《契稅、土地使用稅、土地增值稅的帳務(wù)處理》

1、契稅、土地使用稅、土地增值稅的帳務(wù)處理契稅土地使用稅土地增值稅的帳務(wù)處理.契稅取得土地使用權(quán)而繳納的契稅1、一般企業(yè)(1)有償取得土地使用權(quán)時(shí)對(duì)于企業(yè)取得的土地使用權(quán)，若是有償取得的，一般應(yīng)作為無形資產(chǎn)入帳，相應(yīng)地， 為取得該項(xiàng)土地使用權(quán)而繳納的契稅，也應(yīng)當(dāng)計(jì)入無形資產(chǎn)價(jià)值。例1:某中外合資企業(yè)1998年1月從當(dāng)?shù)卣种腥〉媚硥K土地使用權(quán)，支付土 地使用權(quán)出讓費(fèi)1200000元，省政府規(guī)定契稅的稅率為4%，則按規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的契 稅為：應(yīng)納稅額= 1200000 x4%=48000元，企業(yè)在實(shí)際繳納契稅時(shí)作如下會(huì)計(jì)分錄： 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 48000 TOC o 1-5 h z 貸：

2、銀行存款48000(2)無償取得土地使用權(quán)時(shí)若該土地使用權(quán)為無償取得，則一般不將該土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)入賬，相應(yīng)地， 企業(yè)繳納的契稅，可作為當(dāng)期費(fèi)用入賬。企業(yè)在實(shí)際繳納時(shí)作如下會(huì)計(jì)分錄： 借：管理費(fèi)用XXXX貸：銀行存款XXXX 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出，包括其繳納的契稅，應(yīng)當(dāng)計(jì) 入開發(fā)成本。企業(yè)在實(shí)際繳納契稅時(shí)作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)契稅XXXX貸：銀行存款XXXX承受房屋所有權(quán)而繳納的契稅對(duì)于企業(yè)因承受房屋所有權(quán)而應(yīng)繳納的契稅，不管是有償取得還是無償取得，按規(guī)定 均應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值。企業(yè)在實(shí)際繳納時(shí)會(huì)計(jì)分錄如下：借：固

3、定資產(chǎn)XXXX貸：銀行存款XXXX 土地使用稅按規(guī)定計(jì)算出應(yīng)繳的土地使用稅時(shí)借：管理費(fèi)用貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交土地使用稅實(shí)際繳納土地使用稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交土地使用稅貸：銀行存款計(jì)算出應(yīng)補(bǔ)繳的土地使用稅稅額時(shí)借：管理費(fèi)用貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交土地使用稅實(shí)際補(bǔ)繳納土地使用稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交土地使用稅貸：銀行存款收到稅務(wù)機(jī)關(guān)退回的以前年度多繳納的土地使用稅時(shí)借：銀行存款貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交土地使用稅借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交土地使用稅貸：以前年度損益調(diào)整免征土地使用稅的單位和企業(yè)，由于其不需要計(jì)算繳納土地使用稅，因而不存在相應(yīng)的 會(huì)計(jì)核算。 土地增值稅一、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率（一） 增值額未超過扣除

4、項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%（二） 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分稅率為40%（三） 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分稅率為50%（四） 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分稅率為60%二、計(jì)算土地增值稅稅額，具體公式如下：（一） 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的：土地增值稅稅額=增值額X30%（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的：土地增值稅稅額=增值額X40%-扣除項(xiàng)目金額x5%（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的：土地增值稅稅額=增值額X50%-扣除項(xiàng)目金額X15%（四） 增值額超過200

5、%的：土地增值稅稅額=增值額X60%-扣除項(xiàng)目金額X35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。三、扣除項(xiàng)目（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一 規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥?安置動(dòng)遷用房支出等。2、前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文

6、、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。3、建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程 發(fā)生的支出。5、公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。6、開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦 公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙?/p>

7、融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù) 實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取 得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按 取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣 除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（四）評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的 重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）稅金稅金

8、，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的 教育費(fèi)附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。（六）加計(jì)2 0%的扣除根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金 額和按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和，加計(jì)20%的扣除。四、計(jì)算舉例例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金 300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以每平方 米4,000元價(jià)格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅?/p>

9、出，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附 加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬元，請(qǐng)問如何繳納土地增值稅。計(jì)算步驟如下：第一步：計(jì)算商品房銷售收入4,000 x10,000=4,000萬第二步：計(jì)算扣除項(xiàng)目金額1、購買土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬元2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：1,500元x10,000平方米= 1,500萬元3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：因?yàn)椴荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為：（300+ 1500）x10% = 180萬元，應(yīng)按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。4、計(jì)算加計(jì)扣除：（300+1500） x20% = 1800 x20%=360萬元5、稅金：170萬元扣除項(xiàng)目金額=300+1,500+180+360+170 = 2,510萬元第三步：計(jì)算增值額增值額=商品房銷售收入一扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4,000-2,510=1,49。萬元第四步：確定增值率增值率=1,490 / 2,510 x100%=59.36%增值率超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%第五步：計(jì)算土地增值稅稅額土地增值稅稅額=增值額x40 %扣除項(xiàng)目金額x5 %= 1,490 x40 %-2,510 x5 %=