格落差也促進(jìn)低區(qū)房源成交。資金快速回籠策略：鼓勵一次性付款：1）一次性付款9.7折；2）貸款9.9折。現(xiàn)場連環(huán)抽獎刺激：1）大定客戶第一輪抽取1888元、5880元、9888元購房低用券；2）大定客戶第二輪抽取價值10-15萬房源一套。如市場向好：高區(qū)、低區(qū)持續(xù)銷售，中區(qū)適度放量。價格重心往高區(qū)靠近。如市場消極：建議提升產(chǎn)品附加值，

17、現(xiàn)場景觀配置呈現(xiàn)、步步高利好釋放、樣板房裝修啟動、高區(qū)精裝修啟動，為中區(qū)房源跑價奠定堅(jiān)持基礎(chǔ)。價格重心往低區(qū)靠近。圈 養(yǎng) 殺市場相對平穩(wěn)時：最重要在于養(yǎng)和殺市場預(yù)期悲觀時：快圈快殺，多回合第一階段：厲兵秣馬 廣泛蓄水（10月）現(xiàn)場氛圍、銷售培訓(xùn)、媒體購買，在前期準(zhǔn)備充分后在月底進(jìn)行整體形象導(dǎo)入：現(xiàn)場形象公開、日進(jìn)斗金活動舉行，第一波派報(bào)、摸排意向客戶，對項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶進(jìn)行初步攔截。階段準(zhǔn)備：1）各媒體通路悉數(shù)亮相，瀟湘晨報(bào)NP、現(xiàn)場戶外、樓體字體、精神堡壘、現(xiàn)場圍板、引導(dǎo)識別系統(tǒng)、VI識別系統(tǒng)（手袋、紙杯、名片、信紙、信封）、派報(bào)、短信全面鋪開；2）售樓處開放；3）模型與效果圖制作完成；4）

18、銷售人員隊(duì)伍建立與前期培訓(xùn)；5）現(xiàn)場物料到位。營銷節(jié)點(diǎn)：10月10日：第一波形象推出，現(xiàn)場、戶外、短信、NP、派單、網(wǎng)絡(luò)、電視、電臺、引導(dǎo)旗、橫幅。10月25日：蓄水開始，日進(jìn)斗金提前穩(wěn)住客群，截止11月8日，共14天。營銷推廣：關(guān)鍵詞：媒體曝光、派報(bào)、日進(jìn)斗金 1、派報(bào)聯(lián)系大專院校學(xué)生兼職，派報(bào)時間主要集中在周末。 1）10月中旬第一波派報(bào)（項(xiàng)目周邊） 活動主題獻(xiàn)給永州德傳奇，一品金筑 即將誕生。 攔截區(qū)域客戶：舜德摩爾各商場商戶、全市營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商戶2）11月上旬第二波（全市覆蓋） 壟斷全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：金水灣購物中心國美、蘇寧超市入口2、日進(jìn)斗金關(guān)鍵詞：圈、養(yǎng) 利用當(dāng)前旺季，進(jìn)行客戶圈養(yǎng)，避免客

19、戶流失，期間客戶去購買其它競爭產(chǎn)品。采用“日進(jìn)斗金”的活動方式，進(jìn)行連續(xù)14天的客戶圈養(yǎng)：意向客戶3000元申領(lǐng)VIP卡，于開盤前14天活動開始，從申領(lǐng)日期算起至開盤當(dāng)日，每日VIP卡可自動累加500元購房款，直到開盤最多客優(yōu)惠7000元（如購房，可低扣房價，也可作為購物嘉年華商戶購物抵用券，如放棄購房則無效）。吊著客戶不愿放棄已累加的錢，早日鎖定客群。如未購房VIP卡定金可退，累積購房款無效。第一階段媒體通路媒體選擇：以現(xiàn)場壟斷、戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等為主，短信為輔；項(xiàng)目現(xiàn)場：引導(dǎo)旗、精神堡壘、門頭、logo墻、圍板、樓體字體，使一進(jìn)舜德摩爾的人便可全方位感知一品金筑項(xiàng)目氣場；發(fā)布頻率：集中于項(xiàng)

20、目開盤前發(fā)布，確保項(xiàng)目知名度短期引爆；全市覆蓋：目前項(xiàng)目周邊其它市中心區(qū)域尚未占據(jù)，建議尋覓其它戶外高炮。第二階段：鎖定客群 開盤促銷（11月）項(xiàng)目進(jìn)入最關(guān)鍵去化階段，針對銷售過程中出現(xiàn)的重點(diǎn)難點(diǎn)問題，制定應(yīng)對措施，利用品牌優(yōu)勢，進(jìn)一步鞏固市場信心，建議采取“少批量，多批次”的開盤策略，通過一次次參與性強(qiáng)的互動活動刺激客群。階段準(zhǔn)備：房展會參展，展臺搭建、活動籌備、開盤準(zhǔn)備、VIP卡等銷售物料設(shè)計(jì)制作。將房展會結(jié)合開盤、舜德摩爾購物嘉年華強(qiáng)勢推出，展會發(fā)布開盤促銷預(yù)告。營銷節(jié)點(diǎn)：11月7日9日：房展11月8日：開盤營銷推廣：1：購房連環(huán)獎關(guān)鍵詞：殺、兩重抽獎 三大驚喜首先抽取客戶購房順序號，作

21、為首輪抽獎及購房順序號。第一輪抽取幸運(yùn)星獎最高優(yōu)惠1888元、5888元、9888元?？蛻暨x房交定金1萬（大定不可退）第二輪抽取特別大獎價值15萬住房一套。通知所有參與日進(jìn)斗金客戶（小訂）持VIP至售樓處參與抽獎、購房。最高優(yōu)惠7000元。日進(jìn)斗金客戶時間截止10月7日，日金斗金最高7000元，如客戶放棄購房則作廢，如購房可抵扣房款，也可等值換取嘉年華商戶購物抵用券，集中10月8日房嗯展會第2天開盤大定，進(jìn)行“幸運(yùn)樂翻天，驚喜大連環(huán)”大抽獎活動。通過兩輪抽獎連番刺激現(xiàn)場，促使客戶當(dāng)場立即成交。2、提升附加值營造體驗(yàn)式營銷氛圍提升軟性服務(wù)檔次：通過接待禮儀、物業(yè)服務(wù)形象提升，在接待及洽談全程提供

22、VIP禮賓服務(wù)，提升樓盤高端形象。提升樓盤硬件形象檔次：推出精裝修樣板房、高端區(qū)全裝修房， 通過樣板房實(shí)景打造體現(xiàn)物有所值，找知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)。 第二階段媒體通路媒體選擇戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)形象累積，發(fā)布信息，此階段以直效媒體為主：過街橫幅、短信為重。橫幅：遴選市中心主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、路口，人流密集處發(fā)布橫幅，發(fā)布即時促銷、開盤信息。短信平臺：1）進(jìn)行區(qū)域封鎖，只要進(jìn)入本項(xiàng)目區(qū)域，都可獲得信息；2）進(jìn)行競爭博弈，在競爭對手開盤當(dāng)天，進(jìn)行短消息發(fā)送，形成客戶的游移，爭奪客源。項(xiàng)目現(xiàn)場引導(dǎo)旗、現(xiàn)場戶外主題訴求更換，以煽動性強(qiáng)的營銷信息為主。發(fā)布頻率集中于各銷售節(jié)點(diǎn)、銷售節(jié)點(diǎn)發(fā)布，確保動態(tài)及時。第三階段：傾情

23、回饋 口碑營銷（12月）已達(dá)到一定銷售目標(biāo)，根據(jù)年度資金回籠情況，確立年終促銷力度，充分鞏固開發(fā)商品牌，以給老客戶真情回饋及大客戶優(yōu)惠的高姿態(tài)，穩(wěn)固現(xiàn)有客戶，挖掘新客戶。以大客戶行銷、老帶新計(jì)劃為主。階段準(zhǔn)備客戶資源收集統(tǒng)計(jì)、拜訪，優(yōu)惠措施制定。促銷海報(bào)等銷售物料設(shè)計(jì)制作。營銷推廣：行銷手段1：商戶團(tuán)購1、商戶拜訪，針對意向商戶制訂具備誘惑力團(tuán)購價格；2、商戶定點(diǎn)巡展、派發(fā)海報(bào)，印制小禮品，免費(fèi)贈送；3、與特定行業(yè)商會聯(lián)系，尋找團(tuán)購機(jī)會。一品金筑行銷手段2：老帶新計(jì)劃銷售中期，現(xiàn)場條件具備，可充分利用現(xiàn)有客戶資源進(jìn)行口碑營銷，凡老客戶介紹新客戶可雙方享受優(yōu)惠，老客戶送物業(yè)管理費(fèi)、超市抵用券、家電建材抵用券等。新客戶可享受一定的房源折扣。行銷手段3：送車過新年進(jìn)行“開車回家過新年”抽