工程建設(shè)管理PPT資料

1、一.總論1.項目名稱：碧龍灣居住小區(qū)居住項目2.開發(fā)單位概況：單位名稱：中惠熙元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售建設(shè)單位簡介：中惠熙元集團始創(chuàng)于1994年，是一家在南粵大地成長起來的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團，公司總部設(shè)于廣東省東莞市，在北京、上海、廣州、天津、東莞、陽江、湖州、海南等地設(shè)有分公司，目前(mqin)已開發(fā)和正在開發(fā)的項目共計35個，開發(fā)面積約300萬，銷售額近200億。憑借卓越的運營能力，中惠熙元已成功實現(xiàn)了環(huán)渤海、珠三角、長三角的戰(zhàn)略布局，成為華南地區(qū)最具活力的房地產(chǎn)公司之一。共二十七頁3.項目預(yù)期目標(biāo)： 碧龍灣居住小區(qū)一期項目擬在占地面積32936

2、. 7平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2. 63，建設(shè)密度為24. 4%，總建筑面積為42, 913. 47平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房(其中住宅面積38, 652. 3平方米，1-2層商鋪面積5419. 1平方米，地下停車場3051個4.可行性研究報告編制依據(jù)：(1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議(xiy)；(2)國家計委計辦投資2002口15號審定的投資項目可行性研究指南(試用版)；(3)國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法一與參數(shù)(第三版)；城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例；房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法共二十七頁二、項目投資環(huán)境和市場研究1、我國投資環(huán)境2015年下半年在各類“

3、穩(wěn)增長”政策的作用下改變上半年宏觀經(jīng)濟快速下滑的趨勢，于四季度逐步趨穩(wěn)。但由于外需持續(xù)疲軟(prun)以及政策刺激效應(yīng)的弱化， 經(jīng)濟趨穩(wěn)的基礎(chǔ)并不扎實，宏觀經(jīng)濟總體狀況依然疲軟(prun)。預(yù)計全年GDP實際增速為6.9%，較2014年下滑了0.4個百分點，基本完成了政府預(yù)定的經(jīng)濟增 長目標(biāo)。但由于GDP平減指數(shù)為-0.5%，名義GDP增速僅為6.4%，名義工業(yè)增加值增速僅為0.2%，較2014年分別下滑了1.8個百分點和 4.7個百分點。從供給角度來看，在工業(yè)蕭條的持續(xù)沖擊下，第二產(chǎn)業(yè)回落幅度進一步加大，第三產(chǎn)業(yè)逆勢上揚，增長較為強勁。預(yù)計2015年第二產(chǎn)業(yè)增加值增速為 5.9%，較2014

4、年下降了1.4個百分點，第三產(chǎn)業(yè)增速為8.2%，比2014年上升了0.4個百分點，第一產(chǎn)業(yè)在各類農(nóng)業(yè)政策的作用下保持相對穩(wěn)定 的狀態(tài)，其增加值增速為4.0%。共二十七頁2、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長，行業(yè)改革需求加大2015年以來全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。1-5 月全國商品房銷售面積 35996 萬平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房銷售額 24409億元，同比增長 3.1%，已經(jīng)回正。 銷售數(shù)據(jù)溫和回暖，同比降幅收窄或略有(l yu)增長，但我們?nèi)匀豢吹?，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢沒有改變。1-5 月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額 32292 億元，同

5、比名義增長5.1%，增速比 1-4 月累計完成額增速回落 0.9個百分點。共二十七頁三、惠州房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)銷售情況2015年6月，惠州市批售25個預(yù)售許可證，商品房批售7989套，環(huán)比上升(shngshng)47.56%，批售面積為79.54萬平米，環(huán)比上升38.44%6月份惠州市商品房預(yù)售情況較5月份套數(shù)、面積環(huán)比均大幅度上升。共二十七頁2015年6月，惠州部分開發(fā)商把握營銷節(jié)點加推貨量沖刺年中目標(biāo)；借市場復(fù)蘇東風(fēng)，部分開發(fā)商入市(r sh)意愿明顯，眾多項目集中入市(r sh)，在6月火熱引爆。6月惠城商品房預(yù)售2682套，環(huán)比上升105.83%，同比下降22.33%；其次為惠陽

6、區(qū)域預(yù)售1698套，環(huán)比下降14.42%，同比上升27.77%；大亞灣預(yù)售1407套,環(huán)比下18.76%，同比下降57.59%;惠東預(yù)售1177套, 環(huán)比上324.91%，同比下降15.08%；博羅預(yù)售1025套環(huán)比上升768.64%，同比上升0.00%?？偟膩碚f，6月商品房預(yù)售除了惠陽、大亞灣兩區(qū)下滑明顯，其他區(qū)域處于上升的趨勢共二十七頁共二十七頁2、惠州供求分析截止至2015年6月，惠州今年商品房整體供求關(guān)系為0.77，整個市場(shchng)處于供不應(yīng)求態(tài)勢。其中惠城、惠陽、大亞灣、博羅、惠東2015年累計供求比分別為0.87、1.31、0.54、0.68、0.67。從各區(qū)的供應(yīng)情況看，

7、除了惠陽區(qū)供過于求以外，其他區(qū)整體均處于供不應(yīng)求的態(tài)勢。共二十七頁3、小結(jié)2015年6月份，惠州市商品房成交呈現(xiàn)“量價齊升”的態(tài)勢，其中惠城一手商品房成交環(huán)比呈“量價齊升”的態(tài)勢，惠陽區(qū)一手商品房呈“量漲價跌”態(tài)勢，大亞灣商品房成交呈現(xiàn)“量價齊升”態(tài)勢；博羅商品房成交環(huán)比“量跌價漲”；惠東商品房呈“量價齊升”態(tài)勢。從庫存來看，截至2015年6月份底，受6月市場供應(yīng)下滑以及成交增加的雙重影響，惠州市商品房庫存略有(l yu)小幅下降，去化周期達到16.10月，對比上月有下幅度的下降?；蓐柸セ芷?8.63月，居首位，大亞灣去化周期10.47月，略有小幅下降，為最短去化周期?？偟膩碚f，除了博羅、惠

8、東庫存環(huán)比有所上升，其他區(qū)庫存環(huán)比均有下降。從供求關(guān)系來看，截至2015年6月份，惠州商品房供求比為0.77，市場處于供不應(yīng)求態(tài)勢共二十七頁四、建筑設(shè)計1、主要(zhyo)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB50007-2002 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50010-2002 建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB50011-2001 建筑樁基技術(shù)規(guī)范JG.T94-94 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ3-2002 建筑地基處理技術(shù)規(guī)范JGJ79-2002 鋼筋混凝十連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進規(guī)程 CECS51: 93共二十七頁2、建筑戶型特色 細化功能，把握尺度營造

9、氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足口益變化的生活模式。 充分考慮惠州的氣候特點，在平面布局強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理(hl)，空間結(jié)構(gòu)緊湊。 戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點。如:陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。 采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。共二十七頁3.結(jié)構(gòu)設(shè)計3.1、指導(dǎo)思路 在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容:使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的傳力途徑。 II、滿足規(guī)范要求(yoqi) 3.2、結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)

10、設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級，抗震設(shè)防烈度：7 度3.3、結(jié)構(gòu)選型:剪力墻結(jié)構(gòu)4、使用工具及軟件PKPM結(jié)構(gòu)軟件（2010年新規(guī)范版）、理正工具箱、CAD、探索者共二十七頁五、環(huán)境影響評價1、環(huán)境狀況（1）氣候(qhu)狀況全年氣候基本特點：上半年氣溫繼續(xù)延續(xù)近10年來氣溫一直偏高的特點。上半年氣溫基本趨勢：冬暖春溫高這種氣溫特點對冬作物越冬、春作物播種十分有利，同時對人類和各種生物活動及環(huán)境產(chǎn)生很大影響，例如：候鳥提前北歸，作物過早發(fā)芽等等。入春后，降水較為集中，給春收和播種帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛，較為涼爽，雨季結(jié)束不明顯。全市全年平均氣溫：22 最低氣溫13

11、 最高氣溫31共二十七頁（2）大氣質(zhì)量根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2和NOx污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符合國家環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量良好。2、項目建設(shè)對環(huán)境影響項目建設(shè)范圍內(nèi)沒有任何(rnh)污染源，建設(shè)及經(jīng)營不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生任何(rnh)污染和破壞，符合當(dāng)?shù)丨h(huán)保要求。共二十七頁3、環(huán)境保護措施(cush)（1）設(shè)計依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn);大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn);室外排水設(shè)計規(guī)范。（2）設(shè)計原則 建設(shè)項目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。 堅持經(jīng)濟效益和環(huán)境效益相統(tǒng)

12、一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。共二十七頁（3）治理措施 污水治理 本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口(ch ku)排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋而雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪聲治理 高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部位采取隔音處理。 各類水泵單獨設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。 固體廢物治理 小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點，布置

13、在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。共二十七頁4、編制依據(jù) 1污水綜合(zngh)排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-1996; 2城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB3096-93; 3)地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GHZB1-1999; 4)大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB16297-960共二十七頁六、投資估算 1、法律依據(jù) I、國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī); II、國家發(fā)改委投資建設(shè)項日可行性研究指南(試用版); III、中國建筑土業(yè)出版社曹善琪主編的民用建筑可行性研究與快速(kui s)報價; IV、國家發(fā)展計劃委員會、

14、建設(shè)部工程設(shè)計收費基價表; V,中華人民共和國土地管理法; VI ,中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法; VII、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508一2001城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。共二十七頁2、投資(tu z)估算結(jié)果 項目總投資為11, 650. 44萬元，包括工程費用8, 479. 07萬元，前期費用10262萬元，土地費用1, 287. 4萬元，報建費548萬元，監(jiān)理費84. 79萬元，設(shè)計費61. 95萬元，不可預(yù)見費423. 95萬元，銷售費用396. 04萬元，建設(shè)期貸款利息266. 6萬元。共二十七頁 3.資金籌措 （1）資本金籌措 本項目自籌資本金為8, 650. 44萬元(約

15、占總投資的74%)，全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)。 （2）債務(wù)資本籌措 本項目債務(wù)資金約3, 000萬元，全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機構(gòu)融資解決(jiju)，按2年期利率7. 56%上浮40%計算，本金及利息擬用銷售款進行償還。共二十七頁3,資金來源落實情況房地產(chǎn)開發(fā)(kif)企業(yè)資金運作方式一般如下:自有資金全部用于投資;預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資;若資金還短缺，則通過金融機構(gòu)借貸來彌補。本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道:一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知:房地產(chǎn)開發(fā)(小含經(jīng)濟適用房)項目資本金比例提高到35%及以上，本項目自有資金

16、 8, 650. 44萬元(約占總投資的74%)，向金融機構(gòu)融資3, 000萬元(約占總投資的26%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設(shè)資金。共二十七頁不確定性分析 1、敏感性分析 根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標(biāo)對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值(NPV),財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)進行敏感性測試。測試結(jié)果表明; 當(dāng)最不利因素商品房銷售下降5%時，總投資不變的情況下，其收入下降5%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值2231. 16萬元，內(nèi)部收益率為56. 16%;當(dāng)項目成本增加10%，在收入不變的情況下，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為2010. 77萬元，內(nèi)部收益率46. 75%。均高于基準(zhǔn)收益率10%，說明項目有很強的

17、抗風(fēng)險能力。 2、盈虧平衡(pnghng)分析 當(dāng)其他條件不變，銷售均價下降19%時，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當(dāng)銷售率為81%時(不考慮其他經(jīng)營性收入，如車位租金、會所經(jīng)營等)，就_p,_以達到盈虧平衡。 就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時，也能保持盈虧平衡。共二十七頁七社會評價：1項目對社會影響：（1）引進先進的住宅開發(fā)理念，推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展惠州市房地產(chǎn)近年發(fā)展較迅速，但由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商注重短期效益，多數(shù)照搬其他地區(qū)的經(jīng)驗，欠缺(qinqu)考慮當(dāng)?shù)氐臍夂?、環(huán)境條件，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量相似，沒有突出的房地產(chǎn)品牌。 該房地產(chǎn)注重與自然環(huán)境的結(jié)合，而且在戶型設(shè)

18、計和景觀營造等方面，樹立出一個與別不同的形象，再通過在湘江東面江景房的成功打造，本項目力爭成為當(dāng)代標(biāo)志性樓盤，成功著眼于當(dāng)代房地產(chǎn)的長遠發(fā)展共二十七頁（2）、開發(fā)精品社區(qū)，提高住房標(biāo)準(zhǔn) 本項目作為該房地產(chǎn)公司的又一大型建設(shè)項目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計施工、材料采購、完善配套、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)進行全方位的質(zhì)量監(jiān)控，力爭開發(fā)一個高檔次精品住宅小區(qū)，進一步提高客戶人居水準(zhǔn)。通過本項目建設(shè)，周邊居民的生活環(huán)境和建設(shè)品位將大大提高。（3）、發(fā)展經(jīng)濟，從本質(zhì)上提升區(qū)域價值 根據(jù)惠州市發(fā)展規(guī)劃規(guī)定的發(fā)展戰(zhàn)略，惠州市各項基本措施完善，人氣日趨高漲。項目建成后將提高城市生活品位，營造(yngz

19、o)高品質(zhì)生活環(huán)境，拉動銷售價格，促進本區(qū)域商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升衡陽城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升惠州市地區(qū)的城市形象具有重要意義。共二十七頁2、風(fēng)險分析（1）、政策風(fēng)險近期國家對房地產(chǎn)業(yè)各項政策頻繁變動(bindng)，宏觀調(diào)控政策的組合正為經(jīng)濟降溫，某些政策對房地產(chǎn)的影響尤其明顯。為防止這類風(fēng)險，本項目開發(fā)需要進行全面系統(tǒng)的籌劃。（2）、銷售風(fēng)險本項目地理位置優(yōu)越、設(shè)計合理、建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合。建議該項目嚴(yán)格控制工程進度以及質(zhì)量，在其價格定位上，采用低開高走的策略，刺激后期買房者的購買欲，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目市場風(fēng)險。總之，該項目定位準(zhǔn)確，相比同地區(qū)的其他項目優(yōu)勢較明顯，具有較大的競爭力。共二十七頁八總結(jié)與建議1本項目定位為高級住宅小區(qū)，我們