業(yè)主違章搭建案例

1、業(yè)主違章搭建文/宋安成（北京盈科（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人）案件一吳某、季某系上海市楊浦區(qū)業(yè)主，該小區(qū)業(yè)委會(huì)系三湘業(yè)委會(huì)。 2011年11月，三湘業(yè)委會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決，授予其對(duì)違章搭建啟 動(dòng)司法程序的權(quán)利。2013年1月，三湘業(yè)委會(huì)接到上海同淶物業(yè)的報(bào) 告，吳某與季某擅自將房屋的下架空層地坪打穿，改變部分房屋原有 的公共管道設(shè)施，破壞承重結(jié)構(gòu)，并搭建地下室，將綠化平臺(tái)的架空 層改建為露臺(tái)，嚴(yán)重侵害了小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。三湘業(yè)委會(huì)與 上海同淶物業(yè)多次勸阻無(wú)果，遂由三湘業(yè)委會(huì)訴至楊浦區(qū)法院，要求 判令吳某、季某拆除違章搭建，并恢復(fù)原狀。法院審理后，以原告訴 訟主體資格不符為由裁定駁回起訴。

2、案件二王甲、王乙、王丙、王丁系上海閘北區(qū)眾昌金城大廈（以下簡(jiǎn)稱 金城大廈）業(yè)主。2008年起，上述四位業(yè)主通過(guò)拍賣、買賣的方式分 別或共同取得金城大廈地下一層12個(gè)車位及地下二層24個(gè)車位。之 后，四位業(yè)主在所購(gòu)車位安裝卷簾門，在金城大廈地下一層、二層的 樓梯、電梯、消防通道、風(fēng)機(jī)房等部位安裝防盜門或更換門鎖，并將 部分車位改作倉(cāng)庫(kù)、健身房出租給他人使用。金城大廈業(yè)委會(huì)及所屬 物業(yè)服務(wù)公司多次勸阻無(wú)果，故訴至閘北區(qū)人民法院。法院審理認(rèn)為， 上述業(yè)主做法系違章搭建行為侵害了他人合法權(quán)益，故判決四位業(yè)主 拆除相關(guān)違章搭建。原告對(duì)該判決不服，向上海市第二中級(jí)人民法院 提起上訴，二審法院認(rèn)為原審判決事

3、實(shí)清楚，適用法律正確，予以維 持。同樣是因?yàn)闃I(yè)主違章搭建，業(yè)主委員會(huì)將業(yè)主訴至法院要求其拆除違章搭建物， 但是“案件一”和“案件二”卻有截然不同的判決結(jié)果，關(guān)鍵是業(yè)主委員會(huì)的原告 訴訟主體資格能否得到法院的認(rèn)可。那么究竟業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格， 筆者分析如下：案件一，法院認(rèn)定不具備原告訴訟主體資格的分析根據(jù)民事訴訟法第四十八條規(guī)定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴 訟的當(dāng)事人。而依據(jù)我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)既不是獨(dú)立的法人也不是其 他組織，它只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，行使權(quán)力須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)。在本案中，雖 然業(yè)委會(huì)在公告中告知業(yè)主，其獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)享有訴訟的權(quán)利，但業(yè)委會(huì)僅是

4、 外設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，賦予其訴訟權(quán)利顯然與民事訴訟法第四十八條規(guī)定相悖，業(yè)主大會(huì) 的授權(quán)決議違反了法律規(guī)定從而不發(fā)生效力。民事訴訟法第五十四條規(guī)定：“當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由 當(dāng)事人推選代表進(jìn)行訴訟。代表人訴訟行為對(duì)其所代表的當(dāng)事人發(fā)生效力?！笨梢?jiàn)， 對(duì)于違章搭建的糾紛，業(yè)主可通過(guò)推舉代表進(jìn)行訴訟。如本案中的業(yè)主搭建露臺(tái)等 行為，對(duì)本幢樓中業(yè)主產(chǎn)生的影響必定大于其他業(yè)主，因此，法院認(rèn)為本幢樓的業(yè) 主通過(guò)訴訟代表人制度提起訴訟更為合適。案件二，法院認(rèn)定業(yè)委會(huì)具備原告訴訟主體資格的分析物權(quán)法第七十五條：“ 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主 合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤

5、銷”。上述規(guī)定雖未明確指出 業(yè)主委員會(huì)在侵害業(yè)主利益的糾紛中能否充當(dāng)被告，但依據(jù)“無(wú)救濟(jì)即無(wú)權(quán)利”的 原則，應(yīng)認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)可作為被告的訴訟主體資格。那么，也就間接承認(rèn)業(yè)委會(huì) 具有為維護(hù)小區(qū)業(yè)主合法利益而向法院提起訴訟的原告資格。最高人民法院在2003 年8月20日給安徽省高級(jí)人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主 體資格請(qǐng)示一案的復(fù)函中認(rèn)為：根據(jù)中華人民共和國(guó)民事訴訟法第49條、最 高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問(wèn)題的意見(jiàn)第40條的 規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”的條件， 公共部位維護(hù)費(fèi)及物 業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。雖然該批復(fù)不是嚴(yán)格

6、意義上的 “司法解釋”，僅對(duì)個(gè)案有指導(dǎo)意義，但對(duì)相關(guān)案件的審理有積極的參考價(jià)值。因 此，案件二中閘北區(qū)法院與上海市第二中院依據(jù)最高院指示的精神，均將業(yè)主委員 會(huì)認(rèn)定為其它組織，具有獨(dú)立的訴訟主體地位。確立業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的必要性分析賦予業(yè)委會(huì)職權(quán)范圍內(nèi)的訴訟主體資格具有現(xiàn)實(shí)必要性。因?yàn)?，業(yè)主大會(huì)作為 全體業(yè)主集體決策共有以及共同管理事項(xiàng)的議事會(huì)議，其本身并不具有實(shí)體性。如 今一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主多達(dá)成百上千戶，當(dāng)侵害業(yè)主共同利益的行為出現(xiàn)時(shí)， 業(yè)主雖然可以通過(guò)訴訟代表人進(jìn)行訴訟，但程序煩瑣，效率低下。如由作為全體業(yè) 主公共利益的維護(hù)者一一業(yè)主委員會(huì)參加訴訟，則能使訴訟便捷，訴訟成本減少

7、， 訴訟效率提高，還能減輕法院的壓力，也有利于社會(huì)安定。由于建筑物區(qū)分所有權(quán)本身的復(fù)雜性，不宜將業(yè)委會(huì)的訴訟權(quán)利界定在涉及全 體業(yè)主利益事情上才具訴訟主體資格，對(duì)于涉及到部分業(yè)主利益，比如說(shuō)違章搭建、 破壞承重結(jié)構(gòu)、改變部分建筑單體外立面等行為，雖然可能只涉及到部分業(yè)主利益， 但是業(yè)委會(huì)作為業(yè)主的代表，應(yīng)當(dāng)有權(quán)利行使訴訟權(quán)利，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益， 如果再將小區(qū)事情根據(jù)涉及到利益主體進(jìn)行細(xì)化，不僅在實(shí)踐上不具可操作性，而 且會(huì)在理論上陷入混亂，因?yàn)橛捎诮ㄖ镏贫缺旧淼膹?fù)雜性，有些事宜是涉及到全 體業(yè)主，還是部分業(yè)主利益，實(shí)際上無(wú)法區(qū)分，比如改變部分物業(yè)外立面問(wèn)題，是 涉及到部分業(yè)主利益，還涉及到全體業(yè)主利益，理論上也難以區(qū)別。在司法實(shí)踐中，業(yè)委會(huì)對(duì)于違章搭建糾紛作為訴訟主體的情況較為普遍，上至 物權(quán)法與最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若 干問(wèn)題的解釋，下到北京、重慶、廣州等地高院