南昌市商業(yè)環(huán)境調(diào)查報(bào)告書(shū)

1、WORDPAGE / NUMPAGES23市商業(yè)環(huán)境調(diào)查報(bào)告前 言近年，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。2001年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)生產(chǎn)總值（GDP）485.62億，同比上升12.1%。為歷年最高，增幅居全省、全市首位，比全國(guó)平均水平高4.8個(gè)百分比，名列全國(guó)省會(huì)城市前茅，三大產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng)4.1%（一產(chǎn)）、12.9%（二產(chǎn)）、12.0%（三產(chǎn)）。商業(yè)的發(fā)展也極為喜人，2001年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額160.8億，增長(zhǎng)11.4%。大商場(chǎng)快速發(fā)展，大市場(chǎng)不斷成長(zhǎng)，新業(yè)態(tài)紛紛搶灘，外商投資突破性發(fā)展。在商業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，市政府清楚地認(rèn)識(shí)到，發(fā)展必須有序，決策必須在科學(xué)合理的調(diào)查咨詢(xún)基礎(chǔ)

2、上進(jìn)行。因此，市商委經(jīng)濟(jì)研究中心與同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院共同組成市商業(yè)規(guī)劃課題組，在市商業(yè)委員會(huì)與各區(qū)政府積極配合下，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、網(wǎng)點(diǎn)普查、規(guī)劃研討。本調(diào)查報(bào)告即是該課題之一的調(diào)查總結(jié)。本次調(diào)查共進(jìn)行以下工作：3月底對(duì)市商業(yè)概貌的初步考察。4月在的前期準(zhǔn)備工作（問(wèn)卷表格設(shè)計(jì)、計(jì)劃制定）。4月市商委根據(jù)有關(guān)表格對(duì)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行普查4月中旬專(zhuān)家在市商委配合下組織20名學(xué)生進(jìn)行近千份的市民問(wèn)卷調(diào)查、主要商業(yè)街客流量調(diào)查，并開(kāi)展商業(yè)規(guī)劃研討。專(zhuān)家在市商委配合下對(duì)市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)查，經(jīng)濟(jì)變化歷史資料的調(diào)查，通過(guò)文獻(xiàn)查閱、座談研討，取得了市經(jīng)濟(jì)、文化、歷史、地理等宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的資料。4月下旬5月上

3、旬、分別對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析、制圖、報(bào)告撰寫(xiě)。本次調(diào)查由市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心特約研究員王公達(dá)主持，調(diào)查報(bào)告也由其撰寫(xiě)。第一部分 市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查一、地理與交通環(huán)境良好的地理環(huán)境與自然環(huán)境市地處省北部，贛江下游，鄱陽(yáng)湖濱，介于東經(jīng)約115。27116。35、北緯約28。1029。11之間，東南面向著名的武夷山脈，西南直通聞名于世的井岡山，北鄰游覽避暑勝地廬山，千里贛江縱貫全境，是中原和南方閩粵之間的咽喉地段，既是沿海的地，又是地的前沿。全市面積7402.36平方公里，其中市區(qū)588.07平方公里。城區(qū)座落處的東岸是以沖擊層為主的湖積平原，東南地勢(shì)平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城區(qū)有東湖

4、、西湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖環(huán)繞。西郊距城15公里處，有主峰海拔841米的梅嶺，茂林修竹，景色秀麗，素有“小廬山”之稱(chēng)。生態(tài)環(huán)境極好。屬亞熱帶氣候，溫暖濕潤(rùn)，四季分明。日平均氣溫為攝氏17.5C，極端最低氣溫為攝氏零下9.3C，極端最高氣溫為攝氏40.6C。年平均降雨量1596.4毫米，歷年平均無(wú)霜期277.9天。光照充足，雨量充沛，土地肥沃，是全國(guó)農(nóng)業(yè)區(qū)劃鄱陽(yáng)湖平原商品糧基地。便捷的交通環(huán)境近年來(lái)，改建和新建的大型橋梁有八一大橋、贛江大橋等40余座，其中水上橋梁20座。60年代贛江大橋建成通車(chē)后，使浙贛、南潯兩線鐵路接軌，大大便利了城市交通。京九、鷹廈、皖贛、向樂(lè)等

5、鐵路建成后，火車(chē)可通達(dá)、等地。公路縱橫交錯(cuò)，可通往全省各地與湘、鄂、皖、浙、閩、粵等鄰省。水運(yùn)沿贛江可通撫河、錦江和鄱陽(yáng)湖沿岸城鎮(zhèn)與長(zhǎng)江各口岸。浙贛鐵路與贛江十字相交，形成全省縱橫運(yùn)輸?shù)膬纱髣?dòng)脈，公路多同這兩大動(dòng)脈相交，織成疏密相間的交通運(yùn)輸網(wǎng)，則為全省的交通樞紐。省際航空可飛往、等城市；省航空有到、航線。市交通2000年擁有公共汽車(chē)與電車(chē)千余輛，出租汽車(chē)2896輛，出行極為方便。逐漸發(fā)展的通信環(huán)境的通訊系統(tǒng)極為方便。目前擁有電報(bào)電路總數(shù)92路，長(zhǎng)話業(yè)務(wù)5萬(wàn)路，市話交換機(jī)總?cè)萘?00萬(wàn)門(mén)，移動(dòng)用戶(hù)99萬(wàn)戶(hù)（2000年）。二、人口與文化環(huán)境1、四縣五區(qū)人口眾多是省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教

6、育、文化、交通中心?，F(xiàn)轄東湖、西湖、青云譜、灣里、青山湖區(qū)5區(qū)，、新建、進(jìn)賢、安義4縣。2001年末總?cè)丝?33.17萬(wàn)人，其中有滿(mǎn)、蒙、回、藏等26個(gè)少數(shù)民族，其人口約占總數(shù)的10%左右。2、歷史悠久的古城是歷史悠久的江南古城，是富有光榮革命傳統(tǒng)的英雄城。西漢建城時(shí)始稱(chēng)灌嬰城，為豫章郡地，后定名，為歷代封建王朝的州、郡所在地。民國(guó)初年，廢州府，劃為四道，屬豫章道。民國(guó)15年（1926）北伐軍駐后，正式設(shè)市。，是唐初王勃在滕王閣序中所盛贊的“物華天寶，人杰地靈”之地，以“八一”起義獲得了特有的歷史榮譽(yù)，以英雄城彪炳于史冊(cè)。鐘靈毓秀，人杰地靈春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，孔丘弟子譫臺(tái)滅明（字子羽）“南游至江”，

7、攜門(mén)徒300游學(xué)豫章后，中原文化開(kāi)始傳入。時(shí)，毛筆、硯石等文化用品相繼問(wèn)世，推動(dòng)了文化的傳播和發(fā)展。漢文帝時(shí)倡導(dǎo)“賢良方正”文學(xué)，開(kāi)始出現(xiàn)了崇尚文學(xué)和科舉成才之風(fēng)，出現(xiàn)了徐孺子這樣漢代文化的代表人物。晉代，在講學(xué)或設(shè)館執(zhí)教的有唐檀、聶友、恒伊、雷次宗和郭璞、王羲之、淵明等一代名流。旌陽(yáng)縣令許遜辭官歸里后，偕郭璞選山，建立道觀，道教文化開(kāi)始興起，道教圣地開(kāi)始奠基。唐代始建滕王閣、孺子亭、繩金塔，唐宋八大家中曾鞏、王安石、黃庭堅(jiān)等先后在逗留。歷代許多名人文士來(lái)出仕、隱居、開(kāi)館執(zhí)教，游賞會(huì)文如譫臺(tái)滅明、梅福、襯蕃、殷羨、莊、王勃、九齡、孟浩然、白居易、戴叔倫、施肩吾、杜牧、紳、愈、歐陽(yáng)修、轍、朱熹、

8、辛棄疾、陸游、萬(wàn)里、文天祥、虞集、唐寅、王守仁、曾綮、湯顯祖、宋應(yīng)星等，均在留下了不少傳誦千古的佳話軼事與大量的不朽詩(shī)文。二千多年來(lái)的歷史文化積淀，在古時(shí)就形成了西山積翠、南浦飛云、徐亭煙柳、滕閣秋風(fēng)、鐵柱仙蹤、洪崖丹井、章江曉渡、龍沙夕照、東湖夜月、圃春蔬等豫章十景?，F(xiàn)今一大批革命舊址亦已修繕開(kāi)放，更為江南古城增添了新的光彩。三、經(jīng)濟(jì)與商業(yè)環(huán)境1、市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力（1）國(guó)生產(chǎn)總值（GDP）與三大產(chǎn)業(yè)的比例市國(guó)生產(chǎn)總值（GDP）近五年來(lái)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)：市三大產(chǎn)業(yè)的比例以第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)為首，但第三產(chǎn)業(yè)中商業(yè)等正在積極發(fā)展：（2）財(cái)政收入市財(cái)政收入10多年來(lái)增長(zhǎng)極其迅速，2001年的財(cái)政收入是19

9、90年的9.4倍。2、市人民生活水平市人民生活水平不斷提高，我們可從三個(gè)方面來(lái)觀察：（1）城鎮(zhèn)居民可支配收入 市城鎮(zhèn)居民可支配收入10多年來(lái)增長(zhǎng)極其迅速，2001年是1990年的9.85倍。 （2）農(nóng)村人均純收入市10多年來(lái)農(nóng)村人均純收入增長(zhǎng)非常快，2001年是1990年的 10.07倍。（3）居民可支配收入市城鎮(zhèn)居民可支配收入10多年來(lái)增長(zhǎng)極其迅速，2001年是1990年的9.85倍。3、工業(yè)增長(zhǎng)，支柱產(chǎn)業(yè)開(kāi)始凸現(xiàn)（1）工業(yè)總產(chǎn)值市1978年工業(yè)總產(chǎn)值18.29億元，2000年達(dá)472.05億元，年均遞增15.8%。（2）外商投資增加，工業(yè)構(gòu)成比例良好。市規(guī)模比占工業(yè)總產(chǎn)值構(gòu)成（2000年）

10、（3）支柱產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo) 單位:萬(wàn)元行業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)從業(yè)人員工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)值利稅總額總 計(jì)煙草加工業(yè)醫(yī)藥制造業(yè)中藥材與中成藥加工業(yè)汽車(chē)制造業(yè)電子與通信設(shè)備制造紙業(yè)10541321227209672023291728130816815192714310888718814720500153373028063482069055391839810590521017478585987163031427230122013509392305310062819491444979321354209368992330754284029190797163957158004商業(yè)發(fā)展初顯繁榮繁華（1）不斷增長(zhǎng)的社會(huì)消費(fèi)

11、品零售總額（2）眾多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，2001年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)計(jì)12056戶(hù)，營(yíng)業(yè)面積計(jì)1566621平方米，按市區(qū)人口174.67萬(wàn)，人均達(dá)0.897平方米。市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)查情況匯總表（2002年4月統(tǒng)計(jì)）序號(hào)區(qū)域名稱(chēng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)營(yíng)業(yè)面積（平方米）其 它零售商店服務(wù)業(yè)餐飲娛樂(lè)其它商業(yè)商品市場(chǎng)1東湖區(qū)322125108615617324544742西湖區(qū)66116139292599132013171375353經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)5009245252107964564灣里區(qū)82940625紅谷灘新區(qū)84394713220211136青云譜區(qū)112436682470891108217167郊區(qū)5082

12、831262298789103168合計(jì)120561566621538723572085221176（3）蓬勃發(fā)展的商品交易市場(chǎng) 市的商品交易市場(chǎng)包括消費(fèi)品市場(chǎng)和生產(chǎn)資料市場(chǎng)，近年來(lái)得到迅速發(fā)展，2001年市商品交易市場(chǎng)成交總額達(dá)到187.50億元，其中洪城大市場(chǎng)等15家市場(chǎng)成交額達(dá)到139.51億元，占74.41%（見(jiàn)下表）。指標(biāo)合計(jì)城市農(nóng)村一、消費(fèi)品綜合市場(chǎng)14727121782549（一）消費(fèi)品綜合市場(chǎng)509531061935（二）農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)336430043601農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)250623121942農(nóng)副產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)858692166（三）工業(yè)消費(fèi)品市場(chǎng)612858742541工業(yè)

13、消費(fèi)品綜合市場(chǎng)3793210582工業(yè)消費(fèi)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)57495553196（四）其他1401401工業(yè)消費(fèi)品舊貨市場(chǎng)140140二、生產(chǎn)資料市場(chǎng)40233731292合計(jì)18750159092841（4）市場(chǎng)繁榮，先進(jìn)業(yè)態(tài)積極引進(jìn)百貨商廈在依然是主要業(yè)態(tài)，百貨大樓、洪城大廈、大眾購(gòu)物中心等依然穩(wěn)坐前幾名交椅，但百貨商廈已積極進(jìn)行改造改良。如百貨大樓已建造新樓，進(jìn)行品牌廳房經(jīng)營(yíng)，洪城大廈也已積極開(kāi)發(fā)超市經(jīng)營(yíng)和品牌廳房經(jīng)營(yíng)。超市業(yè)態(tài)與外來(lái)商業(yè)已積極進(jìn)入，并進(jìn)入前五強(qiáng)。如本地的新洪客隆，外地的華聯(lián)（2001年銷(xiāo)售2億）。華聯(lián)超市、農(nóng)工商超市均已在開(kāi)設(shè)大中型超市賣(mài)場(chǎng)。外資商企開(kāi)始看好，并積極進(jìn)入。5月

14、1日3萬(wàn)平方米的大洋百貨落戶(hù)在路；另有外資商企也已看好八一廣場(chǎng)周邊商業(yè)場(chǎng)所。（5）消費(fèi)時(shí)尚，品牌專(zhuān)賣(mài)店鱗次櫛比男子品牌的鱷魚(yú)、POLO、PLAY BOY、老人頭、凱普狄諾品牌專(zhuān)賣(mài)店在早已開(kāi)設(shè)。女子品牌的ESPRIT、U2、G2000、凱撒、百麗、斯?fàn)桘愐嘁训顷?。運(yùn)動(dòng)名品的NIKE、ADIDAS、寧、斯伯克均已閃亮登場(chǎng)。品牌專(zhuān)賣(mài)店主要集中在路一帶，其中以系馬樁路附近品牌最為高檔。在百貨大樓、洪城大廈里，也集中了一些優(yōu)秀品牌。四、旅游資源環(huán)境1、歷史悠久的古城資源于公元前201年由漢高祖邦命大將灌嬰筑城，以“昌大南疆”寓意而取名，屬地包括今市和、新建、進(jìn)賢、豐城等10縣，面積達(dá)3萬(wàn)平方公里。歷經(jīng)東

15、漢、三國(guó)、西晉500余年，一直是豫章首府。唐貞元14年（公元798年）再次改建并擴(kuò)大城門(mén)，經(jīng)200余年，面積已“廣比漢城倍之”。時(shí)稱(chēng)洪州，元稱(chēng)隆興路，明先后稱(chēng)洪都府、府，民國(guó)初，屬豫章道，26年北伐軍進(jìn)駐后正式設(shè)市。因山清水秀，吸引了歷代名流學(xué)子、墨客騷人流連駐足，寫(xiě)下了無(wú)數(shù)名篇佳作。明曾綮八景七律組討聞世后，每首標(biāo)題形成了豫章八景，即“西山積翠”、“洪崖丹井”、“鐵柱仙蹤”、“南浦飛云”、“滕閣秋風(fēng)”、“章江曉渡”、“龍沙夕照”、“徐亭煙柳”。清代在“八景”基礎(chǔ)上又添“東湖夜月”、“圃春蔬”，為現(xiàn)今的“豫章十景”。古建筑星羅棋布，除著名的滕王閣笑傲江風(fēng)外，青云譜有七星出枕、一澗九曲、魚(yú)蛇對(duì)戲

16、等10景，佑民寺有高一丈六尺，重三萬(wàn)六千斤的接引佛銅像一座，繩金塔是市現(xiàn)存最高的古建筑，市還有塔前寺、杏花樓、紫陽(yáng)宮等古建筑。大安寺、普賢寺、鐘鼓樓、萬(wàn)春容、寧王府等存毀參半，但均可修復(fù)。2、豐富的革命歷史教育資源是享譽(yù)中外的革命英雄城，在近代史上，人民一直站在反革反封建的4個(gè)前列，歷史上既有民眾自發(fā)反帝國(guó)主義傳教士的斗爭(zhēng)，又有進(jìn)步學(xué)生宣傳新文化，傳播馬克思主義的活動(dòng)。1927年8月1日，共產(chǎn)黨人領(lǐng)導(dǎo)的起義打響了武裝反抗國(guó)民黨反動(dòng)派的第一槍?zhuān)?938年1月6日，在友竹花園七號(hào)成立了新四軍軍部?，F(xiàn)存的革命舊址有：起義總指揮部舊址（路256號(hào)），為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。賀龍指揮部舊址，子固路95號(hào)

17、。葉挺11軍指揮部舊址，現(xiàn)二中。朱德軍官教育團(tuán)舊址，八一大道58號(hào)。朱德舊居，花園角2號(hào)。八一起義戰(zhàn)斗地點(diǎn)。民德路今省保育院舍。周恩來(lái)舊居遺址，系馬樁路。中共省委機(jī)關(guān)舊址。新四軍軍部舊址等。這些革命舊址為全國(guó)革命歷史教育提供了豐富的教育資源，同時(shí)，也可促進(jìn)客流商流，繁榮經(jīng)濟(jì)。第二部分 市主要商業(yè)中心的格局一、市商業(yè)中心的特點(diǎn)老城區(qū)為核心的商業(yè)中心由于地處中部，前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠快，人民生活水平還停留在95年的水平上，故商業(yè)與沿海城市商業(yè)發(fā)達(dá)的狀況還存在一定差距。在商業(yè)布局上的差距主要表現(xiàn)在主要商業(yè)中心還集中在老城區(qū)的主要街道上。如路、八一大道、路等。其主要原因是：房地產(chǎn)發(fā)展后，周邊各區(qū)的商業(yè)布

18、局、商業(yè)建設(shè)沒(méi)有跟上。城市商業(yè)發(fā)展的起步階段，必須集中力量迎合消費(fèi)購(gòu)物習(xí)慣發(fā)展建設(shè)市中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。還缺乏一個(gè)合理的總體商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，包括區(qū)域性商業(yè)的同步發(fā)展規(guī)劃。以路為軸心，兩邊擴(kuò)展延伸的特點(diǎn)。目前主要商業(yè)中心不但集中在老城區(qū)，而且集中在主要馬路路上，形成以其為軸心，網(wǎng)點(diǎn)向周邊擴(kuò)散發(fā)展之態(tài)勢(shì)。（1）大型商業(yè)集中在這條軸心線與其兩翼。百貨大樓、洪城大廈分別在路、路上這條軸心線上。新洪客隆在八一大道上。華聯(lián)超市在路中段淵明北路上。（2）品牌專(zhuān)賣(mài)店集中在路、勝利路上路中段，集中了各類(lèi)高檔服飾、鞋類(lèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店75家，其它專(zhuān)賣(mài)店近30家，成為品牌展示的大舞臺(tái)。勝利路集中的各類(lèi)服飾品牌專(zhuān)賣(mài)店更多，達(dá)14

19、3家，其它專(zhuān)賣(mài)店達(dá)70余家。老城區(qū)軸心商業(yè)的建設(shè)還在發(fā)展加強(qiáng)（1）八一廣場(chǎng)商業(yè)中心區(qū)列為東湖區(qū)重點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃。東湖區(qū)擬“重點(diǎn)規(guī)劃”以八一廣場(chǎng)、洪客隆、百貨大樓、路商業(yè)區(qū)“今年6月改、擴(kuò)建6萬(wàn)平方米的八一廣場(chǎng)，形成大型購(gòu)物休閑中心”。此舉將進(jìn)一步加強(qiáng)該地段市級(jí)商業(yè)中心的地位。（2）路沿線商業(yè)仍在加強(qiáng)路西段勝利路目前黃金飾品較多，規(guī)劃積極引進(jìn)名特優(yōu)新商品加快進(jìn)入，形成品牌專(zhuān)賣(mài)、土特名優(yōu)商品的旅游購(gòu)物區(qū)。路中段象山路口太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)即將落成，將改變周邊商業(yè)面貌，迅速提高商品檔次。二、路商業(yè)街1、路商業(yè)街概況與特點(diǎn) 路全長(zhǎng)2016米，東起八一大道，西至撫河中路，1928年將原席公祠、石公祠街、百花洲街、

20、府學(xué)東街等10條路街合并而成。沿路兩側(cè)商店林立，且有八一起義紀(jì)念館、市少年宮與多家電影院。路段主要特點(diǎn)是：世界服飾品牌的主要集中地。貫通東西，把幾個(gè)商業(yè)中心串連起來(lái)。休閑環(huán)境良好，中段系馬樁路有東湖百花洲以供休憩。2、路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分析路共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)296家，其中零售商店241家，占81.4%；餐飲娛樂(lè)25家，占8.4%；服務(wù)業(yè)15家，占5.1%；其它15家，占5.1%。其特點(diǎn)和問(wèn)題是：（1）服裝、鞋類(lèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店比較多，服飾149家、鞋類(lèi)46家，占網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)的65.9%，成為名副其實(shí)的品牌服飾街。（2）餐飲與休閑娛樂(lè)業(yè)僅25家，占8.4%，略嫌不足，可能與孺子路餐飲街較近也有一定關(guān)系，但發(fā)展休閑場(chǎng)所

21、，增加茶室、咖啡館與卡拉OK肯定是未來(lái)的方向。（3）一條高雅的品牌服飾街上不宜設(shè)置綜合貿(mào)易市場(chǎng)，因此，改造是建設(shè)市級(jí)商業(yè)中心迫在眉睫的任務(wù)。路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)表分類(lèi)商店類(lèi)型數(shù)量分類(lèi)商店類(lèi)型數(shù)量零售商店大型百貨商廈6餐飲娛樂(lè)賓館1超市1中型飯店2家具店小型飯店1服飾專(zhuān)賣(mài)店149快餐11紡織品專(zhuān)賣(mài)店西點(diǎn)2鞋類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店46酒吧咖啡館1化妝品專(zhuān)賣(mài)店5夜總會(huì)、俱樂(lè)部3小型百貨店10電影院1鐘表眼鏡4休閑浴場(chǎng)文化用品7小型浴室書(shū)店冷飲店3音像專(zhuān)賣(mài)店2藥房3通信器材1糧油店2個(gè)體日雜店3家電專(zhuān)賣(mài)店2合計(jì)241合計(jì)25分類(lèi)商店類(lèi)型數(shù)量分類(lèi)商店類(lèi)型數(shù)量服務(wù)業(yè)房產(chǎn)中介1其它商業(yè)綜合貿(mào)易市場(chǎng)5謄印社2機(jī)電商店照相沖印5物

22、資商店10廣告1汽配商店報(bào)亭建材商店修理干洗2美容美發(fā)5合計(jì)15合計(jì)153、路分段客流量分析以下是路各路段的客流量，每個(gè)路段均可達(dá)到8萬(wàn)左右，這樣即可達(dá)30余萬(wàn)。淵明南路、子固路等路口未作統(tǒng)計(jì)，再加上路上未與統(tǒng)計(jì)的流動(dòng)人口，路總體客流量應(yīng)在50萬(wàn)以上。（1）路勝利路商業(yè)中心客流量實(shí)測(cè)與分析路勝利路商業(yè)中心位于路西首，南側(cè)為萬(wàn)壽宮，北側(cè)為勝利路步行街，是市的一個(gè)主要商業(yè)點(diǎn)。我們組織學(xué)生對(duì)路勝利路口與勝利路民德路口進(jìn)行了客流量實(shí)測(cè)分析，其結(jié)果如下：本次統(tǒng)計(jì)雖在春季的陰晴相間時(shí)完成，但客流量依然可達(dá)8.4萬(wàn)之多。路勝利路商業(yè)中心日均客流量統(tǒng)計(jì)表 路口時(shí)間路（進(jìn)）路（出）勝利路（進(jìn)）勝利路（出）合計(jì)上

23、午9:009:3072078052067026909:3010:00750920660780311010:0010:308209207201100356010:3011:00880960780980360011:0011:30840900660750315011:3012:00690121860010833591下午12:0012:30600780645495252012:3013:00435870375693237313:0013:304501005480819275413:3014:006751125630720315014:0014:30600960690960321014:3015:0

24、08401080960975385515:0015:30810900795888339315:3016:0010351080900909392416:0016:308709908558223537晚上16:3017:009609901080780381017:0017:308108551140990379517:3018:00915132010951020435018:0018:301050106513291110455418:3019:00111099010651080424519:0019:30133593012901020457519:3020:007801140930105039002

25、0:0020:309601020885960382520:3021:007509008707203240合計(jì)1968523698199542137484711調(diào)查時(shí)間：4月21日，星期日氣候：1622，陰有時(shí)有雨調(diào)查方法：目測(cè)（2）路象山路商業(yè)中心客流量實(shí)測(cè)與分析路象山路是一個(gè)交通要道，5分鐘車(chē)流達(dá)100多輛，客流數(shù)量也大于勝利路，太平洋百貨入駐選擇該處主要應(yīng)出于對(duì)其交通要道與客流量的考慮。本次統(tǒng)計(jì)雖在春季的陰晴相間時(shí)完成，但客流量依然可達(dá)8.5萬(wàn)之多。路象山路商業(yè)中心日均客流量統(tǒng)計(jì)表 路口時(shí)間象山南路（進(jìn)）象山南路（出）象山北路（進(jìn)）象山北路（出）路（進(jìn)）路（出）合計(jì)上午9:009:3029

26、033039038053048024009:3010:00310403480560780590312310:0010:304205284209801180890441810:3011:00450550450108015201200525011:0011:30330350520119417431323546011:3012:0033055033066610986813655下午12:0012:30390390360374732591283712:3013:00340410480576525678300913:0013:30390420300438441588257713:3014:0033036

27、0420303846693295214:0014:303603904403452205927466714:3015:003694144884501785426393215:0015:305045173606571737687446215:3016:004205613844201557702404416:0016:3045057339046012787443895晚上16:3017:005043754053751395420347417:0017:303304144116601845504416417:3018:002884954115201848618418018:0018:303873062

28、826872697489484818:3019:003703032703841848450362519:0019:303402342403001350339280319:3020:00444384360360435249223220:0020:30426336294294225285156620:3021:004143242493152672881857合計(jì)91869423913412778298671484285230調(diào)查時(shí)間：4月21日，星期日氣候：1622，陰有時(shí)有雨調(diào)查方法：目測(cè)（3）路系馬樁路商業(yè)中心客流量實(shí)測(cè)與分析路系馬樁路為高檔品牌專(zhuān)賣(mài)店的集中地，又緊鄰東湖畔，是市民的旅游休閑中

29、心，故客流量也較為集中。本次統(tǒng)計(jì)雖在春季的陰晴相間時(shí)完成，但客流量依然可達(dá)7.3萬(wàn)之多。路系馬樁路商業(yè)中心日均客流量統(tǒng)計(jì)表 路口時(shí)間圃路口路系馬樁街口系馬樁街口合計(jì)上午9:009:3052072059058324139:3010:00590825630680272510:0010:30588870690730287810:3011:00510795660750271511:0011:30810912645720308711:3012:0070513806307653480下午12:0012:30771810630840305112:3013:007201275420540295513:0013

30、:307111140750555315613:3014:008101170705405309014:0014:306301335660630325514:3015:0010501395600810385515:0015:3010201095705555337515:3016:009601590675570379516:0016:3081014705856453510晚上16:3017:008701440735690373517:0017:307801110630705322517:3018:007201140510555292518:0018:30570960600465259518:3019

31、:00690960615510277519:0019:305401050540450258019:3020:00525870570495246020:0020:30555915465480241520:3021:0060010505854352670合計(jì)1705526277148251456372720調(diào)查時(shí)間：4月21日，星期日氣候：1622，陰有時(shí)有雨調(diào)查方法：目測(cè)（4）路八一大道商業(yè)中心客流量實(shí)測(cè)與分析路八一大道路口是最大的商業(yè)公司百貨大樓所在地，又面對(duì)八一廣場(chǎng)，故客流量特多。本次統(tǒng)計(jì)雖在春季的陰晴相間時(shí)完成，但客流量依然可達(dá)7.5萬(wàn)之多。八一大道百貨大樓商業(yè)中心日均客流量統(tǒng)計(jì)表 路口時(shí)

32、間百貨大樓門(mén)口地下通道（1）地下通道（2）八一大道（東面）合計(jì)上午9:009:3011204307201080 =SUM(LEFT) 33509:3010:0013204828201200 =SUM(left) 382210:0010:30152158811201450 =SUM(left) 467910:3011:00185463312481503 =SUM(left) 523811:0011:30178512006391686 =SUM(left) 531011:3012:00189610808201917 =SUM(left) 5713下午12:0012:3010807507801703

33、 =SUM(left) 431312:3013:008496757301371 =SUM(left) 362513:0013:30714540810918 =SUM(left) 298213:3014:00576420770789 =SUM(left) 255514:0014:30927482710972 =SUM(left) 309114:3015:0014349604711044 =SUM(left) 390915:0015:30798735570825 =SUM(left) 292815:3016:00633708720817 =SUM(left) 287816:0016:3085812

34、35519564 =SUM(left) 317616:3017:0010557085401014 =SUM(left) 3317晚上17:0017:307717591023723 =SUM(left) 327617:3018:00417573438381 =SUM(left) 180918:0018:30261906367330 =SUM(left) 186418:3019:003271020313285 =SUM(left) 194519:0019:30369714384315 =SUM(left) 178219:3020:00204360621171 =SUM(left) 135620:0

35、020:30135402473138 =SUM(left) 114820:3021:00279234536243 =SUM(left) 1292合計(jì)21183165941614221439 =SUM(left) 75358調(diào)查時(shí)間：4月21日，星期日氣候：1622，陰有時(shí)有雨調(diào)查方法：目測(cè)三、八一大道與八一廣場(chǎng) 1、概況與特點(diǎn)八一大道長(zhǎng)2969米，寬5060米，南起福山街心花園，北至青山南路。目前人流量最稠密，可作為第一階段商業(yè)中心建設(shè)的是疊山路、西路口至松柏路長(zhǎng)途汽車(chē)站，沿途有賓館、新洪客隆商場(chǎng)、百貨大樓、家電商場(chǎng)、電信大樓等。八一大道正東面即的標(biāo)志八一廣場(chǎng)。該地區(qū)的主要特點(diǎn)是：（1）大型商

36、場(chǎng)集中，沿途洪客隆、百貨大樓、家電市場(chǎng)等均為大型商場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店等小型商業(yè)店鋪較少。（2）交通極其便捷，火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站距離都很近，吸引了大量外來(lái)客流。（3）人流量極其集中。一是因?yàn)榘儇洿髽?、新洪客隆、家電市?chǎng)等購(gòu)物人群，二是八一廣場(chǎng)的觀光休閑人群，三是八一廣場(chǎng)各類(lèi)活動(dòng)吸引的人群。本次統(tǒng)計(jì)即高達(dá)3540萬(wàn)。2、八一大道商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分析八一大道共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)223家，其中零售商店99家，占44.4%；餐飲娛樂(lè)36家，占16.1%；服務(wù)業(yè)25家，占11.2%；其它商業(yè)63家，占28.3%。其特點(diǎn)和問(wèn)題是：（1）目前經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)比較亂，占大頭的通信器材商店，計(jì)38家，占網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)的17.1%，小型百貨店與日雜店3

37、0家，占13.4%。（2）大型百貨目前有百貨大樓、大洋百貨，4.5萬(wàn)平方米的麗華大廈正在進(jìn)行裝修改造，2002年底興建成規(guī)模較大的購(gòu)物中心。（3）賓館較集中，有7家之多。外來(lái)出差開(kāi)會(huì)人士容易集中，有利于八一大道的未來(lái)商業(yè)發(fā)展。（4）綜貿(mào)市場(chǎng)、機(jī)電物資類(lèi)商業(yè)較多，有63家，占28.3%，有待于將來(lái)在建設(shè)市級(jí)商業(yè)中心過(guò)程中改造。八一大道商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)表分類(lèi)商店類(lèi)型數(shù)量分類(lèi)商店類(lèi)型數(shù)量零售商店大型百貨商廈1餐飲娛樂(lè)賓館7超市1中型飯店9家具店1小型飯店7服飾專(zhuān)賣(mài)店2快餐5紡織品專(zhuān)賣(mài)店西點(diǎn)4鞋類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店3酒吧咖啡館2化妝品專(zhuān)賣(mài)店夜總會(huì)、俱樂(lè)部小型百貨店14電影院2鐘表眼鏡5休閑浴場(chǎng)文化用品7小型浴室書(shū)店1

38、音像專(zhuān)賣(mài)店藥房8通信器材38糧油店個(gè)體日雜店16家電專(zhuān)賣(mài)店2合計(jì)99合計(jì)36分類(lèi)商店類(lèi)型數(shù)量分類(lèi)商店類(lèi)型數(shù)量服務(wù)業(yè)房產(chǎn)中介4其它商業(yè)綜合貿(mào)易市場(chǎng)5謄印社4機(jī)電商店26照相沖印7物資商店11廣告1汽配商店6報(bào)亭建材商店修理1其它15干洗美容美發(fā)5其它3合計(jì)25合計(jì)633、八一大道與八一廣場(chǎng)客流量分析（1）客流量綜合分析我們這里把八一大道與八一廣場(chǎng)兩處客流量均算作八一廣場(chǎng)的綜合客流量，八一大道為八一廣場(chǎng)西側(cè)客流量，近10萬(wàn)；八一廣場(chǎng)東側(cè)與兩邊客流量，約25萬(wàn)。兩處客流量綜合，可達(dá)3540萬(wàn)。（2）八一大道客流量實(shí)測(cè)分析 此處是八一廣場(chǎng)西側(cè)客流量實(shí)測(cè)，合計(jì)近10萬(wàn)。八一大道商業(yè)中心日均客流量統(tǒng)計(jì)表

39、路口時(shí)間百貨大樓門(mén)口地下通道（1）地下通道（2）八一大道（東面）電信大樓合計(jì)上午9:009:301120430720108078041309:3010:0013204828201200828465010:0010:301521588112014501260593910:3011:001854633124815031380661811:0011:301785120063916861200651011:3012:001896108082019179606673下午12:0012:30108075078017031020533312:3013:008496757301371870449513:001

40、3:30714540810918630361213:3014:00576420770789960351514:0014:309274827109721110420114:3015:00143496047110441350525915:0015:307987355708251380430815:3016:006337087208171440431816:0016:3085812355195641290446616:3017:001055708540101412304547晚上17:0017:307717591023723840411617:3018:00417573438381120030091

41、8:0018:302619063673301170303418:3019:003271020313285690263519:0019:30369714384315570235219:3020:00204360621171750210620:0020:30135402473138690183820:3021:002792345362436601952合計(jì)211831659416142214392425899616調(diào)查時(shí)間：4月21日，星期日氣候：1622，陰有時(shí)有雨調(diào)查方法：目測(cè)（3）八一廣場(chǎng)客流量實(shí)測(cè)分析 以下是八一廣場(chǎng)部分客流量實(shí)測(cè)，達(dá)17.26萬(wàn)，如加上晚間8萬(wàn)客流量，合計(jì)可達(dá)25萬(wàn)。八一

42、廣場(chǎng)商業(yè)中心日均客流量統(tǒng)計(jì)表 路口時(shí)間廣場(chǎng)主席臺(tái)路口八一禮堂北側(cè)廣場(chǎng)路口路口金盤(pán)路口南柴路口廣場(chǎng)南路合計(jì)上午9:009:301800107211509901020980520 =SUM(LEFT) 75329:3010:00208012201330108012801200680 =SUM(left) 887010:0010:30223013801480128012201180920 =SUM(left) 969010:3011:002430134015001350120010681230 =SUM(left) 1011811:0011:30270015241350143110771500660

43、 =SUM(left) 1024211:3012:002427128490097514041704540 =SUM(left) 9234下午12:0012:302200198382099013591269420 =SUM(left) 904112:3013:0019052070690132012061101480 =SUM(left) 877213:0013:3027421416900180010381404420 =SUM(left) 972013:3014:0024961896105021001509894840 =SUM(left ) 1078514:0014:3025712673150

44、0195093913771170 =SUM(left) 1218014:3015:00301825501350126099918961080 =SUM(left) 1215315:0015:30455115511560150010591527960 =SUM(left) 1270815:3016:0034951431120024001401912720 =SUM(left) 1155916:0016:3036211194138020401188897540 =SUM(left) 1086016:3017:005925170766015909182196810 =SUM(left) 13806晚

45、上17:0017:3054017:3018:0051018:0018:3081018:3019:0063019:0019:3084019:3020:0057020:0020:3066020:3021:00720合計(jì)172550調(diào)查時(shí)間：4月21日，星期日氣候：1622，陰有時(shí)有雨調(diào)查方法：目測(cè)第三部分 市區(qū)域商業(yè)中心的雛形與發(fā)展一、區(qū)域商業(yè)中心已形成的基礎(chǔ)和雛形隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展和市中心居民的分流，使區(qū)域中心發(fā)展有了基礎(chǔ)。1、各區(qū)人口增長(zhǎng)迅速市各區(qū)1985年與2001年人口比較區(qū)縣名稱(chēng)1985年人口數(shù)2001年人口數(shù)增長(zhǎng)%東湖區(qū)西湖區(qū)青云譜區(qū)青山湖區(qū)灣里區(qū)325949360889

46、116058234358783285428105116562190143950527825466.5341.7888.7168.57-0.09縣進(jìn)賢縣新建縣安義縣914471590690538206194132102012972226466200424458211.5522.2724.0925.99以上表我們可以看到：各區(qū)人口增長(zhǎng)明顯高于各縣，說(shuō)明城市化進(jìn)程加快。青云譜、青山湖區(qū)的人口增長(zhǎng)高于東湖、西湖等市中心區(qū)。2、購(gòu)買(mǎi)力逐漸提高市城鎮(zhèn)居民收入、支配增長(zhǎng)數(shù) 單位：萬(wàn)元年份平均每人每月實(shí)際收入（元）平均每人可支配收入（元）平均每人每月生活費(fèi)支出（元）1990112.92112.3990.451

47、995299.94299.22247.891999515.28440.63339.782000481.72477.80327.073、一些區(qū)域性商業(yè)區(qū)初顯中心團(tuán)組雛形路路附近，由于大學(xué)等大中專(zhuān)院校的存在，商業(yè)發(fā)展很快，消費(fèi)層次也不低，有天虹商場(chǎng)的超市和百貨。路還有餐飲一條街。繩金塔附近，既準(zhǔn)備打造仿古一條街，又有站前路、船山路餐飲街，適當(dāng)布點(diǎn)一部分大中型商場(chǎng)，即可成為一個(gè)旅游商城。二、各區(qū)商業(yè)中心建設(shè)的可能性分析 （一）東湖區(qū)、西湖區(qū) 1、東湖區(qū)概況與特點(diǎn)（1）概況東湖區(qū)東自路東端起，西至葉樓渡口與青山湖區(qū)湖坊鄉(xiāng)、塘山鄉(xiāng)插花接壤，南沿路經(jīng)人民廣場(chǎng)轉(zhuǎn)路與西湖區(qū)相鄰，西北瀕贛江，中部跨八一大橋、瀛

48、上橋與新建縣望城鄉(xiāng)、青山湖區(qū)蛟橋鄉(xiāng)插花相連，北部跨贛江大橋（南橋）與青山湖區(qū)揚(yáng)子洲相靠。轄地25.53平方公里。2001年底全區(qū)共有人口542810人，人口密度為21262人/平方公里。（2）東湖區(qū)的特點(diǎn)是：全市主要商業(yè)街集中。寬闊的八一大道，繁華老街勝利路、路是全市商業(yè)中心。新建和擴(kuò)建的撫河路、疊山路、陽(yáng)明路、洪都大道、路、路等主要道路縱橫交錯(cuò)。商業(yè)建設(shè)再展新貌。勝利路已改建為以經(jīng)營(yíng)珠寶首飾、品牌服飾、餐飲娛樂(lè)為主的步行街；百貨大樓不斷擴(kuò)建；超市賣(mài)場(chǎng)等先進(jìn)業(yè)態(tài)積極引進(jìn)。生態(tài)環(huán)境良好。東北部有市最大的青山湖，現(xiàn)已開(kāi)辟成公園，中部有東、南、北3個(gè)風(fēng)景湖，西北部贛江流經(jīng)境。八一大橋、贛江大橋橫跨贛

49、江兩岸。區(qū)景色秀麗，具有江南水鄉(xiāng)的風(fēng)采和現(xiàn)代城區(qū)的雄姿。（3）結(jié)論東湖、西湖兩區(qū)共同轄有全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最集中的路和八一大道，共同擁有未來(lái)市級(jí)商業(yè)的資源。由于占地面積局限與市總體發(fā)展規(guī)劃所限，已不適合再發(fā)展區(qū)域性商業(yè)中心。2、西湖區(qū)概況與特點(diǎn)（1）概況西湖區(qū)東起東路經(jīng)艾溪湖至解放路東與青山湖區(qū)湖坊鄉(xiāng)插花接壤，西臨贛江與新建隔江相望，南傍建設(shè)路與青云譜區(qū)交界，北沿北路、東西路，與東湖區(qū)毗鄰。呈東西向不規(guī)則長(zhǎng)方形 ，全區(qū)總面積27.24平方公里，占城區(qū)總面積的42.7%。全區(qū)現(xiàn)轄路、南路、丁公路，十字街、繩金塔、西湖、三眼井、系馬樁、瓦子角、筷子巷、禾草街、廣外、洲等13個(gè)街道辦事處，298個(gè)居民委員

50、會(huì)。（2）特點(diǎn)A、市中心城區(qū)，人口稠密，達(dá)50余萬(wàn)。B、中型百貨（超市）10余家，但缺乏大型百貨。C、商業(yè)街較多，且有濱江仿古旅游之優(yōu)勢(shì)。（3）目前商業(yè)街現(xiàn)狀與商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃。商業(yè)街現(xiàn)狀商業(yè)街規(guī)劃序號(hào)街名經(jīng)營(yíng)戶(hù)數(shù)主要經(jīng)營(yíng)戶(hù)與占%序號(hào)街名1象山南路化工、五金街36633.91豐富發(fā)展象山南路化工原料一條街（移地）2淵明南路鞋類(lèi)街92762鞏固發(fā)展淵明南路鞋類(lèi)批發(fā)街3前進(jìn)路汽車(chē)配件街16037.53引導(dǎo)規(guī)前進(jìn)路汽車(chē)配件一條街4孺子路飲食街29327.34鞏固完善孺子路飲食街5路服裝街179485美化亮化船山路娛樂(lè)街6路建材街7871.86重新培育建設(shè)路水果批發(fā)一條街7精心打造繩金塔仿古街8綠化改造

51、沿?fù)岷犹厣虡I(yè)街 （4）結(jié)論西湖區(qū)與東湖區(qū)共同轄有全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最集中的路和八一大道，共同擁有未來(lái)市級(jí)商業(yè)的資源。西湖區(qū)作為市級(jí)商業(yè)的獨(dú)特資源是特色商業(yè)街，繩金塔仿古街、船山路娛樂(lè)一條街、撫河路商業(yè)街等均可作為特色營(yíng)造。由于占地面積局限與市總體發(fā)展規(guī)劃所限，已不適合再發(fā)展區(qū)域性商業(yè)中心。 （二）青云譜區(qū)1、青云譜區(qū)概況青云譜區(qū)位于城區(qū)的南端，是的南大門(mén)，境有聞名遐邇的“青云譜道院”（現(xiàn)辟為八大山人紀(jì)念館），區(qū)由此得名。青云譜區(qū)北沿建設(shè)路與西湖區(qū)接壤，南至青云譜火車(chē)站與毗連，西臨撫河、象湖、東與青山湖區(qū)湖坊、青云譜鄉(xiāng)插花相接，面積37.2平方公里，地勢(shì)平坦，平均海拔25米，最高點(diǎn)岱山，海拔51.5

52、米。青云譜區(qū)旅游資源豐富，境有象山、梅湖等景區(qū)。全區(qū)轄有5個(gè)街道辦事處，青云譜鄉(xiāng)和農(nóng)場(chǎng)各一個(gè)，101個(gè)居民委員會(huì)，有居民5.11萬(wàn)戶(hù)，人口22.92萬(wàn)。全區(qū)共有商品市場(chǎng)16個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1103個(gè)。全區(qū)現(xiàn)有大中型企業(yè)數(shù)十余家，著名的江鈴汽車(chē)，洪都航空兩大集團(tuán)均在境，具有較大的顧客支撐力。2、青云譜區(qū)特點(diǎn)城鄉(xiāng)結(jié)合。區(qū)有三店，洪都、徐坊、京山、岱山五個(gè)街辦，下轄101個(gè)居委會(huì)；鄉(xiāng)村有青云譜鄉(xiāng)和青云譜農(nóng)場(chǎng)。環(huán)境良好。地處市的南大門(mén)，交通便捷（20分鐘到機(jī)場(chǎng)，京九線縱貫全區(qū)，公路、水線、鐵路、空運(yùn)均較方便）。旅游資源豐富?！鞍舜笊饺思o(jì)念館”、朱橋梅村明清建筑群。商業(yè)相對(duì)落后，發(fā)展空間大。區(qū)市場(chǎng)發(fā)展較快，

53、但購(gòu)物環(huán)境尚欠缺，導(dǎo)致進(jìn)城購(gòu)物的心理習(xí)慣沒(méi)有改變。3、商業(yè)中心建設(shè)的布點(diǎn)與構(gòu)想地點(diǎn)選擇：包家花園，目前已有華聯(lián)、金迪廣場(chǎng)（百貨）、唐人街餐飲街等商業(yè)設(shè)施。且西有江鈴汽車(chē)集團(tuán)所在地的較大顧客支撐力，南有八大山人紀(jì)念館旅游圣地，容易凝聚顧客流。建設(shè)構(gòu)想：建設(shè)一個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域性商業(yè)中心，以收入較穩(wěn)定的汽車(chē)城科技人員、員工為主要消費(fèi)群，以周邊各類(lèi)居民為輔的購(gòu)物中心。（三）青山湖區(qū)1、青山湖區(qū)概況青山湖區(qū)位于市區(qū)的東西部，地跨贛江南北，撫河?xùn)|西。東南與縣接壤，西部與紅谷灘新區(qū)相連，全區(qū)總面積180平方公里，2001年全區(qū)總?cè)丝?7。06萬(wàn)人，人口密度每平方公里約1503人，轄5鎮(zhèn)1鄉(xiāng)1場(chǎng)。2、青山湖區(qū)

54、特點(diǎn)面積較大，且環(huán)繞城區(qū)，故商業(yè)呈現(xiàn)分散性的特點(diǎn)。與東湖、西湖、青云譜相比，發(fā)展水平還較低，故商業(yè)呈現(xiàn)小型化，低檔次的特點(diǎn)。大中專(zhuān)院校集中，兩大開(kāi)發(fā)區(qū)在境，為商業(yè)提供了持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。 3、商業(yè)中心建設(shè)的布點(diǎn)與構(gòu)想根據(jù)市城鄉(xiāng)規(guī)劃院規(guī)劃，青山湖區(qū)有城東與兩大片區(qū)的發(fā)展變化設(shè)想，通過(guò)兩大片區(qū)大學(xué)城發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展，人口集中后，發(fā)展區(qū)域性商業(yè)中心存在可能性。第一步可先發(fā)展城東片區(qū)大學(xué)周邊商業(yè)中心。這是目前最理想的地點(diǎn)，一是大學(xué)等院校集中在路、路一帶，二是消費(fèi)人口逐漸增多，消費(fèi)層次不低，且有時(shí)尚消費(fèi)的需要，三是已有錦繡谷等大中型百貨、超市，已有餐飲業(yè)相對(duì)集中的路。第二步可發(fā)展片區(qū)商業(yè)中心，其優(yōu)勢(shì)是地理

55、位于贛江邊新開(kāi)發(fā)高層居住區(qū)，移有大量居民遷入，且消費(fèi)層次較高，預(yù)計(jì)達(dá)20萬(wàn)人。（四）紅谷灘1、概況 紅谷灘位于贛江大橋至生米大橋之西北岸，岸線長(zhǎng)18公里，規(guī)劃面積45平方公里。中心區(qū)4平方公里，為市新興的CBD與行政中心。 紅谷灘目前人口56萬(wàn)，規(guī)劃2010年達(dá)到25萬(wàn)。 2、建設(shè)進(jìn)程目前啟動(dòng)兩大塊：一是贛江大橋至八一大橋的鳳凰洲，建設(shè)美食城，吸引全國(guó)各地風(fēng)味小吃，建材市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)也正在考慮中。二是吹沙造地形成的紅角洲，建設(shè)行政中心、商貿(mào)和體育中心。住宅建設(shè)：萬(wàn)達(dá)在此建一中高檔住宅小區(qū)，占地900畝；本地的農(nóng)民公寓，建設(shè)500幢，占地500畝。大型交通樞紐中心（終點(diǎn)站）已引入紅谷灘，以

56、增加興旺客流量。商委已預(yù)留土地，準(zhǔn)備引進(jìn)大型超市賣(mài)場(chǎng)和五星級(jí)酒店。3、建設(shè)商業(yè)中心的可能性分析紅谷灘作為的陸家嘴來(lái)建設(shè)，起點(diǎn)高，未來(lái)消費(fèi)層次高。建設(shè)商業(yè)中心要充分考慮未來(lái)顧客結(jié)構(gòu)，因此房地產(chǎn)樓盤(pán)建設(shè)的層次與如何吸引目標(biāo)顧客等都要綜合考慮。商業(yè)中心若以陸家嘴建設(shè)須考慮商業(yè)發(fā)展的未來(lái)性，如集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲于一體的購(gòu)物中心應(yīng)在首選之中。第四部分 市消費(fèi)特征調(diào)查一、市消費(fèi)心理調(diào)查來(lái)市商業(yè)中心目的調(diào)查：購(gòu)物為主，休閑觀光其次。調(diào)查結(jié)果顯示：來(lái)市商業(yè)中心目的購(gòu)物雖然占大多數(shù)，占61.1%。調(diào)查在周末進(jìn)行，故休閑觀光比例較高，占16.4%。購(gòu)物原因調(diào)查：日常生活需求為主。調(diào)查結(jié)果顯示： 購(gòu)物以日常生活

57、需要為主要原因，占53.9%。個(gè)性需求比例也較高占29%，饋贈(zèng)親友占27.8%。旅游紀(jì)念也占21%，說(shuō)明旅游人口的數(shù)量。購(gòu)物心理調(diào)查：選擇性、目的性為主，即興性比例略低。調(diào)查結(jié)果顯示：目的性、選擇性購(gòu)物比例略高；即興性比例略低。購(gòu)買(mǎi)商品調(diào)查：日常生活型需求為主。 調(diào)查結(jié)果顯示：服裝鞋帽為最高，這說(shuō)明了顧客日常生活需求型購(gòu)物的容?；瘖y品占到平時(shí)購(gòu)物的第二位，電腦、家電、小商品第三五位，食品第六位。這也跟日常生活型需求有關(guān)。餐飲、文化消費(fèi)、休閑娛樂(lè)等比例都在13%以上。二、市市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)查1、消費(fèi)者來(lái)源調(diào)查：本市為主，省與外省市人占有一定比例。2、消費(fèi)者年齡調(diào)查：青少年消費(fèi)群已成的消費(fèi)主力。注：

58、因本次調(diào)查員多為當(dāng)?shù)厣碳夹Ｇ嗄陮W(xué)生，調(diào)查對(duì)象未能全面，故該數(shù)據(jù)不能代表整體消費(fèi)者比例，但從我們觀察調(diào)查看，青少年消費(fèi)群成為的消費(fèi)主力已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。3、消費(fèi)者性別調(diào)查：女性略高，與各地?cái)?shù)據(jù)接近。4、消費(fèi)者職業(yè)調(diào)查：因調(diào)查對(duì)象中青少年較多，故職業(yè)結(jié)構(gòu)中自由職業(yè)、外企白領(lǐng)、學(xué)生比例較高。5、消費(fèi)者文化水平調(diào)查：文化程度較高，中等學(xué)歷第一位，高等學(xué)歷第二位。6、消費(fèi)者月收入水平調(diào)查：中等收入為主。三、市市民生活方式調(diào)查休閑安排調(diào)查：在家看電視為主，逛街其次。調(diào)查顯示：市居民休閑時(shí)間在家看電視、VCD為主體， “到市中心逛街”比例較高。在本地區(qū)逛街所占比例低于市中心逛街。再次是休閑娛樂(lè)活動(dòng)：依次為

59、娛樂(lè)場(chǎng)所活動(dòng)、邀親友來(lái)家、棋牌活動(dòng)、看電影等。2、逛街群體調(diào)查：朋友同學(xué)為主，家人其次3、交通工具調(diào)查：公交、自行車(chē)為主。調(diào)查顯示：市居民平時(shí)上下班以公交、自行車(chē)為主，反映了這里工薪族為主的公交消費(fèi)。摩托、助動(dòng)車(chē)與轎車(chē)出行亦占一定比例。4、購(gòu)物消費(fèi)的容地點(diǎn)調(diào)查：百貨類(lèi)商品消費(fèi)外流較大。項(xiàng)目居民區(qū)消費(fèi)市中心消費(fèi)菜場(chǎng)超市大賣(mài)場(chǎng)本地區(qū)百貨店合計(jì)百貨商廈專(zhuān)賣(mài)店超市賣(mài)場(chǎng)大市場(chǎng)其它商店合計(jì)日常生活用品13.539.56.88.067.88.23.013.03.54.532.2副食品1437.15.18.064.27.24.216.63.34.535.8服裝1.64.414.813.2 =SUM(left)

60、 3421.1253.114.72.166皮鞋0.34.310.617.1 =SUM(left) 32.321.6313.48.63.167.7化妝品0.89.78.816 =SUM(left) 35.328.624.872.61.764.7黃金首飾0.64.48.118.2 =SUM(left) 31.332.725.44.73.62.368.7工藝品1.74.61018.9 =SUM(left) 35.220.8196.612.36.164.8耐用消費(fèi)品3.520.57.918.1 =SUM(left) 5016.27.69.988.350餐飲小吃13.8165.815.6 =SUM(le