某酒店可行性實(shí)施分析報(bào)告[絕對完整]

1、 .wd. .wd. .wd.某酒店工程可行性研究報(bào)告編撰單位：*編撰時(shí)間：*年*月*日目 錄總論1、1 工程概況1、2 工程提出的背景及建設(shè)必要性1、3 可行性研究的依據(jù)和范圍1、4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、5 施工進(jìn)度方案市場調(diào)研及前景預(yù)測2、1 度假公寓的概念2、2 三亞引入度假公寓的情況介紹2、3 目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比工程分析2、4 本工程與其他工程相比擬優(yōu)劣勢分析2、5 本工程前景預(yù)測工程定位3、1 主題定位3、2 功能定位3、3 市場定位3、4 工程建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3、5 價(jià)格定位3、6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位3、7 銷售方式定位3、8 物業(yè)管理定位 營銷策略4、1

2、宣傳主題概念4、2 賣點(diǎn)整合4、3 優(yōu)惠措施4、4 銷售目標(biāo)體系整體推廣思路4、5 分階段控制的公關(guān)效果4、6 外發(fā)式宣傳策略4、7 銷售進(jìn)度目標(biāo)4、8 資金回籠方案投資估算和資金籌措5、1 投資估算5、2 資金籌措財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析6、1 盈虧平衡分析6、2 贏利預(yù)測6、3 敏感性分析6、4 社會(huì)效益分析第七章 結(jié)論第一章 總論1、1 工程概況本報(bào)告所陳述的對象為*酒店*，以下簡稱本工程。本工程位于三亞著名的國家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海

3、的假日旅行線。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純潔的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級(jí)旅游目的地。據(jù)國際環(huán)境保護(hù)組織對世界48個(gè)國家158個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)展監(jiān)測評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。國家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場列入全國5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點(diǎn)。 本工程建設(shè)用地東接天域度假酒店一期；南臨南中國海；西接紅樹林度假酒店五星級(jí)；北靠亞龍灣高爾夫球場，地塊方正規(guī)那么，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想

4、用地。1、2 工程提出的背景及建設(shè)必要性在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)開展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡開展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游開展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開場復(fù)蘇，并朝著良性的方向開展，三亞的房地產(chǎn)開場了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費(fèi)觀念的改

5、變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購置。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供應(yīng)的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無一家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場對亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的天域度假酒店二期無疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供

6、應(yīng)市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1、3 可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對市場的充分了解和對該工程的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的局部將著重對本工程的市場分析、工程定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營銷推廣策略以及工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)展研究。1、4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：58070平方米總建筑面積：67981平方米可銷售面積：34000平方米，建筑密度：24。46%容積率：0。72綠化率：65。6%1、5 施工進(jìn)度方案1、5、1 2003年11月29日破土開工1、5、2 2004年1月26日構(gòu)造到達(dá)正負(fù)零1、5、3 2

7、004年5月18日構(gòu)造封頂1、5、4 2005年6月30日交付使用第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測2、1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店由時(shí)權(quán)酒店TIME SHARE演變而來。它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)展了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店那么是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。投資者既可長期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資

8、品種。產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了時(shí)機(jī)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。據(jù)國際旅游組織2002年報(bào)告，其增長率到達(dá)19.3%。到2003年，已有6.5萬個(gè)家庭在81個(gè)國家的6000多個(gè)旅游目的地購置了時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。美國的產(chǎn)權(quán)酒店已超過了1000個(gè)。在中國內(nèi)地，從1995年開場流行。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開場出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。2、2 天域度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析一市場形勢分析一客觀區(qū)域市場分析

9、天域二期的定位是：中國亞龍灣國家級(jí)旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營歷史的五星級(jí)度假酒店的二期工程。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。工程所處的市場形勢利好。 1從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)開展最迅速的城市之一。在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)開展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡開展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游開展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅

10、游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭推出高檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤就出售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天降臨的信號(hào)。緊接著，“碧海藍(lán)天、“藍(lán)海花園、“昌達(dá)海景花園等隨之跟進(jìn)。2002年底，“陽光海岸投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。現(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女，銷售勢頭有增無減。2003年1月-7月，三亞市共銷售住宅面積達(dá)31.17萬平方米，商鋪面積1.67平方米，在非典疫情剛過去的7月份中，銷售面積達(dá)3.11萬平方米其中認(rèn)購面積為1.35萬平方米，這說明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)

11、已經(jīng)駛?cè)氚部悼焖俚拈_展軌道。 2三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個(gè)城市美為驕人的資源。而天域二期，那么是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。國家環(huán)?？偩謱θ珖?7個(gè)沿海城市的28個(gè)海水浴場進(jìn)展的水質(zhì)監(jiān)測結(jié)果說明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。每年有300多萬的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。3的生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。近年來三亞城市開展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設(shè)“國際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市這個(gè)目標(biāo)，以“旅游度假、生態(tài)示范為個(gè)性

12、特色，對城市總體規(guī)劃進(jìn)展了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)展了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動(dòng)，這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。4房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購置者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了20%，而全國其他城市的購置者占了70%。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)開展的一個(gè)必然。

13、這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機(jī)。2001年，以瑞海豪庭的被搶購為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個(gè)信號(hào)。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺(tái)和東南亞各國的買家。在中國最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價(jià)格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來了。綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社

14、全環(huán)境和地理位置。這都是本工程面對的市場基礎(chǔ)。二市場供求分析天域酒店開業(yè)之時(shí)，亞龍灣僅為凱萊一家五星級(jí)酒店，客房接待能力達(dá)不到30萬人次/年，但經(jīng)過幾年的開展，已經(jīng)出來了喜來登、環(huán)球城等十幾家星級(jí)酒店，客房接待能力越過300萬人次/年。三亞旅游市場的穩(wěn)步開展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機(jī)。從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周 基本就供不應(yīng)求。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來游客增長的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長速度之比方下：酒店接待能力實(shí)際到訪游客數(shù)量圖例： 表38151426321705022080330單位：萬/人次 199

15、9年2000年2001年2002年2003年從上表可見亞龍灣的酒店還沒有到達(dá)飽和，星級(jí)客房接等依然有很大的市場。天域二期的開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場需求的。天域二期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來登等酒店，這將結(jié)實(shí)的穩(wěn)固和保持其競爭地位。三工程比擬分析 1工程地塊情況工程的地塊A5-2，約58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國海，北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場，緊挨著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。用開發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。因?yàn)檎畬σ痪€海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無論開發(fā)為何種物

16、業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。 2市場定位天域二期是設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，包括世界500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。從產(chǎn)權(quán)出售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供亞龍灣的自有星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)客房，對象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標(biāo)的自有資金在千萬以上的投資群體。 3比擬分析在同樣的地理?xiàng)l件下，亞龍灣暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的工程，擁有一線海景的凱萊、喜來登等酒店，沒有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。嚴(yán)格來說三亞引入產(chǎn)權(quán)酒店概念的房地產(chǎn)工程并不多見。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在開展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店 基本是一個(gè)空白。目前唯一競爭

17、對手是位于亞龍灣天域一期北面的“華宇皇冠假日酒店。因位于二線海景，所以與本工程存在不可比性?！叭A宇皇冠假日酒店現(xiàn)在價(jià)格定位是：13000元/平方米均價(jià)。工程名稱工程位置開發(fā)商開盤或預(yù)計(jì)開盤日期總占地面積總建筑面積容積率建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù)8層戶型工程優(yōu)勢：1、地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最正確地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對大海的需要；2、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；八層帶電梯，提升了工程的檔次。工程劣勢：1、工程規(guī)模稍小，無法構(gòu)筑更完美的社區(qū)環(huán)境；2、戶型設(shè)計(jì)面積較大，不能非常適用內(nèi)地人購房對面積的要求；3、本工程地處椰夢長廊的盡頭和老城區(qū)，周

18、邊環(huán)境稍顯美中缺乏。宣傳與銷售方式采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售銷售價(jià)格2780元起，高一層加50到100不等，均價(jià)3100客戶主要來源80%以上為內(nèi)地游客目前銷售情況住宅局部銷售率已到達(dá)95%其他裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房2、4 本工程優(yōu)劣勢分析本工程同華宇皇冠工程相比擬，具有共同的特點(diǎn)：都位于亞龍灣。均為新建工程本工程與華宇皇冠工程相比擬具有如下優(yōu)勢：位置更好，我們?yōu)榕R海一線，產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計(jì)更符合市場的需求突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶對旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設(shè)專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營造度假氣氛。本工程與其

19、他工程相比擬具有的劣勢：采用酒店式設(shè)計(jì)及配套，公共建筑面積較多2、5 本工程前景預(yù)測我們評(píng)價(jià)本工程的原那么是慎重、保守的，但本工程的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。我們在以下局部的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場價(jià)格；本錢，又是按最高可發(fā)生的本錢估算，因此，從理論上來講，本工程的實(shí)際收益率將會(huì)高于本工程以下預(yù)測的理論收益率。隨著海南整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定開展，房地產(chǎn)市場價(jià)格的上升也是指日可待。三亞作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關(guān)注，而位于世界級(jí)旅游目的地的天域度假酒店二期，更會(huì)為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測，本工程具有較好的市場

20、前景。第三章 工程定位3、1 主題定位天域度假酒店二期絕版海景視野，一生的度假方案國寶級(jí)的海景，您將不再是過客3、2 功能定位結(jié)合天域度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設(shè)計(jì)的天域度假酒店二期，完善第一期的設(shè)施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強(qiáng)市場競爭優(yōu)勢。33開發(fā)該工程目的定位：1投資收益的最大化 2提升現(xiàn)有天域酒店的品牌形象； 3為亞龍灣成為世界級(jí)的旅游目的地做出奉獻(xiàn)； 4增強(qiáng)在市場競爭力； 5增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率； 6完善一期的設(shè)施，使酒店的配套和運(yùn)作最正確化。34工程開發(fā)的市場需求定位天域度假酒店一期已經(jīng)運(yùn)行五年。過去的五年里天域積累了許多成功的經(jīng)歷，這些都將成為天域

21、二期建成后，成功運(yùn)作的保障。五年中客人反響了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的重要源動(dòng)力。這些意見包括：1對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對海景客房，尤其是對正海景客房的需求；2對多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求；3對現(xiàn)有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的熱帶植物；4需求更多的娛樂設(shè)施，包括海灘和水上運(yùn)行；5需求更多的康體設(shè)施和水療SPA設(shè)施；6需求更多的獨(dú)家休閑和VIP空間；7需求更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)。35行業(yè)開展趨勢工程影響天域度假酒店建成以后，亞龍灣出現(xiàn)了許國國際知名品牌酒店，多種不同風(fēng)格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國外先進(jìn)的管理經(jīng)歷與優(yōu)質(zhì)

22、服務(wù)，對天域形成了壓力。為了保持天域在市場上的競爭力，天域應(yīng)該在以下方面跟上行業(yè)開展趨勢，通過二期的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國式熱帶濱海度假酒店：1規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；2更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；3表達(dá)與其它國際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和特色，提高對國際客源的吸引力，提高市場競爭力；4招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，提高服務(wù)水準(zhǔn)；5增加康體和安康水療設(shè)施；6與一期合并，建成具有明顯獨(dú)特?zé)釒эL(fēng)格的超大的園林，強(qiáng)化其不可比性。36公共的配套條件1亞龍灣國家旅游度假區(qū)1992年建設(shè)，有完整的包括邊防、消防支隊(duì)、

23、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)；2中國銀行已經(jīng)設(shè)立儲(chǔ)蓄所；各大酒店設(shè)立自動(dòng)取款柜員機(jī)以及在柜臺(tái)POS機(jī)的直接交付款操作和外幣兌換；3郵電代辦設(shè)置在各大酒店；4文化體育設(shè)施包括：亞龍灣高爾夫球場、各大酒店的網(wǎng)球場、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)和和沙灘運(yùn)動(dòng)等；5各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室；6給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全；7排污系統(tǒng)、垃圾站健全；8通往市區(qū)和機(jī)場、車站的交通便利。3、3 市場定位市場定位實(shí)際上就是選擇買家，確定工程的目標(biāo)購置者和目標(biāo)使用者是哪一類人。下面將根據(jù)“家庭生活的階段及“區(qū)域兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定工程的目標(biāo)客戶群體。3. 3. 1、以“

24、家庭生活的階段性為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析家庭生活周期階段與特點(diǎn)住宅購置與消費(fèi)特點(diǎn)旅游及旅游物業(yè)購置消費(fèi)特點(diǎn)1、單身階段：年輕、單身幾乎沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。但普遍沒有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。好動(dòng)型青年公寓的主要租買者。對新生事物的承受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨(dú)鐘。貸還款能力強(qiáng)，承受貸款購物的方式。出游以朋友同事作為組合元素。2、新婚階段：年輕夫妻，無子女經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來要好。購置力強(qiáng)，對耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。對中小型住宅購置需求較為強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購置力強(qiáng)，開場以家庭為旅游的組合方式。對自助游擁有更充足的財(cái)力、精力和興趣，而暫時(shí)沒有繁重的工作與家

25、庭負(fù)擔(dān)。購置住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對其購置力給予有力支持。3、滿巢階段一：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購置的頂峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購置較多兒童用品，購置住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。開場承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。4、滿巢階段二：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況較好。購置趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)歷的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。開場注重投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度

26、假生活已經(jīng)提到議事日程。時(shí)間與財(cái)力對此的支持處于不斷上升階段，同時(shí)財(cái)力和對新事物的承受程度正處一個(gè)最正確的平衡點(diǎn)。5、滿巢階段三：年長夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購置冷靜、理智，住房儲(chǔ)蓄購置力已達(dá)頂峰。仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正到達(dá)頂峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。6、滿巢階段：年長夫婦，子女離家自立前期收入較高。購置力到達(dá)頂峰期，住房購置力釋放大局部，較多購置老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休收入減少。有充足的時(shí)間和金錢方案度假的生活，其中局

27、部由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開場減退，并且對新生事物的承受程度已經(jīng)大幅度下降。7、孤獨(dú)階段：單身老人獨(dú)居收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。消費(fèi)力和消費(fèi)興趣明顯下降。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，工程的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括以下3個(gè)局部：33. 1.1、經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層包括上表中階段1、2的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。行為及性格特征對新生事物擁有最快的承受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。對自助游情有獨(dú)鐘，因而長時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為

28、完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。容量大，快節(jié)奏的旅游活動(dòng)比擬適合他們的口味。因而，周邊旅游景點(diǎn)廣泛分布的三亞將對其有強(qiáng)大的吸引力。價(jià)格適中偏低，使用時(shí)間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開場進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對貸款購物的方式比擬容易承受。隨著產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。由于暫時(shí)沒有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場營銷活動(dòng)的影響。同時(shí)，彼此間的相互影響力也不容無視。3. 3. 1. 2、注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段4、5的人

29、群。行為及性格特征該類人群的家庭構(gòu)造及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階段。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對生活質(zhì)素的要求提升到一個(gè)更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。家庭擁有一定的積蓄，并進(jìn)入有方案的收支模式中，對投資有著最濃厚的興趣及較強(qiáng)的實(shí)力。度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)展。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí)，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個(gè)家庭有條理的理財(cái)模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動(dòng)的影響而激發(fā)的沖動(dòng)型消費(fèi)行為已 基本不存在。但由于處于 基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位，容易為表達(dá)和自身的社會(huì)地位相對稱的虛榮心而產(chǎn)生購置行為。3. 3. 1. 3、財(cái)

30、力雄厚人包括上表中階段6的人群行為及性格特征擁有最充足的時(shí)間和精力方案退休后的度假生活?；貜?fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。節(jié)奏緩慢配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣雖然逐步進(jìn)入“無收入的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢方案去享受退休后的悠閑日子。期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長時(shí)間自住時(shí)機(jī)的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。因此，本工程推出的旅游度假物業(yè)將會(huì)成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個(gè)

31、時(shí)機(jī)。3. 3. 2、以“區(qū)域作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對目標(biāo)客戶層的分析3. 3. 2.1、以上海為核心的長三角地區(qū)主觀影響因素長三角地區(qū)人士的務(wù)實(shí)特征令其對投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力相對于北方地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險(xiǎn)較高的無把握的投資選擇。對新生事物的承受速度較慢，承受程度偏低。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績r(jià)處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購置能力較強(qiáng)。因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健投資，會(huì)更有吸引力；同時(shí)，開展商的實(shí)力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的局部。客觀影響因素長三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。但同時(shí)，也因地域交通的近便和消費(fèi)

32、的節(jié)省，使三亞成為他們樂于選擇的度假地點(diǎn)。3. 3. 2.2、以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購置欲望和購置行為的。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞?？陀^影響因素以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一局部富裕階層，就整個(gè)市場容量來說

33、，北京地區(qū)無疑是最大的。在北京地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格居高不下的情況下高檔住宅商品價(jià)格普遍高于7000元/平方米，到三亞購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞較低房價(jià)的情況下會(huì)顯得輕松而沉著。因此 ，綜上分析，本工程的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為：區(qū)域市場應(yīng)為“三北地區(qū)和長三角地區(qū)目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭三北地區(qū)和長三角地區(qū)的中小企業(yè)具體細(xì)分，該工程的細(xì)分市場應(yīng)是：第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金享受型市場第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人子女出資養(yǎng)老型市場第三類市場

34、：以改善居住質(zhì)量為主要目的的三亞市本地居民和在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級(jí)經(jīng)理居住型市場第四類市場：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營收入為主要目的的投資型市場第五類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶3、4 工程建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3、4、1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色本工程的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會(huì)議團(tuán)隊(duì)提供一個(gè)高檔的休閑度假酒店。本工程設(shè)計(jì)為一幢“F型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公共配套。“F型建筑物圍合局部，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的設(shè)計(jì)理念，融合海南的外鄉(xiāng)文化特色。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的

35、雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上80多種罕見的熱帶植物、果樹、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬種，美不勝收。別具一格的開敞式酒店大堂，熱帶風(fēng)情的豪華觀?？头浚诤铣沙鰞?yōu)美的海濱度假酒店效果。342建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位1標(biāo)高大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面積高 elo +12.0以上，以防范在臺(tái)風(fēng)期間供水的侵襲；2景觀與朝向?qū)⒖头颗c高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計(jì)于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。3地形利用充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設(shè)計(jì)，減少建筑物對人的視

36、覺沖擊和房間之間的對視。4規(guī)模與設(shè)計(jì)參見?技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表?設(shè)計(jì)約400套客房，安排不同布局方式的單元，1000平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶內(nèi)、外兒童娛樂園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有巴厘島風(fēng)格的戶外溫泉SPA、夏威夷式泳池；熱帶園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動(dòng)的私密性的相輔相成；同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。5建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對天域二期工程特點(diǎn)，充分利用亞龍灣一線海景的資源優(yōu)勢，將其建成全海南、也是全中國最大的一線海景五星級(jí)度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分表

37、達(dá)其硬件優(yōu)勢。建筑采用框架構(gòu)造，戶型以單間為主，配以局部雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。戶型面積從51m2到256 m2不等。裝修：全部按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。在銷售期間提供不同戶型的樣板房1-3間(套)。6設(shè)計(jì)意圖和要求：a.充分利用陽光，同時(shí)以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；b創(chuàng)造一個(gè)有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個(gè)性和氣候特征；客房和公共空間應(yīng)有最大海景和高爾夫球場景觀；結(jié)合環(huán)保設(shè)計(jì)，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。本工程房屋造型及風(fēng)

38、格以休閑度假為原那么，表達(dá)酒店外觀，工程建設(shè)密度低，大綠化，充分表達(dá)海景最大化和熱帶園林效。3、4、3 功能分類及戶型設(shè)置定位3、4、3、1 功能分類本工程總建筑面積約67981平方米，其中：客房局部34000平方米，占總建筑面積的50%，公用設(shè)施局部包括為18116平方米，占總建筑面積的26%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室局部：15865平方米占總建筑面積的23%，包括：辦公室、停車場、倉庫等。3、4、3、2 戶型設(shè)置建議設(shè)置三種銷售戶型：單間、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)

39、一陽臺(tái)，帶一個(gè)小型的衣帽間。面積在51-80平方米，235間，占53。7%雙套間設(shè)計(jì)為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺(tái)，面積在100-140平方米，111間，占25。4%；三套間設(shè)計(jì)是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺(tái)，面積在160-256平方米，90間，占20。6%。備注：三套間在銷售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)展組合或分拆。3、5 價(jià)格定位該工程的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好局部的套房承擔(dān)更多的本錢，從而使售價(jià)水平更能被大局部的客戶所承受，以快速回收資金。景觀較好的套房雖然價(jià)格較高，但由于好的景觀

40、會(huì)十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。具體定價(jià)建議如下：3、5、1 相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)：1、本工程公寓局部銷售面積約18900平方米；商業(yè)用房局部約1100平方米?？備N售面積約20000平方米；2、本工程總建筑面積：約21166平方米；3、本工程總投資費(fèi)用：約6578萬元見附件1；5、可銷售面積局部單位本錢：3289元/平方米。352 平均售價(jià)制定建議公寓局部：70%毛利潤：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位本錢1+70%=5591元/M2；80%毛利潤：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位本錢1+80%=5920元/M2；90%毛利潤：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位本錢1+90%=6249元/M2。具

41、體的銷售價(jià)格，要充分考慮銷售市場因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比工程的售價(jià)策略，以及本工程的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場導(dǎo)入期內(nèi)部認(rèn)購期，為了盡快使市場承受本工程，建議在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。本階段的售價(jià)在單位本錢的基礎(chǔ)上提高70%+80%/2，即75%：銷售平均價(jià)格為：5760元/M2；第二階段，本階段為市場上升期取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期，由于前階段的市場成功開拓，使得本工程逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。本階段的售價(jià)在單位本錢基礎(chǔ)上提高70%+80

42、%+90%/3，即80%：銷售平均價(jià)格約為：5920元/M2；第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)展，使得本工程呈現(xiàn)旺銷趨勢，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位本錢的基礎(chǔ)上提高90%：銷售平均實(shí)收價(jià)格約為：6250元/M2。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)5850元/M2的銷售價(jià)格。備注：1、此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。2、控制本工程贏利水平，可通過銷售時(shí)對銷售門市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷售市場反映良好，目標(biāo)客戶對本工程推出的門市價(jià)格承受程度較高，那么相應(yīng)的減少折讓；反之，那么加大折讓，但

43、維持最高平均5%的折讓率。3、5、3 價(jià)格分布不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以價(jià)格上的調(diào)整。我們將不同朝向客房劃分為多個(gè)級(jí)別，如以下列圖所示：A2A2A1A1A1A1A2A2C2C1B2B1A2A2A1C2C1B2B1A2A1海景局部標(biāo)準(zhǔn)層戶型可能會(huì)根據(jù)銷售的需要作適當(dāng)調(diào)整將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為：A1、A2、B1、B2、C1、C2六個(gè)級(jí)別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同公寓的價(jià)格分布。價(jià)格區(qū)域分布表底紋局部為價(jià)風(fēng)格整系數(shù)樓 層A1區(qū)A2區(qū)B1區(qū)B2區(qū)C1區(qū)C2區(qū)1.401.291.201.121.051.001/F1.0000套1套1套1套1套1套2/F1.

44、0102套3套2套2套2套2套3/F1.0206套7套2套2套2套2套4/F1.0356套7套2套2套2套2套5/F1.0503套4套2套2套2套2套6/F1.0653套4套2套2套2套2套7/F1.0805套5套2套2套2套2套8/F1.0955套5套2套2套2套2套9/F1.1106套7套2套2套2套2套10/F1.1256套5套2套2套2套2套11/F1.1406套4套1套2套2套2套12/F1.1556套4套1套2套2套2套套數(shù)共200套54套56套21套23套23套23套說明：以上價(jià)格區(qū)域分布表說明，在制訂詳細(xì)的價(jià)格時(shí)要遵循以上分布規(guī)律，以C2區(qū)、1/F為基準(zhǔn)價(jià)格起價(jià)，然后按照陰影局

45、部的價(jià)風(fēng)格整系數(shù)進(jìn)展價(jià)格細(xì)分調(diào)整。3、6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)工程以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合工程自身特點(diǎn)。從理論上講，房地產(chǎn)的工程應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最正確姿態(tài)，它應(yīng)該是： 主體工程已 基本完成 配套設(shè)施已全部到位 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 形象與品牌的推廣已到達(dá)了預(yù)期的效果 物業(yè)的管理模式、服務(wù)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒但針對該工程的特點(diǎn)： 自籌資金無法完成工程建設(shè)，局部后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款；施工周期短：是否具備上述最正確條件，所形成的時(shí)間差也不過是三、四個(gè)月的時(shí)間，以最正確姿態(tài)出現(xiàn)時(shí)再入市將令資金回收的速

46、度更加迅速；以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對銷售信心的有力支持；工程規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最正確的時(shí)機(jī)，最正確的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快的推廣策略完成工程的銷售，而防止因拖延時(shí)間過長而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度缺乏影響銷售業(yè)績；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。最正確的宣傳認(rèn)購時(shí)機(jī)為2003年春節(jié)。屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)到達(dá)如下階段： 工程的建筑整體形象已經(jīng)到達(dá)正負(fù)零 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定3、7 銷售方式定位銷售方式對銷售進(jìn)度的影響也是比擬大的。根據(jù)工

47、程的特性、投資方式、資金回籠方案和開展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地到達(dá)銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。建議該工程的銷售方式是： 進(jìn)展公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用標(biāo)準(zhǔn)酒店式經(jīng)營管理方式承受業(yè)主委托對物業(yè)進(jìn)展日常經(jīng)營管理 以零散出售為主 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 采用組合式付款方式3、8 物業(yè)管理定位3、8、1 本工程經(jīng)營管理模式本工程將采用酒店式模式進(jìn)展日常的經(jīng)營和管理，酒店管理公司在本工程業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)展管理和服務(wù)。本工程建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)歷的酒店管理公司經(jīng)營管理已經(jīng)選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理，此后可通過業(yè)主委員會(huì)自主

48、選擇酒店管理公司經(jīng)營管理，以確保本工程的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。3、8、2 酒店管理公司酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營管理約定，對本工程進(jìn)展酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營管理，并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營管理業(yè)績的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。3、8、3 運(yùn)作機(jī)制酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的經(jīng)營管理狀況，并承受業(yè)主委員會(huì)的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營業(yè)績。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)展審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報(bào)

49、。3、8、4 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 專 有 名 詞 定 義天域度假酒二期：天域度假酒店二期位于三亞亞龍灣，按照五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式銷售和經(jīng)營管理。營業(yè)收入：天域度假酒店二期通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的收入僅指房租,不包括酒店商場、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、 、電報(bào)和電傳等其它酒店工程的收入，不包括服務(wù)費(fèi)收入以及酒店設(shè)備、場地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。經(jīng)營管理本錢：營業(yè)費(fèi)用、營業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。可分配收益：酒店客房營業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)展分配的收益局部。會(huì)計(jì)年度：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年酒店客房經(jīng)營之日起，至同年的

50、12月31日止。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營管理期間，由委托經(jīng)營管理方免費(fèi)提供應(yīng)業(yè)主的客房入住權(quán)。第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的天域度假酒店二期客房。第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力管理期限 客房委托管理期限為30年。每一經(jīng)營管理方式委托時(shí)段為3年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時(shí)段的起始時(shí)間，第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度雙方不得中途終止合同。第一委托時(shí)段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時(shí)段的委托經(jīng)營管理合同書。收益分配期限以酒店正式對外營業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配

51、一次。以后每年分配一次。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1乙方選擇第種方式-型。詳見?合同附件?業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和?合同附件?連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和?合同附件?連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。義務(wù)：業(yè)主應(yīng)支持管理公司按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)管理天域度假酒店二期，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度；業(yè)主應(yīng)在收到開展商交付的房間后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。業(yè)主自用期間，不得改變房屋構(gòu)造和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品；不得私自經(jīng)營客房。四、管理公司的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：甲方在管理期限內(nèi)將作為天域度假酒店二期唯

52、一的獨(dú)立經(jīng)營者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)展日常的經(jīng)營管理活動(dòng)。聘用經(jīng)歷豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證酒店經(jīng)營的最高效益。 義務(wù)：甲方應(yīng)以五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)把天域度假酒店二期管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的酒店。甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；僅對委托經(jīng)營的業(yè)主向乙方通報(bào)重大經(jīng)營決策和重大事件；甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益；在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。第五章 酒店客房經(jīng)營收入、管理本錢與收益分配一、客房經(jīng)營收入開房率=酒店客房年實(shí)際出租總房間數(shù)自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)100

53、%；年平均房價(jià)=酒店年客房經(jīng)營收入年實(shí)際出租總房間數(shù)；酒店年客房經(jīng)營收入=年開房率年平均房價(jià)可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。二、經(jīng)營管理本錢參考經(jīng)營管理本錢包括“1、營業(yè)費(fèi)用 %2、營業(yè)稅金及附加 6%3、管理費(fèi)用 %4、管理傭金 5%5、維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6保險(xiǎn)費(fèi)用 %7房產(chǎn)稅 %總本錢 60%三、收益分配 詳見?業(yè)主須知?。四、收益支付方法在每一會(huì)計(jì)年度終了的 天內(nèi)進(jìn)展結(jié)算。結(jié)算后于天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。第六章 合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。本合同及?合同附件?具有同等法律效力。由于地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、

54、疫情以及其它不能預(yù)見并且對其發(fā)生和后果不能防止或不可防止的不可抗力，致使合同無法履行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營管理。本合同發(fā)生以下情況之一時(shí)，雙方可解除合同：合同規(guī)定的期限屆滿；由于不可抗力原因致使合同無法履行；因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無法到達(dá)本合同的目的時(shí)；乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟(jì)責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財(cái)產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營時(shí)；因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。天域酒店二期客房委托經(jīng)營管理附件目錄產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式 基本運(yùn)行管理業(yè)主入住管理客房委托經(jīng)營管理模式委托經(jīng)營管理收入分配方案業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)

55、規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式經(jīng)營管理公司a.天域度假酒店二期由天域度假酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。b.根據(jù)市場的需要，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權(quán)將天域酒店二期的局部業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。 2.運(yùn)作機(jī)制a.酒店經(jīng)營管理公司將遵循中華人民共和國的有關(guān)法律和法規(guī)經(jīng)營管理。b.酒店經(jīng)營管理公司將以真誠和負(fù)責(zé)任的態(tài)度定期向業(yè)主通報(bào)酒店的經(jīng)營情況。c.酒店經(jīng)營管理公司可承受業(yè)主委托獨(dú)立的注冊會(huì)計(jì)師或會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)酒店客房經(jīng)營收入的要求，但必須書面提出并預(yù)約僅限每年的3月份。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。d.每個(gè)會(huì)計(jì)年度酒店管理公司委托國內(nèi)注冊會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)展審計(jì)，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計(jì)報(bào)告。業(yè)主按照審計(jì)

56、報(bào)告所確認(rèn)的客房經(jīng)營收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報(bào)。e.酒店經(jīng)營管理公司隨時(shí)承受所有業(yè)主對客房經(jīng)營管理的監(jiān)視和合理的批評(píng)建議。3.日常酒店管理a.酒店的客房、餐飲、康樂、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)；b.酒店各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；c.酒店的宣傳廣告及公關(guān)促銷活動(dòng)；d.酒店人力資源管理；e.酒店的安全防護(hù)；f.培訓(xùn)、服務(wù)水準(zhǔn)提升。4.業(yè)主卡a.業(yè)主將擁有一正一副兩張印有天域酒店編號(hào)的業(yè)主卡。b.兩卡享有同等權(quán)益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。c.持卡人的卡號(hào)必須與業(yè)主備份的本卡簽單權(quán)益人身份相符；d.業(yè)主遺失業(yè)主卡時(shí)，應(yīng)在第一時(shí)間通知酒店經(jīng)營管理

57、公司掛失并及時(shí)補(bǔ)辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。e.該卡具有明顯天域二期的產(chǎn)權(quán)依附性，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；f. 該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。二、 基本運(yùn)行管理 1、客房物品配置當(dāng)酒店竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。自用型客房僅作一次性配備2、 基本運(yùn)行管理費(fèi)每年根據(jù)市場價(jià)風(fēng)格整：a、客房 基本運(yùn)行費(fèi)按套內(nèi)面積計(jì)算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護(hù)費(fèi)與管理費(fèi)、保安費(fèi)、清潔費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費(fèi)等，合計(jì)人民幣

58、50元/*月。 b、費(fèi)用繳納 客房 基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的 基本運(yùn)行費(fèi)押金。應(yīng)交 基本運(yùn)行費(fèi)的業(yè)主須在每季度的首月15日以前將當(dāng)季 基本運(yùn)行費(fèi)存入甲方賬號(hào)。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬分之五的滯納金。 c、 基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用 基本運(yùn)行管理費(fèi)用于以下開支：管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、津貼和福利；沙灘、泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；公共場所的用水、用電；公共場所、公共設(shè)施購置保險(xiǎn)的費(fèi)用；為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸

59、交通、通訊和郵資費(fèi)用；辦公費(fèi)；工作制服及其清潔費(fèi)用；其它管理開支。三、業(yè)主入住管理1客房經(jīng)營與核算由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進(jìn)展統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營管理。分配客源時(shí)要遵照市場規(guī)律，同時(shí)要充分照顧到業(yè)主的利益。按酒店二期的整體經(jīng)營情況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。2業(yè)主入住管理A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前注：平季410月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季113月，提前七天。春節(jié)提前一個(gè)月通知酒店業(yè)主需以 并簽名的方式確認(rèn)。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時(shí)，那么安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的

60、客房。B、加開房間：委托經(jīng)營的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期局部按當(dāng)日客房價(jià)的折扣價(jià)支付房租。C、業(yè)主授權(quán)他人入住：需在預(yù)定房間的 或E-mail中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號(hào)碼及入住時(shí)間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時(shí)，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。其它消費(fèi)離店前須現(xiàn)金支付。 D、持卡消費(fèi)：業(yè)主或持卡人持卡消費(fèi)的費(fèi)用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清全部款項(xiàng)。每超過1日，需支付應(yīng)付款萬分之五的滯納金；超過30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過其它方式予以追索。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要